30歳からの駆け出し不動産投資blog

30歳から不動産投資を始め34歳でアパート3棟25部屋のオーナーとなりました。 これから不動産を始めようとしている方の参考になればと思います。

ポストをみると私が作成した返信用封筒が投函されていました。。




お~~~!!!来てるよ!!



と早速ワクワクして開けようとしましたが、、



いざ開けるとなると凄く怖いという感情が出て来ました。。




返信するって事は何か言いたい事もある訳でしょうから。。。




厳しい事が書かれている可能性が高い訳ですよ。。




決して・・・・


ありがとうございます!!最高っす~~!!


ってな内容では無いんですよ。。




ぶっちゃけ、、悪口の書かれている文章を読む訳なんです。。





開封して読んでみると、、、やはり厳しい内容が書かれていました。。




まあそうですよね。。。でも、こうやって回答して頂けるって事は改善して欲しいって事と、




まだ長く住んでいたいって思いがあっての事だと思いますので、、




大変貴重な意見だと思いますので、私は大事にしたいと思います。。






で、、、一通目の方は家賃や住み心地には文句ないけれど、2つの事が気になるとの事でした。。



➡②に続く


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新幹線で青森県まで行って来ました




途中、、仙台、八戸、新青森とありましたが、、




やっぱ埼玉、東京、神奈川の建物の密度の違いは圧倒的ですね。。




仙台も何だかんだで、建物と建物の間はスカスカ。。




そもそも土地代が圧倒的に違うからでしょうね。。



⇩弘前駅
DSC_0346
人はまばら。。少ないです。。


DSC_0347
そもそも山。。土地は有り余っています。。



駅徒歩圏の戸建の土地が50坪で500~600万で売られていました。。



そんな所ばかり見てしまいます。。笑



賃貸需要としては弘前大学の学生でしょうかね。。




駅から10分ぐらいの所にアパートはかなりありましたが、、飽和している印象でした。。




ただ、、新規参入で賃貸相場をぶっ壊すのは容易だと思います。。




なんせ土地が安いですから。。


単身者用の家賃相場は40000円ぐらいでしたので、




上手くやればインカムゲイン的にはペイは出来るんじゃないかと思いますが、、、




出口が厳しい(高くは売れない)のと、
雪の量も半端無いので建物は傷みやすい
遠方なので目が届かないって事がネック。




最終的に売却時に買い手が付かず微妙~~!!笑って事が起こりうる環境だと思います。



DSC_1799
弘前城も何か微妙~~!!笑


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入居者に対しアンケートを実施する事にしました。。

アンケートを作成し手始めに横浜の1棟目の入居者に郵送しました。。↓


入居者様各位

                     平成293月吉日

 

平素より大変お世話になっております。

当アパートに御入居頂き誠にありがとうございます。

今回、皆様の当アパートに対する簡単なアンケートを実施する運びとなりました。

お忙しい中大変恐縮ですが、お手すきの際で結構ですので、同封しております返信用封筒にて御返信頂けますと幸いです。
尚、ご返信頂いた方にはもれなくJCBギフト券1000円分を後日郵送させて頂きます。

今後とも宜しくお願い申し上げます。

 

  

アンケート   

      悪い    良い 

  1. 住み心地         1 – 2 – 3 – 4 – 5

  2. 家賃           1 – 2 – 3 – 4 – 5 

  3. 夜間の騒音        1 – 2 – 3 – 4 – 5(問題なければ5

  4. 管理会社の対応      1 – 2 – 3 – 4 – 5

     

  5. 住んでいて困っている事 (             )

     

  6. 有ったら良いなと思うもの(             )

     

ご協力ありがとう御座いました。

今後のアパート管理の参考にさせて頂きます。


さて、、、何人返してくれるかな??


有ったら良いものの欄は私自身が納得出来る物であれば、
金額にもよりますがプレゼントしちゃおうと考えています。


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昨日、新築物件が乱立しているとお話しましたが、、、



ほんとメッチャ多いです。



しかもゼロゼロ物件




横浜も川崎の物件も周囲が完全に供給過剰になっているので、、




正直今のタイミングで退去されると痛いです。




家賃や立地条件が同等であれば新築から埋まっていくのは必定




新築が埋まり切らないうちに、こちらに入居者が来ることは厳しいと思います。。




明らかに家賃が違えば勝機はありますので、横浜はまだ大丈夫だと思います。。




問題は川崎。。



家賃もほぼ同等か低いので、新築ライバル物件より下げざる負えません。




この時期はフリーレントも当たり前ですし、広告費2倍にして早期退去されても困りますから。。。




一度でも当アパートに住んでもらえば、



ワタクシの実弾勝負を味わって頂けるんですが・・・・・・笑




味わって頂いている方は余程の理由が無ければ退去しないと思います。。




ですが、、、その入居者を入れるまでが至難の業となっています。。




ふるさと納税じゃないですけど、、




これからは間違いなく入居者への特典合戦になりますよ。。





嫌な言い方ですけど、、、この状態で戦に乗り込んでも、、、




力(カネ)の無いオーナーは潰されるでしょうね。。




戦に丸腰で挑むようなもんです。。




ワタクシ、、、

不動産経営は『信長の野望』というゲームと『桃太郎電鉄』を合わせたようなもんだと思っています。


知らない人のために・・・

信長の野望:
国取りゲームですが、勝つには自国の民の忠誠心(民忠という)を上げるために人々に施しをし、住民を他国から自国に流入させて発展させて行く事が必要。
➡不動産パパ的解釈:自分のアパートに長く住んでもらうためには、隣のアパートより低い年貢(家賃)にする必要があり、隣のアパートよりもこのアパートに住んでいたいと思わせるような、配給的な恩恵(施し)を用意する事によって安定経営となり収入も増え、オーナー自身も力を蓄える事ができる。
ぶっちゃけ、他のアパートに対して住民流出という調略をしている気分です。
物件に対する民忠が高ければ退去は少なくなるはずです。


桃太郎電鉄:
不動産をドンドン買ってキャッシュを毎年増やしていくゲームだが、不動産の借主までは言及されていないので、実際の不動産経営より単純な作り。
➡不動産パパ的解釈:キャッシュが出来たら、さらにその金で不動産を買って行くと雪だるま式に資産規模が拡大する。



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なんか汚いな。。




証人喚問見ていたら籠池を応援したくなっちゃった。。。





籠池は偽証罪に問われる覚悟で話しているのに、総理夫人は出てこないのかね。。





出て来ずに裏で自民党議員に話していたって発言の重さが違うでしょ。。。




自民党は火消しに躍起になって、、総理夫人の証言を重視して籠池の発言を嘘だと言っているけど、、




その総理夫人の証言も信憑性無い訳なんだな。



自民党議員の見解:総理夫人の発言≫籠池




これだと、、わざわざ証人喚問に来た籠池は何なの??って事になるんだが。。。笑




証人喚問に出るってことはリスクを背負って出ているわけだから、、、通常は



籠池の発言≫総理夫人の発言



になるはずなんですよ。。




総理夫人が言った事だからっていう事で議員が信じるってのは、、




それこそ口利きのようなもんだと思いますが。。。




そういう事が原因で森友学園の問題になったんでしょ。。。




総理夫人が応援しているから。とか、総理大臣が応援しているから。とか、、、




結局有力者ってだけで回りが動かされて今の事態に陥っている訳でしょ。。




残念だけど総理夫人は白か黒かと言われると、、だと思うね。。



最終的にはトカゲの尻尾切りで、



総理夫人付秘書ってのが勝手にやった事って感じでもみ消されるだろうけど。。



そして籠池は詐欺罪で逮捕。。って事で幕引きだと思う。。



まあこいつらがどうなろうと関係ないけど、、、汚いのは嫌い。

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嫌な時期に一棟目で退去があるとお話しましたが、、




やっぱり出て行かない事になった

と報告を頂きました!!!




諸事情にて実家に帰るのを止めたそうです。。




ありがたや。。ありがたや。





2棟目の川崎は今月末に退去ですが、周囲を見ると新築物件が乱立しています。。




家賃も当方よりもやや低い感じ。。




これでは絶対勝てない。。




今、、知り合いの伝手で入居者を探して頂いていますが、、




見つからない場合、、苦肉の策ですが家賃を2000円下げて募集するようお願いしました。



今月入居状況
横浜1号 8部屋/8部屋 満室御礼
川崎2号 8部屋/8部屋 満室御礼
横浜3号 9部屋/9部屋 満室御礼

来月入居状況
横浜1号 8部屋/8部屋 満室御礼
川崎2号 7部屋/8部屋 空室1部屋
横浜3号 9部屋/9部屋 満室御礼


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最新の公示地価が発表されましたね。



神奈川県はトータルでプラマイゼロですが、、、



これは横須賀とか足柄とかの田舎が下落してて足を引っ張っているから。。




横浜と川崎は価格上昇しています。。




ワタクシの所有しているエリアも前年度比1~2%上昇です。




不動産での1%は金額的にはデカいですよ・・・。。




資産価値は上がって良いけど、固定資産税も上がっちゃうな・・・。


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43条第1項但し書きってのがあります。。



これは建築基準法でいう所の道路ではない道に接していたり、



接道義務を果たしておらず本来であれば建築許可は下りないけれど、、、




ある条件を満たしていれば今回は特別に建築しても良いよ。。



っていう許可の事です。。




ですから、、但し書き道路とも呼ばれています。。




こういった土地は但し書き許可された場合、時価より1割程度安く販売されています。。




実際、但し書きが認められなければ再建築不可って事になる土地ですので、、かなりキワドイ土地と言えます。




実際、買って30年後に取り壊して新築を建てようとしても、




その時には建築許可が下りない可能性を秘めている土地です。




あくまでも、その時はOKってだけなので、アパートならまだしも、



マイホームだとかなり厳しい状態になることが考えられます。



ローンで但し書きの戸建てを購入し、



リタイヤ間近でローン完済した時(老後)にいざ売ろうとしても、




再建築不可で二束三文にしかならない可能性があります。



まあ認められる事の方が多いと思いますが、、




数十年先に周囲の環境が激変している場合は再建築不可となり、




その際は数千万損をする可能性がありますので注意が必要です。


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私道に面した戸建てやアパートが売りに出ているのを良く見かけます。。



前面道路が私道ってのは道路としてはイマイチな印象がありますが、、、




2m接道は当たり前ですが、、





こういう物件の気になる所は一か所・・・





私道の持ち分が有るか否か




持ち分が無いという事は、平たく言うと完全に他人の土地を通ると言う事になるので、、




立場的にどうしても弱くなります。




もし私道持ち分がない場合、、




購入後に近隣住民とトラブった時に不利に働く可能性があります。




何か道路を掘り起こして工事する場合も、、





所有者全員から承諾を貰わないといけないので支障をきたします。。



というのは、、持ち分が有る者同士はお互い様精神が働きますが、




無い場合は金銭要求をされたり、拒否される事もあり得ますので・・・。。




ですから、私道持ち分は少なくても良いので必ず持つようにした方が良いです。。




銀行も私道持ち分がない物件への融資は渋くなりますしね。




今日も家のポストに戸建てのチラシが投函されており、




前面道路が私道と書かれていましたが、、持ち分については何も書いてありませんでした・・・。。




一般の人は私道とかあまり購入時に気にしない(重要性が分かっていない)のかも知れませんね。。



あ~~恐ろしや。。



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