30歳からの駆け出し不動産投資blog

30歳から不動産投資を始め34歳でアパート3棟25部屋のオーナーとなりました。 これから不動産を始めようとしている方の参考になればと思います。

旅行券が壊滅的な状況で、、



近畿日本ツーリストの旅行券が今月いっぱいで終了とのことで、、



緊急的に15万ぶっ込むことに!!!笑



2018年ふるさと納税
1発目  宮崎県 都農町     10000円  米15kg
2発目  栃木県 矢板市    100000円  JTBギフト券5万円分
3発目  栃木県 矢板市    100000円  JTBギフト券5万円分
4発目  岐阜県 池田町     10000円  トイレットペーパー108個
5発目  宮崎県 高鍋町     20000円  米25kg
6発目  山形県遊佐町       7000円  赤肉メロン6kg⇒おいしかった
7発目  北海道浦臼町      10000円  ななつぼし15kg
8発目  北海道東川町      10000円  無洗米ほしのゆめ10kg⇒来るの遅い
9発目  山梨県富士吉田市   10000円  シャインマスカット1.2kg
10発目 宮崎県都農町       10000円  無洗米ヒノヒカリ新米15kg
11発目 岐阜県 池田町     10000円  トイレットペーパー108個⇒今年2回目
12発目 北海道浦幌町       5000円 厚内珍味セット
13発目 北海道豊頃町       5000円 男爵いも 10kg
14発目 岐阜県七宗町       5000円 ヘルシーオイリオセット
15発目 佐賀県上峰町      10000円 シャインマスカット2kg
16発目 大分県国東市      10000円 シャインマスカット2kg⇒やっぱシャインマスカット大好き。。笑
17発目 北海道寿都町      10000円 いくら500g
18発目 茨城県境町       100000円 近畿日本ツーリスト旅行券5万円分
19発目 新潟県南魚沼市      6000円 八海山 あまざけ10本
20発目 高知県土佐清水市    5000円 ちりめんと干物セット⇒ちりめん美味しかった。
21発目 高知県四万十町      5000円 卵18個⇒去年より鮮度落ちた感じがあった。
22発目 北海道秩父別町     10000円 ななつぼし15kg
23発目 静岡県小山町      50000円 アマゾンギフト券2万円分⇒やらなきゃ損!!
24発目 北海道浦臼町      10000円 ななつぼし15kg
25発目 長野県小谷町      10000円 雪どけサイダー20本

↑前回までの寄付

26発目 大阪府熊取町     150000円 近畿日本ツーリスト旅行券7.5万円分


これで68.8万円・・・


なんか、、還元率50%が終了しそうな感じなので急いだ方が良いですよ。。

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値下げしましたメールが増えてきました。。



売れないんでしょう。。



言うまでもなくクズ物件なので、買いませんが。。



今年1月に17800万円の物件を追ってみると、、、



3月16800万円



7月14800万円



今月・・・・



13800万円利回り10%まで下がってました。。笑



4000万引き



もはや、、諦めたの??って感じ。。笑



ここまで下げるなら売らないで持ってたら??と思ってしまうワタクシ。。



ぶっちゃけそろそろ良い値段になって来ましたが、



築年数と立地を考えると厳しいのでパスなのです。。笑



11000万なら買っても良いと思う。。


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一棟目で1部屋退去連絡あり~~。。



二棟目で1部屋入居連絡あり~~。。



モグラたたき状態。。



本日入居4年経つ入居者に入居継続特典を送付しました。



4年目はお楽しみなので、その時のワタクシの思い付いた物を送付しています。。笑



肝心の今回のお楽しみの内容ですが、、、



JCBギフトカード5000円分


QUOカード2000円分


サーティーワン500円商品券2枚




としました。。独身には嬉しいですよね??ワタクシだけ??笑



このまま、もう一年住んでくれるとJCBギフト券10000円分になりますので、



退去せずに住んでくれるのではないかと思います。。



少なくともワタクシならもったいない意識が働いてもう一年継続入居します。



しかし、入居6年以上は毎年JCBギフト券10000円貰えるので、、、



独身の頃のワタクシの感覚なら、、、こりゃ結婚しない限り出れないですね。。笑




前にも書きましたが、、一部屋年間72万ぐらいの家賃に対して1万ですから大した出費じゃないです。。



毎月家賃800円引きぐらいの感覚。。



退去されて募集で広告費払う事を考えたら全然マシです。。



退去さえなければ出費はないのですから。(ドヤッ)

今月
横浜一号  7部屋/8部屋中 1部屋空室有り
川崎二号  6部屋/8部屋中 2部屋空室有り
横浜三号  9部屋/9部屋中 満室御礼

来月
横浜一号  6部屋/8部屋中 2部屋空室有り
川崎二号  7部屋/8部屋中 1部屋空室有り
横浜三号  9部屋/9部屋中 満室御礼


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午前中の厚木での仕事が終わってまだ10時半。。。次の仕事まで余裕あり。。



すぐに管理社長に電話です。。




不動産パパ『すみません。。ちょっとお話を伺いたいので、今から伺っても宜しいでしょうか??』




管理社長『大丈夫ですよ~~お待ちしています~~』




おっし。。このまま管理会社へ行くか。。。



東名高速をブッ飛ばしお昼前に到着。。



不動産パパ『どうも~~昨日はすみません。電話だと要領を得なくて、、



ちょっとどうなっちゃってるのか、詳細をお聞きしたくて来ました。』




管理社長『もうメチャクチャなんですよ。。(家賃台帳を取り出しながら)いや、これですね。。ここが全部申請期間内に申請していないから免責になっているんです。。免責事由に該当して保証会社から取れないんです。。この分を全部保証会社から取れると踏んで先に振り込んでいたんです。



不動産パパ『え、、こんなにですか??申請していれば取れたのにもったいないですね。(ってかオレ関係なくね??笑)結局全部でいくらなんです??』



管理社長『120万ですね。いや~~ウチも本当に困ってるんですよ。

〇〇が退職してから蓋を開けたらこんな事になっていて。。。


ちゃんと申請してくれていればこんな面倒な事にはならなかったんですけどね・・・。。

保証会社への書類にも不備があってそれも免責になっているので。。うちの督促回収担当と、保証会社とも相談して何とかしないといけないです。。』



不動産パパ『そうですか。。では、、取り敢えず、


この金額が減る事はあっても増えるって事は無いと言う事で良いですよね?』



管理社長『ええ、そうですね。

引き続きウチで管理すると言うのであれば、全て見直してちゃんとやらせますから、増える事は無いです。


徐々に回収していくので減っていきます。

でも、〇〇の管理会社に移った場合は〇〇が今回みたいに忘れたら増えて大変な事になると思いますよ。』





不動産パパ『まあ、、たしかに・・・・。(そんなに悪い人じゃないんだけどなぁ)』




管理社長『今回のはうちの責任なので、うちで管理継続であれば時間かかるかも知れないですけど、ちゃんと全部やりますんで。とりあえず心配しないで大丈夫ですよ。』





要するに、社長が言いたい事は、、
管理していない物件の未収金回収はしたくない。
管理継続ではない場合は一旦全てオーナーから回収して手を引きたい。
んで、、オーナー自ら未収金回収してね。
凄くめんどいよ。

って事なんだと思います。




まぁ無いと思いますが万一、管理継続しときながら後になってワタクシに費用請求された場合は、、、



裁判で提出できるよう、



今回のやりとりは全て録音しときました。。笑



だって、、ただ単に自分の社員による管理ミスで生じた損害な訳ですから、あくまで会社の責任であり、ワタクシが支払う必要は全くないと考える訳ですよ。。完全にお門違いでしょ。。




争う気はサラサラ無いですけど、転ばぬ先の杖は必要と考えます。。




後日、言った言わないの水掛け論になっても時間の無駄ですからね。



お話通り責任をまっとうされれば問題は無い訳ですしね。。



それにしても、、


後任の担当者さんが募集も迅速で物凄く優秀な方なので、このまま管理して頂こうと思います。。


ぶっちゃけ、、、


レスポンスが非常に早くてかなりイイ!!


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プルルルル・・・



○○さん『はい。どうも~~こんにちわ~~』




不動産パパ『こんにちわ。あの~~』




○○さん『あっ、社長から電話ありました??




不動産パパ『はい。なんか立て替え金が100万以上あると言われて、管理を変えるのであれば一括で支払うように言われたんですけど・・・・。。』




○○さん『すみません。。御心配かけちゃって。こっちで全部建て替えようと思っていたんですけど。。』




不動産パパ『でも、金額が金額なので取り敢えずこのまま移らない方が良いかと・・・・。。すみません。〇〇さんに管理して貰いたかったのですが。。そのまま移らないのがお互いWINWINなのかと。。』




○○さん『・・・・・・そうですか。。分かりました。本当に御心配をおかけて申し訳ありませんでした。。』



さて、、、この立て替えしていると言われている金額ですが、、、



今後、、、



減るの?増えるの??結局どうなるの??



という疑問がグルグルとワタクシの頭の中を駆け巡っています。。笑



保証会社が入っていない人がまだいるとすると、滞納したらまた増える事になります。。



イマイチ腑に落ちないワタクシは管理社長に会いに行って詳しく話を聞こうと思うのでした。。

④に続く


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突然の管理会社の社長からの電話でパニック状態の不動産パパですが、、、



管理社長『100万以上ですね。。120万~180万かな。。もう保証会社も払わないと言って来ているので。。。』



(100万台と聞き、不動産パパはそんなものかとパニックがとけた。。。)



不動産パパ『ん???結構な金額ですね~~。。』



管理社長『そうなんですよ。私も何度も〇〇にやるように言っていたんですけどね。。管理会社を変わらないのであれば、不動産パパさんには請求はしません。管理している間に回収が進むと思うので。。ですが、管理を変えるのであれば清算をお願いします。。



不動産パパ『そうですね・・・。。そういった事は全く聞いていなかったので、すみませんが取り敢えず、このままそちらで管理をお願いします。』



管理社長『そうですか。今後とも宜しくお願いします。。』




と言う事で電話を切りましたが、、、



ん??そもそも、、管理会社が管理手続きを怠った事で起きた損失な訳だから、



ワタクシ関係なくない???笑   



ってか使用者責任もあんじゃねーの??



少なくともワタクシに請求する意味が分からん。



管理会社が金だけ取って管理手続きをしてませんでした。ってことですよね。。。



ってか、、保証会社を通っていない奴が入居者にいるって事???
→これが一番の不安材料。。立て替え金が増えるリスクが生じます。。



契約している顧問弁護士に相談する事も検討しないとと頭をよぎります。。。



とりあえず、すぐに〇〇さんへ電話します。③へ続く。

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業者からのメールには一切返信しないと決めているワタクシ。。




今回本当かどうかは分かりませんが、




大学生を名乗る方から不動産投資をしたいとの事で会って話を聞きたいとメールを頂きました。。




ふむふむ。。大学生でそこに気づいて行動するアナタは凄いです。




まずですね。。ゴホンッ!!




本当に大学生であるなら、、、3通りに分けましょう。。




①家が富裕層じゃない。一般家庭。
➡就職先を探さないといけません。


②家が富裕層である。
➡お父さんとか家族に相談しましょう。





③俺は起業してビックになるんだ。
➡まず起業を成功させてから不動産を買いましょう。

師士業であれば別ですが、タダの個人事業主にはそもそも融資は厳しいです。



以上。


ってマジで思うのはワタクシだけでしょうか・・・。。




そもそも、不動産投資は金と信用がないと出来ないものであって、




元々は地主とか、富裕層に限られたものだったはずなんです。。



しかし、、、融資が緩くなっている極限られた期間に、、、



奇跡的にジャストミートしたサラリーマンが融資を引いて、、、



規模拡大って感じで参入して成功しているのが大半だと思います。



そのサラリーマンも勤続年数や手持ち資金を融資の際に聞かれる訳で、



初めて物件を買う場合には、



その融資が開く瞬間をジッと待ちながら地道にタネ銭を貯めるしかないのではないかと思います。



ドラクエ的に言うと、、

①タイミング
②タネ銭
③勤続年数等の信用

の3種の神器の全てがそろった時に道は開かれる。。





やべっ、名言吐いたわ。。ワタクシ。。。笑



みんなやりたくても資金がなくて出来ないという人が大半だと思いますので。



不動産に限った事ではありませんが、投資という以上は資金が無ければ成り立ちませんので、



厳しいようですが、以上の回答になるかと存じます。



ワタクシ、、手っ取り早くタネ銭が貯めれる会社と言うと外資系金融機関ぐらいしか思い浮かびません・・・。融資がつくかは分かりませんが。。



まあ、、将来の融資に備えて、クレジットカード作る場合は最低限度の枚数、そして支払いは必ず遅れないようにする。公共料金や携帯代なども遅れたらアウトです。


あとは健康に気を付けるという事も大事だと思いますよ。

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週末の休みの日、、、



涼しかったので家族で散歩です。。。



散歩中、、、自転車に乗っている大学生??ぐらいの男が、、



歩道でワタクシとすれ違いざまに



『どけよ!』


と言ったのを聞き逃さなかったワタクシ。。




無意識に出た言葉が、、、




『おい!お前ちょっと待てよ!!何だテメェー!!!おいっ!!』



と瞳孔開いて首を縦に振りながら怒鳴っておりました。笑



ええ、家族も含め周りの人もドン引きですが、大学生も正直ビビったのではないかと思います。。笑




自分で言うのもなんですけど、、、



ワタクシ大人しそうな静かな顔しておりますので。。笑




ヤバい奴だと思ったのか、ワタクシをチラ見して自転車を立漕ぎに切り替えて逃走。。




自転車に乗っている奴が歩行者にどけって無いだろ。クズが。




イライラするので家に帰ってきて、




カブトムシの幼虫を両手で掴んで子供たちに見せてのんびりしていた中、、、



一本の電話が鳴る事から全ては始まった。。。



プルルルル・・・・



あれ?管理会社の社長からだ。。珍しいな、、なんだろ??



不動産パパ『あ~~どうもお世話になっています。。』



管理社長『こちらこそお世話になっております。あの~~不動産パパさん、管理会社を変えると退職した〇〇から耳にしたんですが、これからどうされるんです??』




不動産パパ『いや~~〇〇さんに今までお世話になっていたので、そのまま〇〇さんに管理して貰おうかと思っているんですけど。。』



管理社長『じゃあ、うちから管理を〇〇の会社に移すって事ですかね?



不動産パパ『〇〇さんは何もしなくて良いと言っていたので、そのままにしてますが、すみません。』



管理社長『それがね、、不動産パパさん。。。〇〇の仕事を確認している内に、、うちで建て替えている家賃がある事が判明してね。。管理会社を変えるのであれば、、それを一括で清算して貰わないと困るんだよ。。』



(管理社長はいきなりメダパニを唱えた・・)


不動産パパは混乱した『ん?立て替えてる????家賃を??おかね??なんです????ぷぎゃ^^』



管理社長『いや~、なんかね、、担当していた〇〇が滞納していた人の請求を保証会社にするのを怠っていてね。それをうちが立て替えているんですよ。。これが結構な金額なので・・・・。。保証会社の提出書類にも不備があったりで、これじゃあ保証会社が保証しないと言って来ているんですよ~~。』



ワタクシ(混乱状態)『(なんだかまだ良く理解出来ていないが・・)ちなみにいくらなんです??』



突如として不動産パパを襲った良く分からない大ピンチ。。。②へ続く


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先日のの返事が来ました。


不動産パパ『どうでした?』



プロパンガス屋『申し訳ありません。担当者が去年変わりまして、不動産パパ様の物件が値下げされた事を申し送りをしていなかった事が原因でした。』



不動産パパ『で、いつから値上げしているの?』



プロパンガス屋『申し訳ございません。今年の1月からでした。。』




不動産パパ『で、今後はどうするつもりなんです?』




プロパンガス屋『はい。前任者から値下げの確認取れましたので、また500円に値下げさせて頂きます。』



不動産パパ『値上げする時は必ずオーナーに一報入れるようお願いしますよ。値上げが退去に繋がる事もありますから。』




プロパンガス屋『はい。それは必ず致しますので、今後も宜しくお願いします。』




不動産パパ『約束を守って頂けるのであれば、これからも宜しくお願いします。また担当者が変わって申し送りしていないとか無いようにお願いしますよ。』




プロパンガス屋『分かりました。ありがとうございます。』



いやいや、、、ほんと目を光らせていないとアパートにはノミなのか、ダニなのか分かりませんが、



気が付くと業者にチューチュー生き血を吸われてるので注意が必要ですね。。笑



ワタクシ、、これから半年毎に確認する事にします。。笑

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ワタクシ、、永遠の課題ともいえる賃貸か持ち家かに結論が出ました。。



結局の所、、色々面倒なのが持ち家ストレスフリーなのが賃貸ですよ。



ワタクシ、、、面倒な付き合いとかマジ無理派なんで。。笑



自治会活動とかマジ無理。。



やりたい奴で勝手にやれば良いじゃねーか!!って喧嘩になるのが目に見えています。。笑



関わりたくないんですよね。。



持ち家にするのであれば、圧倒するような豪邸にするのであれば、周りの家と格差が付くので、



あれこれ意見を言ってくる奴もほぼいないと思うんですけど、、



周りと同じような30坪ぐらいの小さな家を買ったら、



自分たちと同等と見られるので面倒に巻き込まれる可能性が高くなります。



人間、自分より圧倒的に上と思った人間には噛みつかないものなんです。。



小作人が大地主に物言わないですよね。。大抵はしょうがねーな。地主だもんな。で終わります。



会社でもそうでしょう。。ヒラが社長に食ってかからないのと一緒です。。



突発的な争いを除けば、大抵の争いは同レベルの人間同士で起こるもんなんです。


テレビでもつい最近やってましたが、マイホームを買ったが近隣住民とうまくいかずに、



ローンがあって出ていくことも出来ず、毎日がストレスの日々・・・・。



監視カメラ設置や弁護士費用で莫大な金額がかかっていると。。。



うん。。馬鹿ですよね。。笑



何にしがみ付いてんだか。。。実にくだらない。。



一生不快な気分で住み続けるんでしょうか。。早死にしますよ。。



賃貸なら嫌なら出ていけば良いし、周りと上手くやらないとというストレスも全くなし。。



周りと関わる必要性ゼロ。。



資産形成のみで考えるのであれば、持ち家かも知れませんが、



メンタルヘルス等の健康まで考えれば断然賃貸だと思いますね。。



人付き合いが好きな人は良いですけど、安易に持ち家を選択すると痛い目みますよ。。

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