路線価と闘争(?)

2014年08月17日

間もなく、個人事務所時代を通じて、開業以来、15年になろうとしています。

平成11年10月、1999年、2000年になる前年に、個人の事務所として独立、開業しました。

平成21年に法人に組織変更、法人化してからも5年になりました。

はやいもので、間もなく、独立後、15年になろうとしています。

開業以来、一貫して不動産鑑定評価を主業務として行って来ましたが、
開業以来、継続的に路線価に対する誤解と戦っているように感じます。

路線価のおかげで(?) 鑑定評価が絶えない(?) 

独立前の会社員時代を含めて25年間、路線価と格闘(?) しています。




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原野商法の亡霊?

2013年10月14日

原野商法ってご存知でしょうか?

実際には、ほとんど価値のない山に近い土地を、別荘見込地として高い価格で売りつける。場合によっては、その後、管理組合費と称して毎年費用を請求する。

何十年か前の列島改造ブームの時期を中心に、いまだに行われている商法のようです。

最近、たまたま、全く別の方々ですが、3件もの相談が寄せられました。

それらの土地価格の結論は、概ね、ゼロ円。場合によっては引き取ってもらう為に逆にお金が必要なぐらいひどい内容です。

今、もし、あなたが別荘地、別荘見込地をお持ちであるなら、その土地が本当に利用できる土地であるか、確認される事をお勧めします。

売却すれば例え小額でもある程度のお金が手に入るのでは、なんて事思っていたら、それは

「大間違い」

かもしれませんよ。



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テレビに写真で出ました。

2013年09月30日

9月27日(金) 関西テレビ、大阪エリア8ch 午後4時48分開始のニュースアンカーというテレビ番組の中で、「あんたがアンカー」といつコーナーがありますが、このコーナーで以前取材に協力した人の一人として、写真で紹介して頂きました。

ほんの数秒でしたが、アナウンサーの脇に、私の写真が見えました。

まさに、本人しかわからないくらいの写真でしたが、テレビに映っていました。

私と私の親戚だけが喜ぶ数秒バージョンでした。

前日の夜、突然、担当ディレクターから私の写真が出るので承認をお願いしますとの連絡を頂きました。

当然、お断わりする理由もなく、即、承認でした。

でも、実際、テレビに出たのは、ホントに数秒程度。

こんな超短時間でも、本人の承認を取るんだ〜 世の中、法令順守、コンプライアンス、厳しいんですね〜。


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地価調査価格発表!

2013年09月22日

 先日、全国の基準地価、通称、「地価調査価格」が発表されました。

7月1日時点で不動産鑑定士が鑑定評価した価格です。

かなりの地点で変化、つまり、上昇しました。

と言う事は、地価は本格的に上昇局面に達したと見るべきでしょう。

ホントですか?

結論から言うと、「いいところ」は、地価上昇しています。

しかしながら、「わるいところ」は、まだ、地価は下落しています。

みんな上がっている、なんてことはありません。

来年、もっと下がっている所もありますよ。


みんな「あがる」なんて事は、絶対にありません。





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路線価はウソつき?

2013年08月17日

7月に全国の路線価が公表されました。

その後、当社に路線価に係る相談が何件か寄せられました。

その相談の中には、発表された路線価を現実の売買価格と同水準と考えている方、路線価で計算した土地価格を基に相続財産を受け取る事にする、路線価が下がったので売れる価格も下がってしまった、等々、様々なものがありました。

相談された方々の決定的な誤りは、

「路線価は、実勢地価を知る上で信頼できる指標となる」 と認識されている事です。

確かに、路線価は実勢地価の参考とできる場合があります。しかし、路線価は、あくまで課税上採用する指標価格であって、実勢価格ではありません。

税務署の意図しない状況で、路線価は結局、ウソをついた事になる?

 



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バブルの経験V3

2013年06月23日

 あっという間の時間の経過でしたが、この間、バブルはもう弾けそう?

バブルどころではない?

まあ、とにかく、バブルの経験の三番目、それは、「借りたカネは、返さないとだめ」と言うあたりまえの事です。

不動産は、取得するために現実的には100%借金をします。

多額の借金をして不動産を取得する方が沢山いましたが、本当にきちんとした返済計画があるの? と思ってしまう人が結構いました。

借りたカネは、返す、あたりまえの事です。お金を貸す所は、これまた金融機関、商売ですから、どんな事をしてでも返済を迫ります。

地獄の果てまで追いかけてくる? ホントに、そんな感じてジワジワ追い込まれてていった人、結構いたように思います。

借りたら返す、返せないなら借りるな、これが一番大事。

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バブルの経験 Vo2

2013年04月15日

バブルがはじけて、つまり、終わった後、残っていたのは、概ね、バブル時に全くさえなかった人たちばかりでした。

つまり、バブル経済時は、負け組だった人です。

バブル時に「失敗」をして、バブル終了後、生き残って「勝利」した人。

その反対は、バブル時に成功して「勝利」して、バブル終了後、つぶれて「負けた」人

極端には、この二つのグループに分かれたように感じます。

不動産投資に成功して儲けて、バブル後も存在し儲け続けている、確かに、そんな人、
企業が皆無とはいいませんが、バブル時絶好調で、そのまま絶好調、そんな事はなかったです。

結局、バブルの名の通り、実体経済と離れた「アワ」の如き経済状態にそのまま乗っていた人は、「アワ」が弾けたらそのまま、「バン!」と何処かにいってしまう。

バブル時には、「さえない人」であった方が、いいように私は思いますが・・・

次回、最後にもう一言


つづく


※毎月、5と10のつく日(関西では『ごとび』といいます)に更新を挑戦中



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バブルの経験 Vo1

2013年04月10日

全くの私見ですが、大小2度のバブルの経験をお伝えします。

第一は、経済情勢がバブル であるならば、その状態は必ず終焉を迎えるという事です。

何を今更わかりきった事を、あらためて書く必要などないでしょう、と思われるかもしれません。

確かに、分かりきった事ですが、この分かりきった事をきちんと「分かった」人が勝利していました。

つまり、どのタイミングで、儲けて市場から完全撤退するか、いつでも止められるエネルギーがあるか、すぐにでも撤退する勇気があるか、これがない人が「あっ」と思った時には、ジワジワ、時には一気にそのまま沈んでいかれました。

そうです、バブルは必ず終わるのです。始まって? すぐに言うのもなんですが、やっぱり必ず終わります。

過去2回、きっちり終わってました。

他にもまだあります。

つづく


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バブル、ますます盛ん?

2013年04月05日

黒田日銀総裁の「バズーカ砲」こと金融緩和政策の影響で、債券、株式市場は早速反応しているようです。

その「バズーカ砲」の真の威力は、これからより明らかになるでしょう。
いずれにせよ、お金がジャブジャブ、至る所に回りだした事は事実です。
まさに、確実にバブってきましたね。

いや、実は、水面下では、もうバブル真っ盛り?

平成に入って、巨大バブル、ミニバブルと少なくとも2回、日本経済はバブった経験があります。

この経験、活かせる人はだれでしょう?。

そも、そも、バブルの経験とは何?

次回、その経験を書かせて頂きます。


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またまた、テレビに出ました。

2013年03月23日

3月21日(木)、午後4時48分から 8チャンネルで放映のニュースアンカーで、大阪府の地価公示最高価格地点に関してインタビューを受け、その場面が短時間ですが放映されました。

今回は、短時間ですが、動画でした。

またまた、テレビに出演させて頂きました。

地道な広報活動が認められた?

次回、既に起こっているバブルの実態について取材に来て下さいね〜、とディレクターにお願いしておきました。

又、来てくれたらうれしいですが・・・・

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