30歳からの駆け出し不動産投資blog

30歳から不動産投資を始め34歳でアパート3棟25部屋のオーナーとなりました。 これから不動産を始めようとしている方の参考になればと思います。

2016年11月

以前、周りの賃料を把握しておらず埋まらない物件があるとお話しました。





あれから3か月が過ぎました、、5部屋の空室が3部屋の空室に減っていました。



ずっと観察しています。。ジロリンチョ。。笑




単純計算で一か月21万ぐらいの損失です。




3か月空室なので63万ぐらいの損失となっているハズです。




もし家賃を一部屋3000円下げて募集したとして、



年間で3000円×3部屋×12か月=約10万の損



いつまで空室なのかは分かりませんが、、、空室期間が長引けば長引くほど傷は大きくなります。。。



私なら周辺相場に合わせて家賃を下げますが、皆さんは如何でしょうか・・・。

本日今年最後のふるさと納税をしました。。



1発目  岩手県 北上市 10000円 トイレットペーパー
2発目  秋田県 大舘市 10000円 あきたこまち10kg
3発目  北海道 北竜町 20000円 ゆめぴりか20kg
4発目  岩手県 北上市 10000円 ティッシュペーパー50箱➡寄付から1週間以内に届いて便利だった!!
5発目  北海道 秩父別町10000円 ゆめぴりか10kg➡なかなか届かない。
6発目  福島県 田村市 10000円 カブトムシ幼虫育成セット➡飼育中
7発目  山形県 戸沢村 10000円 米食べ比べセット15kg➡寄付から1週間で届いた。
8発目  宮崎県 小林市  10000円 メロン3個
9発目  茨城県 筑西市  10000円 梨10kg
10発目 長野県 東御市  10000円 シャインマスカット➡激うま。糖度高いです!!
11発目 岩手県 北上市  10000円 トイレットペーパー
12発目 高知県  北川村   5000円 ゆずポンセット
13発目 北海道 寿都町  10000円 ウニ2セット
14発目 山形県 庄内町  10000円 新米10kg
15発目 鹿児島県 長島町 5000円 ジャガイモ10kg➡来年発送されるらしい
16発目 北海道 古平町  10000円 いくら漬けとかずのこセット➡正月に使える。発送やや遅めの対応。
17発目 北海道 沼田町   5000円 トマト瓶詰+ケチャップセット
18発目 岩手県 北上市   5000円 リンゴジュース3本
19発目 北海道 岩見沢市 10000円 ゆめぴりか新米10kg
20発目 静岡県 小山町   20000円 サーティーワンの8000円分の金券
21発目 静岡県 西伊豆町 30000円 活伊勢海老 1.5kg➡生きたまま7匹入っていました。
22発目 岩手県 久慈市   10000円 松茸150g
23発目 新潟県 三条市  10000円 シャインマスカット➡若干糖度低め。
24発目 静岡県 藤岡市  24000円 ホットプレートセット➡奥さんが欲しいとの事で寄付。着くまで1か月以上かかった。
25発目 岩手県 西和賀町  5000円 プリンセット➡3週間ぐらいで届いた。美味しい。
26発目 北海道 根室市  30000円 剥き紅ズワイ蟹3kg(500gを6パック)➡刺身で食べれる
27発目 佐賀県 太良町   5000円 山崎ハムのギフトセット➡すぐに来た
28発目 高知県 大月町   5000円 備長炭8kg➡1週間程度で届いた
29発目 北海道 妹背牛町 10000円 ななつぼし15kg
30発目 山形県 南陽市   10000円 冬のシャインマスカット➡シャインマスカット中毒になってます。。笑
31発目 静岡県 富士市   10000円 トイレットペーパー96個➡来るの遅い
32発目 北海道 枝幸町   10000円 ホタテ貝柱1kg
33発目 千葉県 市原市   10000円 洗濯洗剤(トップ スーパーナノックス)詰め合わせ
34発目 佐賀県 伊万里市 10000円 活き車エビ580g➡4匹ご臨終
35発目 高知県 奈半利町  7777円 とこぶし1kg
36発目 山形県 山形市   10000円 シャインマスカット2kg 2017年度先行予約
37発目 香川県 東香川市  5000円 みかん5kg


↑前回までの寄付。。


そろそろタイムリミットなのですが、、欲しいものが無いため


商品券で有名な勝浦市に寄付する事にしました。(転売のためにそろそろ中止しそうな雰囲気もあるので・・・。)



38発目 千葉県 勝浦市 200000円 商品券14万円分




これで合計601777



ドラッグストアとか、セブンイレブンとかでも使えるみたいなので、、


車が新しくなったら千葉まで爆買いに出かけようと思います。笑



2週間前に見に行ったとき、、、、



職人が2人だけでサイディング張りをしていました。。。




(不動産パパ:心の声)おいおい・・・こんなチマチマやってて大丈夫なの??間に合うのか??




あれから2週間経ち、、昨日見てきました。。




すると、、、ほとんど出来ているではないですか!!階段もちゃんと出来ています。。





担当者に聞くと職人が急遽辞めてしまって工事が進まないので、代わりに中国人部隊を投入したとの事でした。笑





引渡しまでもう一か月を切っています・・・。。。




内装工事の職人が行ったり来たりしていました。。



これから完了検査申請をしてから、表示登記申請をしなくては銀行は融資してくれません。。



さて間に合うのか??



帰りに社長にお歳暮を運んで、間に合うようお願いをして帰ってきました。

本日午前中のバイトを終えてから、、




銀行へ金消契約をしに行きました。。。




返済用口座も作らないといけなかったので、一時間ぐらいかかりました。。




やっぱ、毎回の事ですが契約書の住所を書くのがめんどいですね。。。




印鑑証明の住所と同じに書かないといけないので、、間違えないように慎重に書きますので。。




無事に契約完了したので、後は引渡しを待つのみです。。

蟻とキリギリスの話ご存知でしょうか??



ええ、最終的にコツコツ働いて来た蟻が最後は勝つという、




人としての生き様を教えるための物語です。。




しか~~し、、、



日本では、、働ける時にやりたい事やって



貯える事もせず、


おまけに年金も払わず
、、




定年を過ぎてから、



金が無い!!暮らせない!!




って言った人達が生活保護を受給し、年金生活者よりも多い金額を受給しています。。





コツコツ年金納めてきた人より、何も納めていない人の方が良い生活が出来るのです。。




まさに、、アリとキリギリスのキリギリスが勝つようなお話になってしまっています。。。




コツコツと年金を払って貯えてきた人達は一体何なんでしょうか??




ぶっちゃけ、、60歳までに全財産を使い果たせば、国が面倒見てくれるんです。。




年金生活でカツカツだから病院かかれないって人もいるのに・・・・、、




生活保護は医療費も全てタダなので、暇だと病院に来る。。。




何の経済活動もしていない人を手厚い医療によって長生きさせ、長生きによって更に保護費がかかる・・・・。




ほんと馬鹿らしい仕組みになっています。。




今年は一度も米、トイレットペーパー、ティッシュペーパーを買わないで済んでいる不動産パパです。。


今年も残りわずかです。。


1発目  岩手県 北上市 10000円 トイレットペーパー
2発目  秋田県 大舘市 10000円 あきたこまち10kg
3発目  北海道 北竜町 20000円 ゆめぴりか20kg
4発目  岩手県 北上市 10000円 ティッシュペーパー50箱➡寄付から1週間以内に届いて便利だった!!
5発目  北海道 秩父別町10000円 ゆめぴりか10kg➡なかなか届かない。
6発目  福島県 田村市 10000円 カブトムシ幼虫育成セット➡飼育中
7発目  山形県 戸沢村 10000円 米食べ比べセット15kg➡寄付から1週間で届いた。
8発目  宮崎県 小林市  10000円 メロン3個
9発目  茨城県 筑西市  10000円 梨10kg
10発目 長野県 東御市  10000円 シャインマスカット➡激うま。糖度高いです!!
11発目 岩手県 北上市  10000円 トイレットペーパー
12発目 高知県  北川村   5000円 ゆずポンセット
13発目 北海道 寿都町  10000円 ウニ2セット
14発目 山形県 庄内町  10000円 新米10kg
15発目 鹿児島県 長島町 5000円 ジャガイモ10kg➡来年発送されるらしい
16発目 北海道 古平町  10000円 いくら漬けとかずのこセット➡正月に使える。発送やや遅めの対応。
17発目 北海道 沼田町   5000円 トマト瓶詰+ケチャップセット
18発目 岩手県 北上市   5000円 リンゴジュース3本
19発目 北海道 岩見沢市 10000円 ゆめぴりか新米10kg
20発目 静岡県 小山町   20000円 サーティーワンの8000円分の金券
21発目 静岡県 西伊豆町 30000円 活伊勢海老 1.5kg➡生きたまま7匹入っていました。
22発目 岩手県 久慈市   10000円 松茸150g
23発目 新潟県 三条市  10000円 シャインマスカット➡若干糖度低め。
24発目 静岡県 藤岡市  24000円 ホットプレートセット➡奥さんが欲しいとの事で寄付。着くまで1か月以上かかった。
25発目 岩手県 西和賀町  5000円 プリンセット➡3週間ぐらいで届いた。美味しい。
26発目 北海道 根室市  30000円 剥き紅ズワイ蟹3kg(500gを6パック)➡刺身で食べれる
27発目 佐賀県 太良町   5000円 山崎ハムのギフトセット
28発目 高知県 大月町   5000円 備長炭8kg➡1週間程度で届いた
↑前回10月までの寄付

今月も寄付再開です。

29発目 北海道 妹背牛町 10000円 ななつぼし15kg
30発目 山形県 南陽市   10000円 冬のシャインマスカット➡シャインマスカット中毒になってます。。笑
31発目 静岡県 富士市   10000円 トイレットペーパー96個
32発目 北海道 枝幸町   10000円 ホタテ貝柱1kg
33発目 千葉県 市原市   10000円 洗濯洗剤(トップ スーパーナノックス)詰め合わせ
34発目 佐賀県 伊万里市 10000円 活き車エビ580g
35発目 高知県 奈半利町  7777円 とこぶし1kg
36発目 山形県 山形市   10000円 シャインマスカット2kg 2017年度先行予約
37発目 香川県 東香川市  5000円 みかん5kg
これで合計401777

寄付の証明書が本が出来そうなぐらい貯まって分厚くなってきました。。笑

今年も給与所得と不動産所得の計算をする時期がやってまいりました。。。



11月、12月の収支は予想して計算しています。。




すると、、、大体の税金の額がはじき出されます。。。




また、ふるさと納税の最終的な限度額も大体見えてきます。。




今年は12月に3棟目決済があるので最後にドーンと経費が増えることを加味しても、、、




やはり所得税だけでサラリーマンの平均年収以上の納税額になります・・。。


これに住民税も入れると・・・・・



今年は予定納税で50万程徴収されているので、いくらか還付される可能性高いですが、、、。

八千代銀行から連絡あり



金消契約時に必要なものがあるので持って来て欲しいとの事




①運転免許証


②印鑑証明を銀行用に2通、司法書士用に1通の合計3通


③返済のための口座を開設するので、銀行印。


④通帳に入れるお金。決済時に必要な残額。200万円程度。


⑤実印




今月末~来月上旬に金消契約する予定。。



火災保険会社にも決済日を知らせたので、その日程で保険契約書を作成するとの事でした。



決済日が決まると、物事が一気に進みます。。

3棟目の進捗状況が芳しくない状況ですが、




このままではいけないと思い、決済日を指定しました。




締め切り日を作らないとズルズルいきそうなので・・・・。本審査やり直しはマジ勘弁なので・・・・。




ほぼ私の独断で12月下旬の〇〇日にしました。笑




だって、、、そもそも12月決済するって約束だったんだから、、、




登記所が開いているのが12月28日までですから~~。。。




んで、私が平日に銀行に行って決済出来るって日は、、もう12月〇〇日しか無い訳なんですよ。。。




本日売主さんのボスにも確認して正式決定致しました。




これで、金消契約、火災保険の正式な契約が出来ます。。

今日は午後から3棟目の進捗具合を確認するため、車を走らせて横浜へ。。




この頃天気良かったので結構進んでいるんだろうな~~と思っていました。




現場に着くと、、、あれ???





3週間前とあまり変わっていない!!
(ワタクシ毎回現場の写真撮って保存しています。。笑)



大丈夫か・・・・??あと一か月ちょっとなのに、、、、



これからサイディング張り内装共用部のタイル張り、共用部の階段・・・


さすがに厳しいんじゃないかな。。。




ぶっちゃけ12月中に決済して貰わないと、



団信の診断書の有効期限が切れて本審査やり直し!!



っていう最悪の事態が生じる事になります。。




1月になると地震保険の値上げ、また、万一5年後に売却する場合は長期所有での所有期間にも影響してきます。。



決済日が12月と1月では雲泥の差なのです!!



何が何でも12月中に決済してもらわなければ・・・。。




って事を考えながら、、建築現場から数軒隣の1棟目の清掃をする事にしました。。



すると、、、あれ???



先月末に退去した部屋の前に長靴とかバケツとか清掃用品が積まれています。。



ハウスクリーニング業者が清掃しに来ていたようです。。



不動産パパ『すみません。失礼します~~誰かいませんか??』



・・・・しーん。。


電気は付いていましたが、反応がありません。。昼食にでも行ったのでしょうか。。



部屋の鍵は開いていましたので、、、



一応、、オーナーなので中に入ると、ヤニの臭いはしませんでした。。



壁紙は汚れておらず、フローリングもかなり綺麗な状態でした。。



ただ、、ゴミ的な物が多少あるのと、キッチン回りが汚れているので清掃が必要と思われます。。



一通り見回って部屋を後にしました。。




そして、、新しい入居者を迎えるために物件周囲を清掃して自分の車に戻りました。。。




3棟目の建築が明らかに遅いので、売主に確認するために担当者に連絡をします。。




不動産パパ『お世話になっております。不動産パパですが、、、今3棟目の前にいるのですが、、12月で間に合いますか??』



担当者『いや~~私も3日に一度現場に行って見ているんですけど、作業が遅いので早くやるように言っているんですが、、、中々やってくれてなくて。。。』



不動産パパ『一応、銀行の期限があるので、本審査やり直しは嫌なので・・・。』



担当者『・・・・そうですね。。もう社長に言うしかないので、言って何とかして貰います。。必ず12月には完成するようしますので。。あ!!そうそう。




不動産パパ『ん??なんです??まさか退去??



担当者『いえ、先月末に退去になった部屋ですが、もう申し込みを頂いていて、今保証会社の審査にかけていますので、通ったら来週にでも入居する事になると思います



不動産パパ『あ!!そうですか。ありがとうございます。。』




退去からわずか数日で入居者が決まるなんて。。。保証会社の審査が通ったらまた満室に返り咲きます。。



決まったら担当者にお礼を持って行こうと思います。。



空室期間を最小にする事で損失(遺失利益)が少なくて済みますから、




その分お礼を出してもプラスになる計算です。。



早く入居者を決めれば、お礼が貰えるってのが、私なりの合理的システムだと思っています。。





WINWINな関係大事だと思っています。



今日は休日なのに朝から難病指定医研修会に出て来てヘトヘトの不動産パパです。


さて、、稼働状況ですが、、



今月は横浜の物件で6万円の一番安い部屋が1部屋空いています。




空いていると一日当たり2000円ですから、、、5日で1万円損している気分です。。




実際損はしていないですが、そんな感覚になってしまうのは私だけでしょうか。。。笑




管理会社に確認しましたが、特に退去連絡は無いとの事でした。



今月
①横浜物件 8部屋中7部屋 1部屋空室
②川崎物件 8部屋中8部屋 満室御礼
③横浜物件 建築中。来月引き渡し予定。

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