酒井恵理子のワンストップコンサルティング☆ : 土地活用・建物再生

土地活用・建物再生

November 18, 202118:13

自然を楽しむロケーションを創る

カテゴリ: 土地活用・建物再生; 雑感

気づくと、枯れ葉がカラカラと転がる季節。
毎年この時期、街のクリスマスツリーとクリスマスソングに
気持ちが追い付かなーい

。

このところ、プレゼンの機会が立て続けにあり、
その準備に忙殺

されていました。

案件はなぜか同時多発する、といつも思うのですが、
このところ、リゾートがらみの話が複数。
広大な農地を農転するとか、山の起伏を活かすとか、
リバーサイドを活かすとか。
所有地だったり、購入を進めている土地だったり。
時世がそうさせているのか、原点回帰なのか、
どれも、特別な施設を作るといかいうことではなくて、
今ある自然を活かし、自然を楽しむ場所を
プロデュースする、とか、仕掛けるという計画で、
その中に、我々の木造トレーラーハウスや「木」を活かす技術を
取り入れていただく、ためのプレゼンです。
やはり「木」でなくっちゃ、とそこまでは
皆さん同じ気持ちでいることは確かなようです。

構想はワクワクでも、ビジネスだから、
数字もシビアに詰めなければならないし、懸念事項は
潰していかなければならないし、もちろん特命受注ではないから、
スルッと決まるわけではないことはわかっている。
ただ話が前に進むよう、できる努力をするのみ。

THと薪

そんなことで、その間、ブログをアップしたい、と思って書きかけては
中断し、続きを書こうとすると、話題がホットでなくなっていて削除し・・・
を何回か繰り返してしまって、しばらく更新が滞ってしまいました

。

簡単な近況報告で、今回は、まさかの

、これでおしまい。

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July 01, 202118:39

再建築不可の土地に…

カテゴリ: 日々の仕事; 土地活用・建物再生

夏至も過ぎ、これからは徐々に日が短くなっていく

夏本番前なのに、もう夏が終わっていくような一抹の寂しさ…。

これって、コップに水が、
まだ半分ある、と思うか、
もう半分しかないと、思うか、…　に似ている？？

ありゃ、思いっきり後者になりますが、
まぁ、今の季節がずっと続いてくれたらなぁと
思っているだけです。（この展開、しつこい

？）

さあ、今日から７月。路線価が発表されました。
路線価全国平均が６年ぶりに下落、ですか。
全国平均を気にする意味はあまりありませんが、
都心部のビジネス街でおしなべて下落傾向がみられた、とのこと。
インバウンド頼みのエリアも軒並み下落。
働き方、暮らし方が大きく変わったことを実感してから初めての
（昨年の今頃はまだ実感とまではいかなかった）路線価発表で、
やはり、想像どおりの結果になっているように思います。

と、話は変わって、土地を活かす仕事をしていて、何とかしたいと
思うのが再建築不可物件。
現況の建物を一旦壊したら、再び建てることが
できない物件のことで、その原因のほとんどが建築基準法上必要な
接道を満たしていないことにあります。
接道が1.8ｍしかないとか、無接道とか。

したがって、接道を満たすために隣地を取得（利用）できる可能性が
ほぼゼロであれば、建て替えることはできないので、
現況のまま使い続けるしかないということになります。

先日、たまたま再建築不可物件を積極的に購入する、
という不動産業者の飛び込み営業があったので、
入ってもらって、彼らの出口のメニューとしても、
それらの土地にトレーラーハウスを設置して
活用できないか、一緒に算段することにしました。
それができたら超画期的です

。

トレーラーハウスは、住宅や店舗・事務所の機能を持ちつつ、
れっきとした「車両」なので、
建築基準法の適用外だからです。
土地の大きさに応じて、複数台を組み合わせれば…。

弊社で手掛けるトレーラーハウスは、（車台の）車検もとおし、
道路運送車両法の基準を満たしたサイズです。車幅2.5ｍ。

っと

、そもそも接道が２ｍないから再建築不可のわけで、車幅2.5ｍの
車両をどう入れるか…。
斜めに傾けて突っ込む、クレーンで吊る

、（車台だけ先に設置してから上物を建てる）
ウンウン考えましたが、
トレーラーハウスが車両たるためには、すぐに（公道に出して）動かせる状態を
保つことが建前なので、そもそも、無理くり入れたところで、
出せないのであれば順法性を欠くことになり、話はそこでストップ。

あとは、車幅2ｍ未満のものを作るしかないか。
（建築物のサイズはいかようにもなりますが、
型式外の車台の製造が難関。）
または、建築基準法上の道路ではない道路？通路？にのみ接道している
土地を探すか。
ヒントだけ言ってしまいましたが、なんとか実現させたいものです。

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March 20, 202118:12

建てないのが最有効活用

カテゴリ: 土地活用・建物再生

桜の花も３分ぐらい開いてきた～

。
暦どおり、寒さも彼岸まで、ですね。

先日、相続案件の空き家を見に東京近郊に行ってきた。
リフォームして貸家にするか、建て替えて別の用途にするか。

以前、同じ駅の駅前駐車場の活用で、
大手ハウスメーカーの１０億円近い建築提案（３５年ローン）に
地主様（個人）が今にもGOサインを出そうとしていた案件がありました。
月々の手残りとかきっと相当魅力的な提案だったのでしょう。
一括借り上げだからなんの心配もいらない、と説得されたのかも。

話を聞いた関係者が、地主様の年齢、家族構成を考えたときに
あまりに重い計画なので、待った！

をかけて、代替え提案はできないものか、
と話を持ち込まれたのは５年ほど前のことでした。
駅前商業地区なので、建築計画をいれる場合、１，２階は住居系不可。

得意の木造での大空間を活かして、一緒に提案できるテナントを
当たりました。が、いくら駅前といっても駅が・・・。
リーシング会社に無理目と言われながらも、相当数に声を掛けてもらいましたが、
手をあげる会社はゼロ。
これだけ苦戦するのに、収支計画を出せてしまう
大手ハウスメーカーはさすがだなぁ、
テナント誘致もできるんだー

、と思ったものです。
しかし、そうこうしている間に結局、建築話は白紙となったのですが。。。

あの時以来なので、懐かしい気持ちで現地に足を運んでみると・・・、
何も変わらず駐車場のまま

。おぉー。

それよりショッキング

だったのは、その付近の新しめのビルの１，２階に
デカデカと「テナント募集」が

。つまり、１，２階テナントゼロです。
この時期だから撤退されてしまったのか、最初から入っていないのか。。。
駅前だから居住部分は問題なさそう、でも店舗部分は一括借り上げ、ないだろうし。
建築時に想定した収支は一体どうなってるのだろう。
他人事ながら苦しい気持ちになりました。

ただ建てればいいというものではない。
結果論ではありますが、あの時お客様がハウスメーカーの話を進めてしまわないでよかった、
建てない、のが最有効活用だったことになるんですね。

トレーラーハウス製作は着々と進んでいます。

外壁のリブはトドマツを製材して、一本一本手作業で耐水合板に貼り付けました。
（これは裏側です） 20210315_173819

面材にして、躯体へ。
20210315_174631

だんだん形ができてきました

。
デモ車なので試行錯誤しながら、手間ひまかけてます。

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March 10, 202115:32

市街化調整区域を活かす

カテゴリ: 話題; 土地活用・建物再生

唐突な話題ですが…、

車台がやってきました～

。
栃木からはるばるけん引されて。

車検をとっているのでナンバープレートついてます。
これは被けん引車になるので、車検証には
けん引車となる車の型式がしっかり載っているところが
ポイントです。（この詳細はまた後日）

そして、架台を作り、

そこに、前回のブログで紹介した、剛性実験をした例のモノ
（断熱材を入れ、透湿シートを張った）を乗せます。

床乗せ２ (2)

この上に建物を建てて（乗せて）も、それは積載物扱い。
そしてここからはいつもどおりの工程です！

建て方

完成物は「車両」として（移動可能な状態で）設置すれば、
建築基準法の適用を受けない、ということになります。
ものすごーく雑な解説ですケド。

その昔、調整区域の活かし方をあれこれ画策していたとき、
建てられるものと建てられないものがセットのケース、
例えば、医療モールであれば、クリニックは調整区域でOKでも、
調剤薬局はNGなので、道路一本挟んだ市街化区域に建てる

、
という画期的な案を考え、そのような線境の立地を探したものです。
⇒過去の投稿「調整区域を有効活用」2007.6.14

フットサル場なら、
コートと駐車場は調整区域で、クラブハウスは道路の向かいの市街化区域、
とか
大型トラックやバスの駐車場は調整区域、事務所や休憩所は
向かいの市街化区域、などなど。
でも、そう都合よく見つかるわけではない

それが…、このトレーラーハウスを使えば、一気に解決です

。
（管轄行政庁との協議は必要。）
このような提案をしている先行組もすでにありますが、我々なりの
「木」にこだわったハウスを現在鋭意製作中。随時報告していきますね。

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October 31, 201722:22

所有者不明地へのにわかな懸念

カテゴリ: 話題; 土地活用・建物再生

風のように駆け抜けた衆議院選挙。
風向きというのは一瞬で変わること、そしてモメンタム、
うまい言葉で置き換えられませんが、一度流れが勢いづくと
止められないことを目の当たりにした選挙戦でした。
我先にと流れに乗ろうとした面々は・・・、と書き始めた矢先、
目に入った、先週の日経新聞の記事『「小池劇場」の議員心理』は
実に興味深かった。

さて、発信していることで、最近
森林整理への注目度がめちゃ高いと感じるのですが。。。
ちょっとブレイク。

このところ、にわかに所有者不明地への懸念が
話題になっていることに気づいた。
私の中では、この仕事についたときから
否応なく関わってきたテーマですが、
先日もそんなタイトルの勉強会を見つけたので、
さくさく申し込んでみました。楽しみです。

「誰のものか分からない土地が,あと２０年で北海道の本島相当になる」、
という試算が公表されたことに関係しそうです。

「誰のものかわからない」から、簡単に手をつけられない。
だから動かすことも、使うこともできない。
その結果、塩漬け

。
本来、不動産には「登記」という名札がついているので、
権利の移動が生じても、名札をつけかえれば、
誰のものかわからなくなることはないはずなのが、
つけかえをしていない。受け取って不都合なものには
名前を書かない、ということですね。
そしてそのまま十年単位の時間がたち、
履歴をさかのぼることがほぼ不可能に。

先日新聞の記事に、
土地に対する国民の意識の変化も背景にあると書いてありました。
地価下落で土地を保有する魅力が薄れ、管理する手間や税負担を
嫌って相続時に登記しない人が増えている、と。

自分の意志でしないのか、知らなくてしないのか。
そんなこともあって、
都市に空き地空き家が増加していることは周知の事実です。

都市のスポンジ化。

せめて、所有者がわかっているのに低未利用の土地建物から
なんとかしなければなりません。

前にいた会社ではそのような案件ばかりをやっていましたが、
取り組むにはとにかく時間がかかるのです。
（なのでそれを仕事にするには、並行していくつも抱えていた）

５０数筆の（放置された）土地の整理は完了までに約５年

。
明治時代の抵当権がついたままの土地は、売れる状態になる
（抵当権を抹消する）まで、（司法書士が２，３年放置していたのも
あわせると）やはり４、５年

。
３坪ほどの超狭小地密集地の整理（土地をまとめて再開発）は
１０年以上たってもまだ継続中

。

土地を動かす不動産業も土地を活用する建設業も
その会社の社員なら営業担当は今月・今期の成績が重要。
さわれるまで５年かかる案件、やってられないですよねぇ。それが現実。
取り組むなら、部隊を別にするか、よほど会社の理解がないと
難しいと思う。
担当者がいくら個人的に対応したいと思っても、
組織ではそうはいかない・・・、由々しき問題です。

であればやはり国が乗り出さなければ、話は進まない。
昨今ようやくその胎動を感じます。
新セーフティネット法の施行もこの一環。税制面でも。
所有者不明地も低未利用地も、制度の問題に加えて
個別事情が大きくからむので、
そこを丁寧に対応できるか、官民はどう連携していくか見ものです。
という評論でなく、もちろん、私はそのほんのほんの一端の仕事を
ずーっと手掛けているのです。

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August 03, 201617:25

本気で待機者ゼロにするなら

カテゴリ: 話題; 土地活用・建物再生

７月もあっという間に駆け抜けていきましたが、
お祭りの余韻の、まだ取り外されていない
ポスター看板を感慨深く（？）眺める人、多数。
確かに、結果がすべて分かってから改めて、それぞれの
ポスターをみたい気持ち、わかります。

３週間前、参院選投開票日の翌日、
「四季（よき）友の会」という、不動産業界中心の
（少々敷居の高い）異業種交流会に誘っていただき、
恐る恐る参加してきました。
劇団四季のファンクラブ？と思われそうな名前ですが、
年に４回、開催７６回目という由緒ある会合です。

第一部は講演会、第二部が懇親会の構成で、
過去の講演会の講師は国交大臣、代議士、市長などなど。
政治色ありますが、それはそれで切り離せない世界。
そして今回の講師は産経新聞社の政治部長さんでした。
「参院選の結果を踏まえて都知事選を占う」というタイトルで、
立候補者が決まるまでの裏話や、それぞれの思惑、
勢力図などなどリアルな話

が聞けました。　
結局、どう立ち回るのが利口か、という計算の中で
みんな動いている、ということでしょう。

小池さんは小泉さんスタイルの劇場型、敵を見つけて　それを
共通の敵とする賛同者を増やす、という手法に長けているとのこと。
そう聞いて選挙戦に着目していると、たしかに、面白いように
敵が出てきた出てきた

。「しめた」とばかり
完全な小池さんペースとなり、そのまま結果となったと思います。
これから、「敵」との確執が（客観的に見ると面白いので関心をひく、
という点ではよいかもしれませんが）都政の足かせにならないような、
大人の対応を願いたいです。

さて、小池さんが公約としてあげている中で、
待機児童ゼロ、介護施設不足の解消、住宅の不燃化加速については
このブログで日頃取り上げている、不動産・建築と切り離せないテーマです。
建築会社も鼻息荒くなる話ですね。
そのためにもずーっと前から、
土地を活かし、保育所や老人ホームを建てる、という提案に
携わってきていますが、なかなか実現しません。
そう簡単にいかないんですよ。

遊休地、低利用地の使い方に困っている人は確実にいて、
運営したくて手を挙げている事業者がたくさんいて、
建築に携わりたい中小の工務店もたくさんあるのに・・・、
それらの情報の一元化ができていないのと、
行政主導の「公募」の制約の大きいこと

。
本気で待機者ゼロにしたいなら、
このあたりをどうにかしたほうがいいと思います。
公園をつぶす必要なんてないし。

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March 03, 201517:46

古民家活用の一件

カテゴリ: 土地活用・建物再生; ビジネス

ＩＥを立ち上げたときのひそかな楽しみ、
今日のグーグルのDoodleもかわいいです。

今日は桃の節句。女の子の日。今朝主人に、
ねー、女の子の日と言ったら？と
聞くと・・・、

出○

ですって

。。。。。。

昭和の建築物、風情ありますね。
ノスタルジーを感じる人は多いと思います。
そんな古いもののよさを有効に活用している
ケースをよく見かけますが、昨年足を運んだ
ビストロもそうでした。古民家をほとんど
そのまま活かしていて、ちゃぶ台でワイン、という
幸せな空間が。。。。
昨年１０月にその時の感想を書きましたが、
その後日談。

そのお店にガーーン、と刺激受けましたので、
お店のＨＰをみると、やはり仕掛けている会社が
あるのです。
夢屋さん。いいお仕事されてます。

さっそく問い合わせをしたい衝撃に駆られましたが、
手ぶらでは何なので、具体的な案件を手土産に
しようと考え、古民家探し。
（もちろん、隙間時間で、です。）

住宅街に古民家があってもそれは普通、
お店が並ぶ繁華街に取り残されたように佇む
古民家だから意外性があって、それがねらい目なのです。

私はいい具合に新宿区出身なので

、
そうそう、同級生の実家なんかどうかな～、と
心あたりに声を掛けてみると、
意外とあるもので、立地的にはばっちり。
「でも、今貸してるんだ。」

で、しばらく忘れていましたら、
年末にその同級生から連絡がありました。
ちょうど賃借人が退去したので、借主募集している、と。
ただし、父親の建物だからどうなるかわからないけど、
自分としては飲食がいいと思う、とのこと。
年明けに早速現地を見て、うん、なかなかいい感じかも。
写真を撮って地図を添えて、弊社の紹介、
なにかご一緒に手がけましょう、手始めに・・・的な
内容で夢屋さんに問い合わせしました。
程なく担当の方から電話をいただき、
お会いして一緒に物件を見ることに。

立地的にはちょっと奥まりすぎているという点を
気にされていましたが、建物のサイズ、構造は
好感触でした。
夢屋さんは、社長様が建物をみて、瞬時に
判断されるそうです。いける、いけない、と。
あまり具体的な話は書けませんが、
即座に判断されるのは、持ち込む側としては
助かります。ダメならその理由を確認し、
さっさと次、へ移れるからです。

そんなことで、あとは賃料との兼ね合いを踏まえ
社長様の判断を待つ、というときに
同級生から電話が・・・。
「親父が知人に貸してしまった」と。
住宅として借りたい方が見つかり、既に
賃貸借契約もしてしまった、ということなのです。

なんとも段取りが悪い話の暴露みたいですが

、
（実際のやりとりはもっとありましたが、ここでは省略）
住宅で使ってくれる人がいるならそれに越したことは
ありません。
そもそも立地はう～～ん、だが、安く借りれるなら土俵に、
というニュアンスのお話だったので、
先方も固執するわけでもなく、この話は終わってしまいました。

この件はひとつの足がかりで、事業者様とのお付き合いで
肝心なのは、その次ですね。

あー、また魅力的な建物が近所に。。。
20150303_155024

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October 15, 201411:58

太陽光発電劇場？

カテゴリ: 土地活用・建物再生; 話題

３連休も終わり・・・、とカレンダーを見ると
また３週間後にも３連休。
カレンダーどおりの勤務だとすると、
日本って結構休み多いですよね。
細切れではありますけど。

さて、最近印象に残ったニュースといえば
太陽光発電に関する一連の制度を見直すという
経産省の発表。
かなり唐突でしたね。

今では、「太陽光発電」の文字を
見ない日はないくらい、
世の中に浸透しつつありますが、
投資対象として盛り上がりすぎで、
やはりそうきたか

、と
思った人も多いと思います。
（住宅の屋根に乗せるタイプのことは
ちょっと置いておいて、おもに野立てタイプのこと）

これまで完全に遊休だった土地が
再生可能エネルギーをフルに活かして
（電気をつくって）世の中の役に立ち、
安定的にお金を生み出すわけですから、
この上ない有効活用でして

、
「固定価格買い取り制度」の考え方は
すばらしいのですが、
太陽光ばかりが脚光を浴び、
「お金を生み出す」側面に反応した事業者・投資家が
殺到して、制度を見直さざるを得なくなった。
電力会社がキャパを超えて買い取る、という
のも無理な話ですから、際限なく続くはずもなく
おのずと知れた結果になったように思います。
なんだか、しくみがちぐはぐの感はありますが。

で、肩すかしを食らったのは、慎重に検討していた人。
やってみるか、と腰を上げた頃には、
もう状況が変わっている、
これに限ったことではなく、普通によくあることです。
熟慮しているうちに、タイミングを逃す。
あれこれ情報取り過ぎて、わけわからなくなる。

世の中、常に早いもの勝ちというわけではありませんが、
今回に関しては、そうだったと言えるように思います。
高めの買取価格設定は、「当初３年は再生エネ電気供給者の
利潤に特に配慮する」という方針だったという背景も踏まえ。
まあ、決断しなかった人は、（被害を被ったわけでもなく）
やっぱりやらなくてよかったんだ

、
と自分を言い聞かせていると思いますが、
物事、冷却期間をおいて・・・、が必要なときと、
決断の思い切りが必要なときとがありますね。

いずれにしても、
国民がその気になれば、再生可能エネルギーで
電力需要をかなりまかなえる、ということが
わかったということにもなるでしょうか。

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September 30, 201423:30

土地を活用するということ

カテゴリ: 土地活用・建物再生

毎年、夏の終わりを認めたくない私ですが、
蝉がなきやんだ頃からあきらめモードにはいり

、
１８時で暗くなるとさすがに・・・

。
でも、今宵のように、夜でも半袖で十分なほど
暑いとまたちょっとうれしく・・・。

気づくと、明日から１０月ですね。
今日でクールビズが終わる会社も多いと思うので、
明日の通勤時の光景は、一気に「黒」く
なるんですよね、毎年の記憶では。やだなー。

ブログのサボり癖が重症となってしまいましたが、
前回の続き、といってももう３ヶ月前になりますので、
一旦その縛りを解いて、また改めて書いていきます。

っと、前回までの続きにからむ
とりとめのない話を。

個人レベルで土地を活用したい場合、
一般的なのは、（土地の権利者）自身で
建物を建てて貸すという「建て貸し」です。
何を建てるかは、立地、用途地域、
土地の大きさ、地形、接道の状況、
周辺のニーズ　等々勘案して、
まずはそこで事業をする事業者の候補に、
提案いただく、ということからスタートです。

少なくとも、何が建てられて、
いくらかかり、いくらでどれだけの期間
借り上げてもらうか、
この数字が収支計画の軸になります。

なにはともあれ、立地は重要。
駅にあと２分近ければ、手を挙げる
事業者が一気に増えるのに、
その２分で敬遠されてしまったりします。
そこで手を挙げられる（採算とれる根拠が
ある前提ですが）事業者を見つけられる
チャンネルがあるか。

建築会社がどう絡むかもさまざまで、
地主自身がなじみの工務店でやらせたい、
と思っても、事業者にとって、（一定の期間
借り上げてそこで事業をする以上）
実績がある建築会社（ひもつき）で
ないとだめな場合もあり、
逆に、地主と建築会社がセットで、
建築会社にはこだわらない、とする事業者にしか
声をかけない、というケースもあります。

まあ、みんなそれぞれ思惑があります。

何にせよ、土地あっての話ですから、
地主さんが案件を
最初にどこに持ち込んだか、で、展開は
かなり変わるものです。正解が
あるとは限りませんし。

収益はぐんと減りますが、ローリスク
ローリターンで単に「土地を貸す」という選択肢も
あります。
といっても、地代を払い、建物建築費用を負担して
まで事業者が借りたい土地か、というところでは
自分の土地を冷静に見られない地主さんも
多いですね。

かなりとりとめなくなってしまいましたが、
結局、そんなことで、活用提案のプロセスには
そこに絡むさまざまな立場の方々の思惑があることを
織り込んでおく必要があると思います。

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November 26, 201314:21

建物の抵当権と賃借権の優劣

カテゴリ: 建物賃貸関連; 土地活用・建物再生

父の3回忌を終えて、納骨、1周忌、３回忌と毎年
続く一連の法事も、次回の７回忌まで一段落。
一つの使命を果たした気持ちです。

そんな法事の旅から戻った途端、
超豪華海外オケ４連夜だった先週。
初日の東京文化会館のロイヤル・コンセルトヘボウでは、
ナント

二つ前の席に皇太子ご夫妻。
約２時間、一般庶民がこれだけの至近距離で
一緒の時間を過ごせるなんて

、またとない経験をしました。
２夜続けてのベルリンフィル（サントリーとミューザ）では、
圧倒的なオケの技術の高さにしびれました。
圧巻だったのは、弦楽器の厚み。奏者一人一人
体をゆさゆさ揺らして満身の演奏。
管楽器にまったく負けていなくて、
バランスが非常によくとれていました。
「春祭」は、私は正直どうもなじめませんが、主人は
ガーーーンと打ちのめされたそうです。凄すぎる、と。
ミューザのほどよい残響度合いがあちこちの音を存分に、
引き出し、本当に贅沢な時間でした。
さすがにベルリンフィルを２夜聴いてしまったあとなので・・・、
おまけのようになってしまったバーミンガム

の演奏は
ネルソンス氏の若さを感じましたが、
人柄がが伝わるアットホームな雰囲気で
なんだかほろっときてしまいました。

以上、超簡単な報告でした。
この週末はある試験の受験もあったので、
いやー、慌ただしかった～。

ここからが本題です。
平成のはじめに、相続税対策もかねて
全額借入で立派な建物を建てて、社員寮として
一部上場企業に貸していて安泰だったのが、
２０年後、契約当初想像だにしていなかった、
賃貸借契約満了による退去。
残債はまだたっぷりあるのに、
現況で借り上げる事業者が見つからず、
大規模な改修のために、
さらに融資を受けなければならない・・・。
そのような状況で手を上げた介護事業者からの
当ビルダーへの依頼で、
いかに少ない費用で改修できるか、が
テーマだった案件の結末ですが・・・、
法律に則った最低限の設備を整えるだけでも
相当費用がかかることは前回書いたとおりですが、
どれだけ工夫しても限度があり、
完全な予算オーバーで、介護事業者も
トーンダウン。この話は残念ながら流れました

。

しかし、状況を知ってしまった以上、
なにかお手伝いをしたい、そこで
元付業者に直接コンタクトをとり、仲介に立場を変えて
テナント探しに入り込むことになりました。

介護事業者のニーズはあるのに、
オーナーの予算がなければ改修できず、
どう考えても話が成り立たない。
銀行がうなる事業者を連れてこられれば・・・。
なんであれ、銀行の判断（銀行との交渉）ひとつなのですが、
客付業者の立場では話が遠く、元付業者はなんだか諦めモード。
介護事業者は一銭もださずに借り上げるだけ？
介護事業者にお金を入れてもらうこともできるはず、
と考え、資金力がある心当たりに声をかけたところ、
諸条件が整えば検討可能とのこと

。
建設協力金を入れた場合、その回収に
借り上げ賃料と一部相殺するとすれば、
相殺後の賃料が、オーナーの借り入れの返済額を
上回らなければならず、
それなりの髙い賃料設定が必要ですが、
改修プラン、見積もりを一度弊社で（他社向けに）
出しているので、話が早く、
そこから見当つけた借り上げ想定賃料は
オーナーの期待賃料をクリアできる感触です。

で、次のハードルは抵当権。

厚労省の有料老人ホーム設置運営指針では、
土地が借地権の場合や、土地・建物に抵当権が
設定されている場合などの（入居の継続性
確保のための）細かい規定がありますが、
今回のようにバリバリに残債がある建物を
借り上げる場合、運営事業者側からしても、
万一、抵当権が行使されて競売になった場合、
「抵当権設定登記後に建物の引き渡しを受けた
建物賃借人は（競売で建物を
買い受けた者に）賃借権を対抗できない」
となる以上、今のままでは、
多くの高齢者を預かる身として不安定で賃借できない。
これは日常、アパート建築の際に、早く入居者が
決まったとしても、オーナー様の建物への
抵当権設定登記より前倒しで賃貸借契約を
交わさないという理屈と（オーナー様から見た
逆バージョンで）同じことですが、現実問題、
高齢者を多く預かるとなるとそこはよりシビアになる
ということを私もあまり深く考えていませんでした。

で、そのためには、現在設定されている抵当権を
一旦解除して、賃貸借の引き渡しを受け、
そして抵当権を再度設定する、というプロセスが
必要になります。もちろん、お金が動くわけではなく、
手続き上の問題ですが、
一瞬無担保状態になるわけですから、ここまで
やるかは銀行の理解・協力次第。銀行マンの
友人に確認したら、（借り上げる事業者の
与信は重要ですが）、物理的には問題ないとのこと。
また運営事業者側の事業計画もあるので、
賃料発生の時期的なことも含めて、
結局はあれもこれも銀行次第。

元付業者がどこまで話をつないでくれるか、
そもそも、まずは内見したいという事業者さんとの
日程調整を依頼したのですが、連絡待てど来ず・・・。

話の矛先がブレてしまいましたが、
残債がある既存建物を老人ホームに改修する案件は、
一筋縄ではいかないと改めて実感

。
しかし、ポイントは大変よくわかりました。

そして、なんとなんと結末は。。。
続きは次回以降。

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土地活用・建物再生

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