痴呆老人の経済メモ

痴呆老人の備忘録。

カテゴリ: 業界−建設・不動産

マリオット と 積水ハウスで道の駅周辺開発?
2018年12月28日

ホテル業界で世界最大手の米マリオット・インターの系列ホテルが
2020年秋から全国各地の道の駅近くに開業。
栃木県内では宇都宮市、茂木町などの道の駅で計画。
道の駅をハブにした、新しい旅の形を提案していくという。

発表したのは、
積水ハウスとマリオット・インターナショナル。

展開するホテルのブランド名は
フェアフィールド・バイ・マリオット」。

建設は積水ハウスが担当し、
運営はマリオット社が担う。

2年後をめどに全国5府県、計15カ所の道の駅近くで開業を予定
その後も各地に広げていく計画。

 ホテルは素泊まりの「宿泊特化型」で、
レストランや土産物店は置かず、
食事や土産の購入などは道の駅や周辺の店を利用してもらう。

価格は1室2人利用で1万〜1万5千円の見込み。

【住宅ローン 推移】












18/02/16 米30年固定 住宅ローン金利、4年ぶりの高水
米連邦住宅抵当貸付公社(フレディマック)公表
過去1週間の30年固定住宅ローン金利は
平均4.38%と、2014年4月以来約4年ぶりの高水準を記録



15/02/17【日経】 金利低下、未踏の領域に 家計の味方か(ルポ迫真)
 東京湾を一望する東京・晴海の49階建てタワーマンション。高層の3LDKを昨年暮れに購入した立川和夫(53、仮名)は全額を手元資金で賄う当初計画をやめ、あえて3000万円の住宅ローンを組んだ。 立川の借り入れ条件は変動金利で年0.775%。初年度の利息は23万円だが、住宅ローン減税を使えば約30万円の税金還付がある。差し引きの7万円は借り手がお金をもらえる事実上のマイナス金利だ。



「フラット35」2月金利1.37% 7カ月連続で最低更新
返済期間20年以下の最低金利も0.10%下がり、1.10%と過去最低



15/01/19  新発10年物国債の利回りは一時前週末比0.040%低い 0.200%、過去最低更新。
日銀による大量国債買い入れを背景とした需給逼迫が背景だ。
150119_日本国債利回り





15/01月 SBIモーゲージ、【フラット35】全期間固定金利
15〜20年 年1.200%
21〜35年 年1.470%
・ 保証料0円、繰上返済手数料0円。
・セカンドハウスや親族居住のための住宅でもお申し込み可能!

SBIネット銀行 1月の5年固定は驚きの年0.49% キャンペーン


住宅ローン借換えで浮く余剰資金はどこへ?



14/08/30 大手銀行、10年固定型住宅ローンの最優遇金利を過去最低の水準に
1年9カ月ぶりに過去最低を更新
メガバンク3行は、9月1日から10年固定型の最優遇金利を0.1%引下、年1.2%へ
10年固定型に絞って金利を引き下げ、9月に多くなる住宅の着工期に顧客を囲い込みたい考え。



12/07/03 フラット35金利、過去最低を更新 1%台、期間21年以上は初
 住宅金融支援機構は3日、長期固定金利の住宅ローン「フラット35」の適用金利を発表した。主力の21年以上は取扱金融機関の最低金利が1.94%と前月比で0.07%低下した。21年以上の最低金利が1%台になったのは初めてで、フラット35の制度が始まった2003年以来最低の金利を更新した。20年以下も1.62%と前月に比べて0.09%低下した。金利低下はいずれも3カ月連続

日銀 インフレターゲット?
消費税前にかけ込み?
大規模災害が続き、住宅建設には一時的に追い風か?



10/09/21 住宅ローン、金利1%前後に低下 10年ぶり低水準、獲得に激戦

地方銀行も休日営業や相談窓口の設置など、あの手この手でローン獲得を競っている。
メガバンクの変動型の金利は店頭表示金利で2.475%。ただ、最近は金利優遇を幅広く適用し、実際には1%前後まで下げている。
住信SBIネット銀行の9月の優遇金利はは0.975%で、メガバンクを下回る。

【住宅ローン】

【オフィスビルの空室率および平均賃料の推移】 【首都圏・近畿圏月間契約率】


















15/01/10(土)【NHK】ニッポン"空き家列島"の衝撃
〜どうする?これからの家と土地〜

年末年始に多くの人々が帰省し、くつろいだであろう実家。しかし近い将来、その実家の処分に頭を悩ます時代が来るかもしれない。人口減少が進む中、売ることも貸すこともできず、税金を払い続けるだけの「負の遺産」になりかねない。すでに空き家の問題は、全国で深刻化し始めている。
  今や7〜8軒に1軒は空き家、今後も急増すると予測されている。また、都市部でも中古住宅より“新築住宅”を優遇し続けてきた結果、住宅の増加には歯止めがかからず、さらに空き家を増やす要因ともなっている。一方で、水道などインフラの維持費用の負担の増大から、コンパクトシティを目指す動きが加速しているが、先行きは見えないまま。
根幹が揺らぎ始めている日本の住宅政策、そして国土利用。空き家問題を入り口に、人口減少時代に向けた対策を考える。



14/11/03【日経】老朽団地、街の中心に集約 UR法改正へ 空き室問題解消
国交省方針、高齢化に対応
 老朽化が進む郊外の団地再編を促す。高齢化で空室が目立つ団地を廃止しやすくし、街の中心部に住宅を集約できるようにする。独立行政法人のURが地域単位で団地を統廃合できるよう来年の通常国会にUR法改正案を提出する方針だ。空き家・空き室の解消につなげるとともに、交通の便が良い好立地に住民の住み替えを促す取り組みを後押しする。…




14/07/08【長嶋 修】『空き家が蝕む日本』空き家率40%時代に備えよ!
マンションの空き家率が、千代田区36%、中央区28%、荒川区19%。



14/08/02【日経】空き家撤去へ税制改正 政府検討、15年度実現目指す
政府は荒廃した空き家の撤去を促すため、住宅が建つ土地の固定資産税を軽減する措置を見直す検討に入った。屋根が飛ぶなど近隣の住民に迷惑がかかる空き家を減税の対象から外すことを検討する。2015年度税制改正での実現をめざす。
 土地の固定資産税は住宅が建っていれば本来の6分の1に軽減される。高度成長期の1973年に農地などの宅地化を進めるために導入された。空き家でも軽減されるため、いつまでも荒廃したまま取り壊さずに放っておく原因になっている。
 13年時点で全国の空き家は過去最高の820万戸に達し、住宅全体の13.5%を占めた。
 自治体が危ないと判断した空き家を軽減の対象から外すことを検討。持ち主が自主的に更地にした場合、一定期間は固定資産税の軽減を続けることも検討する。



14/04/30 【NHK】極点社会」の衝撃 〜“地方消滅”の危機〜
少子高齢化が急速に進む日本。
地方は、高齢者の年金を主とする、いわば「老人経済」で成り立ってきました。
しかし、いま、その地方に異変が生じ始めているといいます。
NHKの独自の調査によって、全国の5分の1の自治体で、高齢者がすでに減少していることがわかってきた。
新たなステージに移った人口減少の問題
  地方の高齢者の減少が、新たな人口移動を生み
次の世代を担う、若い女性たちが、地方から東京に、仕事を求めて向かう動きが加速しようとしている。
これまでの国の予測を上回る規模で、若い女性の減少が地方で急激に進んでいることが、専門家のシュミレーションで明らかに。
 地方の社会福祉法人が、次々と東京で介護施設の建設を進め、そこで働く若年女性も
地方から東京へと移動しはじめている。




14/04/10 【日経】不動産投信、地方へ3割 13年度末の保有物件 最高に
 都心に集中していた不動産投資マネーが地方に向かっている。不動産投資信託(REIT)が取得した不動産を2013年度末でみると、東京、大阪、名古屋の「三大都市圏」以外の地方物件の比率が3分の1を超え、過去最高水準となった。インターネット通販拡大を背景に地方の物流施設への投資が拡大。地価上昇で都心の物件に割高感が出たのも一因だ。有力な不動産の買い手であるREITマネーの流入が地方経済を下支えしそうだ。



13/10/22【東京新聞】国家戦略特区 国民不在の「企業目線」
国が自治体に代わり都市計画決定を主導。マンションの容積率を緩和



13/10/18 情報BOX:政府の国家戦略特区における規制緩和案
(1)都心居住促進のための容積率・用途等土地利用規制の見直し
都心におけるマンション建設に際し、オフィスビルに容積を移転するなどの特例措置を講ずる
(2)エリアマネジメントの民間開放(都市機能の高度化を図るための道路の占有基準緩和)



13/10/21【NHKクローズアップ現代】わが町を身の丈に 〜人口減少時代の都市再編〜
急速な高齢化が進む都市。人口減での空き家の増加や、税収減少下での施設維持コストなどの問題に直面している。いま各地で、拡大し過ぎた都市の機能を住民の「身の丈」に合わせて中心部に集約しようというコンパクトシティ



13/10/16 マンション発売77.3%増 9月、増税前の駆け込み
9月の発売戸数としては、2006年(6488戸)以来、7年ぶりの高水準。
消費増税前の駆け込み需要を背景に需要も旺盛で、実際に売れた戸数の割合を示す月間契約率は83.5%と、前年同月から14.2ポイント上昇。好不調の目安となる70%を8カ月連続で上回った。4カ月連続で80%台に乗せたのは05年5〜12月の8カ月連続以来となる。
  近畿圏の9月の発売戸数は85.3%増の3671戸と9月としては02年以来11年ぶりの高水準となった。
月間契約率は7.9ポイント上昇し、80.5%。




13/06/17 【首都圏マンション契約率】5月は78.1%=不動産経済研究所
民間の不動産経済研究所が17日に発表したマンション市場動向によると、5月の首都圏マンション発売戸数は4967戸となり、前年比で49.2%増となった。首都圏のマンション契約率は78.1%で、好不調の分かれ目とされる70%を4カ月連続で上回った。1戸当たりの価格は4895万円で前年比4.2%上昇。マンション販売在庫数は4344戸で、前月比138戸増。6月の発売戸数は4500戸を見込んでいる。



13/06/03【週間ダイヤモンド6/8号】横浜や湾岸も追い越した武蔵小杉マンションバブル
2000年代初頭、大田区の下丸子で大規模マンションラッシュが起きた・・・
下丸子の場合は分譲価格が安いままでブームが終わったため泣く人はあまりいないとみられる?



13/05/21【首都圏マンション契約率】4月は、78.2% ファミリー層の取得意欲高まる不動産経済研究所発表の、4月の首都圏のマンション市場動向。
契約率は78.2%と、好不調の分け目となる70%を3カ月連続で上回った。
景気回復への期待からファミリー層の住宅取得意欲が高まっている。
不動産経済研究所は「金利の先高観も あり好調が続きそうだ」と分析している。
  4月の新規発売戸数は前年同月比2.8%減の4093戸。
前年に大型物件の供給があった東京都下が68.1%減、神奈川が 17.9%減となったことが響いた。
東京都区部は微増だった。全体としては2カ月ぶりに減少したが、5月も4千戸と同程度の
発売を見込み、好調が続く見通 し。


13/04/18 3月の首都圏マンション、供給48%増。契約率7ヵ月ぶり80%台回復
 不動産経済研究所は18日、3月の首都圏マンション市場動向を発表。
 同月の首都圏マンション発売戸数は、全エリアで供給が増え、5,139戸(前年同月比48.4%増)。
また、月間契約率も82.1%(同2.9ポイントアップ)に達し、7ヵ月ぶりに80%の大台を回復。
 1戸当たり平均価格は4,807万円(同3.0%上昇)、1m2当たり単価は67万2,000円(同1.2%上昇)。 
 なお、4月の発売戸数は5,000戸の見込み。

【S&P/Case-Shiller Home Price Indices】
【米国住宅着工数】 【米中古住宅販売】 【米新築住宅販売】
【米 住宅価格-検索】












13/09/03 【NHK】リーマンショック5年 投資熱が再び
住宅価格も、リーマンショック以前の水準に戻り。
この日、サンフランシスコで売り出された住宅は、およそ2億円。
100人以上が押し寄せました。



13/08/19【JBpress】米国で住宅バブル再燃の兆候 消費大国に戻り始めた米国の行く末



13/06/24【日経】米商業不動産に海外マネー流入
中国やシンガポール勢が投資 経済の復調評価、過熱に警戒感

米国のオフィスビルなど商業用不動産に海外マネーが流れこんでいる。中国など新興国のマネーが安定した投資利回りを見込める優良物件を相次ぎ物色。2013年の投資額は07年以来の高水準となった12年を上回るペースで推移している。米経済の復調を評価した動きだが、取引価格の過熱感を警戒する声も出てきた。



13/03/27 【Mサテライト】米住宅価格 12ヵ月連続上昇
S&Pが発表した1月のケース・シラー住宅価格指数は、前の月から1%上昇し、12ヵ月連続で上昇しました。伸び率も一段と拡大し、住宅市場の堅調な回復を裏付けています。1月は主要20都市のすべてで価格が上昇し、住宅市場の回復が全米に広がっていることが確認されました。また、1年前からは8.1%上昇し、およそ6年半ぶりの伸び率となりました。
  一方、アメリカ商務省が発表した、2月の新築住宅販売件数は、季節調整済みの年換算で前の月から4.6%減と、市場予想以上に減少しました。一部の地域で販売物件が不足したことが響いたとみられます。販売価格の中央値が前の月から3%上昇していることなどから、市場の拡大傾向は続いていると見られています。

13/07/31 賃貸住宅、受注急増=相続税対策で遊休地活用 .

 アパートを中心とした賃貸住宅の受注が大手住宅メーカーで急増。
2015年1月から相続税の課税対象が拡大するのに備え、遊休地などのオーナーが土地の相続税評価額を引き下げられる賃貸住宅に着目しているため。また、14年4月に予定されている消費増税を見据え、「増税前の駆け込み需要も起こっている」(住宅大手)という。

 賃貸住宅の受注については、4-6月の棟数ベースで、
三井ホームが前年同期に比べ約2倍の175棟
ミサワホームも64%増の250棟と大幅にアップ。

金額ベースでは、
積水ハウスが2-6月に33%増
大和ハウス工業も4-6月に19%増と絶好調で、戸建ての受注の伸びを上回るケースが目立つ。 


日本の人口減少は2020年から本格化
移民政策もそれほど進むとも思えず賃貸住宅は過剰に?

【オフィス空室率】








13/05/04 【東洋経済】不動産2極化時代 勝ち組物件の見分け方
不動産市況の反転、上昇を見越して海外マネーも戻ってきた。世界70カ国で総合不動産サービスを展開するジョーンズ ラング ラサールの日本法人では、「海外ファンドは日本向けの投資枠を拡大しており、4月以降問い合わせや来日する顧客が増えている」という。
 オフィスビルなどの収益物件には、国内外ファンドやREIT、事業会社、富裕層からの引き合いが強まり、「今後の値上がりを見込んでオーナー側に売り惜しむ動きが出ている」(大手信託銀行の不動産営業担当幹部)。
■ オフィスはテナント争奪戦 マンション需要は都心集中
 明るさが見え始めた不動産市場だが、業界関係者が今後のキーワードとして口をそろえるのが「二極化」だ。オフィスビルは「新しく耐震性が優れ立地もよい物件は活況だが、反対の条件だと空室がなかなか埋まらない」(都市未来総合研究所の平山重雄・主任研究員)。投資マネーが触手を伸ばしているのも賃料上昇が見込める優良物件に限られている。
 都心の再開発で続々と建設される新築ビルの存在も、この傾向に拍車をかけている。テナントが最新ビルに移転して空いたフロアを埋めるため、別のビルに入居するテナントを誘致するといった奪い合いが生じており、競争力が劣る老朽化ビルの空室率は一向に改善しない。

 マンションも同様だ。「老若男女を問わず、都心部を中心に交通の利便性がよいエリアに需要が集中している」(みずほ証券の石澤卓志チーフ不動産アナリスト)。「住宅すごろく」のゴールとして持ち家需要の受け皿となっていた郊外は、住民の高齢化が進展。最寄りの駅からバスを利用する地域では、「庭など維持に手間がかかる戸建てから駅周辺のマンションへの住み替えニーズが強まっている」(トータルブレインの杉原禎之常務)。こうした地域は若い世代にも敬遠されがちだ。

 地価にも同様の傾向が表れている。下図は2004年以降の公示地価の推移を示したものだ。都心部の中央区・月島、千代田区・市ヶ谷、さらに駅周辺に大型マンション供給が相次いだ川崎市・武蔵小杉は過去10年で地価が上昇。一方、埼玉・所沢、千葉・柏などの郊外エリアは地価下落が続いている。
 テナント争奪戦に敗れた老朽化オフィスビルが小規模マンションに建て替えられるケースも増えており、都心・好立地への一極集中の流れはますます強まりそうだ。




13/03/19 【日経】空き家解体に8割補助 国交省、災害時の危険防ぐ
国交省は2013年度にも、空家を個人が解体する費用の一部を補助する方針。
国と自治体で合わせて費用の最大5分の4を支援。



13/03/18【週刊ダイヤモンド】3/23号 不動産マネー動く!
バブル再燃!?潮目変わった銀行の不動産融資
蠢く不動産マネー!
国内外の投資家が動き出した
日本市場を狙う外資の正体
[Column] 相場の転換ポイントはここだ
[Column] 名古屋 オフィスビル乱立で空室増
オフィス市況がついに底打ち
≪東京未来予想図≫[Column] 『三井村』に乗り込む住友不動産の鼻息



13/02/18【日経】マネー、次は不動産へ 「アベノミクス」変わる本丸 ・参考



13/02/07【日経】大都市圏のオフィス需要堅調 空室率は3年ぶり低水準
大型フロアが回復けん引
1月末の東京都心の空室率は3年ぶりの低水準。防災面に優れた新築ビルに企業の入居増。
分散したオフィスを1カ所にまとめる集約も活発。
企業の需要が上向いていることに対応し、フロア面積が大きいビルの供給が増えている。
 大型オフィスビルが人気を集める一方で、テナント離れに直面する小型オフィスビルも多い。
新規入居が見込めないと、募集を見送ったり用途を変更したりすることもある。
130207_オフィスビル空室率




▼12/08/17【日経】都心5区のオフィスビル、空室率は過去最高水準
7月末の都心5区(千代田、中央、港、新宿、渋谷)のオフィスビル平均空室率は9・3%。
6月末には過去最高となる9・43%を記録



12/06/01【日経】新築オフィスビルで7割空き 都心の空室率が最悪
都心5区(千代田、中央、港、新宿、渋谷)の4月末のオフィス平均空室率は9.23%と
前月末比0.19ポイント上昇し、1月末につけた過去最高値に並んだ。
東京以外では空室率下がる




13/04/02【米国】光のヒュ−ストン、影のデッドシティ・デトロイト
(ブルームバーグ)  デトロイトは20世紀の米自動車業界において圧倒的な支配力を持った。そして、ハリウッドという言葉が米国の映画産業を指すのと同じように、デトロイトは米国の自動車産業と同義語と見なされるようになった。
しかし今、廃虚から復活しつつあるデトロイトと、廃虚と化しつつあるデトロイトに明暗が分かれている。米国の自動車産業が復活する一方で、デトロイト市は苦難が続き、いまやミシガン州の財政管理下にある。
デトロイト市が自動車産業から受ける恩恵は、過去60年の間に徐々にすり減っていった。同市の自動車産業の雇用は1950年には29万6000人に上ったが、11年には2万7000人を下回る。より安価な労働力と国外での売り上げを求めたメーカー各社は、自動車の街デトロイトの中心地を離れ、市の郊外、全米各地、そして世界中に工場を拡大していった。
  デトロイトの住人も減っていった。ピーク時の1950年に約180万人だった人口は、70万6600人まで減少。この10年だけでも4分の1の住民が、より良い学校、サービス、家を求めてデトロイトを去った。青
  一方、米国の「エネルギーの都」として知られる南部テキサス州ヒューストンに、世界の不動産投資家が熱い視線を送っている。国内の石油や天然ガスの増産を背景に経済が活況を呈する。
全米4位の人口を誇るヒューストンは1980年代以降、不動産が過剰に供給されていたが、現在は商用不動産ブームに沸いている。背景にあるのが国内での石油や天然ガスの増産だ。

ヒューストンの2011年の域内総生産(GDP)成長率は3.8%増と、全米の大都市圏のなかでは2年連続で最高だった。昨年の失業率は6%と、前年の7.2%から大幅に下がった。



13/03/21 マンハッタン住宅事情 〜「買うより借りる」の背景〜
信金中央金庫 ニューヨーク駐在員事務所

サブプライム危機後、米国の家計においては、住宅を「買うより借りる」が定着している。
経済の中心を担うNY・マンハッタンにおいて、その傾向は特に顕著であり、空室率は著しく低く、賃料は上昇傾向にある。
米国における住宅保有率はサブプライムローンが奨励されていた2004 年〜2006 年をピークに、1996 年以来の最低水準を2012 年に記録しており、持ち家から賃貸住宅へのシフトは鮮明である。
8,000 万人とも言われるエコーブーマー世代1が20 代半ば〜30 代半ばとなって賃貸住宅のニーズが増加しており、賃貸空室率も2009 年以降低下に転じている。
マンハッタンにおいて、その傾向は特に顕著であり、2013 年1月における集合住宅の空室率は1.54%と、全米平均(8.7%3)と比較して極めて低水準にある。

  マンハッタンは、その土地の価値を背景に、米国内でも最も高価な住宅市場の1つである。
経済活動が集中していることに加え、快適な居住環境が整備されているため、個人・企業を問わず、需要は尽きない。一方、集合住宅の新規供給件数は回復の兆しを見せているものの、過去の供給水準にはまだほど遠く、需給バランスは取れているとは言い難い。供給物件が限定的な中、住宅価格が割高であれば、マンハッタンにおける「買うより借りる」の流れは今後もしばらく続きそうだ。







13/03/11【ダイヤモンド】スーパーゼネコンで唯一の赤字転落竹中工務店がはまった安値受注の罠
環境の変化も大きかった。「東日本大震災以降、復興需要によって全国的に建築資材費や労務費が上昇した」(竹中工務店)。特に労務費の高騰と人手不足は深刻で、たとえば、型枠工の場合、労務費は震災前の1.5倍にまで値上がりしている。
 「大手が率先してダンピングする状況が続いている」。ある中堅の建築系ゼネコン幹部はこうこぼす。リーマンショック以降、ゼネコン大手50社の建築受注高は7割にまで落ち込んでいる。それまでは中堅が扱うような規模のビル工事にまで大手が乱入するようになり、受注単価の下落が続いていた。
そこへ震災復興工事のせいで原価が上がったのだからひとたまりもない。



11/10/10 阪神大震災の頃よりもがれき処理費用が膨らんでいるようだ。しかも5倍近くに膨らんでいる。地方自治体の言いなりになって全額国が出しているからどんぶり勘定の様相
 復興特需で“札束”飛び交う東北…政策不在、増税が不安
東北のセンター都市、仙台のデパートや専門店では高級腕時計、宝飾品、ブランド物バッグなどがバカ売れしている。東北全体の9月のベンツ、ボルボなど、輸入車新規登録台数は1439台で前年同期の2・1倍に上った。多くのお客さんは現金払いである。夜の繁華街も札束を持った工事関係者でにぎわっているとか。



09/07/09 ・麻生内閣が4月に決定した補正予算はGDPの2.6%と、臨時支出としては世界最大であり、日銀の政策金利も0.1%で、これも世界最低水準だ。



・09/06/30 土建国家の無駄〜1〜
建設投資額対GDP比(96年)
日本   80兆円    18%
アメリカ  50兆円     8%
イギリス 10兆円     4%

人口の倍もあろうかというアメリカが日本の半分以下、イギリスがそのまた半分。日本の経済が、土建で成り立っている「証拠」だ。しかも、バブル経済崩壊後の10年間に、建設業許可業者は4万業者も増加し、56万社を超え、業界全体の従業員数も140万人増加し、700万人に達した。


13/03/08  不動産株、Cスイス証はセクター判断格下げ、野村不HDを「アンダーパフォーム」に
 C・スイス証は7日付で
不動産セクターの判断を強気の「オーバーウエート」を、中立の「マーケットウエート」に引下。

株価のバリュエーションを分析すると、すでに資産インフレ期待を織り込んだとみている。
短期的には不動産株の値下を予想、利益確定売りを推奨。

▼三菱地所<8802>=「アウトパフォーム」→「ニュートラル」に引き下げ
▼住友不動産<8830>=「アウトパフォーム」→「ニュートラル」に引き下げ
▼▼野村不動産HD<3231>は「ニュートラル」→「アンダーパフォーム」に引き下げ。
三井不動産<8801>「アウトパフォーム」継続
東急不動産<8815>「アウトパフォーム」継続











13/03/03 不動産価格急騰でチャイナマネー流入を阻止、香港・シンガポールで新政策
人民日報によると、香港とシンガポールで相次いで不動産価格を抑制する新政策。
これには中国本土からの不動産投機マネー流入に歯止めをかける意図がある?
シンガポール政府は今年1月、外国人による住宅取得を制限する政策を打ち出し、外国人が不動産を購入する際に支払う印紙税(付加金)の税率を10%から15%に引き上げたばかり。そして今週初めには、主に富裕層向け豪邸を対象とした不動産税の引上げを発表した。これにより不動産税率は現行の10%から12−20%に引上げられ、投資目的の豪邸については最大で69%引上げ。

香港政府もほぼ同時期に印紙税の引上げを柱とする不動産市場引締め政策発表。
売買価格が200万香港ドル(約2400万円)以下の場合、印紙税率は現行の100香港ドル(約1200円)から売買価格の1.5%に、価格がさらに高い場合、税率は現行の約2倍に引き上げられる。これらの措置は、物件購入が住宅用か投資目的かにかかわらず、すべての個人・法人の買主に適用される。



13/03/01 【Mサテライト】より
130301_地価動向報告





13/03/01【日経】攻める個人マネー 株・FXなど記録的活況
「REIT投信」の残高は約1兆3000億円と過去最高
130301_REITの月間売買代金とREIT投信の残高




13/02/28【ダイヤモンド】耐震義務化の結果公表で深まるビルオーナーの憂鬱 「耐震改修促進法」改正案
 診断義務化の対象となるのは、旧耐震基準下で建てられた不特定多数の人が出入りするホテルや百貨店、病院、そして災害時に避難所となる学校といった「指示対象特定建築物」のうち、延べ床面積5000平方メートル以上の物件。原則オフィスビルは対象外だが、後述するように自治体が指定する緊急輸送道路沿いの建物は対象となる。 ちなみに現在、対象となっている建築物のうち、旧耐震基準下で建てられたものは全国に9644棟あり、耐震診断を実施済みのものはいまだ約6割。
国土交通省の改正案では、対応しないビルに関し、名前をホームページで公表するとしている。
 「これでテナントが逃げたり客足が落ちるなど影響が出れば、ビルオーナーが物件を手放し、再開発が進むかもしれない」。不動産業界関係者は口々にこう話す。 当面は対象外とされているオフィスビルにも影響は出そう。東日本大震災以降、テナントが耐震性能を気にする流れは加速しており、新しいビルに一段と人気が集中しそうだ。



13/02/25【株式新聞】大手不動産株が「休養明け」シグナル、三井不はMACDでも買い信号
大手不動産銘柄は昨年11月半ばから今年1月初めまで一斉高を演じたものの、その後は全体相場が活況に沸く中にあって高値圏でのもみ合い状態から、ここへきてその値固め相場に一巡ムードが広がりはじめている。
 三井不は25日は前場で、取引時間中では08年9月17日以来、約4年5カ月ぶり水準に回復。
ボックス圏を完全離脱。2カ月近くの“休養相場”にピリオドを打ち、上放れ相場に走るチャートパターンに。
 有力なテクニカル分析手法の一つ、MACDでも、シグナルラインを上抜けようと、買いシグナルが点灯。
 こうなると、値動きではやや迫力不足の三菱地所や住友不も遠からず買い人気が拡大する公算大。


13/01/10 住宅購入に現金給付、減税上限も拡大 自民税調方針


13/01/08 香港が不動産バブルで外国人の不動産取得にはには15%の課税
スイスも不動産バブル状況


12/11/01 アジアから 「日本買い」の兆し


12/09/27 東証REIT指数が2011年7月13日以来約1年2カ月ぶり高値 個人・銀行マネーが流入


12/09/25 東証REIT指数は25日、約5カ月半ぶりに節目の1000台を回復
当初は収益が安定した住宅系の投信が人気だったが、最近はオフィス系の値上がりも目立つ。



12/09/25【日経】小売り、土地取得再開 ファミマ100億円投資
地価底入れ感、持たざる経営見直し
小売りや外食大手が店舗用不動産の投資再開に動き始めた。従来は価格下落などを警戒して賃借が中心だった。だが、足元で地価に底入れ感が強まる中、賃借料を払うよりも自前で購入した方が中期的に有利になると判断した。資産を極力、持たない「持たざる経営」の代表格の一つだった小売り大手の戦略見直しは不動産価格の形成にも影響を与えそうだ。 ファミリーマートは今後、5年間で100億円を投じて不動産を購入する。



12/09/25【日経】不動産市場に厚み 個人・海外勢も下支え
地価の底入れ期待を背景に個人投資家や海外ファンドも不動産投資を活発化させている。5%台と高い利回りでREITが個人マネーを集め、海外ファンドも世界的にみた割安感から日本の不動産投資に動く。こうしたマネーの流入で市場の厚みが増せば不動産取引の活性化にもつながりそうだ。



12/08/16 三菱地所、有利子負債が過去最高 13年3月末、2兆1100億円
前期末比4000億円近く増え、過去最高見通し。オフィスビルの再開発を手掛ける特定目的会社など6社を新たに連結決算の対象に含めたことが響く。自己資本比率が低下するほか、今期の年間の支払利息も当初想定より20億円多い260億円に膨らむ。 菱地所は会計ルールの変更に伴い、第1四半期に特定目的会社を連結対象に。


12/05/28 ゴールドマンが日本の不動産投資再開、4年で4000億円目指す
投資家から資金を募集し、今後3-4年で約4000億円を見込み、東京のオフィスビルを中心に投資。


12/02/02 杉並区「東京電力総合グラウンド」の坪単価
4.3ヘクタール = 43000 m2=13007坪
東京都杉並区の用地取得費 60億円で坪単価 約46万円/坪?



12/01/19 不動産経済研究所発表のマンション市場動向
12月の首都圏マンション発売戸数は 8012戸となり、前年比で8.4%増。
首都圏マンション契約率は 79.9%で、好不調の分かれ目の 70%を4カ月連続で上回った。
1戸当たりの価格は 4582万円で前年比 2.6%下落。
マンション販売在庫数は 6165戸で、前月比 944戸増。



11/10/13  供給は 3713戸、都下・埼玉の著増で7カ月振りの二ケタアップ。
△契約率77.7%と需給ともに回復。▼価格はグロス・単価ともダウン



11/08/18 △【メリル日本】金融緩和、オフィス市況の回復と国交省で昨年検討済みの諸施策が追い風となるためJリートへの積極投資を推奨。
新規カバレッジ4社の投資評価、TPは
・8961 森トラスト 8961 =新規「買い」、87万円
・8954 オリックスF 8954 =新規「買い」、48万円
・8987 エクセレント 8987 =新規「中立」、40万円
・8982 TOPリート 8982 =新規「アンダーパフォーム」、40万円



11/08/15 【日経】東京のオフィス不動産に回復の兆し プロの見方



11/08/12 米ローンスター、雅叙園の土地・建物を売却へ=関係筋
売却額は1000億円規模を想定。
国内不動産市況は08年の世界金融危機に伴う下落から立ち直っておらず、大型案件はまだ少ない。
関係筋によると、ローンスターは雅叙園を買収した際に取得した約800億円の融資返済期限が来年3月に来る前に売却したい考え。ローンの貸手はみずほ。
 東京の不動産市場では売り手と買い手のオファー価格が合致しない状況が続いているが、世界で不動産投資を手掛けるフォートレス・インベスト(FIG.N)、エートス・キャピタル、ブラックストーン(BX.N)などは日本の拠点を維持しつつ、好機が到来するのを待ち構えている?


11/07/13 世界主要都市におけるオフィス空室率推移比較(1990年-2011年<予>)
東日本大震災と日本の不動産市場への影響



11/07/13 ヒューリックは、「ヨドバシカメラ吉祥寺」入居の商業ビルを米系ファンドのローンスターから取得。
購入金額は300億円程度?。ヒューリックは販売用不動産として12日に取得、年内にも転売する予定。



11/06/16 震災の影響でタワーマンション販売は回復せず
5月の首都圏マンション市場動向は
マンション新規発売戸数は前年同月比3.6%増の3914戸
契約率は79.2%と、好不調の分かれ目とされる70%を17カ月連続で上回った。
5月末の翌月繰越販売在庫数は4582戸と前月末に比べ47戸増加した。
6月の発売戸数見込みは5500戸。


11/02/23 都心の国有地 定期借地方式で再開発

都市部では車はコストとしての認識から、カーシェアリングや格安レンタカーで月極駐車場経営圧迫?

10/10/03 大都市の住宅地の地価は下げ止まりつつあるのに比べ、商業地の底入れはなお時間がかかりそうだという結果



10/09/26 大都市地価 夜明け前(日経ヴェリタス9月26日付から)
2000年以降、日本の不動産市場で最大の買い手だった米Mスタンレーの投資ファンド「MSREF」。金融危機で日本撤退の観測も出ていたが、8月に首都圏のオフィスビル4棟を購入、2年半ぶりに戦線復帰した。
 メズレフは5月、金融危機後では世界最大となる47億ドルの不動産ファンドをつくった。中国などアジア市場は過熱感が強く「売り時」と判断し、割安で価格の安定性もある日本を最重要市場と位置づけている。「ファンド資金の最低30%は日本に投じる」(幹部)方針?



10/09/09 8月オフィス空室率、2カ月ぶり上昇の9.17% 過去最悪更新。 ▼大手不動産株急落
大型新築ビルが空室を残したまま完工したこと、既存ビルの解約が響いた。
 都心5区のオフィス平均賃料は、8月末時点で1万7832円/坪と前年同月比で▼10.24%(2035円)、前月比では▼0.27%(49円)下落。「誘致競争が厳しさを増し、テナント企業の要望により柔軟に対応する動きが多く見られた」



10/08/25 不動産経済研究所調べでは1~6月の都区部のマンション平均価格(70㎡)は5479万円となり前年同期に比べ7.5%上昇。億ションの完売ラッシュが価格押上げ

10/08/23 日本の不動産市場が中国マネーで再び活性化する、という可能性も十分

10/08/16【首都圏マンション市場動向】


10/08/05 ヘンダーソン・ランドの高級住宅が6億6千万香港ドル(8490万米ドル)で売れる。1平方フィート(30.48平方センチメートル)あたり5万06411香港ドルで香港で過去最高額。




10/07/30 【Mサテライト】 都心の人気エリア1億円住宅が即完売
景況感回復なき住宅ニーズの回復現象
税制優遇や低金利でアッパーミドル層より上で起きている。

郊外も好立地一戸建て好調 土地仕入れ競争激化
土地の仕入れ 入札業者数2~4倍 価格1割増
郊外取材埼玉県草加市 ポラスグループ ・世田谷取材など三井不動産



10/07/14 都心マンション“即日完売”が相次ぐ 低金利、ローン減税が追い風
低金利や住宅ローン減税などの追い風が続くうえ、将来の消費税増税を懸念して駆け込み需要が急増しているためだ。一昨年秋以降、低迷を続けてきたマンション市場に曙光が差し込み始めている。

2000年以降に販売された府中市の3LDKマンションでは最高水準の価格ながら、一気に売り切れた。

それぞれ駅に近い立地

即日完売「シティハウス府中けやき通り」



1007/14 札幌圏の分譲マンション市況に“薄日”が差してきた。激しい値下げ競争で在庫処分が一巡。1~6月の新規物件の供給戸数は前年同期比13.7%増となり、成約戸数は約47%増。市中心部で駅から近い物件や景観が良い物件の売れ行きが好調、創成川の東側の「創成川イースト」と呼ばれる地区周辺で開発が加速。
 ただ、1~6月の成約戸数は、在庫分を含めると同14.9%減と依然として水準は低い。道内の雇用や所得は大きく改善しておらず、開発会社の一部は新規着工を見合わせており、本格回復にはまだ時間がかかりそうだ。

パークホームズ知事公館フォレストレジデンスは坪単価は130万円代と札幌圏では高めだが、売れ行きは好調だ


2010/07 中国は社会主義国なので個人の土地購入ができないこと、中国国内で不動産投資引き締めから、日本の好立地へ中国マネーがなだれ込んでいる
北海道の高層億ションの一括買いや、絶景地に別荘地、水源地など物色
人口減少の日本人感覚では不動産需要は間違える。
BRICs富裕層だけで日本の人口に匹敵? 円安になったら要注意か?

中国では不動産購入はあくまで「使用権」住宅なら期限は70年。
過去、政府による没収で中国人自身が中国の土地よりゴールドが常識
だから世界各国にチャイナタウンがあるのかな?




【住宅、マンション】 【マンション】




日本の高齢化人口比率(65歳以上の人口を全人口で割った比率)は
2000年 → 17.4%
2005年 → 20.2%
2010年 → 23.1%
2020年 → 29.3%
2030年 → 31.8%
2040年 → 36.5%
2050年 → 39.6%
ぶっちぎりで高齢化レースの首位を独走しつづけることになる?



12/08/17 三浦 展東京は郊外から消えていく! 首都圏高齢化・未婚化・空き家地図 (光文社新書)
【本の内容】
東京の都市・郊外のあり方を提言。まずは埼玉県狭山市の、駅からバス10分の中古マンション(52平方メートル)が390万円で売られた事例で驚かす。

かつて団塊世代が東京圏にあふれ、郊外に大量の住宅が建てられた。
それが今や、人口減少社会へと転じ、ゆくゆくは40%が空き家になるという予測も出ている。
そうなれば、東京の随所にもゴーストタウンが現れるだろう。
長年ローンを払い続けて手に入れたマイホームも、資産価値のない「クズ物件」となってしまう。
日本の都市は、他にもさまざまな問題をはらんでいる。居場所のない中高年、結婚しない若者、単身世帯の増加……。
とくに首都圏では、それらが大量に発生する。
これから郊外はどうなる? 住むべき街とは? 不動産を最大限に活用するには?
独自の意識調査をもとに、これからの東京の都市、郊外のあり方を提言する。

【目次】
第1章 あなたの街がゴーストタウンになる!
第2章 発展する街・衰退する街はどこか?
第3章 団塊ジュニア以降の世代はどこに住むのか?
第4章 団塊世代は親子二世帯同居をするか?
第5章 どういう郊外が生きのびるか?
第6章 郊外をゴールドタウンにする方法」

【著者プロフィール】三浦展(みうらあつし)
1958年新潟県生まれ。一橋大学社会学部卒業後、(株)パルコに入社、情報誌『アクロス』編集長を務める。’90年、三菱総合研究所入社。’99年、カルチャースタディーズ研究所設立。家族、若者、消費、都市問題などを研究



12/10/12(第706回)伊藤洋一のRound Up World Now! | ラジオNIKKEI
今週の気になる作品は、書籍『東京は郊外から消えていく!』で紹介

12/07/05 都心オフィス募集賃料、2カ月連続で上昇 6月
6月末の空室率は、2カ月連続で過去最高を更新。
新築ビルにテナントを奪われた既存ビルが再び募集を始めているためだ。



12/05/28[ロイター]ゴールドマンが日本の不動産投資再開、4年で4000億円目指す
米ゴールドマン・サックス(GS.N)はアセットM部門を通じ日本で不動産投資を再開。
投資家から資金を募集し、その規模は今後3─4年で約4000億円を見込む。
東京のオフィスビルを中心に投資を行う。
 国際的に金融機関の自己資本規制が強化されるなか、投資銀行は自己資金で投資をしにくい環境だが、GSは投資家の資金を集め、底打ちしたとみる日本の不動産市場投資を再開する。

関係筋によるとGSアセット・マネジメント(GSAM)は国内の年金基金など
機関投資家から募集した資金で、7月をめどに私募のリートを設定する。
当初は約1000億円の規模を目指す。

これとは別に、海外の投資家からも資金を集め、日本の優良不動産に投資する。
海外投資家は日本の私募リートには投資ができないため、別枠での投資となる。
国内外の投資家をあわせた投資の規模は、中長期には4000億円を超える見通し。

関係筋によると、GSが日本の不動産投資を行うのは、
東京のオフィスビルの市況改善が予想されるとみているほか、
世界の主要都市に比べ、利回りが高いことなどが背景にあるとみられる。


GSはMスタンレー(MS.N)や米不動産ファンドのエートス・キャピタルなどと共に、
1990年代後半から日本の不動産を積極的に買収していたが、
リーマンショック後、投資活動は停滞していた。

GSの当時の投資対象はゴルフ場や温泉旅館で、自己資金を活用して投資し、
経営を立て直すことでリターンを得る戦略だった。
今回の投資は、収益の安定した都心の優良物件を中心とするのが特徴。



12/05/25【日経】ゴールドマン、日本で不動産投資再開 4年ぶり、1000億円
 2008年の金融危機以降、4年ぶりに日本の不動産投資を再開。
今夏に専用のファンドを立ち上げ年金基金などから資金を募り、
都心のオフィスビルなどに投資する。投資額は千億円にのぼる見通し。
 ゴールドマンは日本の不動産に投資してきた海外マネーの代表格で1997年以来、
累計で1兆円超を投資した。





12/05/15 NYマンハッタン最高額のマンション52.5M(約42億円)
12階と13階の2フロア 8ベットルーム 2ダイニングルームなど
大手投資会社の会長が取得




12/05/15 米アライ・ファイナンシャル傘下の住宅ローン部門、裁判所に破産申請
[ロイター]米政府の支援を受けている自動車・住宅金融サービス会社、アライ・ファイナンシャル(旧GMAC)の住宅ローン部門であるレスキャップは破産を申請。アライはまた、米政府から注入された120億ドルを返済するため、海外部門の一部を売却する方針を明らかにした。
レスキャップは多額の債務返済を控えていたほか、親会社から融資を打ち切られる可能性に直面していた。
一方、フォートレス・インベストメント・グループ(FIG.N: )傘下のネーションスター・モーゲージ・ホールディングス(NSM.N: )は、レスキャップのモーゲージ・サービシングおよび関連資産を、債務引き受けを含め約24億ドルで買収することで合意した。

(ブルームバーグ)ResCapの資産と負債はそれぞれ10億ドル(約800億円)余り。
自動車ローンに特化した金融会社のアライは政府から172億ドルの支援を受け、米財務省が74%を保有している。財務省は2010年にResCapの売却を模索したが、買い手を見つけられなかった。

11/11/16 震災復興と相まり空前の不動産景気到来の可能性高いと専門家

CS 望月政広氏が分析
スクラップ化されて消失したビルを差し引いたネットのオフィスの供給率は、
来年の2.9%をピークに減少する(今年は1%)。
つまり建設ラッシュに匹敵するほどの古いビルのスクラップ化が進んでいる。
しかも東京は人口が増加している成長都市である。

大阪、名古屋、福岡など地方の主要都市でも場所によっては空室率が下がっている。東京の不動産の動向は地方にも及んでいる。

外国人投資家の動きも見逃せない。震災直後、特にアジア系の投資家は日本を離れていたが、再び戻りつつあり、投資を再開している。彼らが買っているのは主に住宅である。日本の住宅は香港やシンガポールに比べて割安に放置されているからだ。

世帯収入に対する住宅価格の値を見ると、アジアの諸都市では香港の約11倍など高水準にあり、不動産バブルの真っ只中にある中国では、政府が「不動産価格を抑制する」と公言している。これに対して東京は約7倍。

政治の混乱や経済政策などの誤りがなければ、震災復興による経済成長と相まって、空前の不動産景気が到来する可能性は高い。



11/11/07 ▼【読売】全国の空き家757万戸 窮余の条例化広まる
 「空き家条例」続々、防犯・防災上の危険で‎

空き家の適切な管理を所有者に義務付け、撤去規定なども盛り込んだ「空き家条例」が昨年以降、埼玉県所沢市や和歌山県、松江市など九つの自治体で制定

【制定済み】
・埼玉県(所沢市、ふじみ野市、川島町)
・千葉県(柏市)
・東京都(足立区)
・和歌山県()
・島根県(松江市)
・高知県(香南市)
・福岡県(宗象市)
【検討中】
・秋田県(横手市、大仙市)
・千葉県(松戸市、流山市、船橋市)
・東京都(墨田区)
・福井県(坂井市)
・山口県(萩市)
・宮崎県(日南市)

【全国の空き家数と全住宅に占める割合の推移】
1988年 394万戸(9.4%) → 2008年 757万戸(13.1%)

NEWS検索【空き家】

11/10/25 世界で最もオフィス賃料の高い都市は香港、東京は4位


[香港 24日 ロイター] 不動産コンサルタントのコリアーズ・インターナショナルが24日発表した2011年上半期の調査で、オフィス賃料が世界で最も高い都市は
香港で高級オフィスビルの6月末時点の貸料が1平方フィート当たり平均 213.70ドル(約1万6300円)となり、
昨年12月末時点からは11.3%、前年同期比では 32.3%の上昇。

1位 香港 213.70ドル
2位 ロンドン(ウエストエンド)150.20ドル。
3位 パリで同111.92ドルだった。
4位以下は
東京
ロンドン(シティー)
リオデジャネイロ
シンガポール
パース
サンパウロ
ジュネーブ
の順に続いた。

11/08/11 日本の不動産 急浮上が始まる!
アナリスト【大谷洋司】

日本の不動産分析のアナリストの処女作!

第1章  日本の不動産は「みにくいアヒルの子」なのか
・日本が輝いていたあの頃
・どこで足を踏み違えたのか
・人口減少とデフレは無関係
・東京とニューヨークはどちらが成長している?
・第3次産業にとってオフィスは利益を生む工場
・東京は美しい白鳥である

第2章 不動産マーケットを決定付けるものとは何か
・2003年からのミニバブル
・ミニバブルを可能にした外資系金融機関
・金利上昇は買いシグナル
・ミニバブルを崩壊させた複合要因
・政策に敏感に呼応する不動産マーケット
・不動産会社は不動産マーケットをコントロールできない

第3章 2009年から始まっている新しい潮流と震災が不動産マーケットに与える本当の影響
・「日本がダンスを踊る番」がやってきた
・トリプル・リカバリーが始まっている
・帰ってきた海外投資家
・アジアの投資家は救世主なのか?
・日銀が渡ったルビコン川
・ダンスミュージックが流れ始めた

第4章 大震災が都市改造の必要性を再認識させた
・都市再生特別措置法が果たした役割
・乗降客の多寡から、街の盛衰が見えてくる
・東京の超有望な7つの再開発計画
・防災に強い街作りは、どうすれば良いか

第5章 10年後、日本の不動産マーケットはどうなっているか
・東日本大震災は日本を変える好機
・投資ビザを解禁してアジアの投資家を呼び込め
・都心部の東京4区を人が住む街に変える劇的な効果
・「真ん中」以外の不動産を買ってはいけない
・有望な地方中核都市のどこに注目すべきか?
・相続税増税で都心の高層マンションが売れる
・日本の不動産は世界の憧れの的



大谷 洋司
1987年法政大学卒業
コスモ証券入社 株式アナリスト
HSBC
シュローダー
2000年クレディ・スイス 不動産・住宅・建設担当の株式アナリスト
2010年ドイツ証券
2009年『日経ヴェリタス』人気アナリストランキングにおいて住宅・不動産セクターで第2位、2010年同ランキングで3位に選ばれた

11/02/21【週刊ダイヤモンド 11/02/26号】

 モデルルームに行列のできるマンションが複数登場していることを、ご存知でしょうか。

 市況の流れを解説すると、
2010年は08年秋の金融危機を契機にドン底に落ち込んだマンション市況が底打ちした年でした。
価格下落で「お買い得感」が出たうえに、好立地物件など良質なマンションが供給され、
そこに「そろそろ欲しい」と待ち構えていた層が飛びついたのです。
各種の優遇税制や低金利も、それを後押ししています。

 前述のマンション販売を後押しする制度では、
改正された贈与税など優遇税制や低金利ローンを解説。
贈与では、なんと1億6000万円まで無税でおカネをもうらことができる道も開かれました。


【贈与税】 ・【税制改正】

GC【新設住宅着工戸数】 ・【g検索】









10/09/30 前年同月比 20.5%増の7万1972戸と、3カ月連続のプラスとなった。季節調整済み年率換算値は 82万9000戸。
持家、貸家、分譲住宅ともに増加。

持家は前年同月比15.5%増 2万9036戸と10カ月連続の増加。
貸家は同16.9%増の2万5892戸と21カ月ぶりの増加
分譲住宅は同35.2%増の1万6588戸と6カ月連続の増加


10/09/29 指標予測=8月新設住宅着工戸数は前年比+10.4%、政策効果などで3カ月連続増
ロイターがまとめの民間調査機関の予測によると、国交省が30日午後2時に発表する8月の新設住宅着工戸数は、前年比10.4%増が予測中央値となった。
政策効果や所得環境の底打ちなどで、7月(4.3%増)よりもプラス幅は拡大し、3カ月連続増となる見通し。季節調整済み年率換算は76万戸の見込み。


10/06/01 【日経】スマートシティが「業界」の壁を崩す日
世界で一斉に「スマートシティ」の実証実験が始まった。有名なところではアラブ首長国連邦の「マスダール・シティ」、オランダの「アムステルダム・スマートシティ」、中国の「天津エコシティ」などがあるが、これらは氷山の一角にすぎない。実は200を超えるプロジェクトが世界中で進行

10/03/18 M・スタンレーが【不動産セクター】の投資判断
「インライン」→「コーシャス」(慎重)に引き下げ


個別 に
8801三井不=▼格下げ「イコールウェイト」→「アンダーウェイト」TP 1190円
8802 菱地所=▼格下げ「イコールウェイト」→「アンダーウェイト」TP 1180円
リポートでは「両銘柄とも、我々の10年度および11年度予想EPSはコンセンサスを大幅に下回っており、20%以上のダウンサイドリスクがある」?



10/03/17 △【メリル 菊地正俊】
日本の不動産株はアジアの不動産株に対して大きく出遅れ、様々な景気のモーメンタム指標がピーク圏に入りつつある中、現在底這い状態で今後回復が見込まれる日本の不動産は魅力的だろう。



10/03/18 【アナリストの視点(国内株式)】阿部秀司
 15日に不動産経済研究所が発表した2月の首都圏マンション市場動向によると、マンション新規発売戸数は2777戸。前年同月比10.7%増とプラスに転じた。契約率は70.7%と、好不調の分かれ目とされる70%を上回った。2月末の翌月繰越販売在庫数は6416戸と前月末に比べて316戸も減少。しかも、3月の発売戸数見込みは2,500戸前後と最悪時からの底打ちをうかがわせた。
もっとも12日に三鬼商事が発表した2月末の東京オフィス市況によると、都心5区の空室率は8.66%と前月に比べ0.41%も悪化。前回の最悪期03年6月と同8月の8.57%上回る悪化だ。ただ、市場では「短期的にはネガティブだろうが、空室率のピーク時期が近い」との見方がされている。

 さらに、国土交通省からは18日午後4時50分に、1月1日時点での公示地価を発表される。全般的な地価下落傾向は続くと見込まれるものの、都心の一部での反転や、下落率の縮小などが散見されれば、一段と底打ち感が台頭する可能性がある。

東証業種別での不動産株価指数は、全般相場が大きく持ち直してきた中、出遅れが鮮明。足元の820ポイントに対して、昨年来来高値は9月10日の956.07ポイント。08年の高値は足元の倍近い1573.03ポイントだ。

UBSでは不動産セクター
8801 三井不動産 Neutral継続 1535→1600円
8802 三菱地所 Neutral継続 1437→1500円
8830 住友不動産 Neutral継続 1671→1700円
の大手3社の投資判断を「短期Buy」
8933 NTT都市開発 Buy継続 72400→90000円

日銀が4月中にも追加の量的緩和策を決定する可能性が高いと報じられており、これらの資金が不動産市場へ流入するとの期待が高まる可能性があるとしている。

なお、一方では商業不動産取引の低迷はしばらく続くこと、オフィス需給には不透明感が残ることから12ヶ月では「Neutral」を継続するともコメントしている。

10/03/08 週刊東洋経済【百貨店・スーパー大閉鎖時代!】

【百貨店】焦点は「個店」。大閉鎖時代を生き抜くのはどこか

旗艦店が危ない! 百貨店不況ここに極まり。逆襲なるか、旗艦店

北海道で深刻化する百貨店「跡地」問題

百貨店閉店 難局を乗り切った会津若松、新たな活力にする吉祥寺

駅ナカが百貨店の“後継者” 。流通企業としても一大勢力JR東日本の本気度

新宿駅前に巨艦店攻勢。ヤマダ首都圏戦略の勝算
家電量販店でも大再編前夜。台風の目はコジマとベストか

【衣料品】百貨店・スーパー、不振の元凶は衣料にあり



家電量販店も多すぎるような気がする。

公営住宅の入居基準など892項目見直しを 地方分権委

 政府の地方分権改革推進委員会は7日、国が自治体の仕事を全国一律の法令で縛る「義務付け・枠付け」について、公営住宅の入居者基準など892項目の廃止を含む見直しを求める第3次勧告を決定した。8日にも鳩山由紀夫首相へ提出する。人口規模などを問わず一律だった規制を緩和し、地域の実情にあった施策につなげる狙いがある。

 分権委は昨年12月の第2次勧告で、全国一律に自治体の仕事を縛る4076項目の規制を見直すよう指摘。今回はその中でも特に問題があるものに関して、具体的に規制の廃止や条例で地域にあった基準づくりを進めるよう求めた。

 例えば、公営住宅では原則として同居する親族がいないと入居できないなど画一的な入居者基準がある。非正規労働者など「ワーキングプア」の単身者も民間に比べ家賃が安い公営住宅に入居できるよう規制を緩和することを提案した。

09/09/07 不動産に「強気」、来期以降は成長過程に=バークレイズ・キャピタル証・橋本氏
不動産セクターには「強気」、住宅セクターについては「中立」との見方を示し、「この投資判断は中長期的な業績の方向性と関係している」と語った。
 不動産セクターについて、橋本氏は、足元では空室率は上昇し、マンションも売れてはいるものの価格は低下傾向にあるなど厳しい状況にある、と指摘。各社ともバブル期の最高益を更新しながら増収増益できていたが、サブプライム危機をきっかけにその流れが一旦は途切れてしまったという。しかしながら同氏は「また来期以降は、増収増益基調に戻る」とみている。

 一方、住宅セクターは非常に厳しいとみている。同氏は「マクロ的に住宅着工が増えることはないだろう。各社とも海外進出のプランなどを打ち出しているが、ただちに海外事業が収益に貢献するとは考えにくい」と指摘。このセクターは「バイ・アンド・ホールド」でなく、あくまでシクリカルなリカバリーを取りに行くもので、短期的な市況回復を織り込むような時の投資に向いているとの見方をしている。

橋本氏は、時価総額比率の小さい不動産セクターに投資家が注目する背景には「不動産セクター、イコール日本の内需をみている」と述べた。

バークレイズ・キャピタル証券16日付、
「不動産賃貸セクター」の投資スタンスを
新規に「1−ポジティブ」として大手不動産5社のカバレッジを開始。

8802 三菱地所TP 2100円
・8830 住友不動産 TP2200円
・8933 NTT都市開発 TP144000円

3社の投資判断を新規に「1−オーバーウエート」へ

同証券では、不動産セクターの株価反転のサイクルを、
(1)過度の悲観論が後退して割安株の修正が起きる局面
(2)ファンダメンタルズの改善が始まり株価が適正水準まで戻る局面
(3)投資家が将来に対して強気に転じ、リスクプレミアムの縮小を通じて株価の上昇サイクルが始まる局面
の3つに分類。
 09年3月から6月にかけての上昇は(1)が起きたと判断している。(2)の段階にはまだ至っていないものの、最近の不動産市況はオフィスの成約やマンション販売などの動きが出始めており、悲観論が後退しつつあると判断。賃貸オフィスの空室率は10年1月−3月期にピークをつけて徐々に改善に向かうと予想しており、株価も徐々に(2)のシナリオを織り込んでいくと想定している。

上記3社のほかには、
8801 三井不動産 「イコールウエート」TP2000円
8804 東京建物 「アンダーウエート」、TP400円


・09/06/18 ゴールドマン=不動産市況は最悪期を脱したとの見方を示している8802 三菱地所=GSがコンビクション・バイリストに新規採用「中立」から「買い」へ格上げ
TPも1400円→2100円へ引き上げ
住宅在庫圧縮が進んでいることや賃貸事業利益率の改善も評価材料




M.Stanley「住宅」の業界投資判断を
「インライン」(中立)→「アトラクティブ」(魅力的)に引き上げ
1868 三井ホーム 強気継続、TP500→610円
1911 住友林業 中立→強気 TP630→810円
1925 大和ハウス中立継続 TP730→1050円
1928 積水ハウス 中立→強気 TP720→1160円




09/06/16 不動産経済研究所の調査によると、5月の首都圏マンションの契約率・在庫が改善したと報じられており、注目されている。
契約率は前月比6.0ポイント増の70.7%となり、マンション販売で好不調の分かれ目とされる7割を2ヶ月ぶりに上回ったと。

8840 大京、について一部報道では、4-5月の販売戸数のうち新規物件が7割を占め、新規契約が急上昇とも伝えられている。



09/06/12 大和総研 、不動産セクターの判断を「アンダーウエート」から「ニュートラル」へ引き上げ
8802 三菱地所→「3」→「4」
8815 東急不動産→「4」→「3」
8879 東急リバブル→「4」→「1」
8870 住友不販売→「3」→「2」

クレディ・スイス
不動産セクターを「アンダーウエート」→「オーバーウエート」に引上げ
●格付け
・8804.東京建物「アンダーパフォーム」→「アウトパフォーム」TP 500円
・8815.東急不動産「アンダーパフォーム」→「アウトパフォーム」 TP 410円
・8953.日本リテールファンド「ニュートラル」→「アウトパフォーム」 TP 493000円
・8952.ジャパンリアルエステイト「アンダーパフォーム」→「アウトパフォーム」 TP 92万4000円
・8951.日本ビルファンド「アンダーパフォーム」→「アウトパフォーム」 TP 104万円
・8959.野村不動産オフィスファンド「ニュートラル」→「アウトパフォーム」 TP 80万円
・8957.東急リアル・エステート「ニュートラル」→「アウトパフォーム」 TP 78万円


NEWS11特集 破綻相次ぐ不動産業界 08/08/01
野村 企業調査部 副島 大輔氏
分譲中心の中小デベロッパーの破綻が多い

Q.厳しい環境はいつまで?
A.買い手不在の状況が続いている
中小破綻リスクはまだ続く
米金融機関の安定が必要




住宅着工の急減、一部企業に短期的な業績下振れリスク 2007年10月11日 16:01
[東京 11日 ロイター] 住宅着工件数が急減している。その背景には6月に施行された改正建築基準法によって、着工認可に時間を要するようになったことがあり、中長期的にみれば建設業界全般に影響はないとの見方が一般的だ。しかし、短期的には受け渡しが来期にずれ込むケースあるため、2008年3月期業績に下振れリスクが生じる企業も出てくるという。

 <姉歯ショックで混乱>

 9月下旬に国土交通省が発表した8月の新設住宅着工戸数は前年比43.3%減と、1974年4月の41.8%減を抜いて過去最大の下落幅を記録。ロイターの事前調査では予測中央値で住宅着工戸数は前年比16.0%減だったことから、市場に強いネガティブなサプライズ感を与えた。

 これについて同省では、6月20日施行の改正建築基準法で、審査期間が長期化していることを理由に挙げている。同法で建築基準や罰則が強化されたため、着工許可を得るために時間がかかるようになる一方、制度変更によって行政・業界ともに混乱しているという。耐震偽装問題をきっかけに法改正されただけに、今回の落ち込みを「姉歯ショック」と呼ぶ業界関係者もいた。



 野村証券・アナリストの福島大輔氏は「需要と着工は別と考えるべき」としたうえで「需要ではなく、あくまでも急減は特殊要因による。大型の案件になると、着工が1─2カ月程度遅れても完成は1─2年後である点を踏まえれば、あまり影響はないとみるべきだ」と話す。






不動産は暴落する!? 週間!木村 剛 2008.02.26
住宅建設費が2割から3割高くなっているという。さらに、住宅建設のための国の審査基準が厳しくなっていてなかなか住宅着工ができないそうだ。都内では豊洲、東雲あたりの再開発で建設中の高層マンションが沢山あるが、今後は買い手もなかなかつかないのではないだろうか。

 正直に申し上げて、不動産価格は崩落の局面に入ったような気がします。

「不動産と景気・経済」さんによれば、「不要な不動産は早く売って、定期預金か個人向け国債にでも移しておいた方がいい」ということのようですので、皆さん、お気を付けください。





不動産市況に異変あり?! 2008.01.16
皆さん、こんにちは。木村剛です。不動産の専門家である「不動産と景気・経済」さんは、「不動産市況は明らかに風向きが変わった」とコメントしています。

 金融界から不動産業界を眺めていても、風向きの変化は強く感じます。というのは、不動産向けの貸出が極めて厳しくなっているからです。昨年末くらいから、資金繰り対策で物件を売るしかなくなっている業者が突如急増しました。これから、もっと増える傾向にあると思います。
 そうなってくると、ここ2〜3年間陸続と増えてきた不動産関連ファンドなんかは厳しくなる可能性があります。「不動産と景気・経済」さんは、「不動産会社の経営者の方々の見識如何」と断わりながらも、「不動産協会が自らの業界の瓦解を食い止めたことなど無い」と指摘して、私募ファンドの破綻を示唆しています。皆さん、お気を付けください。

「私募ファンドの破綻」が起きるとすれば、J-REITも瓦解するでしょう。杞憂に終わると良いですけどね。とにかく不動産業界には、見識を与えてくれる不動産学者とかが居ないので、イケイケのおバカな経営者を正す理論武装が難しいことで、何度も何度も自ら不動産不況(同じ愚)を招いているような気もします。・・・証券化が得意な新興企業は相当淘汰されるのでしょう・・・。

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