日にちが足りなくないですか・・・

週末は２０度を示す電光掲示板に驚き、昨日の朝も同じく
暖かさに身体がほぐれる感じがしたのもつかのま、
（寒いと、知らないうちに身体に力入っていますものね）
昨晩の凍てつく寒さに閉口しましたが、
それでも緊急開催の当社主催セミナー、
「建設・不動産関連業種のための政府系金融、
制度融資・信用保証協会の徹底活用法！」
には大勢参加いただき、外の寒さを忘れるほどでした。
講師は「林流」会員で、様々な融資の実態を熟知し、
すでにフル活用されている中小企業の役員の方です。

制度を知っているかどうかも重要ですが、
制度の内容がわかったところで、今の実態はどうなのよ、
のところを知りたいわけで、
そのあたりの話をじっくり聞くことができました。

景気の悪いときは公的金融機関を活用して借り入れ実績をつくり、
景気が上向いたら、民間金融機関が肩代わりさせてくれって
くるものなので、そのときに更によい条件で利用すればよい、
これがセオリーのようです。

参加者が感じていたより、いわゆる中小企業向けの
セーフティネット保証制度は使い勝手がよさそうで、
金融機関も今融資に積極的なようです
（別枠のこちらは金融機関に責任分担がないので）
ちょっと焦げ付きが心配になるくらい。。。
まずは区長（市町村長）の認定が必要なので、
今週早速出向かれる方もいらっしゃることでしょう。

さてさて・・・今年は２６日が金曜日なので、
その日が仕事納めの方も多いことでしょう。
当社も２６日までです。（２８くらいまででいいのだけど。）
そんなものだから、年内の日にちがどう数えても
足りない。先日の「軍手」をもって極力挨拶周りしていますが、
物理的に限りがあるので、仕事でお世話になった方々に
年賀状代わりに年末の挨拶葉書を送ることにしています。
それが仕事納め以降に届いてしまっては
まるで意味がないので、２６日までに届くことを逆算すると
２４日には投函したい…。同僚に手伝ってもらって印刷だけは
終わらせたので、今日は１日こもって一言挨拶を書いていますー。
あれもこれも、まだやること一杯。
ブログも書けていなかった…。と、とりあえず更新してみる。

家のことやプライベートの年賀状は当然後回し。
またぎりぎりまで年賀状年賀状と大騒ぎしていそう。
いつもそんなことやってるよね、と呆れられてマス。

一度くらい、年末のこの時期を涼しい顔して迎えたいものです。

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若い人は勘弁してください？

一昨日はさすがに証券会社の担当者から電話がかかってきました。
日経平均の1万円割れに対しての様子伺いの電話でした。
私は努めて気にしないようにしているのに。

本来は私のような一般顧客に担当者はつかないのですが、
昨年末にある行き違いがあって、電話に出た女性に激怒して、
それで上司と名乗る人が電話を変わって、ひたすら謝られて…。
そして後日電話がかかってきました。
「このたびは大変申し訳ありませんでした。
それで、私どもとしてできることを考えまして、これからは
担当者をつけて対応させていただくことにいたしました。」
ということでした。
（この証券会社では、数年前から一般顧客に対しては
担当制がなくなり、電話に出た人が対応するように
変わっていたのでした。私はかえってそのほうが事務的に
対応してもらえて気が楽だし、そもそもほとんどネット取引なので、
まったく不自由を感じていなかった。）

でも、今回担当者をつける、というのをあえて断ることもない
と思ったので、
「お気遣いありがとうございます。で、担当者って
お若い方ですか？（大抵は入社5年以内の女性で、
感じいいのですが、私が知っている範囲での答えしか
返ってこないことが多かったものですから）」
「えっ、若いほうがよろしいですか？」
（そんな意味で言ってるのではない。）
「いえ、私は納得するまで説明を求めるほうですから、
お若い方だと結構お辛いのではないかと思ったものですから」
（我ながら、完璧モンスター顧客みたいな発言。）
「いえいえ、ベテランの男性が担当いたしますので、
ご心配には及びません」
（新人はだめでベテランだといいと思っているわけではありませんが、
あれこれ話をしていると、こちらが年季はいっているだけに、
どうしても会話が心もとなくなるのは事実です）


で、話は変わりますが、
当社（のビルダー）へ電話をかけてこられるお客様に対して、
私のほうで全般的な説明をしたあと、実際に詳しく相談したい、と
思われた方には、当社の建築士に話をつないで、
一緒に伺うことが多いのですが、先日もその段階になり、
こんなことを言われた方がいらっしゃいました。
「ひとつだけ注文していいですか。若い人は勘弁してください。」

大丈夫です、当社に若い社員おりませんから
と冗談とも言えない回答をしつつ、
その方の気持ちがなんだかよくわかったのでした。。。

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土地にも残価設定？

昨日も今日も気持ちいい晴天で、同じ晴れでも、
天高く・・・といわれるのが実感できる、夏とは違う空。
本当に気持ちのいい青空が広がっている新宿です。

さて、昨日の続きなのですが、少々堅苦しい話題にお付き合いください。

ローンを組んで賃貸アパートを建てる場合、収支計画上、
キャッシュフローが心もとない時があります。
自前の土地に建てる場合はともかく、土地も購入する場合は特に。
そもそも賃貸経営をする以上、一程度の空室率を見込んだ上で、
適正家賃を設定した上で、借入金をしっかり返済しても
十分手元に現金が残るくらいでないと、投資の意味がないし、
第一、貸し手の金融機関がうんとは言いません。
キャッシュフローをよくするために、借入期間を延ばすという手もありますが、
通常、建物の残存年数を越えて借りられることは多くありません。
かといって、数字をいろいろいじってみても、厳しいものは厳しいわけで、
結局金融機関のＹＥＳがもらえず、見送りということになってしまう。

金融機関の担当者レベルでは本当は貸したいのに、
稟議が通らなければどうしようもないわけで、不安要素が少しでもあれば、
ハードルがぐんと高くなってしまいます。

そこで、こんな商品があれば…というのが、前回書いた
残価設定ローンですが、土地の価格のうち、
不動部分（ローン完済時、これ以上下がっていることがないと思える金額
＝各金融機関の目利きにより、独自で定める）については、
利払いのみの返済とし、元本については返済の対象外とする、
という考え方ができると思うのです。

そうすることによって、明らかに月々の元利返済額は減るので、
貸出期間の長期化をせずに、キャッシュフローをよくすることができ、
逆にキャッシュフローが同じであれば、貸出期間の短縮が可能に
なると考えられるわけです。

これは、理屈の上ではそのとおりであるし、
借りたい側、貸したい側両者にとって画期的だと思うのですが、
でも車ではＯＫでも土地ではまだまだ現実性がないんですよね。

審査が難航している案件絡みで、金融機関に提案した結果、
考え方はよくわかるが、いざやるか、というと当行ではまず厳しい、
という回答でした。
未知のものを検討するより、キャッシュフローを他からねん出させる方法を
検討するほうが現実的である、ということだったのでした。
チャレンジしてくれてもいいのに、やっぱり絵にかいた餅かなー。
確かに、これ以上下がらないというラインを誰がどう責任持って決めるか、
ローン完済時に果たしてその土地（代金を払っていない部分）を
どうするかにしても、車のように簡単には決められることではないだろうし…。
わざわざそんな不安要素を金融機関が抱えたくないでしょうしね。
（リバースモーゲージも地価上昇場面でしかほとんど登場しませんし）

ということで、この考え方が不動産に適用されるときは来るのか…。

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18,000円台回復

今日の日中は、完全な春。暖かさもそうですが、空気がすっかり春でした。勝手に入学式や満開の桜を想像してしまいます。

株式市場も春。年初に多くのエコノミストが相場の予想をしていますが、３月頃には一度18,000円を超えるだろうという予想は、とても信憑性があったので、パソコンの横にポストイットで貼っておきました。そしてその後一旦今年の底を見て、年末にかけて上昇すると。
３月を待たずに早くもきましたね。しかも超えてしまえばあっさり１００円以上も。

昨日の利上げについては、安心感という言葉が多く聞かれた気がします。もちろん、様々なところに少しずつ影響はありますが、比較的落ち着いて受け止められたようです。有利子負債が多いといわれる企業の株価は下げるかと思いましたが、そうでもないようですし。
市場にじわじわと広がる、そろそろ上げないと…というムードが一旦解消され、しかもこれでしばらくは上がらないだろうという、当面の安定感が安心感につながったとすればとてもわかりやすいと思います。気付いてみると、株式を所有している人には、かなりありがたい展開となりました。

と言っても、含み益が増えただけでは数字ゲームです。機関投資家でない一般投資家が、どう行動に出るか。利益確定で売りますか。株主権利確定日（一般的な）まであと一ヶ月少々ですよ。ここまで保有したのだから、もう少し持っていて配当（や株主優待）はもらっておくか〜、でも売るタイミング次第では、インカムゲインの何年分ものキャピタルゲインを得られるし〜。今売ってみて３月中に下がることがあれば買い戻すのが理想か〜。みんなが利食いして、一旦株価が下がったら買えるのに〜。etc.

個人投資家比率が増えてきているだけに、このような普通の小さな葛藤の集まりが結構株価に反映される（あまり動きがとれない）と個人的には想像してしまいます。

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突然のTOBと今年の仕込み

昨日が仕事納めという方は多かったでしょう。当社も昨日で終わりでしたが、やり残しの仕事をしに会社へ。年内にやり遂げたかった、ＨＰ内に新たなサイトをアップしました。ちなみに当社のＨＰは１００％社内（担当永田）手作りです。土地活用のサイトが加わってパワーアップしました。当社の仕事の一側面のご紹介です。地主さん、ビルオーナーさんはもちろんですが、マイホーム以外の土地をお持ちの普通の方に役立てていただけるページにしています。これからどんどんボリュームアップしていきますので、ご期待ください。http://www.fdom.jp/　の下段から入れます。
このブログのサイド→「土地活用サイト」からもダイレクトに入れます。

さて、終わってみれば、株式相場は上げて大納会を終えていました。でも今年の株式市場は今ひとつでしたね。こんな押し迫ったときに突如ＴＯＢの話。所有株式がＴＯＢの対象になり、買い付け期間が昨日から始まりました。買い付け価格も発表されています。平均取得価格の1.5倍です。少し前に買い足しておいたのが吉とでました。ここ数日大きく買われていますが、当然ですよね。買い付け価格より少しでも安く買えれば、基本的にはその差額が確実に利益になるのですから。株主が売り付けを申し込むかは自由ですが、応募者分はすべて買い取ると言われているので、申し込んだら間違いなく買い取ってもらえるわけです。もちろん手数料なしで。何年も売り買いを繰り返して保有していた株式が上場廃止になるのは寂しい気がしますが、近い将来の再上場を期待して今回のＴＯＢに参加しない、という選択肢は私にはないので、あとは来年早々応募申し込みをするのみです。

今年の資産運用を振り返ると、目新しい商品としてベトナムファンド（私募）とホテルファンドというものを買ってみました。ホテルとは、はい、ラブホテルです。この二つの商品の仕組みはそれぞれ十分納得した上でまさに直感で購入しました。同じ土俵に乗るものではないですが、来年以降二つがどんなパフォーマンスを見せるか見ものです。

ということで、今年も色々な「仕込み」をしましたので、来年以降楽しみです。日々株価を追ったり都度売買の指示をだしたりするのは無理なので、自分にあった投資商品があります。なにせお金にも稼いでもらうのが普通の時代ですから、これくらいは当然の投資かと思っています。

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ファンドの規模が大きいということは

会社を出る前に、カレンダーをめくってきました。いよいよ最後の一枚ですよー。

さて、今日の新聞には、先日取り上げたベトナムファンドのことが書いてありました。「売れすぎ」なのだそうです。新聞によると、東洋証券で募集した三井住友アセットマネジメントの「ベトナムファンド」が、数日間で募集中止になったとのこと。べトナムの経済成長に期待する個人投資家により、設定の５０億円はすぐに集まってしまったのだそうです。
はぁ、ベトナムに期待している人はいるものですね。先日　ベトナムは夢の宝庫？を書いたときには、計り知れないベトナムの魅力とともに慎重論を呈したつもりだったのですが、数日間で売り切れということは、即決している人も多いのですね。

多額のお金を集めたということは、それだけの大金を投資しなければならないわけで、先日も書いたように、上場企業株、未公開企業株、国債などを買っても、株式市場の規模も小さいですから、不動産も買わなければならないでしょう。（お買い物ゲームで、細かいものをちまちま買ってもお金が余るので、大きなものを買って金額をかせぐ、みたいな）調べていませんが、きっと組み込まれているでしょう。では、その不動産はどうかというと、一部の情報によると、ハノイあたりは不動産が急騰していて、今は怖くて買えないらしい。まだそのあおりを受けていないものをうまく見つけられればいいですが、高くなっているものに投資したら、この先の上げはあまり期待出来そうにないですよね。（と言いますか、暴落もあるかもしれませんし）ま、想像を絶するほどにこれからも高騰し続けるなら別ですが。それも含めて手探りの世界です。

であれば、みんなでベトナムを一緒に応援する、というムードをつくるのも悪くないかもしれません。旅行にも行ってお金落としてね。

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ベトナムは夢の宝庫？

APECの行われたベトナムに、経団連の約６０社、１３０人からなる「訪問団」がどかどかと同行したようです。目的はもちろん、急激な高度経済成長をとげているベトナムへの進出で、その視察とアピールのためです。今月初めWTOに加盟が認められたこともあり、ベトナムにはこれから外資の投資が加速することでしょう。BRICsの次なる投資先として世界的に注目されていることは間違いありません。まだ超未熟だけど、計り知れない可能性を秘めている国です。

ベトナムにずいぶん前に２回行ったことがありますが、最近訪れた人に聞いても、表面上は大きく変わっていないようです。のどかでゆったりとしているけど、なにか殺伐とした感じがあるのは、社会主義国だからでしょうか。街にはバイクがあふれかえっていて家族4人乗りも珍しくない。アオザイを着た美しい少女もぶいぶい飛ばしていて非常に不思議な光景です。経済的には日本の昭和３０年代に似た感じです。
ハノイが官公庁、ホーチミンが経済中心の都市。人はといえば、中国やインドの人とちょっと違って、ビジネスビジネスしていないのんびりした雰囲気があります。貧しい人は大勢いますがなぜだか悲壮感を感じない。ハングリー精神は少ないかも知れません。でも識字率も高く、世界チェス大会で優勝者をだしたくらい優秀な国民で、日本の３０年代の人口分布と同じく、人口の半分が２０代以下という、これからの成長がいかにも楽しみな国です。今日系企業が６００社余りあり、駐在員でもホテル暮らしであるように、住宅などのインフラが追いついていないようです。まだまだこれから…。

であれば…、今のうちに投資しておいたら…と考える人も必ずいることでしょう。
そんなベトナムに最初の証券取引所ができたのが今から６年前、そして昨年もうひとつできました。上場企業はあわせても６０ちょっと。時価総額も東証の１００分の１程度です。が、上場予備軍が一杯ありますから、うまくいけば大きく化ける可能性は大です。ただし、情報入手が限られていて、一般の日本人投資家が参加するには環境が整っていないようです。なんといってもカントリーリスクが。そんな未知の世界のベトナム株式に投資する私募ファンドを手がけている会社が、ベトナムの事情を教えてくれるセミナー（旧来からの友人の主催）に昨晩参加したので、妙に詳しいのでした。

APECのおかげで、新聞上でのベトナム情報、結構ありますよね。

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金持ちのまま死んではいけない？

鉄鋼王として巨万の富を築いたアンドリュー・カーネギーは、庶民並の遺産しか残しませんでした。事業が成功したある日、金の亡者になっている自分にふと気づき、以来さまざまな分野で巨額の寄付を行います。

「金持ちのまま死ぬのはおろかである」

多くのお金持ちの生き様を見ていて、この言葉は改めて心に突きささります。

財を築くことは人生のある時点までは大切ですが、得ることに価値があるのでなく有意義に使うときに価値ある、ということなのです。子孫に残すのではなく、生きている間に有意義に使うことができるか、が大切だと思います。有意義に使う原資すらままならない、という人が大多数かもしれませんが、持っている人は持っていて、巨額の財産を抱えて亡くなる方も少なからずいらっしゃいます。

たまたま身近にこういうケースがありました。
不動産を多数所有する親が亡くなり、多額な相続税が発生。息子は相続税を一括納付できず、延納申請し、２０年かけて支払う事になっているが、延滞税も合わせその額年間１０００万円。地価の下落により、すべての不動産を売却しても税金を払いきれそうにない。このままいくと自宅も手放すことになるのではと毎日不安である。

相続対策ができなかった事情もあったのでしょうが、被相続人本人は亡くなる直前まで、資産を築きそして先祖からの資産を守ったと満足だったかもしれませんし、自分自身の財産を減らすつもりはさらさらなかったのかもしれません。けれど子供にこのような苦労をさせてしまっている事実になにも名誉はありません。「金持ちのまま死ぬのはおろかである」カーネギーの意図したことと少し違うかもしれませんが、まさに実感します。


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変動金利型のリスクを受け入れる

メガバンクの提供する住宅ローン商品を利用する人のうち、１０年以上の固定金利型を選ぶ人が全体の３０〜４０％にのぼっているそうです。
ゼロ金利解除後、今後いくら金利が上がろうと返済金額を一定にするために今のうちに固定金利型を選ぶという考え方は一理あります。返済計画が立てやすいですし、特に子供が小さい、など将来今よりも確実に出費が増える家庭では、今以上にローンの返済額が増えることを避けなければならないので、変動金利と比べて多少高めであっても今長期の固定金利商品を選び、収支の見通しをつけるのがよいと思います。一般的によくある回答です。

しかし、たとえ金利が上がっても、それに耐えられるだけの体力があれば、なにもわざわざ高めの固定金利を選ばなくても、変動金利を選んで今の返済額を抑え、今後金利が上昇しても返済額に影響ない程度に元本を減らしていくよう試みればいいという考え方になります。

先日相談を受けた方は、高3の一人娘が留学中で一年に学費を６００万円払っているとのことでした。そんな方が今組むローンはどんなものがいいかというと、子供の教育資金がかかるのはあと5年、それ以降は、極端に言えば学費に回していたお金をすべてローンに回す事だってできるわけです。であれば、あと5年間のローン返済額は固定させるべきであってもその後は変動金利型で金利上昇に立ち向かえばいいのです。繰上返済を行なって、返済額を増やさないように元本を減らしていくということですね。

10年後、20年後の金利がどうなっているか誰もわかりませんが、無難に固定を選ぶべき人、変動のリスクを受け入れてみるべき人、これには一定の原則があります。
リスクを受け入れなさいとは言いにくいですが、ヘッジする手段がしっかりあれば、受けいれる思い切りも必要だと思います。


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ゼロ金利解除と消費者心理

夜になっても、外の空気が暑い〜。

今日は、隔月で行なっているボランティアのセミナー＆相談会に行ってきました。
会社とは別のＦＰ仲間で講師を持ち回り、墨田区のバックアップを受けてやらせていただいている「知っておきたいシリーズ」。始めてからかれこれ3年になります。今回のテーマは「インフレに負けない資産運用」。私も勉強になりました。折りしもゼロ金利解除の発表があった翌日だっただけにタイムリーなテーマのせいかとても盛況でした。多少難しい話もありましたが、皆さん熱心で、このところのニュースを見て、何か動かなくてはいられない方々ばかりだったようです。これまで特別な運用をしていなかった方々が普通に積極運用を始める動きが確実にみられます。

久しぶりに金利が復活し、これから金利が上がることで私たちの暮らしにどう影響があるか、ということは、専門家の色々な意見に加え、個人の心理を直接聞く機会がたくさんあります。それより、その個人のマインド、動向をすべてひっくるめて経営判断を行なう各企業トップがこのゼロ金利解除をどう見ているかに興味がありました。直接聞けるわけではないので、新聞などでまとめて読むことができるのは貴重です。企業活動の上で個人の比でない借入がある企業でも、概ねこのタイミングを前向きに受け止めているようです。

今後の金利上昇が消費行動にどう影響していくのか、もしくは想像するほど影響ないのか、しばらく経験していなかっただけに、実は今ひとつ読めないです。

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