2010年07月

東急不動産の証拠説明の誤り

原告代理人「乙2号証は標記が異なります」
裁判官「受領書ですね」
井口弁護士「重要事項説明を聞いたということです」
原告代理人「証拠説明書に重要事項説明書とある」
井口弁護士「そういうことですか。わかりました」
裁判官「これはパンフレットなども受け取ったというものですね」
裁判官「原告としてはまだ話し合いということにはなりませんね」
原告代理人「はい。やるべきことをやってからです」
裁判官「次回期日は8月下旬になります」
井口弁護士「すいません。私は中国に行っていていません」
裁判官「中国と電話会議というわけにもいきませんね」
井口弁護士「日中法律家友好協会の行事で8月22日から9月2日までです」
裁判官「長いですね。では9月6日はどうでしょう?」
原告代理人「構いません」
井口弁護士「私は11時から予定があるので、なるべく遅くしてもらえませんか」
裁判官「では14時からは?」
原告代理人「構いません。では準備書面は一週間前に提出します」
井口弁護士「ああ、一週間前だと…。でもこれは仕方ない」
原告代理人「中国にいるのは、そちらの都合で仕方ないでしょう」
裁判官(被告側に)「証拠説明書の差し替えはお願いします」

林田力「大ブームとなったビックリマンの思い出」PJニュース2010年7月26日
http://news.livedoor.com/article/detail/4906280/
http://www.pjnews.net/news/794/20100724_3
林田力「居酒屋で東急不動産だまし売り裁判出版記念オフ」JanJanBlog 2010年7月27日
http://www.janjanblog.com/archives/10444
ブクログのパブー
http://p.booklog.jp/users/tokyufubai

東急リバブル東急不動産は、だまし売り企業

東急リバブル東急不動産は大手企業であったが、一流企業ではなかった。不利益事実を隠して新築マンションをだまし売りする悪徳不動産業者であった。遅まきながら原告は、東急リバブル東急不動産を信頼した自分の無知を認識した。しかし原告は無知を恥とは思わなかった。マンションだまし売りが原告に何かを教えたとすれば、これまで経験したことのない事象に対する反応については誰も予測できない、ということであった。
原告は人間の愚かさを直視していた。彼は自分や他人の失敗の一つ一つから多くを学び取ってきた。知恵の大部分は自分の愚かさを自覚することで得られる。あまりにも自分が物を知らないと自覚した時、その人は知識を受け入れるだけでなく、全ての知識の相対的な不安定さを正しい展望の下に評価できるようになる。
愚かさの中に知恵があった。賢さとは単に物覚えが良いことや、やたらと早口で話すこと、頭の回転が速いことではなかった。最も大切なことは、賢明であることである。英語で説明するならば、smartやintelligentであることよりも、wiseであることであった。
http://news.livedoor.com/article/detail/4906280/
http://www.pjnews.net/news/794/20100724_3
林田力「居酒屋で東急不動産だまし売り裁判出版記念オフ」JanJanBlog 2010年7月27日
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東急コミュニティー解約記 | ブクログのパブー
http://p.booklog.jp/book/5716
ブクログのパブー
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林田力「『機動戦士ガンダム THE ORIGIN第17巻』テレビ放送時との時代の相違」JanJanBlog 2010年7月28日
http://www.janjanblog.com/archives/10512
林田力「東急コミュニティー解約記(11)文書の誤記」PJニュース2010年7月28日
http://news.livedoor.com/article/detail/4910931/
http://www.pjnews.net/news/794/20100711_24
asin:4904350138:detail

東急不動産の証拠改ざんを指摘

原告代理人「乙7号証は一枚目が大島作成、二枚目が関口作成となっているが、枝版を振るべきでは」
井口弁護士「それはどちらでも構いません。証拠説明書には一枚目、二枚目と書いてあります」
「枝番を振る形で差し替えお願いします」
裁判官の声は穏やかだが、権威がこもっていた。旅客機の機長が乗客にシートベルトを締めろと指示しているようであった。
「乙7号証の2は改竄がされている」
原告代理人は決定的な言葉を発した。
「改竄というと?」
井口弁護士は声を漏らした。抑制しようとしながらも思わず発した驚きの叫びである。
「こちらの入手した証拠と相違点がある」
原告代理人は、さも何か必要な文書があるような手つきで書類の束をめくっていた。
「そういうことですか」
井口弁護士は小さな吐息を漏らした。東急不動産側にとっては確かに恐怖の瞬間であった。裁判官は、いかにも信じられないという表情で、あんぐりと口を開いて井口弁護士を見つめた。改竄した証拠を提出した事実が暴露されたことは東急不動産にとって致命的なダメージであった。
東急不動産の証拠の虚偽を指摘したことは見事な成果であった。これだけ確固たる嘘を指摘した以上、東急不動産としては防戦のしようがない。

林田力「東急コミュニティー解約記(10)防火管理者」PJニュース2010年7月26日
http://news.livedoor.com/article/detail/4906279/
http://www.pjnews.net/news/794/20100711_23

林田力「『FAIRY TAIL 第1巻』魔法ファンタジー」

林田力「『FAIRY TAIL 第1巻』魔法ファンタジー」
本書(真島ヒロ『FAIRY TAIL 第1巻』講談社、2006年)は週刊少年マガジンに連載中のマンガの単行本である。魔法が使える架空の世界を舞台としたファンタジーである。魔導士ギルド「妖精の尻尾(フェアリーテイル)」に加入したルーシィ・ハートフィリアと、ナツ・ドラグニルらギルドの仲間達の活躍を描く。テレビアニメも2009年10月12日からテレビ東京系列で放送を開始した。
『FAIRY TAIL』は魔導士達に仕事の仲介等をする組合「魔導士ギルド」が各地に存在する世界が舞台である。新人魔導士の少女・ルーシィは、ギルド「妖精の尻尾(フェアリーテイル)」に憧れ、一人前の魔導士を目指す。冒頭ではルーシィと「妖精の尻尾」所属の滅竜魔導士(ドラゴンスレイヤー)・ナツの出会いを描く。
http://www.janjanblog.com/archives/10771
この導入部は異色である。この時点ではルーシィは「フェアリーテイル」に所属していない。憧れのギルド「フェアリーテイル」に入りたいと思っているところで、ナツと出会うことになる。ルーシィの目を通して「フェアリーテイル」及び所属する魔導士達を描いていくことで、読者も作品世界に自然と入っていける。順調な滑り出しであり、今後の展開に期待したい。
本作品の世界では、ギルドは人々の困った問題を解決する何でも屋のようなもので、ルーシィ達は受けた依頼を解決するために奮闘する。但し、第三者が持ち込んだ依頼であっても、依頼内容が主人公達の過去のエピソードに何らかの形で関わってくることが多い。破天荒な「フェアリーテイル」の魔導士達も、実は重たい過去を抱えていたことが明らかになる。依頼を解決していくことが、彼ら自身が過去と向きあうことにもなる。これによって物語に厚みを持たせている。
たとえば第12巻(真島ヒロ『FAIRY TAIL 第12巻』講談社、2008年10月17日発売)ではエルザ・スカーレットのエピソードが中心になる。妖精女王(ティターニア)の異名を持つエルザは「フェアリーテイル」の総長(マスター)・マカロフが自分の後継者として考えたこともある人物で、実力者揃いの「フェアリーテイル」の中でもトップクラスである。主要キャラクターの中でも抜きんでた存在として描かれ、主人公らと同じ目線に立ちながらも、導き役的な存在であった。
そのエルザも実は重たい過去を抱えていたことが、今回のエピソードで明らかになる。一人で全てを背負うつもりで過去に立ち向かうエルザであったが、エルザを思う仲間に助けられる。エルザにとって「フェアリーテイル」の仲間達は自らを犠牲にしてでも守りたい大切なものであった。しかし、自らを犠牲にすることが、その仲間達を悲しませることになる。それを知ることでエルザにとってギルドとの絆は一層深いものになった。
本作品は魔法が使える世界で主人公達が魔法を駆使して敵と戦う冒険マンガであるが、ギルド「フェアリーテイル」が物語の中心に位置する点が特徴である。悪の魔王を倒すために主人公一行が旅を続けるというようなありがちのパターンではない。外部に冒険に行っても、それが終われば主人公達はギルドに戻る。
戻るべき場所があるということが作品世界を地に足ついた安定的なものにしている。このパターンが今後も続くのか、それとも少年漫画にありがちな強大な敵と戦う長編バトル化していくのか。今後の展開が注目される作品である。

東急コミュニティー解約記(14・終)リプレースの効果:林田力

【PJニュース 2010年7月31日】管理会社をN社に変更することでアルス管理組合は年間約120万円も管理委託費を削減できた。一般会計の余剰金は管理会社変更後の最初の定期総会(2007年8月26日)で修繕積立金会計に繰り入れた。

管理委託費の安い管理会社に変更する場合、「安かろう、悪かろう」の心配が指摘されるが、全くの杞憂であった。実際、N社の仕事ぶりは東急コミュニティー以上であった。
http://news.livedoor.com/article/detail/4918241/
http://www.pjnews.net/news/794/20100711_27
東急コミュニティーが建物点検で全く指摘していなかったマンション共有部の不具合を幾つも指摘し、東急不動産と折衝し、管理組合の負担ではなく、アフターサービスで補修させた。主な不具合は以下の通りである。

・エントランス天井排水管周りの漏水
・ゴミ置き場の鍵の破損
・エントランスのタイル・シール目地が固まっていないことによるタイルの染み
・排水通気管が細いことによる排水時のゴボゴボ騒音(林田力「マンション欠陥施工で東急不動産が呆れた説明」PJニュース2010年7月11日)
http://news.livedoor.com/article/detail/4878632/

また、N社の調査によって東急コミュニティーの杜撰な管理が改めて明らかになった。

第一に東急コミュニティーは設立総会議事録を作成していなかった。記録がないため、管理組合設立総会自体が行われたかも定かではない。しかも東急コミュニティーが管理委託契約に基づき保管する管理規約原本には管理規約の効力発生日が記入されていなかった。管理組合の成立年月日も記入されていない。

第二に東急コミュニティーは駐輪場使用料を適正に徴収していなかった。徴収されていなかったのは駐輪場8台分の使用料である。月額料金300円の駐輪場5台分と月額料金200円の駐輪場3台分で、合計月額2100円の使用料を徴収しなかった。年間では25200円になる。居住者は駐輪場使用申込み手続きを行っていたが、引き落としには反映されていなかった。
東急コミュニティーを解約(リプレース)し、管理会社を変更することで管理委託費を削減したマンションは江東区のアルスだけではない。

川崎市のマンションでは管理会社を東急コミュニティーから他の会社に変更することで、管理費を三割引き下げることができた。理事長が「サービスに比べて委託料が高くないか」と見直しを提案したことがきっかけである。清掃や植栽など個々の業務は組合が業者と直接契約する方式に切り替えた。管理会社変更を契機として、住民意識も変わったとする。

横浜市のマンションでも管理会社を東急コミュニティーから別の業者に変更したことで、管理組合は年間約200万円の削減ができた。東急コミュニティーは計算ミスのある報告書を提出するなど、不満が高かったという。

品川区のマンションでは管理組合理事長が他社に見積もりを依頼したところ、東急コミュニティーよりもはるかに安い金額を提示された。東急コミュニティーの管理委託費月額は426,405円である。これに対し、同一仕様の見積もり金額(月額、税込み)はU社258,294円、I社339,192円、H社314,895円であった。東急コミュニティーの約60-80%の金額で受託することになる。年間では2,017,332円から1,046,556円ものコスト削減になる。しかも「清掃状態も今より良くなる」と説明する業者もいた。

一般に分譲マンションではデベロッパーにより、デベロッパーの子会社を管理会社とすることが強制的に指定されていることが多い。マンション住民にとっては抱き合わせ販売である。一方、管理委託費を削減し、余剰金を修繕積立金に回すことは、管理費・修繕積立金の値上げや大規模修繕時の一時金というような負担低減になり、マンション住民にとって魅力的な方法である。

管理会社の変更は自由のはずだが、決めるのは個人ではなく区分所有者の集まりである管理組合であるため、進め方が難しいことも事実である。リプレースを成功するためには本記事で述べたような現行の管理会社の問題点を細かいくらいに記録し、住民に伝えることである。それがリプレースへの支持を広げることになる。本記事が管理組合を良くしていこうと考えるマンション住民の参考になれば幸いである。【了】
(林田力『東急不動産だまし売り裁判 こうして勝った』著者)
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