林田力 だまし売りのない世界へ

書籍や漫画の書評、マンション問題や消費者問題、警察不祥事など。書籍『東急不動産だまし売り裁判 こうして勝った』著者。マンションだまし売り被害者。東急不動産消費者契約法違反訴訟原告。みんなの未来(あした)を守る会代表。江東住まい研究所長。マンションだまし売りや迷惑勧誘電話、貧困ビジネス、危険ドラッグのない世界を目指します。

 林田力『東急不動産だまし売り裁判 こうして勝った』(ロゴス社)は東急不動産(販売代理・東急リバブル)から不利益事実を隠して問題物件をだまし売りされた消費者(=原告)が消費者契約法に基づき売買契約を取り消し、裁判(東急不動産消費者契約法違反訴訟、東京地裁平成18年8月30日判決、平成17年(ワ)3018号)で売買代金を取り戻した闘いの記録。

FJネクスト・ガーラ・グランディ木場問題
http://hayariki.x10.mx/
東急不動産で買ってはいけない 被害者が語る「騙し売り」の手口
http://www.mynewsjapan.com/reports/1101

マンション管理

マンション外壁落下トラブル増加

マンションの外壁が剥がれて落下するトラブルが増えている。FJネクストのガーラ・プレシャス東麻布(東京都港区東麻布)やガーラ・グランディ木場(東京都江東区東陽)などの境界スレスレの高層マンション建設は危険である。江東区議会には境界スレスレのマンション建設の規制を求める「江東区マンション等の建設に関する条例を改正し、壁面後退距離の拡大を求める陳情」を提出した。
江東区の大京ライオンズマンションでは外壁が崩壊して落下した。大阪市西成区玉出西では2015年5月28日にマンションの3〜5階部分のコンクリート外壁数10平方メートルが崩れ、隣の2階建て民家の屋根に直撃した(「マンション外壁崩れ、隣家に直撃」朝日新聞2015年5月28日)。
神戸市三宮の20階建てマンション(2005年竣工)では2015年に14階の外壁タイルが幅1.5メートルに渡って剥がれ、4階のベランダに落下、一部は歩道に散乱した。管理組合は2017年12月に施工不良で外壁の補修工事が必要になったとして施工会社などに約2億4300万円の損害賠償を求める訴訟を起こした(「マンション外壁トラブル急増、業者相手に訴訟も」読売新聞2018年8月23日)。

第15回市民選挙研究会

第15回市民選挙研究会が2018年7月25日に東京都新宿区で開催されました。私も参加しました。原則毎月開催する研究会です。
小金井市の監査請求の話が印象に残りました。社会福祉委員の報酬が条例で11000円と規定されているのに、小金井市が10000円しか払っていなかった問題です。小金井市のミスは明らかです。小金井市監査委員は2018年7月18日、不払いで生じた遅延損害金約56万5千円の賠償を現市長と前市長に求めるよう市に勧告しました(河井健「現・前市長への賠償請求勧告」朝日新聞2018年7月20日)。
この問題では小金井市は条例の11000円が誤記で、本来は10000円とすべきであったと説明しています。この論理には危険があります。「本来の正しい報酬が10000円なのだから、10000円の報酬を受け取っていた人は損をしていない」という言い分が出てきかねません。ルール無視の論理です。
私には似たような経験があります。私が購入したマンションは東急コミュニティーに管理を委託していましたが、東急コミュニティーは管理委託契約書通りに業務をしていませんでした。宅配ボックスの定期点検回数は年4回ですが、実際は年1回しか実施していませんでした。ホームセキュリティー業務として各専有部分の侵入警戒を実施することと定めていますが、実際は一戸の専有部分しか侵入警戒を実施していませんでした。
ところが、東急コミュニティーは真相発覚後に契約書の記載が誤りで、実際の点検回数が正しいと正当化しました。東急コミュニティーは管理組合からの管理委託費値下げの依頼も拒否し、逆に管理委託契約書を実態に合わせた修正を求めてきました。管理組合は管理会社を東急コミュニティーから独立系に変更しました(林田力『東急コミュニティー解約記』Amazonキンドル)。
日本では声の大きいものの都合でルールが歪められ、負担や我慢を強いられがちです。ルールと異なる運用がなされたのに、ルールの記述が間違っていたと正当化されるならば、何でもありになってしまいます。小金井市の監査請求でルールを貫徹させたことは喜ばしいことです。

管理会社変更でマンション資産価値向上

マンション管理組合理事長としての経験談です。管理会社をデベロッパー子会社から独立系に変えることで、管理委託費を削減し、サービスを向上しました。
マンション管理組合理事長として、問題の多かったデベロッパー系列の管理会社を独立系管理会社にリプレースしました。デベロッパー系列の管理会社は、実際は一般会計に算入していた駐車場収入を長期修繕計画では修繕積立会計に算入し、虚偽の資金計画を提示しました。また、年間4回の点検を2回しか行わないなど契約違反がありました。
リプレースの結果、管理委託費を年間約120万円も削減でき、変更から1年後には一般会計の余剰金を修繕積立会計に繰り入れることができました。また、独立系の管理会社は、デベロッパー系列の管理会社では発見できなかった建物の瑕疵(シール目地が硬化しておらず、外壁に染みが発生)を点検で発見するなどサービスの質も向上しました。
東急コミュニティー解約記
Hayashida Riki
林田力
2013-04-12

ガーラ・グランディ木場住環境破壊

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#FJネクスト不買運動 #FJネクスト迷惑電話 #ガーラ・グランディ木場不買運動
江東区東陽のガーラ・グランディ木場や赤羽橋のガーラ・プレシャス東麻布は隣接地境界スレスレの約50cmに建設する悪質な投資用ワンルームマンションである。ガーラ・グランディ木場工事の解体業者は石巻アスベスト飛散事故の環匠である。

FJネクスト・ガーラ・グランディ木場不買運動
http://www.hayariki.net/home/grandi2.html
ガーラ・グランディ木場は日曜祭日もマンション建設9/19 9時
https://www.youtube.com/watch?v=NY2AXdjXnvA
地理8月号 特集:北海道 暮らしと産業のいま
https://www.honzuki.jp/book/267642/review/209795/
地理7月号 特集:インド 変わる大都市圏
https://www.honzuki.jp/book/266173/review/207419/
地理6月号 特集:変わる農村と田園回帰
https://www.honzuki.jp/book/265094/review/205443/
地理11月号 特集:地図学習を見直そう
https://www.honzuki.jp/book/242284/review/163137/
地理10月号 特集:熊本地震
https://www.honzuki.jp/book/241210/review/160969/

空き家

Amazon.co.jp: 何故、空き家活用か eBook: 林田力: Kindleストア - アマゾン
林田力『何故、空き家活用か』は空き家活用の必要性を論じた書籍である。希望のまち東京in東部が江東区議会と足立区議会に提出した空き家活用陳情や関連資料も収録した。空き家が再び輝きを取り戻すことが地域を明るくする。 空き家の増大江東区の状況 ...

空き家をシェアハウスに | 林田力 | 不動産 | Kindleストア | Amazon
林田力『空き家をシェアハウスに』は空き家を若年層など住まいの貧困に苦しむ人々向けのシェアハウスとして活用することで、空き家問題と住まいの貧困の解決を提言する。若者の自立支援政策を目的とした空き家の実態調査とそれに基づく施策策定の陳情の ...

林田力 『空き家は使える!戸建て賃貸テッパン投資法』マンション投資は ...
空き家は使える!戸建て賃貸テッパン投資法』マンション投資はハイリスク. 林田力. サーファー薬剤師『空き家は使える!戸建て賃貸テッパン投資法』(技術評論社、2015 年)は地方の戸建て住宅を対象とした不動産投資の魅力を説明した書籍である。

林田力 東急リバブル不買運動
東急不動産だまし売り裁判 こうして勝った - 林田力/著 ... 東急不動産消費者契約法違反訴訟において、東急リバブル東急不動産は不利益事実を隠して新築マンションをだまし売りした(林田力『東急不動産だまし売り裁判 こうして ... 空き家をシェアハウスに

林田力 はやしだりき
東急不動産だまし売り裁判 こうして勝った - 林田力/著 ... 空き家をシェアハウスなど低所得者向け住宅として活用します。空き家を借り上げ、公営のシェアハウスとし、住まいの貧困に苦しむ人々に廉価な住宅を提供します。 空き家の増加は大きな問題です。

林田力 世田谷区の空き家活用
世田谷区の空き家活用. 林田力. 東京都世田谷区は空き家活用に取り組む自治体として注目されている。平成20年住宅・土地統計調査によると、世田谷区には34709戸の空き家、空き室が存在している。そのうち、腐朽・破損のある住宅を除い ...

林田力さんのページ(8ページ目)【本が好き!】
【本が好き!】レビュアー林田力さんのページ 林田力は『東急不動産だまし売り裁判 こうして勝った』『二子玉川ライズ反対運動』の著者。東急不動産消費. ... 書評 空き家 活用 (希望のまち東京in東部記録) by 林田力. 投票×2. 書評 集団的自衛権シール投票 ...

FJネクスト悪質マンション建設工事2/15 - YouTube
... 都江東区東陽1-16-21)は隣接地境界スレスレの約50cmに建設する悪質な投資用 ワンルームマ ...

枕石堂 林田力『東急不動産だまし売り裁判』
林田力『何故、空き家活用か』Amazon Kindle 林田力『裏事件レポート』Amazon Kindle 林田力『絶望者の王国』Amazon Kindle 林田力『歌手』Amazon Kindle 林田力 『蘇我善徳』Amazon Kindle 林田力『北本市いじめ自殺裁判』Amazon Kindle 林田力『 江東 ...

林田力 だまし売りのない世界へ (@hayachikara) | Twitter
The latest Tweets from 林田力 だまし売りのない世界へ (@hayachikara). 『 #東急不動産だまし売り裁判 』著者。マンションだまし売り被害者。みんなの未来(あした)を守る会代表。#さいたま市桜区 をもっと楽しく。#悪徳商法 マンション投資の #迷惑勧誘電話
空き家をシェアハウスに
林田力
江東住まい研究所
2017-12-12



FJネクスト仮囲いを外して悪質工事
https://youtu.be/QYiDXWa2krM
エフ・ジェー・ネクスト不買運動jupiter
https://youtu.be/BHwPWOPR8H8
FJネクスト不買運動
https://youtu.be/3kQD-ufMTmE

コンフォリア・レジデンシャル投資法人は期待薄

二子玉川ライズ反対運動4

コンフォリア・レジデンシャル投資法人の上場も初値も期待薄である。コンフォリア・レジデンシャル投資法人は東急不動産の子会社が資産運用を受託しているREIT(不動産投資信託、リート)で、2013年2月6日に上場する。東急不動産系REITの上場はアクティビア・プロパティーズ投資法人に続いて2法人目であるが、アクティビア・プロパティーズ投資法人(3279)の評判が悪く、公募割れしたためである。以下で理由を詳述する。

第一に同じ東急不動産系REITであるアクティビア・プロパティーズ投資法人の公募割れである。アクティビア・プロパティーズ投資法人は2012年6月13日に上場したが、公募割れで終わった。公募価格は46万円だったが、初値は44万5000円と低調で、終値も44万3500円と振るわなかった(「東急不動産系JREITが新規上場も公募割れ」ゆかしメディア2012年6月13日)。終値で算定すれば一口当たり1万6500円の損失になる。
http://www.hayariki.net/cul/9.htm
第二にアクティビア・プロパティーズ投資法人の悪評である。投資家からのアクティビア・プロパティーズ投資法人の評判は悪かった。複数の投資家は証券会社の営業から強引な営業がなされたと指摘する。ある投資家は毎日しつこく営業電話がなされ、後半はとらなかったと語る。また、別の投資家は必死に営業してきて本気で怒ったという。

東急不動産ではコンサルタントが顧客女性に脅迫電話を繰り返して逮捕される事件も起きている。東急不動産ソリューション営業本部の高田知弘係長はトラブルになったコンサル契約相手の女性社長に無言電話や「壊れろ、壊れろ」との呻き声の脅迫電話を繰り返した(林田力「東急不動産係長がトラブル相手に嫌がらせ電話で逮捕(上)」PJニュース2010年9月6日)。

強引な営業の背後で事情通はアクティビア・プロパティーズ投資法人を忌避した。証券会社の社内向けIPOの資料を作成している知人から「アクティビア・プロパティーズはオススメできない」と言われた投資家もいる。ある投資家は「主幹事の買い支えのみ」「ずるずると落ちていってあるところで落ち着くといった展開が予測される」と分析する。

東急ホームで携帯電話紛失

東急ホームで従業員が会社支給携帯電話を紛失する事件が発生した。紛失した携帯電話には26名分もの顧客情報が登録されていた。紛失したのは2008年2月28日だが、発表は翌月中旬になってからである(東急ホーム「携帯電話紛失について」2008年3月10日)。東急ホームでは2007年5月8日にも従業員が顧客情報を含む携帯電話を紛失している。

THE TOKYO TOWERS賃貸契約者に不満

THE TOKYO TOWERS賃貸契約者から不満の声が上がっている。THE TOKYO TOWERSは2008年1月竣工だが、2008年3月6日から2008年3月31日までの申込者に対し、「春の住み替えキャンペーン」と題して礼金(家賃2か月分)を0ヶ月とするキャンペーンを始めたためである。竣工後にキャンペーンを行うことから、入居者が少ないことが推測できる。
キャンペーン開始以前に契約した人は怒り爆発である。貸主代理の住商建物に問い合わせた契約者もいるが、「私たちはあくまで貸主代理、一切責任はありません。メールを出したのは広告代理店、方針を決めたのは東急コミュニティー。東急コミュニティーがダメと言ってるからダメ」と、まともに話し合おうとしなかったという。

東急電鉄らの自動改札機トラブル

東急電鉄らの多くの駅で2007年10月12日朝の通勤ラッシュ時に自動改札機トラブルが発生した。始発から改札機の電源を入れても作動しなかった。さいたま市浦和区の男性会社員(54)はトラブルについて「人を減らした機械化で、ありえることだとは思っていた。(鉄道会社が)そういうことを予想しておかないと」と話す。
「素通りで混乱回避 朝のラッシュ直撃 首都圏改札障害」朝日新聞2007年10月12日
「首都圏で自動改札ストップ」スポーツ報知2007年10月12日

東急コミュニティーの出鱈目な管理

今晩は。ご連絡ありがとうございます。東急コミュニティーの出鱈目な管理にご苦労されていることが分かりました。お気持ちお察しします。
東急コミュニティー東京中央支店の佐藤誠一が2年前に管理業務主任者資格を取得したばかりとのことですが、この人物が最初からアルスの担当者だったのでしょうか?管理会社の担当者は管理業務主任者資格を有しているのが普通です。重要事項説明を管理業務主任者が行わなければならない等の規定が法律で定められているためです。
しかし東急コミュニティーでは管理業務主任者資格を有していない従業員を担当者とさせることがあります。契約書上の管理業務主任者欄のみ有資格者を置き、見かけ上は適法にしようとします。アルス東陽町の担当者・力三郎が無資格者でした。契約書上の管理業務主任者は東急コミュニティー東京東支店・積田一志(後に益岡正浩)です。このように東急コミュニティーの管理の杜撰さには制度的・構造的な要因があります。
<a href="http://tokyufubai.seesaa.net/category/3351022-1.html" target="_new">買ってはいけない東急リバブル・東急不動産: トステム不買</a>
<a href="http://ameblo.jp/tokyufubai/theme-10003509793.html" target="_new">トステム不買|東急不動産東急リバブル不買宣言</a>
<a href="http://yaplog.jp/tokyufubai/category_9/" target="_new">トステム不買</a>
http://news-note.jugem.jp/?eid=723
http://newsdouga.blog103.fc2.com/blog-entry-105.html
http://newsisnews.blog95.fc2.com/blog-entry-1628.html
http://syaberiba04.blog114.fc2.com/blog-entry-8.html

東急コミュニティー解約での問題

標準管理規約に基づくならば契約期間があっても3ヶ月前に通告すれば解約できることになっていますが、そのような規定を持たない契約があるかもしれません。
東急コミュニティー解約で問題になったのは東急コミュニティーが監視のための機械を管理室に設置しており、その撤去費用の負担でした。契約では管理組合負担とも読めるようになっており、実際に請求された管理組合も存在するようですが、本件では交渉により管理組合は撤去費用を負担しませんでした。
ご指摘の通り、分譲元子会社の管理会社から独立系子会社に変更する例が増えています。それだけ賢いマンション住民が増えているということでしょう。東急コミュニティーを解約する例は特に多いと聞きます。見積もりを依頼した管理会社の方も東急コミュニティーから変更した実績が多いと口を揃えて言っていました。
デベロッパー系管理会社は自動的に管理業務を委託されるため、マンション住民を顧客と思わず、社会人としての基本的なマナーさえできていない従業員も少なくありません。ご指摘の通り、胡坐をかいていると言えます。
「安かろう、悪かろう」の懸念は管理会社変更時も指摘されましたが、複数の管理会社に見積もりし、そのどれも(デベロッパー子会社も含む)が東急コミュニティーよりは年間60万円以上安く、また、他社と比べて突出して安いところはなかったため、東急コミュニティーのみが相場より高いと判断しました。

東急アメニックスで訴訟トラブルか

林田力「アトラス・渡辺代表 東急物件の構造設計」JANJAN
東急アメニックスに対する訴訟トラブルの情報が寄せられた。東急アメニックスの工事があまりに酷かったので、契約者は残金支払いを拒否した。しかし東急アメニックスは工事の酷さは棚に上げ、代金支払いを一方的に要求するだけであった。契約者は弁護士を立て、裁判を行うという。

ダメニックス (被害者A)
2007-07-12 16:50:25
表から見える企業イメージと、東急アメニックスの工事
の内容や段取り、契約書類の雑さ、その後の対応の悪さは、ハッキリ言ってもう筆舌に尽くしがたい。
東急アメニックスは何のためにリフォーム事業を行っているのか。「リフォームってこれから儲かるし」という程度なら結構である。東急アメニックスに人の家に手をつける資格はない。
上記まったくその通りです。私はこれから残金不払いの裁判を行います。
3年前に工事を行ってあまりのひどさに残金を払っていません、支払いの通知が何度も届きましたが弁護士を立てて拒否しています。
http://www.geocities.jp/shouhishahogo/branz/nikotama2.htm
http://ameblo.jp/tokyufubai/entry-10040293194.html
http://d.hatena.ne.jp/tokyufubai/20070718
http://hixtukoshiinfo.blog112.fc2.com/blog-entry-102.html
http://hwsk8001.blog111.fc2.com/blog-entry-189.html
http://mone0001.blog103.fc2.com/blog-entry-1201.html
http://hyperdream.blog59.fc2.com/blog-entry-65.html
http://sg6sgd.blog109.fc2.com/blog-entry-282.html
http://news2x.blog109.fc2.com/blog-entry-332.html
http://youtubedegogo.blog112.fc2.com/blog-entry-154.html
http://youtube1212.blog112.fc2.com/blog-entry-116.html
http://plaza.rakuten.co.jp/trader/diary/200707180008
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