30歳からの駆け出し不動産投資blog

30歳から不動産投資を始め34歳でアパート3棟25部屋のオーナーとなりました。 これから不動産を始めようとしている方の参考になればと思います。

2016年04月

夏休みは沖縄へ行こうと1月の下旬に予約していましたが、、、


昨日MRさんが来たので話をしていて、、、



MRさん『ゴールデンウィーク沖縄行ってきます。何か今の時期、、格安でしたよ!!ネットでゴールデンウィークどうするかな~~って、見てたら安かったので、、昨日即決しちゃいました。。』



私『あっ、僕も夏に行きますよ。。2泊3日で50~60万だったかな??』



MRさん『ご両親も連れて行かれるんですか??』



私『いや、家族4人だよ』



MRさん『えっ・・・何か高くないです???ハワイいける金額な気がしますけど。。。』




私『そう?夏休みだし、、ホテル良い所にして朝夕食も付いてる奴だからじゃない??』




って会話をしていて、、、本日気になったので確認。。笑




一月の時点では予約出来なかったのが色々でている。。。



飛行機も今は75日前で何か申し訳ないぐらい格安じゃないですか!!笑



あれあれ??


これホテル、飛行機、レンタカーの全てをバラで予約したらかなり安いのでは???



という疑惑が浮かびカリカリ試算。。。



全く同じ条件にして・・・。。



ってかホテルをワンランクグレードアップして計算しても、、




2泊3日で50万➡3泊4日46万に・・・・・



6月までキャンセル料かからないので、、速攻キャンセル!!



そして全て予約を取りました。。



早ければ良いってもんじゃ無いんですね。。MRさんに感謝です。

熊本地震があってから家の備蓄を調べてみた。。



飲料水200リットルほど備蓄していたが、、、、



半分ほど賞味期限が切れていた・・・・。笑




災害時のシャワー用にでも使うか・・・。。。



とりあえず新たに2年もつ水を54リットル購入。。



クローゼットの中が賞味期限切れている水と切れていない水で溢れかえっている。。。笑



でも、、、万一に備えておく事は大事です。。

管理会社へ電話確認。



退去連絡なく落ち着いていますとの事。



三棟目は建築確認降りて着工したら今は早いと思うので、心配ないとの事。


今回貯水槽を置くので、前にも確認したが、改めて水道代についてオーナーへの一括請求ではなく、入居者への戸別請求である事を確認。


戸別メーターじゃないと、後々めんどうですから。


売却もしにくくなるので嫌です。



完成が待ち遠しいなぁ、、、

3棟目建築現場を見てきましたが、、契約までまだまだかかりそうです。。




このままだと年末引き渡しになりそうな状況。。。





時期的には客付けには良いですが、減価償却が取れず、税金が高くなってしまいます。。。





契約の時に密かに担当者に客付けのお礼の現金を渡そうと思っていましたが、、




これだと契約前に一度会いに行かないとダメだな。。。

久しぶりの地獄のゴールデンウィークになりそうなんですのん。。。


今から憂鬱な日々。。。



①来週29日(祝日)朝8時から日当直(24時間)☚医者が見つからないからやって欲しいと懇願された。

②5月3日(祝日)朝9時から日当直(24時間)

③そのまま5月4日(祝日)朝9時から日当直(24時間)☚医者が見つからないからやって欲しいと懇願された。


研修医並みの当直の嵐です。。。笑



ギャラは1回12万で、3つで36万円との事ですが、、正直やりたくないです。。



まったり寝てれば良いような病院なので楽ですが、、



ゴールデンウィークを潰すことに対して、なんか家族に対して罪悪感あるので、、、



ゴールデンウィーク最終日に電撃的にディズニーランド行こうと画策中。。



日帰りのディズニーは疲れるからこれも地獄・・・。


去年のゴールデンウィークは警察に捕まったから気をつけなきゃ。。

駅から近い物件が良いのは当たり前ですが、、、


徒歩1分=80mです。。


では徒歩1分と徒歩5分の物件の数は5倍違うのでしょうか??



当たり前ですが、これは円の面積計算になるので、、、



円の面積=パイアール2乗ですから、1分と5分では物件数は単純計算で25倍増える計算になります。



そこまで増えている地域はまずないですが。。笑



それぐらい駅から離れれば離れるほど競争が激化すると言う事です。。


例えば、、、、3つの駅を見てみます。。大手賃貸サイトで調査してみます。。



武蔵新城駅(乗車人数34000人/日)周囲の賃貸物件1500戸
ワンルーム、1Kでしぼると
               (内、築10年以内の物件)
5分以内   123戸        34戸
10分以内  242戸        64戸
20分以内  461戸       112戸



菊名駅(乗降人数134000人/日)周囲の賃貸物件1200戸
ワンルーム、1Kでしぼると
               (内、築10年以内の物件)
5分以内   134戸        15戸
10分以内  347戸        58戸
20分以内  615戸       118戸



日吉駅(乗降人数194000人/日)周囲の賃貸物件1800戸
ワンルーム、1Kでしぼると
               (内、築10年以内の物件)
5分以内   116戸        12戸
10分以内  343戸        52戸
20分以内  927戸       146戸



5分以内の物件はかなり少なくライバルが少ない事が分かります。。


10分以内と20分以内の開きはかなり大きく、


20分以内の物件を買った場合はかなり客付けに苦労する事が予想されます。


武蔵新城駅はこの頃新しい物件が建っているのでしょうか??


周囲と比べると築10年以内で徒歩5分以内が激戦になっているのが分かります。。


収益物件を買うにあたって、ライバル物件との比較、調査は非常に大切な事だと思います。

1発目 岩手県 北上市 10000円 トイレットペーパー
2発目 秋田県 大舘市 10000円 あきたこまち10kg
3発目 北海道 北竜町 20000円 ゆめぴりか20kg

↑前回までのふるさと納税

今回
4発目 岩手県 北上市 10000円 ティッシュペーパー50箱



今年は実用品で攻めています。。笑




昨日、、申告所得税74万円引き落とされ、、これで主要な出費は無くなりました。



固定資産税47万円も払いましたし。。税金だけで年間1000万近く払っているなぁ。。。



自動車税とか医師賠償保険代とか5万程度のはチョロチョロありますが、、、



3棟目の決済まで、しばらく大きな出費は無さそうです。。

川崎の退去に伴い賃料を下げたので、



今年の満室賃料
横浜495000円/月
川崎521000円/月
計1016000円/月


3棟目が加わると
3棟目は満室賃料529500円/月の予定なので
合計1545500円/月の収入。。


1棟より2棟、2棟より3棟と持っていればいるほど賃貸業は安定していく気がします。。


3棟あれば万一全体で空室が2~3個あっても、、


キャッシュフローは毎月50万以上確保出来ますから。


今月
横浜1号 8部屋中8部屋賃貸中。満室御礼
川崎2号 8部屋中8部屋賃貸中。満室御礼
横浜3号 9部屋建築中。契約準備中

先週はずっと一週間体調が悪く、、、風邪をひいていて大変でした。。



灼熱の咽頭痛、咳嗽、くしゃみ、大量の鼻汁



幸い熱はあまり出なかったのですが、倦怠感半端ない感じ。。





そうは言っても仕事を休む訳にはいかず。。。





声が枯れながら外来診療をしていました。。




毎回風邪を引くと、、、学生の頃に上の先生から言われた事が思い出されます。。。




忘れもしない大学5年の外科の実習中の事。。。




その日は朝から39度の熱があり、フラフラで、大学行くのがやっとって感じでした。。。




朝から手術が入っており、実習する事になっていましたが、




手術中何時間も立ってなんかいられるような体調ではありませんでした。。





そこでオーベン(指導医)に実習を休む相談をしに行きました。。




私『ちょっと熱が39度あるので、休みたいんですが・・・』




先生『熱か。。君は今は学生だけど、医者になった時にも同じ事を言うの?患者さんが手術待っているのに熱があるので中止でお願いします。なんて言うのか??』



私『あ・・・・・・・・すいません。』




先生『医者になったら、そんな事言ってられないぞ。常に患者さんの予約入っているから、どんなに高熱があっても、風邪ひいていても薬飲んで耐えて仕事するしかないんだ。。まぁまだ学生だから今日は休んで良し。』



私の中で衝撃でした。。



でもオーベンの言う通りで、、確かにそうなんです。。



待ってる人がいるのに休むって無いですよね。



自分の思慮の浅さを思い知った出来事でした。



学生時代の苦い思い出です。。

実体経済的にはあまり影響はないと思いますが、、



保険会社は全額支払いの方向みたいなので、保険関係の株の下落は予想されます。。




色々建物が倒壊しているので、資材価格は高騰するでしょうね。。。




コンクリや木材は高騰するでしょう。。。




職人の需要もまた増えるでしょうし。。。職人の人件費も上がりますね。




従って首都圏の物件価格もさらに上昇するでしょう。。。





資材・職人も被災地へ優先的に流れて行ってしまうでしょうから、、、




私の3棟目の完成も遅れる予感。。。。





そういえば、、、今週久しぶりに株を見ていて、




キティーちゃんのサンリオが暴落しているので、、




優待目的に1株2000円で700株=140万円分購入してみた。。笑




長期保有してみようと思う。。さすがに上がりまくったら売っちゃうけど。。。笑

横浜に続き、、川崎の固都税が届いた。。


27万ちょっと。。。



またサクサクっとネットでお支払い~~~と思ったら、、、、





振り込み限度額オーバーです!と、、、、




なぁにぃぃ~~~




去年は出来たぜよ(。´・ω・)?



調べてみると、、、


今年から振り込み限度額20万ってどういうことだwww!!笑




ワンタイムパスワードじゃないと限度額は低めに設定って・・・・・




横浜の固都税は198000円だったからギリギリセーフだった様子。。。。



おいおい、、20万じゃほとんどの作業が限度額で振り込めないじゃんか。。。




かといってそのワンタイムパスワードってのも申し込むのもめんどい。。




あぁ、、マジめんどくなった。。。




通帳に入出金をきちんと残しとかないといけないから、、




わざわざ銀行の窓口に行かなきゃいけないじゃないか・・・・。。

製薬会社のMRさんも4月で入れ替わる時期です。。



とある製薬会社で担当替えがあったため、4月から新しいMRさんになりました。。




MRさんは前任者と後任者で申し送りをします。。





MRさん『先生は不動産にご興味があると前任者より伺っています』



私『うん。不動産好き』



MRさん『実はですね。。。私の祖母の家が東京の○○(23区の誰もが知っている駅)って駅の目の前にありまして・・・・それを父親が相続することになっているので、ゆくゆくは私の物になる可能性がありまして。。。』



私『ちょっと待って、、そこってかなり良い土地じゃない??駅の目の前??』



(ネットで路線価を調べながら。。。)


私『どの辺??』



MRさん『あっ。。ここですね。。。』



私『・・・・・・・・・・・・・


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

1m2あたり・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・93万・・・・・だよ。。。
坪300万の評価だよ・・・・・凄いね。。。
仮に30坪でも1億じゃん!!
で、、何坪ぐらいあるの??』



MRさん『詳しくは・・・分からないです。。他にも土地あるみたいなので、、、』




私『おいおい。。(こいつ、、なんでMRやってんだよ)笑。ってか、、相続税大丈夫??』




MRさん『父が相続するので、、良くわからないです』




私『土地だけで評価凄いから、なんかバーチャンが生きているうちに借金して上物新築してでも建てないと相続税払えないんじゃ・・・。。。その土地だけで既に相続税かかる計算だよ。。』



MRさん『え??・・・・そうなんですか??・・・勉強してみます。。』



私『今のうちに何か考えないと、君の代に来る前に相続税でかなり持っていかれちゃうよ。。。ってか、MR辞めて不動産賃貸業しちゃえば??いきなり大家になれちゃうじゃん。。前にもそういうMRさんいて、私と話した数か月後にMR辞めて、実家の不動産業を継いだ奴いたよ・・・。
搾取する側になれる環境ならなった方が良いと思うよ。。
一般の人は搾取『される側』から『する側』になりたくてもなれないんだから。。。』


って会話をしていました。。


面白いMRさんが来たもんだ。。

今は不動産バブルなんでしょうね。。。



2~3週間前から、、クズ土地が新聞の折り込みで売られ始めています。



もちろん市街化調整区域で建物は建てれないような土地です。笑



この何の価値もない山の中のクズ土地が



家庭菜園用に!!大切な資産として!!


水道敷設済み!!
(※建物は建てれません。)←小さく書いてある。。





と書いてあります。



しかも相場からすると全然高い価格設定です。。



こんな詐欺まがいな物件が出てくる時点でバブルなんだと思います。



業者はこのクズ土地(1000坪近い)を全部売り切ったら数千万儲かるのではないでしょうか・・・。。。




そもそも資産じゃない
ですし。。



私の感覚では、、資産は金を生み出すものを資産といいますから。。。



維持管理で固定資産税取られるだけの物は負債に属します。



そういった点では一戸建ての住宅も負債です。。



一般の人はマイホームを資産と思い込んで買っていますが、、、



私から言わせてもらえば、マイホームは車と同じですね。。。



維持費がかかって、毎年価値が減っていくもの。。



木造住宅であれば22年後は土地の価値しかありません。。



買った直後から資産になるどころか、、



価値は目減りして損していっていると考えるべきでしょう。



それをローンで買い必死で一生かけて返済する。。。




まぁ、、賃貸とマイホームどっちが良いかは、、永遠の課題ですが。。。。



私が考えるに、、何かしら事業やっている人は絶対的に賃貸の方が良いと思います。。



安定職業の人はマイホームでも良いのかな。。って感じ。



不安定な職業の人は間違いなく賃貸で行くべきです。。



無理して買うと破産するリスクありますから。




今月
横浜1号 8部屋中8部屋賃貸中。満室御礼
川崎2号 8部屋中8部屋賃貸中。満室御礼
横浜3号 9部屋建築中。契約準備中

ついに固都税支払の時期になりました。

横浜の物件の固都税振込書が届いたので早速ネットからお支払い。



20万円なり~~



PAY-EASYはネットで納付書を使わずに、家賃振込通帳から支払えるので非常に便利です。



川崎は27万ぐらいなのですが、まだ納付書届いていません。。



確定申告の申告所得税74万円が20日に引き落とされます・・・。。



3~4月はマジで支出の嵐。。。



今月だけで120万の税金を払い、生活費を入れると200万越えの支出です。。



一年間で貯えた物の一部を吐き出す2か月です・・・。。



ワタクシこの時期が一年で一番嫌いです。




相続案件は仲介会社が銀行とのパイプがほとんど無い所だったので見送りました。




が無かったとの事で。。。


にしても、今月入ってから売り物が増えた気がするのは私だけでしょうか・・・・

売却を急いでいる物件の話が舞い込んできました。。



ほぼ土地値の耐用年数切れの築古物件・・・




おまけにファミリータイプ




建物と土地の按分で建物4000万と按分出来れば、、



4年償却で毎年1000万の減価償却が取れます。。。



年間1000万の減価償却が取れれば、、、年間400~500万の節税になります。。




ゴミ箱的な感じで購入しようか迷い中。。




家賃とは別に4年間で2000万程度の金が浮く事になるので、、、悪くない・・・。




ほぼ土地値なので融資は付くと思いますが、


築古なので融資期間がネック
です。。。




融資期間がでないと事業として安定しません。。




静岡の銀行か、韓国系銀行ぐらいしか融資期間出る所ないのではないでしょうか・・・・。



迷うなぁ。。



今月
横浜1号 満室御礼
川崎2号 満室御礼
横浜3号 建築中。契約準備中

4月に入りました


毎月1日は金利が変更されます。



ネットでチェックした所、、



某銀行のアパートローン金利ですが、今年2月と比較して10年以上の固定金利が0.2%低下しています!


アパートローン金利が動き出したの確認致しました!

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