中国不動産投資的心得

不動産鑑定士による中国大連のワンルームマンションの体験的投資−1年で約34%上昇−信じられない投資実践方法

中国ワンルームマンション投資の事はじめ(5)

投資では、1.投資対象があるか、2.投資可能かを調査することがまず第1である。
1.投資対象があるかとは、賃料や利息、配当で収益を稼げるか、または売買差益を稼げるかということであり、2.投資可能かとは、法令上で物件取得等が可能か、回収ができるかということである。
ということで、まずは不動産の物件調査である。登記所に近くに集まる大連の不動産屋に足を運んでみる。薄暗いが大きな店内の中、空港の発着案内表示のような電光掲示の巨大な画面に、不動産の面積、価格、間取りが表示されているのにまずは驚かされる。その前に空港のような待合い椅子が並んでいる。証券会社がそうであるように、不動産もこうなると投資対象ということを現実に実感できる。周りでは担当者とお客がパソコンを見ており物件を探しているようだ。

中国の権利証
中国の登記簿





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しばらくすると担当者という若い女性がでてきた。ニイハオと挨拶をして、すでに日本からきて、投資をしたいというと連絡はしてあったので、一緒に物件を案内してもらう。
ワンボックスカーに乗り、見せてもらうことになった物件を回ることに。この会社は不動産取引を始めてから5年くらいであり、社長は以前は自転車屋をやっていたこと、今は営業マンが50人くらいいることなどを聞いた。毎月何件くらい仲介を成約するのかと聞いてみると、50件という。本当かよと思いながら、あなたの成績はトップかと聞いたら、トップは70件と冷静に答えてきた。日本なら月に10件も成約すれば優秀な営業マンだと思うが、賃貸にせよ、売買にせよ1か月にそんなに仲介することは可能なのかと疑問に思いながら、中国の都市の発展はそんなものかとも思った。昭和30年、40年代のALWAYSの時代の日本が、驚異的に発展したときのように、中国の大都市は急激に発展しているのだと思った。昭和30年から日本のGDPは10倍になったが、不動産の価格は100倍になった。日本の状況は中国でも可能だろうと思った。

中国ワンルームマンション投資の事はじめ(4)

そもそも中国で民間人が不動産を売買できるようになったのは1997年頃からである。まだ、10年程の歴史しかない。それまではみんな公務員のようなもので、結婚すると公務員宿舎を割り当てられ、購入する必要はなかった。私も昭和39年築の公務員宿舎に住んでいたことがあるのでわかるが、日本の公務員宿舎も昔のものは今から思えば粗悪であった。中国も同じで民間売買できる前の建物は粗悪である。
マンションの民間解放以降、タケノコのようなマンション建築が始まり、ニョキニョキと30階建のマンションが建つようになったのは大連では7年くらいであろうか。中国人は都合が悪くなると、いいわけで「私達は発展途上だから」というが、まさしく発展途上と思わせるマンションが多く建っているのである。デザインこそりっぱだが、内装は汚く、床貼りも盛り上がっていたりするのは普通で、洗濯機が入らない間口50センチ位しかない洗濯機置場(洗濯機はトイレに置いてあった)や、最上階の物件でリビングの天井は全てガラス張りのため、夏の日光は遮ることができないペントハウスなど笑うしかない物件がいっぱいある。

建築中のマンション
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中国ワンルームマンション投資の事はじめ(3)

中国の不動産は買えるのか。
答えは土地は買えない。建物は買える。土地は国家、人民のものであるから個人や民間会社が購入することはできず、定期借地権として借りることになる。

中国では工場などを別にすれば建物を単独で所有することは少なく、住宅はマンションがほとんど主流である。安全、管理の面からもマンションがよいわけで、70年の定期借地権付マンションが多く造られている。

最初に訪中したとき不動産屋に「大連で一番高いマンションを見せてくれ」と頼んだら、160屬離瓮哨優奪肇織ぅ廝苅味庁砲両加繁蕊佞涼曖鞠のマンションを見せてくれた。市庁舎から3分、都市公園の下に広がる地下スーパーマーケットから5分の高級マンションの価格は2,600万円であった。ちなみに所有者は売れたらカナダに移住すると言っていたことを思い出す。もう移住したかなあ。


元満鉄本社−100年の歴史−
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中国ワンルームマンション投資の事はじめ(2)

日本の不動産投資は現在基本的にインカムゲインのみとなっている。
インカムゲインとは収益、すなわち家賃からのあがりである。
かつては不動産価格は上昇するものという不動産神話があり、バブル崩壊前ではインカムゲインは不動産投資のキーポイントにはならなかった。バブル期には都心の優良物件では1年に100%も上昇することがあり、家賃収入が0.5%でも不動産は売却が可能であった。
しかし現在の日本は様変わりし、不動産価格の上昇=キャピタルゲインを得るために不動産投資を行うことは非常に難しくなった。経済成長率が1%前後、人口減少、少子高齢化、政治のねじれ等々日本の経済、社会環境で不動産価格上昇は今後くるとはとてもいえない。開発案件のように付加価値を生んで価格の上昇があることはまだまだ可能であるが、中古のマンションやアパートを購入して、黙っていただけで価格が上昇する時代は日本では終焉したといえる。

大連の街並み
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不動産投資でインカムゲインとキャピタルゲインを同時に生むことはできないのか。
時代を遡ることはできないが、他の国ではまだ可能ではないか。これが出発点である。

今後経済成長が見込める国としてBRICsがあげられている。ブラジル、ロシア、インドそして中国。しかし、これらの国への不動産投資を書いた本は皆無であり、実行している人も聞いたことがない。私は不動産鑑定士であり、不動産の専門家であるといわれている。既に3,000件以上の不動産を評価し、ハゲタカとの不良債権処理での評価も先んじて行ってきた。専門家である以上、一般の人がやれるように先んじてやってみようと思ったわけで、それが専門家、実務家であると思っているので、自分で投資してみた、そんなわけである。

中国ワンルームマンション投資の事はじめ

何で中国、何で不動産。
だって経済発展アジア一番ですから、だって不動産の専門家ですから。

2年前から中国の大連で不動産投資を始めた。市の中心街(1階はマクドナルド,ケンタッキー、スーパーカルフールなどの店舗が入るビル)に建つ29階建の17階、築2年、約32屬離錺鵐襦璽爛泪鵐轡腑鵑鬘苅隠庫円で購入。現在はなんと590万円位になる。上昇率は41.1%である。ちなみに、自己資金は84万円であり、この自己資金から計算すると、なんと、104.8%の上昇率である。しかも、家賃を2年間もらっていたわけで、それをいれると179.8%の自己資本利益率である。1年当たり89.9%の利回りになる。

マンションの内装
大連ワンルームマンション2




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大連5








大連に初めて来たのは、2年前の厳冬の2月。初めての中国は驚きの連続であったことをついこないだのように思い出す。
新築の高層のビルと2階建店舗、高級外車とバスを待つ民衆、車のクラクションに路面電車のきしむ音、ここそこのマンホールから蒸気が出、それが朝霧となっているかのように錯覚させる街並み、道々に人が集まり、火の周りで談笑している。現代と昔が同居している「街のるつぼ」である。
大連は中国の東北部遼東半島の突端にある古くから満州の玄関口であり、日露戦争で有名な203高地のある旅順に近い人口約600万人の都市である。
そんな街になんでマンション投資することになったか、それは本当に有利なのか、儲かるのか、ゆっくり話したい。
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