8500万、築15年、最寄り駅まで5~6分の木造物件




土地100坪、駐車場付の整形地




ちなみに地方ではなく、もちろん神奈川県某所、



田舎ではなく若者に人気のある街で、整形地だと坪100万する場所です。



これだけでも、土地値なんですが、、、



詳しくは言えませんが、ある理由で売却を急いでいる物件です。。
(全然ブラックな理由ではないです。。)




ファミリー物件で家賃が現状より3万程高めの設定ですが、満室稼働中の物件です。。



現状で利回り6%ぐらいであまり良くない。。




しかし、、、交渉すれば7500万ぐらいになるだろうとのこと。。。




頭金で1000万入れたとしても、、




入居者が退去した場合、募集時に3万低下したと考え再計算すると、、、




あまりCF出なくて旨味が無いんですよね・・・・。




資産形成としては良いのですが、物件を運営する事がメインなので、





ざっくりと妄想しますが、、、



7500万を建物3500万、土地4000万と按分すると、、



3500万を7年で償却➡年間500万の損失計上➡税率43%で215万の節税



215万×7年=1505万のキャッシュが浮く??



おや??節税分を加味すると悪くないかも・・・。



7年後売却すると、、、8000万で売ったとして、、


利益4500万の税率20%で支払う譲渡税は900万



かなりザックリ計算しても何かやっていけそうな予感。。。



もう少しシミュレーションをしてみます。。


ワタクシ勝てる戦しかしたくないんです。。笑