モリコウスケ 公式ブログ

新刊『No.1風俗店長が極めた 女性にキモチよく働いてもらうマネジメント術』(共著、こう書房)、絶賛発売中。
風俗業や風俗的ビジネスにはマーケティングやお金儲けのヒントがいっぱい 「人の行く裏に道あり花の山」 金脈探しのヒントになれば幸いです

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E-MAIL:info@morikousuke.com

以下、本文より。

・元夫との出会い
松居(28)、元夫(29、DCブランド・パーソンズ創設者)
元夫の会社の顧問弁護士の愛人がその当時松居が所属をしていた芸能プロダクションに勤務していたことから、松居のファンだという元夫との出会いを企てた

・浮気調査、自身が探偵デビュー
探偵会社の見積もりは24時間態勢で一ヶ月張り込みをしたならば、ざっと500万円が必要となると言う。
私にだって探偵ができないはずがないという結論に達した。
外務省を通じて夫の出入国記録を入手。
夫の尾行にはレンタカーを借りて、かつらをつけて、会社から退社する夫のあとを付けた。

・弁護士に指示
その交渉におけるシナリオ、つまり弁護士が喋る言葉、立ち振る舞いにおいても事細かな台本をつくった。

・自分の職業である「女優」に感謝
松居は「マルサの女」「夜逃げ屋本舗供廚暴弍蕁
この映画によって、差し押さえに対してはかなりの知識を持っていた。
そのことが実生活の上でも巡ってきた。
執行官三人が、マンションに突然乗り込んできた。夫が税金を滞納している為に、家財を差し押さえにきた。

・力強い相棒である八歳の息子
話し合いの度ごとに、清水建設は部長以上の役職の人間がずらりと十数名テーブルを挟んで並んでいく。こちら側は私と八歳の息子だけ。交渉の度ごとに息子には学校を休ませて同席させた。彼には録音係をやらせた。

競売の事実を八歳の息子に理解できるように話して聞かせた。それは家族であり、力強い相棒でもある息子の意見を聞く為だ。

・松居の性格
幼い頃は通称頑固ちゃんとも呼ばれていた

・復讐心、執着心
私はこの男を命がある限り決して許すことはない。

松居一代、元夫が語っていた「異常な執着心」 



左から、
3分36秒、3分18秒、5分08秒、3分30秒

松居一代さんは、生きるエネルギーに満ちた、タフネゴシエーターであることがわかる一冊です。
本書を読むと、現在の騒動をより楽しく観察できることでしょう。



以下、本書より。

・松居一代の父は40年間も競艇選手一筋
そんな父を支えている母の口癖
「おとうちゃんは命を賭けて、稼いでいるのよ。そのお金で買った物を粗末にしたら、バチが当たるわよ」

・欠陥工事を行った清水建設の初期対応に松居一代は堪忍袋の緒が切れて、各テレビ局へ、電話をかけた。ワイドショーで取り上げられた。
7歳の息子が事故発生直後に、咄嗟の判断で撮影をした生々しい映像が使われた。
いくつもの試練をのりこえてきた私は、嫌というほど証拠の大切さを教え込まれてきた。
そのことを、たった一人の血を分けた息子だけには、幼いといえども話してきた。

・第一回目の話し合いから、交渉のたびごとに、息子を同席させた。
7歳の隆一に録音係を命じていた。
隠し持ったテープレコーダーを使って、敵陣営にはわからないように、大きなテーブルの下で、会話のすべてを録音させようとしていた。

・私の行動についても、あれこれと計画を立てていた。
ある時はエキサイトして怒り狂い、次の時には180度態度を変えて、涙を流さんばかりにしんみりと語っていく。

・探偵については、将来「松居一代探偵事務所」を開こうと考えてしまうほど得意な分野だった。これもいくつもの試練が生んだ私の技のひとつだ。

・二人の弁護士に依頼はしていたが、清水建設に提出する書類などは私がみずから作成していた。

・私は数年前から計画を練っていた。
計画に沿って、自宅を銀行から買い戻すためには、競売についての知識を積んでいくことが大切だった。そのために弁護士会館の斜め前にある裁判所に、私は連日のごとく足を運んで、世間の競売事情について学んでいた。

・私が、今回超エリート・サラリーマンである彼等(清水建設社員)と接してみて真っ先に感じたことは、「なんて生きるエネルギーが乏しい人達なのか」ということだった。
彼等と交渉を続けていくには、まさにアメとムチが必要だった。
ある時は、机を叩いて「ふざけるんじゃないわよ!」と怒り狂い、またある時は優しくとろけるような声で、交渉を進めていった。

・清水建設の職人の作業は全てビデオカメラで撮影した。
撮影はどのカットも松居一代のナレーションから始まっていく。
松居から現場監督に質問し証拠を撮影した。
「防水層が破損していたとは信じがたい事実ですが、あなたは清水建設の社員として、この一件をどのように思いますか? 防水層の損傷を人間の体にたとえて、わかりやすくこのカメラに向かって説明して下さい」と迫った。

・松井は妥協できずに、三回にわたって風呂場のタイルは貼りなおされていった。
見事な風呂場が出来上がったのも、私が現場にべったりとくっついて工事を見守っていたからだろう。
私はたとえ1ミリの傷といえども絶対に許せなかった。

・世界中で、私のために馬車馬のごとくに働ける人間は、自分しかいない。
つまり、松居一代のマネージャーは、本人が務めることが最もよいと判断した。

・名実共にたくましさを売り物にしている
泣き寝入りするしかないと交際相手に言われて、
「私が泣き寝入りするとでも思っているの!」
思わず、彼の手を払いのけて、ファイティングポーズをとってしまっていた。

・松居一代には近江商人の血が流れている
お節介ババア

・私の正義のマグマが燃えてきた。
もともと血の気の多い私である。
もし私が戦国時代に生きていたならば、真っ先に刀を振りかざし、一番に戦場に出向いていたことだろう。そんな性格が、今回の事件においても、物おじしないで戦っていく覚悟を私につけさせた。

・攻撃型の私は、どうも待つことは苦手だ。

・死ぬ時に絶対後悔しない生き方、それが私の望むところである。

・間違っているものに対しては、立ち向かっていくことが、私の生きざまだと信じているからこそ、1年8ヵ月にわたって全力で挑んでこられた。

・なにが起こるかわからないのが人生。しかし「試練はまさに好機」。私も、この闘争のお陰で一段と強くたくましく成長できた。
「人間やればできるじゃないの。一流企業にだって、勝つことはできる」。これから生きていく上での大きな励みだ。


おまけ)
松居一代との結婚に反対 船越英一郎の父が危惧していた点芸能界に生きる女性特有の気の強さを心配していた。父の船越は、息子のおっとりした性格も見抜き、芸能界入りの際も反対したほど。結婚後、息子が尻に敷かれるのを予見していた

僕が持っている3つのハンドスピナーを回転させてみました。



左から、988円、2,999円、3,299円
スピンは、左から、2分52秒、3分37秒、3分22秒でした。







一番右の商品は、
アプリを通じて、スマホで好きな文字を入力して、カラー、光変換モードを選択して、いろいろな発光を楽しめます。
恋人にメッセージを込めてスピンさせると、サプライズで喜ばれること間違いありません。

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【モリコウスケレビュー】
〜実はマンション管理士受験生にとって、有用なテキスト〜

マンション管理士、管理業務主任者を受験するにあたり、
出題範囲の一つである、
「建物・設備の知識に関する事項」
は、範囲が広範囲であり、(他の出題テーマと比較して)努力した労力が結果に反映しずらいので、
過去問を中心に勉強して、半分以上の点数を目指そう、他でしっかり点数を取ろうというのが、一般的な見解になっています。

合格率22.5%の管理業務主任者試験であれば、その戦略で間違いありません。他で十分にカバーできます。
しかし、合格率8%の難関のマンション管理士試験の場合は、他で少しとりこぼしただけで、不合格です。
逆に言えば、「建物・設備の知識に関する事項」で点数が稼げれば、合格に近づきます。

そのためには、マンション管理士用のテキストを読んだところで、得点源にはなりません。
そこで、本テキストの出番です。
実によくまとまっています。
本テキストと過去問(第1〜16回)を繰り返し学習することが、費用対効果の良い学習法であり
(※協会の公式テキストの価格は、10,800円もする)、
マンション管理士と本資格(合格率27.8%)のダブル合格を目指すのが、相乗効果を導き、結果的に良い戦略と言えます。

【本書の物足りない点】
・章末問題は解答だけが記載され、解説がありません。
・索引はもっと多くの用語を掲載すべきです。

【本試験の大変さ】
・過去問の問題集が市販されていない。
インターネットで第1〜16回分の全ての問題を収集することはできますが、十分な解説がないため、何が誤っているのかまで追求して勉強しないと、合格ラインに届きません。

以下、過去の頻出問題例。ご参考まで。

・シーリング材の劣化原因とその推定原因
白亜化:紫外線・酸化・雨水等によるシーリング材の劣化
被着体の破壊:過度の引張応力の発生、被着体の表面強度の不足
軟化:紫外線、熱によるシーリング材の劣化
被着面からの剥離:被着面の表面状態・プライマー(最初に塗る塗料)の不良

・コンクリート外壁の劣化状況と補修工法の組み合わせ
〃敞な剥がれ、浅い欠損→ポリマーセメント モルタル充てん工法
鉄筋の露出→エポキシ樹脂モルタル充てん工法
I0.2mm未満の動きの少ないひび割れ→ポリマーセメント ペースト すり込み工法
ど10mm程度の挙動性のあるひび割れ→Uカット シーリング材充てん工法
セ転紊りの美観性を要求する比較的動きの少ない幅10mm程度のひび割れ→Uカット 可とう性エポキシ樹脂充てん工法

・耐震改修工法
‖竸
炭素繊維シート
靭性の向上ピロティの柱

∪震
外付けフレーム補強工法
強度の向上
マンションの居ながら施工に適している

L反
地震力の低減
ダンパー入り積層ゴムアイソレーター



【本資格の背景】
・2016年度試験は、2015年度に比較して、受験者数が1.44倍に増加
・2016年5月に成立した改正宅建業法。2018年4月に一部遅れて施行される、仲介事業者の「建物状況調査(インスペクション)」のあっせん

【出題範囲】
管理業務主任者試験と範囲が重複します。その観点も考慮すると、
◎→とても易しい
〇→易しい
△→普通
×→難しい

・住宅に関わる建築の法規や実務範囲のガイドラインに関すること→〇
(建築基準法、建築士法、品確法。民法の瑕疵、危険負担など)
・主に木造住宅、マンションの構造部材等の名称に関すること→△
・住宅の給排水、衛生、空調、電気設備などに関する呼称や一般的な仕様に関すること→〇
・木造住宅、マンションの施工に関すること→△
・木造住宅、マンションの劣化の判断に関すること→△
(結露、不同沈下など)
・調査・診断方法に関すること→×
・マンションの管理に関すること→◎
・報告書の作成に関すること→×
・一般的な住宅の売買・取引の形態や契約に関すること→〇
・業務に関するコンプライアンス、モラル、マナーに関すること→◎

つまり、
木造住宅に関すること、調査・診断方法、報告書の作成
これが合否を決めるポイントになります。

ちなみに、私(管理業務主任者、宅建士)が、何の事前勉強もないまま、過去問に挑戦したところ、
合格点には6点足りませんでした。

本試験までに、この6点を埋めるべく、
木造住宅に関すること、調査・診断方法、報告書の作成
に集中して、合格ラインにのせたいと思います。

ちなみに、本書を購入すると、
「JSHIホームインスペクションマニュアル」
を閲覧できるという特典がありますが、
354ページあって、全く印刷できない仕様なので不便です。

以下、合格点にのせるためのポイントの知識を中心に列挙します。ご参考まで。
・住宅紛争処理は、建設住宅性能評価書を取得した住宅が対象
・壁式構造にも梁は存在する
・ラーメン構造は、基本的に柱と梁のみで構成される。内部に耐力壁がない場合が多い
・外壁断熱材の性能が低い場合、温度差により結露しカビが発生
・材断面を貫通していない表面的な割れは、構造的な問題にはならない
・モルタルだけのひび割れであれば、瑕疵の存する可能性は低くなる
・コールドジョイントは、水平打ち継ぎ面で生じる
・コールドジョイントの補修にシーリング材は使用しない
・バルコニーは共用部分
・フローリング材の一部に剥がれが生じていたため、劣化事象に該当と診断
・チョーキングは塗膜面の劣化の初期症状であり、著しい劣化という規定はない
・水セメント比が規定より大きいと、コンクリートが乾燥、収縮し、ひび割れの原因
・サッシの結露による水染みは、サッシアングル付近の縦枠や下枠に生じる可能性が高い
・ガラスの断熱性能が高いだけでサッシ全体に結露が起きないとは言い切れない
・通し柱と胴差は金折り金物
・都市ガスは空気の比重より軽い
・壁、床が同一方向へ傾斜していることから「不同沈下」が疑われる
・若干の雨漏りが見られたので瑕疵がある可能性が高い
・防火ダンパーは通常時は開いた状態
・タイルは打診棒などでなでて、音色により状況を確認
・ユニットバス排水はトラップが設置されている。二重トラップの禁止



以下、本書より。

・僕は、大学の教室よりも、あるいは同質な人々が集まるサークルのような場所よりも、むしろそのような生き生きとした雑多な、あるときにはいかがわしい、荒っぽい場所で、人生に関わる様々な現象を学び、それなりに知恵を身につけていったような気がします。結局のところ、学術的なものよりも、streetwise(都会を生き抜くための実際的な知恵を持った)というような地べたっぽいものの方が性に合っていたようです。

・何より大事なのは良き読者です。どのような文学賞も、勲章も、好意的な書評も、僕の本を身銭を切って買ってくれる読者に比べれば、実質的な意味を持ちません

・何がどうしても必要で、何がそれほど必要でないか、あるいはまったく不要であるかを、どのようにして見極めていけばいいのか?
「それをしているとき、あなたは楽しい気持ちになれますか?」というのがひとつの基準になるだろうと思います。

・いちばん大事なことは、「健全な野心を失わない」というこです。

・小説家というのは、芸術家である前に、自由人であるべきです。好きなことを、好きなときに、好きなようにやること、それが僕にとって自由人の定義です。

・時間を自分の味方につけるには、ある程度自分の意志で時間をコントロールできるようにならなくてはならない、というのが僕の持論です。

・小説を書いていていちばん楽しいと僕が感じることのひとつは、「なろうと思えば、誰にでもなれる」ということです。

・フロントが管理員を見下す。管理員の仕事の大変さを知らない(想像できない)フロントが多い。

・その一方で、管理員がフロントをなめる。特に、若手や新人に対して

・頑固で偏屈で職人気質の管理員はプライドが高い。仕事は一生懸命なので、住民からは意外と評価が高い

・交代制の職場だと、管理員同士はたいてい仲が悪い

・管理員は人手不足で採用難。住み込みの高齢者管理員の中には軽度の認知症もいて、仕事に支障が出る
「マンション管理人」の人手不足がヤバすぎる

・会社から携帯を支給され、休日にも、管理員、理事長、居住者、工事業者、コールセンターから電話が入る。
ワークライフバランスとは対極的な職場環境なので、フロントは圧倒的に男性が多い。女性が参入しないため、求人は売り手市場。
休日でも会社携帯が鳴ると、電話をとらなくてはいけないため、オンとオフの切り替えができない。

・女性事務員はワークライフバランスが実現できる職場

・離職率が高い。20-30代で経験2年以上あれば、比較的容易く同業他社に転職できる。

・チームプレイよりも個人プレイで動く職場環境

・前任者が退職し、十分な引き継ぎがないまま担当が任される

・管理会社丸投げの理事会は、管理会社から管理費・修繕積立金を食い物にされる。
管理会社は工事で儲けるので、自社(管理会社の関連会社)見積だと、業者見積の25-30%以上が上乗せされて管理組合に請求される。

・メンタルがやられているフロントの目は死んだ魚のよう

・お客様志向でお客様の要求を何でも受けていれると、自分の首をしめることになる
真面目な人ほど残業に追われている。適度に力を抜くことと、要領の良さを見つけないと厳しい。

・コピー機とシュレッダーはフル稼働。

・自社の工事受注金額・件数・割合が人事評価項目の対象
営業マンはこの仕事に向いている

・中途採用は、元不動産業界関係者の割合が高い

・普段クレーム対応が多いからか優しい人が多い(クレームに対して、いちいちキレてしまうと仕事にならない)

・ストレスのたまる仕事のため、喫煙率が高い

・会計・法律・設備・コミュニケーション力・ファシリテーション能力など、本気でやると多岐に亘る知識・経験が求められる。が、そのわりには、給与水準は低い

・法曹関係者の理事は法律の文言にうるさく、元経理部長は会計の数字にうるさく、建設業関係者は工事内容と見積金額にうるさい。騒音トラブル、ペットトラブル、水漏れ、ゴミの分別トラブル、クレーマー、不良外国人、民泊、シェアハウス・・・
何と面倒臭く手間のかかる仕事なんだろう

・一人前になるまでには時間がかかる。

・研修はOJTが中心

・理事会・総会で議事録を作成するために、ボイスレコーダーは必須

・約10件ほどの管理組合の担当を任され、各理事会が、月に1回か2月に1回開かれるので、スケジュール管理がとても重要。手帳は常に携帯。

・60代でも現役フロントは多数いる

・総会では、集会所の机・椅子だし、後片付けなど、力仕事が必要になる。理事会で配る議案書の書類も重い。

・支店長・副支店長は、クレーム対応に追われる

・IT化が遅れており、大量の紙を消費している。高齢の理事が多くて、メールのやり取りができないと、郵送で行わざるをえない。

・住居店舗併用マンションの理事会運営は面倒臭い。飲食店(例えば、焼肉屋、ラーメン屋など)からの臭いで住民苦情が発生する

・立体駐車場は維持費に莫大なコストがかかる
植栽も同様
エントランスの滝(水景施設)も同様

・マンション管理士の資格を保有している組合員は、理屈を並べて口だけは達者。
マンション管理士で飯を食えているのはごくごくわずか

・世帯数が少ない高級マンションは、確実に修繕積立金が不足する。スケールメリットが働かないため

・「管理業務主任者」の資格がないとできない仕事が多く、理事長と管理業務主任者との日程調整が大変で、仕事にならない。

・巡回を多く入れて現場に足を運びたくても、社内の事務作業がとても多い。
女性事務員と仲良くならないと仕事が回らない

・ペット可マンションは、住民間で対立が生まれる

・中途採用は経験者優先(2-3年)

・賃貸の割合が増えると、住民の質や資産価値が低下する

・外国人や認知症の住民の割合が高まると、ゴミの分別が荒れてくる

・管理組合の理事は、理事長が圧倒的に大変

・出席人数の多い総会ほど荒れる。時間に余裕のある高齢者が主に出席する。耳が遠い人も多いので、大きな声で話さないと聞こえないと言われる。じいさんは頑固で偏屈な人が多い。過去の仕事自慢をする人も多い。「俺は大企業の元部長だった」「技術屋をなめるな」とか。

・理事のなり手がいない
防火管理者のなり手もいない(防火管理者を決めていないと消防法違反)
都内の高層マンション 約8割で消防法違反指摘

・理事会でおばちゃんの理事の割合が高まると、井戸端会議が始まり、ダラダラした無駄話の多い理事会になる。



【モリコウスケ書評】
著者自身が経験した実話に基づいた小説なので、ノンフィクションといってもよいです。
以下のとおり、少なくとも以下の裁判については事実そのままであり、
小説の中に描かれた、管理会社や理事の不正もおそらくあったのでしょう。

(2013年2月28日読売新聞より)
登記情報の暴露はプライバシーの侵害 管理会社東急コミュニティーへ賠償命令
マンション管理会社の社員が居宅の登記情報の内容を他の住民に知らせたのはプライバシー侵害だなどとして、
東京都内の男性(59)が東証1部上場の「東急コミュティー」(東京)と社員に損害賠償を求めた訴訟で、
東京地裁(志田原信三裁判官)は27日、「不法行為に当たる」として同社側に10万円の賠償を命じる判決を言い渡した。
判決によると、男性は都内にあるマンションの管理組合理事を務め、同社のマンション修繕計画に反対していた。
すると、社員は2009年2月、法務局のインターネット上のサービスで男性の居宅の登記情報を入手。
仮差し押さえが設定されていることを知り、マンションのロビーで男性に「差し押え問題を早く解決しな」
と発言したり、他の理事に配ったりした。
同社側は「登記情報は誰でも取得でき、プライバシー保護の対象にならない」と主張したが、
判決は「仮差し押さえは他人に知られたくない事実で、保護の対象になる」と指摘。
同社によるプライバシー侵害を認め、社員の発言は名誉毀損に当たるとした。

本書は、マンション管理に関わる人、特にこれから理事になろうとする人にとっては、多くの示唆を与えてくれます。

・理事の中でも理事長は圧倒的な権限と利権をもつ。
ゆえに、ふさわしくない人が選ばれてしまうと、管理費や修繕積立金が適正に使われずに、管理会社の食い物にされて、マンションという資産価値の低下を引き起こすリスクがある。

・「管理会社が悪」というよりは、同じ管理会社の中でも、担当者(フロント)や管理員によって、管理の質に大きな差が生まれる。
ゆえに、理事会と区分所有者が管理に対して高い意識をもつことが、管理会社になめられないことにつながる。

・管理会社をリプレイスして、削減したら組合が嬉しいのは「管理委託費」なのに、本書では「管理費」が800万から600万になったと書かれている。「委託経費」は組合からみたら支出だから削減してよいが、収入であるとことの「管理費」を削減したら破綻である。組合から見て、収入と支出の混同なのでこの間違いはよくない。



【モリコウスケ書評】

他のレビューでは厳しい評価のようですが、
おそらくとても賛否が分かれる本でしょう。

【批判派】
・「のべ5000人のキャストの相談を受けてきた」というが、キャストの生の声は本書では一切紹介されていない。
・「セカンドキャリア支援事業を行っている」というが、具体的な成功事例は本書では一切紹介されていない。あえて?
・GAPは、「相談者の女性をNPOや企業にインターンに行かせる」というが、どのようなNPOや企業に行かせているのか具体的には書かれていない。活動の透明性は?
・昨今ブーム? の「貧困×風俗嬢」「奨学金返済×女子大生風俗嬢」などの具体的事例は(あえて)一切紹介されていない。そういったエピソードを期待している読者にとっては肩透かしにあう。

私は、GAPの活動に対する賛同派です。
著者のような「ビジネス」「デザイン」という視点から問題解決しようとアプローチする点に特に賛同しています。

その一方で、読み物としては、新書に「エンターテインメント性」を求める昨今の読者にとっては、
上に挙げた【批判派】の声に代表されるように、決して、「面白い」本とはいえないでしょう。
(私は、あえてそうした本づくりにしたところに、著者らしさ、著者の姿勢があらわれていると感じましたが)

多くの人が非正規社員の世の中にあって(男性21%・女性57%)、
40歳を超えると厳しいのは、風俗嬢に限りません。
国が国民を支えきれないから、国が「新しい働き方」と称して、「副業」を推進する世の中になりました。
思うに、「風俗」というお仕事は、空いている時間で効率的に稼ぐための、「副業の一つ」ととらえるのがよいと思います。
風俗店にとっては、人材が全て(=利益の源泉)なので、本書でも紹介されているように、福利厚生にはかなり力を入れていますし、
キャストに気持ち良く働いてもらう職場環境を作らなければ、業界では生き残っていけなくなりました。
「売り手」である、キャストにとっては、良い意味での競争原理が働いています。ソフトサービスで働ける業種のお店も増えました。

ダブルワーク、効率の良い副業の一つとして、風俗店がその受け皿(選択肢)になれば、
これも国が推進する
「新しい働き方」
でしょう。
ようは、いかに個人として生産性を高めて収入を維持するか(アップさせるか)が、問われているのです。風俗嬢に限らず、全てのビジネスパーソンにとって。

しかし、みながみな、そんな器用な生き方や努力ができるわけではありません。
そこからもれてくるような女性にとっての、
話し相手、受け皿、居場所作り、行政など他の機関へのつなぎ役、として、
GAPのようなNPOは大事な役割を担っているのです。

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