介護事業と都市計画道路

金曜日はＰＣに、登録している「日経速報メール」が
バンバン入った記憶に残る一日でした。。。

民意を問うたことが果たしてどうだったのか。
ある現地のサイトで見たデータでは
５０歳未満でremainを選んだ人が過半。
（２４歳以下はremainがleaveの３倍！）
５０歳以上ではleaveを選んだ人が過半
（６５歳以上はremainの２倍近く）
へー、そうだったんだ。言われてみれば想像できるな。
これからの時代を生きる人たち、の意向と逆
になった結果に対して、思うところがある人は多そうですね。

さて、前回の投稿からずいぶん間があきましたので、
（続きは書きますが）
少々別の話題を。。。

このところ、色々な情報交換会などに顔を出す機会が
続きまして、日頃特に力をいれて手掛けている遊休地や
低利用地の活用提案について話していますが、
５，６年前の私がそうだったように、
「介護系の色々な施設の違い、よくわかってないです、
勉強不足で。ポリポリ」っていう方は結構多いです。
（そもそも勉強する気ないでしょ、という突っ込みはともかく）
多くていいんです！！
みんながみんな同じことを得意にしていたら、
情報交換にならないですからね。

ハウスメーカーさん・工務店さんは、最近軒並み
介護施設に絡んでいるので、まずご存知です。
今は（程度の差はあれ）
誰でも手掛けるようになった建物、という感じ。
先日もお付き合いある（今とっても勢いのある）
介護事業者さんの既存サ高住を、
弊社の協力店の電気屋さんにも見てもらおうと、
見学を申し込んだところ、当日は施工店向け見学会
となったらしく、我々も含め業者だらけ。
運営側の、○○年までにあと○○棟、という計画案を
一緒に聞きながら、すごい鼻息を感じました。

で、一方不動産業界では食指動かず、という感じでしょうか。
実際にビジネスで絡むところが少ないので尤もかと思います。
アパートで採算あうか？あわないなら駐車場のまま。
少ない選択肢の中だけで検討していては、お客様のためにも
もったいないです。是非私にふってください。

で、そんな中、ある不動産業者さんからお話があり、
介護系で提案できるならしてほしい、とのことでした。
立地、土地の大きさ等からおおよそ見当をつけて
それぞれ異なる事業をしている
運営事業者さん２社に声をかけると、どちらも、
非常〜〜に興味ある立地、との回答。
（まずは、立地が土俵に乗るかどうかを大雑把に
尋ねることが多いです）

しかし気になる「計画道路」について詳細を区役所に
問い合わせると、道路の拡幅の域をはるかに超えて、
土地の半分以上が収用予定であり、しかも都として
優先させる事業になっている、とのこと。
計画道路が予定された土地でも木造２階建てなら、
問題なく建てられるので、計画は可能ですが。

介護系の事業は、よく地主様に「途中でやめられたら困る」
といわれますが、逆で、始める以上絶対にやめない事業
（諸要素により経営そのものが立ち行かなくなったら
別ですが）なのです。
で、「始めたら継続させる前提の」事業である以上、
概ね１０年以内の事業（土地が半分以上収用される形での）
開始が予定されている土地をわざわざ選んで開設しない、
（公募においてわざわざ選ばれない）ですよね〜と
聞いてみたら、そのとおり、との回答で、そりゃそうだ。
のどから手がでるほど出店したい立地だけど断念、と
なったのでした。
そもそも、本当に近い将来土地の多くが収用されるなら、
今建築を提案すること自体ナンセンスとなってしまいます。
もちろん、事情をわかった上で地主様のほうから
強く希望される場合は、（事業開始が延び延びになることを
期待して）チャレンジすることはできると思います。
（公募の場合ではチャレンジの余地なしでしょう。）

地主様に「こんな提案もあります」、と
こちらから持ち込むケースでは要注意です。


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介護施設と不動産業者

ほのかなきんもくせいの香りが・・・と
書き始めてからしばし放置。
不思議と香りがどこかにとんでしまった気がする？？

さて、いまさらですが、シルバーウィークは、
ＧＷから着々と計画していた旅行をしてきました。
ラスベガス。
あちらは連日３０度越えで、
日本でうやむやになってしまった残暑を
存分に楽しんできました。

いつも進化しているラスベガスは何度行っても飽きることなく
もう３０回以上は行っているのに、今回も「初めて」の
ことをたくさん経験してきました。
非日常のカジノ三昧はラスベガスに行く魅力の一つで、
超一流のエンターテイメント、ホテル、ショップ、レストラン、
アトラクション・・・街にはワクワクする要素一杯ですが、
市街からほんの少し行くと、いきなり広がる大自然。
その両方を味わえるのが一番の魅力かもしれない。
（タイトルの背景は琵琶湖の二倍の人工湖、ミード湖です）
は〜、今すぐにでもまた行きたい。


さて、土地活用の提案という仕事において
日ごろ地主様情報を受け取る（集客）手段は色々ですが、
今所属している会社は、（前の会社のように）ＨＰやセミナー等で
自ら直接営業をする体制になっていないため、
ほぼ１００％紹介ということになります。
直接地主さんと接点のある方々と接触し、
自社を売り込み、地主様につないでいただく、
ざっくりと言うとそれが営業スタイルです。

そんな関わりで、多そうで多くないのが不動産屋さん。
もともと自分がいた業界ですし、紹介でも飛び込みでも
たいていすんなり入り込みますが、
介護事業を提案する場合にはどうも波長があわない。
地主さんの土地を活かして、地域の方に喜んでもらいましょう、
というアプローチは、イマイチ響かないみたいだし。

日ごろお付き合いのある不動産屋さんは
不動産コンサルタント仲間の類友が多いですが、
同じ業界といっても、知らない世界はあるもので、
マジですか、という反応をしめす不動産屋さんも結構ある。

アパートの提案なら鼻息荒いのが、、
アパート立地としては将来性イマイチの場合、
代替えで高齢者向け施設を提案しようとすると、
急にトーンダウン。
サ高住を知らない、なんてことにいまさら驚きませんが、
介護事業施設の種類をほとんどご存知ない場合も多い。
（余談ですが、立地がイマイチなので
高齢者向け施設を、という発想はちょっと違います。
スタッフの確保、定着という大きな課題を抱える
介護事業で、通勤の便は大事な要素。）

アパート提案の場合、
建築から賃貸管理or一括借り上げまで（系列で）
全部おこなう（とってしまう）大手のハウスメーカーに対して
建築だけに携わる弊社の場合は、組む相手として
重宝がられます。
もちろん管理会社を選ぶのはオーナー様ですが。

が、介護系の場合、入居者募集やその後の管理に
不動産業者が入れる余地はほぼありません。
いくら力いれて説明しても、「我々にうまみがない」と
はっきり言われるケースも。
もちろん、案件を紹介したことに対する（成約の場合）
紹介料が受け取れますが、
事業のキャッシュフローを考えた場合、一時的な
収入もほしいけど、やっぱり管理をとりたいと思われるのか、
そのために、介護系をキャッチアップしていない
という現実があるかもしれません。
それでは中立な提案はできないのですけどね。

一方で露骨に紹介料目当てのパターンもあります。
地主様を紹介（契約までの十分なフォロー）してくださる
存在は大きく、我々では独自に見つけられなかった情報を
いただくのですから、紹介料という報酬は堂々と
受け取ってもらうべきものですが、
かといって自分の報酬はより多く、建築費はより低くしたいと
あれこれ画策されているのをみると、よいチームワークで
お客様に最適な提案をする、という目的は限りなく
達成不可能に思えてしまいます。
（報酬の原資が何かを考えたときに論理破綻してます。）
ただ、これについては今日のタイトルから外れますし、
支払う側、受け取る側の様々な思惑が絡んで
状況によって様々、一口にいえない部分もあるので、
この程度にしようと思います。

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足りないと言われても実際・・・。

サウナのような暑さ、蝉の声、一気に夏本番です。

そんなギラギラの日差しの中。
先日長野に行ってきました。


県の施設ですが、「木」に関する施設だけあって
さすが建物はかわいいロッジ風。
標高８００ｍの中で、木に関する色々な実験が行われています。
今回依頼ごとがあって、その打ち合わせに同行したのでした。
建物内部も木づくしで癒されます。

















詳細は書けませんが、このような貴重な機会に
恵まれ、うれしい限りです。
タイトスケジュールでしたが、
お約束のお蕎麦はしっかり食べてきました。














さて、話は変わって本題です。
先月、２０２５年に東京圏エリアの介護施設が
大幅に不足、というニュースが流れました。
都心での土地探しに苦労している我々や
介護事業者にはわかりきった話ですが、
これに関係するのだかなんだか、
このところにわかに関西の運営事業者の
関東進出の話が続き、土地探しの依頼を受けています。
チャンスとばかり進出を考えるのは
わかりますし、我々にもビジネスチャンスですが、
土地はそう簡単に見つからないですよ。
あったとして、建築につなげるかというと
それはそれで一筋縄ではいかないのが現実。

そんな中、希少なまとまった用地ができて
（例えば、生産緑地を解除したケースとか）
そこに特養を建てる、という計画をした場合、
何が起こるかというと、
近隣の反対運動だったりします。
古くからの住宅地エリアでは
少し違うかもしれませんが、都心部の
新興住宅地などではありがちなケースに思います。
高いお金を出して家を買った、という意識が
権利意識の高さにつながるのか。。。

最近聞いたあるケースでは、特養の建築計画に
近隣が猛反対。
「生産緑地で建物が建たないといわれたので
買ったのに（←主張する相手が違いますが）」
「我々に日陰になって死ねというのか」
「街の環境が悪化する」
まあ、あとは書くのがはばかれるほどの
思い込みによる被害妄想。
気持ちがわからないではないですが。

自分の家族も自分自身もいつかお世話になる施設、
世の中に必要な施設だけれども、
いざ自分の家の隣に建つとなると話は別で、
総論賛成、各論反対が正直なところのようです。
このようなケースはこれまで幾度となく見てきました。

特養の建築にあたっては行政が深く絡みます。
補助金が出るのですから当然で、細かな要件があります。
近隣の理解は絶対条件です。
それはもちろん後々面倒なことが起こると
（行政が）困るからです。まぁ、それもわかる。
結局、到底近隣理解は得られず、かなりがんばったけれど
特養建設計画は断念せざるを得なくなり、
そこで、行政に関係なく建てられる（住宅型）
有料老人ホームに計画変更となりました。
ＲＣの４階建てから木造の低層へ。
（もちろん、近隣住民が急に理解を示すわけではありませんが）

前にも書きましたが、人として「老人ホームの建設
反対」とははっきりとは言えないものだと思います。
話をすり替えて、
「ＲＣの４階建てなんか建ったら日照が」と
反対があったりするので、木造の２階建ての
計画だったら文句はないでしょ、ということもあり
木造の高齢者施設は重宝されます。

少し話が逸れましたが、
そんなことで、土地がようやく見つかっても、
一つ施設を建てるのに様々なハードルがある、
それが実際です。

先週金曜の朝刊に、杉並区長のインタビューが
載っていました。杉並区では区外の南伊豆に
特養を建設すると発表したことについてです。
高齢者を地域から追い出すのか、という批判もある中、
区長の説明は非常にわかりやすい。
移住は老後の生活スタイルの１つで、多様な選択肢を
杉並区が先行して提示した、というもの。
もちろん、地方の課題を把握し取り組む前提です。
地域包括ケアの時代、住み慣れた地域で医療、介護を、
というのは定説ですが、だれもがそう望んでいるわけではない、
ましてや都内で土地の確保が難しいのであれば、
区外への移住が選択肢の一つとなってよいと思います。

なんだかマジメな話になりましたが、
目の前で起きている一連の現実が
まさに時勢なのだと実感します。


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２０２５年問題

一応ＧＷ突入。
今年は大型連休という言葉がなじまないですね。
仕事はカレンダーどおりなので、今週はおまけの
休みが1日あるだけで、普通の1週間です。
でも谷間の今日はちょっと平和な感じ。

さて、どうでもいいことですが、3月末からの２週間
怒涛のように同期と会う機会が続きました。
大学ゼミ同期の壮行会から始まり、
前職の同期と甲府での（現場に行く合間に）再会、
女子高の集まり、体育会同期の集まり、とどめは
中学の同窓会でした。よくもここまで集中したものです。
大学では多少違いがありますが、みんな
まぎれもなく同い年。
特に今年は節目で、４月生まれの人はついに大台に。
みんなそれぞれの人生を歩んでいるけれど、
当然にこれからもずっと一緒に年を重ねるわけで、
こうやって元気に会えることはうれしい限りです。

このところ、高齢者向け住宅や施設の提案を
手掛けているので、国の施策や他社の動向も踏まえ
これからの時代の高齢者の住まいについて、
考えることが多い日々ですが、
ふと、こういう我々も、あと２０年後、３０年後
どうしているだろう、と思います。
要介護認定を受けているのだろうかと。

「２０２５年問題」という言葉がありますが、
いわゆる団塊の世代が
残らず後期高齢者（７５歳以上）になる年、
超高齢社会の到来です。
と言っても、もうあと１０年ちょっと。
今身近にいる６０代の現役バリバリ、ブイブイやって
いる（きた）方々が介護事業の顧客の主流になるのです。
我々だって、大学卒業してから今日に至る時間より
短い時間で後期高齢者に。。。
介護が必要になったとしても、今一般的にイメージされる
高齢者施設にすんなり収まるはずがないですよね。

そんな目線で高齢期の住まいを
考えていかないとならないです。今の延長でいけるはずがない。
このところ、関係者と話をすると、
このような話題ばかり。アイデアが出る、出る。
かつてシェアハウスを企画したときとなんだか似ています。

そんな場を提供することは、
建物を創ることができる者の特権であり、
使命でもあると思います。



そうそう、そんな中、ひょんな縁から
建物の活用で保育園の提案に
かかわることになり、学校法人の方と
打ち合わせをしています。
これまた使命感感じる仕事です。

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「住宅金融支援機構」は味方となるか

久しぶりの電車通勤で衝撃的だったのは、
車内で新聞広げてる人がいないということでした。
この数年の変化には本当にびっくりです。
そう気づいてしまうと、ガサガサと新聞を広げられな
くなってしまって、慌てて電子版を申し込みました。
申し込んで納得、
全容がコンパクトにわかりますし、必要な個所をささっと読めて
やはり便利ですねー。過去分も見られる！

さて、今、次なる高齢者向け住宅提案で
具体的に動いている案件があります。
地主さんご本人は、かねてから建ててみたいと思っていて、
実際、その場所で運営したいという事業者がいて、
その事業者から工事請負を託されている弊社がいて、
役者はすべてそろったのですが、問題は
建築資金をどう捻出するか、これが少々難儀です。
なんでも、地主さんにありがちなパターンで、
いわゆる一括借上げ型の１Ｒアパートの
提案をバンバン受けて、その都度建築してきたため、
銀行からの借り入れはもうこれ以上は無理
とのことなのです。

しかもその一括借上げも、（地域柄）空室が
目立ち、（私が見に行った物件は１０室のうち
８室空室・・・終わってます）いつ条件が変更されるか、
気が気でなく、
せっかく、これから本当に地元に貢献する
計画（手前味噌ですが）がまとまりかけているときに、
地主さんの気持ちは少々萎え気味です。
さあこれから、という時に息切れ、みたいな。
これは何とかしないとならないですよね。

そんなときに「住宅金融支援機構」のサ高住建設融資は
強い味方となってくれるか・・・。
当初、様子見していた「住宅金融支援機構」もようやく
腰を上げたらしく、これを使わない手はありません。
国交省も後押しているわけですし、
何せ全期間固定金利なので、計画が立てやすい。
ちなみに直近の金利（平成２５年１０〜１２月受付分）は
３５年固定で３．２７％。まぁ、多少金利は高いですが、
３５年間ですからね。
登場人物は出そろっているわけですから、
建設費、借り上げ条件の概要がでれば、おおよそ
収支計画が固まるため、地主さんにとってＹＥＳかＮＯか
判断しやすいと思います。
もちろん細かい条件が色々ありますが、それは設計と
運営の部分が大きいため、十分対応できますし、
ポイントは地主さんの担保力より、
一括借上げ事業者（運営事業者）の与信のようです。
そのあたり、万全に体制整え、チャレンジする予定です。


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３月をプレイバック

新年度ですね。

すっかりご無沙汰してしまいました。
アップできなかった特別な理由が
あるわけではなく、ひたすら忙しかっただけで、
筆不精の私にはその寸暇を惜しんで・・・
というのができなかったんです。

外出続きも一段落、もう少し頻繁な
アップを心がけます。

まず、この間に会社が移転しました！
新宿から浜松町大門へ。
とても言いにくいですが、数年ぶりの
電車通勤です。。。
事務所の移転計画は前からあったものの、
急きょ具体化して、
かなり突貫の引越し作業となりました。
前後２週間くらいはジーンズ出勤してました。

そんな中、知人のマンションの
リフォーム工事の請負契約、施工、引き渡し、入金まで
コンパクトに完了させ、

山梨甲斐プロジェクト（サ高住）は大詰め。
建物の引き渡しは約束どおり３月初旬に無事終わらせた
ものの、雪の影響で大幅に遅れた外構工事、
建物内の追加工事、手直しを行いながら、
４月１日オープンの準備に忙しい運営事業者さんと
（備品は順次運営事業者さんが搬入します）
調整しながら、グランドオープンを迎えました。
雪はすっかり解け、ドロドロだった外まわりも
少しずつ整地され、建物の外観はこんな感じに。。。
完成にはあと一息です。
　






























３月２８日の開所式前には、お祝いのお花や観葉植物が
続々届いていました。グリーンが入るとやはり、建物は映えますね。







ついこの話題には熱がはいってしまいますが、
この建物のアピール、開所式の様子は追々詳しくしたいと思います。
とりあえずの近況報告でした。

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サ高住の現場は広告塔

東京の雪なんて、どうってことなかったように思えるほど
ドカ雪が降った山梨県。
昨日、サ高住の現場は完了検査の日でしたが、
検査機関の担当者がたどり着けず、
延期になるという非常事態です。

これが先週木曜日の状態。


山小屋みたいで風情ありますが、外構工事は完全にストップ。
さらに追い打ちかけて金曜日にドカドカ降ったのですから、
想像しただけで。引渡直前の予定がかなり狂います・・・。
さすがに誰も恨めませんが・・・。

初めてのサ高住。表示登記も終わって、
登記上の「建物の種類」は何になるのかな〜と
思っていました。一般的なのは寄宿舎のようです。
でも、今回は土地家屋調査士さんと法務局で話し合った
結果、「養護所」となったようです。
あまり聞きなれないのですが・・・。
サ高住はまぎれもなく住宅ですから、「養護所」ではなんとなく
非住宅にとられそうで心配で、念のため市役所に
問い合わせてみましたが、固定資産税は実態調査に基づいて
判断するので心配不要とのことでした。まー、そうでしょうね。

順調にいけば、４月にオープンになります。
気持ちよく住んでいただきたいものです。
そんな折、近隣の地主様から、私も建てたい！という
ご要望をいただき、先週お会いしました。
同じエリアにサ高住ばかりできても競合してしまうので、
介護・医療コンサルタントの方とタッグを組んで
「小規模多機能型」の提案をしてきました。
そしてそしてさらにもう一件お話が！
互いの運営の相乗効果が見込める他の形態を模索中です。

弊社の高齢者向け住宅の建築第一号は、
思わぬご近所への広告塔となってくれています。
もちろん、これからこの実績を礎に、どんどん
提案していきます。

ということで、高齢者に関わる仕事とは縁が続きますが、
これは建築の話だけではなく、不動産でも同じです。
「行為能力」、所有者本人にこれがあるかどうかは
不動産を動かす際に非常に重要です。
前回もそんなテーマで少し書きましたが、
「認知症」が疑われた場合、
本人の行為能力を証明するのは、そう簡単ではありません。
そのためにも、あらかじめ簡易診断を
受けておくことに大きな意味があり、世界的に広く使われているのが
MMSE（認知機能検査）です。
遺言などを作成する際には、午前中にMMSEを
受けて（検査上お墨付きをもらった上で）、
午後に公証役場に行く、くらいに
備えたほうがよいということになるでしょう。
現在、公正証書遺言が有効か無効で争っている
案件で、（公正証書だからといって覆せないわけでは
ありません）遺言作成時の本人の法的行為能力が
あったかどうかを証明するのがいかに大変か、
嫌というほど思い知った弊社での教訓です。

ところで、このようなものが社内で回覧されています。
目をそらせられないテーマです。
涙なくして読めない。














タカラジェンヌはなぜ認知症になりにくいのか、という
投稿もありましたヨ。
「目標を必ずやり遂げる」という意志の持ち方や訓練が
影響している、とのことです。


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小規模サ高住建築プロジェクト進捗

いよいよ師走に突入しました。
昨年の年末の光景をみたのが
ついこの間のように思うのですが。
早すぎる１年。

このところ硬いタイトルと内容が続きましたので、
前回の続きの前に、少々話題を変えて。。。

山梨で進めている小規模サ高住の建築は、
着々と進んでいます。
実は、一時、施工側（弊社）と設計士の先生
（設計監理）側（設計事務所）との見解の相違が
バトルとなり、
（設計側は計算上問題ないと言い張り、
施工側は実際危なくてできないと抵抗し
どちらも引かず。。。）
もちろん、両者プロですから、この問題を
どう収束させるか建設的な議論を試みましたが、
言葉の端々に設計者の「上から目線」が
みられて（←これは私の主観ですが）
感情的なやりとりも発生し、険悪な雰囲気に・・・。
しかし工事は進めなければならないため、
苦渋の判断で、オーナー様の前でガチの議論をして
（かなりすさまじい内容でした）
オーナー様に判断を委ねた結果、
設計チームが下りるというかなり異例な手段を
とるに至り、引き続き弊社が施工監理をすることで、
現場に平穏な日々が戻りました。

で、現場ですが、
大開口部からは、隣の木々の借景が美しく、

今後一部を伐採していただくことで話がついているので
ここから富士山が見えます。

あいにくの雨でしたが、屋根にも登ってみました。　
広い！！！。
真ん中のくりぬきは中庭部分にあたるところです。

木で建てる高齢者施設は、木材を提供するカナダ自体が
普及に力を入れていて、こんな冊子も作ってます。
















今回もその一環から、カナダ林産業審議会（社長の
元の職場）のカナダ人のお二方を案内する機会に同行したのでした。
設計に力を入れただけ（高い設計料かけただけ）あって、
細部までこだわった手が込んだ施工に感激されて、
バシバシ写真を撮られていました。
案内した甲斐がありました。

木造耐火建築の施工はそれなりの技術が必要ですが、
木造の高齢者施設が増えていくとは、想像するだけで
癒されるような気がします。

２×４工法が日本でオープンになってから来年で４０年。
そんな流れもあって、やはりイベントがらみで
来年今以上にスポットライトを浴びるのは
木造の高齢者福祉施設であることは間違いないでしょう。

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地方の遊休地の活用

（割り込み投稿）
異常気象のおかげで
思いがけない残暑を楽しんでいます。
個人的には、いつまでも暑いの大歓迎。

でもこの暑さと金木犀の香りは合わないですね〜。
というか、先週からほのかに漂ってきたあの香りが
どこかに消えてしまった感じです。不思議。

そんな猛暑の中、山梨の現場に久しぶりに
足を運びました。
デイサービスと小規模サ高住併用建物で、
広い土地を贅沢に使った平屋。
現場での定例打ち合わせに同行です。
「建て方」が始まり、建物のかたちが見えてきました。
ひゃー、でっかい。

在来工法なので、この状態では、
普段見慣れた「面」の２×４工法と比べてすごい抜け感。
隙間からこの時期には珍しい青い空と夏の雲と木々。
木々の先には富士山。
熱中症になりそうな暑さですが、時折
ここちよい風が通り抜けます。
こちらは自慢の吹き抜けの中庭付近。


















木造建物は、ボード張りが始まる前のこの状態が
密かに一番好きです。
これでもか、というほどの整然とした美しい木材の競演。
見とれてしまいます。

そしてなにより、これは弊社（ビルダー）として初めて施工する
高齢者向け建物です。
弊社の実績としてはこれが最初ですが、（他に実績ないんでしょ、
と言われても・・・）何事にも最初があるのですから、
そういう意味で、この建物は弊社の今後の試金石に
なるべく位置づけで、大切な大切なはじめの一歩です。
意匠面でもあっと驚く出来上がりになる予定なので、
楽しみです。
（設計者さんのこだわりを、限られた予算、工期の中で
形にするのが実に大変。）

土地が有り余っているこのエリアで売りに出された
この土地は、「使い道ないだろう」と
地元不動産業者間でほとんど見向きもされなかったそう。
確かにメニューは限られますし、なんでもかんでも
「高齢者向け」にできるわけではなく、運営（介護）事業者が
見つからなければそもそも事業は成り立たず、
事業採算が合わなければ手を出す人はいません。
介護事業者＝施主であればともかく、建て貸しのケースが
ほとんどなので、役者が全部そろわなければなりません。
いわゆる大手介護事業者さんにはエリア外。

今回はその役者が全部そろったわけで、
施主様は、「思いの実現」のために、
運営事業者と組んで、まずはこの土地を確保。
専門のコンサルタントと契約をして、事業計画を精査し
設計を詰め、施工業者を選定し、
ご縁あって今日に至ったのですが、
介護の現場と建築の両方がわかるコンサルタントの存在と
技術があり実質的な施工価格が抑えられる施工業者の存在が
重要です。このセットがポイントかと。

今回は、「使い道がなさそうな土地の活用」の観点からも、
これから他に応用を効かせたい、大変興味深い案件です。

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デイサービスは救世主、のはずない

このところ、夕方になると急に肌寒くなるように
なってきました。季節の移ろいは確実ですね。
昼間のひざしはまだきつくても、もう蝉ないてないし。。。

明日から遅い夏休みをとって、長期で出かけますので、
この１，２週間かなり根詰めて目一杯予定を
いれてきたので、すでに目がまわっています。
でも出発前に更新だけはしておきたい！

ある会社の新規事業としてのデイサービスの
建築の話が進んでいます。
打合せを何度も重ねていますが、会社の名において
失敗は許されない、そして、不備があって利用者になにか
あっては終わり、という高い意識で話を詰めているので
（しかし予算は限られていますから）それはそれは大変です。

前々回スプリンクラーの話を書きましたが、平屋のデイサービス
では、スプリンクラーの設置は義務ではありません。
一般的に、一時利用の方対象で、昼間の利用なので、
なにかあってもなんとか担ぎ出せる、はず。
しかし今回のプロジェクトでは、
将来的にはお泊りができることも視野にいれ、
宿泊室も確保しています。
なので、施主様（＝運営事業者）は
スプリンクラーは外せない、とのこだわりがあります。
一人で起き上がれない方を預かると、もはや消火器は
意味をなさない場合があります。自動的に消火してくれるものは
スプリンクラーしかないのです。
このスプリンクラーの設置＋既存の水道管の径ではたりないので
取り換え、にお金がかかります。
キッチンもＩＨを使うので、火が出る確率は非常に低いはずですが、
それに対してどう予算をとって対応するか、
運営事業者の考え方次第ですね。
ただし、間違いなく言えるのは、、「何かあったとき」
施設上の不備があったことが露呈したら、それで終わりだと
いうことです。

昨年の賃貸フェアで名刺交換をした、介護賃貸（土地を活用したい
オーナー様と土地を探している介護事業者のマッチング、そんな
会社があるんですね〜。さっそく案件持ち込みしたこともあります）
の会社の方から少し前にメールが来ました。ＷＢＳで取り上げられるので
是非ご覧ください、と。
で、昨日偶然テレビをつけたら、ちょうどやってまして、
なんでも、デイサービスは新たな収益物件の需要として、
ハウスメーカーが熱く注目をしている、そうなのです。
アパート立地でないところでも建てられる、ということが魅力らしく。
単純に救世主ではないですけどね。

いみじくも、二日前の日経の記事に、厚労省が、
デイサービス（小規模型）の参入審査を厳しくする、とありました。
安易な参入者が増えて、問題が発生しているからです。
容易に想定できた動きとなりました。

自分の建物を長―く貸す相手は運営事業者さんですから、
その選別の目も必要。
アパートと同じような収益物件の一つ、と軽く考えられる
ものではないと思います。。
ＷＢＳの効果はどれくらいあるかわかりませんが、当面にわか
営業にあっても、地主様も慎重に判断すべきでしょう。


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