30歳からの駆け出し不動産投資blog

30歳から不動産投資を始め34歳でアパート3棟25部屋のオーナーとなりました。 これから不動産を始めようとしている方の参考になればと思います。

2014年05月

こんばんは

本日は初めて購入した横浜市の物件の収支状況を公開致します。

東横線の某駅10分以内の物件
今現在満室にて毎月49万円の賃料収入
管理費:毎月3万
銀行への返済:毎月20万
差引26万が毎月手元に残っており、年間300万のキャッシュフローとなっています。

実際に手出しした購入費用は600万程度なので・・・・ムフムフッ

空室率1割と考えても、4年たてば・・・

倍返しだぁっー

2棟目の詳細はまた後日公開します。

アパートの火災保険ですが、この頃は地震保険を付ける方が増えているようです。

当たり前のことですが火災保険は物件によって値段が違います!!

一般的に5~10年での契約になるわけですが、普通の木造(延床面積120m2ぐらい)だと10年で60~100万する事もあるみたいです。

私が加入している火災保険(2100万の保障、地震保険1050万)は5年で15万円程度なので、一年換算で3万程度です。

なんでこんなに安いかというと。。。

水災や雷の災害を保障から外しているんだろ?と思われる方もいらっしゃるかと思いますが、
残念ながら空き巣被害まで含めたフルの保障での金額です!!

タネは建物の構造にあります。
木造ですが、準耐火構造で鉄筋コンクリート造りと同じ扱いになるからです。v( ̄∇ ̄)v
また新築だけの特権として10%割引が付いているのも大きいです。

お気づきかと思いますが、火災保険が安いと購入時の諸経費も抑えられキャッシュフローが増えます。
こういった点も考えると、買うのなら木造の準耐火構造がベストですかね。

木造以外(RC、鉄骨)になると固定資産税増えて、おまけに償却期間も長いので減価償却も減ります
➡キャッシュフロー悪くなります。

火災保険も奥が深いですね~~~

こんばんは

残念ながら問い合わせていた賃料引き下げ要求が破談に終わりました・・・

他の賃料も一律で下げなくてはいけないからダメです。と言うオーナーからの意味不明な回答でしたが、仕方ありません。

新築マンション買うかなあ・・・
業者のカモネギにされちゃうなあ・・・

あ~疲れたぷん。

こんにちは

本日は今自分自身が直面している選択について書こうと思います。

今現在家賃20万ほどの駅前の賃貸マンションに住んでおりますが、今回駅前に新築マンションができるとのことで、最上階の一番大きな部屋を買おうかと考えています。

しかし、そのマンションは平置きの駐車場がなく、眺めは最高ですが何かしっくりこないのです。
アパートを買ってきたときに来るインスピレーションが働かないので、その場で契約って感じにはならない。。。
実際住む側だからだろうか?とにかく満足できない物件なのだ。

7500万でそこを買うか、このまま賃貸マンションで住み続けるか悩んでいる。

不動産投資をしているものの目線からメリットとデメリットを考えてみると、、、
新築マンションを買うメリット
①引っ越しても誰かに貸せる。
②気にせず汚せる
ぐらいか・・・

デメリットとしては
①銀行の信用枠が減って次の物件買うことが難しくなる
②ローン返済+修繕積立金がかかる
③壊れたら自費で修理
④何かあってもすぐに引っ越せない

と、、デメリットの方が大きい気が、、、
考えまくったけど、メリットが無さすぎるのだ。。。

30年でのトータルで考えると金額的にはあまり大差なさそうだが、賃貸の場合は経年に伴い家賃の下落が見込めるのでは???と考えた。

調べてみると、周囲の家賃は私が入居した時と比べて、実際1割程度下がっている。。。
むむむ。。。
つまり私より上の階の人の方が、現状では私より安い家賃で入居しているのだ

毎月20万払っている店子が出ていくのであれば募集等の手間を考えたら家賃を下げるのではないかと思う・・・
少なくとも私ならそうすると考えた。。。

さっそく今住んでいるマンションのオーナーに掛け合てみることとした。
結果は後ほど。。。。

こんばんは。

私は不動産を始めるにあたり何箇所かセミナーへ参加致しました。

そこで思ったことが、不動産は怪しい
ほとんどの不動産業者は信用できないということです。

去年一棟買って満室賃料をもらい過ごしていた頃に、勤務先に電話があり怪しげな不動産屋と会うことになりました。

会うなり新築ワンルームの区分マンションを3つ6500万で買ってください。
年利4%です。節税になりますよ~。
とのこと。

一棟買っている者からすると、こんなに馬鹿らしいことはない・・・。
ぶっちゃけ6500万も出すのであれば、新築でアパート一棟買え、中古であれば2棟買える値段。

利回りも4%と微々たるもので、借入金返済を考えると月々数千円のプラスですと

この人は馬鹿なのだろうか??空室1個出ただけで節税どころではなく大赤字じゃないか。
と一瞬思ったが、業者としては必死でカモを探しているのだろう・・・。

『利回りが悪すぎるのと、毎月の修繕積立費等かかる事を考えると、僕なら新築一棟買いますが・・・』
と言った所、何も反論できなくなり、
値段を下げれば買っていただけますか?とのこと。

いきなり600万下げで『3個で5900万でどうですか?』と言ってきた・・・

新築区分は2割以上は利益が乗っているからそれでも利益が出るという計算だろうが、
こちらとしては買ったとたんにストップ安になるクソ株みたいな物を買うわけにはいかないので
お断りした。

でも、こんなのに引っかかる人いるんだろうな。

この前、テレビでデート商法とかで引っかかって区分マンション買っている人とか出てたな。。。

不動産は間違いなく無知な人はカモにされる世界だと思います。。。

区分マンションのセミナーとか行くと、売る人はマジで必死で売りに来る。
歩合給だから一戸も売れないと収入ゼロもありうるとのことだ・・・
売りまくっている人は年収1800万超えもいるらしい。

みなさん怪しい不動産屋にはご注意を。


立地が良くないとダメだと言いましたが、果たして一等地と言われている所にアパートを買うのは良いことなのでしょうか?

答えはNoだと思います。

駅から近いのは鉄板だと思いますが、駅前の整形地を買うのは辞めたほうが良いと思います。
ぶっちゃけ固都税が半端ないからです。

資産価値が高いと聞くと買いたい衝動にかられますが、資産価値が高い=固都税が高いと考えます。
したがってキャッシュフローは減ることになりますよね。

アパートの場合はマイホームと違って売却時はその時の物件の収益率、残債から逆算して売りに出す事が多いので、銀行から融資を引き出すとき以外は資産価値はあまり関係しないと思います。
相続も大変になりますよ~~。

駅近で、路地をちょっと入った旗竿地がアパート立てるには一番適しているのではないかと思います。

整形地でなければ比較的安く手に入りますし、また、ワンルームのアパートに住んでいる方は車よりも自転車やバイクに乗られている方が多いので、旗竿地であれば駐輪場や自販機を作ることができますし合理的です。

以上、私が普段感じていることを書いてみましたぁ~~。

若輩ながら年収1億を目標に邁進しております。笑

年収一億?はぁ?無理に決まってるじゃないの?って思っていませんか~?

実際かなり厳しいとは思いますが無理ではないと考えています。

給与収入のみで1億は正直無理だと思います。

給与のみで1億超えるには、プロ野球選手やどこぞの社長でないと無理でしょう。

ほんの一握りの人たちだと思います。それこそ宝くじの当選確率並の確率ではないでしょうか・・・?

しかし、不動産だと収入という面では、物件によっては一気に年収が数千万上がります


しかしその分税金も上がるので、銀行の借入金の返済(借入金の利子は経費できますが、元本部分の返済は経費にできませんので、銀行に払い、その分の税金も国に払うことになります。)も考えないと、ネオヒルズ族のあの方みたいに黒字倒産する事になりますので、給与収入に見合った物件を買っていかないと大変なことになります。

RCマンションであれば何戸も入っているので大きな収入が見込めますが、
年収400~500万の方がいきなりRCの1億超え物件を買えば年収で見れば確かに1000万ぐらいは上がるでしょうが、RCは固都税も高く、エレベーターがあれば保守点検費用もかかり、かなりキツキツのキャッシュフローになるのではないでしょうか?減価償却も47年ですので毎年の償却額はかなり小さくなります(=税金上がる)。

一番キャッシュ効率がいいのは新築の木造アパートだと思います

償却期間も22年ですし、エレベーターを設置する必要もなく、毎月の支出は管理会社への管理料ぐらいです。
新築であればしばらくは修繕費もかかりませんし。
不動産を買ってもお金が残らなければ意味はありませんよね。
不動産は税金と銀行金利との2次元の戦いによって、キャッシュフローが決まると思います。

目標まであと6500万・・

個人的な感覚ですが・・

都市銀行:融資かなり厳しい。ただし緑色の銀行は不動産投資に積極的で低金利。
地方銀行:都市銀行よりは緩く、属性によっては低金利提示する。
O銀行:不動産投資に積極的で属性、年収によってはフルもあり。融資額7000万以上は審査部決裁で幾分厳しくなる。
S銀行:属性良くても必ず手出し1割要求される。金利も4%台とすこぶる高い。

どの銀行も最初に借りるのが大変だけど、その後の借り換えは比較的ハードルが低い様子。

地方銀行のY銀行の担当者がぜひ借り換えてほしいと言ってきたので、話を聞いてみたら金利が0.5%も下がるらしい・・。金利1%台は魅力的だし、今後のメリット大きいので検討。

3棟目はS銀行で借りてから、金利の安い地銀へ借り換えるのが今後は良いのかなと考え中。
地銀、都市銀行は手出し2~3割とか、保証人要求されることが多くいろいろ面倒なので、最初は避けたほうが無難かな・・。

どこの銀行も返済比率35~40%以下が融資条件だからマイホーム買っちゃった人はローン返済しないと融資下りないかも~
悲しいことに銀行はマイホームのローンはただの負債としか見てくれません。
マイホームは一円も生まないですからね・・・

具体的な数字を挙げると、年収800万の人なら年間返済額が300万ぐらいまでしか融資してくれません。
年間300万の返済を逆算すると、6000万の30年ローンでちょうど年間返済額は約300万ぐらいですね・・。
もちろん年収の高い人はマイホームローンあってもアパートローン組める事になりますのであしからず・・。

みなさん、こんにちは
これから不動産を始めようか・・・と思っている、不動産投資に興味がある方に読んでいただければ幸いです。
なお個人的意見ですので参考的にどうぞ。笑

私は医療関係の仕事の傍ら、一昨年より不動産投資を考え始め、昨年より不動産投資を始めました。
昨年は8戸の新築一棟アパートを買い、今年も新築で一棟アパート買って晴れて事業的規模となりました。
もちろん銀行から融資を受けてです。さすがにキャッシュ一括買いはできません。

不動産投資はいかに自己資金を出さずに銀行に出させるかと言うことが大事な気がします。
他人のフンドシで相撲をとるという奴でしょうか。
専門用語だとレバレッジ効果って奴ですね。

確かに物件の2~3割も出せば、コケタ時のダメージも少なくて済みますが、そこで何千万も使っては次の物件は買えなくなってしまいます。

一棟で終わらせてしまうと、節税効果もあまり期待できず、キャッシュフローもあまり期待できません。

もし5%~10%で手出しが済めば(銀行にもよる)、500~600万で新築一棟アパートが手に入り、毎年満室であれば同じぐらいの500~600万入ることになります。
借入金を考えなければ、手出し資金の年利100%という数字が飛び出します!
わお~~
実際は借入金の返済があるのでキャッシュフロー的には年利50%ぐらいになりますが、、。

私が不動産を始めるきっかけになったのが、株、FX等は安定しておらず、時間も費やし、自分には向いていないと感じた事です。
一方、不動産はある程度安定していて節税にもなるので一番効率よくキャッシュを残せると考えたからです。

実際、自分の銀行からの借入金を入居者さんが返してくれて30年程たてば、土地も建物も全て自分のものになり、その間の物件が生み出す利益も自分の物になるので、立地さえ間違わなければリスクはかなり抑えられると思います。

自分が買う時の尺度は
①立地(徒歩にて駅から10分以内。実際歩いてみる。)
②物件から歩いて5分以内にコンビニがあること
③首都圏の物件(神奈川県であれば横浜駅より北のみ。川崎とか。東京に近くないとこれからは厳しいと思う)
④表面利回り9%以上(将来的な家賃下落を考えると必須)
⑤新築(減価償却とれて、メンテ代もかからないから)

上記5項目を満たしたもののみ買っています。
今のところ、新築ということもあって満室で経過しております。

これからいろいろと、情報を発信できればと思います。
飽きっぽい性格だから継続できるかなあ・・・

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