30歳からの駆け出し不動産投資blog

30歳から不動産投資を始め34歳でアパート3棟25部屋のオーナーとなりました。 これから不動産を始めようとしている方の参考になればと思います。

2016年12月

パソコンもプリンターも新しくなりましたが、



肝心なネットに接続する方法を何にするか考えていました。



IP電話もネットがダメになるのと使えなくなるので、今回NTTに変更しました。





ですから、、後はネットだけに接続する手段のみ必要でした。。




J:COMUQワイマックスのどっちにしようか迷っていました。





一度J:COMに申し込みしましたが、、




話を聞くと何やらテレビとネットが近くにない場合は、




テレビからネットまで回線を伸ばさないといけないらしく、、




なんか面倒。。回線を足で引っかけても嫌なので、、、キャンセル。。笑




そこで、、UQワイマックスのWX03という最新機種にしました。



機器代無料で月4350円で使い放題



今なら2万円キャッシュバック



さらにスマホがauなら月々900円ぐらいスマホ代が安くなります。
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今までネット+光電話で月4400円だったので、若干割高になりますが、、




ポケットワイファイなので来てすぐにネット開通。。



年末とか関係なく配達されました。。



ネットの速度もかなり早く、こちらの方が使いやすい気がします。。



奥さんのタブレットもこの一台で接続できて、外出もOK!!便利です!!



ではでは良いお年を・・・。



本日は午前中に顧問税理士の先生にお会いして来ました。



顧客に対し非常に気さくで頼りになる先生です。



40分程度でしたが、非常に楽しい時間でした。



これからの戦略についてお話をし、協力して頂けるようお願いして来ました。




また、顧問料も流石に今のままでは安すぎるので、




来年から今の倍の金額で徴収して頂くようお願いしました。



きちっとした仕事をして頂けるので、安心です。。

3棟目の看板設置と防犯センサーライトの設置をしに行きました。。



物件に行くには普通に行く道と、ショートカット出来る道の2つがあります。。




ショートカットした方が駅まで2分ほど短縮できます。。




いつも通りショートカットをして物件に着いた所、、、



知らないおばさん『ちょっと!!あなた!!ここ通らないでちょうだい!!ここはうちの土地なんだから!!向こうの道を通って!!』



とすごい勢いで怒ってきます。。。



杭を確認すると確かにこのおばさんの言っている事は正しいようです。。。



不動産パパ『大変申し訳ございません。以後通らないように注意致します。すみませんでした。。』



知らないおばさん『アパートの人もみんな通って行くのよ!!夜中も通ってウルサイから門をつけようと思って!!』



不動産パパ『そうでしたか・・・。。申し訳ありません。


私、、そのアパートのオーナーの不動産パパと申します。


もし宜しければ、、毎月おいくらかお支払いして通行出来るようにはして頂けないでしょうか??



知らないおばさん『それはダメです。通らないで下さい!!


あれ??オーナーさんなの??何??アパートの大家さんなの??あなた??


〇△さんがオーナーだと思っていたわ。。』



不動産パパ『はい。。〇△さんは管理会社ですので、所有しているのはあくまで私です。』


連絡先の分かる名刺を要求されましたが、

絶対に面倒な事になるので、

医者なので持っていないと言って乗り切りました。笑



私が医者だと分かってから、態度はかなり柔軟になったのですが・・・いろいろ陳情を語られました。



知らないおばさん『アパートの入居者さんによく言って貰わないと困るのよ。

こんなに沢山周りにアパートがあっという間に出来て。。。

元々住んでいる人間よりアパートの入居者の方が多くなってしまっているので、

ゴミ集積所もこれからちゃんと機能するか心配しているんですよ。。

分別してくれるかも心配だし』



不動産パパの心の声(いや、アパートが何棟立とうがお前には関係ないだろ。。
自宅を建てるって事は、将来周りに建物が建つ可能性まで考えて買ってんだろ??
周りに建物が立たない土地が希望なら田舎に引っ越すとかしたらどうだい??
ゴミ出しの心配だってここに限った事じゃないし。
ただ単に環境の変化についていけてないだけだろう??)



不動産パパ『そうですよね。。ご心配ですよね。管理会社にも私の方から一応連絡しときますので。。』



ガチガチ新しい看板を取り付け、センサーライトもセットしてそそくさと帰って来ました。。



アパートの隣人は面倒でヤバい人かもです。。笑




年末の挨拶に来たMRさん。。




MR『先生に見ていただきたい物があるんですが・・・宜しいでしょうか?』




不動産パパ『ん?何?いいよ』



MR『これなんですが・・・先輩に良いと勧められて、業者に会うかの返事を明日までにしないといけないんですが。。。先輩が節税できる。税金が還付されるって言ってるんですが。。。』




出されたのは、、、区分マンションの物件概要書




不動産パパ『ん?そもそも一発目から区分はやめた方が良いと思うけどね・・・。どれどれ・・』



駅徒歩10分ぐらいの大阪の物件
価格     1950万
自己資金  10万円
銀行返済額  7万円
修繕積立  1200円
家賃      8万円ぐらい
月々収支  7000円ぐらい



はい。。。突っ込みどころ満載の案内書です。。笑



まず返済比率が90%近い数字・・・




そして何より修繕費・・・。。。



修繕費が1200円って。。。爆笑。。



完全に客をハメるための概要書です。。



月1200円で年間でも1万ちょい。。こんな金額で何の修繕が出来るんでしょうかね。。笑



不動産パパ『これ買ったら破産するよ。きっと・・・。ってか、、その先輩大丈夫?』



MR『え???どの辺がまずいんですか??』




不動産パパ『いや全部。。よく考えてみ・・。。


一か月空室があるとすると、7万ちょい持ち出しになる訳でしょ。。



その一か月分の7万を稼ぐには入居者が10か月住んでやっと7万出来るんでしょ??



2か月空室だったらどうよ??20か月住んで貰わないとペイ出来ないよ。。広告費もかかるし。。



家賃はずっと一緒だと思う?すぐに家賃下がるよこんな立地じゃ。。



不動産においては1円でも持ち出したら失敗なんだよ。



給与から少しでも持ち出したらそれは投資ではない。。



あくまでもお金を増やすことが目的なんだから。。』




MR『たしかに。。。そうですね・・・・。。



なんか怖くなってきました。話聞いていたら良い物件だと思ってしまっていたので。。』



不動産パパ『その先輩、ヤバそうだけど。何戸も買ってるの??


何戸も買っていたら今は良くても数年後に自己破産する可能性高いよ。。



その先輩を救う手段は一つしかない。。


今すぐに売却するしかないよ。


今なら経済状況が良いから損失少なくて済むと思うし。。』



ってな、久々に面白い話が出来ました。。


来年が楽しみだ。。

前回最後の寄付をしましたが、年間収支がほぼ確定しましたので、、、計算し直すと、、、

まだまだ10万以上寄付できる計算でした。。。


今から寄付しても受領証が届くのが遅いと困るので、余りしたくないです。。



しかし、、家族が風邪ひいてティッシュペーパーの消費が激しいので、、、、




1発目  岩手県 北上市 10000円 トイレットペーパー
2発目  秋田県 大舘市 10000円 あきたこまち10kg
3発目  北海道 北竜町 20000円 ゆめぴりか20kg
4発目  岩手県 北上市 10000円 ティッシュペーパー50箱➡寄付から1週間以内に届いて便利だった!!
5発目  北海道 秩父別町10000円 ゆめぴりか10kg➡なかなか届かない。
6発目  福島県 田村市 10000円 カブトムシ幼虫育成セット➡飼育中
7発目  山形県 戸沢村 10000円 米食べ比べセット15kg➡寄付から1週間で届いた。
8発目  宮崎県 小林市  10000円 メロン3個
9発目  茨城県 筑西市  10000円 梨10kg
10発目 長野県 東御市  10000円 シャインマスカット➡激うま。糖度高いです!!
11発目 岩手県 北上市  10000円 トイレットペーパー
12発目 高知県  北川村   5000円 ゆずポンセット
13発目 北海道 寿都町  10000円 ウニ2セット
14発目 山形県 庄内町  10000円 新米10kg
15発目 鹿児島県 長島町 5000円 ジャガイモ10kg➡来年発送されるらしい
16発目 北海道 古平町  10000円 いくら漬けとかずのこセット➡正月に使える。発送やや遅めの対応。
17発目 北海道 沼田町   5000円 トマト瓶詰+ケチャップセット
18発目 岩手県 北上市   5000円 リンゴジュース3本
19発目 北海道 岩見沢市 10000円 ゆめぴりか新米10kg
20発目 静岡県 小山町   20000円 サーティーワンの8000円分の金券
21発目 静岡県 西伊豆町 30000円 活伊勢海老 1.5kg➡生きたまま7匹入っていました。
22発目 岩手県 久慈市   10000円 松茸150g
23発目 新潟県 三条市  10000円 シャインマスカット➡若干糖度低め。
24発目 静岡県 藤岡市  24000円 ホットプレートセット➡奥さんが欲しいとの事で寄付。着くまで1か月以上かかった。
25発目 岩手県 西和賀町  5000円 プリンセット➡3週間ぐらいで届いた。美味しい。
26発目 北海道 根室市  30000円 剥き紅ズワイ蟹3kg(500gを6パック)➡刺身で食べれる
27発目 佐賀県 太良町   5000円 山崎ハムのギフトセット➡すぐに来た
28発目 高知県 大月町   5000円 備長炭8kg➡1週間程度で届いた
29発目 北海道 妹背牛町 10000円 ななつぼし15kg
30発目 山形県 南陽市   10000円 冬のシャインマスカット➡シャインマスカット中毒になってます。。笑
31発目 静岡県 富士市   10000円 トイレットペーパー96個➡来るの遅い
32発目 北海道 枝幸町   10000円 ホタテ貝柱1kg
33発目 千葉県 市原市   10000円 洗濯洗剤(トップ スーパーナノックス)詰め合わせ
34発目 佐賀県 伊万里市 10000円 活き車エビ580g➡4匹ご臨終
35発目 高知県 奈半利町  7777円 とこぶし1kg➡2か月以上来ない
36発目 山形県 山形市   10000円 シャインマスカット2kg 2017年度先行予約
37発目 香川県 東香川市  5000円 みかん5kg
38発目 千葉県 勝浦市  200000円 商品券14万円分


↑前回までの寄付。。


どうしてもティッシュペーパーが欲しい!!

39発目 福岡県 新宮町  10000円 ティッシュペーパー60個➡今月中に送られてくるらしいが、来なかった。配送遅い。



これで合計611777




いや~~本日やっと決済が完了しました。。




年末ですが、、今年一番の出来事です。。




かかった時間は40分程度でしたが。。。笑




担当者が手際が良いので助かります。。






これで晴れて3棟25部屋のオーナーになれました。。




退去連絡も無い事を確認しました。。




例年なら12月から一部屋、二部屋と退去連絡が入っていたのに。。



今回は年末なのに退去連絡無しです!!



入居者に対する特典が明らかに効いている気がします。。




って、、良い事ばかりでは無く、、実は一昨日から不運続きでした。。




日曜に家のパソコンがネットに接続できず、光電話も使えなくなったため、業者に連絡すると、、、




本日中に調べて技術部から連絡しますとのこと。。




しか~~し、、、いくら待っていても連絡がありません。。。




翌日ややお怒りで電話すると、、、待っている人が多いので順番にお繋ぎしていますの一点張り・・・。。



(なら、、本日中に連絡するとか言うなよ!!!



ようやく技術部の人から電話が来たので詳しくパソコンの状態を話すと、、




モデムが壊れている可能性が高いとの事・・・・。。新しいのを送るので壊れたのを送って欲しいと。。。




ええ、、メンドイですね。。その間ネットが使えない訳だし。。




パソコンも、プリンターもモデムも5年ぐらい使っているので、、




そろそろ買い替えの時だなぁと思っていましたので、、、




思い切ってネット契約を解約し、



昨日新しいパソコンとプリンターを購入しました。



お値段20万円以上なり~~~



光電話はネットが壊れると一緒に使えなくなる事が分かったので、NTTで固定回線の契約をする事にし、



ネットはワイマックス2のワイファイを契約しようと思います。。

勝浦市から14万円分の商品券到着ーー!!




DSC_0269



年明けに爆買いに行けます。。笑



行きつけの鮨屋からもお歳暮が届きました。。



流通していないレアな日本酒の一升瓶が届きました。。



有り難く戴く事とします。。

3棟目の裏側が周囲から死角になっており、泥棒さんがやってきそうな雰囲気があるため、、




防犯用にセンサーライトを3つ(地面配置2個、天井配置1個)購入。。




隣接しているマンションのベランダからは見えるので、




センサーライトが光る事によって犯罪抑止効果があると考えます。


DSC_0265




まず擁壁の前のアパート裏の中央地面に左右を防御する形で2つ配置します。。(緑色)




泥棒はライトが光ったら慌てて消しにかかると思うので、




さらに2つのセンサーライトを防御する形で、




上から見下ろすようにセンサーライトを設置します。(青色)



消そうと近づこうもんなら、さらにライトが点灯する仕組みです。。笑



上に配置したライトは手が届かないので消せません。



擁壁の上はマンションから丸見えなので、そこから攻めてくることは無いでしょう。



決済が終わったら看板と一緒に設置しに行きます。

おかげさまで今月は2棟とも満室です。。




年末ですが、、退去連絡もなく経過しています。




今年度稼働率96.4%




今年は年間を通して安定していたと思います。。


来年はどうかな・・・。

1棟目のすぐ近くに3棟目があるため、郵便物の誤配等が危惧されますので、、、



アパートの銘板看板を作成しました。



近くに他にも新築アパートが乱立して来ているので、




郵便屋さんが迷って入居者に迷惑が掛かってもよくないので、、




『看板プロ』で発注。。



値引きしてくれて2枚で13000円程度でした。。




注文から2~3週間程度で届きました。。




かなり良い感じの看板でこの値段は安すぎです。。コスパ良いです。。



さっそく、、昨日1棟目に付けてきました。。




3棟目はまだ所有権移転していないので、所有権移転してから付けようと思います。。




んで、3棟目の現場ですが、、、以前の古い看板が立っているので外そうとしましたが、、




ガチガチにさび付いていて硬い針金だったので、、ペンチもアマゾンで購入。。




なんだか、、日曜大工のようになって来ました。。



でも、それが楽しい。

引き渡しの日が近づいていますが、、、



何とか完了検査済証が発行されたとの事です。。



これで表示登記へと進みます。。



お陰様で間に合う算段となりました。。



従って、、予定通りの日程で引渡しになります。。



引渡し後の年末に税理士の先生と面会アポをすでに取っているので、



間に合わなければ最悪、税理士との面会もずらさないといけなくなる所でした。



週末に物件を見てきます。

今月借り入れなので、、、



ローン金利チェック






先月まで5年固定で2.5%でしたが、、、




ん・・・・????



今月は2.55%・・・


上がってるぅーーーー!!


10年固定も2.5%➡2.6%に・・・



トランプ効果でしょう・・・。。


従って、、、優遇金利で団信付き1.95%となってしまいました。。





くそー。。なんか損した気分だ。。

本日プロパンガス会社からお歳暮が届きました。。



ハムのセット。。



ありがたく頂くこととします。。



こう言ったちょっとした事も不動産の楽しみの一つですね。。


3棟目の物件周囲にできる新築物件の情報が入ってきました。。





ライバル物件は、、、




私の物件より全ての部屋が5~6000円ほど高い設定になっていました。




ってか、私の物件が安すぎな訳ですが・・・。




立地的に破格の家賃です。。室内のスペックはやや劣りますが。。。




そもそも。。


アパート希望の入居者が何を重視するか・・・。



①家賃(安いのが良い)


②立地(駅に近いのが良い)


③防犯設備等の室内のスペック



だと思います。。



首都圏で賃貸マンションを選ぶ人は、、そこそこ家賃出せる人なので



①立地




②防犯設備等の室内のスペック




③家賃



だと思います。。




従って、、スペックを重視して高い家賃を取るのであれば、マンションじゃないとダメだと思います。。




アパート借りる人はスペックよりも、、、その日の暮らしの方が大事なんです。。




失礼な話、、スペックをこだわってるような余裕のある人ではないと思います。。




アパート入居者には


風呂よりもシャワー
を好む人もいます。。




何故だか分かりますか???



風呂はプロパンガスだと、、すごくガス代がかかるからです。



結局、、金(カネ)なんですよ。

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