30歳からの駆け出し不動産投資blog

30歳から不動産投資を始め34歳でアパート3棟25部屋のオーナーとなりました。 これから不動産を始めようとしている方の参考になればと思います。

カテゴリ: 4棟目の奇跡

ある日の休日、、、ワタクシ風邪を引いてネットで不動産を見ておりました。。。



やっぱネットに出ているのは、、クズばっかだな・・・・と思っていた所、、、




神奈川県某駅徒歩1分、
利回り11%築24年
(NEW!!)。。



ん???ナニコレ???



駅もかなりメジャーな駅(一日乗降客数10万人以上)で、ローカルな駅ではない。。



フツーにワタクシも使った事のある駅です。。



ワタクシ熱まで出てきたのかしら???笑



またまた、、、ワタクシ、、、騙されないわよ。。。どうせ借地でしょ???



って、、物件概要を下に見ていくと、、、



所有権・・・・・


②に続きます

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所有権で利回り11%で徒歩1分だと!!!



ほんとに一分なのか???11分の間違いじゃないのか??と、、、地図で確認。。




駅の目の前に見えるのは気のせいでしょうか・・・・・。。



おとり広告かな。。。一応連絡してみよう。。再建築不可とか、但し書き道路とかじゃねーの??



不動産パパ『すみません。。〇〇を見たんですけど、、、(物件名)はまだありますか??』




不動産屋『ええ、今資料が売主さんから来てネットにあげたばかりなので。。』



不動産パパ『至急メールアドレス送るので、それに詳細資料を送って頂けますか??』




不動産屋『分かりました。。』



30分後。。。メールに資料が添付されて送られて来ました。。。


⇒③に続く

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詳細をみると、、、、



住所も利回りも間違っていないようです。。



公道に面しており整形地



建ぺい率や容積率オーバーでもなく、建築基準法上も問題なし。



買ってすぐに利回り9%で転売しても1000万以上の利益になります。。



賃料も妥当な金額。。



賃貸契約書を見る限り、入居者もずっと前からの契約の人達で入退去も激しくなく、もちろん満室。



今は夕方、、、明日は定休日と書いてある。。。



資料請求してこの情報を今持っているのは、限りなく少数のはず。。。



明日金融機関に融資いけそうか聞いてみよう。。。



ワタクシ、、、2~3年前に信用金庫に口座を開いて、出資しており、



実績作りのために定期積立5年契約でほっといていました。。。



ついに時は来た!!って事で、、、



翌日朝から物件資料と3年分の確定申告書、所有物件一覧を手に信用金庫に行ってみます。。。


⇒④に続く

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翌日、、信用金庫へ到着。。



女性行員『今日はどういったご用件でしょうか??』



ワタクシ『えっと、、、融資の相談をお願いしたいのですが。。。』



女性行員『どういった御融資でしょうか??事業用ですか??』



ワタクシ『まあそんなところです。。不動産の融資をお聞きしたいのですが。。』



女性行員『左様でございますか、、少々お掛けになってお待ちください。。担当者に連絡します。。』



ワタクシ『はい。。』



奥から、、、偉そうな人が出てきます。。。



融資担当『すみません。。不動産パパ様、、、失礼ですが信用金庫の特性上、、当行とのお取引は今まで御座いますでしょうか??



ワタクシ『ええ、、口座もありますし、組合員で定期積立もずっとしてます。。』



融資担当『失礼致しました。ではこちらに。。。』



個別ブースに通され、、、、

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名刺交換をし、、融資担当行員に印刷したマイソクを手渡します。。。



融資担当行員『これはこれは、、、先生ですか。。。えっと、、収益物件ですか。。。失礼ですが、、今まで収益物件を御所有されたことはありますか??』




ワタクシ『はい。。3棟回しています。。これが直近の収支状況です。。とりあえず全て満室です』




融資担当行員『ほうほう。。。なるほど。。。御所有されているこれらのアパートの築年数は・・・』




ワタクシ『全部新築で建てているので全て10年以内の物件です。。』




融資担当行員『全部新築からですか。。。なるほど。。なるほど。。

で、、今回のこの物件はかなり駅から近いようですね。。

ん??これは滅多にでない立地ですね・・・。。

あ~~ここか~~~。駅の目の前だ。うん、うん、、、かなり良い物件ですね。。』




ワタクシ『ちなみに、、これが確定申告書3年分です。ダメなら諦めますので、ダメならダメと言って下さい。ちょっとでも可能性があるのであれば買い付けをすぐに入れるので。。』



融資担当行員『ちょっと待って下さいね。。』



確定申告書の1ページ目からずっと見る事5分ぐらい。。。



融資担当行員『えっと、ですね。。1日頂けませんか??可能性は十分あると思います。。



しかし返済比率など考えないといけないので、、さすがに今即決は出来ません。。』



なんか融資出るんじゃね??


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融資はまるっきりダメっていう感じではなさそう。。。




ってか、、明日まで待っていたら絶対に買われてしまうと思ったワタクシ。。




家に帰ってすぐに買い付けの紙をネットから印刷しカリカリ書いて不動産屋にFAX。。笑



下手に指さずに満額にて記載。。



今日は不動産屋休みのはずだから明日連絡がくるかな。。。



って思っていたら、、、ワタクシの携帯がブルブルなります!!!



知らない番号からの電話です。。。



ワタクシ『不動産パパですけど。。。』



不動産屋『◎◎不動産ですが、、買い付けを頂きまして。。。不動産お詳しいんですか??



ワタクシ『あれ?お休みじゃないんですか??そんな詳しくはないですけど、、ある程度は。。。』



不動産屋『ちょっと今日は出勤してまして、、、収益物件は他に持たれているんですか??』



ワタクシ『はい。。持っていますよ。これは、、瞬間蒸発物件だと思って買い付けを先に入れました。。』



不動産屋『不動産パパさん、、お時間あります??今からお会いできますか??詳しい事をお話しますので。。』



ワタクシ『え??まさか保証人なしで滞納とかあるんじゃないでしょうね??』



不動産屋『いえ、滞納は全くありません。他の図面とかの追加資料が上がって来たのでお渡しもしたいので。。。』



ワタクシ『そういう事であれば、まだ時間あるので今からすぐ伺います。。』



車に飛び乗り不動産屋へ。。
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車で不動産屋まで到着。。



ワタクシ『すみませ~ん。。』



不動産屋『あっ不動産パパさんですか??初めまして。〇〇です。。』



恒例の名刺交換



不動産屋『買い付けを頂きまして。。。ありがとうございます。一般の方で買い付けを御存じなんてお詳しいですね。。』



ワタクシ『これはすぐに買われちゃうと思ったので、買い付け入れとけって思って。。てへっ笑』



不動産屋『そうですね。。載せたばかりなんですが、、かなり反響が多くて、、不動産パパさんの後から他にも10人以上の方から資料請求が来ました。。』



ワタクシ『買い付けはまだ入ってませんか??』



不動産屋『いえ、すでに一本入っていますが、一割引きの指値で業者が入れているぐらいです。。』



ワタクシ『ワタクシは買付通り満額で全然構いませんので。あんな立地は滅多に出ないので。。』




不動産屋『売主さんは売り急いでいるので、、、もし今月中に契約して頂けるのであれば、売主さんにお話しして、2%ぐらい値引きして貰う事が出来るかも知れません。。』



ワタクシ『売り急いでいる???なんでです??ってか、、今月中ってあと数日しかないですよね・・・??笑』



ワタクシ的にも現金買いが現れる前に一刻も早く契約する必要がありますので、、方針は一致していますが・・・。。笑
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売主さんが売り急いでいる・・・・。。



不動産は売り急いで良い事はないのは常識です。。




何で売り急いでいるの???



かなり怪しく感じたワタクシでしたが。。。





不動産屋『売主さんの体調が思わしく無いんです。。。』



ワタクシ『病気ですか??』



不動産屋『詳しい病名は分からないんですけど、、そうみたいなんです。。意識ははっきりしているのですが、、歩くのもやっとみたいな感じで。。ご家族はもうお金に換えて最後に旅行に行ったりしたいみたいです。。』



ワタクシ『そういうことですか。。。』



不動産屋『なので、、早めに売却を希望しています。もちろん売主さんの意識ははっきりしているので、契約は問題ありません』



ワタクシ『明日、融資が出そうか、連絡が来ることになっているので、またすぐに連絡します』

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売主さんが亡くなる前に清算したいって事ね。。。



何となく分かる気がする。。。相続がらみかも知れませんが。。。



全く知らない人なのに、、自分の将来を想像してしまい、、なんか寂しい気分になる不動産パパでしたが、、



この話を聞いて、、一割引きで指値を入れた業者に渡す訳にはいきません。。。。



翌日、、、信用金庫からの電話です。。



融資担当者『不動産パパ様。。今宜しいですか??』



ワタクシ『昨日はありがとうございました。。で、、どうです??厳しいですかね??』



融資担当者『結論から言わせて頂きますと、当行で是非取り組ませて頂きたく思います。。



ワタクシ『え??本当ですか??まだ事前審査も申し込んでないのに。。笑』



融資担当者『昨日お聞きした内容で大きな差異が無ければ、本日本店とも相談して御協力できるとの判断になりました。。



ワタクシ『ありがとうございます!!』



融資担当者『融資金額ですが、、、〇〇〇〇万円との事ですが、、諸経費も必要ですよね??。。』



ワタクシ『いや、諸経費はワタクシ出すつもりなんですけど。。まあ、出して頂けるのであればありがたいですけど。。笑』



融資担当者『では、、一応〇〇〇万円上乗せして稟議を上げときますので。。。』




申請額よりもっと貸してくれるって・・・・・笑



ってか、、ほぼほぼフルローンじゃないですか。。。笑


すぐに不動産屋に連絡です。。
⇒⑩に続く

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信用金庫から連絡を貰った直後に、不動産屋へ連絡


ワタクシ『不動産パパですが、今宜しいですか?』



不動産屋『どうもどうも。大丈夫ですよ』



ワタクシ『融資頑張ってくれるとの事なので、融資特約付きでの契約をお願いします。』



不動産屋『このごろ、、かなり融資厳しいので、自己資金は3割ぐらいを想定していたのですが、差し支えなければどういった条件なのかお教え頂けますでしょうか??』



ワタクシ『ほぼほぼフルローンです。。期間〇〇年で金利は2%前後って言っていました。。』



不動産屋『え~~~!!!まだそんな条件出るんですね。。すみませんが、ご年齢とご年収もお教えいただけますか??』



ワタクシ『あっ、、まだそういえば何もお話ししてませんでしたね。(笑)。。かくかくしかじか・・・です』



不動産屋『あ~~なるほど。。参考になりました。分かりました。そうですか。。



では契約日を売り主さんに確認しますね。



それと、、融資でそうなので、ネットに上げている広告は全部削除しますね。。


資料の問い合わせが多くて対応が面倒なので。。』



ワタクシ『宜しくお願いします。』



20分後、電話が鳴ります。。。
⇒⑪に続く

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不動産屋からの電話です。。



不動産屋『もしもし、不動産パパ様ですか?』



ワタクシ『あっどうも。。どうでした??』




不動産屋『契約日は〇〇日〇時でOKです。手付と実印をお願いします。それと。。。』




ワタクシ『なんです??』



不動産屋『売り主さんに話して2%引きでの売却に応じてくれましたので、〇〇〇〇万円になります。』



ワタクシ『え、、ありがとうございます。。では宜しくお願いします。。』



並行して融資審査書類を税務署、市役所に取りにいかないといけません。。。



ここまでで、、物件に問い合わせてからまだ48時間経ってないです。。



すぐに広告は削除され、検索しても出てこなくなりました。。


まさに瞬間蒸発・・・



しかしすぐに契約日が迫ります。。

⇒⑫へ続く

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契約日になりました。。。


ワタクシ、、、病気の売り主さんを待たせてはいけないと思い、、



予定時間より30分早く到着。。



売り主さんが到着するまでの間に、、重説を先に聞くことになりました。。。



聞いていると、、、、部屋の外がザワついて、、、誰かが来た感じがします。。。



売り主さん『どうもどうも、、って若っけーな!!笑



ワタクシ『本日は体調のお悪い中、、お越し頂きましてすみません。。。お体大丈夫ですか?』



売り主さん『若いな。いいね。年が若いのは。。うん、うん、、、これからだな。。』



ワタクシ『いえいえ、、ありがとうございます。。(なんか聞いていたのとは違って元気だな・・・。。)』



売り主さん『私はもうダメだ。。年取るとダメだな。。あまり歩けないんだ。。あとは死ぬだけだ。。』



ワタクシ『・・・・(メンタルが弱っているだけなんじゃ・・・)』



売り主さん『やっぱり若さが一番だよ。。。じゃあ、、そろそろ始めようか。。』



契約も終盤、、、


仲介『収入印紙は貼っちゃって良いですか??まだ融資おりてないですけど、、どうします??』



ワタクシ『貼って良いです。。万一損失になっても良いですので』



売り主さん『うん。出来るだけ一回で済ませたいから。。貼って、、消印もしちゃって。』




ワタクシ、、、ものすごくプレッシャーですよ。。。これ。。。



万一融資出なかったら、売り主さんに印紙代の損失を負わせることにもなってしまいます。。。



売り主さん『決済は出来れば来月までにお願いしたいですね。。』



ワタクシ『明日すぐにこの契約書のコピーをもって事前審査を申し込みしてきますので。。』



売り主さん『それはありがたいです。。宜しくお願いします』



ワタクシ『こちらこそ、宜しくお願いします。。あっ、、そうそう、、、これはつまらない物ですが、お納めください(和菓子の詰め合わせセットを手渡す)。。』



売り主さん『若いのに気が利くな。。。本当はこっちが用意しないといけないのにね。。では、頂戴します。。』



いよいよ、、事前審査、本審査へと動き出します。。
⇒⑬へ続く


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翌日、、信用金庫へ契約書のコピー、重説のコピーをもって事前審査依頼に行きます。。



事前に火災保険の見積もりも保険代理店をやっている叔母に連絡し、、



数社に相見積もりをとり概算だけ聞いておりました。。



ワタクシ『すみません。。不動産パパですが、、融資審査の書類を持ってきました。。』



担当者さん『どうもどうも、、契約されましたか??



ワタクシ『はい。これが契約書の原本です。』



担当者さん『コピーをお取りしても宜しいですか?』



ワタクシ『コピーは家で取って来ていますので、これをどうぞ。。原本と同じなのを見比べて頂いて結構ですので。。』



担当者さん『ありがとうございます。。では頂きます。。それと、、、いくつかお聞きしても宜しいでしょうか?』




ワタクシ『はい、何でも聞いてください。。』




担当者さん『すぐに売却することは無いですよね?』



ワタクシ『無いです。。もしかすると10年ぐらいで潰して新しく立て直す可能性はありますが、その際はまた御協力頂けますと幸いです。。



担当者さん『それはもちろんです。こちらこそ宜しくお願いします。



それと、、他に諸経費は何がかかりますか??』




ワタクシ『火災保険と、融資手数料、仲介手数料ぐらいです。』



担当者さん『火災保険は年間いくらぐらいになりますか??』



ワタクシ『ええ、もう見積もりは概算で出来ていて、年間12万で、ひと月1万ぐらいです。。ちょっと高めですけどね。』



担当者さん『早いですね。。もう見積もり取られたんですか??』



ワタクシ『ええ、、収支に影響する事ですし、リスク管理上必要な事ですから。。』



担当者さん『なるほど、なるほど、、』



ワタクシ『融資手数料は保証料が結構かかりますよね??』



担当者さん『いえ、、今回不動産パパさんはプロパーローンでの御融資になるので、保証料はかかりません。。』



ワタクシ『え??保証料いらないんですか??笑。じゃあいくらぐらいです??』



担当者さん『えっと~~5万円以下ですね。。。』



ワタクシ『安すぎです。。笑。。助かります。』



担当者さん『それぐらいですね。。また何かあればご連絡しますね。。』




ワタクシ『あっ、、そうそう、、来月中に決済を売り主さんが希望されているのですが、審査日数はどれぐらいかかりますか??』



担当者さん『そうですね。。事前審査が時間かかります。


事前審査で遅くても2週間、、、本審査で遅くて1週間程度ですかね。。。


事前審査さえ通れば、本審査はすぐなんですけど。。


全部で3週間は見て頂ければ間違いないと思います。。』



ワタクシ『分かりました。宜しくお願いします。。』



担当者さん『その間に、市役所で納税証明3期分、住民票、税務署で納税証明3期分(その1、その2、その3の2)を取っておかれると良いかと思います。本審査で必要になりますので。。』



ワタクシ『分かりました。。これから取りに行ってきます。。』


⇒⑭へ続く


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あ~~忙しい。。市役所、税務署へ行って書類発行。。。



ってか、、プロパーローンって最強だな。。。



融資手数料で100万ぐらい予算付けていたのが、完全に浮いたわ。。



これは業績の上方修正ですよ。。



なんか、デメリットはないか調べとかないと。。。




ネットでカチカチ。。。『プロパーローン』と。。




プロパーローンのメリット、デメリット。。。



メリット:高額な保証料がかからず、融資手数料が安い。。


デメリット:審査が厳しい。連帯保証人が必須




ん???




もう一度、、、、



デメリット:



審査が厳しい。



連帯保証人が必須




いやいや、、、なんかの間違えっしょ。。。他のサイトをみても、、ほぼ同じことが書いてあります。。。




ワタクシ、、連帯保証人なんて聞いてないよ。。。



連帯保証人なんて、、、



もし必要って言われて融資断ったら、手付放棄でのペナルティー解約になっちゃうんじゃない???



かといって、、、



奥さんに『連帯保証人になってくれ』って。。。。



そんなの言えない。。。言えないよ。。。



マジでどうしよう。。。。事前審査の結果が出るまで、、、もんもんとした日を過ごす事になるのでした。。。

⇒⑮へ続く

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事前審査は遅くても2週間と言われています、、、、



まだですか??って電話するのは絶対にNG行為なので、、、待つしかありません。



申し込み一週間後、、、、



今日も電話来ないかな。。。と思っていると。。。




プルルルル・・・・電話が鳴ります。。w(゚o゚)w オオー!


(信金からだ。。)



ワタクシ『はい。。不動産パパです』



担当者『どうも、不動産パパ様。いま宜しいですか?』



ワタクシ『はい。。どうでしたか?』



担当者『えっと、細かい事も今お話しても宜しいでしょうか?』



ワタクシ『はい、大丈夫ですよ。。(緊張する・・・)』



担当者『事前審査は満額の御融資で本店から承認取れました。』



ワタクシ『ありがとうございます。(ほっと一息・・)』



担当者『不動産パパ様のご希望通り、融資期間は〇〇年、金利は〇.〇%(1%後半)で全て御希望通りに通りましたので、あとは本審査だけです。。』



ワタクシ『お~~!マジですか!!ありがとうございます!!(祭りだ~~!!)分かりました。今日、明日は時間的に厳しいので明後日伺います。。』



担当者『分かりました。お待ちしております。。必要書類は以前お話した・・・えっと、、、』




ワタクシ『ええ、全部そろっていますので、当日お持ちしますね。。で、、すみません。。聞き忘れてたんですけど、連帯保証人っていらないですよね??



担当者『ええ。不動産パパ様は連帯保証人は必要ありませんよ。先生単独で大丈夫です。。では明後日お待ちしておりますので。。』



ワタクシ『ありがとうございます。では宜しくお願いします。。(うほうほ・・・)』

⇒⑯に続く

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事前審査通過です。。



本審査申し込みに信金へ。。。




ワタクシ『こんにちわ~~宜しくお願いします。これが書類です。。』




担当者さん『どうもどうも。では、書類をお預かりします。ではこちらの申込書に記載をお願いします。』




ワタクシ『はい。。(カリカリ)』




担当者さん『金消契約と決済はいつにしましょうか??



ワタクシ『えっ、、まだ本審査通ってないですけど。。笑。。できれば○○日が良いです。売り主さんと仲介さんにも連絡してみます。。また日程が決まりましたらご連絡しますね。。』




担当者さん『宜しくお願いします。。』



そうだ。。。地面師詐欺だったら嫌だから、念のため管理会社にも売り主の確認しとくか。。。



物件の管理会社に行こう。。


⇒⑰に続く

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物件の管理会社へ契約時に貰った売主の免許証のコピーを持参し御挨拶へ




ワタクシ『すみません。。不動産パパと申しますが、、この度、○○の物件が売りに出ている事は御存じですか??』



管理会社『はい。聞いてますよ。』



ワタクシ『売り主さんと昨日ワタクシが売買契約しまして。売り主さんは○○さんで、この方に間違いないですよね?(免許証の写真を見せる)』



管理会社『そうです。○○さんです。なんか御病気だそうで。。。』



ワタクシ『そうみたいですね。。で、ワタクシが購入したらそのまま管理をお願いしたいのですが宜しいでしょうか?』



管理会社『ええ。大丈夫ですよ。そのまま引き継がせて頂きます。。』



ワタクシ『また決済が終わりましたら伺いますので、その際は宜しくお願いします。』



管理会社『分かりました。』



売主本人の確認が取れました。。免許証の偽造とかはなさそうです。。



常に疑いの目で見てしまうワタクシ。。。笑



そろそろ司法書士を決めないと。。
⇒⑱へ続く

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司法書士を決めないといけません。。


仲介会社へ連絡してみます



以前の仲介会社が提案してきた計画書では手数料と免許税の合算でしか出ていませんでしたが、、、



自分で評価額から計算した免許税を差し引くと、、、、



手数料で15万ぐらい計上されていたようなのが気になっていました。。。



ワタクシ『お世話になってます~~。司法書士なんですが、、、、』



仲介『あっ、、司法書士はこちらで手配して宜しいでしょうか?』



ワタクシ『ん?ちょっと待って下さい。。取り合えず、そちらで頼もうとしている司法書士の見積もりを出してください。あいみつ取りますので。』




仲介会社『あいみつですか???・・・分かりました。』




同時にワタクシも3~4件の司法書士に見積もりの依頼をかけます。。。
(競わせるのは意外と楽しい。。)

⇒⑲へ続く

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司法書士4社へ見積もり依頼。。


所有権移転登記、抵当権設定登記、立ち合い手数料、書類の郵送手数料全て込みで、、、


最安手数料8万8000円~最高値12万円



8万8000円の所が一番レスポンスも早く、良い見積もりを出してきましたので、、、仲介担当者に電話です。。




ワタクシ『もしもし、、司法書士の見積もり出たんですけど。こっち安いんで、こっちでもう頼んじゃいますね。。




仲介『えっ??すみません。。もうこちらで頼んじゃったんですけど。。。



ワタクシ『いや、だから見積もりは??(お怒りモード)司法書士をどこ使うかは買主の権利だと思いますけど。。見積もりみないと頼めませんよ。。』



仲介『あの~~、、ちなみにいくらでした??』



ワタクシ『88000円が一番安かったです。』



仲介『8万8000円より安ければ良いですか?



ワタクシ『まあ、、そういうことですね。。あっ、、税込みですよ。。』



仲介『分かりました。。それより低く見積もり出させますので、宜しくお願いします。。』


⇒⑳へ続く

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翌日電話が鳴ります



仲介『司法書士から見積もり来ました。。メールに添付しますので、ご確認下さい。。』




ワタクシ『そうですか。分かりました。見ときます。。』




メールを開くと、、、



手数料がワタクシの見積もりより4000円ほど安くなっておりましたので、仲介経由の司法書士に任せる事にしました。。



しかし、、この手順がなく言われるがままに司法書士報酬を払っていたら、



当初の15万円ぐらいの手数料を請求されていた事でしょう。。。



仲介の言いなりになったら確実に損をすると思います。。



禁止されているバックマージンが生じている可能性がありますので。。



そうこうするうちに、、、、本審査から3日が経とうとしていました。。。


⇒㉑に続く

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