2012年04月

二子玉川ライズのビル風で家が壊されかねない

二子玉川ライズのビル風で家が壊されかねない状態である。強風で階段のカバーが吹き飛ばされた。それでも再開発組合側は「建物が古いから、修理したらいいですよ」と他人事の反応であった。再開発組合は計画を行政が認可しているから、ビルを建てていると行政に責任転嫁している。
爆弾低気圧の日はビル風が強くなることが予想できたため、出かける人が少なかった。だから問題がないように聞こえるが、それは誤りである。
二子玉川ライズの交通広場で深夜にスケボーを行う非常識な連中がおり、騒音や治安面の不安など近所迷惑になっている。世田谷区が禁止のパネルを掲示した。ビル風で住民が迷惑を被っていることを認識しているために比較的迅速に対応した。
暫定堤防ができて、多摩川の水位が見えなくなった。水害の危険はないか。
二子玉川ライズ反対の住民運動のお陰で、住民本位の行政になった。公務員を勉強させないとダメである。世田谷区の職員が仕事をしやすい環境を住民運動が作っている。話をできる人を増やすことが運動の広がりになる。公務員をみたら敵と思えば正しくない。
本能寺は東急資本である。蒲田でも東急の問題がある。再開発でビル街にする。
二子玉川ライズ反対の動機として「富士山が見えなくなるのが嫌」という思いがあった。それに対して再開発組合から、「富士山が見たければ御殿場に行け」と暴言を返されたという。
二子玉川ライズによって周辺の地価も上昇し、住民にとっては固定資産税が増えるという損害がある。踏んだり蹴ったりである。二子玉川ライズの商店主が「これほど固定資産税が高いとは思わなかった」と嘆いている。二期工事が竣工すれば、もっと高くなる。
http://hayariki.net/futako/
世田谷区の予算で二子玉川ライズ二期工事の補助金を削減した。オフィスの部分は公共性が低いという理由が説明されている。これは住民運動の大きな成果である。
村田義則・世田谷区議は補助金削減と情報公開について話をした。補助金削減額や理由が明確にされておらず、精査しているところである。補助金は「予算の範囲内で措置する」ものであるため、財政が厳しいから切ったとの説明が合理的である。または「公共性がない」とするならば全部否定することになる。オフィスの公共性が低い理由は住民が入らないからである。それならばマンションの共用部も一般住民が入れないから、補助金を付けるべきではない。
http://yaplog.jp/hayariki/archive/618

情報公開については、デジタルコンテンツは酷い。情報公開請求では出ない資料が検証委員会で出てきた。情報公開は条例に基づく制度であるが、行政の恣意的判断の範囲が広い。政策形成過程の資料と言えば出さなくて済む。文書を捨ててしまえば、情報公開の対象外になる。
保坂区政になって情報公開の姿勢に変化は見られるものの、区長の姿勢で左右されることは健全ではない。制度として確立することを目指すとする。

東急リバブル迷惑隣人説明義務違反事件

東急リバブルは迷惑隣人を説明せずに一戸建てを仲介し、説明義務違反で敗訴した。記者は東急リバブル・東急不動産との新築マンション購入トラブルに際して、上記迷惑隣人説明義務違反事件に対する東急リバブル側の言い訳を聞くことができた。

迷惑隣人説明義務違反事件は東急リバブル逆瀬川営業所が仲介した兵庫県宝塚市内の2階建て住宅が舞台である。この住宅には大の子ども嫌いの隣人がいて、「子供の声がうるさい」と何回も怒鳴り、洗濯物に水を掛け、泥を投げるなどの迷惑行為を繰り返していた。

東急リバブル逆瀬川営業所は2002年に幼い子ども3人を含む5人家族の男性に上記住宅を仲介した。販売時には、東急リバブルも売主も隣人の迷惑行為(洗濯物に水やかけ、泥を投げたこと)や売り主が警察や自治会に相談していた事実を何ら知らせなかった。報告書には「隣人から騒音などによる苦情あり」とあったが、売主は「子供がうるさいと言われたことがあるが、今は特に問題ない」と説明した。同社担当者も訂正や追加説明をしなかった。

男性は東急リバブル担当者及び売主に対し、「同じ子供を持つ親として聞いておきたいのですが、近隣の環境に問題ありませんか」と質問した。売主は「全く問題ありません」と答え、東急リバブル担当者も同旨の回答をした。

男性が問題に気付いたのは契約後である。同年6月に家族らと引っ越しの下見に行った際、隣人が「あんたのガキ、うるさいんじゃ」「追い出したるからな。前の住人も追い出したったんや」などと大声を出された。加えて、ホースで水をかけられ、上半身や新居内を水浸しにするなどの嫌がらせを受けた。警察官を呼ぶ騒ぎとなり、男性は入居を断念した。

その後の男性側の調査により、歴代の売主は隣人とのトラブルが原因で家を売りに出していることが判明した。隣人の存在は居住者にとっては、それ程大きな不利益であった。また、東急リバブル担当者は2002年3月3日に購入希望者に内覧させたが、その際、隣人は「うるさい」と苦情を言い、購入の話が流れた。つまり、東急リバブルも迷惑隣人の存在を認識していた。

男性は2002年9月3日に売り主の前住人と東急リバブルに購入費と慰謝料など計約2800万円の損害賠償を求め、大阪地裁に提訴した。原告は「売り主や仲介会社に近隣の環境や隣人について尋ねた際『全く問題ない』などと言われ、だまされた。こんな隣人がいる建物では平穏に生活できない」「宅地建物取引業法にある重要事項の告知義務違反に当たり、売買契約は無効」と主張する。

一審判決は「隣人のことは重要事項説明書に一部記載があり、説明を怠ったとまではいえない」と認定し、請求を棄却した(大阪地判平成15年10月15日金融・商事判例1223号24号)。これに対し、控訴審ではでは一審判決を破棄し、東急リバブル側に456万円の支払いを命じた(大阪高判平成16年12月2日判例時報1898号64頁)。

高裁判決は「重大な不利益をもたらすおそれがある事項を十分に説明しなかった」「東急リバブルの担当者は契約の際、隣人の苦情のせいで別の購入希望者との売買が流れたことを説明しなかった」「子供に対して苦情を言ったり洗濯物に水を掛けたりするなどの隣人の特異な行動を説明せず、男性に隣人との問題はないと誤信させた」と認定した。その上で東急リバブルが「重要な事項について、故意に事実を告げ」なかったとして、買い手に対する説明義務違反にあたると結論づけた(宅建業法47条)。

この高裁判決の言い渡された当時は、記者が東急不動産(販売代理:東急リバブル)から購入した新築マンションでも不利益事実不告知が発覚し、売買代金返還を要求していた(林田力『東急不動産だまし売り裁判 こうして勝った』ロゴス社、2009年)。その交渉の中で記者は東急リバブルが企業体質として不利益事実を隠した問題物件のだまし売りをしている一例として、迷惑隣人説明義務違反事件を提示した。
http://yaplog.jp/hayariki/archive/617

これに対し、東急リバブルの住宅営業本部事業推進部契約管理課課長は2004年12月12日に東急リバブル渋谷センターで「買主は隣人をビデオカメラで撮影するようなことをしていた」と説明する。ここには東急リバブルの不誠実さが現れている。論点は東急リバブルが仲介時に説明義務を果たしたか、である。
http://www.hayariki.net/tokyu/kohinata.htm
買主が購入後に何をしようと、その前の仲介時に東急リバブルが果たす説明義務には影響がない。事実かどうかも分からない顧客である筈の買主の行動を非難するのは筋違いである。この言い訳によって記者は東急リバブル・東急不動産との契約関係解消の意思を強固にした。

東急電鉄に二子玉川ライズ中止を

東急電鉄に二期事業の中止・見直しと補助金の支出要請撤回を要求
4月24日に渋谷・東急本社前でビラ配りし、社長室総務部総務課長に住民要請を伝えました。地図を使って住民の健康や財産を危険に晒す風害の実態を説明しました。
風問題で風通しの悪い東急電鉄。一課長が社長・会長宛の文書を握り潰して店晒しに。

アトラス設計・渡辺朋幸代表への疑問

有限会社アトラス設計(渋谷区富ケ谷)の渡辺朋幸代表の偽造認識には疑問が呈されている。渡辺代表は姉歯秀次元建築士の耐震強度偽装を最初に見破ったとされる。渡辺代表が最初に偽造を見抜いたのは港区赤羽橋の学生マンション(ワンルームマンション)である。赤羽橋物件の偽装が故意による偽装か否かについて、渡辺氏の説明は記者会見と参考人質疑では齟齬がある。
記者会見では以下のように語る。「普段やっている鉄筋本数よりかなり少ないなというのは感じたんですよ。計算書を調べてみたら、地震の時にかかる『水平力』、横の力ですね、これが4分の1にしてあったんですね。何でこういうことをやるのかなというのが、正直言ってその時点ではわかんなかったですね」「姉歯建築士のやり方は、大変作為的で悪意を感じた。わざと操作しているような感じがした」。

一方、参考人質疑では当初は偽造の認識はなかったとする。「図面と計算書を見比べて発見した。図面を見ておかしいとは思ったが、偽造とはすぐに気付かなかった」「その時点ではそこまで深くこの事件が大きいとも思いませんでしたし、千葉の方で一人でやっている構造事務所さんが外注に出してやってしまったという話だったので、そこまでの認識は、あの場所で皆さんなかったと思います。私もなかったです」。

この点について以下の疑問が呈されている。「渡辺氏が当所、マスコミには水平力1/4にしていると説明しているが、構造設計者が水平力の数字を書き換えるのは特別な構造計画の場合に限られる。単独で存在するほとんどの建物は水平力を変更することはない。故にこれだけで偽造であることはわかる。何故、参考人質疑で「偽造と気付かなかった」と変わったのか?不明?」(荻原幸雄「耐震強度偽装問題時系列」建築よろず相談2005年12月23日)。
http://tokyufubai.bakufu.org/eri.htm
実際、単なるミスならば、わざわざ日本ERIに調査を依頼する必要はない。渡辺代表は以下のように証言する。「技術的な内容を説明した後に、これを他でやっていたら大変なことになりますよ、調べてみたらいいんじゃないですかということを言いました」(参考人招致)。

東急不動産物件構造設計者は無資格(アトラス設計)

東急不動産の新築マンションは一級建築士資格を保有していない無資格者が構造設計(構造計算)を行った。問題の物件は東急不動産の「アルス東陽町」(江東区東陽一丁目、2003年9月竣工)である。構造計算はアトラス設計(渋谷区富ヶ谷)の渡辺朋幸代表が行った。渡辺朋幸代表は一級建築士資格を有していない。マンションに構造上の問題がある場合、居住者のみならず、近隣住民にも危険がある。そのため本件問題を公表する。今後、住民の不信や不安をどう払拭するか、東急不動産の対応が注目される。
http://tokyufubai.bakufu.org/atlas.htm
建築工事施工結果報告書の構造設計者欄に有限会社アトラス設計の渡辺朋幸と明記されている(林田力「アトラス・渡辺代表 東急物件の構造設計」JANJAN 2007年3月20日)。無資格者が構造設計を行った動かぬ証拠である。この建築工事施工結果報告書は建築確認を下ろしたイーホームズに提出された。イーホームズは2003年9月4日に受け付けた。

工事監理者:(株)SHOW建築設計事務所 竹内久一級建築士
工事施工者:株式会社ピーエス三菱東京支店 常務取締役支店長中村純雄
建築主:東急不動産株式会社 取締役社長植木正威
設計者:竹内久 (株)SHOW建築設計事務所
構造設計者:渡辺朋幸 (有)アトラス設計
現場代理人(所長):山下洋史
品質管理責任者:なし
建築確認番号:eHo第A-289号(平成14年8月12日)
変更確認番号:eHo第A-289変号(平成14年12月3日)、eHo第A-289変2号(平成15年2月21日)
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