30歳からの駆け出し不動産投資blog

30歳から不動産投資を始め34歳でアパート3棟25部屋のオーナーとなりました。 これから不動産を始めようとしている方の参考になればと思います。

2017年07月

もはや、、外商はあきらめ、、、



正規店での通常の購入を考え横浜へ




SOGO、高島屋に正規店があるので



まずはSOGO



完全にラフな格好でいるワタクシ。。。笑



先客はビシッと着こなした家族。。。



なにやら娘に初めてロレックスを買ってあげるらしく、、



高々50~60万の時計買うのに、家族でアーダコーダ言って盛り上がっている。。



買う買う言っている家族を前に、、、



買えなそうな客と思ったのか、、ワタクシには店員誰も話しかけて来ず。。。笑。。



とりあえず、、スポーツタイプのあるケースをじっと確認してみますが、、、



やはりお目当ての時計はありません。。



続いて、、高島屋へ。。



SOGOよりやや狭い感じの店舗です。。



高島屋にもありません。。



しかし、、どの店舗にも置いてあるスポーツタイプが分かりました。。



エクスプローラーⅡ、
ヨットマスターⅡ、
ヨットマスターグレー37mmの小さいやつ、



この3つはどの店舗でもすぐに買えます。。大丸にもありました。。



ヨットマスターブルーが買えたのは奇跡だったのかも知れないと感じる今日この頃。。。


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マイホームは負債。。。



買ったらイケナイって言うのが染みついている不動産パパです。。笑



訳あって、、、そろそろ今のマンションから引っ越そうかと考えていた所、、、



気になる所にマンション建築の予定があるとのことで、、、



説明会を開始するとの事で、、すぐにTELし見学へ。。。



不動産パパ『すみません。ちょっとお話を伺いたくて。。』



担当者『はい。。かしこまりました。。少々お待ちください』



アンケートを渡され記載。。



担当者『お待たせしました。。これから、間取り、見晴らし、内部のご説明をさせて頂きますね。。』



不動産パパ『んと、、、その前に、、、最上階のフロア全て買う事できます??2部屋とかでも良いんですけど。。



担当者『はぁ・・・。。出来ますが・・・。。』



不動産パパ『全部ぶち抜いて一つの部屋にして欲しいんですけど。。



担当者『あ!!それは恐らく出来ないです。。。』



不動産パパ『おそらく??出来るかも知れないの??』



担当者『出来ないと思います。。この間取りで建築確認下りているんで・・・・。。』



不動産パパ『じゃあ、、全部買ったら、、、どうするんです??ドアも全部付いているんですか??笑』



担当者『そうです。。。。』



不動産パパ『もしかして、トイレとか、キッチンとかも外す事出来ないんですか??



担当者『そうです。。付いてきちゃいます。。』



不動産パパ『そんなにいらねーよ。。笑



担当者『では、、、一部屋だけでも・・・・広めなんですが・・・』



不動産パパ『いや、、今と変わらないから。笑。


これじゃ買う意味ないんで、、、100m2以上なければ買いませんよ。。』



担当者『そうですか。。。』




不動産パパ『すみませんが、出来ない以上、、これ以上話しても無駄なので帰ります。。』



やはり、、マイホームとは縁が無いようです。。


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三棟目の不動産取得税の申告書が届きました。。



地積、延べ床面積等、2棟目を購入した際には自分で記入しないといけなかったのですが、、



今回は役所で記入してくれています。。



簡単なところを埋めるだけの状態で送ってくれるなんて有難いです。。



ただ、、、



返信用封筒が同封されていない。。




これから何十万も収めるんだから、、そんぐらい出して欲しいものです。。笑



一点気になる質問があり、、



新築で買った時、、、すでに入居者がいたかどうか???
はい。いいえ。(丸付けて下さい)




恐らく、、、この質問がメインなんじゃないかと・・・邪推しちゃいます。



もし購入時に入居者がいたとすると、、、建てた業者がみなし取得していたと推測され、、、



建てた業者も不動産取得税を納めないといけなくなってしまうのでは無いでしょうか。。


そのために、、入居者との賃貸契約書も送れって書いてあるのだと思います。。


まあ、、売買時には入居者ゼロなので心配ないですけど。。。


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安倍のお友達内閣は崩壊しそうですね。。


また、、つぎの選挙では自民党惨敗するだろうな。。



リクルート事件のような、、加計事件として後世に残るでしょう。。



獣医学部の建設費も水増しで甘い蜜を吸っている奴が裏に沢山いるんじゃないでしょうかね。。




国が何かやりましょう!!って時には必ず裏でカネ儲けている奴がいて、、政治家が動くんですよ。。




んで、、、退去の裁判ですが、、、



①裁判所からの通知でビビッて退去する。



②裁判所の通知を無視して強制執行まで行く。。



個人的には強制執行まで行って欲しいかも、、、笑



時間がかかれば、、その分家賃保証貰えますから。。笑




滞納は保証会社としては自己破産されない限り、、追い込めば良いんですよ。。




諸費用等含めて、、遅延損害金とか上乗せして回収する訳ですから。。



滞納した瞬間から保証会社はサラ金化します。。笑




明らかに滞納する人間が悪いのは明白ですから。。




よく、、滞納しても大丈夫!!な~んて楽観的な事を言っている人がいますが、、



それは、、、保証会社を使っていない場合の貸家の場合です。。



保証会社に入っていないと、、オーナー出費での追い出し作業になるので、、



どうしても出費をしたくないオーナーは話し合いで解決して少しでも家賃を回収しようとし、



時間だけが経って、、後手後手になってしまいます。。



そうなると入居者に対する対応も甘々になるのは必至です。。



保証会社は慣れているので、感情無く淡々と事務作業をするだけだと思います。。笑



滞納は自己破産する事が既定路線であれば、、



メリットがあると思いますが、、



まともな人は滞納して良い事はありません。。



ぶっちゃけ、、逃げきれませんよ。。会社にも伝わって職も無くなる可能性ありますし。。



滞納=自己破産OR本来の滞納額以上の賠償を払い続ける



のどちらかになるのでは無いでしょうか。。



そういった事が嫌であれば、、身の丈にあった物件に自ら引っ越すしか無いでしょう。。

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ほぼ毎日、、ネットで賃貸募集の募集状況を確認している不動産パパです。。




今月末退去の自分の物件の募集広告を見ていたら、、、、




エアコンが写っていますが、、、あれ??良く見るとホコリだらけ・・・




吹き出し口から黒い液体が噴出した痕まで・・・・・笑



なんだなんだ??




風呂場は、、、、黒カビ?コーキングが取れている??



何だか分から無いですが、、早い話、、ガチで汚い訳ですよ。。。笑




何をアピールしたいんだよ!!!笑




って感じなので、、、すぐに管理担当者に電話しました。。




ハウスクリーニングしたのかどうかが一番大事なので、、、




確認しました所、まだ発注はしているがクリーニングはしていないとの事。。




客付け会社がクリーニング前の部屋に入って写真を撮っていったのだろうとの事でした。。



この客付け会社、、、客付ける気がある会社なんでしょうか。。。



汚ね~所ばっか撮っていくんじゃねーよ!!!笑


コーキング剤をアマゾンで買って、、自分でコーキングしに行こうとまで考えちゃったじゃねーか。。

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今月で2部屋空室の川崎で、、、異常事態発生。。。



滞納



一番高い部屋で、新築当時から入居している人なんですが、、、




数か月滞納しており、今まで保証会社が弁済していたとの事ですが、、、(オーナー知らず・・笑)




本人にも、連帯保証人にも連絡が取れないとの事で、、、



この度、、、保証会社が入居者に対し裁判を起こすと言う事です。。




部屋にはまだ荷物もあり、




保証会社が帰って来たら分かるようにドアにテープを張っても剥がして中に入っているようなんです。。




これって、、、

家賃滞納の特集テレビで見たやつだ!!!笑

何かワクワク・・・。




ワタクシ全くそんな事になっているとは知らず、、、




危うくアニバーサリー特典を郵送する所でした。。笑




家賃払っていないのに、、『入居継続ありがとうございます!!』って郵送していたらと思うと笑えます。。




裁判所からワタシにも通知が来るようです。。特にワタシがやることは無いようなのでお任せします。。



ってか、このまま保証会社が肩代わりし続けてくれれば一番有り難いと思うのは私だけでしょうか。。笑



だって、、裁判が終わったら空室が一部屋増えるだけだもん。。。空室3部屋は嫌だ~~~~!!!

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いつも通りライバル調査をしている不動産パパです。。




東横線沿いの物件で相場より2万安く、しかも、、、新築。。。


おまけに、、、バス、トイレ別、、、





どうなってんの・・・??笑



どう考えても地主系じゃないと採算取れない設定なので、、、地主なのでしょうか。。。。



こんなん速攻埋まるでしょ。。。私の物件より駅から若干遠いですが、、この金額なら全然ありな立地ですよ。。



既存のオーナーに殴り込みって感じですね。。笑



一棟の収益を計算すると月30万ぐらいの計算です。。



上物を4000万で建てて2%25年で借りれば毎月17万の返済で13万手残りって感じでしょうか。。



絶対に地主じゃないとこの収支は成り立ちません。。。土地代が入ったら赤字ですね。。



ってか、、もうちょっと家賃上げても絶対に入ると思うんですけどね。。。



業者に食われてるんでしょうかね・・・。。



ほんと賃貸戦国時代。。。相場が荒れている。。。


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代々木ゼミナールの数学の神様、、、荻野先生の御言葉。。


「運命とは受け入れるべきものではなく自ら選び創り出すものである。」
これが私の教えたいことです。
人が大きな夢に向かって努力する姿は時として、とてもこっけいでムダに見えます。その人の能力がそのレベルに達していなかったらなおさらです。でもそのみっともない努力こそが唯一不可能を可能にする手段なのです。たとえ今日の努力が実を結ばなくとも、また明日立ち向かう決心をしてください。同じ場所をたたき続ける雨つぶのように生きてください。
人は努力した分だけ幸せになり、勤勉な日々によってのみ成功に導かれるのです。
(代ゼミサテライトより引用)

↑医局で読んでて涙目になっちゃう・・・笑


荻野先生の、、、

f、g、gダッシュ~~~、いつもやるのはfの積分!!

って言うのを思い出しました。。笑


もう16年も前の事ですが、、忘れないもんですね。。



当時、、、この先生の言葉一つ一つに奮い立たされていたのを思い出します。。


荻野先生を信じて、、何回も何回も同じ問題を解く日々・・・・。。



『高学歴は高級スーツのようなものだ。。無いよりあった方が良い。
着ているだけで、周りからの接し方も変わる。』

独特な考え方ですけど、、間違っていないし、受験生からすると何か心に響くんですよ。。

ですから、、予備校には荻野信者が多くいましたね・・。。

こう言う先生に自分の子供も教育して欲しいなぁ。


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病院で医者をやっていると、、当直医が遅れて来る事が多々あります。。




病院には必ず一人医者がいないといけないという決まりがあるので、、、




当直医が来ないと帰れません。。って事になるんです。。




遅れるなら遅れると普通は連絡を入れるものだと思うのですが、、、しかし、、




医者に限っては連絡無しで遅れる馬鹿がいます。。




ほんとにこの世界は多いです。。こう言う馬鹿が。。




医者だから遅れて良いとでも思っているんでしょうかね・・・。。




待たされるこっちとしては、、、たまったもんじゃ御座いやせん。。




きっと、、こっちの都合や予定は考えていないんでしょう。。



こう遅れて来る奴は大抵ニヤニヤしながら『遅れてすみません』



と言いますが、、、何も反省なんかしてませんよ。。だって、、悪い事をしたと思ってないんですから。。



今まで遅れても誰からも本気で怒られた事が無いんでしょうね。。。



ええ、、ワタクシは面と向かって激怒してますけどね。。笑


てめ~!!金貰ってバイト来てんのにナメてんのか??

ってね。。笑



ワタクシ時間泥棒は許しません。。


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本日銀行に


固定金利継続手数料固定金利継続書類を送付しました。。



更に3年間継続です。。



ほんと時間が経つのは早いものです・・・。。



自分の所有物件が子供と同じように年を取っていきます・・・。


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小田急のロレックスショップへ電話し確認しました。。。



今月1日からスポーツタイプデイトジャスト41は対象外になっています。。



とのこと。。



バタンバタンと百貨店のロレックスが音を立てて扉を閉ざしています。。



スポーツタイプで無ければ外商割引は継続なので、



ドレスウォッチタイプが欲しければまだまだ利用価値はあります。。



しかし、、、



ドレスタイプは何かオヤジくさいのと胡散臭い感じがするからなぁ。。

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銀行から連絡あり。。。



不動産パパ『どうもどうも~~ダメですよね。。』




銀行『いえいえ、、ダメでした~~っていうようなお話では無いです。。ただ・・・・』



不動産パパ『ん??なんです??』



銀行『全ての融資に対して、、、金利を1.875%にさせて頂きますので、、、、

これまで通りお付き合いをさせて頂ければと思うのですが・・・・、、、

下げさせて頂いてから、やっぱり借り換えします。。みたいな事はやらないで頂きたいのですが・・・・。』



不動産パパ『あ~~そうですか、、ありがとうございます』



って、、電話を切りましたが、、、



カリカリ計算してみると、、毎月8000円ぐらい返済金額が下がる程度。。。



年間10万にもなりません。。笑

金利を下げさせて、銀行からの心象が悪くなるよりは、、



そのままの金利で付き合っていた方が良いと判断。。



すぐに折り返し電話し今まで通りの金利で、借り換えするつもりもないと返答しました。。

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融資して頂いている銀行へTEL



不動産パパ『あの~~、、お世話になっております~~。。


不動産パパですが、御相談なんですが・・・・、、、』





銀行担当『はい。。何でしょう。。どうか致しましたか??』





不動産パパ『いえ、、、金利の事なんですけど・・・笑。。下げれたりしませんか??笑





銀行担当『ん??何か他の銀行さんから営業とか受けられたのですか??』




不動産パパ『いえいえ、、、数年前に借入した金利が今の実勢金利と比べると若干ですが、高く感じているので、、、

他行からの提案はありますが、、話としては煮詰まっていないので、、ただの確認です。。。

出来なければ出来ないって言って頂いて結構ですので。。』



銀行担当『左様ですか・・・。。う~ん、、私の一存では返答できないので、後日改めて御返事致します。。』



不動産パパ『宜しくお願いします。無理しなくて良いので。。』



取り合えず、返事を待ちます。。

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管理担当者から御中元を頂いたので、本日その御礼の電話をしました。。




不動産パパ『どうも~~不動産パパですが、、、御中元届きました。。お気遣いどうもありがとうございます。。』




担当者『いえいえ、、こちらも頂いてありがとうございました。。』




不動産パパ『で、、、あれからどうです??




担当者『それがですね・・・・。。。川崎で一部屋出ます。。




不動産パパ『え??決まったんじゃなく??笑  さらに退去!?




担当者『ええ、、そうなんです。。横浜一棟目の方も一部屋・・・・出ちゃいます。。




不動産パパ『ええ~~~~!!!参ったなぁ。。川崎はAD2か月で、フリーレント1か月付けて早めに募集かけてください。。横浜はAD1か月のままでフリーレント無しでお願いします。』




担当者『分かりました。。早めに募集かけます。。』




川崎の一部屋がまだ埋まらないうちに、、、、




更なる退去連絡あり。。




来月、、川崎で2部屋空室、横浜1棟目の満室も崩れて1部屋空室になります。。。


(川崎 2部屋空室/8部屋中、横浜一棟目 1部屋空室/8部屋中)


早く埋めないと傷口が酷くなる可能性がありますので、、、川崎は経費をかなりかけて募集します。。

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買ったロレックスを眺めていたら、、、あれ??


何か文字盤の中に何か付いてる!!!


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シリアルナンバーの8の上に1mm程のゴミのようなものが付いています。。


振っても取れません。。気づいちゃうと、、、何か気になります。。



ロレックス店にTELし自宅まで取りに来てもらい、ルーペで確認して貰いましたが、、



やはり異物であろうとのこと。。。。調査修理するために預かりますとのこと。。。笑



こんな事ってあるんですね・・・・



アルファードといい、、、、何かこういう不良品を引き当てる確率高い不動産パパです...。。





銀行から固定金利終了のお知らせが届きました。。



手数料を払って継続するか、、変動金利にするかどうしますか??とのこと。。



もちろん固定金利継続ですが、、、そろそろ、、金利交渉してみる良い時期なのではないかと思っております。。



あくまでもワタクシをオーナーにしてくれた銀行なので、



借り換え等をちらつかせる事なく、可能かどうかだけでも聞くだけ聞いてみようと思います。。

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外商カードでロレックスが買えるタイムリミットが迫っています。。



今月1本は買わないと損な気分です。。



前日にロレックス店にTEL



不動産パパ『すいません、明日伺おうと思っているんですが、、スポーツタイプは今何が置いてありますか?』



ロレックス店『今は、、、エクスプローラⅡが白と黒両方あります。。

あとは、、ヨットマスターの40mmブルーとダークの37mmタイプですね。。

あとはデイトナはコンビならあります。。』



不動産パパ『GMTとか、サブマリーナは無いですか?金色が入っていないステンレスが良いんですけど。』



ロレックス店『申し訳ございません。。共に、コンビなら御座いますが、ステンレスタイプは御座いません。

今月に入ってスポーツタイプは一本も入荷が無いような状態ですので・・・。。』



さて、、どうしたものか本命が無いけれど、、、とりあえず行きますか。。。




当日、、、電車でガタンゴトン・・・・東京大丸ロレックス店まで




不動産パパ『すみません。。今日なんか入ってませんよね??新作とか無いですよね?』




ロレックス店員『申し訳ございません。新作は御座いません。。このショーケースに入っている時計のみで御座います。。』




不動産パパ『そうですか。。。じゃあ、、取り合えずこのヨットマスターのブルーを付けてもいいですか??』




ロレックス店員『はい。。かしこまりました。。(手袋をはめて時計を取り出す)』



不動産パパ『私、、手首が細くて時計が手首で回るの嫌なんですけど、、大丈夫ですか??これ調整してもらえます??』



ロレックス店員『え~~と、、(手首と時計を合わせながら)何個か外せば何とかなると思いますよ。。』




不動産パパ『これって、、あと何個在庫あるんですか??』




ロレックス店員『この一個のみで御座います。




不動産パパ『そうですか。。じゃあこれ下さい。。笑




ロレックス店員『かしこまりました。ありがとうございます。。ではこちらへ。。』



ええ、、ワタクシ迷う時間数秒ですの。。。笑



職業柄、、、判断力は良い方なんです。。



じゃ~~ん!!

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ビリビリっとな。。。


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個人的にはカッコ良いと思うんですが。。どうでしょう。。
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見た目、、ロレックスっていうような感じが無くて気に入りました。。
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↑外したブレスレット。。なんか、、一コマ12000円なので無くさないようにって言われました。。
この3コマで36000円みたいです・・。笑


肝心な御値段は・・・・↓
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ほぼ120万の時計ですので、、12万円びき~~~。


ほんと、、外商カード凄いです。。正規品なのに並行輸入品と値段が変わらなくなります。。


しかも今回の購入によって、、来年の外商カードの年会費は無料となり、、来年も10%引きの権利獲得です。。

恐らくですが、今後ですが、、百貨店外商組が安く買えないとなると、、、

並行輸入店は値下げの程度を正規店に幅寄せしてくるのでは無いかと思います。。

また、、消費税が上がればロレックス自体も便乗値上げに踏み切るのではないかと考え、今回購入するに至りました。。

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広告費2か月出しにして3日ぐらい経ってからネットを見てみると。。。



私の物件の募集がわんさか出ているではないですか。。




やっぱ広告費を多く出すとやる気が違いますね。。



やはり、、、じーっと待ってるより、、何か動かないとダメですね。。



何事もワタクシ待つの嫌いなんで・・・・笑、これからも攻めの姿勢で挑みます。。

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今年も路線価が発表されました



所有物件の路線価も上昇




固定資産税の事は考えなければ何か嬉しい。。笑




1m3あたり5000円の上昇(100m2で50万程度)と微々たるものですが、、




毎年これぐらいずつ上昇しているので、、結構な資産価値向上になります。。


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なんと!!


出走するだけで手当てが出る
んです。。




地方競馬と中央競馬で金額は違いますが、、5着以内に入っていなくても手当てが出ます。。





他にも色々な手当てがあるので、、、毎月の運用コストも軽減できます。。




あの一勝も出来ずに引退したハル〇〇ラって馬も賞金は無いにしても、、、




手当だけで4000万以上という話もあります。。



年収多くて税金が大変って人は馬主は良いと思いますよ。。



しかし、、競走馬を5頭以上買える余裕資金が無いと手が出せないのも事実。。



安い馬を買うにしても5頭買うにはかなりキャッシュで必要でしょう。



ローンは組めませんし、馬が怪我したら終わりですからね・・・・。。



火災保険みたいに馬に掛ける保険があるみたいですけど・・・。。



ワタクシは競走馬なんて5頭も買える収入はまだまだですが、、、



ざっとですが年収がコンスタントに1億以上ある人は考えても良いスキームだと思います。。



金持ちが更に金持ちになれるスキームですよ。



馬主=節税目的っていうのは、、、ネットで調べてもあまり出ていないので、、、あまり知られたくない事なのかしら。。。まあ馬主人口は少ないから、、閉鎖的なんだろうな。。

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馬主は事業所得になる。。



それには、、、、色々あるのですが、、、




簡単に言うと、、競走馬を5頭以上所有が条件





競走馬5頭以上所有で事業所得と認められるとのことなんです。。




不動産と一緒ですね。。5棟10室基準みたいな。。



従って、、一口馬主は事業としては認められず、、税制上の優遇はありませんのでメリットはないです。。



ただの趣味=散財になります。。



給与所得との損益通算可能な所得は、、、富士山上でしたね。。



富:不動産所得
士:事業所得
山:山林所得
上:譲渡所得


損益通算可能になる=節税スキームとして大金持ちは使っていると思われます。。



なんと、、馬は4年で償却できるみたいです。。




なにが、、、馬主は儲からないだよ!!って感じですが、、



本とか、ネットとか、馬主談で、、、


馬主の多くが赤字ですよ。。ただ馬が好きなので・・・。

なーんて説明を聞いて、、普通の人は『へ~馬主は儲からないんだぁ』って鵜呑みにし過ぎなんですよ。。




正確に言うと、、、



計画的に赤字にしているんですよ。。(本当は馬よりカネが好きなんですよ・・・笑)

それ目的でやっているんですから・・・。。(もちろん馬が本当に好きなのかも知れませんが。。。ワタクシは絶対信じませんがね・・・。。)




黒字の人は節税目的でやったにも関わらずに、運よく??優勝しちゃった系の人です。。



これはですね、、、



赤字で税金減らして、、当選確率の高いジャンボ宝くじを買っているようなもんなんですよ。




競争で勝てば莫大な収入源だし、、、勝てなくても償却で節税なんですよ。。



ぶっちゃけ、、どっちに転がっても良い訳ですよ・・・。

節税であわよくば大金がって言うレベルの話です。



しかも、、、競走馬は勝たなくても収入があるんですよ。。

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