2010年12月09日

かんぽの宿と国土交通省

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日本郵政グループが宿泊施設『かんぽの宿』を安く売ろうとした問題で、不動産
鑑定評価が国の基準に違反していた可能性が出てきた。基準では経営改善の努力をした
想定で評価しなければならないのに、安く売るために『赤字』と断定し、積算価格から
最大95%も減価していた。国土交通省は担当した不動産鑑定士20名以上から近く事情を
聴く方針だ。」と報道されています。(11月21日朝日新聞朝刊)

大多数の真面目な不動産鑑定士は、不動産鑑定評価基準を遵守して鑑定業務を行って
いますので、今回の事件はきわめて残念なことです。

ところで、不動産鑑定士が不動産の鑑定評価を行うにあたっては、法律によって国の
地価公示価格に規準する(バランスをとる)ことが義務付けられています。

至近にある地価公示価格を意識的に無視して、鑑定評価を行った元日本不動産鑑定
協会会長発行の鑑定評価書が出てきました。これについて「地価公示規準義務違反」
として国土交通省地価調査課に申立がされています。(平成17年5月)

これについて歴代地価調査課長は何らの措置を行わず、国民に対して事実そのもの
も含め隠蔽し続けています。

一方、国の不動産鑑定制度の監督機関である「土地鑑定委員会」の歴代常勤委員は、
この40数年間に渡って、国土交通省の天下りポストとなっていましたが、一昨年の
日銀総裁をめぐる国会同意人事の影響を受けたこともあってか、突然、財団法人出身
の不動産鑑定士が常勤委員として就任しています。

土地鑑定委員会構成委員7名のうち3名は現職の不動産鑑定士であり、前記元日本
不動産鑑定協会会長による地価公示義務違反の不動産鑑定書の存在は、公知の事実と
して知られています。(週刊ダイヤモンド 平成18年6月24日号「会計士、建築士に
続く不祥事?不動産鑑定に潜む大きな疑惑」)

ところが、不当鑑定等に係る国土交通省への措置請求は地価調査課が窓口となっており、
ここが土地鑑定委員会に上申しなければ、土地鑑定委員会は自らは調査も検討もしない
建前になっているらしく、今日でも何らの行政処分を行っていません。

筆者が国交省の幹部に非公式に聴いたところ、「白とは言えないので黒だと思う。」
とのことでした。
民主党政権になってもこのことは何ら変わらず、独立行政機関が独立行政機関として
機能していません。(経費の無駄、噂によれば常勤委員は年俸はかなりの高額と聞く。)

法律上の義務違反について、協会の会長であるからとの理由で処分できない不適切な
関係が業界と役所側にあると見られても仕方ありません。

国土交通省地価調査課は是は是、非は非として対処すべきだと思います。
上正しからざれば下必ずしも正しからずのたとえ通り、そこには構造的な問題が
あるのです。
今回の「かんぽの宿」の鑑定問題でも国土交通省地価調査課は弱い者イジメをするの
ではなく、この問題にきちんと対処できるか否かによって、失われた不動産鑑定制度の
社会的信用を回復し、制度を再構築することが可能か否かが問われていると思います。

それにしても、この問題に対して社会的に謝罪のコメントができない現職日本不動産
鑑定協会会長や幹部の非常識はなんと体たらくな団体かとただあきれるばかりです。

※平成22年12月6日付の「全国賃貸住宅新聞」に掲載されたものを
一部修正して転載しています

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不動産鑑定と不動産調査の晴鑑定
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2009年04月09日

10億の借金を200万円に値切った男のお話

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私の古い友人なんですが平成元年頃に某都市銀行から総額10
億円の借金をしました。

このAさんは元々タイ・ベトナムあたりの民芸品の販売会社をや
っていて、年間1億5千万ぐらいの売上はあったんですが目ぼしい資産はもっていませんでした。

奥さんの父親が京都市伏見の大地主でその土地を担保に銀行から10億の現金を引っ張ったわけです。


Aさんは人を説得する能力というか篭絡する能力がありました。

それでこのお父さん自分の土地にAさんのために抵当権の設定を承諾します。

このようにしてAさんは10億の現金を手に入れ、いろんな事業に手を出します。

北新地でホステス5〜6人のラウンジ、南の宗右衛門町でショットバ−、ワンル−ムマンションや事務所タイプの収益用不動産を買っていきました。


バブル絶頂期のことですから何をやってもうまく行きます。
その頃地価はうなぎのぼりで・・・

銀座坪3億御堂筋坪1億5千万という価格が成立していました。

ついに大蔵省は総量規制といって銀行に不動産業者に金を貸すなという通達をだします。

ここから地価の暴落が始まって「失われた10年」という不況がつづくことになります。

Aさんもお店に客は入らないし手持ち物件も売れないので借りたお金の返済ができなくなります、

銀行からは毎日のように督促状が届き預金はロックされとうとう金庫はからっぽになってしまいました。


従業員はパ−ト2人を残して全員解雇、破産は時間の問題と思われましたが・・・

Aさんは最後の断崖絶壁で踏ん張ります。

主な資産が賃貸マンションと収益ビルだったことが幸いして、これらの物件を任意売却で処分して残債務を確定しました。

1億円の抵当権が残っていても2,000万でしか売れないことを証明すれば銀行は抵当権の抹消に応じます。

このようにして全ての物件を売り払い無担保債権が8億残りました。

これは10億で買ったものが2億でしか処分できなかったと言うことです。

もちろん銀行は8億の残債務について請求してきますがこれをほうっておくと銀行はこれ以上とれないと判断し残債をサ−ビサ−という債権回収会社の売却します、

銀行は債権をサ−ビサ−に売却しますと損失額の約40%に当たる税金が節税できます。

無税償却ができるんでこの銀行も8億の債権をただ同然でサ−ビサ−に売却しました。そしてこのAさんサ−ビサ−へはたったの200万円での支払いで債務が0となりました。

Aさんはしんぼうにしんぼうを重ね途中、胃潰瘍にもなりましたが目でたく8億あった借金を0にすることができました。男はやはり辛抱が大事なんでありましょうか?



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不動産鑑定と不動産調査の晴鑑定
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2009年03月26日

マスコミ掲載

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0dc468aa.JPG国際ジャ−ナル4月号

16回世界タイトルを防衛した
具志堅用高氏のインタビュ-
記事が掲載されました。



記事の内容

具志堅  早速ですが、竹岡社長の事務所ではマイホ−ム鑑定というのを行っておられるのですね。

竹 岡  今までこの業界では、個人向けの商品は少なかったのです。あっても一部の富裕層向けでした。ただ私は、一般のご家庭でも自分の財産の価値を知る必要のある場合が生じるはずだということをずっと考えていました。ですから、鑑定費用は普通25万円程度かかるところを、7万円に下げてみたんです。そうしたら、やはりご依頼が多くて。一時期は芦屋や西宮の高級住宅地のマイホ−ム鑑定が殺到し自分でも本当に驚きました。

具志堅  非常にリ−ズナブルですね!

竹 岡  実際、多くのご依頼がいただけているからいいものの、本来ならばこの価格だったら赤字ですよ。不動産の鑑定しようと思うと、車ではなくて、ちゃんと歩いて現地まで行く必要があります。地図では道があるはずなのに実際にはないこともある。そうしたことで価格が変わってきますから。冬は寒いし、夏は汗だく。不動産鑑定士というと、内勤が主のように思われる方が多いですが、実はほとんど肉体労働なんです。机に座っているだけで、できる仕事ではありません。
それでも続けているのは、やはり自分の仕事がお客様の人生を左右するからですね。

具志堅  大変なお仕事なんですね。特に、バブルの弾けた後などはご苦労も多かったでしょう。

竹 岡   大変でした。土地が動かないから仕事がない。もう廃業しようかと思ったことも、何度もありましたよ。

具志堅  しかしその中で続けてこられたわけですよね。この仕事の魅力とは?

竹岡  やっぱり、人に喜んでいただけるということでしょうか、今、当社の事務所の仕事はほとんど民間の方のご依頼。そういう方が依頼をされるのは、相続税を算定するときや、住宅を担保に融資を受けたりするとき、いわば、人生の節目の時期なんです。うちの鑑定した額で、満額の融資が受けられました、と仰るお客様を見ると、この仕事をしていて本当によかったと思いますよ。

具志堅 最後にこれからの抱負を教えて下さい。

竹 岡 やはりお客様の人生の縁の下の力持ちになりたいですね。泥臭い仕事ですけれど、一生懸命がんばっていきます!



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不動産鑑定と不動産調査の晴鑑定
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2009年03月12日

不動産鑑定の現場で見たお金の居所

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今テレビを見ると不況一色で、又又、バブル崩壊
とかいわれていますが・・・

バブルという言葉が登場するのは平成元年からなんですね。

昭和の時代は景気が良い時代を岩戸景気とか神武景気とか
景気に敬称をつけていたんです。

それだけ景気がいい事は上から下まで一般庶民に至るまで
うれしい事であったわけです。

ところが平成元年をピ−クとする絶好調の景気は国民の間に
格差を生みました。

もともと日本人は江戸時代の昔から一君万民の思想があって、
格差を忌み嫌うんです。

特に今の格差否定は度を越えていますね。
小学校の運動会でトップでゴ−ルさせないいんですね、
ゴ−ル手前でみんながくるのをまって手をつないでゴ−ルする
とか、ここまでやるともう宗教の領域ですね。


このように好景気といわずバブルと言う平成の時代ですが、
平成に入ってから
3回のバブルと言われた経済活況の時代がありました、

(神元年の土地バブル
∧神12年ITバブル
J神17年のファンドバブルであります。

私の仕事であります不動産鑑定の現場サイドからこの3つの
バブルを概略します。

まずは何といっても平成元年の土地バブルです。

すさまじい勢いで札たばが乱れ飛びます。土地バブルは即ち
金融バブルですから土地鑑定が殺到します。

不動産鑑定書さえあればノンバンクは企業の財務調査をしないで鑑定価格そのままでお金を貸しました。

鑑定価格が20億だったら20億、30億ならハイ30億という具合です、20億で買った不動産は数ヶ月もすれば25億で売れますから

銀行は安全に融資を回収します。
そして大阪では、かの有名な末野謙一、東京では高橋治則といったバブル紳士が登場します。

その他50億ぐらいのキャッシュをもつバブラ−はいくらでもいました。もちろんその人達は今全員行方不明です。

政府が徹底的なバブルつぶし政策をやって土地を暴落させてしまうわけです。

確かにあの平成土地バブルの最後の頃はむちゃくちゃでした。
借りた金はもらった金だなんて平気でいっていましたよ。


そして次のITバブルではホリエモン、村上ファンド、小室哲也
が有名ですが、何と今は全員民事被告人です。

そして最後がファンドバブル・・・

去年の夏頃からファンド会社の雲行きが怪しくなってきたんですが、このファンドバブルの特徴は
ほんとうに昨日まで気前がよかったのに今日になるとブル−になっている。

バランスシ−トでは大幅黒字なのに金庫には一銭もキャッシュがない。これがほとんどのファンド会社の特徴です。

このように何十億というお金をためてもあっという間になくしてしまう。わたしは仕事柄いろんなお金持ちの人達とおつきあいさせていたきましたが

何十億もっていてもそのお金をためる人となくす人がいる、お金の居所とはポケットのサイフや会社の金庫ではないというのが不動産鑑定の現場で知った私の感覚です。





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2009年03月06日

かんぽの宿

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b5ab629e.jpgかんぽの宿:鑑定業者を選定−−総務省
 日本郵政の「かんぽの宿」の一括譲渡問題で、総務省は26日、独自の不動産鑑定調査を委託する業者を選ぶための一般競争入札を実施した。入札には7社が参加し、インターナショナル・アプレイザル(東京都港区)が393万2350円で落札した。譲渡対象の70施設などのうち、07年度に経常黒字だった11施設に「ラフレさいたま」(さいたま市)を加えた12宿泊施設と社宅9カ所の計21施設を鑑定する。





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2009年02月13日

鑑定業界を揺るがす”かんぽの宿”事件は嫉妬の原理

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日本郵政が全国にある70数ヶ所の保養施設“かんぽの宿”をタダ同然でオリックスに売却しょうとした。

その売却価額を緒方女史率いる不動産鑑定会社が評価したというのだ。


しかし私の知る処、この評価を担当したのは緒方鑑定ではなく別の全国にある新興の鑑定会社らしい。


鑑定業界がここ長期低迷の中にあって緒方鑑定は業績を大きく伸ばしており嫉妬の原理が働いたようだ・・・


“出る杭は打て”と言う訳だ、この事件の発端は“日刊ゲンダイ”のリ−クだが日刊ゲンダイの某記者とねんごろの某鑑定士のたれこみがあやしい。


緒方女史はここでひるむことなく頑張ってほしいものだ。




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2009年02月10日

借地権評価の依頼

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98bc8e57.jpg借地権評価の依頼

先日、大阪市内の土地で戦前に借地契約した土地を地主に返せと言ってきているので、借地権の評価をしてほしいという依頼がありました。見に行きますと戦々の建物ですからもうボロボロです。借地権は建物がなくなると消滅する、と民法に規定がありますのでボロボロの建物の借地人は非常にきわどい所です。権利がなくなるかもしれません。


この場合裁判所がこの建物は朽廃していますよと認定すれば借地権は消滅するんですが、どんなにボロボロの建物でも、屋根と壁があって風雨に耐えている以上裁判所が建物の朽廃認定をすることはない。

戦前、都市は今のように高層化されていませんでしたから大地主は土地を貸して借主はそこに長屋を建てて住んでいました。長屋と言っても若い人にはちょっと解りにくいかもしれませんが、木造平家建のテラスハウスと考えてもらったらいいと思います。街は過密状態でないですから借り手のない土地がいっぱいあって地主は困っていました。

ですから大地主は固定資産税の負担に耐えかねて更地のままほうっておいてる土地を、借りてもらう為にタダでもいいから借りて下さいと、一升ビンをもって頭を下げて回ったんです。ただ土地にかかる税金、固定資産税だけは負担して下さいと言ったんです。さすがにここまですると借主は現れます。こうして大地主は固定資産税の重圧からのがれることができました。それから80年建って都市は発展し、貸していた土地の周辺は高層マンションだらけになった。そして大地主の子孫が今この土地の返還を求めてきている、というのがこの事件の背景なんです。借地人に言わせれば昔あなたのおじさんは、私のおじさんに頭を下げて土地を借りて下さいと言ってきたんじゃないか。それを都市化が進んで地価が高くなったからと言っても、それはあなたの努力の結果ではなく日本の発展のたまものじゃないか、土地は返さないと主張します。地主の子孫が正しいか?借地人の子孫が正しいか?裁判員に指名されたとしたらあなたはどう判断しますか?この件の結末は私が借地権を1億500万で評価し相方がこれで妥協したんですが取り分は地主62%借地人38%でありました。

この事件の借地人の費用は弁護士の手付金だけで300万かかっているんですね。借地返還の争いでこの初期費用をけちる人がいるんです。これをけちると借地人必らず損します。この事件の借地人は気前のいい人だったから1億で借地権を地主に売ることができました。







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2008年12月10日

セミナ−のご案内

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今度のバブル崩壊は平成2年のバブル崩壊とは趣きが違うようです。

平成2年のバブル崩壊は日本の金融不動産に限定されたもので激震ではありましたが全産業を覆うものではありませんでした。


思えば平成19年夏頃からファンド関連業界の雲行きが怪しくなり・・・

秋口にアメリカからサブプライムロ−ンの破綻、リ−マンの破産と国際金融の中心地であるウォ−ル街から火の手があがりました。


ソニ−、コマツ、新日石等日本の代表的な多国籍企業も業績を悪化させています。


日経平均は14,000円から典型的な三段下げで現在8,000円前後を行ったり来たりですが動きは不自然で5,000円の声も聞こえています。


中小企業のキャッシュ不足は深刻ですが、ここ数年来の売上低下に苦しみながらもキャッシュポジションを高くとった中小企業は自信をもっています。


平成2年のバブル崩壊から現在に至るまで不動産鑑定の現場で見た事をこの機会にお話する事ができたらと思いセミナ−を開催する事にしました。


*2009年度 モ−ニングセミナ−のご案内


日時 2月7日(土) 朝6時30分〜7時30分(参加無料)

場所 堂島ホテル6階(直接会場にお越しください。)

講師 蠕牡嫩蝓”堝飴佐嫩蟷 竹岡晴人

内容 不動産鑑定の現場で見たお金をためる人なくす人

堂島ホテル 大阪市北区堂島浜2−1−31
        TEL06−6341−3000
主催  大阪市北区倫理法人会   




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2008年10月01日

自分ブランドセミナ−

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今度9月の全土曜日PROJECT−R21主催の
自分ブランド実践塾に参加してきました。


セミナ−を自主開催し人気セミナ−講師としてビジネス
を展開するノウハウを教えるセミナ−で、これがなかな
かすごい!


8名限定で、医師、チァリ−ダ−、ITビジネス等幅広い
世界から参加されていて、見聞が広まり大いにはばたこ
うとモチベ−ションが上がりました。


士業の集客はPUSHからPULLへと方向性が大きく
変わりました・・・


その核心となるのが自主セミナ−の開催ということで、こ
の実践塾大いに役立ちました。


来年の春には
「バブル崩壊から大逆転!!復活をとげた不動産鑑定士が語るプロの視点とは?」
というテ−マでセミナ−を開催します。


HPでその節は予告しますのでよろしくお願いします。





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2008年09月05日

アメリカのロ−ン踏み倒し方法

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1cd970f3.bmp若者でごった返す大阪アメリカ村




「ウォ−ク・アウェ−」と呼ばれる住宅ロ−ン踏み倒しが米国で
増えているようです。

住宅ロ−ン負担に苦しむ人が、値下がり後の近隣住宅を新たに購入するために新たな住宅ロ−ンを申し込みます。


その住宅ロ−ンを組むことに成功すると、現在住んでいる住宅ロ−ンの返済を放棄します。

「現在の住宅ロ−ンの返済が焦げ付いても、法律上では新たに購入した住宅の差し押さえはできない」。


米国の住宅ロ−ンには、ノンリコ−スロ−ンも多いことから、担保である住宅を金融機関に差し出せば、その時点で金融機関との貸し借りが終了してしまうのです。

インタ−ネットでは「ウォ−ク・アウェ−」を指南するサイトも人気のようです。
     (日経ビジネス2008.8.4)



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