2011年12月15日
頼むよ・・
不動産売却の件、問い合わせは比較的あるようだが、なかなか購入者が現れない。
立地的には、比較的良い場所にあると思うんだが、表面利回り7.5%じゃしょうがないか・・
と思っていた矢先、仲介業者から販売図面が送られてきました。
見たら、表面利回り7.2%に落っことして、販売図面を作ってました。
この業者、ホントに売る気あるんでしょうか。。
３ヶ月も専属専任媒介契約をしてしまったし、パートナー選びに失敗したか？
大手だと、きっちり仲介手数料満額取られそうだけど、小さいところはこちらの想定金額満額で売れない場合に仲介手数料を値切れそうだし、チャンスをあげたんだけどなぁ。
数字に弱い業者はNGだな。
３ヶ月売れなかったら速攻で他の業者と契約しよう。
立地的には、比較的良い場所にあると思うんだが、表面利回り7.5%じゃしょうがないか・・
と思っていた矢先、仲介業者から販売図面が送られてきました。
見たら、表面利回り7.2%に落っことして、販売図面を作ってました。
この業者、ホントに売る気あるんでしょうか。。
３ヶ月も専属専任媒介契約をしてしまったし、パートナー選びに失敗したか？
大手だと、きっちり仲介手数料満額取られそうだけど、小さいところはこちらの想定金額満額で売れない場合に仲介手数料を値切れそうだし、チャンスをあげたんだけどなぁ。
数字に弱い業者はNGだな。
３ヶ月売れなかったら速攻で他の業者と契約しよう。
2011年11月30日
査定
売却を検討している新丸子のマンションを一括無料査定にかけてみました。
こちらの売却希望価格は9500万円。（表面利回り7.5%）
どこの業者さんも、自分達のところで仕事を取りたいためか、こちらの売却希望価格に近い値段で査定してきます。
本当にその価格で売れると売却益が相当出てうれしいんですが・・
税金をしっかり納める準備をしておかないと。
結局、ある業者さんと専属専任媒介契約を結びました。
3ヶ月限定で、買主さんを探してもらって、こちらの希望価格で売れないときは仲介手数料をまけてもらうように交渉。
キャッシュフローはプラスなので、気長に待ちます。
こちらの売却希望価格は9500万円。（表面利回り7.5%）
どこの業者さんも、自分達のところで仕事を取りたいためか、こちらの売却希望価格に近い値段で査定してきます。
本当にその価格で売れると売却益が相当出てうれしいんですが・・
税金をしっかり納める準備をしておかないと。
結局、ある業者さんと専属専任媒介契約を結びました。
3ヶ月限定で、買主さんを探してもらって、こちらの希望価格で売れないときは仲介手数料をまけてもらうように交渉。
キャッシュフローはプラスなので、気長に待ちます。
2011年11月09日
近況
まめじゃないので、ブログは向いてないな。
と思いながらも、近況報告です。
不動産管理の超多忙な時期は過ぎましたが、その後も
9月末・・台風で、地デジのアンテナが動いたようで修復。（1.2万円）
11月初旬・・水道の蛇口漏れの連絡を受け、交換。（4.5万円）
ちょいちょい削られてます。
まぁ、管理会社を入れたら毎月良く分からない管理費を取られたり、補修も中間マージンを取られたりするので、それよりは自分で直に業者とやり取りをして相場観が付いて良いのかもしれませんが。
それよりも何よりも１棟目のマンションの空室一室が2ヶ月ほど入居者が決まりません。
場所的には新丸子から徒歩５分程度で良い場所なんだけどな〜。
ついでに固定資産税が高かったり、エレベーターが付いてたり、維持費がかかるために実は借金額の割にキャッシュフローが少ないので、ついに売りに出す決意をしました。
保有期間が３年近くで、株とかFXと比べるとだいぶ長期に渡って持っていた気もしますが、キャピタルゲインは得られるのか。乞うご期待。
しばらく高値で売りに出しておいて、来年早々に売れることを期待して。
と思いながらも、近況報告です。
不動産管理の超多忙な時期は過ぎましたが、その後も
9月末・・台風で、地デジのアンテナが動いたようで修復。（1.2万円）
11月初旬・・水道の蛇口漏れの連絡を受け、交換。（4.5万円）
ちょいちょい削られてます。
まぁ、管理会社を入れたら毎月良く分からない管理費を取られたり、補修も中間マージンを取られたりするので、それよりは自分で直に業者とやり取りをして相場観が付いて良いのかもしれませんが。
それよりも何よりも１棟目のマンションの空室一室が2ヶ月ほど入居者が決まりません。
場所的には新丸子から徒歩５分程度で良い場所なんだけどな〜。
ついでに固定資産税が高かったり、エレベーターが付いてたり、維持費がかかるために実は借金額の割にキャッシュフローが少ないので、ついに売りに出す決意をしました。
保有期間が３年近くで、株とかFXと比べるとだいぶ長期に渡って持っていた気もしますが、キャピタルゲインは得られるのか。乞うご期待。
しばらく高値で売りに出しておいて、来年早々に売れることを期待して。
2011年09月12日
対決延期
先週末予定していたモンスタークレーマーT氏との対決は延期になりました。
ただし、先制攻撃として電話で今回の水道の詰まりの件（砂が出てきた件）は入居者の過失じゃないかと伝えておきました。
結果、今までは、何が何でも私に全ての費用を払わせようとしていたT氏が少し譲歩してきました。
（詰まりを改善するために配管をバイパスさせた工事を入れたら、今度は食洗器が出っ張っているというクレームをしてきましたが、これはそのままにしても良いけど・・というような譲歩案）
まぁ、色々めんどくさいんで、ひとまず今までかかった費用はこちらでそのまま負担するけど、それ以上のことはT氏側が負担してやってもらうようにお願いしようと思います。
T氏は、結構弁がたちそうでロジックで攻めてきますが、よくよく考えるとおかしい話が多いので、ロジックにはロジックで対抗して負けないように頑張ります。
最後、自分の身を助けてくれるのはきっと知識しかないので、マンション管理士の資格でも取ろうかな。
ただし、先制攻撃として電話で今回の水道の詰まりの件（砂が出てきた件）は入居者の過失じゃないかと伝えておきました。
結果、今までは、何が何でも私に全ての費用を払わせようとしていたT氏が少し譲歩してきました。
（詰まりを改善するために配管をバイパスさせた工事を入れたら、今度は食洗器が出っ張っているというクレームをしてきましたが、これはそのままにしても良いけど・・というような譲歩案）
まぁ、色々めんどくさいんで、ひとまず今までかかった費用はこちらでそのまま負担するけど、それ以上のことはT氏側が負担してやってもらうようにお願いしようと思います。
T氏は、結構弁がたちそうでロジックで攻めてきますが、よくよく考えるとおかしい話が多いので、ロジックにはロジックで対抗して負けないように頑張ります。
最後、自分の身を助けてくれるのはきっと知識しかないので、マンション管理士の資格でも取ろうかな。
2011年09月06日
やばっ
何だか最近、不動産業は色んなトラブル発生中です。
サラリーマンやりながらは結構つらい。。
管理会社を入れずに問い合わせ先を直接自分にしているせいだからなんですが・・
辛いことを経験して一つずつ乗り越えていこう。
トラブル� ．皀鵐好拭璽�レーマーT氏出現
まぁ、新しく買った物件の前々オーナーさんが住んでます。
キッチンの排水トラブルがここ二ヶ月継続中。
設備の問題だと言い張って、全く自分は費用を支払う気なし。
ただ、業者を入れて原因を調査すると、キッチンの排水溝から砂だの、油の塊だの出てきたとのこと。
金5.7万円也。
どう考えても設備じゃなくて、てめぇの使い方が悪いだろと声を大にして言いたいが、ぐっと我慢。
しかも、T氏はマンション掃除を任せて欲しいらしく、業務委託契約（月3万円）を結びたいとかすげぇずうずうしいやつ。自分ちがまともに管理できてないやつに掃除とかやらせたくない。正直相手にしたくないが、あまりにもしつこいので、今週末、顔合わせをしてきます。
トラブル�� 退去者２出現
これも新しく買った方の物件。2週間ほど前に退去連絡があった。
家賃値引きするよと言っても、意思は固いように見えたが、昨日退去は延期すると連絡あり。
かろうじでトラブル回避。ちょっと家賃をまけてあげよう。
トラブル�� 新丸子のマンション店舗のエアコン故障
暑さにやられ、エラー頻発とのこと。明日メーカー出張で原因調査。原因調査だけで、金1万円也。
トラブル�た郡飮劵泪鵐轡腑鸞犁郤圈粉�報）
得意の家賃値下げでの引止めをはかるが、同居を始めるらしく、引止め失敗。
結婚するのだろうか・・６年間近く住んでもらったので、お幸せに、Sさん。
今一番の悩みは超クレーマーのTをどう裁くかだな。
ホントにどういう感覚の持ち主だと、キッチン排水溝の詰まって、砂が出てきて設備の問題（大家の責任）って言えるんだろう。常識が欠如したファミリーで会うのがちと怖い。でも絶対に負けん！
サラリーマンやりながらは結構つらい。。
管理会社を入れずに問い合わせ先を直接自分にしているせいだからなんですが・・
辛いことを経験して一つずつ乗り越えていこう。
トラブル� ．皀鵐好拭璽�レーマーT氏出現
まぁ、新しく買った物件の前々オーナーさんが住んでます。
キッチンの排水トラブルがここ二ヶ月継続中。
設備の問題だと言い張って、全く自分は費用を支払う気なし。
ただ、業者を入れて原因を調査すると、キッチンの排水溝から砂だの、油の塊だの出てきたとのこと。
金5.7万円也。
どう考えても設備じゃなくて、てめぇの使い方が悪いだろと声を大にして言いたいが、ぐっと我慢。
しかも、T氏はマンション掃除を任せて欲しいらしく、業務委託契約（月3万円）を結びたいとかすげぇずうずうしいやつ。自分ちがまともに管理できてないやつに掃除とかやらせたくない。正直相手にしたくないが、あまりにもしつこいので、今週末、顔合わせをしてきます。
トラブル�� 退去者２出現
これも新しく買った方の物件。2週間ほど前に退去連絡があった。
家賃値引きするよと言っても、意思は固いように見えたが、昨日退去は延期すると連絡あり。
かろうじでトラブル回避。ちょっと家賃をまけてあげよう。
トラブル�� 新丸子のマンション店舗のエアコン故障
暑さにやられ、エラー頻発とのこと。明日メーカー出張で原因調査。原因調査だけで、金1万円也。
トラブル�た郡飮劵泪鵐轡腑鸞犁郤圈粉�報）
得意の家賃値下げでの引止めをはかるが、同居を始めるらしく、引止め失敗。
結婚するのだろうか・・６年間近く住んでもらったので、お幸せに、Sさん。
今一番の悩みは超クレーマーのTをどう裁くかだな。
ホントにどういう感覚の持ち主だと、キッチン排水溝の詰まって、砂が出てきて設備の問題（大家の責任）って言えるんだろう。常識が欠如したファミリーで会うのがちと怖い。でも絶対に負けん！
2011年08月08日
ついに退去者
新丸子のマンションについに退去連絡が入りました。。
いつか来るとは思ってましたが、少し残念です。
ついでに、敷金精算と新しい入居者を募集してもらうために、いつもの地元不動産屋に連絡したところ、
最近の賃貸事情があまり思わしく無いようで、何か付加価値を付けないと入居は難しいと脅されました。。
安く入居者を決めるってのは誰でも出来る事だから、少しリフォームして部屋の付加価値を上げてみるかな。
二棟目を買ってしまったため、あまり潤沢にお金は出せないが。
レオパレス風にTV付き、レンジ付き作戦でも決行するか！？
いつか来るとは思ってましたが、少し残念です。
ついでに、敷金精算と新しい入居者を募集してもらうために、いつもの地元不動産屋に連絡したところ、
最近の賃貸事情があまり思わしく無いようで、何か付加価値を付けないと入居は難しいと脅されました。。
安く入居者を決めるってのは誰でも出来る事だから、少しリフォームして部屋の付加価値を上げてみるかな。
二棟目を買ってしまったため、あまり潤沢にお金は出せないが。
レオパレス風にTV付き、レンジ付き作戦でも決行するか！？
2011年07月02日
強運
引渡しの時の状態では空室×1名、退去予定×1名、合計2部屋空室リスクを抱えてましたが、
二日間で満室想定までこぎつけました。
空室・・運良く、私に引渡し前の募集が引っかかったようで、そのまま契約してしまおうと思います（仲介業者に結構手数料持っていかれますが、已む無し）。
退去予定・・更新を機に退去予定との事だったので、少し話を聞いてみたところ、住まいにそこまで不満は無いとのこと。更新料無償化と今後、住み良い部屋作りをお約束したところ、気持ちが変わりそのまま住み続けてくれることに。交渉してみるもんです。
ちなみに、満室想定で利回り10.6%ですが、皆さん比較的、相場よりも高い家賃で住まれている感じなので、出て行かれると利回り下がりそうです。。
ま、退去者が出る前にローン返済も少しは進んでいくので、ローン残債に対する表面利回りという見方をすれば常に10%以上はキープ出来そうですが・・
物件購入後は色々やることがあって楽しいですねぇ。
インターネット無料の設備をまた入れなくては。
もう一棟のマンションは結構放置プレイです。
でも毎月家賃が入ってきます。
脱サラまであと一棟かな。三棟目はあと３年後を目安に検討します。
二日間で満室想定までこぎつけました。
空室・・運良く、私に引渡し前の募集が引っかかったようで、そのまま契約してしまおうと思います（仲介業者に結構手数料持っていかれますが、已む無し）。
退去予定・・更新を機に退去予定との事だったので、少し話を聞いてみたところ、住まいにそこまで不満は無いとのこと。更新料無償化と今後、住み良い部屋作りをお約束したところ、気持ちが変わりそのまま住み続けてくれることに。交渉してみるもんです。
ちなみに、満室想定で利回り10.6%ですが、皆さん比較的、相場よりも高い家賃で住まれている感じなので、出て行かれると利回り下がりそうです。。
ま、退去者が出る前にローン返済も少しは進んでいくので、ローン残債に対する表面利回りという見方をすれば常に10%以上はキープ出来そうですが・・
物件購入後は色々やることがあって楽しいですねぇ。
インターネット無料の設備をまた入れなくては。
もう一棟のマンションは結構放置プレイです。
でも毎月家賃が入ってきます。
脱サラまであと一棟かな。三棟目はあと３年後を目安に検討します。
2011年06月28日
不動産二棟目購入
明日、決済します。
ブログをまめに更新するのは性に合ってないのか・・・
更新しないうちに、いよいよ決済日です。。
現在、空室が1室あるのですが、その入居者が決まりそうだとか、一人別の退去者が出そうとか、購入間近になって色んな話が出てきて、普通のサラリーマンをやりながらだとさばき切れません。。
入居者の客付けに、大家が管理会社に家賃3ヵ月分を支払うって有り得ないよなぁ。
どうせ今の売主が使っている管理会社を使うつもりは無いですし、断れば良いんですが・・、ついつい仕事の合間だったので、電話では口頭で一度、OKと言ってしまいました。。明日修正出来ることを祈ってます。
まずは、空室の客付けが大事なので、明日、地元の不動産屋にも行って来ます。
ブログをまめに更新するのは性に合ってないのか・・・
更新しないうちに、いよいよ決済日です。。
現在、空室が1室あるのですが、その入居者が決まりそうだとか、一人別の退去者が出そうとか、購入間近になって色んな話が出てきて、普通のサラリーマンをやりながらだとさばき切れません。。
入居者の客付けに、大家が管理会社に家賃3ヵ月分を支払うって有り得ないよなぁ。
どうせ今の売主が使っている管理会社を使うつもりは無いですし、断れば良いんですが・・、ついつい仕事の合間だったので、電話では口頭で一度、OKと言ってしまいました。。明日修正出来ることを祈ってます。
まずは、空室の客付けが大事なので、明日、地元の不動産屋にも行って来ます。
2011年06月12日
近況
紆余曲折ありましたが、何とかFX資産も元本100万円を回復しました。
現在、140万円。
ただ、保持しているポジションが豪ドル 40万ドル、平均取得単価 85円。
レバレッジ 25倍です。。
いつの間にこんな取引になってしまってますが、しっかり損切り84.3円の注文も出してます。
以前は損切りが出来ませんでしたが、失敗を繰り返さないように損切りは常に意識することで多少は運用がプラスになるようになってきてます。
別件ですが、二棟目の不動産物件、あっという間に購入間近です。
先日失敗したフルローン作戦が通用しそうな仲介業者＋売主が現れました。
そのうち報告します。
現在、140万円。
ただ、保持しているポジションが豪ドル 40万ドル、平均取得単価 85円。
レバレッジ 25倍です。。
いつの間にこんな取引になってしまってますが、しっかり損切り84.3円の注文も出してます。
以前は損切りが出来ませんでしたが、失敗を繰り返さないように損切りは常に意識することで多少は運用がプラスになるようになってきてます。
別件ですが、二棟目の不動産物件、あっという間に購入間近です。
先日失敗したフルローン作戦が通用しそうな仲介業者＋売主が現れました。
そのうち報告します。
2011年04月03日
円安トレンド
地震から約３週間が経ちました。
こんな時にトレードの話は少し不謹慎な気がしますが、日本を盛り上げていくためにはお金を循環させていかないといけない。
と割り切って、トレードを続けます。
ポンドのロングを中心としたトレード結果、今週末で
資産1,695,780円。（+70%)
・現ポジション 5万ポンド
1〜2日のスイングトレードなので、なかなかポジションは安定しませんが、1円単位で5万ポンドずつ指値して、チョイチョイ利確もしていきます。
こんな時にトレードの話は少し不謹慎な気がしますが、日本を盛り上げていくためにはお金を循環させていかないといけない。
と割り切って、トレードを続けます。
ポンドのロングを中心としたトレード結果、今週末で
資産1,695,780円。（+70%)
・現ポジション 5万ポンド
1〜2日のスイングトレードなので、なかなかポジションは安定しませんが、1円単位で5万ポンドずつ指値して、チョイチョイ利確もしていきます。
