30歳からの駆け出し不動産投資blog

30歳から不動産投資を始め34歳でアパート3棟25部屋のオーナーとなりました。 これから不動産を始めようとしている方の参考になればと思います。

2016年10月

先週金曜日のアフターファイブに銀行から電話あり。


運転中で出られず、、、




本審査の申し込みから2週間経ってましたので、




不足資料や必要な追加資料があったのか?




それとも、、、もう審査結果が出たのか?




気になったので、




すぐにかけ直しましたが、





『営業時間終了しました。』と留守番状態。笑





今朝まで気になっており朝一でTEL。



不動産パパ『お世話になっております。不動産パパですが、先週お電話頂きましたので、、、何か資料足りませんでしたでしょうか?』




担当者『わざわざ申し訳ありません。いえ、本審査が終了しましたので、、、仮審査時と同じ条件で通りましたので、その御連絡です。』




不動産パパ『あーそうでしたか。ありがとうございます。』



ってな訳で、、後は金消契約をかわして、決済日を決めるのみ。


これでやっと3棟25部屋のオーナーになります。



新築を建てる際必要な諸費用



7000~8000万の木造新築物件を買う場合


決済時に必要な金額
仲介手数料:物件価格の3%+6万円→売主から買えばゼロ
売買契約書印紙代 3万円
銀行支払い手数料(保証料、印紙代等)、、、大体80万~150万ぐらい。銀行によって違う。
ちなみにオリックスだと80万ぐらい。
火災保険5年間で30万円ぐらい(融資実行の前までに加入が必要)
司法書士報酬10~15万ぐらい
登録免許税50万ぐらい
固都税の日割り計算分



取得後3~4か月後ぐらい
土地の取得税20万ぐらい



取得後1年ぐらい
建物の取得税30~40万ぐらい



毎年
20~30万の固定資産税がかかります。

8500万、築15年、最寄り駅まで5~6分の木造物件




土地100坪、駐車場付の整形地




ちなみに地方ではなく、もちろん神奈川県某所、



田舎ではなく若者に人気のある街で、整形地だと坪100万する場所です。



これだけでも、土地値なんですが、、、



詳しくは言えませんが、ある理由で売却を急いでいる物件です。。
(全然ブラックな理由ではないです。。)




ファミリー物件で家賃が現状より3万程高めの設定ですが、満室稼働中の物件です。。



現状で利回り6%ぐらいであまり良くない。。




しかし、、、交渉すれば7500万ぐらいになるだろうとのこと。。。




頭金で1000万入れたとしても、、




入居者が退去した場合、募集時に3万低下したと考え再計算すると、、、




あまりCF出なくて旨味が無いんですよね・・・・。




資産形成としては良いのですが、物件を運営する事がメインなので、





ざっくりと妄想しますが、、、



7500万を建物3500万、土地4000万と按分すると、、



3500万を7年で償却➡年間500万の損失計上➡税率43%で215万の節税



215万×7年=1505万のキャッシュが浮く??



おや??節税分を加味すると悪くないかも・・・。



7年後売却すると、、、8000万で売ったとして、、


利益4500万の税率20%で支払う譲渡税は900万



かなりザックリ計算しても何かやっていけそうな予感。。。



もう少しシミュレーションをしてみます。。


ワタクシ勝てる戦しかしたくないんです。。笑




本日横浜の赤れんが倉庫広場でやっている、ふるさと納税感謝祭に家族で行ってきました。。


DSC_0211


DSC_0220

人でごった返しています。。。


人混みも行列も大っ嫌いなワタクシ。。。



ちょっとだけの試食の整理券に群がる気も無く、適当に回って終了。。笑



何しに行ったんだか・・・。笑



どうせやるんなら、もっと大々的にばら撒きをして欲しいですね。。



チマチマ試食とかやめて欲しい・・・。。



カネかかっても良いから、数百円程度で食べれるような試食を用意したらウケると思うんだけどな・・・。




隣で東京湾感謝祭をやっており、むしろそっちの方が美味しいものを売っていました。。



帰りにコスモワールドで遊んで帰ってきました。。



こんなんなら来年は行かないなぁ。。

ノーベル賞選考委員メンバーが『ボブディランは無礼で傲慢だ』と非難していると・・・・。




ノーベル賞受賞は有難い事と決めつけている選考委員の方が、余程無礼で厚かましく傲慢だと思うが。。。




ワタクシ、権威とか大っ嫌いなので激しくボブディランの対応に同意します。。

以前、借地の物件を買うと言っていた知人の話の続きですが







結局融資降りなかったようです。。



銀行がストップかけてくれて良かったと思います。。笑



良かった良かったと思っていたら、、、




知人『今度は3500万の鉄骨、築20年ちょっとの物件買おうと動いています。。減価償却14年取れるみたいなので。。。』と。。。



心の声(いやいや、、、もう何て言うか・・・・それってあんま意味なくね??そもそも節税が目的じゃなかったの??)



不動産パパ『え??それってどこにあるんです?』



知人『埼玉の何とかって駅です。行ったこと無いので分からないですけど・・・。駅から7分なんで。。。』



(でた・・・・物件も見てないのに買う気だ・・・・。笑)



不動産パパ『それって、、、3500万を半分に按分したとしても年間100万しか減価償却取れないですよ。。それって、キャッシュで言ったら最高税率でも50万しか節税にならないんじゃ。。。むしろ、、、トータルで赤になるんじゃ・・・。』




知人『そういえば、、今度飲食店のオーナーになる話があって。。。僕はオーナーになるかも知れません。』



(おいおい。。いきなりなんだい??いよいよ本格的に怪しい話が舞い込んできたな。。ウケる。。笑)



不動産パパ『へ~~、そんな話あるんですか~~。いくら出すんですか?』



知人『1500万です。良く行く店の従業員なんですけど、独立したいみたいなんです。』



不動産パパ『飲食店は売上をチョロまかす可能性高いですからね。注意しないと。。僕は親戚で飲食店やってた人いるんですが、従業員に売上をごまかされていたって事を聞いた事ありますよ。。』



知人『・・・・・・・・・。その人は多分大丈夫だと思います・・・・。』



不動産パパ『いきなりドローンと消える可能性もありますし、先生にお願いするって事は、金融機関が相手にしなかった可能性が高いですから、何か担保になる物は取っておいた方が良いですよ。』



知人『・・・・・・・・。そうですね。。。』




何て言うか、、あれです。。あれ。。完全に。。。






極上の・・・・カモ・・・・


ペロリんちょされちゃうよ~~~。

ふるさと納税で貰ったカブトムシの繁殖に成功して、毎日外から幼虫を見ている不動産パパです。。

年末が近くなってきました。。

そろそろ本気で行かないと・・・・。

証明書が送付されるのには時間かかるので、、、、。

1発目  岩手県 北上市 10000円 トイレットペーパー
2発目  秋田県 大舘市 10000円 あきたこまち10kg
3発目  北海道 北竜町 20000円 ゆめぴりか20kg
4発目  岩手県 北上市 10000円 ティッシュペーパー50箱➡寄付から1週間以内に届いて便利だった!!
5発目  北海道 秩父別町10000円 ゆめぴりか10kg➡なかなか届かない。
6発目  福島県 田村市 10000円 カブトムシ幼虫育成セット➡飼育中
7発目  山形県 戸沢村 10000円 米食べ比べセット15kg➡寄付から1週間で届いた。
8発目  宮崎県 小林市  10000円 メロン3個
9発目  茨城県 筑西市  10000円 梨10kg
10発目 長野県 東御市  10000円 シャインマスカット➡激うま。糖度高いです!!
11発目 岩手県 北上市  10000円 トイレットペーパー
12発目 高知県  北川村   5000円 ゆずポンセット
13発目 北海道 寿都町  10000円 ウニ2セット
14発目 山形県 庄内町  10000円 新米10kg
15発目 鹿児島県 長島町 5000円 ジャガイモ10kg➡来年発送されるらしい
16発目 北海道 古平町  10000円 いくら漬けとかずのこセット➡正月に使える。発送やや遅めの対応。
17発目 北海道 沼田町   5000円 トマト瓶詰+ケチャップセット
18発目 岩手県 北上市   5000円 リンゴジュース3本
19発目 北海道 岩見沢市 10000円 ゆめぴりか新米10kg
20発目 静岡県 小山町   20000円 サーティーワンの8000円分の金券
21発目 静岡県 西伊豆町 30000円 活伊勢海老 1.5kg➡生きたまま7匹入っていました。
22発目 岩手県 久慈市   10000円 松茸150g
↑前回9月までの寄付

今月も行きますか~~。。てな感じで。。
23発目 新潟県 三条市  10000円 シャインマスカット➡若干糖度低め。
24発目 静岡県 藤岡市  24000円 ホットプレートセット➡奥さんが欲しいとの事で寄付
25発目 岩手県 西和賀町  5000円 プリンセット➡3週間ぐらいで届いた。美味しい。
26発目 北海道 根室市  30000円 剥き紅ズワイ蟹3kg(500gを6パック)➡刺身で食べれる
27発目 佐賀県 太良町   5000円 山崎ハムのギフトセット
28発目 高知県 大月町   5000円 備長炭8kg➡1週間程度で届いた


これで合計319000円。。

週末に横浜の赤れんが倉庫で開かれる、ふるさと納税感謝祭2016に行く予定です

火災保険の見積もりに類焼損害補償ってのがオプションで勝手に付けられていました。。笑



5年間で8000円ぐらいなので大した金額ではないですが・・・。。



ぶっちゃけ、、何じゃこれ??って感じですね。。



聞き慣れない補償ですね。。




調べてみると、、火事を起こして、近隣の住宅が燃えた場合、




近隣の住民が自分で入っている火災保険で損害をまかえない時に、、、




損害額の足りない分を保証しますって言う他人のためのオプションみたいです。。




ええ、、そもそも論として、



火事の場合、、、自分の建物で火事が起きて近隣の建物に飛び火したとしても、、



失火責任法で重過失がある場合を除いて賠償責任を負う事はありません。。



だから、、みんな個々に火災保険に入っているんです。。




重過失ってのは故意にって事ですね。。



従って、万一入居者が自分の物件に放火とかしたとしても、入居者の責任であって、




自分の建物が耐火構造である以上、責任を問われる事態になる事はないと思います。。







マイホームであれば、自分がそこに住んでいるので周囲の住民に申し訳ないと思うので、



そこに住み続ける以上は必要なオプションかも知れませんが、



大体、火事起こしたらそこにまた家立てて暮らそうと思いますか??笑



どんだけ太い神経してんだよ!!って感じです。






そもそもアパートなんで、、近隣の建物が焼けようと関係ないです。笑




建物火災は自己防衛が基本ですので、



ぶっちゃけ知ったこっちゃありません。






くだらないオプションだ。。



ってか、これ明らかに保険会社の養分だろ。。




ためしに、保険担当者に聞いてみる事にしました。。



不動産パパ『このオプションの適応になった事例ってあるんですか??』



保険担当者『・・・・いや~~私は経験ないですね。。。』



不動産パパ『そうですよね。笑。
そもそも失火法で賠償責任無いですもんね。。。どこかで適応になったと聞いた事もないですか??』



保険担当者『私の知る限りは無いですね・・・・。ただ、、もしもそうなった時に、気まずくなるので私は勧めています。』




不動産パパ『そんなん、十分な火災保険付けてない奴が悪いんだから、保証する必要ないと思うので、オプションカットで見積もりし直して下さい。』



保険担当者『分かりました。』




保険会社の言いなりにならずに見直して5年間で28万➡268000円となりました。



火災なんてほとんど起きずに、保険会社は莫大な利益を得ていますから、削れる無駄は省きましょう。。




うちは、、、


水辺じゃないから水災を外そう!!



って安易に水災は外しちゃダメですよ!!台風での浸水の補償等も含みますから。。

3週間前に修理した部位をフォローしに行きました。




DSC_0196


コンクリが白くなっていました。。


コンクリって白くなるんですね。。。知らなかった。。どこにも書いてないし。。



DSC_0183

こんな色だったのに。。。まさか白になるとは・・・・・。




雑草が生えないように固めた所はというと。。。。

DSC_0199






雑草は生えていませんでした。



そのまま3棟目の建設現場に直行



各戸のドアが設置されていました。。。


サイディング張りもまだですが、、12月に間に合うのかな??

私は日々の不動産の事や金に関する事をブログに書いています。


いわば、生きた証を残すような感覚。。


まぁただの日記です。



しかし、何やら、この頃はあからさまに教材販売、クレジットカード勧誘を目的としていると思われるブログが増えてますね。。



コンタクト取ろうと必死な感じが伝わってきます。



『たった一年で何億も家賃収入が!』って謳ったり、、、



ぶっちゃけ怪しすぎるし、そもそも本当に何億も家賃収入ある奴がチマチマ教材販売とかするんでしょうか??笑


甚だ疑問です。笑




金要求された時点で自分は養分になるんだわーって事に気づいた方が良いですよ。


そんな奴が自分のために何かしてくれるんでしょうか?


そんな怪しい奴にコンタクトするぐらいなら、勇気を出して既存の大家の会に入った方が良いと思います。

少なくともこれから始めようとする人を食い物にしないで欲しいと思う。

先月末に退去するはずだった人が、引っ越しが間に合わないとの事で、退去が1か月延期となりました。。




従って、今月も満室です。。




ってか、出ると表明した人には早く出ていって欲しい。。




引き留める気も無いですし、もうすでに募集かけてますから、



物件を問い合わせてくれる仲介業者さんにも迷惑な話です。。




そんなこんなな状態ですが、、、




本日、3棟目の火災保険の見積もりが届きました。。



これも車と同じで親戚の保険代理店経由で頼みました。。



地震保険と火災保険で5年間一括払い



色々と特約を付けて



28万円(1年あたり56000円)



当初30万円を想定していたので若干安く上がりました。




やはり耐火構造は保険料が安くてありがたい。


10月
①横浜物件 8部屋中8部屋 満室御礼
②川崎物件 8部屋中8部屋 満室御礼
③横浜物件 建築中

11月予定
①横浜物件 8部屋中7部屋 1部屋募集中
②川崎物件 8部屋中8部屋 満室御礼
③横浜物件 建築中

今乗っている車が言うこと聞かなくなってきており、、もう8万キロ乗っているので、、



そろそろ車を買い替えようと考えていました。。




ワタクシはSUVの形が好きなんです。。




したがって、、今回もSUVを買う予定でした、、、




ディーゼルのSUVが良いな~~と思っていましたが、、、、




んが!!!



しかーーーし、、思わぬ展開に・・・・





子供と奥さんは内装がもっと大きな車が良いと御所望・・・・SUVは狭いから嫌だと・・・・。。。。




奥さんが気に入ったのは、、、まさかのミニバン




そもそもミニバンって何??的なレベルのワタクシ・・・・笑




ちょっと調べてみると、、良い感じのミニバンは日産かトヨタしか無いっぽい。。。




10月1日の土曜日に暇だったので夕方からトヨタにアルファードを見に行き、、




アルファードの試乗車が今はないとの事で、翌日2日に用意してもらい試乗。。




車の中で子供たち大はしゃぎ・・・。




全部で500万ちょっとの車でしたが、




家の近くの親戚のクルマ屋さんに見積もり頼んだら、、




今のボロボロの車の下取りと値引きで440万ぐらいになりました。。



(アルファードの場合、、普通に乗っていれば5~6年乗って売っても査定は200万以上にはなると言う事なので、、6年で240万の毀損、、1年で40万、、ってことは、、毎月3万ちょっとの毀損って事か・・・。)



今から注文しても納車は1月との事だったので、支払いも1月で良いとの事でしたので、、、、




年末の3棟目の決済にも影響はしないと考え、、、





昨日3日に契約しました。。笑





アルファードとやらに出会ってから、、たった3日で結婚って感じです。。。



はい。。完全に衝動買いです。。。笑



どんな車なのかも正直あまり良く分かっていません。。笑



車には全く興味が無いので。。



今後の物件購入の際に融資に影響すると嫌なので、、もちろん現金一括買い。。




それにしても、、オートローンとか言うやつヤバいですね。。。金利4.9%だって~~~。。




営業マンは4.9%は安い方ですよ~~と抜かしてたが、、、、



だれが、そんなバカ高い金利払って買うんじゃい!!!



ワタクシ、、、何かあった時のために、、、


カードローンでも無担保で1000万を1.9%で借りれる枠持ってるんですが・・・・。

↑このページのトップヘ