父の3回忌を終えて、納骨、1周忌、３回忌と毎年
続く一連の法事も、次回の７回忌まで一段落。
一つの使命を果たした気持ちです。
そんな法事の旅から戻った途端、
超豪華海外オケ４連夜だった先週。
初日の東京文化会館のロイヤル・コンセルトヘボウでは、
ナント
二つ前の席に皇太子ご夫妻。
約２時間、一般庶民がこれだけの至近距離で
一緒の時間を過ごせるなんて
、またとない経験をしました。
２夜続けてのベルリンフィル（サントリーとミューザ）では、
圧倒的なオケの技術の高さにしびれました。
圧巻だったのは、弦楽器の厚み。奏者一人一人
体をゆさゆさ揺らして満身の演奏。
管楽器にまったく負けていなくて、
バランスが非常によくとれていました。
「春祭」は、私は正直どうもなじめませんが、主人は
ガーーーンと打ちのめされたそうです。凄すぎる、と。
ミューザのほどよい残響度合いがあちこちの音を存分に、
引き出し、本当に贅沢な時間でした。
さすがにベルリンフィルを２夜聴いてしまったあとなので・・・、
おまけのようになってしまったバーミンガム
の演奏は
ネルソンス氏の若さを感じましたが、
人柄がが伝わるアットホームな雰囲気で
なんだかほろっときてしまいました。
以上、超簡単な報告でした。
この週末はある試験の受験もあったので、
いやー、慌ただしかった〜。
ここからが本題です。
平成のはじめに、相続税対策もかねて
全額借入で立派な建物を建てて、社員寮として
一部上場企業に貸していて安泰だったのが、
２０年後、契約当初想像だにしていなかった、
賃貸借契約満了による退去。
残債はまだたっぷりあるのに、
現況で借り上げる事業者が見つからず、
大規模な改修のために、
さらに融資を受けなければならない・・・。
そのような状況で手を上げた介護事業者からの
当ビルダーへの依頼で、
いかに少ない費用で改修できるか、が
テーマだった案件の結末ですが・・・、
法律に則った最低限の設備を整えるだけでも
相当費用がかかることは前回書いたとおりですが、
どれだけ工夫しても限度があり、
完全な予算オーバーで、介護事業者も
トーンダウン。この話は残念ながら流れました
。
しかし、状況を知ってしまった以上、
なにかお手伝いをしたい、そこで
元付業者に直接コンタクトをとり、仲介に立場を変えて
テナント探しに入り込むことになりました。
介護事業者のニーズはあるのに、
オーナーの予算がなければ改修できず、
どう考えても話が成り立たない。
銀行がうなる事業者を連れてこられれば・・・。
なんであれ、銀行の判断（銀行との交渉）ひとつなのですが、
客付業者の立場では話が遠く、元付業者はなんだか諦めモード。
介護事業者は一銭もださずに借り上げるだけ？
介護事業者にお金を入れてもらうこともできるはず、
と考え、資金力がある心当たりに声をかけたところ、
諸条件が整えば検討可能とのこと
。
建設協力金を入れた場合、その回収に
借り上げ賃料と一部相殺するとすれば、
相殺後の賃料が、オーナーの借り入れの返済額を
上回らなければならず、
それなりの�發つ体狙瀋蠅�必要ですが、
改修プラン、見積もりを一度弊社で（他社向けに）
出しているので、話が早く、
そこから見当つけた借り上げ想定賃料は
オーナーの期待賃料をクリアできる感触です。
で、次のハードルは抵当権。
厚労省の有料老人ホーム設置運営指針では、
土地が借地権の場合や、土地・建物に抵当権が
設定されている場合などの（入居の継続性
確保のための）細かい規定がありますが、
今回のようにバリバリに残債がある建物を
借り上げる場合、運営事業者側からしても、
万一、抵当権が行使されて競売になった場合、
「抵当権設定登記後に建物の引き渡しを受けた
建物賃借人は（競売で建物を
買い受けた者に）賃借権を対抗できない」
となる以上、今のままでは、
多くの高齢者を預かる身として不安定で賃借できない。
これは日常、アパート建築の際に、早く入居者が
決まったとしても、オーナー様の建物への
抵当権設定登記より前倒しで賃貸借契約を
交わさないという理屈と（オーナー様から見た
逆バージョンで）同じことですが、現実問題、
高齢者を多く預かるとなるとそこはよりシビアになる
ということを私もあまり深く考えていませんでした。
で、そのためには、現在設定されている抵当権を
一旦解除して、賃貸借の引き渡しを受け、
そして抵当権を再度設定する、というプロセスが
必要になります。もちろん、お金が動くわけではなく、
手続き上の問題ですが、
一瞬無担保状態になるわけですから、ここまで
やるかは銀行の理解・協力次第。銀行マンの
友人に確認したら、（借り上げる事業者の
与信は重要ですが）、物理的には問題ないとのこと。
また運営事業者側の事業計画もあるので、
賃料発生の時期的なことも含めて、
結局はあれもこれも銀行次第。
元付業者がどこまで話をつないでくれるか、
そもそも、まずは内見したいという事業者さんとの
日程調整を依頼したのですが、連絡待てど来ず・・・。
話の矛先がブレてしまいましたが、
残債がある既存建物を老人ホームに改修する案件は、
一筋縄ではいかないと改めて実感
。
しかし、ポイントは大変よくわかりました。
そして、なんとなんと結末は。。。
続きは次回以降。
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続く一連の法事も、次回の７回忌まで一段落。
一つの使命を果たした気持ちです。
そんな法事の旅から戻った途端、
超豪華海外オケ４連夜だった先週。
初日の東京文化会館のロイヤル・コンセルトヘボウでは、
ナント
二つ前の席に皇太子ご夫妻。約２時間、一般庶民がこれだけの至近距離で
一緒の時間を過ごせるなんて
、またとない経験をしました。２夜続けてのベルリンフィル（サントリーとミューザ）では、
圧倒的なオケの技術の高さにしびれました。
圧巻だったのは、弦楽器の厚み。奏者一人一人
体をゆさゆさ揺らして満身の演奏。
管楽器にまったく負けていなくて、
バランスが非常によくとれていました。
「春祭」は、私は正直どうもなじめませんが、主人は
ガーーーンと打ちのめされたそうです。凄すぎる、と。
ミューザのほどよい残響度合いがあちこちの音を存分に、
引き出し、本当に贅沢な時間でした。
さすがにベルリンフィルを２夜聴いてしまったあとなので・・・、
おまけのようになってしまったバーミンガム
の演奏はネルソンス氏の若さを感じましたが、
人柄がが伝わるアットホームな雰囲気で
なんだかほろっときてしまいました。
以上、超簡単な報告でした。
この週末はある試験の受験もあったので、
いやー、慌ただしかった〜。
ここからが本題です。
平成のはじめに、相続税対策もかねて
全額借入で立派な建物を建てて、社員寮として
一部上場企業に貸していて安泰だったのが、
２０年後、契約当初想像だにしていなかった、
賃貸借契約満了による退去。
残債はまだたっぷりあるのに、
現況で借り上げる事業者が見つからず、
大規模な改修のために、
さらに融資を受けなければならない・・・。
そのような状況で手を上げた介護事業者からの
当ビルダーへの依頼で、
いかに少ない費用で改修できるか、が
テーマだった案件の結末ですが・・・、
法律に則った最低限の設備を整えるだけでも
相当費用がかかることは前回書いたとおりですが、
どれだけ工夫しても限度があり、
完全な予算オーバーで、介護事業者も
トーンダウン。この話は残念ながら流れました
。しかし、状況を知ってしまった以上、
なにかお手伝いをしたい、そこで
元付業者に直接コンタクトをとり、仲介に立場を変えて
テナント探しに入り込むことになりました。
介護事業者のニーズはあるのに、
オーナーの予算がなければ改修できず、
どう考えても話が成り立たない。
銀行がうなる事業者を連れてこられれば・・・。
なんであれ、銀行の判断（銀行との交渉）ひとつなのですが、
客付業者の立場では話が遠く、元付業者はなんだか諦めモード。
介護事業者は一銭もださずに借り上げるだけ？
介護事業者にお金を入れてもらうこともできるはず、
と考え、資金力がある心当たりに声をかけたところ、
諸条件が整えば検討可能とのこと
。建設協力金を入れた場合、その回収に
借り上げ賃料と一部相殺するとすれば、
相殺後の賃料が、オーナーの借り入れの返済額を
上回らなければならず、
それなりの�發つ体狙瀋蠅�必要ですが、
改修プラン、見積もりを一度弊社で（他社向けに）
出しているので、話が早く、
そこから見当つけた借り上げ想定賃料は
オーナーの期待賃料をクリアできる感触です。
で、次のハードルは抵当権。
厚労省の有料老人ホーム設置運営指針では、
土地が借地権の場合や、土地・建物に抵当権が
設定されている場合などの（入居の継続性
確保のための）細かい規定がありますが、
今回のようにバリバリに残債がある建物を
借り上げる場合、運営事業者側からしても、
万一、抵当権が行使されて競売になった場合、
「抵当権設定登記後に建物の引き渡しを受けた
建物賃借人は（競売で建物を
買い受けた者に）賃借権を対抗できない」
となる以上、今のままでは、
多くの高齢者を預かる身として不安定で賃借できない。
これは日常、アパート建築の際に、早く入居者が
決まったとしても、オーナー様の建物への
抵当権設定登記より前倒しで賃貸借契約を
交わさないという理屈と（オーナー様から見た
逆バージョンで）同じことですが、現実問題、
高齢者を多く預かるとなるとそこはよりシビアになる
ということを私もあまり深く考えていませんでした。
で、そのためには、現在設定されている抵当権を
一旦解除して、賃貸借の引き渡しを受け、
そして抵当権を再度設定する、というプロセスが
必要になります。もちろん、お金が動くわけではなく、
手続き上の問題ですが、
一瞬無担保状態になるわけですから、ここまで
やるかは銀行の理解・協力次第。銀行マンの
友人に確認したら、（借り上げる事業者の
与信は重要ですが）、物理的には問題ないとのこと。
また運営事業者側の事業計画もあるので、
賃料発生の時期的なことも含めて、
結局はあれもこれも銀行次第。
元付業者がどこまで話をつないでくれるか、
そもそも、まずは内見したいという事業者さんとの
日程調整を依頼したのですが、連絡待てど来ず・・・。
話の矛先がブレてしまいましたが、
残債がある既存建物を老人ホームに改修する案件は、
一筋縄ではいかないと改めて実感
。しかし、ポイントは大変よくわかりました。
そして、なんとなんと結末は。。。
続きは次回以降。
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