酒井恵理子のワンストップコンサルティング☆ : 不動産市況

不動産市況

September 08, 201000:41

チャイナマネーと日本の不動産

カテゴリ: 不動産市況

本日２３時３０分、新宿駅のビルの上の電光掲示板は
３０℃を表示していて、二度見

してしまった～。
秋の気配を感じつつも、残暑厳しいですね。

昨晩と今晩と２連チャンで仕事関連の会合。
昨日は、あるお食事会に招かれて、円卓を囲んで
楽しいひとときでした。
そして今日は、中国不動産市場とアメリカ不動産市場の現状を
それぞれ、ローカルで活躍されている方から伺う
弊社社長企画のセミナーでした。
気になるチャイナマネーの動向についてです。
弊社の勉強会関係者と週刊住宅新聞の購読者限定での
セミナーでしたが、あふれかえるほどの人でした。
中国人投資家と日本の不動産をどうむすびつけるか、
不動産ビジネスとして関心高いはずです。

今の円高で、日本不動産に関心あっても
「今」ではない、と判断した様子見状態のチャイナマネーが、
もう少し円安になれば一気に日本に流入する、ようです。
それと、ビザの発給が更に緩和されて、自由に日本に
行き来できる環境も不可欠のようです。
下見や買ったあともちょくちょく見に来られるような。。。

アメリカも相変わらず景気が悪く、不動産価格は当面下落が
続くようですが、アメリカの景気が上向けば円安傾向に
なるわけですから、そんな世界の大きな流れの中で
日本の不動産価格は上がる、ということですね。
底を打ったのは感じ取っていますから、上昇の動きが加速したら
また、バブルってことにもなりかねませんね。
いつ頃でしょうかねー。

今日は大変遅くなってしまったので、ここまで。
前回の続きは明日以降に。

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July 07, 201014:38

景気先行指数

カテゴリ: 不動産市況; プライベート

今日は七夕ですね。
気づけば、毎年今日はこんな書き出しで、
とりあえず何かアップしているかも。

忙しくしていても、季節の行事は気持ちの上で大切にしています。
結構古風なところあるんです

。
恒例行事ですが、今年も同じ場所にいって葉竹に短冊をつるしてきました。
1週間前だったので、３番目くらいでちょっと目立ってしまった～。

きっと毎年のように、今日はたわわになっていることでしょう。
今晩は晴れますように。ゲリラ豪雨来ませんように。。。

さて、今年の路線価が発表されていますが、大幅に下落していますから、
まだまだ不動産の底が見えないように思われますが、
この数字は今年の1月１日時点のものなので、弊社の中では
この４～６月に底入れ感が見られた、との見解です。

当社がよくお願いしている解体業者さんは、
このところ、仕事がびっちり入っているそう。
設計事務所さんも同じで、少し前はさっぱりだったのが
にわかに忙しいそうです。
たまたま、というのではなくて、
これらの現象は、これから建物が建つという動きの余波です。

景気動向指数の中に先行指数というものがありますが、
それよりも先行する情報ですね。

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August 07, 200919:00

賃貸住宅フェア

カテゴリ: 日々の仕事; 不動産市況

ざーっと降ってきました。夏の雷雨。
気づくと８月になっていた、というのは大げさですが、
４月から少しずつ準備をしてきた、賃貸フェアの３日間が
あっという間に終わってしまいました。

今回出展したのは、当ビルダー。
開催中は私をはじめ、日頃メインで建築営業に
携わっていない社員も総出で対応しました。
いやはや足が棒のようである。

少ない人数で呼び掛けと接客に
没頭していたので、写真があまりありませんが、
会場の様子は、こんな感じ。

ハートビルダーのブース。

自転車が目を引き、お借りできて大正解。
自転車ショップの老舗Ｙ‘ｓ　roadさんには本当に感謝です。

まる１日かけて設営したものを、
昨日は、終わってほんの２時間くらいで撤収。
祭りではないけど、
がらーんとした会場は祭りのあと、って感じでした。
しかし、出展は手段であって目的ではない・・・。
今日は、来場いただいた方（アンケートに答えてくれた方、
名刺交換した方）に対して、対応した者が
お礼の葉書を書いて、投函。一気にやりました。

今回、出展業者同士の情報交換も多少できましたが、
一番感じたのは、大家業をしている方たちが、
本気で勉強をしている、ということ。
大家検定というものもあるようですが、
建てる（もしくは購入する）だけで、あとは
管理会社やサブリース会社に丸投げ、というのは、
そろそろ終わりにしよう、という流れができていることです。

これまで特別な努力をしてこなかった（←失礼）
管理会社にとっては、大家さんが知恵をつけることは
当然おもしろくないようで、
実際に殴り込みもあったそうです・・・。

管理は当然ですが、アパートオーナーが建築や仲介のことを
勉強する流れは、当社にとって好材料です。
ブランド力は全くないけど、商品に自信があるからです。
じっくり話した若い女性の大家さんは、
女性というだけで馬鹿にされるから、しっかり勉強している、
安易にブランドに頼ることはしたくない、と言われて
いたのが、印象的でした。
この方の感触がとてもよかったので、
大家検定のブースに行って、おもいっきり宣伝してきました。

当ビルダーの商品は、
建築をしっかり研究されている方にこそ、
良さがわかってもらえるのです、と

。
この触れ込み、結構いいですよね～～。

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March 27, 200915:41

用地買いの動き

カテゴリ: 不動産市況

一昨日はグループ会社社長の早朝勉強会から始まり、
夜は茅ヶ崎商工会で行われた当社の社長のセミナーに同行してきました。
なぜかそういう役回りの一日でした。　
茅ヶ崎を出たのが２２時だったので、さすがに疲れた～。
といっても、年齢的にきてる、という自覚はまだそれほどないのです。

社内でよく、建物の登記見て、
「ふっるいよねー。昭和○○年だってー。」という声が聞こえてきますが、
それって私が生まれた年なんですけど…

。
なんてことはしょっちゅうある。。。そんな世代ですが。

さて、公示地価の発表も終わり、
下げ具合が過去最高の地点もあったようで、
業界の中では、今年いっぱい回復のきざしがみられない、と
実感している人も多いようです。

しかし、最近になって、あきらかな動きがみられます、
「用地買い」が再開した、という。
先日もある大手のマンションデベの飛び込みの営業がありましたし、
最大手デベからのＤＭも。
こんな状況下でもマンション用地を積極的に購入することを
前向きに検討している、という内容です。
さすがに財務基盤のしっかりした企業に限った話だと思いますが、
止まっていたものが動きだしたような気配を感じます。

話かわりますが、本日、会社の電話機が新しくなりました。
ようやく光になり、料金も節約できるようです。
朝から業者の方が数名、相当時間をかけて
作業されていましたが、ようやく終わり

から

へ
比べてみると、やはり新しい形。若い感じです。
最近はパソコンに合わせて「黒」がはやっているようです。
オフィスの備品も進化していますね～。
でもとても重要なファクターだと思います。
オフィスは白という既成概念がありましたが、物は試しに
黒、にしたはずが、手違いで「白」

。
改めて、黒のほうがしっくりしそうです。

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March 23, 200923:33

公示地価発表

カテゴリ: 不動産市況

今朝は古巣の成田空港で大惨事が起きて、朝から
悲惨な映像を何度も見ることになりましたが、
それは置いておいて・・・。
ＷＢＣで日本が勝ちましたが、それも置いておいて・・・。

今日、公示地価が発表になりました。
今年1月1日時点の地価です。
誰もが実感しているとおり、下落です。
全ての都道府県でマイナスとのこと。
全国平均でいうと、２年前に16年ぶりにプラスに転じ、
さらに昨年は上げ幅を拡大したのでしたが、「たまゆら」でしたね。
今年一杯まず間違いなく下がり続けると思われますから、
来年の発表もマイナス。。。でも、その次は？？
そう、地価は上がったり下がったりするもの、になりました。
でも極端に増減することもないかもしれません。

ところで、この公示地価を受けて、その８割程度を目安に
国税局長が夏に発表するのが路線価。
相続税評価額とされる価格です。
一昨年までは８月発表でしたが、昨年から７月になりました。
たぶん今年もそうでしょう。

で、考えなければならないのが、
路線価も１月１日時点の価格ですから、
今現在使われている路線価は
平成２０年１月１日時点の価格であるということ。
今年の７月の発表までの間そのまま。
今のような地価下落の局面では、素直に路線価を使ったら
実勢よりも高くなる可能性がありますよね。
それに対して課税されるとしたら、なんとも納得しがたい。
そのあたりの不合理を緩和するために、もともと
２割引きした金額になっていますが、
今、地点によっては、昨年の１月からみて２割減どころか・・・。

この実勢とのズレをプラスに活かす場面もありますが、
評価を極力抑えたい個々の土地の相続評価について注意が必要です。
相続税評価については、税務署が納得する評価方法であればよくて、
路線価を使わなければならない、と決まっていませんからね。

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February 05, 200918:03

不動産の浄化？

カテゴリ: 不動産市況; 日々の仕事

今月に入って、珍しく３日連続で更新しましたが、
４日目に力尽きた

。。。

ブログ更新に拍車がかかっているのは、
最近、ブログ読んでます、といってくださる方が
とても多いのと、先日は、ある方から、
当社の信頼感獲得に結びつく最高の広告宣伝、
などと、永久保存版のような有り難い感想を頂き、
真に受けてその気になっているのでした。

昨日も１５時からと１８時からの会合、
多くの方とお目にかかり、情報交換ができました。
１８時からの会合では、不動産に対する融資の
現状について話し合ったのですが、
検査済証がない（届け出していない）建物は当然のこと、
（昔は、それでも融資がでていたそうですが）
いわゆる「既存不適格建築物」（建築基準法等の改正で、
現規定に適合しない部分がある建築物）
を取得するにも、融資がつきにくい、という話です。
そういった格安物件を、ならばキャッシュで、と購入したところで、
それをずっと所有するならともかく、転売するのであれば、
結局はキャッシュで買える相手を探さなければならなくなる
というように、出口に困る昨今です。

話戻しますが、既存不適格建築物はたくさんあります。
建った当時の法律に適合しているので違法建築とは違うのに、
現法律に適合していないってだけで融資がつかないのは
不合理に感じますが、（徹底的にやりとりすれば
理解してもらえるケースもあるはずですが）
銀行さんのこの判断のおかげで、
融資がつかない物件（狭小地を例えに出すと）は、
どんどん値が下がる。→値が下がったら、隣地の所有者が
キャッシュで買える。→狭小地が解消される

。

既存不適格建築物は融資がつきにくい→値が下がる
→格安で購入したものが、建て替える。→耐震性に問題が
あるような古い建物が一掃される

という、不動産の浄化というか整理ができると考えると、
まぁすっきり。これって、すごいことですよね。
マクロで考えると、あるべき姿のように思います。

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January 30, 200923:52

酸素ボンベ

カテゴリ: 不動産市況

また建設会社が倒産した。
というニュースも日常茶飯事になってしまいましたが、
その会社に売掛金がある、という状況なら、
他人事ではありません。

先日、地方裁判所から、当社に
「破産手続き開始の通知」が送られてきました。
同時に破産管財人からの連絡も。
単発とは言え取引のあった会社が破産したのは
初めてで、このような紙を実は初めて見た。
まだまだ経験してないことって多いなぁと思いますが。

要は現状では債権者への配当金はない、というお知らせなのですが、
相手に資産がなければ、払えといっても無理なことは
わかっているので、権利はあっても結局は未収でおしまい。
回収はほとんど済んでいて、残りの
ほんの少しの金額だったのが不幸中の幸いでした。

当社の社長が例えていましたが、
高波に襲われて海に放りだされたとき、
素潜り状態の人、
酸素ボンベを与えられている人、
（といっても、その容量やそれを何人が吸っているかは様々）
潜水服を着て、上から酸素送ってもらっている人
等々がいるとしたら、企業に置き換えても全く同じ。

海面にたどりつくまでにどれくらい時間があるかわからないから、
当然に前述の上から順番に力尽きますよね、というか一番下は
力尽きない。。。
残念ながら素潜りでは、あっという間にアウトである。
酸素ボンベを与えられても、海面に出るまでに酸素がもつか、
が問題で、すぐに海面に出られれば、全員が助かるけど、
それが予定以上に時間かかったとしたら、
少ない酸素を大勢で吸っていては、全員がアウトになる。
ということは…。
ちょっと恐ろしくて書けませんが、
でも、結局現状はそういうことなのだと思います。

それぞれの会社が上のどれに当てはまるか、
うわさはあっても本当のところは外からわからない。
不況でも低い空室率を保っているように見える商業ビルでも、
実は、テナントから６ヶ月前の解約予告がだされているとしたら、
外には見えないけど、社内の関係者だけが
６ヶ月後の状況をわかっている。

そう考えると、どんな倒産情報が入ってきても、
驚かないような気がします

。

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August 28, 200816:43

あなたもですか。

カテゴリ: 不動産市況; 貸地・借地権関連

土地の神様って　をあまりにも長くさらしてしまいました。
気づくと一週間以上。
まだテレビでは余韻もありますが、オリンピックもとうに終わり、
すっかり夏が終わってしまった感じです。
蝉はまだまだ勢いよく鳴いていますが、
朝の風は完全に秋を感じさせます。
といっても９月も残暑が続くのでしょうけど。

昨日は、この1か月ほど何度も何度もやりとりを
してきた案件が無事契約調印となりました。
契約書に捺印頂く瞬間は、なんど経験しても、
特別な感情が湧きますね。

さて、連日のように不動産・建設会社の民事再生法適用申請の
記事が載りますが、あまりによく知った名前があると、
あぶないと噂はされていても、結構なショックです。
噂はやはり本当だったという感嘆も含め。

つい２か月ほど前、当社のすぐ近くにある建売業者を訪ね、
当社が相談を受けている土地活用の手段として、定期借地権付き住宅の
戸建分譲の打診をしてきました。
借地権でも分譲を手掛けるという建売業者は
あまり数がないので、大いに期待して伺ったのですが・・・。

まずその会社が地主から対象土地を借りて、開発し、建物建てて分譲し、
購入された時点で、土地の借主が建物購入者に移るというモデル。

ただ、「当社は旧借地権でしかやらない」と
若い社員がしきりに言うのを聞いて、先輩社員にただただ
そう教育されているのだなと感じました。
今、一から契約をする以上、契約は（新）借地権でしか
あり得ないのですが、（旧借地権しかやらないというのは、
たまたまこれまで借地借家法が施行された平成４年以前から
借地権が発生している土地が対象だっただけ。）
このケースは初めてなので、社内で検討し回答するとの答えだったのです。
一週間たって返事がないので、担当者に連絡したところ、
外出しているので戻ったら伝えると言われただけで、
それっきり梨のつぶて。

土地活用（売らないで維持する場合）の手段の一つとして
定期借地権付き戸建住宅を建てた場合、
地主の持ち出しはありませんが、
全部売れたとしても、最終的なエンドユーザーからの
地代収入はわずかであり、地主にとっては、
建物建てて貸すことや、事業者に土地を貸すほうが
はるかに収益性が高いことに納得されたようで、
結局この手段は地主のほうから見送ったのですが、

連絡する、と言ってしない（会社が依然多い）のが
この業界のよくないところ。答えがＮＯであっても、
相手が連絡を待っている以上一報をするのが常識だと思いますが、
連絡しなければ、相手はＮＯだったと思うだろう、と
勝手に解釈しがちです。営業の電話はすごい勢いなのに。。。
ステレオタイプだな～。
他の業界からの転入組がまず最初に驚くのがこの点です。

そんなことがつい２か月前にあっただけに、
その会社が数日前に民事再生法手続き開始と
新聞に載っていたのには衝撃を受けました。
やはり、あなたもだったのですね。

連絡がこなくて、かえってよかったのかもしれません。

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March 24, 200806:30

今年の数字は？

カテゴリ: 不動産市況

今日、公示地価が発表されますね。

いまさら取り上げるのも新鮮味に欠けますが、
建売業者や転売業者の状況が今相当厳しいということは、
業界では誰もが肌で感じていることです。
上場していても、あそこは危ない、と具体的に言われる
会社まで出てきています。
それだけ確実に地価が下がっている。
土地を取得して建物建てて売りだす、なんてやっているうちに、
地価の下落分が建設の利益を完全に飲み込んでしまう、
そんな状況のようです。

社内では、昨年の６月くらいがピークだった
というのが統一見解です。
つまり、その付近で売り抜けている場合はセーフで、
今持っているということは、売れば確実に損がでるということ。
ただし今は地価は上がったり下がったりするもの、との認識が
普通になっているので、次に再び上昇するまで持ちこたえられるか、
企業体力次第ということにもなります。
（だから、住み続けることが前提の自宅については
一喜一憂しなくてよいのです。）

当社で昨年コンサルティングの末取得した区内の土地を、
三区画にわけて（仲介業者を入れて）売り出しましたが、
最後の一区画の約定坪単価は最初の区画の２割減。
数ヶ月の間にみるみる下落したことを実感した事例でした。

そんな状況でも、自宅売却を思案しているお客様に、
昨年の６月ごろがピークでしたね、と話すと、
そう、その頃が底でしょ、これから上がるんでしょ？との
反応が返ってきたりするので、今の時期はまだ業者（プロ）と
一般消費者の方の実感とにかなりギャップがあるかもしれません。
まあ、また時期が来れば上がるのでしょうが、それはいつか…。

昨年は、１６年ぶりの上昇、という文字がかなり
インパクトありましたが、今年は実感どおりの数字が
発表されるでしょうか。

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October 18, 200723:56

勉強会の四方山話

カテゴリ: 不動産市況

３晩連続で（それぞれ別口の）勉強会に出席していました。
毎月第３週は、月一で参加している業界関係の集まりが
偶然にも集中しますが、曜日が確定しているものと
そうでないものがあり、大体バッティングします。
ただ、今月は運よく（？）すべてがバラけたので、
その結果の３連チャンでした。

日々、情報源は色々ありますが、
それぞれの現場の人から直接話を聞けることは
何者にも変え難く、多くの方と情報交換することで、
情報の信憑性が高まると思うのです。

昨日は㈱マザーズオークション（←三輪明宏さんが
ＣＭしている不動産ネットオークション）の
社長から実情を伺いました。非常に説明がわかりやすかった。
不動産をネットで落とすなんて考え難いかもしれませんが、
だからこそ実は公平性、透明性の高い取引なのだそうです。
オークションに出したからこそ、公平に満足いく遺産分割が
できた例などを聞くと、とても納得できます。
あくまで市場が価格を決めるので、オークションで
値段がやたらにつり上がるわけでもないのです。
出展総額も激増しているそうですが、
実際はやはり総論賛成、各論反対なのかなーと思います。

少なくとも地場で十分ビジネスしている不動産業者にとっては、
受け入れがたい現状があるようです
生身の人間同士の取引こそがこの業界の本来ですからね。
ネットの活用率もまだまだ低いこの業界において、
普及には当面時間がかかることでしょう。
報酬において「両手」が普通であると、
オークションに（片手になるので）敢えて取り組む必要性を
まだ今は全く感じないのが実際のようです。

話は変わりますが、
これから相対的に人口が減ることがわかっていても
住宅がどんどん供給されている現実、
今住宅建築を受注する業者は
将来のことまで心配する必要はないわけで。
仕事をしているのが「今」ですから。
でも実際マンションデベの社長だって言っています、
将来一体誰が住むのかね、と。

それで結局移民を受け入れていくのでないか、
ということは日本もそう遠くない将来、
単一民族でなくなっていくのか、なんて話。
そんなこと、なかなか考えないですよね。
話が発展しすぎですが、ありえないとは言えません。

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不動産市況

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