酒井恵理子のワンストップコンサルティング☆ : 税金、法律、制度

税金、法律、制度

October 04, 202123:26

困った土地を国が引き取る？

カテゴリ: 税金、法律、制度

１０月に入りました。

いきなり台風でしたが、このところ、日中は程よく暑く、
朝晩は程よく涼しい日が続いていて、
私が一番好きな、夏を待つ季節に似ている。
日没が早いのが全く違うけど。
夜風が実に気持ちいい～

。
また夏になればいいのになぁ。（しつこい

）

こんな開放感のある気候の中、緊急事態宣言が解除され、
週末の新宿西口は、実に人多かったですね。
ここ数カ月の様子とは明らかに違う、
街が華やいでいることを確実に感じました。
この約１年半、どれくらいの店舗が入れ替わっただろう。
というか、なくなっただろう。
そんな数奇な運命をたどった西口の飲食店にも、
店前に、空瓶の詰まったビール瓶ケースが

。

これからもウィズコロナの世界は続くと思いますが、
私たちは人間が本来持っている弾力性を発揮して、
力強く経済を回していきたいものですね。

さて、このところ「困った土地」の話ばかりになりますが、
色々な土地を見てきて、やはり
ネックといえるのは傾斜地
だと思います。（傾斜がきついとがけ地と言いますが）
さすが山が多い日本だけあって、自然の地形でそうなっている
土地が多いのですが。
平地で接道がない土地以外で、使い道に困る土地は
ほとんどがこの傾斜地のような気がする。
（たまたま、関わってきた土地がそういう傾向なだけかも
しれませんが）
傾斜を上手く活かして建てられた建物はたくさんあります。
見晴らしもよいのだろうなぁ。でも、傾斜地に建てるためには
平坦な土地より手間とお金がかかるのは事実です。
それで、結局そのまま放置しているケースが多くあるのです。

という前置きをして…。

どうしてもいらないのに引き取り手がいない土地について、
ついに国が動いて、「相続土地国庫帰属法」という法律が
この４月に創設されました。
相続のタイミングで土地の所有を放棄できる
（＝国に帰属させることができる）、というもので、
施行は二年後。

相続放棄では、財産のよりすぐりはできないので、
この土地だけいらない、ということは言えません。
だから、子供が相続して困る土地は生前に処分したい、
というご相談は多いです。
が、そういった土地は、売れないどころか寄付も難しく、
所有権の放棄はどうやってもできないので、
塩漬けにしてそのまま相続、となるのが現実でした。
それを国が引き取るというのだから、超画期的

な話。
（これ以上、所有者不明土地を増やさないための、苦肉の策です。
管理費１０年分の前払い、など対価は伴います。）

この法律では、「相続により取得した土地」が
対象なので、相続が発生して一旦所有権が相続人に移らなければ、
使うことができません。
その国庫帰属には色々と条件があり、一見大ごとに見えますが、
建物が建っていないとか、抵当権等が設定されていないとか、
土壌汚染がないとか、隣地との争訟がないとか、
個人が相続する土地であれば、そのほとんどはまずクリアできると思われます。
が、１点、「管理に過分の費用・労力を要する崖がある土地」
これが一体どの程度を指すのかがよくわからない

。
勾配や高さの基準もあるようで。。。

前述のとおり。実際一番困るのがこの崖を抱えている土地なので、
その放棄にこの法律が本当に使えるものなのか

まだ不明な点が多いので、
どう固まっていくか、注目ですね。

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April 08, 201415:38

「住宅金融支援機構」は味方となるか

カテゴリ: 介護施設・高齢者向け住宅関連; 税金、法律、制度

久しぶりの電車通勤で衝撃的だったのは、
車内で新聞広げてる人がいない

ということでした。
この数年の変化には本当にびっくりです。
そう気づいてしまうと、ガサガサと新聞を広げられな
くなってしまって

、慌てて電子版を申し込みました。
申し込んで納得、
全容がコンパクトにわかりますし、必要な個所をささっと読めて
やはり便利ですねー。過去分も見られる！

さて、今、次なる高齢者向け住宅提案で
具体的に動いている案件があります。
地主さんご本人は、かねてから建ててみたいと思っていて、
実際、その場所で運営したいという事業者がいて、
その事業者から工事請負を託されている弊社がいて、
役者はすべてそろったのですが、問題は
建築資金をどう捻出するか、これが少々難儀です。
なんでも、地主さんにありがちなパターンで、
いわゆる一括借上げ型の１Ｒアパートの
提案をバンバン受けて、その都度建築してきたため、
銀行からの借り入れはもうこれ以上は無理
とのことなのです。

しかもその一括借上げも、（地域柄）空室が
目立ち、（私が見に行った物件は１０室のうち
８室空室・・・終わってます

）いつ条件が変更されるか、
気が気でなく、
せっかく、これから本当に地元に貢献する
計画（手前味噌ですが）がまとまりかけているときに、
地主さんの気持ちは少々萎え気味です。
さあこれから

、という時に息切れ、みたいな。
これは何とかしないとならないですよね。

そんなときに「住宅金融支援機構」のサ高住建設融資は
強い味方となってくれるか・・・。
当初、様子見していた「住宅金融支援機構」もようやく
腰を上げたらしく、これを使わない手はありません。
国交省も後押しているわけですし、
何せ全期間固定金利なので、計画が立てやすい。
ちなみに直近の金利（平成２５年１０～１２月受付分）は
３５年固定で３．２７％。まぁ、多少金利は高いですが、
３５年間ですからね。
登場人物は出そろっているわけですから、
建設費、借り上げ条件の概要がでれば、おおよそ
収支計画が固まるため、地主さんにとってＹＥＳかＮＯか
判断しやすいと思います。
もちろん細かい条件が色々ありますが、それは設計と
運営の部分が大きいため、十分対応できますし、
ポイントは地主さんの担保力より、
一括借上げ事業者（運営事業者）の与信のようです。
そのあたり、万全に体制整え、チャレンジする予定です。

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November 13, 201323:54

解約合意

カテゴリ: 建物賃貸関連; 税金、法律、制度

なんだか急に寒くなってきました。
これから３月まで寒さが続くと思うと気が重い

。。。
寒いのはホント苦手なのです。

今月は、現在関わっているお客様との
業務委託契約（たいてい１年契約ですが、
５年

というものもあります。）の
更新時期が立て続けに到来し、
契約に関わる作業、業務が重なり
このところ結構大変でした。

不動産コンサルティングの報酬は大きくわけて
顧問料的な位置づけのものと
成功報酬的な位置づけのものとがありますが、
前者の場合、契約期間満了前には
事案の進捗を鑑み、業務内容の変更、追加がないか
報酬は継続でよいか等を踏まえ、更新するかどうか
お客様と協議をして、新しい契約書を交わし、
報酬をご請求させていただく、という流れになります。
これが３件重なったのでした・・・。

。

契約書を数回も交わしてきた根気のいる案件もありますし、
終わりが見えないものもありますが、
（結局ただ働きになることもあります）
解決に向けて動いている以上、ソフトであれハードであれ
いつかはランディングします。

そんな中、先週、１年半ほど根気強く話し合いをしてきた案件が
ようやくまとまり、解約の合意書を無事交わすことができました。
読み合わせて、署名いただきハンコつかれた瞬間は、
ふーーーっ

でした。
あとは合意書に基づき完全明け渡しを見届ければ
業務の１段階は完了です。

この案件は、築５０年超の木造住宅に住まわれている方に
耐震性を理由に退去いただくというもので、
オーナーさまと二人三脚で粘り強く交渉をしてきました。
外から見ても基礎にひびが入り、建物が
傾いていますし、２階にあがると廊下が傾いているので
目がまわりそうになるのですが、
（耐震補強をしてしのぐより建て替えたほうがよいことは
調べるまでもなく明らかですが）それでも
入居者さんはまだ十分住めると言い張り、
長年住み慣れた場所を離れたくないと言われます。
現に３.１１の際も問題なかった、と。
気持ちはよくわかります。

しかし一方では、地震や台風のたびに怖い、とも
言われるのです。それはおそらく本音であり、
年齢的にも、できればもっと状態のいい建物に移りたいという
思いも持ちながら、長年住んできた家を
ちょっとやそっとでは明け渡さないぞ、という執念の
ようなものも感じました。
ただ、そうであれば話し合いによる解決の余地は
十分あると確信しました。
もちろん、それでも「出ていけ」というなら
いくらいくらを用立ててもらわないと・・・、という話です。
耐震性が問題である場合、
頭が痛いのは工作物責任を問われるオーナー様のほうで、
決して無下に「出ていけ」ということではないのですが、
結果としてはそういうことになり、立退き料についても
一般的な範疇の金額であればもっともな話なのですが、
それが・・・。

しかも「追い出す」のではない以上、このような交渉では、
転居先をこちらで見つけなければ話が進みません。
長年賃料の値上げをしていなかったため、
通常ではありえない安い賃料で貸されていて、
同じエリアで同じくらいの広さで同じくらいの家賃の物件を
見つけるのは至難の業で

、
それでも色々動きましたヨ。
（適正賃料に合わせる努力を怠った貸主側のツケはこういう
ところにまわってきます。適正賃料に合わせるための
建物の維持管理は手を抜いてはいけないのです。
借主の「借り得分」は立退き料を吊り上げる結果になります。）
他の事案で偶然浮上したワケありで売却希望の物件を
うまく結び付けられないか、スキームを散々考えた末、
気がむかない入居者さんを連れ出して
見ていただいたのですが、気に入ってもらえず・・・

、
なんてこともありました。

春先にＵＲの建物の耐震性不足が借地借家法での
正当事由にあたるという判決がでて、
貸主側が勝訴し注目されましたが、
まだ一審ですし、だからといって実際問題、耐震性を理由に
入居者に退去を強制することはこのように現実難しいです。
個々の事案毎の事情、背景もあるため、これからも
深刻な問題であることに変わりありません。

で、この案件の顛末は、転居先が見つかり、
立退き料も合意し、合意による解約に至ったのです。
（本当はそのプロセスを書ければいいのですが。）
一つ言えるのは、１年以上の話し合いの間に、入居者さんの
考えが少しずつ変わっていき、最後は観念されたようにも
見えましたが、転居先の話が流れないうちに、話を
まとめたほうが得策と思われたのかもしれません。
心の中まではわかりませんが。

しかし、今どう思われようとも、
（少なくとも今より）安心して暮らせる新しい家に
転居できることになったことは、これでよかったと
あとからきっと感じてもらえることでしょう。

で、これは前段で、空き家になったこの建物を
売却するのがこの案件のゴール。
そう、これは借地権物件なのです。

とにかく、なぜか借地権がらみの仕事が多いです。

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October 18, 201316:20

賃貸リフォーム補助金

カテゴリ: 建物賃貸関連; 税金、法律、制度

急に寒くなって、着るものに困る。
先週の流れでは、まだ夏服＋αで行きたいところでしたが、
だんだん苦しくなってきました。

さて、前々回の続きです。
ぎゃーー

状態で放置された空室を
抱えたアパートをどうするか。

しかし、それよりなによりこの案件のネックは・・・。

今回の建物は位置指定道路に面した
奥まったところにありますが、
手前の建物がごみ屋敷

になっているのです。
ストリートビューでみたところ？？？？

でしたが、
実際に現地を見てさらにびっくり。輪をかけた状態。
普通の感覚でこの状態を放置できるはずが
ありません。それを放置しているのは・・・、
これまでの経験から、理由は３つほどしかありません

。
（ここには書かないですけどね）

現状維持か建て替えか、その検討よりなにより
まずはこの問題の解決が先決です。このままでは
当該建物をピカピカにしたところで、資産価値半減、
内覧希望者のドン引き間違いなし

。
アパート以外に活用するとしても、結局同じことですね。

で、解決と言っても、片付けてくださいとストレートに
言って済む問題では到底ないので、
根本的な解決が必要です。
そのためのメニューをいくつか用意して、
あとは実行のみ。

と、いうことでその作戦会議をすることに
なっていたのですが・・・、その前に、
ご家族で結論を出されてしまって、
ごみ屋敷問題には目をつむって、
一番こじんまりした方法でいくことにした、
とのことなのです。
つまり、現空室のリフォームをしてまた貸す、と。
問題先送りになりますが、
前回書いたように、本人の年齢、家族構成、
その他の財産、借り入れ残高等、個々の
事情は異なるので、選択肢を示した上での
当事者の決断を尊重しないわけにはいきません。
で、私の関与はここまで。

リフォームしても、ほんとに入居付できるのか？
ずっと頭にひっかかっていた時に、ふと
「民間住宅活用型住宅セーフティネット整備推進事業」
という長ったらしい名前と、空き家アパートにリフォーム補助金

という文字が目に飛び込んできました。

簡単にいうと、民間に国が補助金を出すから公営住宅の
補完をしてください、というものです。
つまり募集から３か月空室になっているアパートを
リフォームして（１戸２５㎡以上でバストイレを要するものが対象）、
「住宅確保要配慮者」に賃貸するなら、
リフォーム代の１／３（上限１００万円）を国が補てんすると
いうものです。東京都ではさらに（条件付きで）都の上乗せがあり、
リフォーム代の２／３（上限２００万円）まで補てん！
部屋の中だけでなく、屋根や外壁の工事だってＯＫ。
（耐震改修、バリアフリー改修、省エネ改修のどれか１つは必須）
その代り「高齢者世帯等の入居を拒まない民間住宅」として
ネットに載り、１０年間要配慮者の入居を拒めない、という
ことですが、本当に入居つくかな、と悩ましい今回の
案件にはちょうどいい話のようにも思います。
それで建て替えの踏ん切りがつく築年数までほそぼそと貸す、と。

もちろん、要配慮者だって選ぶ権利はあるでしょうが、
リフォームすれば、建物は時代遅れでも、設備は
そろっているし生活は確保できる。
ごみ屋敷さえ我慢すれば

、
そもそも耐震補強をしてない旧耐震アパートと違って
安全（平成築）だし。

２０１３年度の募集期日は12月末とのこと。
さっそく例の友人の銀行支店長さんには促してみましたが、
かなり使える話に思います。　

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January 29, 201315:10

相続に関する税制改正

カテゴリ: 相続; 税金、法律、制度

１月も残すところあと３日。早いですね。
日経の今月の「私の履歴書」、
渡辺淳一氏は「おいおい

、」と
言いたくなる渡辺淳一ワールドを展開していて、
小説と錯覚しそうです。
読み手はどう受け止めているのか
とても気になるところなのですが、
不思議とフェイスブックでこのことについて
書いている人は見当たらず、
どうも、実名では意見をしにくいようで、
この話題には触れないのが正解のようです

。
日経に渡辺氏の連載があるときは株価が
上がるといわれているそうで、それはそのとおりでした。

さて、先週、平成２５年度の税制改正大綱がでました。
相続に関する部分はかなり大きな改正です。
前々から挙がっていただけに慌てることではないですが、
平成２７年１月以降の相続からなので、いよいよ
この間にどう対策をするか待ったなし、となりました。

相続で一番困るのは、被相続人の主な財産が
ご自宅のみという場合です。今回の改正案では、
都内の一般的なサイズの家で、相続人が数人という
ケースでは、ほとんどの場合で相続税が発生する可能性が
でてきます。ご自宅の相続で、相続税の負担が
過度に増えないよう、小規模宅地の特例（特定居住用
宅地）という配慮があり、今回の改正ではその（小規模の）
対象面積の上限が７２坪から100坪になります。
一般的なサイズの話をしているのに、ちょっと

？？？ですが。
ただ、その恩恵を受けるための条件がいろいろとあり、
端的に言うと、被相続人と同居していなかった子が
相続する場合、すでに自分の持家があればアウト

なのです。

という情報をもたず、８割引きの対象面積が増えたという情報だけ
あっても、正しい判断はできません。

では、一人暮らしだった親を（家での介護が限界なので）
老人ホームに入居させたら？
現行では、細かい条件があり、状況次第では
老人ホームが住居だから、空き家は住居ではないという
判定になり、空き家の敷地は特定居住用宅地に該当しない、という
ことにもなりかねませんでした。それが今回は
わかりやすく整理されました。（個人的にはこの点が一番
スッキリです。）
親の終の棲家をどこにするかが、相続税マターで左右されるのも
なんだか違いますものね。

そういう意味でも、
まずは、相続税の仕組みを正しく知り、相続が発生したら
どのような問題点が考えられるかを早いうちに把握することが
最初の一歩です。ここで言っているのは、顧問税理士などが
いて、いつでもその情報を得られる環境の人、以外の
方のことです。
納税資金をどう捻出するか、という問題はもっともですが、
一つしかない土地建物をどう分けるか、という問題のほうが
大きかったりしますので、その対策は一朝一夕で
できるものではありません。
一方、親の相続はまだずっと先のことと思っていても、その前に、
法的行為能力がなくなってしまう可能性もありますから、
本当に対策はこれで完璧

とはなかなかいきません。
そのためには、長いお付き合いが可能な専門家を
パートナーにすることも必要でしょう。

先日も取引先の方との雑談の中から、個人的な話になり
お父様が都内（２３区）に100坪を超える土地を
お持ちであることがわかりました。自宅とあとは完全な遊休地。
息子としてその遊休地をどうするかが気がかりだったようですが、
家族構成からも、優先課題は相続対策と思われます。
したがって、遊休地の活用は、相続対策を十分に視野に
いれて考えていく必要がありますが、（どこかのハウスメーカーに
借金してアパート建てましょう、という営業提案を受ける前に）
まずはご本人の現状認識が先ですね。

このような前向きな提案に割ける時間が
限りなく少ないのが現状。。。いや

、でも
今年は前向きな土地活用提案に
（本来これが本業なので）力を入れていくつもりです。

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November 15, 201216:22

韓国の法定相続分

カテゴリ: 税金、法律、制度

気づけば道に落ち葉がたくさん積もる季節に
なっていました。
あっという間に１１月も半ばですね。
最近ごく簡単な近況はフェイスブックにアップするので、
投稿した気になっていますが、ブログをしばらく
さぼっておりました。

変わらず、裁判案件の作戦会議のような
打ちあわせが多い毎日です。
ときおり、こんな施設の見学にいくことは、
022

いい気分転換です。
こちらはデイサービスとサ高住を
組み合わせた建物で、オープンしたばかり。
以前接点があった医療介護のコンサルタントの方と
フェイスブックで再会し、今回その方の手掛けられた物件を知り、
見学させていただいたのです。

中庭の解放感がすばらしく、木をいかしたおしゃれな
つくりになっており、このような利用料金帯の
高齢者施設の一般的なイメージを
思いっきり払拭します

。
土地を活用される方にとって、当然に収支が
よいに越したことはありませんが、
介護事業者が借り上げる場合、
建物からの収入には限度があるので、
建設コストをできるだけ抑えるという意味でも、
弊社のビルダーでお手伝いできないかの営業でもありました。
このような建物をもっと増やしたいですものね

。
有り難いことに宿題頂いて帰ってまいりました。

話が戻りますが、今韓国籍の方の相続案件に
携わっていますが、この場合、
遺言で相続の準拠法を日本法と指定
していないかぎり、韓国法が適用されるため、
韓国の基本的な法定相続分について
初めて調べる機会となりました。
（もちろん、弁護士、税理士とタッグをくんだ仕事です）
日本法では妻の法定相続分は全財産の
１／２なので、あとは割り算で、子１人分の計算がすぐできますが、
韓国法では妻は子の１．５倍という規定なので、
１．５X（エックス）＋X（エックス）×子の人数という一次方程式を解かないと
それぞれの全体に対する持ち分が出てこないのですね。

日本法でこれと同じような一次方程式が必要なのが、
相続人の中に非嫡出子が含まれている際の計算です。
日本では婚姻関係のない男女の間に生まれた非嫡出子の相続分は、
嫡出子の１／２となっているのです。
このことは最近にわかに問題視されてはいますが、
今のところ日本ではそのような決まりになっています。
しかし、韓国では非嫡出子と嫡出子の法定相続分に違いは
ありません。（かつては違いがあったのが改正されたそうです）
正妻の子であろうと妾の子であろうと、父が同じで
あれば、その父の相続において子の法的立場は同じ。
へーー。
日本の１歩先を行っている考え方、ということになるのでしょうか。

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October 16, 201213:07

神社本庁統理の承認

カテゴリ: 税金、法律、制度; 農地関連

今携わっている仕事のほとんどが借地がらみですが、
唯一からんでないのが、土地（所有権同士）の交換の仕事です。
交換することで無道路地を解消する案件です。
コンサルティングの仕事の延長で、
仲介業者ではなく立会人という立場で関わっております。

ちなみに、土地の評価が㎡あたり５０円

の世界。
世の中には㎡あたり２千万円台の土地もありますが、
土地は土地です。
無道路地の所有者が神社さんなので、
宗教法人との初めての取引です。
（言うまでもなく借地・貸地での関わりは多々ありますが）

交換対象の一方が農地だったので、農転手続きを終わらせ、
（停止条件付きで先に契約をしてもよかったのですが、
契約と引き渡しをあける理由が特にない案件なので、
農転許可が下りるのを待ってからの同日決済とすることにしたのでした。）
知事の許可がようやくおりて、いよいよ契約・引き渡しに進むはずが・・・、
司法書士の方から電話があり、登記事項に、
「境内建物、境内地の処分等に関する定め」として、
「役員会の議決を経て（中略）神社本庁統理の承認を受ける」
とあるんですけど・・・承認受けたんですか？

・・・寝耳に水の話です。

処分って言われても、交換して移転するだけなので、
なくなるわけでもないし、等価交換なのでお金が
動くわけでもないし、処分に当たらないはずです！！
先生のほうからそれを法務局に言ってみてくださいよ

、
相手の都合でしかたなく話にのった結果と言って
もらってもいいし・・・、
とかなり強引なへ理屈を言ってみたのですが、
まあ一応法務局に確認しますけど・・・、と
言ってもらえたものの・・・、やはり現にある土地の
所有権がなくなるので、処分にあたるのだそうです。
イマイチ納得してないですが。

神社本庁というものの存在をよく知らないですし、
にわかにネットで調べたところ、
なにやらとにかくスケールの大きい話なのです。
（手続きはすべて神社さんでするので、こちらは
ノータッチですが）
実は神社の中のことだってよくはわかっていません。
登記は登記として、そもそも契約を成立させなければならないので、
神社の代表役員の方と話したところ、承認は必須で、
（それでも、処分に当たらないのではないか、とは言って
みましたけど、当たる、とのことなのです。）
それを見落としていたことについてお詫びをいただきましたが、
なんでも、全国から承認の申請がくるので、（事務所は
明治神宮付近とのこと）２年くらいかかるケースもある、とのこと。

マジ、っすか

。この案件はいつになれば契約にたどりつくのか。
では停止条件いれて、とりあえず契約だけでもしておきますか、
ということにして、契約書の訂正する部分のやりとりをしていると、
（今年の）11月中には承認が下りるようです、との
情報が入ったので、では当初決めたとおりシンプルな契約書で
同日決済で行きましょうとなりました。
いよいよまもなくです。

こんなのんびり案件もあります。

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October 05, 201214:54

建物譲渡にかかる税金

カテゴリ: 税金、法律、制度

京急の例の速ーｰｰい快特に乗って
恒例のエリアに・・・、のはずが、
昨日の朝は山手線も湘南新宿ラインもストップ

していたので、予定ルートを大幅に変更して、
なんとか時間内にたどりついた、という感じでした。
地主さんの譲渡承諾をいただいた案件で、
こんどは司法書士とともに借地人さん宅へ。
この件はあと登記手続きだけで完了ですが、
持ち分１／２が手に入っただけなので、
問題は・・・

。　共有建物を貸すという「管理行為」は
過半の同意が必要ですからね。ここからが本番です。

さて、その昔、よーく勉強（だけ）していた頃は、
たとえば、不動産に関する税法の特例などの
適用要件はほぼ暗記していましたが、
さすがに今は無理ですね。
都度、そうそうそうだった

、と確認するのが実際。

最近、借地関係の解消で、借地人の方が
建物を解体して更地にして
（借地権を）地主に売却というケースが続きましたが、
この譲渡にかかる税金の額は結構大きいものです。

税金は、売却金額から取得費・譲渡費用を
引いて算出する譲渡所得の額の２割ですが、
（旧借地権の話なので、５年超の保有前提の話）
もともと借地の取得はタダ同然で、（借地のスタート時に
権利金を支払っているケースはほとんどないため）
概算取得費を使うとして、取得に要した費用は
ほんのわずか。（ただし、取得費には、これまでに
支払った更新料も含むのでこれは見逃せません。）
譲渡費用もせいぜい、解体費、仲介手数料程度ですから、
借地権を更地価格×（借地権割合－１割）
くらいで売却するとなると、結構な額の譲渡所得に
なり、その２割の税金はバカにならない金額です。

しかし、長年住んでいた建物の売却には、
居住用財産を譲渡した場合の、いわゆる
「３０００万円控除」が使えるので、
一般的なサイズの借地権付き建物（自宅）の売却の場合、
この特別控除により、ほぼ税金はゼロになります。
したがって、該当するなら、
控除を使えるよう要件を満たしておく必要があります。
別居の子供が相続して売却したら、まるまる２割の税金です。

あるケースで、借地上の建物にご夫婦で長年住まわれていて
ご主人が亡くなり、借地関係を解消すること（借地権の売却）
を検討している間に、建物を相続された奥様が
子供の家の近くに手頃なマンションを見つけて、そこに
引っ越されてしまいました。

と、いうことは、売却対象の建物はもはや居住用財産でない！？
と一瞬焦りましたが、「住まなくなってから３年後の年末までに
譲渡」という要件がちゃんとありました。そうそう

、
その昔は暗記していたのに。。。

考えてみても、「今現に住んでいる建物」を居住用財産としたら、
（税金の計算で、譲渡の日は原則引き渡しの日なので）
引き渡す瞬間にも住んでいなければ居住用とはみなされなくなり、
実際問題そんな取引あるわけないですよね。
そうなると、いつまでならセーフでいつからアウトなのか、
判定に困るので、結局エイヤーで、
「居住しなくなってから3年を経過した日の
属する年の12月31日までに譲渡する」場合に居住用としたのです。
（ちなみに、その間賃貸しても、です。まあ定期借家契約にでも
しないかぎり、非現実的ですけど。）

上記のようなケースではこの猶予は大変助かります。
地主との交渉にも時間を要するでしょうし、
あと2年くらいのうちに地価がもう少し上がるかもしれないし。
でも、住まなくなった日は確定したので、（税務に関して
だけで言えば、ですが）譲渡の期限が
自動的に決められたようなもので、売却のタイミングの
目安になりそうです。

ところで、ちと古い話題ですが、
先週、台風直撃の前日の夜は本当に

気持ちのよい
天候でした。中秋の名月の一日手前の美しい
お月様を拝めましたよ。ちょっと足を伸ばしてきました。

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September 28, 201215:42

高齢者からサインをいただく場合

カテゴリ: 税金、法律、制度; 日々の仕事

土砂崩れで運転がとまっていた京急の区間、
とんだ災難でしたが、
この２ヶ月で５回足を運んでいるエリアなので、
妙に親近感がわきます。
それにしても、
京急快特のあの飛ばし方は半端ないですね。
笑っちゃうほど、うっそ～って思うほど速い

。
京急は、過去の事故の教訓で先頭車を
モーター車にしていることで
走行が安定しているのだそうです。
（今回もそのため脱線を免れ大惨事を
避けられたそうです）

さて、そのエリアの、例のクーラーのない
高齢の地主さん宅に訪ねること３回、
ようやく譲渡承諾書にハンコをいただきました。
2回目のときは、上がらせていただけず、
土間で話をしましたが、足元に蚊がむらがって、
大変なことになっていました

。
（必需品：虫除けシール貼ってても。。。）
３回目の訪問の前に最終文案は電話で
念入りに確認して、二通りほど作っていったのですが、
ハンコを頂く間際に、更新料の額が違う！と主張されて、
もう一度作って出直しか・・・とも覚悟しましたが
次回直して持っていくと、また別の場所が違う！と
言われても困るので、違うといわれる箇所の
金額訂正が私で決定できる範疇だったので、
その場で修正し訂正印をいただき
なんとか形は整いました。マジで結構必死

でした。
これで、ようやく借地権の引き渡しができます。

ところで、この案件にかかわる前に、江口塾
（弁護士江口正夫先生の勉強会）で、
高齢者との契約の注意点について話題になりました。
要するに、ようやくハンコいただいてやれやれ

、と思っていても、
後からその本人の成年後見人というひとが登場して、
本人が勝手に行った行為なので取り消し、とされてしまう
ケースがあるので注意が必要、ということ。

しかし、後見人がついてないことをどうやって確認するか。
これが結構難しい

、という話で盛り上がりました。
本人にストレートに聞けるか。第一、本当に後見人がついている
状態であれば、その本人に聞いたところで意味ないですし。
登記で確認、といっても、トップ級の個人情報なので、
資格者の職権でも取れるものでなく、
本人（か本人の委任状）でないと無理ですが、
本人に依頼するわけにもいかないし、そもそも成年後見制度を
使っていても、登記しているとは限らないし。
後見の対象は、「判断能力が欠けているのが通常である人」
なので、直接本人と会っている者が、
これまでの会話のやりとり等で判断できるものと思いますが、
難しいケースもあるようです。
江口先生でも、依頼者のお母様の本人確認でお宅を訪ねた際、
このたびはお世話になります。ご足労いただきありがとうございます。
とまったく普通に会話をしていて、よかった、いけると思って、
いざ、書面にサインをお願いすると、
ご自分の名前が出てこない状況だったため、
仕事を受けられなかったことがあったとのこと。

今回のケースでは・・・、ご本人直筆の手紙を頂いておりますし、
３回会ってさらに電話でも話をしているので、
「判断能力が欠けているのが通常である人」ではありえないと
の確信がありましたが、ストレートに聞いてしまいましたヨ。
「すみません、会社の決まりでして。」
「いいえ、われわれ介護認定も受けていません。」ですって。
スーパーご夫妻です。

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September 18, 201223:05

不動産を動かすことと法的行為能力・・・2

カテゴリ: 税金、法律、制度

昨日の敬老の日、あまり意識なく
３連休の最終日という感覚でしたが、
イオンが、敬老でなくＧｒａｎｄ　
Ｇｅｎｅｒａｔｉｏｎ（Ｇ．Ｇ）デーと呼ぶことにした、
という試み、なんだかいいですね。
敬われる日というより、自分たちがもっと
楽しむ日、というコンセプトに共感。
今仕事で携わっているお客様家族にも
８０代の方が多いですが、皆様驚くほどお達者。
敬老は毎日です。

さて、かなり引っ張ってしまいましたが、
法的行為能力の続きを書きます。

Ａさんは土地建物をたくさんお持ちでしたが、
すべての管理を自分一人だけで行っていたため、
権利証や賃貸借契約書の保管場所はもちろん、
収支も含め、全容をご家族が一切知らないという状況の中、
突然脳梗塞で倒れられて、それからまったく意識が戻らない状態に
なってしまいました。
そのため、しかるべき手続きをへて二人息子のうち長男（５０代）が
当然のように成年後見人になりました。
Ａさん所有のアパートが老朽化しているので
長男が建て替えを計画していた折、
ある方が弊社をご紹介くださったのでした。（約2年前）

成年後見制度を使っているので、
計画どおりに進めるには、まず銀行がどう判断するか、
そして、家裁が計画を認めるかがポイントです。
１．で書いたとおり、後見人が代理で行う場合、
被後見人本人のために必要な行為かどうかが重要なので、
アパート建て替えがＡさんのためになる、と
いう理由付けが必要です。直ちに耐震診断をして、
その結果が非常に悪かったため、放置できない状態である、
長引く入院に備えて入院費の確保が必要である、
（どちらも本当であるので）などがを理由になると
考えました。

正直言って、会社としても成年後見制度に詳しいわけではないため、
（むしろ、制度を使う前に対策考えるほうがメインなので

）
にわかにセミナーに出たり、司法書士に聞いて様子を探ってみましたが、
アパート建築を承認された例は極めて少ないとのことでした。

そこで、アパートではなく、地域に
貢献するための介護施設等を建てて、その収入を父親の
医療費の足しにしようと計画し、借り入れなしの投資で済むよう、
小規模デイサービスをメインに提案しました。
アパートの入居者（大半は空き室だったので、数人）の
立ち退きについては、後見人がお持ちの別のアパートが
近くにあったので、そちらへの移転という形で建物の管理会社が
やってくれました。
お客様がデイサービスをよくご存知なかったので、手を上げてくれた
運営事業者とともに数回説明にあがり、お客様もその気になられて、
建築プランも立てて話を進めていましたが、
なかなか踏ん切りがつかないまま半年ほど・・・。

そんなある日、お客様を紹介くださった方から電話がありました。
「ＢＡＤ　ＮＥＷＳです。例の○○さんの土地、
アパート建築に決まったらしい」、とのこと

。
なんでも、銀行と弁護士がメインになって
○○ハウスで話をまとめたようです。
聞いてないですよ、そんな動き

。
こちらがあれこれ丁寧に対応している間に
ちゃっかり他社がもっていきました～。
恐るべし、○○銀行に○○ハウスに、地主さん。

どのように話がまとまったのかはわかりませんが、
結局は銀行と弁護士さんががっちり組めば
家裁を突破するシナリオはつくれて、
そのシナリオを具現化するハウスメーカーとセットになれば、
成年後見制度を使ったアパート建築は可能、という実例です。

裏返せば、弊社がそこまで執念もって動かなかった
ということです。日参してたわけでもないし。
弊社（ご紹介者）が、他社の入るすきがないほど、
お客様をコテコテにグリップできてなかったということでもあり、
だから、「そりゃないですよ、○○さん

！」と強く言えなかった。
早いうちに金融機関を訪ねて相談すればよかったのかもしれませんが、
金融機関には（本来ないはずですが）紐付き
ハウスメーカーがいて、そこで建てる話でないと応じない、
ということだったかもしれないので、なんともいえませんが。

メインバンクとしては、いずれは相続が発生して間違いなく
複数の土地建物が長男に（一部とはいえ）相続されるのだから、
融資したい気持ちはありありでしょう。
あとは弁護士がまとめてくれれば・・・、ということだったのでしょうか。

後味の悪い結果になりましたが、建築を受注することの裏には
いろいろな悲喜こもごもがありますね。

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