30歳からの駆け出し不動産投資blog

30歳から不動産投資を始め34歳でアパート3棟25部屋のオーナーとなりました。 これから不動産を始めようとしている方の参考になればと思います。

本日は城下を見て回って来ました。。笑



支配地を巡回。。。



見た目特に大きな問題はなさそうです。。



んで、、、ついに、、、横浜1号が埋まったと報告を頂きました!!



これで満室に返り咲きです。。担当者と4月にフグ確定です。笑



いまだに退去連絡も無いとの事でした。。

現状
横浜一号  8部屋/8部屋中 満室御礼
川崎二号  8部屋/8部屋中 満室御礼
横浜三号  9部屋/9部屋中 満室御礼

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月60000円の部屋が埋まっていれば、、


月30日だと一日2000円ですが、、



2月は一日当たり2143円


つまり、、、


一日当たりの価値が143円高く貸せているんです。。



まあ、そもそも年間で考えると60000×12=年間72万


72万÷365日=1日あたり1973円



仮に2月だけ空室で他の11か月が埋まっていると想定すると、、



66万÷(365-28)=一日当たり1958円



と日当円が下がってしまいます。。



これは一部屋あたりの金額なので大したことないですが、、25部屋になると結構な金額になります。



なので、、2月が空室なのは非常にもったいないと感じてしまう不動産パパです。


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看護師でも、、〇〇認定看護師って肩書の人が世の中にはいます。。




感染管理認定看護師、
糖尿病認定看護師、
内視鏡認定看護師、
嚥下認定看護師、
認知症認定看護師・・・・




正直ですね。。。僕らから言わせて貰うとただの看護師です・・・。。



ぶっちゃけ、、聞こえが良いだけ。。



ほんと、、認定看護師はめんどくさい奴が多い。。



みんな一様にプライドだけ高いんです。。笑



何ができるって訳でもなく、、普通の看護師より少し知識がある程度です。。



仕事が出来る出来ないは関係無いんです。。



まあこれは医者の専門医制度も同じですけど。。笑



専門医だと思ってかかると痛い目会うのが日本の医療です。。笑   グフフ・・・・



そもそも研修病院に在籍していたり、勉強したりすればすぐ取れるんですよ、こんなもんは。




では、、なんでみんな取らないか??



取る時間がもったいないという事と、取った所で給料がべらぼうに上がる訳でもなく、余分な仕事が増えるだけだからです。。



ワタクシの私見ですが、認定看護師とっている人は総じて仕事できないですね。。
理屈だけで動けない。
あくまでも指揮をするのは我々医者ですから。
動くのは看護師ですので、ワタクシ動けない看護師は仕事出来ないと評価します。
イライラ・・・。
仕事できないからそう言う資格で武装している様に見えてしまうのはワタクシだけでしょうか・・・。



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繁忙期ですが、、退去連絡なく経過



昨年12月から一件も退去連絡なし



わーい!!(′∀`)




って喜べないのが不動産パパです。。笑




このツケがどこで来るか・・・・



繁忙期過ぎてからの退去は最悪です。。




ああ~~おそろしや~~~



横浜一号の最後の一部屋埋まれば担当者とフグ食べに行く約束しています。。あと一息。。

現状
横浜一号  7部屋/8部屋中 1部屋空室
川崎二号  8部屋/8部屋中 満室御礼
横浜三号  9部屋/9部屋中 満室御礼


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東京の公立小学校で某有名ブランドの制服が話題になっていますが、、、



バックマージンが発生しているんではないかと、かなり疑っている不動産パパです。。笑



何かしらの見返りが無いければ有り得ない話だと思いますよ。。調査した方が良いと思います。。
(そもそも公立なのに、入札も価格交渉もしていないって明らかにおかしいですよね・・・。。)



ワタクシ、、そろそろ資産管理会社を設立しようと検討中。。。



そうすれば相続の際もスムーズに行くと思うので。。



さて、、会社の形態を株式会社にするか、合同会社にするかですが、、、




合同会社の方がフットワークが軽いのですが、、



合同会社だと、、代表取締役ではなく、、代表社員という肩書になります。。



ん~~微妙。。笑。。なんだ、、代表社員って・・・。。笑



やっぱコストはかかりますが、、株式会社の方が後々の事を考えると色々と良い気がします。。



何かを決めるにも全て株主総会をやらないといけない縛りがあるのが面倒ですけど。。


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例のクソ物件(➡ )ですが、、



どうやらあれから手を挙げた馬鹿がいたようです。。笑



んで、、昨日再度メールが、、、




ローンブレイクのため再募集です!!




年収1000万円、金融資産2000万円以上お持ちの方




金融資産1000万円だったのが、2000万円にグレードUPしていました。。笑




もはや銀行が『貸さねーよ』って言っているように聞こえてしまうワタクシ・・・。



こうなると、馬鹿な金持ちのボンボンしか無理じゃないでしょうかね。。



まともに2000万貯められる人がこんな物件に引っかかるとは思えないんですけど。。。



これ絶対買っちゃいけない物件だとワタクシ思います・・・・。。。

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税理士の先生から確定申告の準備が出来たと報告あり。。




追加納税123万円




ぶひ~~~。。4月に引き落とされる予定。。。4月は貯金できないな・・・。




おまけに予定納税が年二回で60万ずつぐらいとのこと・・・・。。




色々、、疲れたので寝ます。。被爆すると疲れる。。笑


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新築の場合


当たり前ですが、、、

まず立地です。。



駅から近ければ近いほど良い。


一日の乗降客数もネットで調べられますので調べましょう。。




乗降客数が20万人と2万人ではどちらが客付けに有利かは分かりますよね。。




そして周囲の家賃相場をチェックしましょう。。



新築バリューが乗せられた物件は見かけ上利回りが高く見えるので注意が必要です。。




新築バリューが無くなった時の利回りまで計算しとくべきだと思います。。




参入しようとする所のライバル物件も確認する必要があります。。



戦いですから、、当然ですよね。。自分より強い相手がゴロゴロいる所には建てたくないですよね。。




3つ星の飲食店が沢山ある所に、店を出すような自殺行為はしない事です。。




勝てない戦いは挑まない。。これ鉄則だと思います。。



中古の場合、、偽装入居が無いかチェックする必要があります。。



居住実態がない物件が巷に存在します。。



レントロールを良く見せかける業者の罠に引っかからないように注意が必要です。。



購入後1~2か月で退去連絡が沢山・・・・なんて事にならないように気を付けましょう。。




入居者が保証会社の保証を受けているかも確認が必要です。。滞納者の可能性もありますので。。



物件を確認する際には、ガス栓、雨戸が無い所はカーテンがあるかどうか。。



カーテンが無い所はほぼ間違いなく空室です。。




そして何より、、


返済比率(毎月の家賃収入に占める返済額の割合)を50%以下に抑える事。。


家賃が100万なら返済は50万以下です。



返済比率50%を超える物件の購入は危険です。。




物件の満室家賃
頭金(借入額)
銀行の金利
返済年数がこの返済比率の構成要素



この4つをいじると返済比率は変わるので非常に大事です。。

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返済比率を考えずに毎月のCFだけみて買っちゃうと失敗しますよ。。




パンプキンオーナーの毎月25万の微々たるCFで喜んでいたのも正直意味分からん。。




確かに『毎月25万入ってくる』だけ聞くと良いですけど、、、



その背景がね・・・・。。。



金利が高い事で有名な某銀行から2億の借金ってことだったので、、、



ローン電卓を弾いて調べてみると、、、



恐らく、借入金2億、30年ローン、金利4.5%なのでしょう。。



この設定で毎月101万円の返済になります。。




借り換えを受けてくれる銀行は皆無でしょうから、、



既存の銀行と掛け合って3.5%にリスケしたとしても




毎月90万の返済(返済比率72%)




さて、、それ以上の金利下げ要求に応じるのでしょうかね。。。




有り得ないと思いますが、、たとえ、2%の金利になっても毎月74万の返済です。。



これでも返済比率60%です・・・。。




CF25万だけなら、、6000~7000万の物件一棟買えば達成できるCFだと思いますけどね。。



2億かけてやってる時点で嵌められている。。




そもそも、、シェアハウスって、、、




10部屋あったとしてですね、、、、



ワタクシからしたら、、、



ただの10LDKのような無駄な一軒家にしか見えないんですよ・・・。。笑



用途がほんと限られている。。



言い換えると、、10LDKの超豪邸を2憶で買っちゃった普通のサラリーマンなんですよ。



維持出来る訳ないでしょ。。(バッサリ)


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今回は我が家でお取り寄せしている焼き海苔です。。



魚介類が大好きなワタクシ。。




行きつけの鮨屋で使用している海苔の仕入れ先を聞いてわざわざ海苔問屋まで買いに行っていた程、、(完全に怪しい人です。。笑)


ワタクシ。。。


海苔にはこだわりがあります。。




どんなに美味しい魚介類も海苔がダメだと全てが台無しだと思うんですよね。。




海苔は色々試してほとんどがいまいちな中・・・・。。。




ワタクシ一押しの海苔は・・・・




ダダダダダダ・・・・




ダン!!





マルサン海苔 有明海産一番摘み 焼海苔



これマジで旨いですよ。いつも海苔だけでもパリパリ食べちゃっています。。


それぐらい旨いです。。是非一度ご賞味あれ。。
↓これ

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