酒井恵理子のワンストップコンサルティング☆ : 投資

投資

January 13, 201423:30

人と違うことをしたい投資家

カテゴリ: 投資

仕事始めから
あっという間に1週間がたっていました。
そうこうしているうちに、
1月って終わってしまうんですよね。
年始の挨拶関連は一応一段落。
今年は仕事始めが６日に集中したからか、
会社恒例の年頭祈祷は８日となり、
神社さんは拍子抜けするくらいガラガラでした。
このところ景気がよい話が多く、神頼みの
ありがたみも薄れがちでしょうか。
毎年たった一度だけ全社員が手を合わせる
機会も貴重なものです。
各自なにをお願いしたのか・・・。

さて、景気のいいと言えば、このところ
不動産の業況は明るい話題が多いと思います。
売り物は出し渋りで市場の在庫が少なく、
価格は上昇傾向ですが、流通にあまり関わって
いない立場でも「１、２億くらいならキャッシュで」、という
話がごろごろ転がっている実感があります。
「ブツ」がないのですが。。。
明らかにもっている人（会社）はもっている。
そして余っているお金は、分散投資ということもあって
海外に向かっているのもこの１，２年顕著です。
投資先について、もちろん経済成長が確実に
見込まれないとリスクが大きく投資の意味がありませんが、
成長しきっていてはキャピタルゲインは望めないので
投資のうまみがありません。
弊社社長もそのあたり研究を重ね、
そういう意味でのねらい目がマレーシアだったわけですが、
マレーシア投資は、ロングステイとも絡めて
一般の方にも浸透し始め、情報番組
でも取り上げられるくらいになると、
もう投資家の目は他に移っています。
東南アジアではタイだったはずが、あの情勢で・・・。
次はカンボジアあたりみたいです。

東南アジアの物件ではこれから数年の間に
キャピタルゲインが数倍見込まれるにしても、インカムゲインは
ローン返済でツーペイらしいのですが、
それが今のアメリカであれば、キャピタル・インカム・
為替差益のトリプルゲインが可能らしく、
一昨年くらいからにわかにマイアミ不動産投資が
人気です。（今となってはほんの一年前まで
１ドルが８０円程度だったことが信じられませんが）
その頃に購入して既にトリプルゲインを確定している
ケースはうらやましい限りです。
マイアミやハワイならまだイメージわきますが、なんと
最近デトロイトの不動産投資がホットのようなのです。
デトロイト、ですよ？
戸建て住宅が４００万円くらいから買えるということで
まとめて買って賃貸に出してインカムゲインを狙うというもの。
そんなところまで手がのびているという話を聞くと
先見の目があるというのか、無謀なのかわからなくなります。
当座の家賃収入が入ってくることで、安心してしまいがち
ですが、情報量も少ないので出口がみえず、
こればかりは投資としてどうなのかは何ともいえないです。
街のイメージもどうも・・・。
まあ、お金が余っていると、
目の付け所が違ってくるのでしょうか。

土地活用でも、これから高齢者向け住宅の
提案に力をいれたいと思っているなか、
高齢者系はもう新鮮味がないので、
障がい者向け施設を建てたい、という地主様がいらしたりで、
飽くなき探求というのか、人と違うことをしたいという
人の性は実に興味深いものです。

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October 26, 201123:56

シェアハウス投資あれこれ

カテゴリ: 建物賃貸関連; 投資

先週の前半の話題で止まっていておりました。
今さらですが、その続きを書くことにします。

先週水曜日、建築現場を後にして、次に向かったのは、
東六郷のサイクルシェアハウスでした。
ご自分の土地の活用に、
シェアハウスを検討してみたいというお客様を
駅で待ち合わせてご案内しました。
自社所有の建物とは言え、入居者が入ってからは、
中に入る機会はそう多くなく、
（会社の管理担当者は定期的に訪ねていますが）
たまたま先月1回案内したときは、実に1年ぶりくらいで、
そして今回。
毎度、きれいに整頓して使っているなーというのが
正直な感想です。節電もしっかりしているし。。。　

土間を入ってリビングのテーブルの上には、
お帰り、おめでとうー

というようなメッセージが書かれた紙が
置かれていました。
入居者の誰かが何かのレースを完走したようです。
こういうのが、シェアハウスの醍醐味ではないでしょうか。
帰宅してメッセージをみるときは、
一人暮らしではまず味わえない絆をかみしめる瞬間でしょう。
シェアハウス内を見るのはまったく初めてというお客様にも
インパクトあったようでした。
そして入居者がそれなりにシェアハウスライフを
楽しんでいるように実感して、なんだかうれしい気持ちになります。

少し前の朝日新聞に「絆ビジネス」として、
シェアハウスが取り上げられているのを見せてもらいました。
震災の際に、シェアハウスの入居者がお互いの
安否を確認しあって、いかに心強かったかなどが
書かれていました。

ということで、そんなシェアハウスを投資対象としようと
考える方が増えてきました。
ただ、計画をよく聞いて見ると結構甘い。
これだけ取り上げられるようになって、入居者の選択肢も
増えている中、いかにお金を掛けずに
リフォームを済ますかと考えて皮算用する時点で
なにかが間違っているように思います。

少し前の話ですが、一棟物の寮を安く手に入れた
（ローン特約付きで契約し、手付けを打った）
という投資家の方は、すでにアパートをいくつかお持ちなので、
賃貸経営はよくわかっているという自負をお持ちでした。
そして次はシェアハウスで高利回りに挑戦。
「寄宿舎」として建てられているので、シェアハウスへは
そのまま転用できます。寮という、通常汎用がきかない
建物は買い手がつきにくいものですが、シェアハウスとして
活かせるので、狙い目です。
そこまではよかったのですが・・・、

数百万円の改修費を見込んで、利回りを計算されて
購入されたようですが、内部の写真を
見せていただいただけで、おおよそ1千万単位の
修繕費は軽くかかる（商品にするために必要）と
想像できます。そのほか備品代に
数百万円は必要です。
自分で経営しないなら、サブリースで、賃料収入は
７割程度です。（通常のアパート等と大きく異なります。）
立地が抜群ならともかく、ロケーションも少々微妙です。

かけるべき修繕費を掛けていない物件に
入居者はわざわざ住まない。
（シェアハウスは最近、特に見た目が重要）　
　　↓
選ばれないので、賃料設定を安くするしかない。
（安くしても選ばれない可能性もある）
　　↓
賃料設定が周辺よりかなり安くなると、周辺の物件に
入れない、それなりの人が集まる可能性が高くなる。
　　↓
滞納、入居者間のトラブル等が起きる確率が高くなる。
（文にするとかなりダイレクトな表現ですが。）

という悪循環を説明し、今日日、他社物件がどれだけ
内装に力を入れているか、近隣の参考例を示してみました。
（内装だけでなく、ソフト面が重要であることは
言うまでもありませんが）
大慌てのその投資家の方は、
「それだけの予算を掛けるつもりは毛頭ない、それでは
期待利回りがまったく見込めない」と半分やけに

。
しかし、契約をしてしまっているので、今さら後には
引けない、契約前に相談いただければよかったのですが。
では、予算内でどの程度できるかだけ検討しましょうか、
と気が重い作業を進めようとしていたところ、
（幸いなことに

）ローンの審査が通らず、
買わなくてすんだ

というオチがついてきました。

先日は、当面シェアハウスとして利用したあと、
将来的にグループホームに転用しようと考えている方に、
間取りの相談を受け、設計図案を見せていただきました。
そこまでの発想はすばらしいのですが・・・。

共同生活の場というくくりでは同じでも、
認知症が進んだ方々を対象とするスペックと
ターゲットにしようとしている学生向けのスペックは
いわば両極端であり、どちらも見込んで設計するのは、
どうにも、どっちつかずになっているようで、
辛辣な意見を色々言わせてもらいました。

賃貸物件ではあっても、
投資対象として確立している一般的な賃貸アパート、マンションと
同じようにいくものではないですね。
融資もまだ発展途上ですし、課題は多いです。
でも、未知数だからこそ研究のし甲斐があるということでしょう。

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March 25, 200912:03

レジャーホテル投資

カテゴリ: 投資; ビジネス

今朝は早朝勉強会というものに初めて参加した。
といってもグループ会社の社長が講師を務めるため、
（そしてその社員がどうしても都合つかず）
聴講者兼アシスタントとして参加したのでした。

朝の時間の有効活用は、前から頭にありましたが、
現実気合も足らず、しかもちょっとストイック過ぎるのでは
ないかと思っていたところがありましたが、
あれよあれよという間に会場が埋まり、８０名ほどが
参加されたのには、驚きでした。

もちろん、テーマが「レジャーホテル投資のメリットとリスク」というもので
興味ある方が多かったのかもしれませんが、
それにしても、朝、知らないところで繰り広げられていた世界を
目のあたりにして、うろこが落ちました。
朝から熱心な方が多い、ということが改めて驚き。
私も紹介を受けて、多くの方と名刺交換できて、大変有意義でした。

レジャーホテルは、許認可が大きなポイントを占めますので、
単なる収益不動産の取引の感覚とは違うこと、
立地がすべて。需要のあるエリアで、しかもＮＯ１もしくは
ＮＯ２でなければならず、おこぼれを狙ってもビジネスにはならない
世界であることもとても興味深かったです。
したがって、投資するうまみは、そのエリアのＮＯ３以下の店を
安く買って、改修して、ＮＯ１以上にできる見込みがあるか、
というところが、見極めのポイントのようです。

つまりいくら安く買えそうでも、ＮＯ１以上にするための改修費が
どれくらいかかりそうか、もしくはＮＯ１になれる見込みがあるか、
そのあたりの目利きがないと投資は失敗です。
ちなみに、単に安い物件はこの時期いろいろあり、
今は「買い」の時期のようです。（資金調達が問題になるので、
融資に頼らない直接金融の工夫も必要になってきます。）

あと、人材をいかに確保できるか。効率よく回転させるには、
素早い清掃が必須。こればかりは機械では無理だそうです。

ＮＯ１になるためにしのぎを削る中で、歌舞伎町や円山町などでは、
資金力がある大物が参入する可能性が多く、そうなってしまうと、
いくら改修に投資しても追い付かない状況になるので、
少しマイナーな、でも需要があるエリアでＮＯ１を目指すのも
一つの戦略でしょう。

ほんのさわりしか紹介できませんが、
このレジャーホテルそのものの特性をよく心得ていれば、
投資対象として楽しみも多いと思います。
また、直接金融のために考え出された仕組みに則った
金融商品を購入する、という間接的な投資にも、
抵抗がなくなることでしょう。
あっ、投資する前に、実際に行ってみる（使ってみる）
ことは必要でしょうねぇ。
あとは、プロの目でみてもらうこと。

書きたいことがたくさんあって、つい筆が進んでしまいますが、
このあたりで。。。

ちなみに講師は㈱イーアイホテルシステムズの田邉健一郎社長でした。

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May 08, 200718:32

広尾の丘

カテゴリ: 話題; 投資

久しぶりに広尾を通りました。
高台にそびえる「広尾ガーデンヒルズ」。

最初に完成した棟は築２４年にもなろうとしているのに、全体の風格のある佇まいは全く衰えることなく、高級感は未だ健在です。
徹底した管理体制も大きな要因なのでしょう。
コミュニティーを越えた１つの独得な街が形成されていますね。

「広尾ガーデンヒルズ」といえば、大学のころ、
仲のよかった友人もその住人になったのですが、
周りからうらやましがられた彼女が、
「それが、みんなが思うほどの金額ではなかったのよ」
と必死にいう言葉は、かなり本当っぽかった。

彼女のお父様は公務員で、
車はビガー（アコードの姉妹の渋い車）だったので、
桁外れの金持ちというほどではないとわかっていました。
「うちで買えたのだからそうでもないのよ、お願いだからわかって。」
行間が大学生ながらに読めた気がする。
「広尾の丘」ですから、安いはずはないけれど、
そこまで高かったわけではないのだろう、と。
あれだけ大規模だと、棟によっても階によっても
価格帯は広いでしょうから。

そんな思い出がありますが、あれからバブルを経て、
当初の所有者の悲喜こもごもはあったでしょうね。
投機対象にもなったことでしょうし。
一番高いとされるサウスヒルズでは、絶頂期に
坪2,000万円の取引もあったと言われています。
それは異常としても、築２０年超でもなおこれだけのステイタス。

でも、そんな広尾ガーデンヒルズの部屋も競売物件になるんですね。
４月に２０坪の部屋が坪５００万円強で落札されたそうです。
１億円超ですよ。（売却基準価格の２．５倍近くだったよう）
どちらの棟の部屋かはわかりませんが、
競売物件もここまで来たか、それでもお買い得なのでしょうが、
物件を求める側の狂乱にも思えます。

さて、このお隣に鳴物入りのマンションが建っています。
先日の新聞にも載っていたので触れてみたいのですが、また後日に～。

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December 05, 200621:42

心理的瑕疵についての続き

カテゴリ: 投資

今日も東京タワーがきれいです。でも画像はありません。
実は今月１日からクリスマスまで期間限定の特別企画で、２０時から３０分間、ライトが消灯し、イルミネーションなどの色々な趣向が凝らされているようです。昨日はまったく気づかなかったのですが、今日ふと外を見るとまさに消灯中。意識して見ていたら、ハートのマークがピコピコしているのが見えました。遠目なのでとても小さかったですが、かわいいですね。そしてまたふと気づくと、もとのライティングに戻っていました。是非、チェックしてみてください。

さて、昨日の続きで、マイホームを購入して入居したら、近所の噂で、その家でかつて殺人事件が起きたらしい、でも、契約のときには一言も知らされなった、という場合、契約は解除できるのか、ですが、これは厳密には事案によって答えは違うようです。かつてというのがどれくらい前なのかによっても、その事件の状況によっても違うので、判例でも、契約が解除できるか、解除はできなくても損害賠償請求できるのか、もしくは瑕疵に該当せずになにもなしか色々で、一概には言えないようです。

もし数ヶ月前の事件で、売主も仲介業者も（事実を知らせていて）そのことを故意に伏せていたのだとしたら、売主も、業者も責任を問われますが、裁判所の判断基準は「そのこと」が、「住み心地の良さをどの程度欠くのか」ということなので、「住み心地」の点で、損害賠償でまかなえるレベルではないと判断された場合には、契約解除原因になるようです。

また、５０年前におきた殺人事件でも、ご近所一帯みんな知っているような大事件だったのであれば、５０年前だから時効、ということではなく、事実が伝わっていなかったことは隠れた瑕疵となるという判例もでているようです。また、自殺のあった建物を取り壊し、建て直したものが売り出されていた場合で、その自殺の事実は瑕疵には該当しないとされているケースもあります。

判例だけを簡単に書いてしまうと、色々語弊があるかもしれませんが、以上、専門の弁護士さんからの情報でした。

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December 04, 200619:35

心理的瑕疵について

カテゴリ: 投資

とりあえず、今の会社の窓からの東京タワーです。

さて、と。自殺とか殺人とか、あまり話題にしたくないことですが、毎日普通に耳に入ってきますね。そんな報道があったとき、その殺人事件が起きた一軒家や自殺者が発見されたアパートはその後どうなるのかなんて、普通は考えなくてもいいことですけど、不動産の取引という点では、現実問題として避けては通れない話です。

自分が買おう、もしくは借りようと思ったマンションの部屋で実はかつて自殺があったということを知ったら、どうでしょうか。通常はお祓いを済ませた上で一般に少し安めに売りや貸しに出されますが、契約の前に行われる重要事項説明の中で必ず説明されなければならないことになっています。（不動産業者は知り得た重要な情報はすべて説明する義務があります）説明を聞いた上で、お祓いをしたのだし別に気にしない、割安でよかったと思えば、契約すればいいのです。

ところで、瑕疵（かし）という言葉があります。ワードで変換してもなかなか出てきません。「物が本来持っている性質や通常の使用に適する性能を欠くこと」ということです。不動産で言えば物件の「傷」ですが、それは物理的な傷にとどまらず、権利や心理の傷もさします。特に心理的瑕疵というのは、自殺、殺人、暴力団事務所などです。隠れた瑕疵が問題なのです。

マイホームを購入して入居したら、近所の噂で、その家でかつて殺人事件が起きていた、でも、契約のときには一言も知らされなった、知ってしまったら住めない、という場合、契約は解除できるでしょうか。

続きは明日以降に。

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November 15, 200619:25

続　修繕積立金の問題

カテゴリ: 投資

最近とてもうれしいことは、当社の目の前にそびえ建っていた建物が解体されるにつれ、視界が開け、これまで完全に隠れていた東京タワーや美しいフォルムの元麻布フォレストタワーまでがよく見えるようになったこと。この時間の東京タワーの美しさは格別です。

さて、修繕積立金の話の続きでした。
ある投資用マンションの積立金額が毎年、月々２千円ずつアップしていることに気づき、そのマンションの管理会社に電話したら、びっくり、というところまで書いたのでした。
話によると、分譲当初の管理会社が倒産し、そのときまでに積み立てたお金はすべてその会社の事業につぎ込まれていて、賠償請求しようにも当然支払い能力がないので泣き寝入り。平成１１年、積立金ゼロ（厳密にはマイナス）の状態から引き継いだ今の管理会社は、オーナーさんに説明を繰り返しながらどうにか同意を得て、今年までの３年間、徴収する額を月々２千円アップして急ピッチで積み立ててきたそうです。築１３年で、これまで一度も手を加えていないのですから、かなりガタがきていました。今のところ滞納はないそうなので、月々の積立金額×１２ヶ月×戸数×年数が現在の積み立て金額です。ようやく工事に着手できるだけの金額が用意されたようです。これから先の積立金のアップはないとのことでした。

ちなみに、積立金がまったくたまっておらず、それでも組合はまったく動かず、劣化し放題という投資用マンションもありますから（まあそれなりに安いですけど）、ここはかなりまともです。

オーナーにとって実質利回りを考える上で、支払い管理費や修繕積立金は大きな要素ですが、賃料が一定で、３年前より年間６千円×１２ヶ月分のコストが増えたのですから、たまったものではなかったはずです。まさに「予想外」。
でも、管理状態が劣悪で入居者が入らない、もしくは予定より相当安くして貸す、ことになるよりは「まし」でしょう。

さて、このマンションが今オーナーチェンジで売りにでていたら買われますか？

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November 14, 200600:42

修繕積立金の問題

カテゴリ: 投資

最近、マンションの修繕積立金の積立不足が取り沙汰されていますのでちょっと触れてみます。

新築時どんなに美しくても建物は時の経過と共に外も内も徐々に痛んできます。確実に手入れが必要な時期が築１０年後あたりでまず訪れます。「そのとき」になって、必要なお金が足りず慌てるケースが多いようです。
新築マンションを購入するとき、管理費と修繕積立金の額がいくらで、ローンの返済と合わせていったい月にいくら払うのかは大きな関心事です。しかし、目に見える不具合が発覚しない限り、修繕に対する住人の関心は薄いのが現状で、積立金不足について議案にあがっても、値上げの反対派は必ずいるものです。住人全体の意識が高くないと、長い間に管理状態、積み立て状況は深刻化します。しかしそれでも、築浅の間はこれといった問題は表面化しないのです。不摂生しても手入れをしなくても若い時の肌はきれいなように。

若いときのツケで差がでるのは、年取ってからです。

中古マンションを購入する際には、「いくら」払うのか、もそうですが、これまでの修繕の履歴や現在の積み立て状況、修繕計画などを十分に調べておかなければなりません。「その日」が来るのが明らかだからです。

先日、お客様が投資用に購入したいと見つけてきた中古物件を調べていたところ、３年連続して修繕積立金が２千円／月ずつ値上がりしているではありませんか。利回りが命の投資用ワンルームマンションで、オーナーさんの支出が毎年増えるなんて、ただごとではありません。早速管理会社に問い合わせしてみると、その説明にびっくり。

この続きは明日以降に。

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November 07, 200623:59

入居者募集のはり紙

カテゴリ: 投資

立冬です。予報どおり、夜になってぐっと寒くなりました。ようやく冬らしくなった。でも今年は暖冬になるようですね。うれしいです。冬は徹底的に寒くならないと商売にならない業種があるとしても、冬の寒さが厳しくないほうが、何かにつけ活動しやすいですよね。出掛けるのも辛くない。自分の経済活動を考えても、暖冬のほうが経済全体にとってプラスになるのではないかと思います。

さて、留守をしている間に、近所の築浅投資用マンションに入居者募集のはり紙が貼りだされていました。投資用マンションの分譲会社として比較的大手である某社の物件です。高い入居率を誇っているシリーズものです。
分譲をして、賃貸管理も系列会社がやっているようですが、投資用マンションを分譲する立場としては、買ってもらった部屋の空室が続いてしまっては、購入者に対して説明つかないですよねー。もちろん空室リスクの回避は買主の自己責任ではありますが、販売時には空室対策も含めたセールストークをしていたはずですから、必死で入居者を探さなければならないわけです。それにしても、はり紙するというのは、かなり切羽詰った方法のように思います。賃料も下げなければならないかもしれない。

オーナーさんにとって予定している賃料収入がストップすれば、資金計画は大きく狂います。お高い物件であればあるほど、それだけの金額が入らなくなるのは大きな痛手です。しかもそれが唯一の投資対象物件であれば収入の大きな部分をしめますから。居住用物件の場合、借主からは１ヶ月前の通知で解約も可能になっているので、何が起こるかわかりません。だから、投資する場合には、予想外の解約通知があっても、すぐに次の入居者募集ができて、すぐにでも決まるような物件である必要がありますよね。

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October 23, 200623:58

借地権はかなり手ごわい

カテゴリ: 投資

寒いです、かなり。この体感温度はどれくらいなのでしょうか。これでも１８℃ぐらいはあるのだとしたら、真冬が来るのが怖い。

さて、近頃の都内では、手頃な価格帯の売地がほとんどないというのが現状です。そこで、借地権や古家付土地を探す動きがあるということは既に書きました。最近、不動産会社の折込広告でも、「借地権を探しています」という類のものが目立つようになってきました。いわゆる、所有権の土地がほとんどないエリアで。「同じ予算で所有権より広い敷地に住めるということで借地権限定で探しているお客様が増えている」と書いてあります。作文の上手な不動産会社の広告とはいえ、うそではないけど、本当とも言えない。

借地権は、現金を沢山持っている人には問題ないのですが、一般的な資金計画（頭金を１割程度であとはローン）で住宅の購入を予定している人にとっては、相当高いハードルです。ローンが出にくいのです。
借地権付新築住宅なら提携ローンもあるでしょうが、中古の場合はかなり難しい。個人の信用力や個別の物件にもよる、と一般的に言われていても、現実そういうものではなく、大抵はほとんど下りないのが現状です。取扱っていない銀行も結構ありますし、取り扱っていると言っても、頭金の金額を見た瞬間、話さえ聞いてもらえない場合も多いです。

この２ヵ月ほど、その借地権付中古住宅を購入し建て替えを予定しているお客様のローンの事前審査で本当に苦労しています。収入は比較的多い方なので、多めにローンを組んでも返済額に特に問題ないのですが、頭金が予定総額（土地取得、建物建築）の１割程度のため、ローンが予定のほんの一部しか借りられず、どうすることもできないのです。

、ということを「借地権を探しています」の折り込み広告を見たときに、頭の片隅に入れておくと、ずいぶん捉え方が変わると思います。探せても、買えない、だからそう簡単に売れないのだ。

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