耐震不足は正当事由か

久しぶりに会う友人に、なんか痩せた？
と言われることがたびたびあります。
ダイエットしたの？　という趣旨でなく、
仕事しすぎじゃない？やつれたんじゃない？と
いうニュアンスが多分に入っているように聞こえる。
こちらは、久しぶりにはいた夏服のスカートがきつくて
真剣に悩んでいるというのに。

そんなことより、少し前に実は髪を２０センチほど切ったのですが、
（超ロングがロングになっただけだけど）だれも気付かず・・・。
人の感覚なんて結構いい加減なものだな、と思います。

一昨日健康診断に行ってきまして、びっくりマーク一つもなし。
一つ一つの数値は近年で一番いいくらい。うれしいです。
昨年から空手を始めたし、EZ do Dancercize始めた効果かな？
この１０年ほど、体重は一切増減していません。
ベスト体重を維持できているのは結構自慢できますが、
要はお肉の比重が下に落ちてきているってことなんですね。
体重を維持しながら、引力にどう逆うか、が課題です。

そんなことで、健康のお墨付きをもらったので、気分よく
仕事がんばっていこうと思います。

さて、よく足を運ぶサントリーホールでは、開演前に、「この
建物は十分な耐震構造です。」というアナウンスがいつのまにか
入るようになり、今では定着しています。
先日、昭和を代表する建築物の一つ日生日比谷ビル（築５０年！）
でセミナーを聞いてきましたが、開始前に主催者が、「この建物は
明らかに年季が入っていますが、耐震補強はばっちりです」、と
案内していました。

今日日、特に不特定多数を収容する建物では、耐震性の
確保（さらにそれを利用者への周知）は当然です。
しかしながら、まだ個人レベルの建物ではそういきません。
個人住宅などもってのほか。

築約６０年の木造一軒家を貸しているオーナー様が
「耐震性不足」「貸主責任」を入居者にわかっていただけず、
四苦八苦している案件もあります。
入居者からすれば、まだ「十分大丈夫」という認識で、
長年住んでいるところを出ていきたくない、という理屈で、
「ここで死んでも構わない」と言いだされ・・・。
お気持ちはよくわかります。でも、
万一の場合、あなたが死ぬだけでは済まなくて、お隣の建物や
前面道路の通行人を巻き込む可能性もあるのですよ、その責任は
貸主がとるのですよ、という
ところは言わざるをえません。

とはいえ、たとえ耐震性に問題があることが明らかでも、
それでも追い出すなんてことはできず、代わりに住むところの
目星をしめす必要があります。（代替えがいくらでもあるエリアなら、
お金で解決ですが、低所得者層などが対象の場合、
実務的には、引っ越し先を探すところまでお手伝いしているのが
一般的です）
またそれが容易でないです。
しかも、なんとか探してきても「気に入らない」とか。

そんな中、先ごろ、東京地裁は、『耐震性不足が借地借家法の
「正当事由」にあたる』、という画期的な判決を出しました。
これまで、耐震性に問題があっても、借地借家法の元では、
入居者の権利が守られ、貸主は金銭的な負担はもちろん、入居者が
完全に立ち退くまで、「耐震性に不安のある」建物の
貸主責任をひたすら負う、というへんてこなことになっていましたが、
（過去ブログでも触れていますが）
今回初めて、「借家人に十分配慮することで、明け渡しが認められる」
という事例になったわけです。（まだ一審ですが、詳しくはまたいつか）

この問題に風穴を開けられれば、老朽化建物の建て替えが
少しは進んでいくでしょう。
この流れはアベノミクスの国土強靭化計画の一環でしょうか。

さて、今夜は山梨に入り一泊して、
明日は朝一から例のサ高住の地鎮祭です。
いよいよ始まります。

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桜吹雪の下での引き渡し

週末の嵐の直前、「天城越え」をしていました。
東京から向かって天城峠を超えたところに
位置する建物の活用に関するご相談があり、
現地を訪ねてきたのです。こんなことでもないと
なかなか遠出する機会もないので、週末のドライブも
かねて（プライベートの時間で）思い切って出かけてきました。

一時は、香港の資本が入ってリゾート化という
夢のような話もあったそうですが、話は泡のように消えて
今はかなりひっそりしています。
が、目の前に迫る海を見るとやはり興奮しますね。
そんな立地は本来リゾートに最適なのですが、
どうしても３．１１の映像がダブってしまうのか、
海に面した分譲済みの別荘地には建物が建っていません。
周辺の建物も値段を下げても下げても
売れていないとか。

でも、この立地をプラスに活かさない手はありません。
そのためにも、単体ではなく、ほかの不動産とあわせて
総合的に考えていくしかなさそうです。

お土産に頂いたのはこちら。

冬のものかと思っていましたが、今シーズンなの
だそうです。

さて、書きかけだったので、
タイトルがかなり古いのですが、めげずにアップします。
３月最終週、弊社グループ会社の
ビルダーは3日連続完成引き渡しでした。
社員６名＋αの会社にとっての3日連続は
盆暮れ一緒に来た感じ。嵐のような忙しさ（の様子）でした。

私は、この動きに直接関与していませんが、
そのうち１つの物件の近くで、別案件対応中という
こともあり、当日は時間を合わせて引き渡しに同行しました。
桜の花びらがぱらぱらと美しく舞う中の引き渡し。

人通りの多い道路に面しているため、通る人、通る人
立ち止まって、建物を仰ぐように眺めていかれます。

物珍しさとか、入居に興味がある、ということではないのです。
仰ぐように眺める理由は・・・。

ご近所の皆様は、建て替える前の状態を知っているからです。

私も前の状態を見ているので、新しい建物ができただけで
その付近一帯がぱっと明るくなり、驚きました。

「きれいになったねぇ、よかった。
放火されたらどうしようと心配だったから。」
見ず知らずの方が声をかけてきます。

本当にそうだなぁ〜。

何年も空き家のまま放置されたアパートは老朽化が進み、
ご近所の雰囲気を著しく乱していました。
近くに小学校があり、子供たちが中に入って遊んだりして
大変危険と周りから非難をあびていました。

でも、どうにもできなかったのは、その建物が
借地に建っていて、建物所有者である借地人が
長年地代不払いのまま行方が
まったくわからなかったからです。

地代不払いは借地契約解除事由で、長年の不払いで
当然に地主・借地人間の信頼関係は破壊していますが、
だからと言って、地主が一方的に建物をどうこうできるものではなく、
本人が行方不明ではどうにもならず、
おまけに建物が銀行の抵当に入っていると、
勝手に契約を解除すると銀行との面倒な問題が生じます。

地代不払いの旨、建物の抵当権者である
銀行に対し、地主が（借地人に解除、更地返還を請求する前に）
報告することを約束する書類、
これがまた厄介で、銀行に差入候で銀行だけが
持っていることが一般的なので、
その昔、地主がそのような書類を差し入れたかどうかも
覚えていないもの。でも、その書面の取り交わしを
していたとしたら、勝手に解除したら、
地主が報告義務を怠ったということになって、
銀行から損害賠償を受ける、ということにもなってしまいます。

（そんな殺生な・・・ですが、最高裁でもこの書面の
法的効力を認めています・・・。）

そんなことも踏まえ、銀行との調整をなんとかクリアし、
行方不明だった借地人はアメリカで見つかり、後見人の
弁護士がついていたので、海を越えたやり取りが続き
明け渡しについては、訴訟の末、欠席裁判で勝って、
ようやく取り壊しが可能になったのです。（詳細略）

そこまで、弊社が取りまとめ（私は担当ではなかったですが、
全部で約3年ほどかかった）その結果、ようやく更地に
なった土地に、当ビルダーが建築受注、となりました。

そういう気の遠くなる過程を経て完成した建物の引き渡し
だっただけに、感慨深いものでした。
建築営業で3年粘る営業マンはまずいませんからね。
って私は何もかかわっていませんが、
「土地を生かす」という点で、
このような一連の仕事が可能なのは当グループならでは、
と思うのですよね。
道行く人に話かけられながら、建物を仰ぎながら、
そう実感したのでした。

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耐震と借地借家法 その２ 立ち退き

金曜日の地震、長かったですね。
会社にいたので、
机の横に常備してあるヘルメットをかぶって外に出ましたが、
（そのように教育されているので）
甲州街道でヘルメットかぶった社員５人。
浮いてまして・・・。
古いビルは、なにかと冷や冷やさせられますが、
大事に至らず本当によかったです。

ちょうどタイムリーな話題となりましたが、続きです。

その１で書いたとおり、
老朽化した木造アパートを所有者が建替えようと思っても、
借地借家法により入居者の権利が守られ、
立ち退きが難航し、建替えができず、結果、地震で
アパートが倒壊して入居者が亡くなる・・・。
これはまったくもっておかしな話です。

阪神淡路大震災でも木造住宅密集地での被害者が
多かった反省を活かし、できたのが、
「密集市街地における防災街区の整備の促進に関する法律」
（平成９年５月公布）です。

特に危険と思われる木造住宅密集地域を特定し、
そこでは、借地借家法の正当事由規定の適用除外を定める、と
するものです。アパートオーナーからしてみれば、
解約申し入れにしろ、更新拒絶にしろ、「正当事由」が必要で、
この正当事由のハードルはかなり高いので、
たとえ立ち退き料を支払ったとしても、それは正当な事情を
補完する１つにすぎない、という見方もあり、とても厄介。
したがって、正当事由規定の適用除外は、立ち退き交渉を
スムースにし、アパート建替えを進めやすくなります。

今回の沿道耐震化の条例も、東京都として「地震で燃えない、
倒れないまちづくり」の流れを汲んだ取り組みなのですが、
借地借家法の適用除外とセット、にはならないようです。
やはり立ち退きの問題は残りますね。

ところで、木造古アパートで最後の一件が立ち退かず、
いつまでも建て替えができないケースをよく目にします。
「住む」権利は尊重すべきものですし、入居者に
様々な事情があるのも尤もですが、
それでも、相当と思われる補償金を提示しても、
話がつかなくては、（もしくは話ができなくては）
家主はお手上げです。
ドラマのように、こわーい第三者の力を借りて
強引に立ち退かせる、
ということは不法行為ですし、現在はオーナー本人か
弁護士以外が交渉する（報酬をもらう）ことはできません。
その間、土地はずーーと低利用状態になってしまいますし、
満室でも、入居者が1人でも、
建物の維持管理費はかかりますし…実に不合理。

そこで、最終的にどうなるかというと、
裁判で、その不合理により家主が被る不利益と、
立ち退きで提示する補償額とを突き合わせることになります。
「最後の1人」の入居者に立ち退いてもらう裁判では、
前者のほうが大きいという判断になり、
常識的な立ち退き料を支払えば、まず家主が
負けることはないようです。その結果明け渡しの強制執行となります。
実際は裁判所から訴状が届くと、慌てて話し合いに応じる
入居者もいるので、裁判まで至らないケースがほとんどのようですが。
弁護士を頼んで、裁判を受けてたつという
強者がいたとして、それで裁判に負けてしまったら、
受取立ち退き料−弁護士費用＝？？
そう考えると、そこまではできないでしょう。

最後の1人だから・・・と家主の足元をみる入居者
がいたとしても、
最後の1人となっては、ごね得にも限界があるようです。

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耐震と借地借家法 その１

このところの冷え込みは厳しいですね。
まだまだ寒さの本番はこれからなのに。
長引く厳しい残暑と言われた時期が懐かしいですが、
結局のところ、
日本は（東京でも）寒い期間のほうが圧倒的に長くないですか？？

さて、目新しい話題ではありませんが、
東京都では、災害時の緊急輸送道路として指定した
道路沿道の一定の建物について耐震化推進を条例化しています。
http://www.taishin.metro.tokyo.jp/yuso/index.html

対象は、簡単に言うと道路幅の１／２を超える高さの建物です。
理屈としては、地震でその建物が道路側に倒壊してしまったら、
道路の半分以上をふさぐことになるので、
緊急輸送道路として機能をなさなくから、
それを避ける、ということです。わかりやすいですねー。
とは言っても、この条例に基づき建て替えを進めているケースは
まだそう多くないと思われます。

そもそも、積極対応の姿勢があれば、
とうに対応済み（建て替え済み、耐震補強工事済み）
でしょうから、積極的に動いていないビルをなんとかしなければ、
というてこ入れでもあるのでしょう。
だからこそ、簡単には進みそうにありません。
必要性はわかっていても耐震化が進まない原因は色々あります。
巨額な解体費、建て替え費用捻出の面はもちろんですが、
法人所有でトップが決断すれば動けるのと違って、
個人所有（共有）で、所有者毎に相続が発生していて
権利関係が複雑で、コンセンサスがまったくとれない場合もあります。
（登記をあげれば一目瞭然なので、このようなケースは
相続コンサルティングなどのビジネスに
つなげられるかもしれません。）
そして、テナントビルであれば、立ち退き交渉を避けてはとおれません。
借地借家法がある以上、建て替えを視野に「定期借家契約」
としている場合を除き、いくら耐震化という大義名分
があっても、テナントの事情を汲まないわけにはいかず、
この調整が大変なのです。

話は少し飛びますが、阪神淡路大震災のときも、
この借地借家法が問題になりました。
大きな被害が出たのが、木造建物が密集しているエリアに
集中していたからです。個人住宅ならともかく、
老朽化アパートなどでは、家主が建て替えを計画しても、
「借地借家法」により、入居者の居住権が守られ、
住み続ける人をどうにも動かせず、その結果老朽化した
建物を放置することになってしまい、地震で倒壊、という
悲惨な結果になってしまったのです。
このような不合理は是正されないとならないですね。

そこで・・・。

続きは明日以降。

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地主さんへの譲渡承諾お願い 〜割り込み投稿〜

昨日、太陽ギラギラの14時。
同僚と一緒にある地主さんを訪ねました。
借地権の譲渡の承諾についてのお伺いです。
手紙書いて、届いた頃に電話して
日程調整した末の面会です。

最寄り駅から近くないのに加え、近くの対象物件を
きたついでに同僚に案内したので、汗でドロドロ。
しかし、高齢の地主さん宅なので、
「けっこう、クーラーないお宅だったりしてね。」
「まさかね。」
と言っていたら、ホントにおうちの窓全開。
案内された応接の机の上に扇風機がおいてありました。
椅子に座ると汗が一気に流れ落ちる感じ。
「暑かったでしょう、クーラーないもんで、
これでしばらく休憩してくださいな。」
その間（ま）はとてもありがたいお気遣いでした。
まあ、昔はクーラーなんてなかったですものねー。

あまりにリアルタイムな話で、書けることは限られますが、
譲受人としての会社説明、新借地人として
土地（現に建っている建物）の利用計画等お話しして、
色々な雑談の末、口頭での承諾をいただけましたので、
あとは文書にしてハンをいただく、（諸条件を詰めて）
という流れになる模様です。といっても、話はそんなに
シンプルではなく、そもそもスムースに運ぶ案件なら
弊社への依頼はこないですし。ほんのスタート地点に
つけた感じです。

と、今回はこれでおしまい。
不動産を動かすことと法的行為能力の割り込みです。

先週の日曜日の新宿の空。

青い空があまりに美しく、思わずスマホでパシャリ。
待ち受けにしたら、スマホを手に取るのが
なんだかうれしくなりました。青い空と雲って
そんなパワーがあるみたいです。

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弁護士さんの色々

外は夏到来のような天気なのに、
オフィス内は底冷えし、
相変わらず足元ヒーターが外せません。
この熱効率の悪さ、築４０年弱ですからね・・・、
いよいよこのビルも寿命のようです。

日常の仕事で、借地人さんの側にたって
地主さんと話をする機会は多いですが、
（逆もあり、ですが）
地主さん本人でなく、その代理の弁護士さんが
窓口になることがほとんどです。
先月決済した案件のように、窓口が不動産会社のことも
たまにありますが、それはその不動産会社が
代々のお付き合いであるなど
相当な信頼関係がある場合に限っていて、
（そもそも弁護士さん以外は交渉の代理はできませんが、
媒介の立場で入ることはできます）
このたびの新たな案件も、地主さんいわく、
「すべて弁護士の先生にお任せしてるんで、そちらに
お願いします。」
また弁護士さんですか・・・という感じ。

それがまた色々なタイプの方がいらっしゃり、
実に興味深いものです。
地主さんにとっては、難しい決め事は、
弁護士さんに任せておけば安心、
丸投げなのでしょうが、
借地借家を専門にやられている弁護士さんならともかく、
専門外で（たとえば、地主さんの会社の顧問弁護士で
企業法務専門だったり）
一個人の借地人との交渉はちょちょいと片付けよう
と思われているようなケースもあって、
まったく話がかみ合わなくて困ることがあります。

更新料や承諾料の交渉で、感情的なこじれが
ある場合は別として、何回かやりとりをすれば、
着地点は定まるものですが、
借地人さんにとって生活がかかっている
ということをわかっていてもらえないと、机上の
話し合いになり、無意味に長引いたりします。

たとえば、更新料がいくらという話し合いをする際、
明らかに建て替えを前提とした更新であれば、
建て替え承諾の確約を一緒にいただかないと、
更新する（承諾料を払う）意味がないです。
ついでにいうと、金融機関への地主の承諾書をもらえるという
確約もないと、実質ローンが組めないので（この承諾は、
金融機関によっては不要のこともありますが、稀。）
やはり、借地人にとって不安定な状態です。

それを、のらりくらりと、更新料の交渉を長引かせ、
建て替えについては、それはそれで、そのときがきたらまた、なんて
のんきに言われては、胸ぐらをつかみたくなってしまいます。
（おっと失礼）
相手の気持ち次第とはいえ、一緒でいいじゃないですかねぇ。
今、承諾料も払うと言っているのですから。
本人の指示ならともかく、丸投げで、事情を
知らない地主さんは、知らないところで恨みをかってしまい、
（それで高い弁護士費用を支払い）なんともお気の毒です。

一方、先日訪ねた弁護士さんは・・・、

建て替えは借地人さんの権利なので、ご自由にどうぞ。
承諾料は要りません。
権利が変わるときは（譲渡するときは）
坪あたり○万円の承諾料をいただきます。

あのぅ、先生、承諾いただけても、実際、金融機関への
地主さんの承諾書もいただけないと・・・。

承諾書？書きますよ。１枚○万円です。

話、早っ。

承諾料の計算方法はこちらの算出基準と異なりましたが、
金額的にはほとんど変わらないので、それを
文書でいただくことで、交渉は終わり。
金融機関の承諾書も、書くことに特別なリスクもないわけで・・・、
そこをよくわかっているかどうかだけ。

金額の交渉は、少しでも高くとか安くとかの駆け引きではなく、
信頼関係の上で、双方が納得する範囲で合意すれば
よいもので、そういう意味で、その案配がわかる
専門家が間にはいると本当に話が早いのです。

頼んでいる弁護士が適任かどうか、それが
判断できる人はそう多くないですよね。

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地主の財務省様

先週の某日、朝一で、関東財務局窓口の不動産会社に
（ダメ元の）無理なお願いをしに伺いました。
つまり、地主様である財務省に懇願をしてきたのですが、
見事撃沈されました。。。

相続した借地権（付き建物）を巡って、長年もめている
あるご兄弟のご相談に携わっておりまして、
（到底一言では書ききれない過程を経て）
最後の砦として、地主様が「うん」と言ってくれて
土地が分けられさえすれば・・・、ということで、
底地買い取りや底地と借地権の共同売却を定期的に
打診してきてくる財務省に対して、
なんとか土地を区切ってもらえないかという相談を
してきました。
（つまり、一部は借地人が底地を買い取り、一部は共同売却すれば、
最終的に財務省としては底地をすべて換金できることに
なるので、悪い話ではないはずなのですが・・・。）

財務省が底地を所有することになったきっかけは、
前所有者が現金一括納付の相続税を支払えず物納したからで、
財務省にとっては、相続税代わりのひとつの塊。
要は不可分なのです。
だから、それを借り手の都合で分けたりすることはない、と
言われてしまえば、もうまったくその通りで、
底地全部を買い取るのか、国と共同で（所有権扱いで）売るのか、
そのまま借り続けるのか、
そのどれにするかの回答だけくれ、と言われても
（わかっているけど・・・）
それができないから長年未解決なので・・・。

貸している、借りているという債権債務の関係では、
物権とは異なり、相手が「ウン」と言わなければ
どうにもできないもの。
でも、だからこそ、なんとか事情を汲んでもらえないか、
かなり粘ってみたのですが。。。

同じ案件で、１年くらい前にも、
借地人しか底地を買い取る権利がない、という根拠を示せ、
と押しかけて（社長命令で・・・）
嫌がられたことがありまして、
（結局、法令や通達にばっちり書いてあることを確認し納得した・・・）

「今回もまた、根拠を示せっと言われたってダメですよ、
物納というのはそういうものなのですから・・・。」
「塊の価値をそのまま換金できなければならないので、
分けることにより、その価値が維持できなければ問題ですから・・・」

と言いつつも、逆もしかり。
相手も一応は不動産会社なので、本当はわかっているのです。
実は当該土地が中途半端に大きいので、
分けて売却したほうが、換金が大きくなることを。

民民取引なら、当然にそうするでしょうが、
「儲かる必要はない＝元取りすればいい。」ので、
あくまで塊でしか動かさない、という考えなので、
土地を分ける話はこれ以上できずおしまい。
儲ければいいのにねぇ・・・・。

まあ、確かに個々のケースごとに試算して決める、
なんて、手間がかかることをするはずありませんし、
斟酌する余地があればトラブルの元でしょうし。

そこを逆に活かせば、やはり地主が国の土地はおいしい。
共同売却でも、売れた価格から、国が（底地分として）受け取るのは
きっぱり路線価相当額（＝相続税評価額）だけです。
差額はすべて借地人側で受け取れるので、
路線価と実勢価格の乖離があれば、借地人にとっては
かなりかなりうまい話なのです。


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借地整理の完了

日中暖かくても、北風が寒い日が続いていますね。
今宵あたりようやく、夜風が心地よく感じるでしょうか。

「いい加減、ブログ更新したら？」
なんと、夫にそう言われて（覗いてくれているらしい）慌てる私。

年度末ということはあまり関係のない業界ですが、
前回も書いたとおり、なかなか優先順位があがりません。
暇を見つけて読んでる新聞もたまってしまってこの状態、

もはや新聞ではありませんね。

昨日、借地整理の案件が完了しました。
もともと、弊社に話があったのは2年前。　広い自宅の
一人暮らしを心配して施設への転居を考える甥御さん達をよそに、
「私はこのままでいい。」と一向にその気がないお客様。
借地期限がきれるタイミングで、借地を整理するために、
決心いただかなければならず、女性同士ということもあり、
私が担当になったのでした。

ご自宅にお茶のみに訪ねること数回、
その間、東日本大震災もあったので、気が滅入ってないかな
と思いきや、本人はあっけらかんと、
「そんなに揺れなかったわよ・・・。」
ただ、近くに新しい高専賃（当時）ができて、甥御さんと
見学に行ったタイミングから、徐々に気持ちが動いて
いかれたようでした。
それにしても、５０年住んだ家ですからね。。。
気持ち揺らがないかなぁと思う私に、
「私、一度決めたら、すっぱりできる性格なの。」

お客様（＝借地人）の希望で、借地関係を終了させる場合、
まずは本人から地主さんへ一報を入れていただき、
それから業者として引き継ぐ形をとっています。
ようやく意を決して電話をしていただいたので、
（伝えることは、打ちあわせ済み）
それを受けて地主さんに電話をしたら、
どうも不穏なトーンで、家族と相談しますと電話を切られ、
数分としないうちに、地主さんおかかえの不動産業者から
怒鳴り込みの電話がかかってきました。

「いきなり電話かかってきてお客さんご立腹でしたよ。
借地人からはお返しします、といわれたので、
返していただく話かと思ったら、
等価交換だのなんだのって、等価交換なんてしませんよ。
貸していたものが要らなくなったのなら、返していただくのが
当然ではないか、と言われてます。」

結局、言った言わないの話の真相はわかりませんが、
その後地主による借地権の買い取りということで、業者間で
その価格の交渉をし、着地点を決めました。
（相手もプロなので、借地権の価値は承知されていますので。）
土地がある程度広かったので、借地権と底地を交換した上で
所有権となった部分を売却することを希望していたので、
それと比べて、どうしても手取りは減りますが、
こればかりは、相手にその気がない以上、どうしようも
ない話なので、残った選択肢が地主への売却だったのでした。
それから荷物整理、高専賃への入居手続き、
建物の解体と進み、（決してスムースではありませんでしたが）
ようやく引き渡しを迎えました。

銀行での引き渡しが終わったあと、近くに住むお客様を
訪ねました。（契約から金銭授受まで、甥御さんが
代理となって対応されました。優しい甥御さんに恵まれて、
幸せなお客様です。）

「快適よ。暖かくてねぇ。」声が弾んでいます。
そうでしょうね。広い一軒家で昔の建て付けでは
寒いはずです。南向きの新築のマンションで、昼間は
暖房知らず。マンションに住んだことがない高齢者の
方には、気がむかない話かもしれませんが、
こればかりは、声を大にして言いたいですね。
（おまけに、高専賃（サ高住）なので、セキュリティも
万全、いたれりつくせりです。）
一緒にランチを食べている間にもお友達の来客が3名！
マンションライフを満喫されているようでした。

何回か訪ねたご自宅が跡形もなくなり、すっかり更地に
なったのを見ると、なんとも寂しい気持ちになりましたが、
今の暮らしを満喫されているお客様をみて、
一連の業務は意味があったと実感します。

「また来てね−。」
素敵なおばあさまとは、これからも茶飲み友達で
いたいです。９２歳ですヨ。いつまでもお元気でー。

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砂町銀座・地主の財務省

先週の春の陽気続きが一転、
極寒の毎日ですね。

先日、江東区の砂町銀座に足を運んできました。
このご近所での新しい案件（借地整理）の現地調査です。
銀座に直接用はなかったのですが、周辺調査は必須なので、
一通り歩いてみました。なんとも懐かしい賑わいで、
自然に顔がほころびます。
平日の昼間だからか、買い物客の年齢層はかなり高いです。
最寄りの（と思われる）都営新宿線の西大島からもゆうに
１０分以上かかる立地なのに、なんじゃーという活気。
入り口を見る限り、よくあるさびしい商店街に見えますが

（行ったのはお昼時でしたが、時計が止まったまま・・・）
長い商店街の中程はすごい活気でした。
（肝心なその写真が撮れず残念。）
日頃縁がないエリアですが、東京の銀座の三本指にはいる
のですって。確かに〜。まったく知らなかったです。

しかし、慣れない雰囲気なので、途中でドトールを見つけて
少々ほっとする私。
中にはいったら、これまたおじいちゃん、おばあちゃんばかりの
ドトールというのも何とも不思議な感じでした。
でも、これって、近い未来、普通の光景に
なるのでしょうね。

そんな中、このところなにかずっとひっかかっていることが
あると思ったら・・・・、
ブログの更新を忘れていました〜〜〜。
しばらく放置してしまいました。
建築案件はバンバン進捗を報告したいところですが、
コンサル案件は、そうはいかないこともあって、
悩ましいのは事実ですが。

相変わらずバラエティにとんだ仕事をしている毎日です。

相続財産である借地権の分割を巡る協議を続けている
ご家族から先週、借地契約の期限が迫っているようなので、
確認してほしい、と言われました。
地主は財務省。

これまで同じ案件で（財務省の業務を
受託している不動産業者の）担当者と
何度も顔合わせをしているので、
個人情報ではありますが、電話して、
教えていただくことができました。
それがナント、4月の上旬とのこと。

今担当している他の借地がらみの案件の
ほとんどがそうですが、通常、
契約期限の半年ほど前から、更新にあたる
条件（更新料の額や地代改定のこと）
もしくは、この機会に借地契約を解消
させることはできないかという検討も含めて、
地主・借地人間のやりとりで大変なものですが・・・。
（大変だから、ご相談を受けるのですが）

更新料は、今のところは・・・頂いてないです。
地代見直しは、今のところは・・・変わる予定ないです。
断言はされませんでしたが、
要するに、新しい契約書にサインするだけとのことなのです。
シンプル〜〜〜

前の地主が土地を物納して、国が地主になったことで
本来あったであろう上記の交渉事が一切いらなくなったのは、
借地人さんにとって、思いがけない幸運といってよいと思います。

競売で、昨今、借地権付き建物がかなり高額で競落される
と聞きますが、とりわけ、底地が国有地のものが
人気なのだそうです。
名変料、承諾料、底地を買い取る場合の
金額もとにかく明朗会計。資金計画が立てやすいという
理由ですが、納得できますね。

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完了検査と更新料の算定と

極寒の毎日ですね。
冷蔵庫の中にいるみたいです。

昨日は担当している建築現場の
完了検査でした。
その前に、社内検査と名付けて、
現場に関わっている社員と手が空いている社員で
舐めるように点検。気づいたところに
マスキングテープを貼っていき、メモをします。
しかし、手がかじかみ字がまともに書けない。

先週一週間で一気に建具や住宅設備が取り付けられ、
今日は照明も初めてフル点灯。ご自宅部分の床暖房も。
このような天候下、床暖のありがたみが身にしみます。
一通り点検が終わったあと、スリッパ脱いで、
床暖の入った床にすわりこんで打ちあわせ。
まったりしてしまい、もう離れたくない〜と
思ってしまいました。
ツーバイフォーの断熱性も抜群なんだよな〜。

このあと施主様点検を経ていよいよ来週引き渡しです。

さて、コンサル案件のほうは・・・。

借地契約の更新のお手伝いをしている案件で、
地主側から提示された更新料の額に対して
借地人側として、数字の根拠とともにこちらの希望金額を
提示する番で、その資料作りをしています。
加えて改定地代の額も。

今年更新を迎えるケースは、前回の更新時に地価が
ピークに達していたころの数字で算定されているものです。
その間、今回の対象地の地価は１０分の１に
なっており、それでも平成４年の最終合意賃料がそのまま
現在も適用になっています。
黙って払っている借地人さんも偉い！
これはなんとかしないとなりません。

更新料の支払いにはそもそも法的根拠はありませんが、
前回の更新の際に支払っていたり、契約書に「更新料を
支払って更新」とあれば、信義則上払うべきもので、
これまでも何度も書いていますが、
「払わなければならないのか？」というのは
かなりナンセンスな質問かと思います。

一般論でなく、実際に示す具体的な数字を
出さなければならないので、弊社では、
考え方として、「何に対して」の「何パーセント」か。
「何に対して」というのは、更地価格なのか借地権価格か、
その価格の根拠は路線価か、公示価格ベースか、実勢価格か？
そしてその５％〜７％〜１０％か。
この組み合わせで算出する金額のどれかで折り合いをつける
というものです。

公示価格は、公示地が近くにあれば参考にできますが、
路線価を０．８で割り戻した数字で出すのが一般的です。

当該地の路線価の推移をグラフにしようと思い、
足りないものを確認するために、
今朝は当該地の所轄税務署に行ってきました。

税務署に保管がある過去の路線価図（今時原始的ですが）は１０年分。
そのうち、数字を持っていない６年分を。
（ご存知のとおり、3年分はネットで調べられます。）

この時期の税務署は、確定申告前の嵐の前の静けさなのか、
相当暇（失礼）そうでしたので、職員の方はかなり親切でした。
６年分の路線価のチェック。
所要時間１分。以上！！
６冊の当該ページを全部開いてくれたので、書き写すだけでした。
（調べたことありませんが、国会図書館では
こうも簡単にはいきませんよね？もちろん、１０年分より
前のものを見るときはそれしか方法ないですが。）

戻って、ほぼ一日デスクに張り付いて、資料を作っておりました。
もうこんな時間になってしまいましたので、おしまい。

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