なんでそんなところに土地を

今月ももう下旬となりましたが、
仕事始めに投稿したままになっていました
まずい、まずい。

コロナ禍で、例年通りとはいかなくても、
やはり年末年始、家族、親戚で集まる機会となるので、
年明けに相続がらみの相談、毎年の傾向です。

昨年の仕事始めは、一人暮らしのお母さまが他界し空き家となった
実家（都内）の土地建物について、相続人である兄弟の
長男様からのご相談でしたし、今年も。
お孫さん用に、とずっと維持してきた地方の土地を、
この年末年始に、相続したくない、お願いだから処分して、と
お子さんに言われてしまい、タダでいいからすぐに手放したい
という焦ったご相談。前にも書いた、無道路地です。。。
（以前は、少しでも高く売りたい、だったのが、急展開）

この事例も含め、今日のテーマは、
なんでこんなところに持ってるの、と思う、なぜか
縁もゆかりもないところに土地を持っている人が多い、
ということ。
同時多発的に、今その処分に苦慮しているという話をあちこちで聞きます。

たいていが昭和４０年代頃に取得されている様子。
先日、業者仲間が、それが当時の田中角栄の列島改造論が原因と
力説されていて、腑に落ちた。
地方分散の推進、ということにかこつけて、本命の不動産にセットのようにして
地方の大きな土地を買わされている、という話です。
（当時はやった原野商法も同じようなものですね）

これは、私も常々感じていますが、特定の世代の方にとって、
土地は面積が重要。
価値はともかく、いかに一杯持っているか。
だから、当時多少お金のゆとりのあった方が、
地方の数千坪の土地を（おそらく、当時現地も見ずに）
買ったのだと思う。土地は持ってさえいれば…と。
それが二束三文になるとか、価値のない土地がある、という
発想がない世代。　
そして面積をずーっと維持してきた。
先祖代々の土地とはちょっと別で、購入した場合、「買った金額」
が頭にあるから、それなりの価値があると思ってしまう。
使わなくてもひたすら持ち続けてきたその土地が、よもやよもや、
子供たちから露骨に迷惑がられるもの、
押し付け合いとなるものなのだ、と初めて気づき、それで
慌ててどうしよう、となっているのです。
昭和４０年代に３〜４０歳台だった方が今８〜９０歳台。
このような困った案件が今同時多発するはずですね。

売却依頼を受けた不動産業者さんも、数年かけても塩漬けで、
最終的に引き取る、ようなケースもあるようで、まさに
膝を打つように、ありがちな話。。。
その昔、夢を膨らませて買った土地の数奇な運命です。

で、前述の無道路地、現在フル回転で（「１円売買」とならず
少しでもお金になるように）売却方法を検討中です。


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近隣トラブル

世田谷でおきた近隣トラブル殺人は
決して他人事とは思えない、悲惨な事件でした。
報道のされ方が色々なので、真相はわかりませんが、
近隣トラブルで一触即発状態のケースにはよく遭遇するので、
いつ起きてもおかしくなかったとも言えると思います。
最悪な結末になってしまったのも、
それだけ恨み辛み日々の鬱憤は大きいということですね。
民法でも相隣関係といって、お隣同士で起こりやすい
トラブルを調整するための規定があるくらいですし、
建築現場でも、近隣対応は大変気をつかいます。

野中の一軒家でもない限り、なにかしら我慢をしなければ
ならない場面もありますが、
お互い様だから理解協力しあおう、ではなくて、
「自分の権利」だけを強く主張するあまり
モンスター化してしまうことがあります。それはそれは尋常でなく。
とはいっても、これはかなり主観の問題で、
感覚の違い、受忍の程度の違い、
良識の範囲のバッファーの違いがあるのでやっかいです。

でもお隣さんは選べないのです。
そういう意味でも、売買の際、近隣にモンスター住民がいる場合
重要事項説明書に特記してほしいですよね。（できないけど）
もっと言えば、お隣りがモンスター住民の場合は、
不動産の瑕疵として、大幅な評価減ですよね。。。（できないけど）

まあ、でも頑なに境界確認書に判を押さない方の理由を
ひもとけば、後から越してきたのに挨拶がなかったことを
ずっと根に持ってた、といった一見ささいなことから
始まっていたケースも実際あったので、
常識的なご近所づきあいは、やはり避けてはいけないと思います。

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明治時代の抵当権の抹消（１）

今日の午前は、３世代の施主様ご家族の
施主点検に立ち会い、引き渡しまでの詳細を
打ち合わせてきました。
午後は、３人のご兄弟の遺産分割に
関連する打ち合わせに立ち会ってきました。

一応オフ日だったのですけどねー。

さて、先週、
明治時代の抵当権抹消登記が完了しました。
上がってきた全部事項証明書をみると、

設定の受付年月日明治３３年○月○日、

そして

抹消の受付年月日平成２３年１２月○日
原因平成２３年１２月○日弁済！

時空を超えた弁済。
これって結構感動するものです。

ちなみに、明治３３年に８０円５０銭の債権は、
今どれくらいになっているのか・・・。
債権額と利息、損害金を合わせて
２０００円ちょっとでした。

なにしろ１００年以上たっていると、
抵当権者（個人地主）は、4回くらい相続を重ね・・・
現在のように少子時代であればまだしも、
４人兄弟、５人兄弟が普通だった時代を経て、
相続人はねずみ算式に増えているわけで、
抵当権抹消の正式な手続きとしては、
その全員の承諾が必要、ということになります。

でも、実際、数十人になっている相続人全員から
ハンコもらうというは至難の業です。
相続人全員が近所に住んでいて、仲がよくてひじょーに協力的、
というようなかなり可能性の低いケースでないと、どれだけ
時間かかるか。
相続人の協力なしで、司法書士が一人一人を訪ねていく、
なんて仕事を引き受けてもらうのも大変ですし、
第一どれだけコストがかかるか。

そこで、一般的な対応として、
抵当権の登記上の住所氏名に配達証明付き内容証明を出して、
お金を返します、と伝え、「あて所に尋ねあたりません。」
とハンコついて戻ってくれば、
返したいのに返しようがないので、返したことにしてくださいと
法務局に供託する。（元本、利息、遅延損害金の
合計額）　それらが揃って、抹消登記の申請ができる、と
いうものです。

「返しようがない」というところは、どこまで努力をするか
諸説あるようですが、登記上の住所氏名で届かず、その相続人も
調べようがない（ということにする）となれば、
それこそどうしようもない、という扱いになります。

しかし、その住所が現存していて、誰か親戚などが
受け取ってしまったら、この方法はアウトです。
今回のケースは、債権者が地元の大地主さんで、
近所みんな親戚という状況だったので、最初に
依頼した司法書士さんは、この方法は無理と判断し、
そこで、本家筋の方にコンタクトを取った上で、「基本」の
「全員から承諾」を試みたのですが・・・、

ただでも、本家、分家とか色々とある親戚間で
特別交流があるわけでもない相続人間で、
誰かがわざわざ一肌脱いてくれるわけでもなく、
協力できないと言われてしまい、
（２０００万円だったら話は違ったかもしれませんが。。。
対象金額は今の価値では小学生のお小遣い程度、これが
休眠抵当権がまだ世の中にわんさか残っている原因なのでしょう。）
また、法務局に相談してしまったため、
「全員の承諾をとらないと受け付けない。」と
あっさり言われてしまったらしく・・・、と進捗を聞いていて
あっというまに約1年。。。。

プロに任せたのだから、あとは時間の問題と思って
待っていましたが、ちっとも目処が立たないのでは、
話になりません。
我々コンサルタントは、その調整が仕事なのですから。

そこで・・・。
長くなったので、その後どうクローズさせたかは
また次回以降。

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別荘を持つこと

涼しい八ヶ岳にいました。
運動会を思い出す感じの懐かしい空気でしたので、
１０月ぐらいの気温だったのだと思います。
でも、戻ってきて東京も意外に涼しくなっていたので、
少々避暑の有り難みが…。

ゴルフメインでしたが、森林浴をして、
肺の空気も入れ替えてきました。
これで、またしばらくがんばれるかな。

今回は友人の別荘に数名で泊めてもらったのですが、
別荘所有にまつわる様々な話は興味深かった。

購入したときには、上から見下ろすくらいのほうがいい
と思って高台のものに決めたそうですが、
それから１０余年。今では、買ったご両親は
階段がきつくて、ほとんど訪れないそうです。
たしかに、家に入るまでに敷地内の階段を
一段一段上がっていくのは、雰囲気あって
素敵なのですが、結構きつぅ。
どんな偉い方でも、ここばかりは自分の足で上るしか
ないですものね。
道路の延長が玄関となっているもう一つの候補を買っておけば
よかったなと後悔しても、すでに遅し。
すごくよくわかる例です。
長く維持することを前提であるなら、
年月を経て、使う側に状況変化が起こることも
頭に入れておかなければなりませんね。

それにしても、別荘を所有すると、
これでもかというほど維持費が
かかることを改めて実感させられました。
ランニングコストが出せなければ、
無理して別荘買っても、草ぼうぼう、
そのうち外壁もデッキもボロに。
セキュリティも無視できないし。
ランニングコストという概念は大切ですよね。

自宅はあっても、庭の手入れは完全なランニングコスト。
フローがあるかないかは庭をみればわかると言いますし。

いつ来ても同じだから、正直言って飽きた、との
本音も。妻は大抵家の延長の家事を担うので、
気分転換にならないし。

別荘ってなんだろう。
例えば、別荘購入するお金で、ホテルのスイートを３００泊できるなら
どちらがいいのだろう。極めて庶民の発想だな。
答えは実はわかっているのだけど、それでも
別荘を「持っていること」に、意味があるのですよね。
そろばんはじいて答えるレベルではないようです。

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真夏の夜の肝試し

今日も強烈な暑さでしたね。

あるオーナー様がこれから建てる建物に、
早くもテナントの入居予約があったので、
その条件等の打ち合わせのためにはるばる辻堂まで。
今日は車で。やはりこのエリアには縁がある。
１０日で金曜日でお盆前なので、
相当な渋滞は予想していましたが、まあまあ
それなりに混んでいました。
マイケルジャクソンのヒストリー
（いわゆるベストの中のベスト版）を
ボリューム３０で聴いてましたよ。あぁ、名曲ばかり。
好きな曲はたくさんあるけど、私はなんと言っても
Thrillerが最高傑作だと思う。

さて、火曜日の「真夏の夜の肝試し」からあっというまに
3日がたっていて少々記憶のかなたですが、
書くと書いたので、書いてみますと…。

その「物件」は無道路地にあるので、
道路からかなり奥まっていました。色々な経緯があって、
そうなってしまったのです。
通じる道は実は位置指定道路とのことなので、
４ｍはあるはずなのに、あまりに草ぼうぼうで、
５０ｃｍ幅くらいしかない。
その位置指定道路は手前の地主さん所有なので、
結局奥は完全な無道路地。
ただただその道路を通らしてもらっているだけなのです。

懐中電灯を片手に、草を掻き分け進んでいくと、
衝撃的な建物が目の前に建っていました。
戸やサッシが閉まっていればただの廃屋ですが、
怖いのは、いつの間にかドアや窓が外れたようで、
中が丸見えなのです。
畳の部屋がむき出しの廃屋を懐中電灯で照らす恐ろしさ…。
ぎゃー。
さすがにだれも棲みついていないようだった。
都心の普通の住宅街にこんなところがあるのね、とびっくり。
ちなみに蚊に12箇所刺されました。

あらゆる手を尽くして、手前の地主さんと交渉もしたけれど、
どうにもならなかったそうです。
つまり今のままでは建替えは不可能。
だから当然売れるに売れない。
なんとか売れるようにあらゆる人や買取業者が
知恵をしぼってもダメだったのです。
ならばなんとか改修して耐震補強して活かせないかと、
私は見るまではそう考えていましたが、一瞬に却下。
それでも執念でやろうと思えばできるかもしれないけれど。

手前の地主さんも、このようなショッキングな建物が建ったままで
治安上も見た目もよろしくないと思うのですが…。
地主さんと協力して、一体で売れれば一番理想で、
かなり広くまとまった土地なのに、ね。

どうしても動かない人の心もあるのです。

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夜な夜な

今週は月曜日から飛ばしております。
プレイバックしてみますと・・・。

月曜日は、大学の同期が、知り合いで不動産のことで
悩みを抱えていらっしゃる方を引き合わせてくれたので、
お話を伺いました。
一言ではすまない話でしたが、
そこが焼酎の充実したお店だったのがいけない。
お話もそこそこに飲み会になってしまい、
焼酎を堪能しました。みんなよく飲む。
芋専門の私ですが、麦焼酎の
おいしいのを教えてもらいました。
麦チョコ（？？）の味がするのだ。
その後店を変えて大好きなウイスキーも
ご馳走になってしまい、軽く午前様でした。
すみませんでした、次回、続きをしっかり伺います。

火曜日の夜に参加したのは、大学不動産会でした。
同じ大学出身の同じ業界つながりは偉大です。
例えばわが校なら、不動産三田会になります。
早稲田は稲門会、中央は白門会など名前がついていますが、
それを縦断し、各々の大学不動産会に所属している、
新宿界隈で事業をしているメンバーの集まりだったのです。
総勢４０名ほど。出身大学名と卒業年度が自己紹介です。
そして各自、手持ちの物件情報を紙に落として持ち寄りますが、
まだどこにも公開していない出たての情報もあったりして、
非常にけったいな貴重な情報交換会です。
私は今回、紹介を受けて初めて参加させていただきましたが、
大先輩もあり、ずっと後輩もありで、
世代を超えた多くの方とお近づきになれました。
でもやはり三田会の方には特に親近感を感じ、
仕事を超えた様々な情報交換ができて楽しい時間でした。
実は最近ひそかに注目していた天現寺カフェ。
三田会の先輩が貸主でした。びっくりです。
会話にいきなり「乙部」とか「もえ」「山田優」とかでるのですから。
しょっちゅう見かけるそうです。
女性は私一人でした、まぁ大体いつものことなので慣れてますが。
結局３次会まで行ってしまいました＾＾。

そして今晩は、所沢でＪＣの埼玉不動産クラブの総会に
参加させていただきました。
当社の代表がそこで講演をしたので、同行したのです。
ＪＣは通常４０歳で卒業ですが、
今回はＯＢの立場の方が多かったようです。
懇親会は中華で着席だったので、
近くの席の方とたっぷり話ができました。
所沢周辺でも今、確実に地価上昇局面だそうですが、
バブルではなく、じわじわと長引く気配があるようです。
前回のバブルとは勝手が違うようです。
私も、土地活用に関して、神奈川より埼玉のほうが
開発許可の基準が相対的に緩いと聞いていたので、
埼玉のほうでビジネスチャンスがあればと思って、
全員と名刺交換させていただきました。

お土産までご配慮頂き、ありがとうございました〜。
丁寧にウーロン茶を注いで下さりそうになりましたが、
飲んでたのは紹興酒でしたので…。えへ。

ということで、今週もまたもや多くの方と出会い、
よく飲みました。いつも書いていますけど、
お酒に付き合えるのと、体力があることは、
人の1.5倍ぐらいは得していると思います。

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古アパート所有の怖いところ

すごい雨でした〜。でも夕方には、長傘が目立つくらい晴れてた。

新宿より北は苦手だというのに、なぜか最近縁があります。
今日は武蔵野線沿線まで出掛けてきました。
よりによって朝、テレビの速報で大雨洪水警報がでていた付近です。
余裕をもって出るとつい別ルートを試してみたくなるのが
悪い癖なのですが、
色々なルートがあるのに、修正がききにくい、
それが、あのエリアがどうも苦手な理由みたいです。

今日も武蔵浦和から武蔵野線に乗り換えるルートだったのですが、
新宿で待っていたら湘南新宿ラインが来たので、
つい乗ってみたら、赤羽で降りるのが惜しくなって（？）、
大宮まで行ってしまったのが運のつき。
戻ればいいや、と簡単に考えたのですが、
埼京線と京浜東北線があって、どうもよくわからず、
乗り換え時間のロスも非常に多かった。
そして似たような駅名が多くて、結構神経つかいます
しかも強雨による最徐行で、非常に長旅になってしまいました。

そんな大雨の中での地主さん向けセミナーでしたが、
参加者は多く、主催した不動産会社の求心力
（地主さん囲い込み力？）には脱帽です。
やはり、古アパートをお持ちの方は多い。
特に築４０年くらいのアパートはかなり大変です。
そう、○○荘という名前の。大抵立地はいいのです。

建て替えをしようにも、新築当時から住んでいる賃借人がいたりしたら
出て行ってもらうのが至難の業というわけです。
家賃が低いので修繕はなおざり、修繕がなおざりだから
ますます老朽化が進む、老朽化が進むから家賃がとれない、の悪循環。
でも怖いのは、地震です。
耐震強度に不安がある建物をそのままにして、万一地震で
倒壊したことで賃借人が亡くなったら、
阪神大震災の判例で一人につき1億円の賠償。

そんなことになったら…。
でも、その部分をカバーするという保険は多分ないですよね。
とにかく、古アパートを所有している方は、まずは耐震診断をし、
耐震補強工事ではすまない状況であり、入居者の生命を守るためにも
建替えするしかない、という論調で説明するしかないですね。
建替えということになれば、当然に契約は解除になりますので。

そのあたりの賃借人とのやりとりは、状況によって様々。
また追々書いてみようと思います。

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ゴルフ場も外資の波

最近、新聞の紙面を大きく割いたゴルフ関連の記事や
広告が目立つような気がします。
景気回復にあわせてじわじわとゴルフ人気が復活してきたかな。
少し前にも書いたように、今ありとあらゆる料金体系があるので、
若い人も気軽にできるようになったし、
なにしろ団塊のリタイア組がこれからゴルフ三昧。
こんな背景もありそうです。

ただ、会員権を買うかどうかは別ですけど。

で、最近会員権の値上げが相次いでいるようです。
外資系2社が先行したとのことで、
その１つがゴールドマン・サックス系のアコーディア・ゴルフです。

話は少し戻りますが、
外資の（オフィスやマンションなどの）一般用途不動産への
巨大な投資も都心ではさすがにもう限界。
そこで、矛先は地方に向かっているとも言われていますが、
最近の動きでも顕著なように、次なる投資対象は
特殊用途不動産。ホテル、ゴルフ場、病院などです。
例えば、ゴールドマン・サックスグループは、
数年かけて多くのゴルフ場を買い占めてきて、
その傘下のアコーディア・ゴルフは今、
相当な数のゴルフ場を所有・運営しています。

そんな背景はあまり気にとめず、
少し前に偶然アコーディアクラブ（ポイントカード）の
会員になって以来、かなりこの会員制度は重宝しています。
グループになっていると検索もしやすいですし、予約も楽。
事前確認のメールがきて安心だし、
なにしろ当日のチェックインが非常に楽。
そしてポイントが貯まる。
スタバがどこでも同じように、初めてのゴルフ場でも
対応は共通していて、一定度の安心感がありますので、
名門コースに縁がない私のようなものにはいいこと尽くめです。
次もやっぱりこの中から決めようと思いますもの。

ＧＳ系だったとは、最近まで知らなかった。
ハゲタカに感謝。

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田町までのバス巡りの醍醐味

今日は母校に用事があり、昼間出掛けてきました。
本当なら渋谷駅からＪＲでいくのが一番よさそうですが、
当社は渋谷駅から８分ほど、
そして大学も駅から７、８分歩くので、
大学の目の前に停留所があるバスに乗っていくのが
実は一番便利なのです。
ということで、
並木橋のバス停から田町駅行きのバスを利用したのですが、
この田町までのルートは実に楽しくて大好きなのです。

明治通りをずっと行って、渋谷橋を曲がり恵比寿に入ります。
後ろの席から、
「あのビル、昨年建ったけど６パーで回ってるって」
（↑利回りが６％ということ）
なにやら、業界でありがちなマメ情報。へーそうなんだ。
そんなビルをやり過ごし、
有名なとんかつ店「キムカツ」の前には１１時なのに人が並んでいます。

恵比寿のバス通り沿いは小規模な建物がごちゃごちゃ並んでいますが、
１階はおしゃれな飲食店が入っているのが多く、
駅から相当離れてもあります。恵比寿のブランド力ですね。
遠くてもその店を目指す、と。
ゆうに築４０年はしそうな建物も、カフェになっていると実におつ。
建物の活かし方は色々で見ていて飽きません。

白金の街並みも、高級住宅地の一角のはずが、
バス通り沿いはかなりごちゃごちゃ。下町情緒があって面白い。
多少古くても高級なマンションが並ぶ三光坂下。
そしてだんだんお寺やお墓が目立つようになってきて、
そこを過ぎると、
現役のころには影も形もなかった白金高輪駅とその周辺の高層ビル群。

当社の目の前にかつてそびえ建っていた
アクサ生命本社が入ったＮＢＦプラチナタワー。
グリーンのグラスタワーのがひときわ目立ちます。
そして視界の先には、三田ツインビル（多分東館のほう）。
あの斬新なデザインは実にすてきだけど、ちょっとなー。
なんで赤なんだろう。
そんなことを思っているうちに目的地に到着。

これだけの街めぐりができるバスを使わない手はない。

運行状況をチェックできるので、
時間が読めないというかつての不自由さはほとんどないのですよ。

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マルチハビテーション

夕方、例のゴディバのショップの前を通ったら、ホットチョコレートの長蛇の列が出来ていて、最後尾という看板がでているほどでした。別に明日（あっ今日になってました）のバレンタインは関係なさそうでしたが。それだけ今日は寒かったのでしょうか。でも電光掲示板では外気は１０℃でした。


さて、寒いと言ったら、例えばこの季節、しばらく使っていない家の中に入ることを想像すると、相当寒いですよね。朝部屋を出て、夜戻ってくるのとは全く違うでしょう。

今、マルチハビテーションといって、複数の住居を欲張りに楽しむ人が少しずつ増えているようです。リタイアしたから郊外でのんびりしたい、でも週末は都心でのアミューズメント生活を楽しみたい、ということで、例えば海の見えるところに住居を構え、週末は都心のマンションで過ごす、なんてことを実践されている方はいらっしゃいます。
うーん、絵に描いたような贅沢。

でも、今日聞いておもしろかったのは、実際問題の話です。
もちろん、その都心のマンションのグレードにもよりますけど、一週間ぶりに入ると当然壁からすっかり冷え切っていて、なかなかすぐには温まらないらしい。毎日生活している実態がない部屋というのは、なんとなく落ち着かないというのもわかるような気がする。そして、さらに問題なのは生ゴミの処理。これもマンションによってまちまちでしょうが、ゴミ置き場に３６５日ゴミが出せる状態なら問題ないですが、ゴミ収集日にしか出せないと厳しく決まっていたりしたら、その曜日と合わないと大変。部屋においたままでは帰れないし、生ゴミを一切ださないということも物理的にできないでしょうし、ズルするしかない？
流しに生ゴミディスペンサーがついていたらいいかも。

ということで、都心に購入する（借りる）週末の隠れ家。実際問題、どんなものでもよいということでもなさそうです。

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