30歳からの駆け出し不動産投資blog

30歳から不動産投資を始め34歳でアパート3棟25部屋のオーナーとなりました。 これから不動産を始めようとしている方の参考になればと思います。

2014年11月

満室になったと思ったらさっそく退去連絡~~~笑

来月中旬に出ていくとのこと~~

時期的には悪くないので今回は広告費1か月でやろうと思います。。

それにしても管理会社の対応がほんと良くなった。

退去連絡がすぐ来るようになった。。

まあ当たり前のことですが・・・。笑

我慢せずに激怒りしてみるもんですね。。

前から子供も奥さんも犬が欲しいと言っており、昨日家に帰ると、

奥さんから欲しい犬がいると聞かされ気になっていた。。


私自身は犬は好きだし生き物を飼うことは子供の教育にもなるだろうと考えており、

買っても良いかなとは思っていた・・・。


他に飼いたいと言っている人が検討中なのだと聞かされ、

昨日の夜からソワソワして気になってしまっていたのだが、、朝起きて買ってこようと決意。。

子供たちには『仕事に行く』と言いそっと家を抜け出しペットショップへ・・


そして、、衝動買いに近い勢いでトイプードルの仔犬を買ってしまった。。笑


全部含めて35万もしたが、奥さんと子供が欲しがっていたので驚かせようと密かに購入。。

帰宅時はみんな外に出ていたので、その間に部屋の中にゲージを設置し準備完了。。

何気なくゲージの中に放していたが、ゲージにすら皆気づかずに30分経過・・・・笑

上の子が本を取りに行き、ゲージと犬に気づき大騒ぎに



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その後、順調に広告費2か月出しの期限である10月下旬までで、

全ての部屋が埋まり満室へ返り咲いた。

空室はモグラ叩きみたいだが、実際ずっと出ていかない人もいる訳で・・・

入れ替わる度に何人か出ていかない人に当たるはずな訳で。。。

そういう人たちで埋まっていけば安泰だと思う今日この頃。。


今現在
一棟目 8部屋中8部屋(満室御礼) 493000円/月
二棟目 8部屋中8部屋(満室御礼) 548000円/月

3日後の夕方・・・・

プルルルル・・・

担当者からだ。

担当者『電話頂いたみたいで。すいませんでした。

一部屋入居者決まりそうですので、また契約終わりましたら連絡します。』

不動産パパ『ありがとうございます。退去連絡が入ったら速やかに知らせてください。

同時に募集もすぐにかけてください。( ´∀`)つ

退去するって言ってきた人が、実際出ないかも知れないなんて事は考えないで良いです。

それなりに考えて退去を申し出ているので、留まる確率は極めて低いと思いますから、

それに賭ける必要は全くありません。出ると言っている人間に構うことはありません。』

担当者『分かりました。これからはそうさせて頂きますので。。』

不動産パパ『やる事さえやってくれていれば、こちらも面倒くさいので何も言いませんので。』

と、電話は終了した

さらに苛立つことを言う電話の向こうの人間に対し

不動産パパ『あのね~、こっちは管理契約不履行で訴訟起こしてもいいんですよ。

弁護士にお願いすれば良いだけの事ですから。(-ε-)

訴訟能力の無い貧乏人を相手にしているのではないと言うことを考えなさい。

あくまで投資なので数十万ぽっちの保障をしろと言うつもりはサラサラないけど、

それがおたくの怠慢によって引き起こされている損害であれば話は別ですよ。

こっちは割に合わない訴訟と分かっていても、私が気に食わなければやりますよ。(屮゚Д゚)屮 』


管理会社『オーナー様のおっしゃることは分かりました。ごもっともだと思います・・・。担当者に伝えておきます』


不動産パパ『それと、、すぐ募集かけて無い事とか、社長は知っているんですかね??

社長に直に言おうと思っていたので、そちらからも社長に言っといてください。』


管理会社『その事なんですが・・・普通は退去通知あってからすぐに募集かけてるんですけどね・・・。

分かりました。確認しときます。』

言いたいことは言って電話を切った。
爆発炎上といった所でした。笑

もはやブチ切れた私を誰も止めれない。。。笑


不動産パパ『おたくさー、オーナーだからって態度急変させるのっておかしくない??

電話の態度かなり悪いね。

おたくね。そもそもね、退去が分かってから何か月オーナーに黙っているの?

何のための入居者に2か月前予告させているの?

入居募集を円滑にするために2か月も前から退去予告受けているんでしょ。

2か月間何もしないのって担当者のただの怠慢でしょ?

退去を知ってから2か月間いったい何をしているの??

管理物件多すぎて管理できないのなら管理会社の看板降ろしなさいよ。』


管理会社『・・・・・・申し訳ありません。オーナー様のおっしゃっている事はごもっともだと思います。ただこちらも繁忙期ですので・・・』

繁忙期だあ??
さらにヒートアップ!!

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伊勢海老到着~~

この前、ふるさと納税のサイトを見ていたら前回はなかった商品が出ていたので早速申し込んでみた。

3万のふるさと納税で1.5kgの生きた伊勢海老!!かなり大きいのが4匹。

子供も大喜び 満足です。

今から捌いて刺身にして食べます。頭は味噌汁にしようかな。

ほんとに良い制度だ>>>

連休後であったので入居者が決まっているかと

いつも通り担当者へ電話するも、携帯がつながらず・・・

携帯の呼び出し音は国際電話になっている・・・・

嫌な予感がしたので、管理会社へ直接電話して担当者を出してもらうこととした

プルルルル・・・


管理会社『はい。〇〇ですが。』

不動産パパ『一号物件の不動産パパですが、担当者の△△はいらっしゃいますでしょうか??』

管理会社『あ~夏休み取ってるみたいだね。』

不動産パパ『いつまでお休みですか?』

管理会社『そんなの私には分からないね。(ケラケラ)』

不動産パパ『携帯もつながらないので・・・一号物件の空室は入居が決まったかどうか分かりますか?』

管理会社『ん?ちょっと待って・・・・・・まだ埋まってないねー。。』

不動産パパ『そうですか。9月、10月は意外と人が動くので頑張って埋めますって言っていたんですけどね・・・』

管理会社『・・・・・・・あれ?オーナーさんですか!!申し訳ありません!!気づかなくって!!△△は明後日には戻るみたいです。』


(カチーン!!)

ブチ切れた私は・・・

残念なことに空室が埋まったかは連絡が遅く、

こちらから連絡しないと分からない状態なので、

しつこいと思われても構わないので3~4日おきに担当者に連絡を入れた。笑

(ある意味プレッシャーをかける必要もあったので。。。

その度に『ちゃんと頑張って埋めていきますから・・今頑張っていますから・・』との返事を繰り返すのみであった。

そんな繰り返しているある日、事件は起きるのであった。。。

今までの管理会社の担当者の対応を思い返してみる・・・

ある日、管理会社の担当者と会食している際に

『退去が決まったらすぐに次の募集をかけて下さい。』と言ったが、

『退去すると言っても実際退去しない人もいるので・・・・・・』とお茶を濁されたことがあった・・・。



入居が決まった時の知らせも遅く、すでに入居契約が終わった時点で連絡が来ていた。

こちらとしては入居者を入れてくれていれば何も言う必要が無いので、

多少気にはなっていたが実害は無いので担当者との関係性も考え何も言わずにいた・・・・。


管理会社の担当者と会い

私『この辺で対策しないと来年あたり大変なことになりそうなので本日は対策を相談しに来ました。


担当者『いや、ほんとに大変なんですよ。空室率がこのままだと・・・』


私『このままだと空室率25%になっちゃうじゃないですか。


担当者『あと202と102も退去が決まってしまいまして・・・・今月末ぐらいで・・・』


ん??Σ(゚д゚;)


あれ??ε=ε=(;´Д`)


それって凄い重大なことじゃないですか===!!!(゚Д゚≡゚д゚)!?


なにサラッと言っちゃってんのーーーー!!ヽ(#`Д´)ノ


空室率25%どころか損益分岐点の50%じゃないのぉぉーーー!!(`Д´) ムキー!


担当者より広告費を出すと良いと聞き、10月末までの契約に限り2か月分出すことに・・・

少なくとも2か月前に退去を知っているのにも関わらず、

オーナーに知らせない管理会社への不信感がフツフツと芽生えるのでした。。

満室にて経過していたが・・・

5月の収支報告書にて『6月18日付けで103号室退去』

またかよ・・・。

一年経ってないじゃないか・・・

時期的にも最悪だ・・・

それから103号室が決まらない日々が続いた

その間、2棟目の金消契約、引き渡しが終了した。

8月に入り8月の収支報告書にて『8月末に105号室退去』と連絡・・・

あわわわわ・・・

このままでは空室率25%になってしまう・・・


対策を練るため管理会社へ赴く事とした

満室経営をして半年・・・

2棟目の契約も済んだある日11月の収支報告書が届いた。。

管理会社からの収支報告書の下の空欄に『12月31日付けで205号室退去』します。と書いてあった。

早い・・・早すぎる。。。

半年で一室退去なんて・・・

新築バリューが半年で終了じゃないかぁーーー!

かつて私自身が研修医の時に新築アパートに住んで2か月半で退去した経験があったので、

その時はかなりオーナーに悪いことをしたんだとその時分かった。。。笑

募集は管理会社に任せており、その時は広告費の存在も知らなかったが、時期も時期であったので広告費出さずに2か月で次の入居者が決まり再び満室となった。

それもつかの間・・・

引渡しが終わって2か月後、、、


不動産屋から立地が良い所の土地が買えそうなのでと連絡が入った。

駅から徒歩2分の好立地物件。。

現在は古屋が建っているが、相続で揉めていて現金化が必要との事で売却するとのことだった。

登記簿を見る限り相続者が15人以上いるらしい。。

確かにこれじゃあ現金化して相続配分した方が効率的だな。。。

他の業者も名乗りを上げているとの事で、買えたらまた連絡するとの事であった。

一か月ぐらいして『買えました。今度の日曜に買付書きに来てください』と報告があったので早速買付を入れた。

契約自体は古屋を取り壊して、建築確認済証が発行されてからなので11月となった。

今回は売主からの直買いなので仲介手数料はかからない契約となった。

新築で表面利回り9.6%。

一棟目は10%越えだったので若干下がったが今から考えるとかなり良い条件であった。

そうこうしているうちに11月の収支報告書で満室経営に陰りが・・・・

3~4日経って銀行の仮審査はOKとの連絡。

売主との契約に手付で200万持参し、ローン条項付契約を結び、

銀行本審査に提出する書類を税務署、市役所で揃えた。

市役所は休日でも資料請求できるが、税務署は平日に行かなくてはならず・・・面倒・・。。

銀行の本審査は本来銀行までこちらが赴くべき所、自宅近くの喫茶店まで来て頂いて審査書類提出や面接をしてもらえた。φ(.. )


面接では『なぜ投資物件を買うのか?』『そこの土地に土地勘はあるのか?』聞かれ、ありのままを答えた。


それから1~2週間後・・

プルルルル・・・

銀行からの電話だ・・Σ(゚д゚;)

銀行『お世話になっております。審査の方は通りましたので、

物件の引渡しが近くなりましたら金消契約を致しますので、またご連絡致します。

なお、その間ローン等他の金融機関等に借入等しますと、

審査やり直しになり最悪御融資できなくなる場合がございますのでご注意下さい。


と、ローン審査は問題なく通過しあとはアパートの建設を待つだけとなった。。

トントン拍子でオーナーへの道が開けて行ったが、その間アベノミクスが始まり、不動産バブル到来!!笑

まあ自民党が勝つことは予想していましたが・・・

アベノミクス3か月前に不動産契約して良かったと思います。。


アベノミクスから2年ほど経った今では、新築表面利回り7~8%が当たり前となり10%越えの物件が出なくなりました。。。

土工事、木工事、内装と完成へ。。。

東日本大震災の方に大工さんや資材を取られている影響で、予定より3か月遅れであったが引渡しとなった。

完成2か月前から募集をかけていたが、引渡し時(6月)には満室となり、最初から満室経営がスタートした。

満室収入492000円
管理費30000円
銀行返済210000円

毎月25万がCFとなりしばらくウハウハな気分が続いた・・・・・。

売主さんに到着

売主社長『どうもどうもHさん。』

H『昨日出た〇〇の物件の買付です。』

売主社長『ずいぶん若い方だね。希望溢れる青年だね。。私も20代から不動産買ってここまでしたんだよ。』

私『宜しくお願いします』

色々、世間話をし、ローンの仮審査も申し込んで帰宅へ。

そうだ。奥さんに連絡しとこうっと。

北海道の奥さんにTEL

プルルルル・・・

私『おう。今日アパート買ったよ』

奥さん『うん?何買ったってー??』

私『アパート一棟買ったんだよー』

奥さん『えっーーー!!』

また一週間経ち、約束通り業者Hへ

私『こんにちわーお願いしますーー。。』

H『どうも。昨日東横線沿いの〇〇駅徒歩10分以内の物件が出ました!!今からすぐ見に行きましょう!!
なかなか出ないですからね。。これは良いと思います。。
しばらく家賃も下げないで済むと思いますよ。利回りも10%以上ありますから。』

私『はぁ・・・』

怪しい。やっぱ怪しいぞ。

前回の良い話は良い人を装うカモフラージュかも知れない。。注意しなければ・・・

車にて物件までレッツゴー

H『ここです!!(ジャーン!!)』

私『・・・・これですか??』


目の前に築40年以上はあるであろうボロ家が建っている。
おまけに柿の木まで青々と生い茂っているジャングル状態・・・

H『いやいや。これをぶっ壊して新築建てます。これにサインをしてー。今から売主の所行って出すから。早いもん勝ちだからね。』

私『ん?何ですか??』

買付書と書いてある・・・・

なんか本に書いてあった・・・・・

購入する前に提出する奴だったような・・

あの・・・??これ書いていいの???

大丈夫??オラ、カモ??

でも確かに良い所にあるし、、すぐに満室になりそうな予感もする。。

カリカリ書いてHに手渡した。

そのまま売主のもとへ直行する事となった。。

微かにタバコの匂いのついた車に揺られて走る事10分。

H『着きました。新築のアパートです。横浜なので坂道多いのでバスで駅に行く感じの物件です。』

私『駅まで遠いみたいですけど、人入るんですかね??』

H『新築だから入ることは入ると思うけど、数年したらダメだろうね。これは買っちゃダメな物件。内装だけ見てみて。』

私『そうですよね・・。ワンルームなんですね。まあ僕が住むわけではないんで中身はこだわりませんけど。。ケラケラ』

H『それ大事だと思うよ。

奥さんとか連れてくる人いるんだけど、奥さんは自分が住む事考えちゃうみたいで、

旦那さんにストップかけて来るんだよね。。

そうなっちゃうと結局買えないんだよね。。

大体アパート買おうって人はある程度の富裕層であって、アパート住んでいるような人ではないからね。。。

富裕層が自分がアパート住むなんて事考えられる??

その人が満足できる物件探したらマンションになっちゃうよ。笑』

私『確かに。。。。』

H『次行きますよ。』


次の物件も駅から徒歩20分ぐらいの物件・・

私『また遠いですね。。。』

H『そう。これもダメな物件。。沢山見といた方が良いよ。だんだん見えてくるようになるから。。』

私『良い物件は無いんですか?』

H『うん。無いよ。

俺は今後も取引が出来るであろう人に変な物件は売らない事にしてる。

良い物件だけ勧めていればまた戻って来てまた買ってくれるから。

変な話、私はお客さんを年金だと思っているんだよね。

何年か後にまた買ってくれれば食べるのに困らない収入にはなるから。』と。。

私は何か今までと違う業者な気がしていた。。。

良い人なのかも・・・まさにWIN WINを考えている人だ・・・

次の日曜にも他の物件を見に行きましょう。と言われ帰宅に着いた

業者Hへ訪問

業者Hまでは電車で1時間程度。。

その日は晴れており、日曜の朝なので電車は比較的空いていた。

毎回の事だが業者に会う前は緊張する。

それは相手がどんな人間か分からないからだ。。。不確定要素満載だと人は警戒する。。

それに金銭的な利害関係が関わってくるのだから尚更だ。。

駅から5分ほど歩くと業者Hに着いた。

あれ?開いてない。

すると、、

H『どうもどうも。今開けますから。』と中から人が出てきた。

挨拶を済まし促された通り着席すると、毎度の事だが属性、資金、住所等聞かれた。。

私『新築アパート一棟買いたいんです。出来れば東横線沿いが良いんですけど。。。』

H『東横線沿いは滅多にでないよ。出てもすぐに売れちゃうし。』

私『そうですか。じゃあ中古は?』

H『一棟目から中古なんて買うもんじゃないよ。

中古なんて買ったら修繕費とかで大変なことになるよ。

不動産投資失敗している人間は一棟目で中古買っていることが原因なことが多いんだから。。

今も管理しているアパートの給湯器が壊れたって連絡があって、

オーナーに取り換えるのに20~30万かかるって言ったら、何とかして欲しいって泣き付かれたけど、

プロパンじゃない都市ガスの物件買うからこうなるんだ。。

プロパンならプロパン会社が全部タダでやってくれるのに・・(ブツブツ)』

私『そうなんですか・・』

H『取りあえず、物件何件か見に行きましょうか。。』

Hと共に車で物件を見に行くこととなった。

ああ・・・どうしたらいいんだ。

どの業者も怪しすぎる。。。

自分の利益を得るためだけで物件勧めてくる奴ばっかりだ。。。

WIN WINな関係を考えている業者はいないものなのか??

ダメだ。。。完全に迷走しちまっている・・・

全てが怪しく見えてきた。。。

また健美家でも見るか。。。次はこの業者に行ってみるか。。。

メールにて今度の日曜日10時に行くとアポをとってみた。

今後運命を変える横浜の業者Hへ行くのであった。

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