2005年07月19日

ミニミニは

CMのチカラを感じますね。ミニミニの紹介で、あっという間に入りました。
でも、このシステムはよく出来てますよね。
  
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2005年07月12日

市街地は強い!

なんちゃって、6月30日付けで1室が空いたので、6月15〜30日のわずか2週間の満室でした…。
でも、需要がある場所だってコトは、この1年でそれなりに実感しています。
 
私鉄沿線のワンルームアパート・国立大学近辺のアパート・県立大学近辺のアパートなど、いくつかオーナーチェンジの物件が出ました。ただ、そういう所は乱立しているし。
 
映画街・飲食店・駐車場、そんな中にあるワンルームは、それなりの需要があるんですね。
  
Posted by gmquel79 at 20:24Comments(3)TrackBack(3)不動産投資

2005年07月11日

やった、満室!!

そして、この2005年6月30日現在、満室となりました!やったー、パチパチ。
間口を広げていったのが正解でした。
管理人の多田サンが懇意の不動産屋・青い看板のアパマンショップ・ミニミニ、この3社からそれぞれ集客がありました。
この1年、多少の入れ替えはあったもののほとんど途切れなく、初めての満室はやはり市街地の地の利が大きいと、改めて思いましたね。
 
  
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2005年06月14日

あっという間に501号が

501号がすぐ入居決定してしまいました、あっけないほどに。自分なら「(酷暑の中、5階まで昇るなんてヤダー。)」と思って家賃設定を下げたのですが、募集会社が聞いたところ、
美人OL「ココ、5階の眺めはロマンティック。市街地が一望できて、すごくイイ気分になれそうだから、即決めました。」
だって。そういう考えもあるんですね〜。何はともあれ、ホッとしました。これ、私がオーナーになって初めてに入居を迎えたワケですよね!
  
Posted by gmquel79 at 22:02Comments(2)TrackBack(1)不動産投資

2005年06月11日

お久しぶりです

お読みになって下さっていた方々、申し訳ありませんでした。腰を痛めてしまいまして、お休みしていました。再開にあたり、これまでカキコしたブログを判りやすくスタイリッシュにしました。
今後ともよろしくお楽しみ下さい。
  
Posted by gmquel79 at 17:36Comments(0)TrackBack(0)不動産投資

2005年03月04日

何と501号の入居申し込みが!?

さて、Myビルの問題点は5階建なのにエレベーターが無いこと。近年の酷暑は、階段を昇ることを想像しただけでグッタリしてしまいます。この階だけは、思い切った家賃設定が必要になります。そこで、3万9千円…つまり3万円台で勝負することにしました。
YAMADAで安いエアコンを購入、ハウスクリーニングを済ませ、愛不動産へネットや店頭でのPRを依頼しに行きました。Myビルの撮影をしてもらって、HPに画像をアップ、なかなか綺麗に載りました"^_^"
すると、すぐに反応が!?
  
Posted by gmquel79 at 19:02Comments(5)TrackBack(2)不動産投資

2005年03月03日

契約更改出来ました◎

入居者の方々へ、オーナーチェンジによる新規契約と振込口座変更の通知を、多田サンに各ポストに入れておいてもらいました。その文面はえーと、購入した書籍名はまたお知らせしますが…、その様式集をアレンジして通知しました。
で、けっこうすんなり移行できてホッとしました"^_^"。多田サンが保持する入居者との人間関係を維持しながら、それを足場として順調に通帳へ入金が始まりました。その額50万強、銀行への返済20万を差し引いても、月々30万の余剰金が生じるコトになります。
何だか不思議な気分、自分自身の給与所得とは別に不労所得がある、それもその給与所得と同額なんて!
  
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2005年02月08日

契約の更新

入居者の全ての契約を更新していかなければなりません。
暁不動産
笹川サン「たとえ高くても、引っ越さずにそこに居るなら、その必要があるからです。むやみにイジることなく、これまでどおりでイイのです。」って言われました。
なるほどナルホド。オーナーチェンジでちょっとカッコつけて、安くしてあげようとか思ったりもしたのですが、“今が変わらないコト”を示すことをアピールする方が大事なんですね。
多田サンに頼んで、従来と同じ様式で契約を更新することにしました。
  
Posted by gmquel79 at 23:24Comments(0)TrackBack(0)不動産投資

2005年01月12日

既存の入居者の不安を取り除く

さて、家賃が順調に振り込まれるためには、少々気を使わなければなりません。既存の入居者は、「(オーナーが変わって家賃が上がるんだろうか…?)」とか心配をしています。ですから、それを払拭しなければなりません。
『そのまま使える 借地借家法の法律と書式・文例集(日本実業出版社)』という本を見つけました。ココには、オーナーチェンジの例文も載っています。
ホントはビルの名称も変えたかったのですが、法人契約の部屋から、「住所表記(ビル名)の変更は困る。」という苦情が出て、結局、従来のビル名でいくことにしました。
自分自身の、オーナーになったというヘンなプライドで、安定している在り方を、いじり廻しては絶対にイケマセン。
住む方々の意思・気持ちを尊重することこそ、最も重要だと思います←マジ。
  
Posted by gmquel79 at 22:39Comments(1)TrackBack(0)不動産投資

2005年01月04日

オーナーチェンジ物件なら大丈夫

確かに競売は危険が伴いますが、アパート一棟のようにオーナーチェンジ物件なら、比較的安全度高いです。なぜなら、住人を立ち退かせるわけではないからです。むしろ、それは困る(^^;)
ちなみに、暁不動産は主に一戸建ての転売を取り扱うので、立ち退かせるキモは熟知しています。その様々な深い経験から、懸案の管理人問題にアドバイスがありました。
笹川サン「8%でも、従来どおり多田サンを管理人として雇うべき。今、ビルの管財や住人など全てを把握しているのはこのヒトだけ。こちらが掌握するまで、半年から1年は必要です。」ナルホド、お金の高い安いが問題ではないんですね。
住人の性格や様子など、徴収のノウハウを盗むまでの授業料だと思えば安いものです。多田サンに継続してもらうことに決めました。
  
Posted by gmquel79 at 18:10Comments(0)TrackBack(0)不動産投資

2004年12月29日

これからが大変

落札してもまだ手に入ったわけではありません。全額を納付して登記が終わって、それでようやく権利が主張できるのですから。まずは、銀行に連絡です。
バンカー片井サン「えーっ。そうですかそりゃあ、おめでとうございます。では連帯保証人(父)と来店して下さい。」
で、父「お、おい。購入希望候補者が居て、落札が取り下げられそうだとか言ってたじゃないか!?」と超びっくり。だって「試しにだって。大丈夫、落ちやしないヨ。」とかテキトーにはぐらかしててたから。
一番のハードル、それは、連れ合いと父が納得も承知もしていないコト!!
  
Posted by gmquel79 at 21:13Comments(3)TrackBack(0)不動産投資

2004年12月27日

いよいよその日が

開札日は、平日で仕事があるため、暁不動産が代わりに地裁に行ってます。9時→10時→11時…、どきどきっ☆どきどきっ☆どきどきっ
リリリリリン。。。
笹川サン「もしもし、落ちましたよ、おめでとうございます。2番手との差は50万でしたから、価格の割合からいうと、正に僅差。もしもし、もしもし、聞いてますか?もしもし、もしもしー?」⇒何が起こったのか、自分でよく分かっていません。。。
ビルのオーナーになった瞬間です!!えーうそー、どうしよう。連れ合いには内緒だし、父には「どうせ落ちやしないよ。」って言っておいたからなあ。現実になったら、ヨロコビーよりもペコリィンって感じ。
ちなみに、この上乗せ額は、ラッキーナンバーですから、ちょっと教えられません、ゴメンナサイね
  
Posted by gmquel79 at 19:18Comments(0)TrackBack(1)不動産投資

2004年12月22日

競売の取り下げ?

競売は、落札後に一定期間が設けられていて、債権者がその価格に納得できなかったり他に任意でより高値の希望者が居たりすると、[取り下げ]られることがあります。現管理会社・創造建設の言い様だと、その可能性もありそうです。書類を見返すと…。
債務者は、市内に3棟のビルを所有していて、それらが今回一斉に競売にかけられています。バブル当時、その3棟を買い上げるのに(何と)8億!も銀行から借り入れているのです。
ということは、狙う物件はもともと2億5千万ぐらい!?だって、繁華街まで歩いて1分県庁まで歩いて14分だもん。落とせないかもしれません(>_<)
  
Posted by gmquel79 at 09:32Comments(0)TrackBack(0)不動産投資

2004年12月21日

管理会社は、

看板には、【創造建設】とありTEL番が載っています。おそるおそる、入居希望のフリをして問い合わせてみました。すると初老の男性の声で応答があります、多田サンという方でした。
多田サン「オーナーは東京の人で、今、連絡が取りにくい状況にある。」とのこと。素っ気ない言い方で必要以上しゃべらない、こういうタイプが管理人向きなのかな〜?
数日後にもう一度電話すると、「オーナーチェンジの予定があって、ビルの購入希望が何件か来ている。ちょっとゴタゴタしているので。」
ええっ!購入希望者が居るって!?じゃあ、競売の取り下げも有り得るの???
  
Posted by gmquel79 at 05:57Comments(0)TrackBack(0)不動産投資

2004年12月20日

高揚感と不安感

北野サン「当初の計画額だと落札は五分五分。背伸びした入札額なら8〜9割はイケる。」この方の予想なら、まず間違いありません。
大きな不安があります。債務者からの引渡しがスムーズに成されるか?入居者は新たなオーナーへの変更に快く契約更改をしてくれるのか?
ビルをそっと見に行ってみると、…現在管理を請け負っている会社の看板が貼ってありました。
  
Posted by gmquel79 at 05:44Comments(0)TrackBack(0)不動産投資

2004年12月19日

問題は連れ合い。。。

でも、すんなり融資が受けられた訳ではありません。というのは、こちらのお願いがあったからです。そのお願いとは、実家の父を連帯保証人に立てるということです。
結婚して早6年、連れ合いは投資なんて大キライ。「コツコツ真面目に働いてちゃんと生活できてるのに、何でそんなコトする必要があるの!?」っていうスタンス、トホホ。
片井サン「普通、連れ合いの方を連帯保証人に求めます。それに、父といっても高齢なのに長期の借金になりますからねぇ〜。」は、ごもっとも…。
そこで父の年齢に合わせ、長期20年ローンのつもりを中期15年ローンに変更し、何とか融資を取り付けたのです。
  
Posted by gmquel79 at 07:20Comments(0)TrackBack(0)不動産投資

2004年12月18日

銀行員は競売を知らない。。。

銀行員は、事業性の観点から審査するのであって、競売については表層的な知識がありません。その意味では、競売に詳しいバンカー片井サンに会えたのはホントに大きい。 「落札出来たら3000万。」で融資OKです!
北野サン「銀行員だって、何でも知ってるワケじゃねぇ。以前にHKi市の市長から依頼を受けた時、あんまり物分りが悪いんで、支店長と次長を呼びつけてレクチャーしてやったよ。」ってね!
え、あれ!?市長の依頼?支店長を呼びつけた?
  
Posted by gmquel79 at 07:00Comments(0)TrackBack(0)不動産投資

2004年12月17日

バンカーN君との出会い!?

今回のタイトルは、沢カリスマの本にある一項をお借りしました(#^.^#)その地方銀行の融資担当係長・片井サンは、まさにN君と同じく、収益還元法で物件の価値を勘案してくれたのです。
片井サン「部下の竹下にお聞きしていましたが、異動のため、私が引き継ぎました。ウチの銀行の神奈川支店に居た頃、競売に係る仕事をこなしてきました。」だって。
首都圏で競売に携わっていた、そんな銀行マンにのっけから会えるなんて、ラッキー!暁不動産との出会いといい、本当にツイてる!
  
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2004年12月14日

落札できたら融資して!

さて暁不動産にて作戦会議。現金と大和證券にある債券を処分して、藤山カリスマの本にあった会社の組合から金を借りる方法でさらにプラス、これが精一杯の背伸びです。
今回は北野サンが一緒ですが、早速こんなアイデアを出してくれました。それは、「落札できたら融資して!という条件で銀行を探してみてはどうか?」というもの。ナルホド〜、これなら融資は叶いそう。
生まれて初めての融資申し込みです。県内にいくつも金融機関はありますが、とりあえず、就職してからずっと給与振込みをしている通帳の銀行とJAと地元にある都市銀行の3つをあたることにしました。
  
Posted by gmquel79 at 06:13Comments(0)TrackBack(0)不動産投資

2004年12月13日

すごい物件が出た!

その競売物件を見た瞬間、思わず「う〜ん、すごい物件が出た。」と、うなってしまいました。それは、映画館街から歩いて1分という抜群の立地にある、店舗付アパートのビルだったのです。
「(あああ、こんな物件のオーナーになれたらなー。)」と思うのはタダですが、保証金は2割ですからとても足りない…。それに、前に経験したとおり、入札によって価格が上がるのは必至ですから、きっと倍以上。
何とか方法はないものかと、暁不動産に相談に出向いたというワケなんです。
  
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2004年12月12日

暁不動産の報酬

暁不動産のシゴトはいたって簡単。競売物件をまっ白にして依頼主に引き渡すこと、モチロンありとあらゆる問題にカタをつけて!

報酬は、規定額でOKそして追加料金は一切無し。その規定額はというと、1000万未満の物件なら一律50万円、それ以上だと6%。例えば、競売物件を4500万で落札したなら270万が報酬となります。

なぜ6%かというと普通、業界では仲介料は売り主から3%で買い主から3%で、合計6%。こういうの、片手とか両手とか言うんですよね、沢カリスマの本に書いてあったもん。

つまり、危険を伴う競売物件でも、一般物件と同じように処理してくれちゃうんです
  
Posted by gmquel79 at 20:44Comments(0)TrackBack(0)不動産投資

2004年12月11日

いよいよ暁不動産へ!

物件1の入札に参加したことで、「このヒトは不動産投資に本気なんだ。」ということが伝わったようです。いよいよ暁不動産の事務所にお呼ばれいたしました、どきどきっ☆

そこはマンションの一室、入ると間髪入れず笹川サンが玄関扉の下にドア止めを置くのです。「(あれれ開けとくって、どういうコト?これって例えば私が包丁持って脅かした時にすぐ逃げられるように準備しているみたい…。)」 

すると、奥から中津サンが「こんちわー。」だって。中津サンがお目付け役ってカンジ。怪しいのは、そっちじゃないの?もう(-_-メ)
  
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2004年12月10日

指値交渉やりませう

沢カリスマの本にある[不動産の相場という幻想]の項にあるとおり、相対取引は当事者間の合意で成立しますから、関心があれば、まずは指値交渉に乗り出してイイと思います。 

物件2・3・4はそれぞれいきなり、ン百万も値下げしてくれました。ですから、一般物件の一棟売りでも、情報誌やネットに挙げられた価格は、単に売主の希望価格でしかありません。 

さて、地元地域の目ぼしいものは宛たりましたが、今ひとつ気乗りしませんでした。いよいよ競売に復帰することになります、そしてついに暁不動産の事務所へ!?
  
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2004年12月03日

セカンドチャレンジへ

でもこの悔しさがきっかけで、株やファンドから不動産へ、気持ちは完全に切り替わりました。県内不動産屋が集うHPを2つ探しましたし、一棟売りを多く扱う業者を2件見つけました。


今度は沢カリスマ流で一般物件の値下げ交渉にトライです。こちらから話を申し込む以上は買うという前提になりますから、競売の時の「(もしも落札できれば…。)」とは、姿勢が格段に違います。


そして、県内Hu市・県庁所在地JR駅から5駅目20分 の手頃な一棟売りアパートにセカンドチャレンジ。打診すると、コレがちょっとしたワケあり物件なんです☆

  
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2004年12月02日

物件1 落とせませんでした。。。

落札額は620万、投資目的で転売用に求めたようです。北野さん曰く「外壁が上品だから、40〜50万で内装リフォームすれば、想定より更にウン百万上乗せでイケるな。」だって。ああん(ToT)/~~~


北野さんの予想通り500万円台では団子状態、もし「絶対に欲しいっ。」って決めたなら"背伸び(←競売業界用語??)"しなきゃならないんだなって、こう、感覚的に覚えられた気がしました。


どうやら…この物件について暁不動産に依頼していたのは、他に何人も居たようで人気物件だったんです。そして独自ネットワークもあるようで、ナルホドそれで入札参加人数がある程度分かるんだー。


もちろん、相互の入札額とかは暁不動産ではトップシークレットで決して教えてくれません、徹底した中立公正な立場なのです。

  
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2004年12月01日

物件1 開札まで☆どきどきっ

開札までの期間は、もう☆どきどきっ。こう、つい、頭の中で絵を描いちゃうんですよね〜、家賃はいくらにしようかな?とかね。


転売は考えませんでした。それは、不動産を取得後5年未満で売ると、税金がどかっ!と掛かるそうで。あ、これ暁不動産に聞いたんですよ。


数日後、暁不動産の笹川さんから「今日現在、あの物件に分かっている範囲で7人が入札していて、価格はほぼ団子状態。背伸びした誰かが落とすでしょうね。」って、えーそんなこと分かってるの!?

  
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2004年11月30日

物件1 ちなみに555万は

ゾロ目にしたワケではなく、プラス5万なのです。とかく素人が競売に参加する際、キリ良く480万とか530万とかヒトケタ目を"0"にするそうで、ちょっとした金額を積んでおくと、その差で競落できる事もあるとのこと。


暁不動産が裁判所で専用の振込用紙を貰って来てくれますので、金額を記入し銀行に振り込んで、その複写の控えを暁不動産に戻します。


事務手続き一切は、暁不動産がタダでやってくれます。手数料は、もし競落したら支払うんだそうで。要するに、競落するまで何度トライしてもタダなんです。休みにくいOL・サラリーマンには嬉しいサービスでしょ。土日にハナシを詰めて、裁判所や銀行の開く平日に代理として、もろもろやってくれちゃうのです☆

  
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2004年11月29日

暁不動産スタッフ紹介その2

入札することを決心し、改めて暁不動産に連絡したのですが、またまた待ち合わせはデニーズ…(何か警戒してるの??)そして新たに、


中津さん(仮名)「元大手ゼネコンに居た知識と経験を活かして、しばらく前に行政書士を開業しました。」という40代後半の男性を、笹川さんに紹介されました。会話していくうちに、建設業界に身を置いただけに地元の業界のウラ事情や内緒話に詳しいヒトだと解りました。暁不動産の社員ではないのですが、強力なスタッフって感じ。


私は、入札額を555万に決めました。それにしても、暁不動産って一体・・・(-_-;)

  
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2004年11月28日

物件1 Ha市・東の端にある一戸建

Ha市・県下最大人口 その競売物件は、4DK2階築12年とは思えないほど小奇麗で駐車場も軽なら2台、コンパクトにまとまっている感じ、最低価格は250万。私は当初「(競売って安いー、たったこれだけで土地&家が買えちゃうの!?)」と驚きました。でも、


北野さん「場所は有望、ソニーとか一流企業を多数誘致した隣のRyu町からすぐ。8万賃貸でも1100万転売でもイケる。投資狙いの連中が参加する競落ラインは500万強、自己所有目的なら900万弱。」


ナルホド入札だから250万じゃやっぱ無理なんだ。でもこのヒト凄い、自信をもって断言してるし。それに自分の未熟な発想では、"市の東の端"っていうところが不安だったけど、隣町も含めて考えるものなんだー、フーン。とすっかり感心してしまいました。

  
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2004年11月27日

沢カリスマ様降臨!!!

か、か、か感激ぃーーー。沢カリスマ様降臨でごじゃりまする。御本は50回は絶対読みました、だって表紙の持つ所はスリ切れてますもん。今もブログのために読み返しておりましゅる。8月と10月に小倉優子ちゃんと握手した時ぐらい☆どきどきっ!


数ある不動産投資・アパート投資のブログの中でそして皆々様の経験と比べて圧倒的に全く違うコト、沢カリスマにずばり!早くも指摘されてしまいました流石〜、ピンときたんですね。


さて、暁不動産にはまだまだ秘密が!?この2人の正体は!?これからです、これからが面白いですよー(*^。^*)

  
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2004年11月26日

競売専門。。。

作戦の目標は、県下最大人口・Ha市の東にある一戸建を競売で落とすこと。まだこの時点では、アパート投資までは考えられませんでした、ケタがひとつ違いますから…。ハイイールドボンドファンドを解約して、手元にある現金の範囲で「(試してみようか。)」ってカンジ。


暁不動産のHPには、一般物件の他に競売物件を載せているコーナーがあります。裁判所がその月の物件を公開すると、資料をコピーしてその住所地で写真を撮影し、HPに説明込みで紹介しているのです。


そう、暁不動産は競売を専門としているのです☆

  
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2004年11月25日

暁不動産スタッフ紹介1

私の前には、一杯のコーヒー(飲み放題)と…


笹川サン(仮名)「女性の私だけでは信用性が乏しいでしょ。」


北野サン(仮名)「年老いたジジイですが、ご安心下さい。」


と自己紹介するお二人が居ます、ここから長く親しい関係が始まったのです。私達は早速、暁不動産のHPで狙いを定めた、一戸建の競売について作戦会議に入りました。

  
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2004年11月23日

競売を扱う不動産屋さんっ。。。

そこは、暁不動産(仮名)といって競売も扱うとうたっているのです。その後も調べるものの、競売を明言しているのは県下では唯一ココだけでした。


住所は何と住まいから10分ほど、これって運命的!?な-んてキモチは自然に高ぶっていきました。ともかくまずは電話です、すると物腰が穏やかな女性の声で応対がありました。


「えっ、待ち合わせはデニーズですか(事務所じゃないの)???」ちょっと首を傾げてしまいましたが、まずは会わなきゃハナシは進みません。次の日曜日に出向くことにしました。

  
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2004年11月22日

県内の不動産屋を探す。。。

ノウハウを読んだからってすぐに始められるわけではありません。取り合えず、県下の大手不動産屋のHPやアパート一棟売りなど、ネットで検索してみました。


でも、なかなか上手く引っ掛からないんです。例えば[富士不動産]って検索すると、日本全国にある名称らしくてスゴいんです。[アパート一棟売り]っていうのも、首都圏・五大都市は出てくるのですが、地元が挙がってこない。ど-も思い通りに探せなかったのです。


そこでキーワードを変えてみると、1件だけヒットした不動産屋がありました。これこそ、沢カリスマの"S君"にあたる不動産屋なのです!!

  
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2004年11月21日

運命の2冊

「サラリーマンでも『大家さん』になれる46の秘訣 (藤山勇司)」と「『お宝不動産』で金持ちになる!(沢孝史)」は、私のようなブログをご覧の方なら、もうお読みでしょう。私は心の中で、お二人をカリスマ様とお呼びしております。


この2冊を読んでひらめいた事それは、【藤山カリスマ推奨=競売】を狙いながら【沢カリスマ推奨=値下げ交渉】で一般物件を値切る、という両刀使いをすればイイって!! だって、競売も任意物件&一般物件も、『お宝不動産』はそうそうあるものではござんせん。


でも、平行して探していけば、巡り合う機会は2倍なんですから☆ そしてすぐに1回目のチャンスが!

  
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