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私は多分、クーラー病かな?
ファミレスとか行くと、クーラーが効きすぎて、寒くてしょうがない。夏でも対外、ジャケットを持ち歩いていますが、それでも頭痛がする、肩は凝るはで、お客様との打ち合わせでない限り、夏はいつもクーラーが効いていない店を探しています。
1番理想なのは、海近くや山手のどっかの日陰にベンチとテーブルがあり、そこでPC事務処理ができれば最高だな。バッテリーはいつも持ち歩いているので。
さて、買主側である方から土地の売買契約について、トラブル相談を受けました。
詳細は言えませんがその方は、とある不動産会社(売主)の土地を購入申込をされ、その際に売主が作成した仮の土地売買契約書を受領しました。契約日が近くなり、今度は本契約書受領したのですが、
仮契約書…測量費用は売主負担
本契約書…測量費用は買主負担
にすり替わっていたとのこと。
当然、
買主「仮契約書には売主負担となっているので、売主側で負担するべきでは?」
と、主張したところ、
売主(社長)「なら、別に買ってもらわんくてもええで!」
と、返答。
買主は破談にするリスクを取るなら、測量代を負担するべきと思うが、この信頼関係だと今後目的を成就できないのでは?という不安からの相談でした。
いや~酷い話。ただ、そのエリアの宅建指導班に電話したところ、
〇〇宅建指導班「仮契約書は宅建業法に関与していないので、民事の問題であり当方では何ら対応することはできない」
とのこと。
そうかなぁ…。現時点では契約をしていないのでそうかもしれないが、契約したら買付申込から遡及して全てが契約書類になるのではないのかな?しかも買主側からの条件交渉など、何も変更事項はない訳だし。※測量の費用負担がすり替わっていたのみ。
民事と言われるけど、今回商事なので消費者保護法でも保護されないし…。
今回、この件は売主側で負担されることになり、解決したのでブログにアップしたのですが、とある宅建指導班は、仮契約書は宅建業法とは関係ない!と言う見解なので、仮契約書を鵜呑みにしてはいけません!皆様気を付けて下さい。
後、買主から
買主「そんな売主だから地中埋設物があって建てれなくなった場合、対応してくれないんじゃないか?」
という相談も受けました。
書類を全て見せてもらった訳ではないので、何とも言えませんが元々あったビルを建て壊し、土地を売買しているので調査はおそらくしているかと思います。
ただ、宅建業者に何m掘れなど、明確な基準を課している訳ではないので、隠れたる瑕疵が発見される可能性はあります。
相手は宅建業者なので、最低でも引渡しから2年の瑕疵担保を負います。仮にもし契約書に
・記載がない
・1年に短縮
・瑕疵担保は負わないと明記
などとされている場合は、2年ではなく、民法に差し戻され瑕疵を見つけた時から1年、もしくは引渡しから10年になります。
※債務不履行であれば20年
なので通常、宅建業者であれば引渡しから2年の瑕疵担保を明記しない方が不利益なので、記載していると思いますけどね…。
なので、地中埋設物があった場合の規模、状況にもよりますが、そちらは隠れたる瑕疵を主張できます。
ただ、現行の瑕疵担保ではちょっと判断が色々難しいところがあるんですね。
例えばちゃんと「この土地には土壌にフッ素が見られる」と明記していた場合、隠れた瑕疵にはならない判別が通常だと思いますが、フッ素が土壌汚染している度合いによっては、目的を達成できない場合があります。その場合は隠れたる瑕疵にあたるのでは!と揉める訳です。
ちなみに2020年4月の民法改正に伴い、「瑕疵担保」は「契約不適合」に変わります。
今までは
・瑕疵担保
・債務不履行
・不当利得
などバラバラでしたが、全てが契約不適合(責任)となります。なので先ほどのフッ素の話も、明記した瑕疵、隠れたる瑕疵という判別ではなく、契約不適合責任という主張1本で収まります。
今回、相談受けた土地の売主、この不動産会社(社長)をよく知っている方に聞いてみましたが、実はものすごい資産家らしいです。ただしお金にはかなりシビアだと!その手のお金持ちだそうです。
貰えるところからは1円でも多く貰う、ということか!
法の不知はこれを許さず!という法諺があるが、それなら義務教育で法務やファイナンシャルを取り入れてくれたら良いのに。
あっても、当時は勉強しなかったかもしれないが!( ゚Д゚)
それでは!
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