痴呆老人の経済メモ

痴呆老人の備忘録。

カテゴリ: ◆【不動産】












19/08/15  △ 7月の首都圏マンション賃料、最高を更新
東京カンテイ発表した7月の分譲マンションの平均募集賃料は、
首都圏が1平方メートルあたり2933円で前月に比べ0.6%上がった。
2カ月ぶりのプラスで、調査を始めた2009年2月以来の過去最高を更新。















 

MSプレミアム=
ユニゾHDのTOB刺激に―割安感際立つ土地持ち株、片倉が大幅高、飯野海なども狙い目

19/07/12 16:11
株式新聞ニュース
9603 HISによる不動産会社 3258.TユニゾHDのTOB発表を受け、
改めて日本の土地持ち銘柄の割安感が意識されつつある。
金利低下でREIT市場が活性化する中、個別株にも資金が向かう可能性がある。

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9603 HIS、ユニゾHD株をTOB発表 1株3100円
ユニゾの普通株式45%を上限に、1株3100円で買い付ける。
買い付け期間は7月11日から8月23日まで。

HISは現在、ユニゾ株の4.79%を保有している。

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週刊エコノミスト編集部(@EconomistWeekly)さん | Twitter

【週刊エコノミスト】6月18日号 マンション管理の悲劇
190610_エコノミスト_マンション管理の悲劇


どうなる?マンション価格 新築供給絞り込み高値継続 中古シフトで成約件数が増


管理不全は“監視対象”に 自治体に広がる届け出制度=下桐実雅子/加藤結花



HARUMI FLAG 新築が大量供給される「選手村」 平均坪単価は「300万円割れ」=編集部


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19/05/27 [FT]グーグル、NYのビルを96年の100倍の価格で取得
陰に辣腕ブローカー
米グーグルが、マンハッタンの「ミートパッキング地区」のビルを取得するために6億ドル支払うことに同意した。1996年に同じビルが売却された価格の100倍にのぼる取引は、ニューヨークにおける同社の存在感の高まりを反映している。


サンフランシスコのベイエリアは、アメリカでもっとも人気が高いエリア。
17/03/04【BUSINESS INSIDER】 不動産サイト「Trulia」によると、家賃は平均月4200ドル(約48万円)。 Google、Uber、Airbnb、Twitterなどに勤める中堅以上のエンジニアは、 給料の40%〜50%を勤務先の近くに住居を借りるために使っているという研究結果も。 サンフランシスコの人口のおよそ30%を占めるミレニアル世代が家賃を高騰させている。 節約のために大勢のルームメイトと一緒に暮らしている者も多く、住宅市場の競争を加速させている。 同エリアでフルタイムで働く18歳〜34歳の人々の平均収入は、 2013年に5万9000ドル(約671万円)だったと米国勢調査局のデータが伝えている。


17/02/09 Mサテライトより
170209_米住宅市場 ミレニアル世代がけん引か
床面積の縮小傾向は ミレニアルのこだわりがある 購入予算にみあう家は狭い家になる 若者のこだわりは リネン用戸棚や食料保管室 ガレージに収納スペースがあること 暖房や空調やセキュリティを スマホやタブレットから制御できる ハイテクの装備が重要視される 家の大小や職場、買物など 交通の便だけではなく こだわりの家に限られたコストをかけたい思いもある。 あるアンケートでは ミレニアル世代の75%は一戸建てに住みたいと希望の75%が一戸建てに住みたいと回答 ミレニアル世代は米国人口の約3割で 住宅市場にはインパクトあり アンケートでは






19/05/21【日経】
国有地、商業施設にも貸し出しへ 財務省

財務省は未利用の国有地に関する基本方針について、
売却から貸し出しに転換する。
1千平方メートル以上の国有地が候補
で、
保育・介護施設だけでなく、商業施設にも定期借地権付きで貸し出す。
国が数十年後に防災などの目的で利用する可能性がある土地であっても、
有効活用することで、賃貸収入を得ていく狙いがある。




19/05/21 マーケットプレス 前場
20190521_香川さんの資料1.pdfより

手数料0円ETF | 国内ETF/ETN/REIT | 国内株式 | 楽天証券
手数料0円ETF - 国内リート
手数料0円ETF - 海外REIT

190521_MP香川_REIT関連資料












統計局ホームページ/平成30年住宅・土地統計調査 調査の結果


不動産ニュース一覧 | 最新不動産ニュースサイト「R.E.port」
住宅・土地統計調査を一部公表。空き家率13.6% | 最新不動産ニュースサイト「R.E.port」
2019/4/26
 総務省は26日、「平成30年住宅・土地統計調査」の住宅数概数集計結果を発表した。

 住宅・土地統計調査は、住宅とそこに居住する世帯の居住状況、世帯の保有する土地等の実態を把握し、その現状と推移を明らかにする調査。昭和23年(1948年)以来5年ごとに実施しており、平成30年(2018年)調査は今年9月に公表予定。住宅数概数集計は、同調査結果を早期に提供することを目的として、住宅総数、空き家の総数等の概数を、確定数の公表に先駆けて公表するもの。調査時期は平成30年10月。調査対象は約22万調査区、約370万住戸・世帯。

 総住宅数は6,242万戸(前回調査(平成25年(2013年))比3.0%増)となった。総住宅数の増加数を都道府県別にみると、東京都が31万戸と最も多く、次いで神奈川県が15万戸、千葉県が14万戸、埼玉県が12万戸となっており、1都3県で全国の増加数の4割を占めた。

 居住世帯のある住宅は5,366万戸となっており、建て方別でみると、一戸建てが2,876万戸(構成比53.6%)、長屋建てが141万戸(同2.6%)、共同住宅が2,334万戸(同43.5%)。共同住宅の住宅数の推移をみると、昭和63年(1988年)から平成30年までの30年間で2倍以上増加している。

 住宅に占める共同住宅の割合を都道府県別にみると、最も高いのは東京都で71.0%。次いで沖縄県59.0%、神奈川県55.9%。「15階建以上」の共同住宅の住宅数は93万戸と、平成15年(2003年)から30年までの15年間で60万戸増加。この増加数を都道府県別にみると、東京都が17万戸と最も多く、次いで大阪府が12万戸となっており,この2都府で全国の増加数の約5割を占める。

 空き家数は846万戸(前回調査比3.2%増)。空き家率(総住宅数に占める空き家の割合)は、13.6%(同0.1ポイント上昇)で過去最高となった。空き家数の内訳をみると、「賃貸用の住宅」が431万戸(同2万戸増)、「売却用の住宅」が29万戸(同1万戸減)、別荘などの「二次的住宅」が38万戸(同3万戸減)、「その他の住宅」が347万戸(同29万戸増)。

 空き家率を都道府県別にみると、最も高いのが山梨県で21.3%。次いで和歌山県20.3%、長野県19.5%。空き家率が最も低いのは、埼玉県および沖縄県で10.2%。次いで東京都10.6%、神奈川県10.7%。

 

19/03/25 不動産バブル崩壊は本当か、マンション契約率悪化の背景を探る | DOL特別レポート | ダイヤモンド・オンライン
長嶋 修:株式会社さくら事務所創業者・会長

不動産バブルがいよいよ崩壊か――昨年12月の首都圏の新築マンション契約率の大幅悪化を受けて、業界では悲観的な声が上がった。しかし、過去の不動産バブル崩壊時と現在とでは、かなり状況が異なる。(さくら事務所会長 長嶋 修)

過去の不動産バブル崩壊時と
現在の状況は大きく異なる





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【週刊東洋経済】2019年3月23日号
  2019年3月18日 発売

【第1特集】不動産バブル崩壊前夜

Part1 崩壊前夜の現場に迫る
「銀行の融資が付かない」 投資家が上げる切実な悲鳴
外国人の買いが消えた深刻事情
不正に揺れるレオパレス「建てれば儲かる」の過ち
投資家、金融機関、不動産業者に聞く「バブル崩壊前夜」にどう動くか

Part2 あなたの街は大丈夫?
首都圏・主要駅別ランキング 2025年地価下落予測
実需の異変 /恵曠泪鵐轡腑鷙眛の波紋 中古に忍び寄る「投げ売り」
実需の異変 都内で急増する狭小戸建て 夢の一軒家に潜むリスク

Part3 バブル崩壊に備えよ
深刻化する“負動産”問題 老朽化マンションが悩ましい
人口減少時代のアパート経営 空室を減らす賃貸管理のコツ



190318_週刊東洋経済0323号 不動産バブル崩壊前夜


190318_週刊東洋経済0323号 不動産バブル崩壊前夜 中刷広告


不動産バブル崩壊の予感 「その後」に何が起きるのか│NEWSポストセブン

2019/02/03 07:00 

現実に不動産局地バブルが崩壊したら何が起こるのか。
住宅ジャーナリストの榊淳司 が予測。

現在のような不動産価格の高騰が始まったのは、2013年のアベノミクス開始以降。
2014年の10月末に「黒田バズーカ2」が発表されてからは、バブルと呼ぶべき現象が起こった。

 しかし、これは主に東京の都心とその周縁、
城南エリアと川崎市や京都市の一部での地域限定での現象。
だから私は「局地バブル」と呼んできた。

 かつて2005年から2008年頃の不動産市場は「ファンドバブル」と呼ばれた。
最初は海外、その後は国内勢も交えて日本国内の不動産が買い漁られた。
そのファンドバブルはリーマンショックによって一気に崩壊。
結果、マンションデベロッパーがバタバタと倒産した。

10月から消費税増税を考慮すると、早くて2019年中、
遅くとも2020年の後半には今の局地バブル崩壊が見えるのではないか。

 では、その後にどんなことが起こるのか。簡単に予測してみる

・不動産投資ブームで資産を拡大させたサラリーマン大家などの大量破産
・経済合理性がない水準まで値上がりした湾岸エリアのタワーマン価格が暴落
・REITの資産内容悪化から価格が急落(利回りは多少上昇)
・リーマンショック時にも生き残った独立系専業のマンションデベロッパー数社が倒産
・大量に売れ残っている郊外の新築大規模マンションで大幅値引き販売が急増
・都心エリアでは局地バブルで値上がり傾向を続けた中古マンションが可視的に値下がり

 以上のような現象は、ここ5年の局地バブルで起こったことの揺り戻しである。
その他、予測不能なこともたくさんあるはずだ。

 今回、日本経済が不況に陥るとリーマンショックの時よりも深刻化する可能性が高い。
10年前は中国やアメリカには金融政策の選択肢が多かったが、今はあまりない。
日本に至っては、撃てる弾は全部撃ち尽くした“弾切れ”状態だ。


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18/12/10 米山秀隆「不動産の真実」
タワーマンションを含めたマンションという住まいの持続性をどのように考えるのか

物件としての維持可能性に疑問符が付いたタワーマンションは、区分所有者の高齢化や空室化が進む中、必要な管理費用や修繕積立金を徴収することがさらに困難になり、スラム化に向かうという、現在、通常のマンションで進展しつつあることが、タワーマンションにも波及していくことになる。

 タワーマンションを購入する場合は、通常のマンションよりも維持修繕にお金がかかること、また多数の区分所有者がいて合意形成にも時間がかかることを見越し、管理組合を通じた日頃からのコミュニケーションがより一層重要になることを自覚する必要がある。しかし、そのような必要性はあまり自覚されておらず、マンションは戸建てと比べて近所付き合いの必要がなく、カギ1本で他人と関わらず生活できるとの利便性に引かれて購入する場合が多い。

 現実には、区分所有者が多数いるなか、定期的な大規模修繕を合意によって進めていかなければならないマンションのほうこそ近隣との密なコミュニケーションが必要になる。にもかかわらず、そのような必要性を理解しないまま購入していることは、マンションの持続性に影を落とし、将来的に売れない中古物件が大量に発生する可能性を高めているといえる。


15/09/12 牧野知弘「ニッポンの不動産の難点
 タワーマンション購入の恐ろしい話 高額な管理費や修繕費負担、中国人住人との対立



































発売日:2018年12月03日発売
【週刊東洋経済】マンション絶望未来

【第1特集】マンション絶望未来
新築バブルの崩壊、老朽化の恐怖――。
好調が続いてきた新築マンション市場が変調を来している。
需要がついに息切れし、在庫が膨張。
もう1つの危機は、積立金が足りず大規模修繕ができないマンションの急増だ。
マンションをめぐる絶望未来の実相。

・値上がり限界、新築市場は大失速、築40年以上の老朽物件が社会問題に
・実情ルポ&データ 新築マンションが売れなくなった!
・免震・制振偽装   KYB問題の余波でタワマン建設に波乱 
・羽田の新飛行ルート 目黒、港、新宿の住宅地を襲う騒音
・五輪選手村跡地 4100戸の割安物件でマンション業者が恐れること
・業界震撼の大胆データ タワーマンションの勝ち組、負け組 実名ランキング
・高齢化・管理不全・空き室 「廃墟化マンション」の最前線
・タワマンの大規模修繕 何が難しいのか
・悪質コンサルが跋扈 大規模修繕で気をつけること
・当事者が語る 設計コンサルと修繕工事業者 談合の舞台裏
・100年マンションを作る 管理組合運営のツボ8カ条



マンション絶望未来 | マンション絶望未来 | 週刊東洋経済プラス | 経済メディアのプラス価値
いつはじけるのか──。
バブル期並みに価格がハネ上がったマンションのブームは、五輪後までもたない。
新築は在庫が余り、タワーマンションは大規模修繕が難航。
廃墟寸前のマンションが街にあふれ返る。まさに日は沈みかけている。
西澤佑介、井艸恵美

値上がり限界、新築は大収縮
マンション老朽化の多重苦
順風満帆だった新築分譲マンションの売れ行きがおかしい。
そんな話があちこちで聞こえ始めてきた。

ここ数年続いてきた価格上昇に消費者がついていけず、需要が息切れを起こし始めたのである。

デベロッパー各社はマンション在庫が増えていないことを強調する。が、後ほど明らかにするように“潜在在庫”は膨らみ、リーマンショック期並みに達しようとしている。

不思議な話ではない。
首都圏マンション平均価格は気づけば平成バブル期並みとなった。
2018年上半期の5962万円は1991年の5900万円を上回る。
「年収の5倍が目安」とかつていわれた住宅ローンは、今や年収倍率が平均7倍を超えている。

「土地代+建設費用+販売管理費(広告費や営業経費)+業者の利益」。
新築マンションの価格はこの計算式で決まる。
土地代と建設費用が上昇する中、企業は値上げを余儀なくされた。
一部は“合理化”で吸収しようともしたが、その分、住戸が狭くなって
内装も簡素になったことは、かえって客を遠ざける要因になった。

19年10月の消費増税によってさらに購入価格が引き上がる。
低金利政策の持続性も不透明になっている。
20年からは都心の住宅地上空に国際線航空機の騒音がとどろくようになる。
東京五輪後も人手不足で建築費高止まりが予想されるため、マンション価格は下げられそうもない。
実際、大手は値引きではなく供給量を絞ることで対応している。

分譲マンションはますます厳選されたエリアで、
限られた人だけに提供されるものとなるだろう。




不動産 長谷川 高 - Google 検索(不動産投資コンサルタント)
blogos 長谷川高の記事一覧

18/07/10 日経プラス【長谷川 高】二極化進む地価 上がる土地・下がる土地
地価が上がりそうな土地を見極めポイント
・オフィス街に近いかどうか
・人気の沿線かどうか
・「食・遊・住」が接近しているかどうか















 

【人生100年時代】
賃貸と持ち家、結局どっちが正解なのか 勝間和代と杉村太蔵がバトル


勝間和代
(持ち家は)住宅ローンを組ませてお金を使わせ、
そこにすべての消費を集約しようという国や銀行の戦略なんです」

「それによって、もっとお金が貯められるべきものが貯められなかったり、
田舎の買い物が全くできないような一軒家が残り修繕費用ばかりかかって、
しかもおじいちゃんやおばあちゃんの一人・二人暮らしになっちゃって、
結局その家を売りたくても売れないみたいなことがあるんですよ」

では住めばいいということになるが、
「買い物も交通も非常に不便」ということになる。 続きを読む

大店法緩和で地方でも郊外に大型店舗などを作り
人口減少などで効率が悪くなると撤退
振り回される庶民は大変だ!

東京都も血税を使い危険な埋め立て地などを開発し豊洲問題など無駄金を垂れ流し
?とともに団塊世代などが長期ローンで購入した住宅の資産価値を劣化させ
空き家問題の根源を作っている?

忘れっぽい人々は、東日本大震災などのことは・・・
利便性とタワマンなど企業が作るブランド・イメージ戦略に弱いようだ。

東日本大震災 浦安 液状化- Google 検索



18/06/01【NHK】 震災で液状化 対策工事は計画の2%のみ 千葉 浦安

東日本大震災のあと、千葉県浦安市が進めてきた住宅地の液状化対策工事をめぐって、住民の合意が得られていた地区で、騒音などへの懸念から工事の中止が決まり、市の対策工事は当初の計画の2%しか行われない見通しとなりました。

東日本大震災で液状化の大きな被害が出た浦安市は、住宅地の対策として、当初、市内の16地区、4103棟を対象に地盤を強化する工事を計画していましたが、原則として地区ごとにすべての住民が高額な自己負担などに応じることが条件だったため、着工の合意は3つの地区の471棟と計画の1割ほどにとどまっていました。

さらに、このうち1つの地区で、工事による騒音などが当初の想定より増す見込みとなり、住民から懸念の声が出されたため、工事の中止が決まりました。

この結果、市の対策工事は2つの地区で78棟と、当初の計画の2%しか行われない見通しとなりました。

浦安市の内田悦嗣市長は記者会見で、「住宅地の工事で強制力がなく、市民がいろいろな考えを持っている中で、合意形成の難しさを感じた。国や研究機関などの技術開発の動向も見ながら、今後、市としてどんな政策が打ち出せるか研究したい」と話していました。

専門家「住民に情報示す必要」
液状化に詳しい関東学院大学の規矩大義教授は「地区全体で液状化への抵抗力を高められれば、いちばんよいが、住民の合意を得るのが難しい場合は、個人で対策を取らざるをえない。そのために自治体は住民に対して、どんな対策を取ればどの程度被害が軽減されるか、自己負担額も含めて情報を整理したうえで示す必要がある」と話しています。



16/03/08【毎日新聞】液状化対策
「もう工事やめて」 資金負担…全戸同意の壁


18/04/16 【週刊東洋経済】大空室時代が来る! 不動産投資サバイバル
2018年4月21日号
【第1特集】大空室時代が来る! 不動産投資サバイバル

転換点を迎えた不動産投資。投資用のアパートやワンルームマンションの賃貸物件は空室率が急上昇。アパマン融資に積極的だった銀行も慎重姿勢に転じた。人口減が続く日本で不動産投資サバイバルは可能なのか。個人投資家目線で不動産マーケットを徹底的に解剖する。

・不動産投資の落とし穴を総点検
・これを見れば一目瞭然 首都圏空室率マップ
・シェアハウス「かぼちゃの馬車」投資 700人が破産の危機
・銀行業界 アパマンローンの過当競争に幕
・地主を襲う「サブリース爆弾」
・サラリーマン大家 失敗の真相と本音を話します
・「出口(売却)が重要」 損しないための戦略とは
・高級物件はまだ人気か 外国人投資家の事情
・不動産オーナーのための確定申告節税術

●【ワールドプロパティチャンネル】  ●【M・チラシの定点観測】【マprice-map】















18/04/06 第一生命保険は商業施設向けの不動産投資を拡大。
第一生命はおよそ20億円で埼玉県の土地を取得、
スーパー「いなげや」との間で30年の賃貸契約を結ぶ。
利回りは年間3%程度です。
これまで、国内の不動産投資はオフィス向けが中心でしたが、市況の過熱で利回りが低下したことを受け、景気に左右されにくい食品スーパーなどの商業施設への不動産投資を拡大し、より高い利回りを確保する狙いです。



17/12/07 【日経】ノルウェー年金と東急不HD、1325億円でビル買収
 世界最大級の政府系ファンド(SWF)であるノルウェー政府年金基金は、
東急不動産HDと共同で、渋谷区や港区の商業施設5物件を一括で購入すると発表。
取得金額は合計で約1325億円。超低金利や円安を背景に、海外マネーによる
日本の不動産投資が活発になってきた。



17/04/26 【日経】旧耐震マンション、都が容積率緩和 建て替え促す
東京都は、老朽化した分譲マンションの建て替え促進のため、容積率を緩和する。昭和56年(1981年)5月までの「旧耐震基準」の建物が対象で、建て替え後の戸数を増やせるようにして民間デベロッパーが参画しやすくする。

また"一戸建て不利政策がでてきた。
なぜ人口減少と空家が問題になっているのに住宅を殖やす政策になるのか?
駅近物件以外の不動産デフレが収束しない限りデフレ脱却は不可能?





16/02/21【日経】不動産融資、26年ぶり最高
昨年10.6兆円、緩和マネー動く、マイナス金利が拍車も。
160221_不動産融資、26年ぶり最高




16/02/05 近居割 UR賃貸住宅 - UR都市機構
 両世帯が減額要件を満たせばいずれも 20%割引



16/02/03 札幌市内のマンション価格高騰。
住宅流通研究所まとめでは2015年の新築1戸当たりの
平均価格は前年より3・7%高い3864万円、4年連続値上がり。
すでにバブル期を上回る過去最高の価格水準
販売戸数が最も多い3LDKの15年の平均価格は
3781万円で、11年より1千万円も値上がり
2年前からは販売価格が1億円を超える「億ション」も復活。



15/12/17【中島 恵】書籍「爆買い」後、彼らはどこに向かうのか?
中国人のホンネ、日本人のとまどい

第6章 中国人富裕層にとって日本は心のオアシス
第7章 なぜ彼らは「日本に住みたい」と思っているのか
中国人の理想の老後は日本で
日本人と異なり中国人は中国で住みたいというのはないらしい
中国国内では医療など不安要素が大きい
中国人のモノの爆買い後は日本の不動産を買う



15/09/24【櫻井幸雄】東京都心マンション価格 今秋にもバブル期超えか
1坪あたり1000万円の壁は、世界的には高くない
 もし、平均1000万円をクリアすれば、100平方メートルの住戸で3億円……しかし、この価格水準は、世界的にみると「驚くべき高価格」ではない。

 台湾の台北市では、最も高額なマンションが100平方メートル2億円程度なので、それよりは高い。しかし、シンガポールとは同レベル。ロンドン、パリ、ニューヨークといった世界的大都市と比べると、それでもまだ安い。

 というか、ロンドン、パリ、ニューヨークでは、中心地で新築マンションが出ることがまれなので、「購入できるだけ東京は幸せ」とみられる。

 イギリスでは、ロンドン・オリンピックの後も不動産価格の上昇が続いた。若い夫婦がロンドン中心地から離れた市内で3LDKを買おうとすると、日本円で 7000万円を超える。郊外でも日本円で4000万円、5000万円という水準だ。

 そう考えると、「3.3平方メートルあたり平均1000万円」という価格水準は、じつはグローバルスタンダードとみることもできる。東京都心のマンションは、スタンダード価格になってきたのだと。




15/09/10【Forbes】米国で「最も高額な住宅」
8月末発表のデータによると米国の住宅販売価格は今年6月、前年同月比で4.5%の上昇を記録。2008年の金融危機以来、住宅市場は上り調子にあり、デンバーやサンフランシスコ、ダラスといった都市では、それぞれ10.9%、9.5%、8.2%といった高い上昇率を記録している。

不動産データベース企業Zillow担当者は、「値上がりの原因は住宅需要に供給が追いついていないことにある。世界経済は不安定な情勢にあるが、米国の住宅市場はさほど影響を受けていない。そのことがさらに、不動産分野にマネーの流れを促進している」と述べている。



15/07/29【不動産投資の楽待】
ニュースや新聞などで、昨年2014年の海外企業による日本の不動産取得額は1兆円近くと前年の約3倍に増え、過去最高となったと報じられた。その額は国内不動産取引のおよそ2割にもなる。
  円安によって海外資本が流入している背景があり、なかでもとりわけ不動産に注目が集まるのは、2020年の東京五輪開催決定によって、地価やオフィスビルの賃料が上昇傾向にあることが理由に挙げられる。
  日本に投資している海外資本は欧米各国、アジア各国と多岐に渡るが、そのなかでも依然として中国は元気なようだ。



15/07/18【Leeways online】2015年世界の不動産バブル国ランキング!
気になる日本の順位はなんと利回りが5.02%で42位だ。昨今日本の不動産価格の上昇が懸念されているが、実は日本はOECD加盟国のなかで最も不動産が安い国なのだ。世界各国をみると不動産バブルには少し遠いのが日本の不動産市場だろう。


15/07/02 【NHK】全国で下げ止まり傾向 大都市、被災地では上昇
海外マネー続々
大都市圏で路線価が上昇したのは海外からの投資資金が流入していることが大きな要因とみられています。円安による割安感や、東京オリンピック開催への期待感などを背景に都心のマンションを買い求める外国人が増えているのです。
 都内の大手不動産仲介会社では台湾、中国などのアジアの富裕層を中心に問い合わせが相次ぎ、ことし3月までの1年間の売買の取り扱い高はその前の年度に比べて76%増えたということです。



15/07/01【毎日】都心部「億ション」完売
 1日公表された路線価で東京は前年比2.1%増と2年連続で上昇。相続税の基礎控除が6割に引下げられた影響もあり、国内外の富裕層や資産家らの投資マネーが地価水準の高い都心部の不動産に集中。「億ション」と呼ばれる超高級マンションは「即日完売」し、JR山手線の駅に近いタワーマンションにも人気が集まっている。
◇相続税対策、投資が集中
 東京・南青山で、表参道駅から徒歩4分。「ザ・パークハウスグラン南青山」は、販売する20戸の価格が1億5000万〜7億7000万円という超高級物件だ。6月12日から応募を受け付けたところ10倍近い申し込みがあり、締め切り当日に完売した。販売担当者は「3週間で193件の応募は過去に経験がない」と振り返る。

 JR目黒駅から徒歩1分の場所で建設されている、「ブリリアタワーズ目黒」。2棟940戸のうち661戸を分譲する。1億円台以上が中心だが、4億円台という最上階の物件への反響が大きく、現金購入を検討している割合が5〜6割に上る。





15/06/05 【bloomberg】日銀注視、バブル超え不動産業融資
銀行や信用金庫の不動産業向け新規融資額がバブル期も超えて過去最高となる中、日本銀行は不動産市場が今後、過熱化しないか注視し始めた。都心再開発などに加えて、最近では相続税対策でアパートやマンションを経営する個人向け融資も伸びており、人口減に伴う空室リスクを指摘する声もある。

日銀によると、1−3月の不動産業向け設備資金新規貸出額(国内銀行と信用金庫の合算)は3兆8207億円。四半期ベースとしては、80年代後半のバブル期や過去最高だった昨年1−3月を上回る高水準。全産業の25%を占めており、3月末の貸出残高もデータで遡れる93年6月以降最大の77兆6171億円だった。

不動産経済研究所の調査では、東京都区部の新築マンションは1−4月の平均発売価格が6222万円と、直前ピークの07年の6120万円を上回り、バブル崩壊直後の92年以来の高さだ。米調査会社デモグラフィアによると、世界主要都市で年収などと比べた住宅の買いやすさ調査で、「東京・横浜」はシンガポールなどとともに4段階評価で下から2番目の「かなり住みにくい」にランクされた。



15/05/18 【週刊東洋経済】05/23日号不動産・マンション バブルが来る!?



15/05/11【NHK】 アパート建築が止まらない 〜人口減少社会でなぜ〜
今のペースのまま賃貸住宅の建築が続けば、2030年以降全国の空き部屋率は40%を超える

住宅の量の管理をやるべきで、これをやってないのは先進国ではもう日本だけ、この住宅量の管理というのは今すぐにでもやるべきだと思います。
もう1つは、新築を作る場所がやっぱり大事で、どこにでもやっぱり作っていいわけじゃないんですよね。
これから上下水道のインフラの整備、管理するのに大変です。
あるいはごみの収集サービスとか、北国に行けば除雪とか、こういったことも効率よくしなくちゃいけないと。



15/05/03富裕層マネー、現物不動産への関心大=みずほ銀・上野氏




15/02/18【日経】空き家判定「1年使用なし」目安に 国交省など指針案
土地にかかる固定資産税は住宅が建っていれば本来の6分の1に軽減されるため、所有者が取壊さず放っておく一因となっている。政府は空き家の撤去を急ぐため、15年度の税制改正で勧告を受けた特定空家にはこうした軽減措置を適用しないようにする方針。



15/02/17【日経】住友不動産、今秋から「新宿住友ビル」を改修 100億円超投資
都心では超高層ビルが改修期を迎えており、立替えや、単なる耐震補強にとどまらない大規模な改修が広がりそうだ。



14/10/20 【週刊ダイヤモンド】5億円超でも即日完売 過熱する都心マンション人気
リーマンショック以降、マンション市場の低迷が続いている。だが、都心部の状況は異なる。需要は旺盛で、中でも好立地の高額物件が絶好調なのだ。
 リーマンショック直前のミニバブル期を思わせるような超高額物件も出始めた。にわかに盛り上がる高級マンションブームの裏側に迫った。



14/08/28 【読売】中国から資金流入「世界一、家を買いにくい街」
台北市内の住宅価格高騰に市民が悲鳴を上げている。
平均価格は年収の約15倍に達し、「世界一家を買いにくい街」とも言われる。
今後の関係改善を見込んで、中国からの投資資金が流入していることが要因だ。
 台北市では高級物件は1坪(3・3平方メートル)あたり200万台湾ドル(約700万円)、平均でも83・9万台湾ドル。1500万台湾ドル程度の物件が多いが、世帯平均年収が100万台湾ドル程度の一般庶民には高根の花。
 台湾の内政部は7月30日、台北市の住宅価格の年収比は14・6倍と発表。台北市当局は「住宅価格は30〜40%も適正価格を上回る、バブルだ」と危機感を強める。
 高騰の原因は、投資目的の不動産売買だ。特に中台関係の緊張緩和に伴い、2002年に中国人の不動産売買を解禁したことが、チャイナマネーの大量流入を招いた。
 13年の住宅価格は03年の倍以上となった。内政部によると、今年1〜3月の中国人による台湾不動産への投資額は約4億2000万台湾ドルで最高だった。



14/07/31【bloomberg】過去1年の住宅価格の上昇ぶりを見てみよう。
6月末までの1年間にロンドンの物件は20%値上がり。
ニューヨークのマンハッタンは18%、シドニーは15.4%値上がりした。
  一方シンガポールと香港の住宅価格を見ると、それぞれ3.7%と0.6%下落した。
バブルの懸念や中流階級の住宅取得能力への配慮から、アジアの2都市の当局は住宅ローンの制限や買い替え層への課税、外国人の買い手に対する最高15%の税率などで値上がりに歯止めを掛けることに成功した。



14/07/27【日経ヴェリタス】大家300万人時代
会社員も主婦も 緩和マネーで過熱

代表的な不動産情報サイト「健美家」を見る人は月30万人で2012年秋から倍増した。
サイトの掲載マンション平均価格は 400万円上がり、1戸1400万円近くになった。
オリックス銀行の投資用不動産ローン残高は、この2年で2割以上増えた。
緩和マネーと15年からの相続税対策という双発エンジンで急加速する個人の不動産取引
「再びバブルの兆しがでている」?
相続税増税対策 評価額下げ節税 賃貸建設ラッシュ
不動産ローンは今、地方銀行が力をいれ、頭金なしの「フルローン」を提供しているらしい。
14/07/28 首都圏の中古ワンルームの取引戸数




14/05/21 IMF政府はドバイの不動産バブルを警告



14/04/23 【アレックスフルーマックミラン】日本の不動産市場の外国資本は課題に直面
日本の不動産は韓国、香港、マレーシアと同様に外国人が自由に不動産を所有する事ができる。その保護と東京と大阪の経済の安定性はこの世界三位の経済大国の基本的な資材に関して説得力のある議論をしている。日本全体は高齢化で人口が減少していき不動産価格の見通しを考慮する折には非常にマイナスな二つの要因だが、東京と大阪では引き続き居住者を引き付ける。東京 23 区のうちのもっとも中心にある3区(目黒、港、渋谷)の人口は昨年1.2 % 上昇、これは総合的な都市の2倍の率で、現在は1330万人の家となっている。日本はますます都市化しており世帯のサイズは縮小し続け、アパートの需要を駆動している。



14/04/18【asahi.com】投資用1棟マンションの価格が過去最高に ファーストロジック・3月
不動産投資サイト「楽待」を運営のファーストロジックは「市場動向データ3月期分」をまとめた。3月1〜31日の間に、同サイトに新規掲載された物件と、投資家から問い合わせのあった物件を分析した。それによると、物件価格の上昇トレンドは続いており、特に1棟マンションは過去最高となった。
 新規掲載された1棟マンションの平均価格は2億2352万円で、前月比2654万円アップした。問い合わせのあった物件の価格も前月比2607万円上昇し、1億8676万円となった。都心の高額物件が増えたことで平均価格を押し上げた模様。なお、表面利回りは、新規掲載が8.89%(前月比0.14ポイント減)、問い合わせ物件も10.37%(同0.48ポイント減)で低下した。
 1棟アパートの平均価格を見ると、新規掲載物件は6296万円で前月比67万円増、問い合わせ物件も5714万円で同631万円上昇した。
 また、区分マンション(1戸)の価格は、新規掲載物件が1173万円で前月比18万円アップした。一方、問い合わせのあった物件は、同65万円減の912万円だった。

土地の取引状況 大阪でDIが7年ぶりのプラスに
国土交通省の「土地取引動向調査(14年2月調査)」によると、土地取引状況に関する企業の判断がすべての地域で改善した。
 土地市場の動向に大きな影響を及ぼすと考えられる主要企業4000社(上場企業2000社、資本金10億円以上の非上場企業2000社)を対象に調査しているもの。今回の調査では、「現在の土地取引状況の判断」「1年後の土地取引状況の判断」についてのDI(「活発である」から「不活発である」を差し引いて100%を掛けて算定)は、共にすべての地域で上昇した。




14/03/14【FT】日本の不動産がデフレ脱却を示す? 地価上昇が心理的後押し提供
Japanese property offers deflation exit
Rising land prices will offer a psychological boost
Video Mud, sweat and tears Trimmed BoJ buy sparks JGB price slide



14/03/04 BOAメリルの指数によると、世界の不動産関連債の利回りは3.13%に過ぎない



14/01/29 【英国】英1月ネーションワイド住宅価格は前月比の伸びが市場予想を上回ったうえ、前年比の伸びは2010年5月以来の高水準を更新した。英住宅価格の上昇傾向が一段と過熱感を帯びている。



14/01/20 週刊エコノミスト「不動産・節税と投資」



13/10/22【FT】 独に異例の不動産バブル 中銀がリスク警告



13/09/19【日経】基準地価、三大都市圏で5年ぶり上昇 7月時点  全国平均1.9%下落
 国交省発表した2013年7月1日時点の基準地価は三大都市圏(全用途)が前年比0.1%上がり、リーマン・ショック前の08年以来5年ぶりに上昇に転じた。安倍政権発足後の景気回復期待を背景に、商業地や住宅地の需要が拡大した。全国平均(同)は1.9%下がり、下落率は前年より0.8ポイント縮小した。

地価は回復局面に入りつつあるが、人口の減少が続く地方では下落圧力が残る。

 東京、大阪、名古屋の三大都市圏の
△上昇地点は全体の37%の2093となり、前年の約5倍に増える一方、
▼下落地点は前年の半分の2028に減った。

 三大都市圏のけん引役は商業地で、0.6%上昇した。
スカイツリーや大型商業施設の開業、JR大阪駅前の再開発などが上昇要因となり、東名阪とも上昇。

 REITが商業施設などを積極的に購入したことが地価を押し上げた。
今年1〜8月に取得を決めた不動産の総額は約1兆5000億円で、過去最高だった06年(通年で2兆円)を上回るペースだ。

 三大都市圏の住宅地は0.1%の下落で、下落率は0.8ポイント縮小した。低金利の継続で住宅ローンを組みやすくなったほか、14年4月の消費増税を見据えた駆け込み需要でマンションや戸建ての販売が拡大したため。特に名古屋圏が好調で、5年ぶりに上昇に転じた。

全国平均(全用途)の下落は1992年から22年連続。
上昇地点は2925と全体の14%にとどまった。用途別では住宅地が1.8%の下落、商業地が2.1%の下落となった。


 2.6%下落した地方圏が全国平均を押し下げた。用途別では、住宅地が2.5%、商業地が3.1%下がった。
過疎化が進む山村の住宅地や商店の廃業が続く商業地が大幅に下落した。





13/09/12【日本】海外マネーが地方不動産に流入、福岡市で取引活発
地方都市の中で、なぜ福岡市において外資系投資家のマネー流入が活発化しているの?
その理由のひとつは、他の中核的な地方都市を上回る人口の増加だ。福岡市によると、2010年までの10年間で人口は9.2%増加。この間に札幌市は5.0%、仙台市は3.8%の増加率で、地方都市のなかで福岡は突出している。不動産調査会社IPDジャパンによると、福岡のオフィスビルの投資家の期待利回り(キャップレート)は昨年以来、5.6%で推移。東京のキャップレートが2013年に入ってから4.4%に低下したのと比べると、福岡には割安感がある。




13/09/12【香港】香港不動産会社、政府の市場抑制策に悲鳴 値下げ競争激化
香港の大手不動産開発会社が、政府が講じている不動産市場抑制策に悲鳴を上げている。各社は販売目標を達成すべく大幅な値下げを断行。価格競争が激化しており、中国本土市場に活路を求める動きも出ている。
フィリップス証券によると、香港の4大開発会社、すなわち新鴻基地産(サンフンカイ・プロパティーズ)0016.HK、長江、恒基兆業地産(ヘンダーソン・ランド)0012.HK、新世界発展0017.HKの不動産販売(成約ベース)は、2013年上期は前年同期比39%減少した


13/09/12【スイス】ジュネーブの豪邸、8億円値下がり−税制変更恐れ金持ちが敬遠
外国人富裕層は150年の歴史を持つ有利な税制でジュネーブに引き寄せられてきたものだが、これを撤廃しようとする最近の動きに怖気づいている。このため、スイスの中でも価格が特に高いことで知られるジュネーブ州の高級住宅が急激に値下がりしている。同州で600万フラン以上する住宅は過去1年に25%も値下がりしたと、仲介業者のバーンズ・インターナショナル・ラグジュアリー・リアル・エステートのセバスティエン・ローナー氏が述べた。

「こんな落ち込みは見たことがない。富裕層は今もジュネーブに魅力を感じているが、取りあえず買わずに借りるようになっている」と同氏は話した。

ジュネーブでは外国人富裕層を対象に所得税ではなく、スイスでの支出や生活費に基づいて税金を納めさせる制度がある。しかしジュネーブの社会党が2012年1月にこの撤廃を求める1万人の署名を集め、撤廃の是非を問う投票が行われた。州政府と議会は今年6月に撤廃案を否決したものの、14年9月までに税制見直しを検討することになった。 bloomberg




13/04/25【FT】日本の不動産株高騰に火をつけたアベノミクス
■見えぬ明確な回復の兆候

 だが、一部の投資家は過熱に対する懸念を口にしている。
 現物の不動産市場にはまだ持続的な回復を示す明確な兆候が見えず、東京の賃料提示価格の平均は依然、2008年のピークを28%下回っている。
 それにもかかわらず、株価純資産倍率(PBR)で見ると、不動産セクターのバリュエーションは2007年のピーク水準に戻っている。また、東京市場全体のPER(株価収益率)が24倍なのに対し、TOPIX不動産業指数は現在、42倍で取引されている。
 フィデリティ投信のJ-REITアナリスト、村井晶彦氏は「日銀の新しい政策は不動産バブルの条件を整えている。バブルは起きないかもしれないが、起きる確率は間違いなく高くなった」と言う。「波に乗ることはできるが、市場のタイミングを見極めるのは非常に難しい。長期的な観点からすると、多少不安を感じる」
 一方で、今回の上昇相場を、資金を他のセクターに回したり、資金を日本から完全に引き揚げたりするチャンスとして利用する投資家もいる。
■アベノミクスに対する根本的な疑問
 「我々はこの上昇相場を出口の好機と見なしており、難しい買収に挑む機会でもあると考えている」と話すのは、ラサール・インベストメント・マネジメントのアジア調査部門を率いるポール・ゲスト氏。「上場市場は既に景気回復のかなりの段階を織り込んでいる。ある程度の持続可能な経済成長が実現したとしても、上場市場は既にそれを当然視している」
 また、日本の資産で最近見られるすべての動きと同様、根本的な疑問が残る。アベノミクスは実際にうまくいくのか、という疑問だ。「日本は必要な構造改革を行わずに資産価格の上昇を招く大きな大砲を撃った」とゲスト氏。「唯一最大の懸念は、これが一時的な火花で終わることだ」
By Josh Noble and Ben McLannahan



11/09/30【FT】中国不動産、バブル崩壊の足音

18/04/02 【週刊エコノミスト】まだ買うな!不動産
2018年4月10日号 
増えるマンションの完成在庫 値上がりは限界、反落寸前
榊淳司(住宅ジャーナリスト)
 新築分譲マンション市場が変調をきたしている。建物完成後も販売を続ける「完成在庫」が急増しているのだ。その数は、東京23区内だけで147物件に上る。

・・・

 マンション市場とて他の商品と同様、中期的には需給関係で価格が決まる。空き家の増加が社会問題化するほど供給過剰が長期化する日本の住宅市場では、本来ならばここまで値上がりが許容されることはないはずだ。実際、都内にも住戸の半数以上に居住の実態がうかがえない新築の大規模マンションが多数ある。

 特に、20年の東京五輪終了後には、中央区の晴海エリアに設置する選手村が一般住宅として分譲される見通しだ。その数、約4000戸。新築物件がダブつき、市場全体の価格を押し下げる可能性がある。

 新築も築浅の中古も、マンション市場はかなり危険なほど供給が過剰な状態にある。投資目的で購入した人は価格が高値圏にあるうちに売り抜くことを考え、購入を検討する人は未来の価格下落をにらんでいる。

 マンション市場は、いつ下落が始まってもおかしくない。マンションの購入を検討する人は、市場の変化を見極めてからでも遅くはないだろう。





17/06/15【逢阪まさよし+DEEP案内編集部】
「東京DEEP案内」が選ぶ  首都圏住みたくない街
180626

首都圏の「住みたくない街」第3位西川口、第2位川崎、第1位は?
利便性と価格の安さで、知らなければ思わず「ラッキー!!」と物件購入を考えてしまうもの。
冷静に情報収集をおこない、自分が「住みたくない街」に住まいを買ったり、
借りたりしないよう心掛けたい。







 

●毎年3月中旬に国交省が発表の「公示地価」。 公示価格は、毎年1月1日時点の土地評価。 公共事業用地や一般の土地取引などの取得価格の参考とされます。
●毎年7月1日に国税庁が発表するのが「路線価



















2018年3月発表の公示地価
訪日客増が追い風、二極化
外国人需給が良い場所は地方でも上昇率UP
12年連続の全国最高地価 銀座山野楽器本店 5,550万円/
住宅地では東京の赤坂地区が住宅地でトップ 401万円/
住宅地、商業地ともに上昇率全国トップは、北海道倶知安町
理由は外国人にスキーリゾートとして「ニセコ」が人気。




17/03/21 【国交省】平成29年地価公示

【日経】公示地価、住宅地9年ぶり上昇 低金利けん引
国土交通省発表の2017年1月1日時点の公示地価は全国平均(全用途)で
前年比0.4%プラスと2年続けて上昇。
低金利でお金を借りやすい環境のもと、訪日客向け店舗やホテル用地の需要が高まった。
全国の住宅地は0.022%プラスとわずかながら9年ぶりに上昇に転じた。

 商業地は1.4%上昇と、前年の0.9%上昇から上げ基調を強めた。
景気回復を背景にオフィス需要が堅調に推移。
訪日客が集まる都市を中心に店舗の収益性が高まり、不足するホテル用地の確保も相次いだ。

三大都市圏が3.3%上昇したほか、
周辺から人を集める札幌、仙台、広島、福岡の地方中核4市も6.9%上がった。

 全国の最高地価は11年連続で東京都中央区銀座4丁目の「山野楽器銀座本店」だった。
1平方メートルあたり5050万円と1年前に比べ25.9%上昇した。

170322_公示地価_山野楽器と丸ビル

都心でミニバブルと呼ばれた08年を3割ほど上回る水準。
もっとも、商業地の全国平均は08年の8割強の水準にとどまっている。


 住宅地は前年の0.2%下落から下げ止まった。
長引く低金利に加え、住宅ローン減税による需要の下支え効果もあり、総じて底堅く推移した。
ただ商業地に比べ回復の勢いは弱く、三大都市圏の上昇率は0.5%と前年と同じ。
都心などでは価格高騰でマンションの販売が鈍っており、
大阪圏と名古屋圏の住宅地は上昇率を縮めた。

 住宅地1万7909地点のうち上昇は34%、下落は43%と、なお下落した地点数が上回っている。
通勤や買い物に便利な駅から徒歩圏内の地価が上がり、
駅から離れた不便な場所の地価は下がるという二極化が全国的に広がっている。

 三大都市圏を除く地方圏は商業地が
マイナス0.1%、住宅地がマイナス0.4%だった。
ともに25年連続の下落だが、マイナス幅は7年連続で縮まった。

都道府県別にみると、
商業地は奈良と岡山、住宅地は京都と広島が小幅な上昇に転じた。
下落が続く地域もおおむね下落率は縮小し、
商業地で2%以上の下落は秋田、新潟、鳥取、鹿児島の4県だけだった。

 地域ブロックのなかで人口や経済活動が集積する
中核的な地方都市が高い伸びを示す傾向はより強まった。
新幹線や地下鉄といった交通インフラ整備のほか、
再開発による利便性の高まりが地価上昇につながったケースが目立つ。

商業地の上昇率は
札幌市が6.1%
仙台市が9.0%
広島市が4.7%
福岡市が8.5%

三大都市圏に比べると地価が安く、比較的高い利回りを確保
できるとして投資マネーを集めている面もある。



【TBS】「公示地価」発表、東京の地価に異変!?
 今年1月1日時点の公示地価。全国の地価は2連続で上昇。
東京の地価も値上がりしていましたが、ある異変が起きていました。

北千住のエリアは3.3%。
なぜ今、地価が急上昇しているのでしょうか。
 「治安悪いのかなと、ちょっと思っていたが、(住んでみると)そんなこと全然ない」(住民)
 かつて北千住のある足立区は、刑法犯の認知件数が都内で最も多い区でした。
しかし、行政などの取り組みもあり、件数は激減。さらに・・・
 「(Q.アクセスは?)ここはいいですよ、たくさん(路線が)ある」(住民)
 北千住に乗り入れるのは、JR常磐線、メトロ日比谷線、メトロ千代田線、
東武線、つくばエクスプレスなど5路線。都心まで20分。

気になる家賃も渋谷の半額程度です。そして物価も魅力。
家賃相場 ファミリー向け
渋谷24万円 北千住12万円と半額
北千住は「住みたい街」ランキングで「穴場だと思う街」部門の1位に輝きました。


 実は今、東京の地価に異変が起きています。
これまで大きく上昇してきたのは千代田区、中央区など都の中心部。
しかし、割高感が出て、今年は上げ幅を縮小。
こうした中で割安感が出た北区や足立区などの人気が高まりました。
その人気を支えているのが子育て世代です。

 北区赤羽。このエリアの地点でも3.8%上昇。
人気の理由が・・・
 「子育てしやすい。医療費とか中学生まで無料とか」(住民)
 子育てのしやすさ。今は母親の心をガッチリキャッチ。
駅周辺には大型スーパーが点在。商店街も充実させました。
行政も子育て支援策に力を入れます。
 「子育てするなら北区が一番というキャッチフレーズを掲げています」
(北区役所政策企画部 筒井久子 企画課長)

 一方、こんなところでも地価は上昇。
神奈川県愛川町
普通の倉庫のようですが、なぜでしょうか。
 「高速道路の近くはアクセスが非常にいい立地になる」
(物流施設所有会社 三木久武 経営企画部長)
 理由は近くにあるこちらの道路。今年、9割がつながった圏央道です。
関東がほぼ一周できるようになったことで、周辺の物流拠点の地価が上がったのです。
今回の調査で全国平均は0.4%上昇。これで2年連続の上昇です。(21日19:25)




国内銀行の不動産向け融資残高は、
2016年9月末時点で"69兆6698億円"と統計をさかのぼれる1970年以降で最大に膨らんだ。

つまり、平成バブル期をも凌駕した。

このうちアパートローン残高は前年比4・5%増の22兆224億円。
郊外には入居者のまばらな新築アパートが目立つようになった。
空室率はかなりのハイレベルに達していると推定できる。

家は負債- Google 検索 から



「家を建てる=超最近の新しい文化」なんです。

ではなぜ、借家から持ち家に切り替わっていったのでしょうか。

それは、戦後復興のための国と企業の戦略でした。

戦後、焼け野原になった日本には、お金も住む場所もはありませんでした。

そこで、企業と国が、「いつかは夢のマイホーム!」

「あたなも一国一城の主!」
と銘打って、住宅を庶民に所有させる流れを作ったのでした。

住宅を建てる(所有する)ことは、

・資産のない庶民が唯一資産形成できる。(土地神話)

・建築業界が潤い、地元にお金が落ち、お金が循環し、経済が活性化する。
 (住宅建築は仕事の業種が多く、近場の職人さんに頼むことが多いため、
  地元に広くお金が落ちる。)

・価値の低かった土地を、開発することで価値が上がり、開発業者が儲かる。
・住宅の所有に対して税金をかけられ、国の歳入が潤う。
 などなど、国、企業、庶民みんなにとっていいことづくめの政策でした。


2017-02-15
エスネル −豊かな暮らしを送る秘密−
  豊かな暮らしのつくり方。02ー『家は建てるな。』ーより


16/12/25【日経】空き家入居者に月4万円補助 来年秋にも 持ち主には改修費

 国交省は空き家に入居する子育て世帯や高齢者に最大で月4万円を家賃補助する。
受け入れる住宅の持ち主には住宅改修費として最大100万円配る。


早ければ2017年秋に始める。
子育てや高齢者の生活を住宅面から支え、
深刻になりつつある空き家問題の解決にもつなげる。

 新たな対策で柱となるのは空き家や民間賃貸住宅の登録制度の創設。

161225_空き家に補助金

16/12/22【日経】株、銀行が不動産融資にアクセル 米金利上昇の余波も

 銀行や不動産株、ひいては株式相場全体に影響を及ぼす資金の流れに変化がみられる。
都市銀行をはじめとした金融機関が12月に入り、個人向けのアパートローンなど除いてブレーキを踏んでいた不動産向けの貸し出しにアクセルをかけ始めた。
 土地やマンションの売買が活発になり資産デフレの解消につながれば銀行株や株式市場にとっては明るい材料だが、貸し出し競争の背景には銀行の事情や米金融市場の変化がある。

16/11/30 米 住宅価格 過去最高を更新

9月のS&Pケース・シラー住宅価格指数は、
全米平均が住宅バブル全盛期の2006年7月に付けた過去最高を更新。

全米平均と主要20都市平均は、それぞれ一年前に比べ5%以上の上昇。
地域別では
西部の人気都市シアトルやポートランドが1年前より10%以上価格が上昇。





武蔵小杉は10年間で約6000戸のマンションが販売され、すでに1万5000人ほど人口が増えている」
「2016年には11物件目のタワーマンション・シティタワー武蔵小杉(住友不動産)が供給される。

「これまでのような都市再開発による価値向上、
デベロッパーの大量広告
『武蔵小杉は住みよい街』イメージアップ作戦もストップする。

タワーマンション・シティタワー武蔵小杉(住友不動産)

森永 卓郎
東京都心部は今、完全にバブル化している印象です。極論すると、港区の一部ですね。
3億円も4億円もするマンションが、あっという間に完売してしまう。

主な購買層は、投資で巨万の富を得た日本人、それから外国人です。でも、そういう所得は常にリスクを抱えています。すでに、最近の株価急落で破綻した人がずいぶんいるようで、このバブルも長くは続かないでしょう。

では、バブルが終わったら不動産は値下がりするのでしょうか。東京五輪に向けた再開発や復興事業による人手不足で、建築費は高騰したと言われており、実際に3割4割は上がっています。しかし、これまでが、デフレによるダンピング合戦が原因で安過ぎたのです。もう一つ、円安が進み、輸入資材の値段が上がったのも事実ですが、今は本来、円安とは言えないんですよ。

2000年に入ってからリーマンショックの2008年9月までだって、日本の為替レートは100〜130円の間を動いていました。つまり、今の為替が普通なのです。人件費も資材価格も、上がったのではなく、正常値に戻っただけ。だからこそ、待っていても当分、値下がりはないと思います。一方で、とてつもない超低金利時代なのは間違いなく、ローンを組んで買う人は、今が有利です。底に張り付いている状態ですが、上がるときはガンと上がる可能性があります。

プラウドシティ加賀学園通り/野村不動産
「スペシャルインタビュー:森永卓郎」より

15/09/10【Forbes】米国で「最も高額な住宅」

8月末発表のデータによると米国の住宅販売価格は今年6月、前年同月比で4.5%の上昇を記録。2008年の金融危機以来、住宅市場は上り調子にあり、デンバーやサンフランシスコ、ダラスといった都市では、それぞれ10.9%、9.5%、8.2%といった高い上昇率を記録している。

不動産データベース企業Zillow担当者は、「値上がりの原因は住宅需要に供給が追いついていないことにある。世界経済は不安定な情勢にあるが、米国の住宅市場はさほど影響を受けていない。そのことがさらに、不動産分野にマネーの流れを促進している」と述べている。下記にここ数年で最も高額で取引された住宅のリストを発表した。

1位: 1億4700万ドル(約178億3000万円)
買主: バリー・ローゼンスタイン(ジャナ・パートナーズ創業者)
住所:ニューヨーク州イーストハンプトン
取引時期:2014年5月
売主: Christopher Browne and Andrew Gordon estate
投資顧問クリストファー・H・ブラウンとパートナーのアンドリュー・ゴードン(共に故人)によって、イーストハンプトンの約7.3ヘクタールの広大な土地に建設された夢の邸宅を購入したのは、ヘッジファンドマネージャー、バリー・ローゼンスタイン氏とされる。

2位: 1億2000万ドル(約145億6000万円)
買主: ジョン・ルディー(材木王)     
住所:コネチカット州グリニッチ
取引時期:2014年4月
2013年5月に1億9000万ドルで売りに出たこの物件は、同じ年の9月に1億4000万ドルまで値を下げたが、2014年4月に売却された。 コパー・ビーチ・ファームのメインハウス(約1,255屐砲砲蓮12のベッドルーム、7つのバスルームと2つのハーフバスルーム、ウッドパネルに囲まれたライブラリーがある。ソラリウム(日光浴専用ルーム)、ワインセラー、3層吹き抜け総ウッドパネルの玄関を有する。

3位:1億1750万ドル(約142億5000万円)
買主:孫正義(ソフトバンクCEO)
住所:カリフォルニア州ウッドサイド
売主:タリー・フリードマン(フリードマン・フレイシャー・アンド・ロウCEO)
住宅取引史上、最高額となったこの物件(約835屐砲蓮▲優クラシカル様式の邸宅、列柱を配した約103屬離廖璽襯魯Ε垢篆渊餞曄▲螢肇蝓璽肇魯Ε后▲廖璽襦▲謄縫好魁璽函∧数のフォーマルガーデンを有する。

4位:1億200万ドル(約129億7000万円)
買主:不明
住所:カリフォルニア州ホーンビーヒルズ
取引時期:2014年3月
売主:スザンヌ・サパースタイン(メトロ・ネットワークス創業者デビッド・サパースタイン氏の前妻)
『Fleur de Lys(フラ・ダ・リ)』として知られる約4,650屬梁臈‖陲蓮▲蹈汽鵐璽襯昂瓦杷簀磴気譴申斬陲箸靴討郎嚢盂枴件となる。購入者は明らかにされていないが、固定資産税等の送付先はthe Milken Instituteと同一アドレスの法律事務所になっている。

5位:1億ドル(約121億3000万円)
買主:ユリ・ミルナー
住所:Silicon Valley Mansion(カリフォルニア州ロスアルトス・ヒルズ)
取引時期: 2011年3月
売主:フレッド・チャン(ESS Technology創業者)
Facebookの株主であるフレッド・チャンがセカンドハウスとして所有していた邸宅。フランスの城をイメージしたライムストーンの建物で、ボールルームをはじめ、屋敷の内外にプールを有し、2層吹き抜けのリビングエリアからはサンフランシスコ湾が一望できる。

6位:9500万ドル(約115億円)
買主:ドミトリー・リボロフレフ
住所:Maison de L’Amitie, Palm Beach, (フロリダ州パームビーチ)
取引時期:2008年
売主: ドナルド・トランプ、純資産31億ドル(約3755億円)
パームビーチのオーシャンフロントに広がる約5,570屬梁臈‖陲蓮2008年にドナルド・トランプから買い取られた。邸宅内の随所にダイヤモンドやゴールドが散りばめられ、約50のガレージを有する。

7位:9400万ドル(約114億円)
買主:ゲーリー・ウィニック(パシフィック・キャピタルグループCEO)
住所:Weber Mansion, Los Angeles, (カリフォルニア州ロサンゼルス)
取引時期:2000年
売主:デビッド・マードック、純資産24億ドル(約2900億円)
以前、「カーサ・エンカンターダ」と呼ばれていたロサンゼルスの高級住宅地ベル・エアーの物件は、ヒルトンホテルの創業者コンラッド・ヒルトンが所有していたものだ。約3.6ヘクタールの広大な屋敷には、約2,780屬離螢咼鵐哀好據璽垢鰺する。

8位:9000万ドル〜1億3250万ドル(推定価格)
買主:スタン・クロエンケ
住所:Broken O Ranch, Augusta, (モンタナ州オーガスタ)
売主:ウィリアム・ムーア家(ケリー・ムーア・ペイント社創業者一族)
約5万ヘクタールの牧場の売買価格は、州法で公にされていない為、未確認である。約930屬遼楷曚砲浪案皀廖璽襦敷地内には厩舎、4500頭近い畜牛、大規模水利権、穀類作物や馬草の貯蔵施設を有する。

9位:各物件9000万ドル(約109億円)以上
買主:匿名
住所:One57, New York(ニューヨーク州ニューヨークの2物件)
取引時期:2012年
売主:匿名(エクステル・デベロップメント)
マンハッタンのミッドタウンにそびえ立つ最新の巨大高層ビルは、数百万ドルクラスの物件が数多く売買されたことから、ビッグアップルの新たな「ビリオネアビル」と呼ばれている。2つのペントハウスもビリオネアが購入したとされるが、買手の名前は公表されていない。

10位:8800万ドル(約106億6000万円)
買主:エカテリーナ・リボロフレフ(ロシアの富豪、ドミトリー・リボロフレフの娘)
住所:Central Park West Penthouse, New York(ニューヨーク州ニューヨーク)
取引時期:2012年2月
売主:サンフォード・ウェイル(シティー・グループ前会長)
ロシア人大富豪の相続人が関係する企業が、セントラルパークに面した約630 のペントハウスを販売開始から6週間後に入手した。
1スクエアフィート当たり約1万3500ドル(約163万円)の物件は、アメリカ国内では面積あたりで最も高額な売買物件となった。

1スクウェアフィート=0.0929平米
換算の方法は
1スクエア・フィート X 0.09290 = 平米(屐
1スクエア・フィート X 0.02810 = 坪

15/06/14 日経ヴェリタス【松本大】四半世紀前と比べ足りないのは

15/06/14 日経ヴィリタス【松本大】四半世紀前と比べ足りないのは

15/05/18 【週刊東洋経済】05/23日号不動産・マンション バブルが来る!?
都心で次々と立ち上がる再開発プロジ都心で
次々と立ち上がる再開発プロジェクト。
マンションでは価格上昇が郊外にまで及び始めた。
この活況はどこまで続くのか。

150523_週刊東洋経済表紙

第1特集
不動産・マンション
バブルが来る!?

再開発ラッシュの東京 新規プロジェクトが続々

[Part1] 都心再開発バブル
不動産大手 最後の陣取り合戦
独自路線をひた走る 森トラストの皮算用
「日本買い」に沸騰する海外マネー
狙いは「爆買い」中国人客 変わる銀座
JR主導の品川再開発 課題は「街づくり」
五輪レガシーをどう作る 神宮外苑開発が試金石
訪日客増で激変 地方に波及するホテル投資
大阪は「梅田一極集中」に拍車

[Part2] マンション異次元価格
相場は年収の10倍 マンションが買えない!
新「億ション」買い手の正体
すでに「新々価格」超え 郊外マンションも値上がり
実質マイナス金利? 住宅ローンで得するからくり
強まる大手デベロッパーの長谷工依存
中古マンション 本当に「買い」か?
リセールバリューの高い物件の選び方
[首都圏・関西圏・名古屋圏 最新価格データ]
マンション、戸建て 注目エリアはここだ!
1000万円台が続出! 郊外で進む“戸建てデフレ”
再開発ブームに残された課題

15/04/07【週刊エコノミスト】特集:土地投資の極意 2015年4月14日号
150407 週刊エコノミスト 2015年4月14日号


◇東京は3要因で価格上昇 価値を生む土地、生まない土地

桐山友一/丸山仁見(編集部)

 東京・文京区。東京メトロ本郷三丁目駅周辺で1月、オフィスビル1階のコンビニエンスストア店舗部分が台湾の投資家に売却された。価格は約5億円。1坪(約3・3平方メートル)当たりでは900万円を超える。ある不動産関係者は「1坪当たり400万円がせいぜいの相場」と驚く。

 ◇海外マネー続々

 このオフィスビルは昨年11月、国内の不動産会社が11億円で取得したばかり。不動産業界で「ゲタ履き」と呼ばれるビル1階の店舗部分だけで、全体の半分に近い値が付いたことになる。台湾の投資家が好んで買うのは、コンビニチェーンや外食大手の入るゲタ履きの店舗。不動産関係者は「テナントに大手が入ることで、物件への安心感があるのでは」とみる。

 東京都心の不動産価格が上昇している。国土交通省が3月発表した今年1月1日時点の公示地価では、東京23区平均の商業地は前年比3・4%上昇と2年連続の上昇。銀座のある中央区の7・2%上昇を筆頭に、千代田区や港区、新宿区、品川区、文京区では3%超の上昇を記録した。しかし、実際の不動産売買の現場では、価格はさらに大幅上昇している。その理由の一つが、外国人による旺盛な不動産投資だ。

 みずほ信託銀行のシンクタンク、都市未来総合研究所(東京)の「不動産売買実態調査」によれば、国内の不動産売買金額は2014年、5兆586億円と、07年以来7年ぶりとなる高水準。中でも、14年の外資系法人による国内不動産の取得額は、9818億円と過去最高を記録した。背景の大きな要因の一つが円安だ。
 11年の1ドル=80円を割り込んだ円高期に比べれば、現在は3割超もの円安が進行しており、外国人の間で国内の不動産への割安感が広がっている。
中でも、台湾や香港などではすでに不動産市場が過熱気味で、同総研の平山重雄主席研究員は「相対的に高い利回りが得られる日本が投資先として注目を集めている」と指摘する。

 ◇相続増税で火がつく

 富裕層の相続税対策も、不動産価格上昇の一因だ。1月から相続税が増税され、基礎控除が「5000万円+1000万円×(法定相続人数)」から「3000万円+600万円×(法定相続人数)」へ大幅に引き下げられた。最高税率も課税遺産額6億円超で50%から55%へと引き上げられ、富裕層には増税感が強い。そのため、相続税評価額を圧縮できる賃貸マンション、アパートへの需要がここ数年、急速に高まっている。
 相続税対策として人気があるのは、東京都心に立地する数億円規模の賃貸マンションの購入だ。それは不動産の収益性を測る「還元利回り」と呼ばれる指標の低下(物件価格は上昇)にも表れている。投資用不動産仲介などを手がける東急リバブルの宮岡雄一・投資営業第一部長は「都内の賃貸マンションの一棟売り市場では、還元利回りが3%台の取引も出始めている。08年のリーマン・ショック前の不動産市況が良かった時でもせいぜい4%台の取引で、3%台は聞いたことがなかった。個人の争奪戦がかつてないほど激しくなっている」と驚く。

 ワンルームマンション市場も活況を呈している。相続税対策のほか、個人の資産形成や老後の年金代わりにと物件を求める人が後を絶たないのだ。投資用の中古ワンルームマンションを販売する日本財託(東京)では昨年、東京23区内の販売戸数が1171戸と過去最高。平均の販売価格は1432万円と前年比2・5%上昇だが、00年以降の築年数の浅い物件に限れば5・0%上昇と、23区平均の公示地価上昇率2・6%のほぼ2倍となった。利回りの低下も著しい。同社が販売した物件の実質利回り(賃料収入から管理費、修繕積立金などを引き、物件価格で割ったもの)は07年、平均で6・11%だったが、14年はすでに5・28%にまで低下した。日本財託の坂元寛和広報室長は「都内の中古ワンルームは供給が限られており、販売可能な物件の確保が難しくなっている」と明かす。

 ◇超低金利が後押し

 なぜ、利回りの低下が進むのか。それは日銀の異次元緩和による金利低下の影響が大きい。個人でも事業者でも不動産の購入資金は通常、多くを金融機関からの融資で調達する。この借入金利がリーマン・ショック前に比べても大幅に低下したため、投資利回りとの間に一定の差(イールドギャップ)が確保され、収益の源泉となっていた。ただ、このイールドギャップも縮小しているのが最近の傾向だ。日本財託の物件では、14年のイールドギャップは2・91%と07年の2・94%を下回った。
 総合不動産サービスのいちごグループホールディングスでは、これまで傘下のいちご地所が数億円規模の中小商業ビル取得を進めていた。しかし、「価格が上昇して競合も増え、東京・銀座では物件が取得しにくい」(長谷川拓磨・いちご地所社長)。そこで、取得対象のビルの金額を30億円程度にまで拡大。昨年は福岡市中心部で、わずか半年のうちに約69億円を投じて7物件を購入するなど、地方にも積極的に進出している。
 ただ、気になるのは実需の動向だ。都市未来総合研究所によれば、東京23区の大規模オフィスビル(200坪以上)の平均成約賃料のトレンドは、13年末にかけて1坪当たり2万円近くまで上昇したものの、現在は1万7000円前後と弱含みで推移する。同研究所の平山氏は「高額な賃料を負担できるほど、テナント企業の収益性は改善を伴っていない」と見る。ワンルームマンションの家賃も同様だ。日本財託では昨年、販売物件の平均家賃が月額7万7305円と前年比1・2%下落した。
 今後も物件価格の上昇が続くとすれば、短期転売目的で収益性を度外視した「バブル」の可能性が高まる。ある不動産会社の売買仲介担当者は「個人の不動産登記簿謄本を見ていると、購入後1〜2年しかたっていないのに、売却を希望する人が増えてきた」と明かす。

 ◇売れない土地を相続する悲痛

「タダでもいいので、誰かに土地を引き取ってほしいのですが……」
 東京都東久留米市のパート従業員、松林佳奈子さん(44)の顔が曇る。12年に父が亡くなり、父の実家のあった長崎県佐世保市小島町の土地約350平方メートルを相続した。同市中心部から車で約10分の住宅地で、実家はすでに取り壊されて更地の状態。松林さんは売却先を探そうと地元の不動産業者に査定を依頼したが、なぜか前向きな返事がもらえない。不動産に詳しい友人に相談すると、「担保としての価値はない」と厳しい答えが返ってきた。

 現地は傾斜地で、車の入れる道路がない。加えて、相続前にすでに更地にされていたことが逆効果だった。車の入れない土地に費用をかけてまで住宅は新築しにくい。倉庫などとして活用もできない。近所の人から「建物が残っていれば、リフォームすることもできたのに」と言われたことが耳に残る。とはいえ、空き家のままにしておくことも、倒壊などの危険性を考えれば難しかっただろう。松林さんは「相続した時は知識もなく、土地が処分できないなんて思ってもいなかった」と振り返る。
 売れない土地だが、コストはかかる。固定資産税評価額は378万円で、毎年の固定資産税・都市計画税は約4万5000円。除草を近所の人にお願いし、その謝礼が年3万円。これから先も負担が続くことを思うと気が晴れない。松林さんは地元情報を交換するコミュニティーサイトに、土地を無償で譲りたいと告知を出した。連絡をくれた人のうち、3人が実際に現地を見に行ったが、成約できた人はいない。松林さんは「子どもへの将来の相続を考えると、不安で仕方がない」と語る。

 東京都心の不動産が高値で取引される一方、地方ではタダでも引き取り手が見つからない不動産が増えている。いわば、コストだけがかかる“負”の資産となっているのだ。武蔵野不動産相談室(東京)の不動産コンサルタント、畑中学代表の元にも最近、「タダで土地を譲りたい」という相談が増えた。昨年だけでも茨城県内など5件を数え、いずれも活用が難しい土地ばかり。しかし、不動産仲介会社は土地の売却額に応じて手数料が決まるため、売れそうにない土地の仲介には消極的だ。
 そこで、畑中氏がアドバイスするのは、フェイスブックなど交流サイトの活用だ。交流サイトでできるだけ多くの人に情報を共有してもらえば、それだけ引き取り手が見つかる可能性も高まる。畑中氏は「活用できない不動産でも自分が所有している限り、税金や維持費が次の世代までかかってしまう。できるだけ早い処分が必要だ」と指摘する。

 ◇「タダでも買えない」

 大阪府東大阪市の不動産投資家、脇田雄太さん(37)は、長崎市内のアパートや一戸建て計9物件を格安で取得。100万円程度をかけ、リフォームしたうえで賃貸する。中には、タダや5000円で購入した一戸建てもある。リフォーム費用も現地の業者と直接交渉し、コストを安く抑えることで初期投資の回収期間を短くする。このビジネスが成り立つ理由は、長崎市という地域の特性にある。

 平地が少なく坂の多い長崎市。格安の物件はいずれも、接続する道路が階段のみなど条件は厳しい。脇田さんが購入の条件とするのは、中心部へのアクセスの良さと、古くても建物が残っていることだ。長崎市は住める場所に人口が密集し、中心部にさえ近ければ若年層など借り手が付く。ただ、更地に新築するのでは、初期投資がかかりすぎ、回収が難しくなる。脇田さんは「いくら物件の価格が安くても、借り手が付きそうになければ買うことはできない。他の都市では難しく、長崎市だから成立する」と強調する。

 将来の人口減少を見据え、地方や郊外の不動産売却に動く地主もいる。東京都青梅市の地主の男性(50)は13年、父の死去に伴って約4万平方メートルもの土地を相続した。多くは山林だが宅地や農地もあり、路線価で評価すると約15億円。賃貸マンションなどとして活用していた土地だが、相続後は少しずつ売却を始めた。代わりに購入するのは、東京23区内や名古屋市など大都市中心部にある賃貸店舗やマンションだ。

 地主の多くは土地に代々の愛着を持ち、値下がりすることはないと信じてきた。土地の適正な価値は判断が難しく、「売却時にだまされたくない」という心理も働く。しかし、男性は「これからさらに地域の高齢化が進む一方、宅地の開発は止まらない。地主は土地を持ってはいても、活用の専門家ではない。値下がりする前に、売るなら今だと確信を持っている」と危機感をあらわにする。

 値上がりを続ける土地もあれば、価値を生まずに負担だけが生じる土地もある。これからの土地所有には、その価値を見極める「投資」の観点が欠かせない。

15/03/09 【未来世紀ジパング】不動産がメルボルンでも10年前の2倍に上昇

オーストラリアの不動産を“爆買い”する中国人パワー


オーストラリアは不動産バブル。メルボルン郊外の静かな住宅地で、ある光景に出合う。売り家の庭先で人だかりが…なんと青空オークションで家を売っているという。これがオーストラリアでは当たり前の光景、購入希望者はオークションに参加して、競り落とさなければならないのだ。購入希望者が次々入札していくが、落札するのはたいてい中国人、しかも投資目的だという。オークションを仕切る不動産担当者は言う。「最後に競うのは、たいてい中国人同士だよ」。不動産だけではない。オーストラリアで勢いを増す中国のソフトパワー戦略とは?


物価高
日本では庶民的な定食屋「弥生亭」の定食が2000円台
卵12個 500円



15/03/11【アメーバニュース】
オーストラリアの不動産を「爆買い」する中国人 19億円の投資で「永住権」も得る


オーストラリアは2012年、移住したい人が年間500万豪ドル(約4億6500万円)以上を4年続けて投資すれば、永住権を獲得できる「上級投資家ビザ」という制度を作った。合計額は少なくとも18億5800万円となる計算だ。

このビザの申請者の9割が中国人だ。オーストラリアに移民として移住したい中国の富裕層は約1000万人。2015年3月9日放送の「未来世紀ジパング」(テレビ東京)は、好景気をもたらす中国を「おもてなし」するオーストラリアの現状を取材していた。









15/09/23【毎日】米中の現場:習近平主席訪米/中国人とカネ 米へ流入加速
150923_中国から米国への不動産投資

全米不動産協会によると、中国人(香港などを含む)による不動産投資は今年、カナダを抜いてトップに躍り出た。5年前の2・5倍の286億ドル(約3・4兆円)に達し、平均購入額でみても83万ドル(約1億円)とダントツ。7割が現金払いだ。
米国土安全保障省は、12年に米国で出産した中国人は1万人で、08年の約2・5倍に増えたとみている。



15/02/26【FT】豪、中国人の不動産購入対策で新税導入も
■欧米都市の住宅市場、中国人が最大の投資家

不動産取引業者によると、これまでの1年間では、米国、英国、オーストラリアをはじめとする欧米諸国の都市の住宅市場において、本土からの中国人が最大の投資家になった。

 不動産業界の団体である全米リアルター協会によると、2014年3月までの1年間に、本土の中国人が米国で住宅購入に投じた金額は約220億ドルで、その前の1年間の128億ドルから増加した。これは外国人による住宅への総投資額のおよそ25%だった。カナダ人投資家が2位で、138億ドルを費やした。



15/02/25【時事】外国人の住宅購入に課税=価格高騰で国民悲鳴−豪【シドニー時事】オーストラリアのアボット首相は25日、過熱感が出ている住宅相場の沈静化を狙い、外国人の住宅購入時に5000豪ドル(約47万円)を新たに課税する考えを表明した。高額物件の場合は、購入額100万豪ドル(約9300万円)ごとに1万豪ドルを課税する。
  英不動産大手ナイト・フランクと調査会社マークイットが発表した4月の住宅価格心理指数は62.7と、前月の61.5から上昇
  豪州では、中国人富裕層らが投資目的で住宅を購入することで価格が高騰し、豪国民から「住宅を買えない」との悲鳴が上がっていた。調査会社によると、最大都市シドニーでは戸建て住宅売り出し価格(中間値)が100万豪ドルを超えた。



14/09/29 中国人による住宅物件の買い占め、オーストラリアで社会問題にオーストラリアで、中国人による住宅物件の買い占めが社会問題になっている
新築物件のうち、8分の1が中国人によって買い占められているという
実際に買い占められている物件数は、その数倍にもなるとの見方が有力だ



14/04/18【WSJ】持ち家の値上がり予想する英国民が過去最高に=民間調査【ロンドン】英国の住宅保有者のうち、持ち家が今後1年間で値上がりすると予想する人の数が過去最高に達したことが、18日公表された調査で明らかとなった。このため、販売用住宅の不足が続いて価格がさらに押し上げられ、住宅に手の届かない国民が増えるとの懸念が強まっている。



14/01/29 【英国】英1月ネーションワイド住宅価格は前月比の伸びが市場予想を上回ったうえ、前年比の伸びは2010年5月以来の高水準を更新した。英住宅価格の上昇傾向が一段と過熱感を帯びている。
 同社の発表資料によると、1月の住宅価格は前月比0.7%上昇の平均17万6491ポンド(約3020万円)と、2008年4月以来の高水準



13/11/21 【吉田 健一郎】懸念くすぶる英住宅バブル
ロンドン市の「平均」住宅価格は約8500万円(54万4232ポンド)
10月にはさらに前期比10.2%上昇
この価格上昇に火を付けたのは 3月に発表10月施行のHelp to buy 住宅補助政策
3年間の時限処置。自己資金が5%しかなくても住宅資金の借り入れが可能

13/10/14【WBS】英国で住宅価格急上昇
持ち家志向の強い英国では、住宅価格が政権を決めるとも言われていて、2年近くも先の選挙に向け与野党が神経を尖らせています。英国の住宅価格は9月に前年比5%上昇し、今年に入って6%以上も上がっています。

 背景には低金利に加え、キャメロン政権が4月に導入した「ヘルプ・トゥー・バイ」と呼ばれる持家購入支援策があります
政府が住宅価格の20%を5年間無利子で融資するというもので、住宅バブルを誘引しているとの指摘もあります。
  それでもこうした政策をとるのは、賃金が上がらず自分の家を買う事ができない若者の不満をかわす狙いがあるからです。かつてメージャー首相は不動産価格が大幅に下落したため再選できず、ブレア首相は安定していたため再選したとも言われるほど、住宅は英国の政権運営と切っても切れない問題です。支援策を巡る与野党のさや当ては次の選挙まで続きそうです。

中継担当:ロンドン支局 小嶋康照記者

14/09/30【bloomberg】シンガポールの不動産開発会社、セイコーから不動産を取得

 シンガポールの不動産開発会社2位、シティ・デベロップメンツはセイコーHDから
港区白金の不動産を3億5600万シンガポールドル(現行レートで約306億円)で取得。
シティ・デベロップメンツはシンガポール国内での需要縮小に伴い、海外進出を目指している。

 シンガポール証券取引所に30日に提出された文書によれば、
シティ・デベロップメンツと米国に拠点を置く投資会社は共同で
白金の土地1万6815平方メートルを取得。
米投資会社名は明示されてない。

約606万円/坪?

14/09/09 【週刊ダイヤモンド】9月13日号
相続重税! 
迫り来る増税
加速する地価上昇


目黒雅叙園が約1300億円で売買され、東京駅前にある高層ビルも
1700億円規模での取引が最終調整に入った。
高額取引が相次ぎ、不動産争奪戦が過熱している。

Part1 業界も踊る相続税狂騒曲

2015年以降、税制改正によって相続税が重くなり、課税対象者は今年度見込みの1.5倍となる見通しだ。企業は踊り、個人は振り回される。今、まさに相続税狂騒曲が鳴り響き始めた。

年間50兆円巨大市場に群がる 住宅・不動産、金融機関の鼻息

相続増税“三重苦”


Part2 のしかかる地価上昇圧力

路線価の上昇は、増税と相まって、相続税負担としてずっしりとのしかかる。全国主要都市の路線価動向や、相続税制の改正前と後の相続税額を試算し、現地リポートと共にお届けする。

あらゆる不動産取引で 価格上昇傾向が鮮明に

【仙台】 大震災でマンション沸騰 “億ション”誕生も即日完売

【名古屋】 高まるリニア開業期待で “名駅シフト”が加速中

【大阪】 都心部人気でタワマン好調 増税の網は下町へも波及

【福岡】 博多駅、天神がけん引 地下鉄沿線は軒並み増税

【広島】 遅れていた再開発が始動 広島駅中心に相続税発生

Part3 節税&争続回避の秘策

2015年以降に訪れる相続大増税時代に備え、今、しておくべきことは何なのか。このパートでは節税テクニックは言うに及ばず、必ずすべき事前準備や、争続回避の秘策をお届けする。

【事前準備】 今あなたに必要な対策は? 間違えたくない優先順位

【小規模宅地の特例】 不動産活用の“4番バッター” 拡充される特例を使い倒す

【Column】 富裕層が節税で注目する タワーマンション購入術

【Column】 ワンルームマンション投資 三つの大きなメリット

【アパート経営】 節税だけにこだわるな! リアルな収支だと大赤字に

【贈与】 制度拡充で利便性大幅アップ 孫への贈与が徹底活用のカギ

【Column】 今後30年で約300万ヘクタール! 持ち主不明の土地増殖の怪

【生命保険】 相続時に大きな力を発揮 保険各社が節税商品に注力

【“争続”の回避】 資産の多寡とは関係なし 骨肉の争いを避ける方法

【Column】 望まぬ“争続”を避ける! 転ばぬ先の遺言書の書き方

真の専門家はごく一握り!! 後悔しないための税理士選び

税金を取り戻す5つの手法

Part4 後悔したくない事業承継

企業経営者の高齢化が進み、事業承継の対策は待ったなしの状況だ。海外への資産フライトも厳しさが増す中で、円滑な承継に向けて、自分の会社規模に合った処方箋をいち早く見つけ出そう。

【事業オーナー】 社長の高齢化で対策が急務 種類株の活用で経営安定化

【資産管理会社設立】 銀行、証券の提案合戦が過熱 自社株評価が劇的に下がる!

【資産フライト】 年々狭まる規制強化の網 海外生活なじめず帰国の現実

【Column】 “米国”不動産節税術が過熱 NY人気エリアは品切れに

海外の不動産の考え方
日本の場合、不動産の所有権は「半永久的な所有」を意味します。

所有権を手に入れた場合、本人は当然、子供、孫、曾孫などなど永遠に所有することが可能です。
グローバルな視野にたって
一歩外へ目を向けると不動産に対する価値観がぜんぜん違う。



個人での土地所有権は日本だけの常識だ
世界のほとんどの国の土地取引は「所有権」の取引ではない。「租借権」と総称される、政府から与えられた期間限定の利用権である。ところが日本では今、定期借地権を除けば基本的には所有権である。土地を買うといえば、「所有権」の購入である。
 だが、日本の土地所有権は地球の中心から、宇宙の果てまで自分のもの。「オレのものだ」と叫べば、天から地まで響く。日本以外の国では、この常識は成り立たないのである。
 ただ、土地所有形態の違いによる不均衡問題は、まもなく中国との投資関係の中で最初に表面化するだろう。そして、三角合併で外資系ファンドの日本企業買収が本格化すれば、日本人も土地の所有権問題が日本経済を制約する制度であることにようやく気づくだろう。林を買い占められれば日本企業の虎の子=土地を取られるからだ。日本の土地経済の異常さは、バブルとバブルの崩壊で噴出したが、「株の貨幣化、企業の商品化」の潮流の下で再び土地が悩みのタネになる。
 中国での合弁会社設立や企業買収が盛んになるにつれて、中国で投資しても土地の所有権を買えない不公平さに日本企業は気づいてきた。


14/06/10【WBS】米富裕層向け住宅好調

米国で人気のメガハウスとは
土地込で最低でも4000万円近く
NYなどの東海岸では5000万円近くします。
広さの割に安いと思うかもしれませんが
米国では高級物件となります。
こうした大型化で住宅価格が上昇している。


米国では住宅市場の持ち直しに伴い、大きな住宅=いわゆるメガハウスが売れています。
去年、米国で建設された新築戸建ての平均床面積は245平方メートルと日本の約2倍となり、
過去最高の広さとなりました。

住宅バブル崩壊で途絶えたかに見えた大型化の流れは再び息を吹き返しました。

メガハウスの増加が平均床面積を押し上げました。
大型化に伴って住宅価格も上昇しています。
新築住宅の平均販売価格を見ると、前回の住宅バブルピーク時を上回っています。

所得が伸び悩む中で、一般庶民にとっては新築住宅を購入するハードルが一段とあがった格好です。
また去年、引越しした世帯の内、住居費を抑えるため、
安い家に引っ越さざるを得なかった世帯は8.4%に達します。

大きな家を購入できる人々と
住宅を維持できない人々が混在する米住宅事情は
まさに根深い格差問題の縮図と言えそうです。


中継担当:みずほ総研NY 太田智之氏

140610 WBS メガハウス好調

2014/05/28(水)ラジオ日経【岡崎 良介】
今回のキーは不動産
どれだけ不動産を上昇させられるか?
不動産が動けば全てが動く
日本は延々と金融相場だと思う
米国のリスクオンが終わるまで上昇し続ける

大引け後
売り方が炙りだされている感じ

過去の循環であれば今年利上げがあってもおかしくない
もし米国株が下落したとすれば

14/02/13【週刊新潮 2/20日号】超高級マンションの15%は台湾人に買われた!
〈登記簿調査!〉「港区億ション」を大人買いする中国系富裕層の実態

14/01/20 週刊エコノミスト 2014年1月28日特大号
特集:不動産・節税と投資 

◇【桐山友一】個人の“1棟買い”増える 相続増税も富裕層を後押し
「投資用としてマンション1棟を購入したいが、いい物件がないか探してもらえないか」──。不動産仲介の東急リバブル(東京)には今、個人の資産家からの問い合わせが絶えない。同社コンサルティング営業部は富裕層向けに、ワンルームや1DKの1棟マンションを中心として仲介するが、昨年の春先に比べ2億〜3億円の物件への問い合わせ件数が5割以上増加

資用不動産の情報サイト「楽待」では、ワンルームなど中古の区分所有マンションへの問い合わせ件数が昨年12月、1604件と前年同月比9割増。

◇REITの小口化続々
賃料収入の増加などを見込み、J−REITなど大口の投資家の不動産売買も活発化している。不動産専門のシンクタンク、都市未来総合研究所によると、13年度上期(4〜9月)のJ−REITや上場企業の国内不動産取引額は、1兆9540億円と前年同期に比べ2・3倍に増加した。
 なかでも、J−REITは昨年、全体で過去最高となる約2・2兆円もの不動産を取得。いまや国内最大の不動産の買い手だ。今年1月から始まった個人向けの「少額投資非課税制度」(NISA)を意識し、「投資口を少額に分割する動きが相次いでいる」

 今後の日本の不動産市況を展望するうえで、都市未来総合研究所の予想が興味深い。03年以降の東京都区部について地価と物価の関係を分析すると、相関係数(1に近いほど相関が高い)は0・84と高い数値を示した。一方、異次元緩和によってデフレ脱却を目指す日銀は、消費者物価指数(生鮮食品を除く)の見通しとして、14年度に3・3%、15年度は2・6%の上昇率を予想する。
 この物価上昇率が実現すると仮定して地価の上昇率を試算したところ、14年度に23%、15年度は19%上昇するとの結果が出た。同研究所の平山重雄主席研究員は「好況のもとで物価が上昇するなどさまざまな前提を置いたうえではあるが、日銀の目指すインフレが実現すれば、リーマン・ショック前の地価上昇率を上回る可能性もある」と指摘する。
 不動産投資は短期的な値上がりではなく、あくまで安定した高水準の運用利回りを目指すものだが、投資のタイミングや投資対象の選択などを考えるよい時期に入っているようだ。

14/01/06 【週刊東洋経済】1/11日号
不動産 動き出す!
アベノミクス効果から不動産市場の回復が一段と鮮明になっている。「割安感」から海外投資マネーが日本の不動産を物色する動きも出てきた
130106_東洋経済中吊り



不動産市場は本格的に回復へ

[Part1] トーキョーを買え!


「東京は超お買い得」戻ってきた海外マネー

INTERVIEW
トーマス・プリー/フォートレス・リアル・エステート マネージングディレクター
「日本は物件がよければ安定的に稼げる市場だ」

チャールズ・ハーシィ/東急リバブル グローバル・ビジネス・デベロップメント担当部長
「不動産市場の行方はアベノミクスの成果次第」

COLUMN
大阪/選別姿勢が強く、オフィスには慎重

まだ抑制効いている金融機関の不動産融資

東京オフィス市場にマネー流入、拡大する私募REIT

渋谷再開発 進むエンタメシティ化構想


[Part2] どうなるマンション市場

[新築] 建築コスト、地価上昇で価格はこれから上がり続ける

五輪までに1万戸以上供給 湾岸マンションこれだけの不安

[中古] 先高感強く売買が活況 新築との価格差縮小も

中古住宅の資産価値が見直される時代が来た

覚えておきたい住宅購入の注意点

COLUMN
東京は割安! 台湾で日本のマンション購入が大人気

賃料&リセール価格で見る沿線の実力

首都圏 関西圏 500駅 マンション価格 データ徹底調査

【コンパクトシティ】  ●【都市再生特措法改正案】 ●【限界集落】 ●【過疎】








13/12/17【共同】「居住誘導区域」を指定し活性化 人口減少進む地方都市で
 政府は17日、人口減少や高齢化が進む地方都市で住宅や商業、公共施設を中心部に集める「コンパクトシティー」構想を全国で推進するため、本格的な自治体支援に乗り出すことを決めた。「居住誘導区域」を指定し、容積率の緩和や郊外での建設抑制などを通じて街の機能を集約、郊外から移り住んでもらうよう促す。自治体の財政が厳しさを増す中、衰退した中心部を便利で活気のある街に再生する狙い。
  国土交通省は来年の通常国会に、「都市再生特措法改正案」を提出する。




13/12/10【日経】病院・介護と住居併設 容積率緩和、高齢化に対応 国土交通省は来年から病院や介護施設の建て替えや新設を促す規制緩和に乗り出す。地方自治体が医療・福祉施設の大きさを制限する容積率を緩和することを認め、高齢者向けのマンション併設型の病院などの建設を容易にする。在宅で医療、看護、介護サービスを受けられる体制を整え、高齢化に対応した街づくりを後押しする。
 来年の通常国会に都市再生特別措置法や都市計画法など関連法の改正案を提出。来年中の実施を目指す。



13/12/10【住宅産業新聞】まちの中心に居住集積、国交省・都市再生特別措置法改正へ
 国土交通省は、市街地中心部への生活サービスと居住を集積するコンパクトなまちづくりを推進するために、都市再生特別措置法の改正を検討している。
 総合病院への容積率緩和やデイサービスセンター・スーパーの誘致、公民館跡地を活用した保育所整備など生活サービスを誘導する「都市機能誘導区域」(仮称)と、居住を誘導する「居住誘導区域」(仮称)を設定し、区域外において一定規模以上の住宅建設の届出や市町村の判断で開発許可の対象にすることも可能。これらの区域を設定するマスタープランを市町村が策定する。
 与党の了承を得て来年の通常国会に改正法案を提出する意向だ。
2013年12月5日付け5面から記事の一部を抜粋

13/12/13【【沖 有人】】 このチャンスを逃すと10年待ち! マンションを今すぐ買いなさい
出版社: ダイヤモンド社

【目次】
第1章 資産インフレ到来!これまでの「常識」は捨てなさい
第2章 儲かるマンションがわかる6つの法則
第3章 マンション「時価」を知って、儲かるマンションを見つける
第4章 東京、大阪、名古屋の「狙い目」エリアはここだ!
第5章 知っておくと得をする「売主(デベロッパー)」の特性とは
第6章 将来泣かない!マンション選びで「ハズレ」を引かないためのQ&A


新常識1
背伸びして「良いもの」を買いなさい
購入希望者の人数と資金力で中古価格は決まる

住宅ローンは目一杯借りる
資産インフレの時代においては、借金は美徳です。

好立地で建物のグレードなどが優れたマンション
予算が1000万円アップしても駅に近い物件を選ぶべき。
中途半端な物件は値下がりリスクが高い。
ワンルームマンションは中古になったとたん値下がりする。
金利は、向こう10年は変動金利でもさほど問題ない。

「終の棲家」は過去の遺物
資産インフレが起こるとしても右肩上がりは考えにくく
景気動向をみて値上がりしたら売却し「含み益」をキャッシュにする。

【amazon】内容紹介
◆2015年、不動産価格は高騰する! 今こそ「資産インフレ」の波に乗ろう!
今こそチャンス到来! ついに「資産インフレ」時代へ突入、価値あるマンションを買って、資産を大きく増やすチャンス! 日銀の金融緩和政策、東京五輪、再開発地域の増加、そして山手線新駅など、これからは土地の値段は上がる要因ばかり。2014年までが新築マンションのギリギリの買いどき。まだ今のところ金利が低く、条件が優遇されている住宅ローンを利用して、これから人気化する「儲かるマンション」を買えば、自宅を手にするだけでなく、大きな資産も作れます!

◆2014年がギリギリ! デフレ→インフレに流れが変わりつつある今がラストチャンス!
失われた20年と言われ続け、ずっとデフレ基調だった日本経済がついに復活をし始めました。そう「資産インフレ」の波がそこまでやってきています。長らく価格が上がらないデフレ時代に慣れてしまった若い皆さんには、感覚的にわかりづらいかもしれませんが、これからじわりじわりと、土地や建物などの不動産、そして株式や金などの現金以外の「資産」の価値が上がっていくはずです。それが資産インフレです。
今、この流れに乗って「儲かるマンション」を購入することができれば、そのマンションの資産価値があがっていくため、わざわざ資産運用などしなくても将来の安心を手に入れられます。これから自宅を購入しようと思っている人はもちろん、余裕資金があればぜひ「儲かるマンション」を買っておくことをお勧めします。

◆日本最大の不動産データベースから導き出される『儲かるマンション』の選び方とは?
著者が提唱するのは、「買い手がつきやすいマンションを選べば、値段は下がらない」ということ。これを具体的にいうと、マンション購入時に売却するときの「出口戦略」をイメージすることが大事なのです。その証拠にデフレ時代でも「値段が下がらないマンション」や「1000万円以上値段が上がったマンション」もありました。
著者が代表をつとめる会社が運営している「住まいサーフィン」の会員数は延べ16万人、そしてマンションは100万戸超のデータを保有。そこから導き出される値段が下がらないマンションの選びや買い方を本書では詳しく紹介します。ほかに、一戸建てやリノベーション物件はなぜダメなのか、新築同士でマンション価格は比較してはいけないのはなぜか、など具体的でためになる情報も満載。

不動産価格が上がり始めた今こそ、ぜひ読んでおきたい1冊です!

内容(「BOOK」データベースより)
「2年で新築マンションは25%、中古マンションは15%値上がりする!」これから息の長い「資産インフレ」時代へ突入します。今こそ、価値あるマンションを買って、資産を大きく増やす!本書で示す「儲かるマンション」を買えば、自宅を手にするだけでなく、大きな資産も作れます。

著者略歴 (「BOOK著者紹介情報」より)
【沖 有人】

1988年、慶應義塾大学経済学部卒業コンサルティング会社、不動産マーケティング会社を経て、1998年、アトラクターズ・ラボ株式会社を設立、代表取締役に就任。著書に『マンションは10年で買い替えなさい』、『タワーマンション節税 相続対策は東京の不動産でやりなさい』(ともに朝日新書)、『投資・証券化のための不動産の調査・分析・評価の実務』(住宅新報社・共著)などがある。

【アトラクターズ・ラボ株式会社】
住宅分野において日本最大級のデータベースを独自に分析したサービスを、200社以上の法人向けにコンサルティングしている。不動産市場を明快な論理と数字を持ってわかりやすく説明し、セミナー満足度は常に9割を超える。収益性で不動産を評価する「物件の目利き」として高名で、無料会員制サイト「住まいサ~フィン」は16万人を擁する。経営者や資産家に対しては、利き力を活かした資産の形成・組み替え戦略や相続税対策の実務支援を行っている。



【住まいサーフィン 沖有人のコラム】

2013/12/02 「来年のGWは1割高」
土地価格と建築費の急騰はいずれ価格に現れる。
マンションは事業化するのに期間が1〜2年かかる。
来年のゴールデンウィークに出てくる新築物件は前年比1割程度は高くなる。
これはもう決まっていることで、今仕込んでいる土地はそれ以上となる。

不動産は値上がりし始めると止められる人は1人しかいない。
それは不動産インフレを総量規制で止めた日銀総裁だけだ。
その日銀はJ−REITを大量に買っている。
今回はハードランディングすることはないと想定する。

意思決定が遅れれば、もう買えなくなる。
既に新築は沖式時価よりもかなり高いケースが多くなってきた。
早く情報を集めて、今売っているものを買った方が総じて安い。


13/10/22 「TOKYOの不動産は安い」
シンガポールの住宅価格は東京の6倍、香港は4倍、北京は2倍。
利回りで見ても、東京の不動産は世界の大都市で最も利回りが割安である。
こうなると、世界のお金が東京にやってくるのは必然だ。
お金に国境はないので、儲かるところに流れていくだけだ。

まずは、東京の不動産の買い手が30代のファミリー層だけではないことを知った方がいい。
上記のように、外国人の投資家は日本の不動産を買いあさっている。
これは円安になったことも大きい。2割程度以前よりも安い感覚だ。

他にも、高齢者が相続対策として、東京の不動産を買うのが流行り始めている。
それがタワーマンション節税だ。
この流れは、バブルを知っている高齢者には乗りやすい話だ。
そして、これに他業種の法人も参戦し始めている。
日本国内で事業展開している中堅以下の企業は、将来の事業拡大は見込み難くても、
担保となる不動産を多数持っているだけに、不動産は購入しやすい。
事業承継のために、自社株の評価減をするロジックは、タワーマンション節税と同じだからだ。

こうして、東京の不動産は、外国人・高齢者・事業会社が3つどもえで自宅購入者と競り合うようになる。
残念ながら住宅ローンが組めるかどうか分からない実需客よりも、現金客や即決客の方が販売側には「良い客」である。
もたもたしていると、マンションが高騰し、自宅が10年買えなくなるのを理解した方がいい。


2013/09/30 (大予測)来年は高くて、マンションが買えなくなる
不動産価格の潮目が変わったのは、安部政権誕生の昨年12月。
衆院選大勝が折り込まれた月初から市況は活発に動き始め、価格は反転した。

追い風は、3/20の黒田日銀総裁の誕生で、インフレターゲット2%が決まった。
為替と株が上がったことで、外国人投資家と日本の資産家が本格参入。
7/21には参院選で自民党が圧勝し、ねじれ国会が解消した。
これで、アベノミクスの推進基盤が確立した。

資金が堰を切ったのは、9/7の東京オリンピック招致成功。
お祭りムードから、マスコミ報道も景気のいい話にシフトチェンジ。
加速度を上げたというコンセンサスができた。

この間9か月、中古マンション価格は年間10%ペースで上昇し始めている。
このペースがあと1年続くと、リーマンショック前を上回る。
消費税増税を挟むが、景気判断指標はどれも右肩上がりで怯む状況にない。

2018年まで続く、黒田日銀総裁の5年間の任期と
2020年開催の東京オリンピックまで資産インフレの行き過ぎを止める手立ては今のところない。
マンションを庶民が買えなくなる日は近いし、2012年当時の価格で購入するには10年待ちになるだろう。



【マダムユミコの「ずばりこれを買いなさい」中古マンション取引最前線】

13/10/22 品川ナンバーのエリアは買い!
最近一番多い相談。
マンションを買いたいのですが、長くは所有しないので、
値段が下がらない物件を紹介して下さい。
一戸建てを検討している人は、こんな質問をしないので、
やはりマンションの居住年数は短い事を実感します。

値が下がらない物件とは、
売却時(出口)にキャピタルロスがない=保有期間のインカムを考慮すると結果的にお買い得、
という物件のことです。
購入する時に、次(出口)を考える人が増えた事はとても良い事です。

では、値段が下がらない物件とは…?
これからしばらくはインフレが続きますから、エリアを絞って
適正価格で購入できれば、大きく値を下げる事はないでしょう。
特に、山手線の内側エリアに関しては、世界中から資金が流入しているので、
しばらくすると、一般庶民は買えなくなる時がくるかもしれません。
(実際競合はNYマンハッタン島やパリ中心部といえばわかりやすいでしょうか。)

不動産はとにかく立地が重要です。
1に立地
2に立地
3、4がなくて
5に立地
と言っている程です。

東京都全体の面積は約2187平方キロ、それに対して山手線の内側はたった63平方キロ。
わずか3%弱です。
30代のインフレ未経験の人たちには実感ないかもしれませんが、
資産インフレは確実にきます。
ただし、東京全エリアが対象となるわけではないので、その点には注意が必要です。
建築単価が高騰している昨今、今後発売される新築マンション価格は、
多少面積を削ってとか、仕様を落としてとかでは対応できないところにまで来ています。
インフレかどうかにかかわらず、価格を上げざるを得ない状況なのです。

だからこそ今は無理してでもインフレ率の高い、
山手線の内側エリア(環状6号・山手通り位まで)を買っておくべき、ということです。


買い!のエリアとは、大雑把にいえば車のナンバーが「品川」表示のエリアです。
具体的には、千代田区、中央区、港区、品川区、目黒区、大田区、世田谷区、渋谷区
(世田谷区はご当地世田谷ナンバーになるそうですね)
中央区のお隣、江東区は湾岸エリアで一番ホットな場所ですが、
車のプレートは「足立」です。
湾岸エリアを検討される人も、中央区にこだわる人、実は多いです。
他府県ナンバーだと、ここまでのこだわりはない人が多数ですが、
都内だからこその「品川」ナンバーなのでしょうね。
個人的には、都心の新宿区と文京区が「練馬」というのもちょっと違和感がありますが。

かつては庶民のあこがれだったTOYOTAクラウン、
「いつかはクラウン」の時代から、今は「いきなりベンツ」の時代です。
マンションも、いきなり3Aエリア(赤坂・青山・麻布)へ。
でも今はこれが一番資産を守る方法だったりします。

13/12/12 【WSJ】 不動産が最も割高な市場はカナダ、日本は最も割安=ドイツ銀行

 2007年以前に米国で不動産を購入した人には信じがたいことだろうが、世界の多くの地域で住宅価格はほぼ一本調子で上昇を続けており、一部の不動産市場は大幅に過大評価されていることが、ドイツ銀行エコノミストらの分析で分かった。

 この分析を基にすると、不動産の購入を考えている人は過大評価されているトロントやバンクーバーなどカナダの市場を避けたがるかもしれない。一方、日本の外国投資規制をかいくぐることができれば、東京の物件は格安に見えるだろう。

 分析は、所得と家賃に対する住宅価格が歴史的な基準からどの程度乖離しているかを各国別に試算し、現在の不動産価格が全体としてどの程度過大ないし過小評価されているのかをランク付けした。

 それによると、最も過大評価されているのはカナダで、その割合は60%に達した。以下、ベルギー(56%)、ニュージーランド(51%)、ノルウェー(49%)、オーストラリア(40%)と続く。

これに対し、最も過小評価されているのは日本で、その割合は39%だった。次いで、韓国、ドイツ、ギリシャ、米国の過小評価幅が大きかった。

 ドイツ銀行は掘り下げて分析していないが、こうした相違が出てくる理由については容易に想像できる。例えば、カナダの場合は不動産市場が外国人投資家に広く開放されていることがある。かつてないほど流動性が高まっている中で、余剰資金の投資先を物色している富裕層にとっては、カナダの不動産市場の方が閉鎖的な日本よりもはるかに簡単に投資できる。ベルギーは、首都のブリュッセルが欧州連合(EU)の中心地で、外交官やビジネスマンが流入しており、住宅価格は急騰している。

 この統計は、各国中央銀行が直面しているジレンマも浮き彫りにしている。例えば、カナダは景気が鈍化する中、消費者物価も低迷し、デフレのリスクが高まっている。しかし住宅価格が上昇しているため、カナダ中銀は需要喚起のための利下げに踏み切るのが難しい。オーストラリアも同様の問題に悩んでいる。オーストラリア準備銀行は、豪ドル高が行き過ぎだと見ており、豪ドル相場を押し下げるため利下げしたいと思っているが、住宅価格を引き続き注視する必要がある。

 これに対しドイツや日本の不動産市場が過小評価されているのは、消費者が依然として支出よりも貯蓄を重視しているためだと推測できる。

13/11/26 【日経】71%の地区で地価上昇、地方に広がる 国交省10月調査

 地価の上昇傾向が続いている。国交省26日発表の10月時点の地価動向報告で調査対象の71%に当たる107地区が3カ月前に比べて上昇。上昇は前回調査から8地区増えた。
オフィスなどの商業不動産への投資や住宅取得が活発になり、三大都市圏に加え、地方の中核都市にも地価上昇の動きが広がりつつある。

 調査は全国の主な商業地と住宅地の計150地区を対象に3カ月ごとに実施。
上昇地区数は2011年4月調査を底に10回連続で増えている。

 三大都市圏では、東京圏で約7割の46地区が上昇。上昇は1地区増えた。池袋西口や吉祥寺、横浜駅西口などの商業地が上昇に転じた。20年の東京五輪が決まり、マンション開発に弾みがついている豊洲や佃・月島という東京湾岸部の住宅地も上昇基調を維持した。

大阪圏も全体の約7割の28地区が値上がり。上昇は3地区増えた。
名古屋圏は前回に続き、全14地区が上がった。

 地方圏では、約6割の19地区が上昇した。上昇は4地区増えた。
復興需要が顕在化している仙台市内の商業地や住宅地のほか、広島市紙屋町などが上昇に転じた。
地方の中核都市でも駅前や中心市街地で開発意欲が高まっている。

 用途別の上昇地区の比率をみると、住宅地が約8割と、商業地の7割弱より多くなった。住宅市場ではローン金利や建築資材の先高観に加え、来春の消費増税を見据えた駆け込み需要が発生しており、住宅地の地価を押し上げている面もある。

13/11/14 低金利のリスクに警戒、必要ならばすぐに行動 住宅セクターを注視=独連銀

ドンブレト理事は、低金利環境が独金融システムへの圧力を強めていると指摘。
「他国の経験は、低金利の長期化が価格バブルをもたらすことがあることを示している」と述べた。

特にドイツの都市における住宅価格はここ数年で急速に上昇しており、
独連銀はこれらのエリアの今年の住宅価格上昇率が約9%になると予想している。

ただ独連銀は、こうした価格上昇が金融の安定に「深刻なリスク」にはなっていないと指摘。
住宅セクターを注視し続けるとした。

13/11/12 10月のNZ住宅価格は過去最高、融資規制で市場の過熱に歯止めの兆し=業界団体調査

[ウェリントン ロイター]
NZ不動産協会によると、10月のニュージーランドの住宅価格が過去最高水準に達した。

ただ、銀行によるリスクの高い融資を抑制するためにNZ中銀が先月導入した住宅融資規制により、住宅市場の過熱に歯止めがかかる兆しがあるという。

REINZ住宅価格指数は前月比1.6%上昇、前年同月比では9.9%上昇した。同国最大の都市であるオークランドと、首都ウェリントン、大地震に見舞われたカンタベリー地域の伸びが大きかった。


13/11/13 ニュージーランド、住宅市場過熱が金融システム不安定化リスク=中銀
NZ中銀は金融安定性報告で、住宅価格の過熱を金融システムへの主な脅威と位置付けた。
ニュージーランドドルについては、依然高水準で輸出業者が打撃を受け続けていると指摘した。
中銀は、対外債務の多さや乳業部門の高水準の債務も金融システムのリスクとして挙げた。
さらにユーロ圏や米国の財政問題、中国経済の急減速が主なリスクと指摘。

13/10/14【SankeiBiz】英銀、高リスク融資が復活

 英国で不動産ブームとバブル崩壊の一因となった高リスク融資が復活している。
潤沢な資金を持つ海外の買い手によって融資機会を限定された英銀が、リスクの高い分野へと踏み出さざるを得ないためだ。

 不動産融資の焦げ付きなどからRBSとロイズ・B・G政府救済に追い込まれてから5年。
8月には頭金15%以下のローンが前年同月比で50%近く増えた。

 価格上昇の著しいロンドンでは、15%以下の頭金で残りを借り入れる買い手は25人に1人しかいないが、国内で最も価格が不安定なイングランド北部ではこの割合が5人に1人程度になると不動産評価会社のeサーブが指摘している。

 キャメロン政権は8日、価格60万ポンド(約 9340万円)までの住宅を最低5%の頭金で購入できる住宅ローン保証を導入した。このため、住宅評価額に対して借り入れ比率の高いローンがさらに増える見込みだが、そのようなローンでは住宅価格が下がると評価額が未返済の融資額を下回るリスクが高くなる。また、借り入れ額が大きければ金利上昇時に返済が滞るリスクも高まる。

マンチェスター・ビジネススクールの上級講師イスマイル・エルトゥルク氏は
「英銀は既に巨大な金利リスクとデフォルトリスクのある住宅ローン債権を抱えている」として、「政府の住宅購入促進策とイングランド銀行(中央銀行)の量的緩和策は割高になっている市場への融資を銀行に促すため、事態を悪化させる」と指摘した。(ブルームバーグ Neil Callanan)

13/10/31【bloomberg】 NY最新高層マンションは90億円−最高の景観めぐり競争激化

NYの超高層マンション「ワン57」の2戸が、1戸当たり9000万ドル(約90億円)を超える価格で売却された。マンハッタンの超高級住宅市場でも、驚くべき価格だ。
ワン57は、カーネギーホールのすぐ近くにある。信じられないほど高額であるだけでなく、住居ビルとしては超高層だ。
パリを拠点とする建築家クリスチャン・ド・ポルザンパルク氏が設計し、高さは1000フィート(約305メートル)。窓からはセントラルパークとミッドタウンを見渡すことができる。
このビルは、ニューヨークで十数個の建設が計画されている細長の超高層ビルの一つとなりそうだ。マンハッタン・スカイスクレイパー(超高層ビル)博物館を設立したキャロル・ウィリス氏はこれらのビルについて、「超高層ビルの歴史の中で新しいタイプだ」と指摘する。
極端に細長いビルはマンハッタン特有だ。「地価が、何が建設可能かに影響を及ぼしている」とウィリス氏は語る。
同博物館で開催中の展覧会「高層と豪華さの論理」では、モデルや平面図、エンジニアリングの図表などを用いて解説している。これらのビルではフロアごとに一つの住空間が広がり、窓の外の景色を共有できるのは所有者と空を飛ぶハヤブサだけだ。
開発業者らは目をむくほどの価格と世界の億万長者たちの懐具合を考え合わせ、あと数百戸建設しても大丈夫だろうと空想にも似た認識を持ち、細長い超高層ビルの建設を進めている。最高の景観をめぐる競争は激しい。          
(ラッセル氏はブルームバーグ・ニュースの芸術・娯楽部門で建築について執筆しています。この記事の内容は同氏自身の見解です)
原題:With $90 Million Condos Needle Towers Vie for Central ParkView(抜粋)

13/10/01 ティファニー銀座ビルをソフトバンクの孫社長が320億円で購入=関係筋

米高級宝飾店大手ティファニーの銀座本店ビル(東京都中央区銀座2-7-17

関係筋によると、買収金額から得られる期待利回りは 2.6%とみられ、アベノミクス効果への期待から東京都心の不動産価格が回復し始めて以来、最も割高な投資になるという。

日本の代表的なREITの期待利回りは、年初来4%ないしそれ以上の水準で推移していたが、2006年をピークとした不動産投資ブームの際は、投資家の過大な投資熱から期待利回りが2%台に低下。今回の孫氏の買収はその水準に近づいていることを示している。

春以降の日銀の大規模な金融緩和に伴って不動産市場にも資金が流入。国内外の投資家は都内の一等地の不動産価格の回復に期待し、このこところ物件の売買が活発化している。

 不動産アナリスト、石澤卓志氏は「東京の不動産価格が底を打ち上昇している中で、今後このような高値での取引が成立する可能性はある」と指摘する。

ただ、今回の買収価格に関連し「リートや不動産ファンドは一定のリターンが必要で、このような価格で物件は買えない」と話し、「これから出てくる物件の買い手は、非不動産業になるのではないか」と、買い手の業種の広がりを指摘した。

ティファニーのビルをめぐっては、ゴールドマンSの不動産ファンドが2007年に380億円で取得し、不動産投資ブームを象徴する高額案件として話題になった。

13/09/25 【NHK クローズアップ現代】安住の地はどこに 〜広がり続ける“介護移住”〜

安価に入居できる介護施設を求めて、都市の高齢者が住み慣れた土地を離れる“介護移住”が広がり続けている。老いても安心して暮らすには、地方しかないのか。最前線を追う

今、安価に入居できる介護施設や高齢者用住宅の慢性的な不足から、都市の高齢者が地方で介護を受ける状況が増えている。特養の待機者が2千人に迫る杉並区では、静岡県の南伊豆町に保養型特養の建設を計画。厚労省でも都市部の高齢化対策として遠隔地介護に取り組み始めている。しかし受け入れる地方は、雇用の創出や消費の拡大といった経済的効果を歓迎する一方で、介護保険財政の悪化や貧困ビジネスの温床にならないかなど、懸念を深めている。さらに、不慣れな土地でお年寄りが健康を害する“リロケーションダメージ”の問題も表面化している。老いても安心して暮らせる枠組みはどうしたら構築できるのか。都会の空き家などを利用して高齢者支援を行うNPOの実験的な取り組みや地方移住の具体例から、その方策を考える。
出演者 宮本 太郎 さん

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