建物の数奇な運命

年末のご挨拶をする時期になり、
今年もカレンダーを社員で巻きまき。















本当に必要な部数のみ申告制で自分の担当分を確保。（すでに一部は
渡し済です、念のため）














心をこめて手渡しますので、目立つところに貼って1年間愛用していただきたいです。


さて、残債がたっぷり残っている建物（寮）を
改修して老人ホームにする話で、
建設協力金を出してでも借り上げるという
運営事業者も見つけて、あとは
諸々金融機関との調整次第、
（この状況下では、オーナー様の意向云々より
銀行がどういう動きをとるかが問題で）
という段階なのに、
元付業者の動きがどうも鈍い・・・、
という案件の結末は。。。

このようなケースでつくづく思うのが、
弊社の場合、コンサルでも建築でも
オーナー様から直でご相談いただくのが
日常であるため、今回のように、
オーナー様と直接コンタクトとれない立場の
客付け業者としてテナントを見つける
（そして仲介手数料をいただく）業務に
専念するだけでは、到底気持ちが
収まらないということです。
黙っていても月ウン百万円の返済が発生している
オーナー様の状況を考えただけで
いてもたってもいられません。
一刻を争うはずだから、オーナーと直で話をして
銀行と直談判したい！！
とはいえ、案件に関わる上で
業界での役割分担があり、それに則って仕事を
するのが大前提。役割以上の余計なことは
できず、そのために元付業者がいるのですが。。。
連絡がつかない！！
この際、元付業者の顔をつぶさないような方法で
この見込み客をなんとかオーナー様と結びつけたい、
と考え・・・、ある手をうち、

この詳細は書けませんが・・・。

そしてわかったことは・・・、
この土地建物、ナント銀行主導ですでに
売契済みとなっていたということです。
マンションに建て替えることになり、デベ対象に
入札が行われたそうです。
それなりの金額で落とされたのでしょう。
引き渡しはまだなので、もちろん登記記録には
反映されておらず、関係者しか知らない情報。

この情報を元付業者から聞いたのではない、
ということがなんとも皮肉で、
既に（解体前提で）売却済みの物件の客付けにこちらは
必死に動いていた、というわけですから、笑える。
いや笑いごとではないですが、
もしかしたら、元付業者も聞かされて
いなかったかもしれません。
（いちおう、大手仲介業者なんですケド）

数年前に数千万円かけて外壁の張り替えを
したというのに、取り壊して建替え・・・。
建物がもったいなさすぎて泣けてきます。
オーナー様は相続した土地建物を手放す
ことになってしまったわけで・・・、
でも、先の相続対策にとって有効だった、
お荷物が整理できた、と、
（売却価格＞ローン残高であれば、手残りもあり）
銀行に感謝しているかもしれません。
本心は知る由もありませんね。

なんだか第三者たちにこねくり回されて
数奇な運命をたどってしまった建物。
スクラップ＆ビルドのむなしい現状を
また一つ見てしまいました。

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この１、２週間

忘年会シーズンに突入し、アフターファイブも
かなり充実しておりまして、忙殺されている毎日ですが、
「年内には必ず」という仕事と
「年明けでも」という仕事を振り分けて、限られた
年内の仕事日をフル回転させなければなりません。

ブログは、しばし放置状態でしたが、
「年内にあと数回アップ」と思っていますので、
ここらで、この１，２週間をざっと振り返り、雑感を
まとめてアップしてみます。

フェイスブックで12並びの瞬間の写真が載りまくっていた
12月12日は、明治時代の抵当権抹消、農転手続き、
神社本庁統理の承認・・と契約に至るまでが長い道のりだった
（ブログでもなんども紹介してきました）交換契約が
ようやく締結、引き渡しとなりました。
契約書に日付を入れる際、ゾロ目だ・・・とは一瞬思いましたが、
西暦でなく平成から始まれば、単なるゾロ目ですから、
あそこまで世間が盛り上がっていたとは知りませんでした〜。

笹子トンネルの天井崩落事故。
新しいものをバンバンつくることの将来的なツケが
（地道なメンテをおろそかにすると）
いつか必ずまわってくるものだと実感します。
ほんの一瞬のタイミングで犠牲者となってしまった方々が
シェアハウスの住人仲間だったということで、
テレビでは彼らのシェアハウスでの暮らしぶりや
同じ住人のインタビューなどが報道されていました。
性別関係なく仲良く助け合って暮らし、地域に溶け込み・・・、
弊社が約６年前に着目し始めた時から理想としていた
シェアハウスのあり方でした。入居者がこのような事故に
偶然巻き込まれてしまったことは気の毒で言葉がありません。
シェアハウスについては、今後の懸念として、
（建築基準法を遵守せずリフォームされた建物も
多く存在することから）火災などが発生したときに
マスコミでかなり取り沙汰される日がくるとは感じていましたが、
それより先に、このような形でシェアハウスが取り上げられたのは
まったくの予想外でした。

シェアハウスはリタイアメントプランの観点からも
提案し甲斐があります。先日もある未亡人の方のご相談で、
ご自宅兼１Rアパートをシェアハウスに改修する提案をしてきました。
海外に長く住んでいらしたので、日常で英語を使われたいという
ご希望もあり、にぎやかな時間も過ごされたいようだったので、
留学生の日本のママになったような、外国人シェアハウスの
企画を一緒に進めていくことになりそうです。
当面、物理的な改修が（一定の予算内で）可能かの検証に
時間がかかりますが、実現がとても楽しみです。

来年のビルダーのカレンダー、今回もカッコいいのが出来てきました。
毎年恒例、社員総出の詰め作業。



「燃えない、倒れないまちづくり」という東京都の指針のもと
建物の耐震化のテーマで前回２回書きましたが、
このたび、東京都のお墨付きをいただき、
一般社団法人日本建築耐震化推進アドバイザー協会（耐震協）が
発足しました。理事長は発起人の弊社社長です。

「耐震化の必要性はわかっているけど、
共有等の権利調整、立ち退き、相続対策など
その前にクリアしなければならない諸問題が山積していて・・・」
というようなケースをお手伝いする役割も担っています。
まだ、HPなども作成段階ですが、
この動きはこれから随時アップしていきます。

半分もキャッチアップできていませんが、長くなりましたので、
これにて。

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続く停電事件

先日、会社でちょっとした事件がありました。停電。
一瞬にして、パソコンも電話も照明もすべてダウン。
暖房やエレベーターは、動力電源なので無事でしたが。

家庭なら、ブレーカーを上げれば復活するところですが、
なにせ築４０年超の当ビル、それらしきボックスを開けても
ブレーカーないし。特に焦げ臭いわけでもなく、
ビルダーの面々でもどうにもできず・・・。
ようやく電力会社に来てもらって、これが「フューズが飛んだ」
という現象と知る。ヒューズを調達し、取り替えて
なんとか復旧しました。
原因究明も含めその間なんと約２時間。
私のお昼ごはんは電子レンジの中だったので、
犯人扱いされました。

わかったことは、ワンフロアで３０Ａ×２の容量しかなかったこと。
３０Ａ一つで、私のデスクの周辺の電気機器と天井照明、
水屋のクリクラ、電子レンジ、コーヒーメーカー
なんと廊下とトイレもカバーしていたこと。
長年目一杯で負担がかかり、ついに、ということだったようです。
パソコンが使えないと、ホントなにもできません。
照明も落ちましたから、しょうがないので、
窓の近くで明かりをとり、たまった新聞を読むことにしました。
ある程度配線を変え、今後は、（原始的ですが）社員で示し合わせて、
特に電子レンジを使うときは足元ヒーターは消すよう
気をつけるということで一件落着かとおもいきや。。。。

月曜日の昼間も、だれかが電子レンジのスイッチをいれた瞬間に
またもや停電です。照明、パソコンが一瞬にアウト。
電話は前回、配線を見直したので、セーフでしたが、
またまた仕事は中断でした。
前回で要領がわかったので、まずはＡＬＳＯＫに連絡し、（前回は
すぐに駆けつけてしまわれたので）
電力会社さんに来てもらって、復旧。

その際に電流を確認したところ、
足元ヒーターがものすごい電気をつかっていることが
わかりました。
これが、（古っ）











足元ヒーターを入れた瞬間に、











かなりびっくりです。軽く３０Aをオーバー。
１０％くらいまでのオーバーは大丈夫だそうですが、
（スイッチを入れた瞬間に電流が多く流れるためで、
しばらくすると落ち着くそう）
少なくとも、電子レンジは別の電源からとることにし、
これで、もう大丈夫かと思ったのに・・・。

昨晩は１９時前に来客なので、資料をプリントアウトして
おやつをほおばっていたら、またまたまた、停電です。
ボックスを開けたら今回は焦げ臭くて、怪しい。
こんな短期間に３回も。
ここまでになると、呆れて笑ってしまいます。
お客様には、廊下の電気が落ちた不気味な暗闇の中を
来社されることになってしまいました。
（不幸中の幸いで、応接室は別電源なので、照明は無事でした）
プリントアウトも終わらせておいてよかった。
バタバタと電気屋さんが出入りする中、面談は終わって
お帰りになったころには復旧していましたが、
席にもどると、足元ヒーターが撤収されていました。。。











その間、社員で原因究明をしていたそうです。
今回、電子レンジは関係ない。
昨年の冬もその前も足元ヒーターあったのに、問題なかった。
昨年からなにか加わったり、変わったものはなかったか･･･。
そして、それは、昨年改修したトイレのウォシュレット
ではないかと突き詰めたようです。
性能がよくなった分、便座に座った際の、パワーダッシュウ
という機能が瞬間的にすごい量の電気を使うのだそうです。
知らなかったですね。

たしかにこれまでの停電３回とも、その瞬間、
誰かがトイレに入っていました。

便座の設定を変えることにし、ようやくこれでこの一連の
停電事件とも解放されそうです。
用心のため、当面足元ヒーター使用禁止だと。
まあ、あまりいないからいいですけど。

容量自体を増やす工事がそもそもできるものか、
抜本的な点検をする時期がきたようです。

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中間免震構造

昨日は、当社月例会メンバーのビルオーナーの
自慢のビルを見学させてもらいました。
ビルを建てる際のこだわりをいくつも披露して
いただきました。
不動産取得税を引き下げた交渉内容も。。。

ありがちな、施工会社に接待してもらって喜んでいる
ビルオーナーを横目に、その出処は自分で払った金じゃん、と。
だったら、そんな接待なくていいからとにかく安くして、
こちらが接待する予算は確保しているから、と
くすぐって、必要最低限なコストに抑えたのだとか。

２階と３階の間にダンパーを入れた、中間免震構造。
全館を免震にするより、コスト安だったそうです。

うちのマンションも免震構造ですが、それはまあ普通。
このビルの何がすごいって、その、つまり、
２階と３階が離れているのです。





これは２階と３階の間の踊り場。
見えにくいかもしれませんが、完全に離れている。




３階への階段の裏。
宙に浮いていますね。

地震が来ても、３階より上は地面と別の動きをする、ということです。
これは初めて見ました。

切れているのに、一棟のビル。考えると頭が混乱します。
エレベーターはどうなってるの？って思いますよね。
途中で離れているのに直通。
ケージを吊っているのだそうです。

どんな感じに揺れるのか、体感してみたいものです。


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東京駅周辺の変遷

羊３頭のメンバー±アルファで、ステーキ食べ放題してきました。

メンバーの勤め先の本社ビル最上階にある「特別食堂」の
サマーフェアステーキ食べ放題にドカドカと便乗したのです。

侮るなかれ、ホテルオークラの運営です。
でもとてもリーズナブルなお値段が魅力
一枚平らげたら次のステーキをサーブしてくれます。
ステーキのわんこそば状態。

ビルの最上階なので、皇居の先かなり遠くまで視界が広がり、
それはそれは絶景でした。夕焼け空も見事で。
しかし、向かいの新しいビルがどうも邪魔。

どうやら５年ほど前は、このビルが一帯で一番高かったのが、
この５年で一変したそうで、今ではまったく普通のビルです。
その頃の眺望はすばらしかっただろうな〜。
今日はちょうど神宮外苑の花火大会だったので、
居ながらにして見ることができて感動しましたが、
５年前だったら、もっと感激したことでしょう。
確かに丸ビルがオープンした５年前頃から、東京駅周辺は
大きく変わりました。高いグラスビルがどんどん建って、
ビル群には圧巻。まだこれからも建ちますね。
既存の老舗ビルにとっては、歓迎しにくい部分もあるのでしょうか。

ステーキは１枚１８０ｇだそうで、競争ではないけど、
平均５〜６枚は食べたらしい。私は４枚で降参。
と、少食ぶっても、１８０ｇ×４＝……。
一枚ごとにお皿が変わるので、このグループだけで
何枚お皿を洗ったのでしょうか。。。

これから避暑に行ってきますので、これにて。

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高さへの挑戦はロマン

今日セミが鳴いていました、新宿で。
なんだか童心に戻ったようにうれしい。
夏本番ですよ〜〜。

珍しく、３連続の更新です。
（夜の行事がないと書けるのだな）

依頼事の直談判のために、みなとみらいのある会社に
（一人で）行ってきました。
実はこの話、一度こじれているのですが、
手を変え品を変え、別ルートからの再トライです。

なんとか最大の譲歩をしていただけた形にはなりましたが、
まぁこの中でどうにかやるしかありません。
詳細が書けないので、読んでもわからないと思いますが、
オーナー様から依頼された仕事を遂行する上で、
そのずっーと前段階の段取りの話なので、
陰でこんなやりとりをしていることを
オーナー様は知る由もないでしょう
今もしも（ありえませんが）これを読まれたとしても、
自分のこととはまったくわからないはずです。

ま、とりあえずよかった、前に進める。

それはともかく、みなとみらい。
この駅を利用したのは初めてでした。
ランドマークタワーに接近したのも２回目くらいで、かなり久しぶり。


東京ミッドタウンのミッドタワーができるまでは
日本で一番高い建物だっただけあって、
下から見上げるとすごい迫力です。
そしてなんとも独特なフォルム。
今さらですが、おもわずぱちり。
今日は灼熱であった。



高層ビルといえば、先日の新聞で、
ドバイに建築中のDOBAIビルが近頃、
台北１０１の高さを抜いたとありました。
よく考えてみると、とってもマニアックな話題ですよね。
でも、この春１０１に登ってきたばかりなので、
ついに追い抜かれたか、という気持ちになりました。
周りと比べて笑ってしまうほど巨大だった１０１を
はるかに超える建物ができあがろうとしているのですね。
世界の高層ビルについての過去ログはこちら。

前にも書きましたが、高さへの挑戦は人間のロマンですね。


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シンマル明日オープン

オープン直前のシンマルこと新丸の内ビルを覗いてみました。
派手なＣＭしてましたよね。いよいよ明日オープンです。
地下の入り口付近です。広々としていて、ほれぼれします。
明日以降はこうはいかないでしょう。

何せ東京駅直結です。地下鉄丸の内線の一番近い改札機からは３０歩ぐらい、ＪＲの改札からもその２倍ぐらい。申し分ないロケーションです。いくら六本木ヒルズ森タワーやミッドタウンタワーがいいといっても、やっぱり、東京駅直結のこのビルとは格が違います。したがってそれが賃料にも反映されます。オフィス部分の賃料は坪６〜７万と言われていますが、約定した共益費込みの賃料は最高６万円超、平均５万円台のようです。




丸ビルが「新」と言われたのも、もう５年前。硝子に映っているのがその丸ビルです。
ビルの迫力が違いますね。黒基調というのは珍しい。
でも、私には、バットマンのゴーサムシティのビルに見えてしかたない。

ミッドタウン同様、中に入るのはしばらくして騒ぎが一段落してからにしようと思います。


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狭小レンタルオフィス

昨晩、これまでずっとテナント募集のお手伝いをしてきたビルの近くを通ったら、明かりがついていました。実は当該部屋は当社が関わる前から通算でかれこれ２年ぐらい空いていたことになります。紆余曲折ありましたがようやくテナントが決まって先日引渡し。それ以来伺っていなかったので、明かりがついている見慣れない光景をみて、なんともいえない感動を覚えました。これまで長く放置されていた部屋の使い手がようやく現れたことは実に喜ばしい。

そんな感動をよそに、都内のビジネス区（主要５区）のオフィス事情は今すごいことになっています。発表元により多少の数値の違いはありますが、空室率も２％を切ったとの報道もありました。平均賃料もじわじわ上がっています。新規ビルは、竣工前から満室で、来週オープンの新丸の内ビルも、新聞をにぎわすだけの話題たっぷりです。もちろん稼動率１００％。先日の新聞では、千代田区の平均賃料より高い賃料と書かれてありましたが、実際東京駅直結のエリアは坪６，７万円ぐらいのようです。景況や企業業績が上向いていることもあって、新規供給に追いつかないほどの新規需要があり、その結果既存の優良ビルも高い稼働率になっています。ついでにその余波でやや競争力に欠ける中小規模ビルも。

このような背景でもテナントが決まらないビルは、周りの賃料が上がっているから…などと甘い期待をしている場合ではないですよね。

そのような中、最近興味深かったのは、前にも書いたサーブコープやリージャスのような高級レンタルオフィスにならった超庶民派レンタルオフィス（スペース）。バーチャルオフィスにもなるのでしょうか。普通に貸しては借手が現れないような部屋をその事業者が借り、机一台入るぐらいの小規模なブースをいくつも作り、転貸するというもの。
予算はないけど都心にオフィスがほしい、まともなオフィスを借りるには信用力という点で難しい、そんな会社に場所を提供するというもの。そして、ビルの空室解消にもなり一挙両得のようなのです。

たしかに空室は埋まります。でも、貸す側として転貸条件については相当しっかりと取り決めをしておかないと、かなり不透明の部分はあります。着目点としてはおもしろいけど。で、ビジネスとして成り立つものか、どんなビルが対象になるか、気になります。

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レンタルオフィスの魅力

最近よく聞く高級レンタルオフィス。
外資のリージャスやサーブコープなどの会社が手掛けていますが、要はその会社がビルのフロアを借りて、小さく区切って第三者に貸す、いわゆる転貸しです。その際に、オフィスの最新設備を完備して、ハイグレードのオフィスを提供するというものです。どちらも世界各国のしかも一等地にあるビルを提供しています。

事業を起こして間もないため、オフィスにかかる初期費用を抑えたい、でもある程度のグレードは保ちたいという企業にもってこいのサービスです。軌道に乗るまで取りあえず借りたいという需要も多いようで、起業が増えて、この手のビジネスは今活況です。保証金も１、2ヵ月分くらいでよいようです。短期スパンの契約が可能で、続けて借りたければ再契約をすればよいわけです。

先日、東京駅の目の前に出来たあのビルの一部屋を4月から借りる予定の会社の方と話していました。「引越しはこの週末に行なうの？」「いいえ、平日に。引越しと言っても、なにも必要ないんですよ、全部揃っているから。楽ですよ〜。電話番号ももらえるし、パソコンはつなぐだけだし、受付サービスはあるし、会議室も自由に（他の会社とバッティングしない範囲で）使えるし、コピー機はレンタルできるし」…いいこと尽くめのようです。
これだけ、お客様の満足度を引き出せるとはすごい。一工夫して右から左へ、きれいなビジネスですよね。契約書を見せてもらったら、うーん、英語。なんだか、それ見るだけでもハイグレードな気分になりました。

東京駅前にオフィスがあると初めてのお客様にも説明しやすいし、地方から来る方にもとても便利で、言うことなしのようです。でも普通に借りると、あの付近の新しいビルは今坪６，７万円は普通なので、保証金は天文学的な数字になってしまいます。１ベンチャー企業では借りにくい状況もあると思います。

そんなことで、ニーズをうまく拾ったこのビジネス、ますます展開しそうですね。

さあ、明日ついに！ミッドタウンのオープンです。

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オフィスの市況

毎月、主要ビジネス地区のオフィスの平均賃料や空室率が新聞の片隅に載ります。オフィス仲介の最大手、三鬼商事や三幸エステートなどが発表しています。

ちなみに三鬼商事が発表した2月の空室率はどうかというと、都心5区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）の平均で２．９３％。これでも5ヶ月ぶりに上昇したとのことです。2月は借り換え移転に伴う解約予告が相次いだため、だそう。ミッドタウンしかり、それまでの時代をリードしてきたビルに入居していた会社が、時代の新たな最先端のビルへ移る。そうするとそのあとに・・・と押し出し式にオフィスが埋まっていきます。今とにかく怒涛のようにオフィスが移転していることを肌で感じてます。

「解約予告」とは、契約期間内にテナント側から解約（期間内解約）する場合、契約で決めた通りの猶予をもって（オフィスなどの場合、一般的には３ヶ月前に）予告することです。予告があると、オーナー側はすぐに次のテナント募集の体制にはいるので、その情報がデータバンクにインプットされるのです。

したがって、空室率というのは、実際今空いている面積の率、ではなく、募集がかかっている面積の率ということです。それが全賃貸面積の３％を切っている、都心５区という限られたエリアでは空いている「箱」はほとんどないということですね。

ただし、新聞には載っていませんが、このデータというのは基準階の面積が１００坪以上のビルが対象なので、中型・小型のビルの状況は反映されていません。１００坪未満のビルについては、入居を希望するテナントの規模も違ってくるので、データの限りではなく、必ずしも発表された数字どおりではないです。

それでも、最近の新たな動きとして、大型ビルの品薄感で、中型・小型ビルなどに分室対応するケースも増えている、と。小規模ビルでも空室解消の千載一遇のチャンス。裏を返せば、この市況でもテナント募集に反応がないなら、手を変えなければならないということですね。

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