超空室対策株式会社 服島秀信

2016年8月、超空室対策株式会社を鳥取県米子市で立上げました!空室対策から不動産全般を扱う不動産コンサルタント会社です。

仕事や不動産関連のことなど日々の出来事、日記にもなっていますが、お気軽にご覧下さい。またtwitterやfacebookでもよろしくお願い致します。お気軽にフォロー、リクエスト下さい。 http://twitter.com/HideFukushima https://www.facebook.com/hidenobu.fukushima

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もう1月12日ですので新年の挨拶は不自然ですね!
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実はクリスマス以降、娘ちゃんとは離れ離れでした。

娘ちゃんは妻方の実家(大阪)で年末年始を過ごしました。なのでちょっとの間、娘ちゃんに会えない期間は寂しかったですが、色々やることがあったので仕事に没頭しました。

なので年始は親父殿の外出付き添いと、新年会、葬式以外はほとんど外出せず、色々と作成業務に追われていました。食事も1食飛ばしたりしていたので正月太りにならずにすみました。

1月7日(土)はがんばる家主の会に参加してきました。相変わらず前向きで他者の営利が介入しない良き会合でした。IoTやインターネットを通じて今後益々賃貸住宅も変化を遂げるなと感じましたが、まだ想定内です。でも、もうすぐびっくらこきそうな気がします!2月の会ではセミナー講師をさせて頂きます。

そして1月8日(日)は自分のセミナーでした。多種多様な方にご参加頂き主催者側の方が勉強になりました。

そして1月9日(月)に大阪に向かいまして、1月10日(火)に娘ちゃんと米子に帰って参りました。

今年は娘ちゃんとの時間も作りながら、会社の方向性も固めて行きたいと思います!

それでは! 

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2月は「がんばる家主の会」でセミナー講師をさせて頂きますので、山陰での自社セミナーはありません。

3月も未定です。

4月は古巣のCFネッツで不動産コンサルタント養成講座の講師?というかお手伝いをさせて頂く予定です。従って山陰での自社セミナーはありません。

山陰、中国地方、 近畿圏でのセミナー講師を受付しております!お気軽にお声掛け下さい。

よろしくお願い申し上げます。
  

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※うちの娘ちゃんです~

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100万ボルト米子店さん・・・たまにしか買物しないのに、いつもすみません!m(__)m

娘は「こびとづかん」の「カクレモモジリ」に憧れております・・・
カクレモモジリ

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こびとの仲間入りをしたつもりの様です。何だかカクレモモジリに似てきた様な・・・

親父は・・・

氏名 服島 秀信(HIDENOBU FUKUSHIMA) 


【身長】186センチ 【体重】めざせライトヘビー級! 

鳥取県米子市の団塊jr世代

【居住ルート】 
↓鳥取県米子市錦町
↓同県大栄町緑ヶ丘(現、名探偵コナンの北栄町、大栄小卒)
↓米子市(加茂中、北高卒)
↓大阪府箕面市船場西
↓大阪府吹田市春日
↓大阪府池田市神田
↓池田市井口堂
↓吹田市江坂1丁目
↓横浜市南区伊勢佐木町
↓板橋区高島平1丁目
↓米子市(H27年10月より)  


一児(娘)の父ちゃんです。プライベートでは、娘といる時が1番幸せです。娘を長時間抱っこするがために、こそトレしています。 

【趣味】 不動産見学と賃料査定 ・ 駅力調査 ・ facebookでのボクシング談話 ・ 映画と昔のハードロック鑑賞

【特技】 娘を笑わす ・ うたた寝か気を失ったか自覚がない ・ 饒舌な寝言 ・ 気配を消

【スポーツ】 ボクシング 競泳 マリンジェット ウェークボード スキー

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県下2位の地域に貢献する運送会社 服島運輸株式会社
服島運輸

代表取締役社長 服島龍男 鳥取の社長TVに出演!

中国地方を中心に、首都圏、中京圏、近畿圏の物流ネットワークをつないでおります。安心できる物流のご用命はぜひ、服島運輸株式会社まで。 
TEL 0859-25-1111 

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分厚いのにサクサク!大阪、江坂の沖縄料理ぬまや~の人気メニュー!



一度ご賞味下さい!女性1人のお客様も多いアットホームなお店です。店内デザインはバリ風(沖縄料理店なのに・・・)
※ぬまや~とは沖縄の方言で『みんなで飲もう』の意味です。
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☆★☆彡沖縄料理 南国飯店 ぬまや~ ☆★☆彡 

        オーナー 杉本 和亮
       (元 ボクサー 森岡ジム)
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http://numaya.web.fc2.com/   TEL06-6388-8635 
・営業時間17:30~ (フリーノックダウン制) 
 ※大将がダウンしてもファイティングポーズ取れるなら続行
・〒563-0053大阪府吹田市江の木町17-20
 パルムハウス江坂1F
  市営地下鉄御堂筋線 江坂駅より南に徒歩5分
 (新大阪から2駅乗車4分)
・江坂駅8番出口(東三国駅寄りで、EVがある方です)
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今度、不動産投資のセミナーを実施する自分がブログにアップするのも何ですが・・・

最近友人の医師が執拗に不動産投資の危ないメールを受信していたり、怪しい話が溢れる中、ちょっと良さそうに見えるものがあると、良いと完全に勘違いしてしまうので注意喚起のためブログにアップしました。

下記は今年の9月の東洋経済オンラインの記事です。
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「不動産投資に失敗する人」の甘すぎる考え・・・
サラリーマンが簡単にできるものじゃない!

失敗

【強引すぎる電話勧誘からセミナー後の勧誘へシフト】

投資用マンションの売り込みは、基本的には「名簿営業」が大半を占める。ほとんどの場合、名簿はおそらく名簿屋から購入している。

彼らがいちばんのターゲットとしているのは、医者。なかでも大学病院の勤務医が狙われやすいようだ。患者や患者の家族のフリなどをして聞き出すのだろう。それぞれの医師が持たされている病院内のPHSの直通番号を知っている営業マンもいたりする。

社会に出てすぐで、まだ世間をよく知らない研修医も狙われてしまう。実際、研修の期間中に投資マンションを買った医師からも話を聞いたことがある。また、高額の年収が見込まれるテレビ局や広告代理店などの上場企業のサラリーマンやOL、病院勤務の看護師、公務員なども主なターゲットになっている。

また、近年はインターネットを介しての勧誘が定着している。ホームページを見た消費者に問い合わせや資料請求をしてもらい、セミナーに足を運ばせ、営業から購買へと結びつけるパターンだ。とにかく1回、面談にこぎ着ける。そこで一気に営業マンが勝負をかける。もちろん、マンション投資のメリットしか話をしない。営業トークは完璧にマニュアル化されているのでなかなか反論すらできない。

中でも不動産業者が主催する不動産投資セミナーが流行っている。この手法は不動産業者の営業マンがセールストークするよりも、不動産コンサルタント、FP(ファイナンシャルプランナー)といった不動産や金融の専門家がセミナー講師として「マイナス金利のこのご時世、不動産投資はおすすめだ」と言ってもらったほうが、消費者に「投資はやっぱり不動産なんだ」、「リスクが低く心配ない」と思わせることができる。

当然、そこには「ウチの物件が売れたら(物件価格の)数パーセントを紹介料でお支払いします」と不動産業者とFPなどの専門家との間での約束があるわけだ。これは投資用マンション販売に限らず、居住用の新築マンション販売でもよく使われる手で、「不動産コンサルタントの投資セミナー」や「提携FPとの住宅ローン相談」といったセミナーや相談会の類は、ほぼほぼ不動産会社のひも付きと思っておいたほうがいいだろう。

最終的に面談に至るような消費者は「できれば買いたい。でも、自分の年収で買えるのか」と思っている。一方、多少年収が低かろうが買わせたいと狙っているのが不動産会社。そこで、営業マンやFPが話巧みに年収を聞き出し「銀行がOKなら大丈夫です」と背中を押してしまうのだ。

【サラリーマン投資家が陥る購入後の失敗パターン】

不動産投資を行うサラリーマンは多いが、失敗する人もかなりいる。不動産投資に誘う書籍が多数出版されている。どれもみな「これなら自分にも簡単にできそう」と思えるような内容のものばかり。ところが、残念ながら不動産投資はそんなに簡単にできるようなものではない。

Aさんは2011年に投資用のワンルームマンション3戸を購入。さらに最近、居住用に3900万円の一戸建てを購入した。だが、「いろいろ調べているうちに、どんでもないものに手をつけてしまったことに気づき、とても後悔している」。

Aさんは大企業に勤める20代後半のサラリーマンで年収は500万円、貯金が250万円。東京・新宿と目黒と三鷹のマンションを購入し、残債はトータルで6500万円。これに自宅のローン3500万円が加わり、借金は計約1億円にも上っている。

それにしても自宅のローン審査がよく通ったと思う。やはり若さがモノをいったのだろうか。 Aさんの場合、投資マンションを販売した不動産会社がいい加減で、入居者を管理する業者が潰れてしまったにもかかわらず、オーナーにそのことを知らせていなかった。

次の賃貸管理業者も決まらないまま、宙ぶらりんの状態で放置されていたわけだ。そんな状況のため、本当はすぐにでもすべて売却したいところだが、現時点ではローン残債が市場価格を上回っているため損切りしないといけない状態。しかしながら、ローン残債を補てんする自己資金がないので損切りしての売却は不可能だった。

そこで、まず賃貸管理業者の件から整理すべくサポートした珍しい例。投資物件を手がける不動産会社が急増したいま、十分に起こりえるケースでもある。

もうひとつの事例も紹介しよう。Bさんも20代後半の会社員で年収は600万円。独身で貯金は550万円。2010年と2011年に投資用ワンルームマンションを2戸、東京・練馬と杉並に購入した。

当時、投資に興味があったので不動産会社からの強い勧誘もあり、「将来の家賃収入は年金の代わり」というメリットに惹かれて購入したようだ。運営はサブリース契約で、両物件の借入残高がそれぞれ2000万円弱で計4000万円。持ち出しが月に4万円ほどあった。

「多少投資を勉強はしましたが、正直なところ先の見通しが甘いまま購入してしまった感が否めません。このように持ち出しが多い中、今後どうすればいいのか、運用、売却を含めて検討しています。頭が混乱してなにから手をつけていいかわかりません」と話をしてくれた。

いくら払って、いくら損しているのかが全然わかっていない。こういう人の場合はまず収支の内容を精査することが必要である。物件の資料を預かり、収支を計算し事実を把握することが重要である。

【投資用のローンがあると住宅ローンは借りられない?】

サラリーマンの場合、よく「投資マンションを買っても住宅ローンは組めます」と不動産会社に説得されるようだ。このことを銀行に聞いてみると、投資物件が赤字を出していると住宅ローンの審査は難しいと明言している。

投資は事業。事業で儲かっていないのに、さらに住宅ローンを借りて住宅を建てるというのは、銀行としてはあり得ない話なわけだ。頼み込んで無理矢理自己居住用の住宅ローンを通してもらったケースもあるが、それはたまたま投資物件が過少ながらプラスの収支だったからです。

また、不動産会社はよく「不動産投資をやるなら持ち家を買うな」とも言ってくる。これは、住宅ローンを抱えていたら、投資物件の購入の際に借りられる枠が残らないから。年収1千万円の人が金融機関から借りられるローンの枠は、年間の返済額の上限が年収の35%以内と言われている。つまり、年間350万円が返済の上限となり、これを金利2%、35年返済で逆算すると7000万円程度の借入が可能になる。

それ以上の借り入れになれば返済できないというリスクが大きくなるため、金融機関は規定を超えた貸出はしない。この条件で住宅ローンを組んで持ち家を買われてしまうと、ローン利用での投資用不動産はいくつも買えないことを知る不動産会社にとってはデメリットな話だ。つまり7000万円も借りられる優良顧客には持ち家は買ってもらいたくないというわけである。

サラリーマンが投資物件を購入できるのは、安定した収入がある給与所得者だから。銀行は赤字になろうがお構いなしで取り立てに来る。借り入れはくれぐれも慎重に行うべきだ。
(情報元:東洋経済オンライン2016年9月) 
………………………………………………………………………………
自分の友人から先日、

「こんな良さそうな不動産投資セミナー情報がありました」

と情報提供してくれた内容を見ると、上記記事と同じくFPの外部講師を派遣したセミナーでした。良いと思えちゃったから情報提供してくれたのでしょう。

不動産投資は見た目じゃなくて、ロジックなんです。でも、不動産投資セミナーが溢れる中、判断材料が見た目や広告コメントになってしまうのでしょうね・・・。

上記記事以外にも、悪質な不動産投資会社によっては源泉徴収票を偽造して融資を引っ張ったり、エビデンスを加工するなど犯罪的な要素も含まれていることがあります。

一度一線を越えてしまった不動産投資家は、悪質な不動産投資会社に「貸し」がある様な後ろめたい感覚から抜け出せず、買い増しして破綻なんてこともあるでしょう。(※中小企業の経営者が、なかなか税理士を切り替えできない理由に似ているかも・・・)

また「不動産投資にご注意下さい!」と、あんたが言うか!という会社が注意喚起の切り口で広告しているから、呆れてしまう。

なので不動産投資をやらない人はそれで良し!やる人は不動産投資のロジックを学ぶべきです。インスピレーションだけで取り組むべきではありません。

自分のセミナーでは勧誘もありませんので、ぜひこの機会に勉強してみて下さい。 

それでは!

2017年1月8日(日)

金持ち大家さん?貧乏大家さん?安易にできない不動産投資!
不動産セミナー(鳥取県米子市)

↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓
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    >>>セミナー情報!<<<
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【タイトル】 金持ち大家さん?貧乏大家さん?安易にできない不動産投資
s-セミナー1

15356683_1331021293604433_6941717493270808502_n

【受講料】 無料 (予約制下記URLより)

↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓
http://kokucheese.com/event/index/442514/

【日時】 平成29年1月8日(日)
    13:00分開場 13:30開始 15:15質疑応答 15:40終了

【会場】 ふれあいの里(米子市福祉保健総合センター)  
    4階 中会議室3
     
【所在地】 鳥取県米子市錦町1丁目139-3
      https://goo.gl/maps/aTbL15sfps52
   
【内容】  大家業を始めるのは簡単ですが、簡単だからこそ
     落とし穴が あります。地主と不動産投資家、金持ち
     大家さんと貧乏大家 さんの特性、優劣などを徹底
     比較し、不動産投資の有り方を 検証してみましょう!

【対象者】 どなたでも参加可
     ※下記の方には特に役立つ内容です 
     ●山陰近郊の方 
     ●将来の年金に不安がある方 
     ●家族で大家業をされている方 
     ●副業、専業で不動産投資をしたい方 
     ●現在サラリーマン大家の方、学生大家の方
     ●現在、大家業で儲かっていない方 
     ●空室、空き家で困っている方 
    
【講師】 不動産コンサルタント 服島 秀信
   (2015年まで銀座1丁目の不動産コンサルタント会社で勤務)

※ 〆切は2017年1月4日までと致します。
※ キャンセルの場合、3日前までにお知らせ下さい。
※ 最低人数に達しない場合、中止することがあり ますので予めご了承下さい。
※ 主催者と面識がある方は直接お問い合わせ下さい。

山陰近郊の方、不動産を少し勉強してみようという方は、ぜひご参加下さい。
下記URLより申込できます!
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓
http://kokucheese.com/event/index/442514/

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↓同県大栄町緑ヶ丘(現、名探偵コナンの北栄町、大栄小卒)
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↓大阪府吹田市春日
↓大阪府池田市神田
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↓吹田市江坂1丁目
↓横浜市南区伊勢佐木町
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クリスマスが終わりました!

娘ちゃんもご満悦でした!
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まだ年賀状ができていません~2017年元旦の到着するには、2016年12月25日までに出さなきゃいけなかったらしいですが・・・

まぁ、いっか!休み明け後半の方が記憶に残りやすい気もするし。(自分の場合ですが)

それでは!

2017年1月8日(日)

金持ち大家さん?貧乏大家さん?安易にできない不動産投資!
不動産セミナー(鳥取県米子市)

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【タイトル】 金持ち大家さん?貧乏大家さん?安易にできない不動産投資
s-セミナー1

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【受講料】 無料 (予約制下記URLより)

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【日時】 平成29年1月8日(日)
    13:00分開場 13:30開始 15:15質疑応答 15:40終了

【会場】 ふれあいの里(米子市福祉保健総合センター)  
    4階 中会議室3
     
【所在地】 鳥取県米子市錦町1丁目139-3
      https://goo.gl/maps/aTbL15sfps52
   
【内容】  大家業を始めるのは簡単ですが、簡単だからこそ
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     大家さんと貧乏大家 さんの特性、優劣などを徹底
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【対象者】 どなたでも参加可
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     ●将来の年金に不安がある方 
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     ●副業、専業で不動産投資をしたい方 
     ●現在サラリーマン大家の方、学生大家の方
     ●現在、大家業で儲かっていない方 
     ●空室、空き家で困っている方 
    
【講師】 不動産コンサルタント 服島 秀信
   (2015年まで銀座1丁目の不動産コンサルタント会社で勤務)

※ 〆切は2017年1月4日までと致します。
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横田さん、どうしてんのかな~と思っていたら新刊出てるから生きている様です!良かった!
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あの「はみ出し銀行マン」シリーズの著者です。

はみ出し銀行マン・・・は神奈川県主要都市が舞台で、ある地方銀行の営業マンのお話。著書では港の見える丘銀行という行名にしてカモフラージュ?していますが、著者名が夫だから笑っちゃう。

はみ出し銀行マン、面白かったな~若き日に全巻読みました。半沢直樹はテレビで2話からしか見ていなくて、原作は読んでいませんが、はみだし銀行マンの方が面白いんじゃないかな?

MOF担の話、稟議書の力技、縦社会の派閥、ゴマすり、幹部の引越し手伝いまで当り前、トラブルに弱く行員が堂々とヒゲを生やしてきた場合の対処、都銀と地銀の格差など、当時の銀行がどういうところか、面白おかしく記されており、笑わせてもらいました。今では考えられない世界だったのでしょうね。

今度の新刊も落ち着いたら読んでみたい一冊ですが、読むべき本が溜まっているのでアマゾンの欲しいものリストに入れておきます。

それでは!

2017年1月8日(日)

金持ち大家さん?貧乏大家さん?安易にできない不動産投資!
不動産セミナー(鳥取県米子市)

↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓
▽▲▽▲▽▲▽▲▽▲▽▲▽▲▽▲▽▲▽▲▽▲▽
    >>>セミナー情報!<<<
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【タイトル】 金持ち大家さん?貧乏大家さん?安易にできない不動産投資
s-セミナー1

15356683_1331021293604433_6941717493270808502_n

【受講料】 無料 (予約制下記URLより)

↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓
http://kokucheese.com/event/index/442514/

【日時】 平成29年1月8日(日)
    13:00分開場 13:30開始 15:15質疑応答 15:40終了

【会場】 ふれあいの里(米子市福祉保健総合センター)  
    4階 中会議室3
     
【所在地】 鳥取県米子市錦町1丁目139-3
      https://goo.gl/maps/aTbL15sfps52
   
【内容】  大家業を始めるのは簡単ですが、簡単だからこそ
     落とし穴が あります。地主と不動産投資家、金持ち
     大家さんと貧乏大家 さんの特性、優劣などを徹底
     比較し、不動産投資の有り方を 検証してみましょう!

【対象者】 どなたでも参加可
     ※下記の方には特に役立つ内容です 
     ●山陰近郊の方 
     ●将来の年金に不安がある方 
     ●家族で大家業をされている方 
     ●副業、専業で不動産投資をしたい方 
     ●現在サラリーマン大家の方、学生大家の方
     ●現在、大家業で儲かっていない方 
     ●空室、空き家で困っている方 
    
【講師】 不動産コンサルタント 服島 秀信
   (2015年まで銀座1丁目の不動産コンサルタント会社で勤務)

※ 〆切は2017年1月4日までと致します。
※ キャンセルの場合、3日前までにお知らせ下さい。
※ 最低人数に達しない場合、中止することがあり ますので予めご了承下さい。
※ 主催者と面識がある方は直接お問い合わせ下さい。

山陰近郊の方、不動産を少し勉強してみようという方は、ぜひご参加下さい。
下記URLより申込できます!
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※うちの娘ちゃんです~

20161031_072341000_iOS
100万ボルト米子店さん・・・たまにしか買物しないのに、いつもすみません!m(__)m

娘は「こびとづかん」の「カクレモモジリ」に憧れております・・・
カクレモモジリ

BlogPaint
こびとの仲間入りをしたつもりの様です。何だかカクレモモジリに似てきた様な・・・

親父は・・・

氏名 服島 秀信(HIDENOBU FUKUSHIMA) 


【身長】186センチ 【体重】めざせライトヘビー級! 

鳥取県米子市の団塊jr世代

【居住ルート】 
↓鳥取県米子市錦町
↓同県大栄町緑ヶ丘(現、名探偵コナンの北栄町、大栄小卒)
↓米子市(加茂中、北高卒)
↓大阪府箕面市船場西
↓大阪府吹田市春日
↓大阪府池田市神田
↓池田市井口堂
↓吹田市江坂1丁目
↓横浜市南区伊勢佐木町
↓板橋区高島平1丁目
↓米子市(H27年10月より)  


一児(娘)の父ちゃんです。プライベートでは、娘といる時が1番幸せです。娘を長時間抱っこするがために、こそトレしています。 

【趣味】 不動産見学と賃料査定 ・ 駅力調査 ・ facebookでのボクシング談話 ・ 映画と昔のハードロック鑑賞

【特技】 娘を笑わす ・ うたた寝か気を失ったか自覚がない ・ 饒舌な寝言 ・ 気配を消

【スポーツ】 ボクシング 競泳 マリンジェット ウェークボード スキー

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鳥取県から幸せを運ぶ、ロジスティクスの要! 
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服島運輸

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中国地方を中心に、首都圏、中京圏、近畿圏の物流ネットワークをつないでおります。安心できる物流のご用命はぜひ、服島運輸株式会社まで。 
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分厚いのにサクサク!大阪、江坂の沖縄料理ぬまや~の人気メニュー!



一度ご賞味下さい!女性1人のお客様も多いアットホームなお店です。店内デザインはバリ風(沖縄料理店なのに・・・)
※ぬまや~とは沖縄の方言で『みんなで飲もう』の意味です。
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☆★☆彡沖縄料理 南国飯店 ぬまや~ ☆★☆彡 

        オーナー 杉本 和亮
       (元 ボクサー 森岡ジム)
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http://numaya.web.fc2.com/   TEL06-6388-8635 
・営業時間17:30~ (フリーノックダウン制) 
 ※大将がダウンしてもファイティングポーズ取れるなら続行
・〒563-0053大阪府吹田市江の木町17-20
 パルムハウス江坂1F
  市営地下鉄御堂筋線 江坂駅より南に徒歩5分
 (新大阪から2駅乗車4分)
・江坂駅8番出口(東三国駅寄りで、EVがある方です)
  目印は井上病院 定休日 日曜日

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昨日ブツが届かなかった・・・

と書くと何だか黒い交際の様に思われるかもしれませんが、そうではありません。

娘のクリスマスプレゼント、「リンクルステッキDX」を待っているんです。

先週アマゾンで注文したら、18日に入荷するので20日に到着しますとのことでしたが、19日の21:08に入荷できなかったと無責任なメールが届きました。18日に連絡してこいよ~楽天みたいなことするんじゃない~

債務履行の支払督促をしてやろうかと思いましたが、仮執行宣言付与される前にクリスマスが過ぎてしまう!何とか早く仕入れなきゃいけないので、地元玩具店に電話!

ところが少子高齢化の輪が地元玩具店では、すでにリンクルステッキDXは売り切れ状態。米子にはプリキュア婆さんでもいるのか!?そうか!杖代わりになるか!

なんてこと言っている場合じゃない!
サランラップの巻棒を加工して自作するわけにもいかないし。

娘ちゃんは喜ぶかもしれませんが、きっと・・・恐ろしい・・・( ゚Д゚)

再度、アマゾンで別の出品者で注文したが・・・本日届きます様に! 

それでは!

2017年1月8日(日)

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