2009年09月22日
０９年７月１９日（土）「修繕コスト削減セミナー」満員御礼ありがとうございました！
久々の順位確認はここをクリック
↓↓↓ （カチッ！！） 
みなさんこんにちは、超久々のブログ更新、コスト削減案件の話や
大家検定の話、新築案件やピアチェーレ江南の改装や客付けの話などなど、
書きたいことは山ほどあるのですができるところから始めます。
さて、本日は７月１９日（土）に東京御茶ノ水で開催されました
「１室からでもできる！見積３３０万から６０万に！？
利回り２０％を達成する修繕コスト削減ノウハウ公開」初級中級編
その名の通り、１室単位でのﾘﾌｫｰﾑコストを大幅削減する為のノウハウを
レジメ総ページ数何と８５ページ、約３時間に及んで解説するこのセミナーの
様子を当日の参加者の方の熱気を交えお伝えしたいといます。
当初の予定より申込みが多かった為
会場変更により急遽予約した会場です。
想定外の空調が・・・
次回「調達戦略セミナー」は場所を
変えて渋谷で開催します。
改善されていますのでご安心ください。
開場後続々と参加者の方が着席します。
今回、満室経営実践会主宰にて
初めての東京開催にもかかわらず
今回のセミナーも「東京都」、「神奈川県」、
「千葉県」、「埼玉県」、「愛知県」、だけでなく
「群馬県」、「山口県」、「長崎県」、
「熊本県」、そしてなんと北は「青森県」、
南は「沖縄県」から、当日の台風の影響も
心配されましたが約６０名の勉強熱心な大家さん全国各地からご参加されました。
ずらっと着席した参加者の皆さん、その殆どが複数等経営者の大家さん
でしたが中には「これから不動産投資を始めるにあたりリフォームコスト
削減のスキルが必要」という問題意識をもつ方も複数おられました。
うん、賢いですね、すばらしい、その着眼点。絶対必須ですよ。
コスト削減のノウハウがあれば購入対象物件のターゲットが
広がりますからね、（＾＾）
はい、事務局於保からセミナー参加
においての注意事項と、本日の
スケジュールの説明がありました。
そして、定刻通りセミナー開始です。
まず始めに、いつものことながら
小林大祐から参加者の皆さんに
質問です。そして今回のセミナーに
参加した目的の明確化、これ、有意義な時間を教諭する為に講師にも、
受講者にも重要なプロセスです。みなさんレジメに目的を書き込みます。
そして講演は始まります。
２時間３０分という予定ですが
毎度のことながら３０分程度延長、
最近では申込時に「帰りの電車は
余裕をもって予約してください。」なんて一言付け加えています。（笑）
遠方の方、いつもセミナーが伸びてしまってごめんなさい。。
参加者の方の眼差しは真剣です。
小林大祐の一言一言にメモメモメモ、
特にレジメに書いていない部分の
説明は皆さん一斉にマーカーなどで
書き込まれます。
すばらしいですね。勉強熱心な方ばかりです。講演はどんどん進みます。
特に当セミナー内容は
「大家検定２級」の教科書
（リフォーム、リノベーションコンバー
ジョン手法の項）でも取り上げた
私が名古屋市中区に所有しています築３５年、区分所有「３ＤＫ」、
「５５平米」の「水周りフルリニューアル」を含めた全改装の見積もり
「３３０万円」が何とたった「６０万円」になり、その結果、利回り２０％で
満室稼働し続けているという内容です。
ある「基軸」を元に「システム化」された「プロセス」、「手法」を活用し
効率的に業者をあたり、最終的にその「基軸」でもって業者へ
工事を依頼するというものです。（材料支給一切なしです。）
結論を一言で言うと「相場観をもった指値」をある「業態」の業者へ「指値」
するというものですがその「相場観」を養い、そのある「業態」の業者
を効率的に探す為の具体的手順、いわば「業者選定ノウハウ」を
ステップバイステップで解説していきました。
いつもそうですが「完全実話」の
セミナーですので参加者の方も
具体例が多く理解しやすかった
という感想を多くの方から頂きました。
そもそも私が取り上げる内容はすべて完全実話、すべて「言行一致」、
私自身が経験し、実践した内容のプロセスを分解し体系化しています
ので一般的な普通によくある企業主催の営業的なセミナーとも、ただの
大家さんの「物件買い増してこんなに資産増えました」的な経験談セミナー
とはノウハウの濃度が違います。我々はコスト削減のプロですから中身も
考え方も全く違います。だから満室経営実践会の参加者のリピート率は
８割を超えるんですね。しかも参加者は全国から参加されますし更に
セミナーを行きまくっている「セミナー慣れ」している方も数多くいます。
そんな方はセミナー参加後に大体メールをくれます。
「どこのセミナーよりも超具体で役に立つ」と、本当に嬉しいですね。
ありがとうございます。そんなこといってもらうと本当に講師冥利に
尽きますね。（＾＾）、寝ずにレジメを作った甲斐があります。
ありがたいことに過去のセミナーの
様子や参加者の方の
「アンケートシート」の回答から
も満室経営実践会が提供する
ノウハウの価値が分かります。どこの他社主催のセミナーにも実際に
参加者の方が書いてくださったここまでの内容のアンケートシートの感想
は正直みたことないですね。あとセミナーの「評価金額」も、
参加者の方の満足度がすべてこのアンケートシートに表れます。
そもそも「評価金額」なんて他社は
のせてないですね。
なぜなら参加者の方がそんな
いい金額書いてくれないから。（笑）
でも実践会は違います。なぜって？内容やコンテンツに圧倒的な自信が
あるからなんですね。（＾＾）、裏も表もない正真正銘の参加者の方の声、
肉筆の「アンケートシート」は過去のセミナーの物含め、すべて私の
「宝物」です。みなさんの「感嘆の声」こそが私たちのエネルギーです。
ご参加者のみなさん、本当にありがとうございました。
さてさて、話は戻りましてセミナー終了後、地鶏を
売りにしている居酒屋さんで懇親会後、２件目へ
２件目は隣にあった焼き肉屋が美味しそうだったので
（これは２件目です。）
入りました。（笑）
２件目から焼き肉いくの？？
と事務局西尾に言われつつ
美味しいお肉をがっつり食べました。
さて、お待ちかねの「参加者方々の声」、
満室経営実践会のセミナーに参加を迷われている方々へ
ぜひ実際の参加者の方々の声を参考にしてください。
知っているのと知らないのとは雲泥の差です。また、
その差が被害金額に如実に現れるのも不動産投資の特徴です。
【当セミナーの全体的な感想はいかがでしたでしょうか？】
実践的な内容でビックリしました。期待以上の内容で即活用できます。
千葉県三浦市 宮澤武正さん
どのように業者に頼めばよいのかわかりやすく説明いただき良かったです。
山口県岩国市 出口泰史さん
とても良かったです。早速明日から取り入れたいと思います。
埼玉県所沢市 Ｔ.Ｔさん
全く新しい知識でした。投資（事業経営）を初めて、ぶつかり始めた
問題でしたので個人的に非常にタイムリーでした。
東京都調布市 Ｍ.Ｔさん
１棟物件でなく区分についてのセミナーなので活かせると思った。
まず、工程、相場観、共通言語などの知識が大切だということが
わかった。やみくもに何の基準もなく業者探しをしてムダな時間を
使うことがあったが少しでもセミナーの知識を生かしたいと思った。
東京都台東区 高木和恵さん
昨年２棟20戸購入、以来リフォームに関して試行錯誤の連続です。
ノウハウが大変わかりやすく何をやれば良いのか頭がすっきりしました。
東京都文京区 Ｓ.Ｎさん
ＤＶＤで既に一度視聴していましたが、小林さんのレクチャーを受け
より理解が深まりました。
東京都中央区井戸義経さん
これまでﾘﾌｫｰﾑのコスト削減の方法を具体的に説明をした情報を
得る機会がなかったため非常に参考になりました。
東京都大田区 山本圭介さん
リフォーム業界のしくみ、職人の思考回路がよく分かりました。
東京都中野区 Ｏ.Ｍさん
体的に緻密でロジカルで、大変勉強になりました。
東京都東久留米市 榎本和康さん
パワフルでテンポが良い講演でした。実践的な情報を多く得る
ことができました。
東京都世田谷区 Ｍ.Ｆさん
すばらしい、即実践できるノウハウだと思います。
東京都青梅市 岸明彦さん
戦略的な革命ゼミでした。
東京都杉並区 徳永孝さん
近々リフォームをしようと思っていたので、実際の見積依頼等具体的に
わかり大変参考になりました。
東京都世田谷区 生方淳さん
業者選定のノウハウの手順とポイントが把握できた。
神奈川県横浜市 Ｔ.Ｍさん
分かりやすい言葉で説明頂き、これから不動産投資を考えている
私にも理解しやすかったです。リフォームに対する考え方が
変わった気がします。
神奈川県座間市 酒井康弘さん
非常に分かりやすい、行動に落とし込まれたノウハウでした。
熊本県合志市 鶴野正昭さん
とてもわかりやすく、早速やってみようと思った。
熊本県熊本市 井島信行さん
具体的な話ばかりでとても役に立った。
京都府中京区 Ｔ.Ｋさん
思った通り、すばらしいセミナーでした。参加してよかった。
沖縄県那覇市 Ｋ.Ｕさん
非常に良く分かりやすく、大変参考になりました。今後積極的に
リフォームが必要な物件取得をやりたいと思います。
埼玉県上尾市 早川隆さん
ノウハウについて非常に細かく説明していただいた。
後は自分の行動だと強く感じた。
埼玉県越谷市 松島秀子さん
とても良かったです。早速明日から取り入れていきたいと思っています。
埼玉県所沢市 Ｔ.Ｔさん
大変勉強になりました。今後物件を取得した際には
是非活用させていただきます。
神奈川県藤沢市 匿名希望
ノウハウの濃度が濃くてすばらしかった。
神奈川県川崎市 Ｎ.Ｍさん
具体的内容で使えると思った。
神奈川県相模原市 堀遵さん
リフォームが心配で（どのくらいかかるのか）指値して買付が
入れられなかったのだけれどまず網掛けしてやってみます。
自分の力をつけないと。講師がパワーがあって元気になります。
ありがとうございます。
青森県青森市 Ｃ．Ｔさん
今まで知らないノウハウが知る事ができ今日は新たな知識を
得る事ができました。
愛知県大府市 Ｕ．Ｋさん
会社の人員構成まで考えた対策は初めてでした。非常に新鮮でした。
群馬県館林市 Ｏ．Ｍさん
内容がすばらしかったしプレゼンも良かった。
千葉県市川市 村田崇さん
気になる当セミナー内容の「感想」や「評価金額」は
続きをご覧ください。
2009年05月14日
大家検定の全貌とは！？
強烈ノウハウがずらり！？ ブログランキング
不動産投資性向の為の秘訣も満載！ブログランキング
みなさんこんにちは。
めっきり暑くなってきました。
あっという間にゴールデンウィークも終わり、
またあっという間に夏休みが来そうな今日この頃ですね。（笑）
本日は賃貸経営実務者検定、通商大家検定について
触れたいと思います。
その内容とはどのようなものか？
この２〜３年で株、為替と同様、不動産も資産運用の手段として
ポピュラーなものになってきましたが、元来、不動産投資、賃貸経営は
代々地主さんのような方でほとんどの方が相続でアパートやマンション、
土地を相続した２代目、３代目大家さんが殆どでした。
ではもともとアパートやマンションなどを相続した２代目、３代目大家さんは
どうしていたかというと２パターンに分かれます。
ひとつは
「賃貸経営などできないので売却してしまう。」
もう一つは
「勉強して先祖代々の土地や資産を守る覚悟をする」
という選択です。
この後者の「勉強して先祖代々の土地や資産を守る覚悟をする」
という選択をした２代目、３代目大家さんは不動産のふも知らないので
まず資格の勉強を始めたりします。
それが「宅建」、そう「宅地建物取引主任者」です。
不動産投資を始める方でもよく「宅建」を取得されたりするケースが
ありますよね？
しかし、この「宅建」という資格は、あくまで
「他人の不動産を売買するときに必要な資格」
であり、２代目、３代目大家さんが求めている
「自らの賃貸経営をどのように健全に経営していくか」
いいかえれば「自らの賃貸経営をどのように利益を残し生き残っていくか」
という内容は一切触れていません。
当然ですよね。あくまで日本の法令の中で売買、
仲介にまつわる国が定めるルールや規定を理解する
というものですからまったくお門違いというものですね。
また、私も東京、神奈川、名古屋の不動産業者さんと面談
することが多いのですが、「賃貸経営」、いわば「収益物件」に
熟知している不動産業者さんは本当に少ないです。
なぜなら「賃貸経営」をやったことがないからです。
やってみないとこの「賃貸経営で利益を残す難しさ」は
絶対にわかりません。
建築業者の如く「建てるだけ」で終わればまだしも
「賃貸経営」は「建ててから」がスタート、
中古を購入しても「購入してから」がスタートですから、
場合によっては３０年近く建物の「商品価値」を維持し
「利益」を出し続けなくてはいけないからです。
触りだけ触れるとするならば「賃貸契約知識」、「税務知識」、
「リフォーム知識」、「物件管理知識」、「金融機関に関する知識」、
「募集に関する知識」など、賃貸経営は「株」や「為替」と違い
圧倒的に「必要な知識の幅」が広いのです。
渋谷の駅周辺を牛耳っているあの電鉄系超大手不動産業者さんも
「収益不動産の査定の研修すらない。」とおっしゃっておりました。
たまに「査定のノウハウを教えてください」なんていう業者さんもおられます。
それくらい不動産というものの範囲は広い為、賃貸経営、
収益物件に強い業者さんは少ないのです。
そんな中、この賃貸経営実務者検定、通商「大家検定」は凄いですよ。
全国の実際に賃貸経営を営んでいる実務者や
驚異的な成果を上げている各カテゴリーのスペシャリストに
教科書の執筆を依頼し不動産投資、賃貸経営に必要な
ノウハウを体系化して学べるようにしたものです。
これが教科書。分厚いでしょう！
いくら「凄い凄い」といってもこれだけでは
この大家検定の凄さは伝わりませんので
「大家検定２級」でどのような内容を
学ぶのか？
みなさん知りたいですよね？
表紙はいかにも資格という感じですね。
表紙は可愛いが中身はめちゃくちゃ高度、
そんな参考書が高校の時によくありましたがそんなイメージです。
この厚み！しめて
「２１９ページ」＋「２４ページ」の
合計「２４３ページ」、
これを１２時間かけて体系的に
学んでいきます。
この大家検定のより具体的な中身を知りたいですよね？
だと思いました。
ぱらっとめくると・・・
マーカーだらけです。（笑）
重要なとこばっかりです。
ではいきますよ、用意はいいですか？
めちゃめちゃ長いですから、適宜ザーと流し読みしてくださいね。
「大家検定２級」、その驚愕の中身とは！？
【�義輜澄�
1.コンサルティング活動とコンプライアンス（法令遵守）
（１）賃貸経営実務者検定と倫理
�…詑澤弍勅駄骸垳…蠅箸�
��級別資格とマスター認定の違い
�Ｄ詑澤弍張灰鵐汽襯謄�ングと賃貸経営コンサルティング技能士
�つ詑澤弍張灰鵐汽襯謄�ング技能士に必要な意識とスキル
��J-REC会員に求められる倫理
��J-REC会員に求められる職業倫理
（２）関係業法の遵守
�〃�築基準法の遵守
�⊂鯲磴僚綣�
（３）業界への理解
２社会経済の変化と今後の賃貸経営
（１）人口動向と需給予測
（２）入居者対象者の多様化と需要予測
�々睥霄圓凌邑�動態
��外国人の人口動態
�Ｎ嘘慇舷瑤凌箘棔奮毒�５月１日現在）
�の嘘慇牽械伊�人計画
�グ槎隠隠娃娃伊�人計画
�ξズ�率の増加
�ШО�・離婚件数と離婚率の年次推移
（３）景気と投資の関係
（４）時代と共に変化する賃貸経営
３不動産投資のメリットとデメリット
（１）投機と投資
（２）キャピタルゲインとインカムゲイン
（３）不動産投資と金融商品の違い
（４）不動産のメリット
�．譽丱譽奪犬鮓�かせられる！
��直接動かなくても、お金が入ってくる！
��節税効果を得ながら試算を運用できる
�に�が一の際の生命保険
�デ�金代わりに
�α蠡蛎从�に
�Дぅ鵐侫譽悒奪犬砲盞劼�る！
（５）不動産のデメリット
�ゞ�室リスク
��家賃下落リスク
�６睛�上昇リスク
�っ録漫Σ从劼覆匹離螢好�
�ハ卦牴修離螢好�
�Υ浜�上のリスク
��不動産価格の低迷リスク
��低換金性のリスク
（６）不動産投資を成功させる４要素
４ライフプランニングと不動産
（１）ライフプランニング
�＿燭里燭瓩療蟷餡箸鮃佑┐�
�▲薀ぅ侫廛薀鵐縫鵐阿離廛蹈札垢砲弔い�
【�局堝飴催蟷顱�
１不動産関連法規の理解
（１）区分所有法
�ゞ菠�所有法とは？
�∪賤�部分とは
�６ν冑�分
�ど瀉詫�用権と分離処分の禁止
�ザ菠�所有建物の管理
（２）宅地建物取引業法
�‖霖老�物取引業法上の「宅地」「建物」
��宅地建物取引業とは？
��「業」に当たる例
�ぁ峩函廚謀�たらない例
�ヂ霖老�物取引業の免許権者
�β霖老�物取引業の免許番号の見方
��宅地建物取引主任者
��媒介契約
��報酬限度額
（３）都市計画法
�‥垰垠弉莇莪茲箸蓮�
��地域地区
�３�発許可制度
�こ�発許可の基準
�ネ囘喘楼茲亮鑪�
�ν囘喘楼萋發侶�築物の用途制限
��防火地域・準防火地域内の建築物の構造制限
��道路関係による制限
��建ペイ率
��容積率
【�契婆魁�
１不動産の税務に関する実務知識の習得
（1）減価償却の仕組みを理解する
�仝魂曾�却とは？
（２）不動産投資に特有の数字のトリックを知る
�ー擇蟆閥發諒嶌冓�式には２種類ある
�△海譴�デッドクロスの正体だ！
（３）税金対策が必要になる本当の理由
2.その他の税務コンサルティング
（１）青色色申告とそのメリット
�―蘿�度の赤字を3年度まで繰り延べることができる
（法人の場合は7年まで）
�∪朕Э醜霪段鵡欺�が受けられる。控除額は条件によって２種類ある
��青色事業専従者給与を必要経費に算入できる
（２）法人化とそのメリット
�）／猷修離瓮螢奪箸箸呂匹鵑覆發里覆里�？
�∨／猷修諒�法 〜アパマンを法人に売却する〜
�Ｋ／猷修諒�法 〜管理委託方式〜
�に／猷修諒�法 〜一括借上方式〜
�ニ／猷修離瓮螢奪�
�β膕箸気鵑任眈�規模企業共済制度が利用できる
【�献侫．ぅ淵鵐后�
（１）金融機関の種類と特徴
�＼�府系金融機関の種類と融資可能エリア
�¬唄屬龍睛撒ヾ悗亮鑪爐藩算餡椎愁┘螢�
��その他の金融機関と融資可能エリア
�ざ睛撒ヾ悗瓦箸諒嶌冉�数
（２）融資の種類
�―斬陬蹇璽�
�▲▲僉璽肇蹇璽�
��事業ローン（プロパーローン）
（３）融資可能になる収益評価の条件
�〕算餡椎修兵�益評価の基本
（４）融資可能になる２つの条件と条件に満たない場合の対処法
�｜簡殄床舛量椣�
�⊆�益評価
（５）元利均等返済方式と元金均等返済方式
�仝詰�均等返済
��元金均等返済
�Ｊ嶌冓�式とデットクロスの関係について
（６）変動金利と固定金利
�（册斡睛�のメリットとデメリット
��固定金利のメリットとデメリット
�７糞ざ斌未瓦箸亮敍�選択方式の基本
�じ把蟠睛�選択型変動金利
�ジ把蟠睛�選択型変動金利のメリットとデメリット
�κ册斡睛�、固定金利の最新動向の把握
【�皇詑澤弍脹娠帖�
１満室経営維持に必要な管理実務知識の習得
（１）宅建業と管理業の違い
�〃戚鵑泙蚤襍�業、契約後は管理業
�▲泪鵐轡腑鶸浜�士・管理業務主任者について
�Ｉ堝飴唆箸諒�類
�つ詑濕攘戚鷯紊梁襍�業の規制
�ヂ霖老�物取引主任者の設置と義務
�δ樟楾圓δ詑濕攘戚鷦莪�に規制なし
��仲介が得意な会社、管理が得意な会社を見極める
（２）管理委託と自主管理の違い、管理業務の内容
（３）家賃査定の方法
�＿板汰蠑譴猟瓦拱�
��統計情報の活用方法と注意点
�Ｄ詑濬斬陲龍ゝ訥敢困了妬�
�っ楼茲龍�室率の試算方法
（４）賃貸条件の決め方
�…体�
��共益費
�４浜�費
�ど澡�
�ノ藏�
�κ歉擽癲Ω⇒�金
�Ц宛魎紅�
��損害保険料
��連帯保証人
��滞納保証会社
��水道光熱費込み
��インターネット利用料
��退去時クリーニング代
（５）入居募集の基本は募集チラシ
�“娠�が上がる募集チラシの作り方
�⊆�辺マップで利便性をアピール
（６）早期満室にする為の物件情報公開戦略
�＾貳綿臀犬叛貲な臀�
�∧臀険超箸侶兮海畔臀絃�況の確認
�８�果的な入居募集の媒体
�せ�期別の募集戦略
��3月31日までに満室にするテクニック
（７）早期満室にする為のクロージング戦略
�‘盡�者の数と成約率の関係
（８）家賃アップの方法
�＿板促▲奪廚鮗存修垢覿饌療�な方法
（９）テナントリテンションの追及
�｜太呼�やクリスマスなどにカードやメールを送る
��季節感の演出
��エントランスに花を飾る
�て�常清掃
�ッ扈�け
�Τ銅鏐�事や点検を通知
��宅配ロッカーの設置
��駐車所・バイク置場の整備
��24時間ゴミ出し可能
��防犯設備
��ドリンクの自動販売機の設置
��通信機器やサービスの追加、グレードアップ
（１０）その他の収益アップの手法
�．肇薀鵐�ルーム
�▲丱ぅ�専用ガレージ
��コインパーキング
�ぜ�動販売機
�シ搬單渡奪▲鵐謄�
�Ε灰ぅ鵐薀鵐疋蝓�
�Ч�告塔
２．賃貸契約の種類と締結方法
（１）一般的な管理委託契約とサブリース契約の理解
�ヾ浜�委託方式
�▲汽屮蝓璽絞�式
�４浜�委託の注意点
�ご浜�委託契約の始期、更新、解除
�ゥ汽屮蝓璽昂戚鵑涼躇嫖�
�δ体訴歉擇亮鑪�
（２）賃貸借契約実務の流れ
�‘�居審査
�⊇斗彁�項説明書
�Ｄ詑濕攘戚鷭�
�ぢ山科欷鰻戚�
�イ修梁松鯲磴梁弍�
�Ψ戚鷆發亮�受
�Ц旭�き渡し、ポスト番号、入居のしおりなど
（３）更新と再契約
�々膂婢洪靴繁…蟾洪�
��更新と再契約に関わる費用の取扱い
�Ｄ蟯�借家契約の再契約
（４）オーナーチェンジ物件における従前の入居者との
賃貸契約の切り替え実務
�〃戚鶸�間はどのように扱うか？
��契約書を作成しなおすか否か？
�０柄阿離�ーナーとの賃貸借契約書がない場合
（５）普通借家契約と定期借家契約
�”當娘擴鳩戚�
��定期借家契約
（６）契約解除と立ち退き実務に関する知識
�”當娘擴鳩戚�
��定期借家契約
�７戚鷁鮟�の実務
�ど澡眄沙司�法の種類
�ド澡癲癖歉擽癲棒源困涼躇嫖�
（７）賃貸借契約に必要な関連法規の理解
�＾貳緬，汎段緬�
��任意規定と強行規定
��消費者契約法
�じ朕余霾鵑諒欷遒亡悗垢詼［�
３賃貸経営にかかわるリスクへの対処法
（１）家賃滞納の対処法
�＿板詑敘爾論廼發侶彁讃紊和纂困任呂覆�売上
��滞納家賃督促の実務
�２板舵塋Гい鉾爾μ世嬰呂靴亮駄�
（２）滞納リスクの回避方法
�‖敘柴賃イ亡靴譴討い覯饉劼亡浜�委託をする
��家賃は口座振替にする
��サブリース契約をする
�ぢ敘縞歉擴饉劼鰺�用する
�ゾ�額訴訟で滞納家賃を回収する
�δ拘�不在者への対応と残地物の主文について
（３）苦情処理、緊急事態への対応
�＼験茱襦璽覽擇喟験茱泪福爾了脇�
��苦情は２種類に分けて対応する
�６�き巣、火災、自然災害への対応
（４）立ち退き実務に関する知識
�［�ち退きに関する法律の知識
��円滑な立ち退きの進め方
�Ｎ�ち退きリスクを回避する方法
（５）火災保険と地震保険
�―斗廚癖欷瑛儻�
��火災保険について
�Ｊ欷韻量榲�は建物と家財
�な欷蔚盂曚侶茲疂�
�ナ欷盈舛侶彁司�法
�ξ狆董覆發蕕げ弌砲砲弔い�
�Ы于亳彊�に対応する保険
�┣板唾簡歹談鵑砲弔い�
��地震保険について
��地震保険の基礎知識
��地震保険の注意事項
��地震保険に加入すべきかどうか
（６）入居者が加入する家財保険
�ー膩戚鵑浪蛤睚欷�
（７）入居者にもしものことが発生した時の対処法
�〇�件が起きてしまったときの対処法
�⊆，瞭�居者に告知するかどうかの判断
�９霖里垢覺�間について
�す霖竜遡外稟燭鯡笋錣譴疹豺腓匹Δ垢襪�
�ズ枷修糧塾磴砲匹里茲Δ覆發里�あるか
��告知方法を宅建業者とよく検討する
�Ъ�殺、他殺の場合の損害賠償について
４コンバージョン、リノベーション、リフォーム手法
（１）原状回復工事実務の基礎知識
�々�事の種類
��各工事の基本単価及び見積に関する知識
��リフォーム工事見積もりの見方
�す�事費削減とDIY
�ジ蕎�回復工事におけるチェックポイント
�Ω蕎�回復工事にいくらくらいまで費用をかけるか？
�Ъ柴皀�リーニングについて
（２）長期修繕計画と修繕費用の積み立て方
�―ち尭睛董∋�期、費用を把握する
��具体的な修繕費用（予算）を求める
��修繕計画表を作成する
（３）修繕費と固定資産（資本的支出）の違い
�―ち業颪箸蓮�
�⊇ち業颪�固定資産になてしまうと大変な理由
��修繕費用を全額経費にする方法
（４）賃貸経営におけるカラープランニングの活用
�．�ラープランニングの基本
�⊃Г�人間に与える心理的影響
（５）断熱と結露についての基礎知識
�｜杷�とは？
�⊃Г�人間に与える心理的影響
（６）耐震診断及び耐震改修の促進に関する基礎知識
�〃�物の安全確保はオーナーの務め
��建物の耐震化の状況
�Ｃ亙�自治体における耐震改修促進計画の策定と助成
�ぢ竸綿箒�診断・工事の流れ
�ソ斬陲覆匹亡悗錣訛竸眠�修促進税制
�β竸眠�修工事の考え方
５.入居者の多様化に伴う実務知識の取得
（１）高齢入居者に関する実務知識
�々睥霄圓凌邑�動態
��一人暮らしの高齢者
�９睥霄埆斬陲亮鑪爐汎団�
�げ雜酳欷韻�適用される公的入所施設
�ゾ�来に臨む居住形態
�Σ板尊通格歉收�度
�Ч睥霄圓�安心して入居できるサービス
�┨睥霄埆擦濛悗┿抉臉�度
��高齢者の入居問題と対策
��NPOとの連携による高齢者・子育て対応多世代型賃貸住宅
（２）外国人入居管理実務
�ヽ姐饋佑猟詑潺沺璽吋奪�
�∈瀑�外国人の実態
�Ｎ嘘慇犬亮詑�
�こ姐饋容�居のメリット
�ヂ膕箸�考える外国人
�Τ姐饋佑鮗�け入れている管理会社
�Т戮蠅�ちな勘違い
�┳姐饋佑僚元卻�法
��外国人の入居審査
��外国人と連帯保証人
��外国人との契約
��外国人の管理
��外国人の退去
（３）ルームシェアの運営方法
�．襦璽爛轡Д△箸�
�▲襦璽爛轡Д�拡大の背景
��ルームシェア入居者のメリット
�ぅ襦璽爛轡Д▲�ーナーのメリット
�ゥ襦璽爛轡Д�向け部物件
�κ臀己�法
��募集条件
�┠戚麒�法
��契約種別
��外国人との契約方法
��入居後の管理方法
（４）ゲストハウスの運営方法
�．殴好肇魯Ε垢陵�用者メリット
�▲殴好肇魯Ε垢陵�用者デメリット
��ゲストハウスの重要
�て�居者の募集
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�Ε殴好肇魯Ε垢梁濕蠡Ε妊瓮螢奪�
�Д灰鵐弌璽献腑麒�法
��築４５年、風呂なし、トイレなしの「老朽アパート」を
「ゲストハウス」に再生した例
��契約について
��ゲストハウスの管理
ふぅ〜。。。ここまでで合計「２１９ぺージ」
どえらいボリューム、凄い内容でしょ。（汗）
さらに参考資料として
資料１ 住宅の標準賃貸借代理及び管理委託契約書（一括委託型）
資料２ 賃貸住宅標準契約書
資料３ 賃貸住宅標準契約約款
資料４ 定期賃貸住宅契約についての説明
資料５ 重要事項説明書（定期借家契約）
資料６ 定期建物賃貸借契約書（居住用）
資料７ 定期建物賃貸借契約約款
資料８ 定期建物賃貸借契約終了についての通知
資料９ トラブル防止と東京都の条例
資料１０ 誰でもできる我が家の耐震診断
の合計「２４ページ」の資料が付きます。
どうですか？
膨大な量になるでしょう。
しめて「２１９ページ」＋「２４ページ」の合計「２４３ページ」、
この内容をなんと「１２時間」にわたり「体系的」に学んでいくという内容です。
私も第一期講座スタートに
向けて復習しています。
めちゃめちゃ濃い内容です！
とにかくこの「大家検定２級」の内容は見てのとおり多岐にわたります。
２級でこれだけの内容、正直多すぎですね。（笑）
この内容を「１２時間」の講座の中で習得するというものですが、
驚くべきはその受講費用、何とたったの３,１５００円！！
あの分厚い教科書の内容でしかも１２時間の講習がついて
たったの３,１５００円です。
考えられません。
大家検定名古屋第一支部の講座は
５月２３日（土）からスタートです。
◆スケジュール詳細はこちら⇒ http://www.ooyakentei.org/schedule.html
◆お申し込みはこちら⇒ http://www.ooyakentei.org/schedule-m.html
「名古屋第一支部」は名古屋市内を管轄する支部ですが
ぜんぜん他府県からの参加も問題ないそうです。
しかも他の支部と違い１日に「４時間講習」ですので
他の支部の「倍の速さ」で講座を修了することができます。
・「資格を早期に短時間で取得したい。」
・「大家検定２級の内容を早く知りたい。」
・「時間がもったいないので有効に使いたい。」
・「さくっと２級内容は理解してより高度な１級へ進みたい。」
という上記のような方には「名古屋第一支部」の「短期集中講座」は
ぴったりです。
ぜひ賃貸経営で「お金を残す為のノウハウ」を「体系的に学びたい」
という方は賃貸経営実務者検定、通商「大家検定」の講座を
迷わず受講してください。
従来はあらゆる「セミナー」や「書籍」を漁り読み、勉強しなければ
得られなかった知識がこの講座に集約されています。
絶対に受講費用を上回る価値が得られるのは間違いありません。
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「大家検定認定講座」はいつもの「セミナー」（５０名規模）と違い
「少人数」でのクラスとなっております。
満席になった際はご容赦ください。
今回の５月２３日スタートの参加を逃すと
「大家検定認定講座第二期講座」は８月です。
大体３ヶ月タームで組む予定ですので
・「賃貸経営が思うように儲からない」
・「賃貸経営とはどのようなものか？どうやって運営すれば賢明なのか」
・「賃貸経営に取り組むにあたって必要な知識と実務は」
というような方はお急ぎ下さい。
修繕コスト削減、建築コスト削減など、
「満室経営実践会」のセミナーとはまた全然別の世界を
あなたは垣間見ることとなるでしょう。
そうそう、講座当日は会場を割とゆっくり押えてありますので
いつものセミナーと違い参加者の方とも多少お話しする時間があります。
賃貸経営コンサルティング技能士であり不動産コンサルタントでもあり、
そして修繕コスト削減スペシャリストである私とお話がされたい方は
どうぞ５月２３日の講座でお会いしましょう。
いつもはセミナー終了後、懇親会会場までいつも参加者の方からの
「質問攻め」ですが（歩きながら、これホントの話です。笑）
時間がない為いつも「一問一答」のようなイメージですが割とお話しできます。
では講座当日あなたとお会いできる日を楽しみにしています。
本日は賃貸経営実務者検定、通商「大家検定」の全貌でした。
またよりグレードの高い内容の「１級」、
そしてコンサルティングができるノウハウも習得できる「マスター」と、
適宜大家検定の中身をご紹介したいと思います。
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ではみなさん今日のところはこの辺で、また会いましょう。
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2009年04月25日
「全国どこでもアパート経営」の寺尾さんとお会いしました。
良書の著者が多数ノウハウ公開しています ⇒ ブログランキング
みなさこんにちは！３か月ぶりのブログ更新、ご無沙汰しています。
「近隣住民反対運動」が起こっていた愛知県の「新築コンサル案件」もようやく先週着工開始、
現場内覧会のスケジュールをそろそろくまなくてはいけない今日この頃ですが
みなさんいかがおすごしでしょうか？
実は先日品川で行われた不動産ジャンボリーというイベントに増山大さんからのお誘いで
来賓席で参加してきました。
そのイベントで、以前私のメルマガでもご紹介した
「全国どこでもアパート経営」の著者
寺尾恵介さんに初めてお会いしました。
寺尾さんの書籍にも書いてあるのですが
寺尾さんの経歴が早稲田大学を卒業後、
大手損害保険会社へ入社、
その後家賃収入を５０００万円以上に成長させ退職し、
今は悠々自適の生活を送っておられるという経歴の持ち主です。
私と「年齢が近い」ということと「大手企業へ勤めていた」という点で
「見える景色や視点が近いのでは？」ということでお会いするのを楽しみにしていました。
寺尾さんは寺尾さんのブログのマンガのキャラクターような方かと勝手に想像していましたが
お会いした印象はマンガのキャラクターとは全く違い非常に冷静な方でした。（＾＾）
しかも頭の回転がずば抜けて早い。。
さすが、一流企業で営業をされていたなという感じです。
実は私は寺尾さんの「全国どこでもアパート経営」を
２回読ませていただきましたが、非常に興味深かった点があります。
それは「自身の賃貸経営戦略に過去に経験していた商売柄がでる」
ということです。
書籍にも細かく書いてあるのですがどちらかというと寺尾さんの戦略は
「物件設備的に通常のもの」で「家賃は相場より若干安く設定」し、
管理会社や不動産業者等、周りの賃貸経営に関連する業者の中で
「自分自身のプライオリティをあげ優先的に客付けしてもらう」
言い換えれば、自身の賃貸経営において、いかに
「関わりあいのある人達の中で自分自身のプライオリティを上げる」
という点に重きを置いていらっしゃいます。
その「いかにしてプライオリティを上げるか」の具体的な施策が
書籍に詳細に記載してあるのですが、その内容はとにかく感服です。
特に私が興味深かったのは
「オンとオフの切り替え」、「いい大家を演じる」という表現です。
不器用な私にはそんなことができる寺尾さんを尊敬してしまいます。
「損害保険」という業界は金融庁の規制にがっちり縛られ、東京海上だろうが三井住友だろうが
商品的には全く変わらない商品を販売しています。
しいて言えば各社から出てくる保険の「プランニングシート」のレイアウトは違うものの
中身は全く同じ、そのような中で受注していく為には「いかに営業マン個人を気に入ってもらうか」、
「お前から買うよ」といってもらうかという厳しい世界です。
だから元々務めていた本業で培ってきた「人を扱う力」、そして「自らを売り込む力」、
いわば「人間力」が非常に長けていらっしゃるのですね。
やっぱりビジネスは初めから終わりまで「人対人」ですので、
「自分を優先的に対応してもらう関係を構築することができれば、
結果的に安定した満室経営が実現する」ということを252ぺージに渡り
詳細にノウハウを公開されています。。
いや〜正直、寺尾さんのような技は私にはできない。。（苦笑）
いや、出来るもんならやりたいが、そんなことができるなんてうらやましぃ〜
私はどちらかというと言いたいこともビシャっと言っちゃうしな〜。
本当に好き嫌いが激しいですから。。（大苦笑）
私の経営戦略はどちらかというと
「人対人」で「自分自身の個人的なプライオリティをあげる」というよりも
「ハードやソフトにいかに競争力を持たせるか」に重きを置いています。
簡単に言うと「近隣にはないとてつもない物件」を、
誰も出来ないような「超低コスト」に作り上げ、
「提供価格」よりも「提供価値」を「圧倒的に上回る状態」を作ることで、
管理会社や不動産業者にプライオリティを上げてもらう、
いや上げてもらうというよりも「どこにもない物件」ですので、
ほっといてもプライオリティがあがって
自動的に満室経営を実現するというものです。
「設備はだれでも真似できる」という考え方もありますが、
それは「誰もが買う金額で工事をしたり設備を導入したりする場合」です。
しかし「誰もができない金額で工事をしたり設備を超低価格に実行する」ことで
「募集家賃」も誰もができない金額で出すことができる、
ひいては誰もができない採算性を実現することができ、利益を上げることができる
という経営戦略を展開しています。
これは元々私の務めていた業界が「ソリューション営業」や「コンサルティング営業」を
大手法人向けに展開するという業種についていたというところが大きいと思います。
とにかく「商品やサービスに競合他社と圧倒的な差別化ができれば行列ができる」という
製造メーカー的な発想なんですね。
よく会社入社したてのころは「そんな商品やサービスがあればなぁ」と憧れたものです。
だから「誰もできない製造原価で最高のものを作れば飛ぶように売れる」という
発想になるんですね。
それを具現化したのが私の物件であり、新築物件や大規模修繕ののコンサルティング
だったりします。
市場が求めているものリサーチし、誰もができないグレードのものを品質をより上げて
コストを大幅に削減する。
そういえば後輩からよく織田信長だっていわれます。（苦笑）
「鳴かぬなら鳴かせて見せようホトトギス」ってね。
ビジネスも所詮は遊び、気に入った仲間としたいですし
気に入らない人とは付き合う必要ないですからね。。
寺尾さんも同じようなことを書籍の最後の方で書いておられます。
「自分を大事にしてくれない人とは付き合う必要はない」と
そこでも「山登りの入口は違うけど頂上は同じなんだな」
という気づきをもらいました。
寺尾さんの「全国どこでもアパート経営」
さすが書き下ろし、中身が濃い、
本屋で１０冊買っても1〜２冊程度しか出てこない「良書」です。
ぜひ熟読を
◆「全国どこでもアパート経営」
⇒ http://www.amazon.co.jp/gp/product/4480863885
◆音声ファイル特典も継続されています。
今日はこの辺で、またお会いしましょう。
賃貸経営戦略は三者三様です。詳細はこちら ⇒ ブログランキング
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2009年03月25日
月刊「オーナーズ」に小林大祐が執筆致しました。
INAX、トステムのグループである「住生活グループ」
の不動産FC組織、「ERAジャパン」の会報誌である
大家さん・地主さんのための情報誌
月刊「オーナーズ」に小林大祐が執筆致しました。
「空室！家賃滞納！難物件を私はこうして再生した！
リノベーション成功事例」
というタイトルで２ページにわたり小林大祐が記事を
執筆しています。
「最多ニーズ”機能性と少しの個性”を満たし質の良い部屋を安く提供」という
副題で「自己にあたリノベーションを見つける」、
「立地は不人気エリアで１２戸中８戸が空いていた！」
「ニーズの把握」と賃料を上げない為のコスト削減」
という」３つのフェーズに分かれ執筆しています。
2009年01月13日
１月１０日（土）大家検定設立総会がサンケイホールにて開催されました！
生々しい最強ノウハウが画像を交えアップされました！！
↓↓↓ カチッ！！
みなさんこんにちは！大手町サンケイプラザで開催されました大家検定の設立総会に
参加してきました。この大家検定は財団法人日本不動産コミュニティー （通称Ｊ−ＲＥＣ）
が主催する「賃貸経営コンサルティング技能士」という資格が
取得できる検定・認定制度です。この検定の目的は非常に明確で
１．土地活用、賃貸経営、不動産投資のプロフェッショナルを育成する。
２．大家業は事業・サービス業であるという基本を元に、正しい賃貸経営ノウハウの伝達と
経営者意識の向上につとめる。
３．入居者利益向上のために、大家さん、不動産関連業者が互いに協力し合う環境を整備し
不動産業界全体の発展に寄与する。
４．大家さんと不動産業者間の知識・ノウハウのギャップを解消し、経営環境の変化に即応
できるように、分かりやすく、実践に活かせる知識を伝達していく。
というものです。財団の基本理念はこちら 、より詳しい検定の概要はこちら、
その設立総会に参加してきました。
皇居からほど近い大手町サンケイプラザに到着。
あったあった。こっちこっちといつもながらに遅れ気味で
到着しました。（画像はすべて拡大できます。）
ＨＣＳのメンバーは名古屋と京都から集合、
しかし横浜から参加の私が最後でみんな
すでに到着していました。（^^）
受付風景です。かなりの人でした。
ＦＰのスタッフの方総出で対応されています。
設立を祝う祝花がすごい！いっぱいでした。
発起人である浦田さんの知名度を物語っています。
理事の皆さんです。
左から小林理事、西山理事、大友理事、浦田代表理事です
会場に入るとすごい人です。私は
名古屋第一支部をお受けすることになっているので
前の列へ案内されました。
着席したところです。一番前、その直後開催時間になり
撮影禁止となりました。浦田さんの設立のごあいさつの後、
長嶋さんの基調講演はすごかったですね。非常に参考に
なりました。長嶋さんも当財団の理事に就任されています。そして「きょうされん」という障害を
持った方々の自立を支援する団体の藤井常務が講演されました。そのあとに上映された
ドキュメントが非常に感動的でした。このＪ−ＲＥＣで主催する講習会場を「きょうされん」に
加盟している作業所を使用させていただき少しでも障害者の方々へ利益貢献できるように
といった社会貢献活動も理念に入っています。
しっかり１時３０分から４時３０分ごろまで設立総会が
執り行われ立食パーティも開催されました。
浦田さんのごあいさつが始まり、業界著名人の祝辞が
始まりました。
されていました。素晴らしい祝辞でした。
健さんとは０７年住宅フェアin東京以来ご無沙汰していました
のでお会いできて嬉しかったです。
健さんは本当に温厚な方なのですが祝時にもその人柄が
あらわれていたように思えます。
この大家検定には不動産投資、賃貸経営においてブログや
セミナー開催、書籍を出版されている著名な方が多数関係
されています。（浦田さんとの２ショット）
あの「不動産の評価、権利調整と税務」の著者、
鵜野和夫先生も相談役としてご参加されています。
御年７９歳だそうです。方や私はこの財団関係で最年少の
３２歳です。鵜野先生から「がんばってくださいね。」とお言葉を
いただきました。
最近テレビや雑誌に出まくりの鈴木ゆりこ子さんも埼玉の方で
支部をされています。
鵜野先生と鈴木ゆりこ子さんとＨＣＳ西尾の３ショット
あと立食ではアパート投資の王道の白岩さんも参加されて
いました。白岩さんともお会いするのも２年ぶりくらいだったの
ですがダイエットされたとのことで以前お会いした時に比べ
ふたまわりくらい小さくなられていましたが依然と変わらずのパワーでした。
この大家検定には増山塾の増山大さんもそうですし全国的にセミナーなどやられている方々は
あらかたなんかしらの形で関与されています。
立食パーティーが終わった後、神奈川支部の工藤さんと芳賀さんと東京支部の大川さん達と、
ＨＣＳメンバーで東京駅にある韓国料理にはいったのですがそこに大家さん学びの会の健さんと
あの入門！素人ゼロからのアパート経営のコテツさん、
大家さん学びの会サポートメンバーのなかじまえみこさんが隣の卓に！
う〜ん、本当に大家検定の設立総会にはこの業界の殆どの有名人が勢ぞろいですね。
浦田さんの一声でこれだけの方々が集まっちゃうから凄いですね。
実は私この検定の原状回復工事、修繕、リフォームのパートの教科書を執筆させていただいた
のですがえらいことになりそうです。その日はコンサル案件の打ち合わせの新幹線で
一路名古屋へ、いろいろな方とお会いでき、そして再会できて有意義な１日でした。
総会に参加した有名人の不動産投資ブログはここ！ ⇒ ブログランキング！
書籍出版をしている有名人が集まるサイトはここ！ ⇒ ブログランキング！
生々しいノウハウが画像を交え多数！！今日も更新チェック！
↓↓↓ カチッ！！
2009年01月09日
超一等地オフィスビルの家賃はいくらか？
生々しいノウハウが画像を交え多数！！
↓↓↓ カチッ！！
みなさんこんにちは。今日は面白い話を伺ったのでそのお話を。
今日は午前中港区六本木の泉ガーデンにいました。
← ここです。
ちょっと前に世間を揺るがせた防衛商社が最上階にはいって
いたというあの超豪華複合型オフィスビルです。
ボストンやマッキンゼーなどの超一流コンサル会社なども
テナントとしてはいっているというビル、港区を闊歩していると
いたるところにある森ビルと並び、まさにランドマーク的なガラス張りのビル。
今日の午前中ある用事でその中の会議室にいましたが驚くべきはその家賃。
なんと月1000万円だそうです！！ 月ですよ、月、 恐るべし・・
お台場のあるショッピングモールのテナント月額家賃1億円（電気代込）にもビビりましたが
そこはかなり広かったのでまだ納得しましたがこの程度の広さで1000万はびっくりです。
中層階の1フロアに3社くらいはいっているフロアだったのですが内装はとにかく豪華。
バーが備え付けであり会議室はまさに映画の世界。さすが世界的外資系企業やコンサル会社
が入るだけありますね。下にタリーズコーヒーがあるのですが本当に外国の方が非常に多い。
当然スーツ姿の外国の方ですよ。インターナショナルな感じです。時々泉ガーデンの裏を抜けて
城山ガーデンの方向へ歩くのですがその間に公園がありましてそこでもやはりインドの方や
韓国の方、欧米の方のお母さんがベビーカーと一緒に小さい子供が砂場で遊んでいます。
多国籍な砂場。う〜んインターナショナル。港区はオフィスビルを建てる時に半分は住居を
建てるてなくてはいけないという条例になっているのだそうです。だから必ず「レジデンス」
というのがあり家賃1000万とか2000万で外資系企業の役員クラスが住むのだそうです。
ハイクラスですね。そういえば泉ガーデンからちょっといったビルの地下にセブンイレブンが
あるのですがそこで小泉元首相がSPを6人くらい連れてスポーツ新聞出てる種類すべて買って
レジデンス棟へ消えていったと友人がいっていました。いやはや別世界ですね。
港区は日本一企業が集まるエリアです。そういった意味でも建築物が非常に先進的ですので
歩いているだけでも勉強になります。
泉ガーデン、ぜひあなたも機会があれば見学して下さい。広いエレベーターとそのスピード、
そしてガラス張りのビルでその吹き抜けにはびっくりするはずです。
ガラス工事はいくらかかったんだろう？
その他の先進ビルの驚くべきエピソードはここ ⇒ ブログランキング！
先進オフィスビルのガラス工事はここ ⇒ ブログランキング！
生々しいノウハウが画像を交え多数！！
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2009年01月07日
原状回復セミナーで触れられなかった効果的ツールの活用法とは？��
生々しいノウハウが画像を交え多数！！
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みなさんこんにちは！今日もいい天気でしたね。
本日も引き続き先日の原状回復費用負担リスク管理セミナーでは時間の関係上本編で
触れることができなかった私が活用している効果的なツールのご紹介の続きです。
前回の記事はこちら
⇒ http://blog.livedoor.jp/hcsbrog/archives/2009-01.html#20090105
再び登場の高圧洗浄機です。
黄色いボディがなかなかかっこいいですね。
エンジンはホンダ製エンジンでガソリンで動きます。
消音タイプなのですが結構な音がたまに傷ですね。
錆びないように使用後はしっかり乾かしましょう。
さて、先日お話した通常の高圧洗浄機の活用法、
外壁や共有廊下の洗浄をする時にこの機種は普通の
洗浄機と違い素晴らしい特徴があります。
左の画像をご覧ください。
計5色のプラグのようなものがあります。
実はこれ、ジェットノズルの先端です。
色によって水が放射状になったり直線になったり、
洗浄したい個所や用途によって変えることができるのです！
この標準のノズルをカチッとはずします。
実はこのノズル、サイクロンといって最も少ない水量で
広範囲を洗浄できる一番使用頻度が高いノズルです。
ノズルを外すとこんな感じ。さすがプロ仕様、作りがしっかりして
おり見るからに丈夫。ボールジョイントですのでハードな使用を
想定した設計になっていますね。
このようにボールジョイントをグッとずらして赤いノズルをカチッと
つけるとできあがり。
こんな感じです。ボールジョイントがみえますね。
さらに凄いのがこちら、ジェットガンをはずすことができ、
何と「パイプ洗浄用ホース」と「洗浄ノズル」へ
変更することが可能です！
ノズル先端もこのように噴射タイプが変更可能。
うちの会社ではこのヘッド以外にも数種類用意しています。
このパイプ洗浄用ホース＆ノズルはどのようにジェット水流が
でるのか？見たいですよね？
わかりました。ご覧にいれましょう。
ほら、すごいでしょ！先端一ヵ所と首の下から斜め祖と
方向へ三ヵ所、ジェット水流が噴射します。
（画像はすべてクリックすると拡大できます。）
これ、パイプに入れると勝手に水圧でホースが走っていく
感じですね。つまりを高圧噴射と金属のヘッドで強力に突き進んでパイプの詰まりや汚れを
粉砕してくれます。本当に大活躍、この高圧洗浄機で洗面化粧台の下のパイプや外の雨どい、
生活排水のマスや土管など今までにあらゆるシーンで活躍してきました。脂分を溶かす洗剤を
別のバケツから補給しながら高圧洗浄する機能も付いています。
いやはや凄いです。はっきりいってこの高圧洗浄機がたった６万円程度、絶対お得ですね。
連続走行、耐久性、パワー、どれをとっても素晴らしい！ぜひお勧め、先日ブログやメルマガで
紹介したハンディタイプの電動用とこのマザーマシンがあれば鬼に金棒、いつでもあなたの
物件の供用部や外壁をきれいにすることができます。本当にちょっとしたことでも外注にだすと
５万、１０万掛かりますからこのようなツールを活用することでも修繕維持コストを大幅削減
することが可能です。ぜひ皆さんも高圧洗浄機、トライしてみてください！
その他の修繕ノウハウはここ ⇒ ブログランキング！
パイプ洗浄のノウハウはここ ⇒ ブログランキング！
あっと驚くノウハウが多数！！
↓↓↓ カチッ！！
2009年01月05日
原状回復セミナーで触れられなかった効果的ツールの活用法とは？��
原状回復ノウハウが多数！！
↓↓↓ カチッ！！
みなさんこんにちは！本日から業務稼働している方が大半ではないでしょうか？
本日は先日の原状回復費用負担リスク管理セミナーでは時間の関係上本編で
触れることができなかった私が活用している効果的なツールをご紹介します。
そのツールとは・・・
そう、高圧洗浄機です！
（画像はすべてクリックすると拡大可です。）
「原状回復で高圧洗浄機？」と思われた方も多いでしょう。
しかし、この高圧洗浄機、絶大な威力を発揮します。
どこに使うかというと・・・・
特に治安が悪い昨今では「客付け」が不利になる
１階賃室までの通路や共有部分、外壁面などの
洗浄に使用します。
ほら、この画像のようにコケなんて当たり前のように
あなたの物件にも生えてきたりしませんか？
これ、本当に物件の”年期”を物語ってしまいます。
建物ですからこのようになるのは仕方がないことなのです。
内見顧客は必ず共有部分を通って賃室へ入室します。
いくら室内がビシッと生活感なく綺麗でもやっぱり外観や
共有部分が汚いと「内見即申し込み」というわけには
いきません。
なぜなら近隣の他の競合物件に唸るほど新しくきれいな
物件があるからです。だからこそ物件の部屋に入るまでの
通路や共有部分まで清潔感のある管理状態を維持する
必要があるのですね。
ではその高圧洗浄機の威力をご覧ください。
高圧洗浄機のノズルから噴射される水のあたった所から
きれいにコケがはがれていきます。
まるでジャパネットタカタの宣伝みたいですね。（笑）
みるみる剥がれていきます。
ノズルを右から左へ行ったり来たり、
適度な距離を保ちながら床にあてていきます。
どんどんきれいになっていきますね。
こんな感じで階段も右から左、左から右へ
どんどんきれいになっていきます。
当然のことですが作業は上の階から下の階へ
進めていきましょう！水は上から下へ落ちますからね。（＾＾）
外壁塗装も雨だれがついてこのようになります。
塗料が進化し、シリコンやフッソ、光触媒などの機能性塗料も
今ではかなり一般化していますが築年数が２０年程度の
写真の物件のようなデコボコの塗装仕上げでは機能性塗料の
本来の性能を期待するのは困難です。
そのような建物でも高圧洗浄機さえあればいつでも
このようにしてきれいに雨だれを洗浄することが可能です。
これが洗浄後です。大変きれいに落ちました。
私の物件では毎年夏に必ず高圧洗浄機を活用して
壁面と共有部を洗浄していますし、
１Fの部屋が空いた時も共有部分と外壁、窓、サッシ含め高圧洗浄機できれいに洗います。
狙いどおり、６月末に退去が発生した１Fの賃室は２週間の原状回復工事の後、
募集後３日目で即申し込みが入りました。しかも家賃も近隣の新築物件よりも
高い金額で即決です。いまだこのピアチェーレ江南では「募集後即申し込み」の記録が
続いています。
この高圧洗浄機、私の会社ではエンジンと電動の合計２台を所有しています。
◆私もエンジンと併用している手軽な電動版です。⇒ http://tinyurl.com/7ktwdb
ちょこっと洗浄したいときは電動で、しっかり広い範囲を洗浄したいときはエンジンを
使用します。電動は軽くて扱いやすいのですがやはり広範囲となると発熱が激しく
役不足です。その点エンジンは本体も大きく音もそれなりの為使用するタイミングも勘案
して使いますが連続運転とパワーと一度に洗浄できる範囲が広いというメリットがあります。
用途と目的によって機材を使い分けることも効率的に作業を進めるには非常に大切です。
本日は原状回復費用負担リスク戦略セミナーでお時間の関係上お伝えできなかった
効果的ツールの活用法でした。
もっと凄い原状回復手法はここ ⇒ ブログランキング！
高圧洗浄機の活用事例はここ ⇒ ブログランキング！
↓↓↓ カチッ！！
2008年12月14日
11月29日（土）原状回復リスク管理セミナー満員御礼！ありがとうございました！
年初のスタートが鍵！！ 最強不動産投資ノウハウはこちら
↓↓↓ カチッ！！
みなさんこんにちは！あっという間に師走ですね。今日は11月29日（土）に
名古屋市中区ナディアパークで開催されました満室経営実践会主催、
「あなたはまだ無駄なコストを自分で負担するのですか？」
退去毎の修繕工事で1室「20万円以上」の利益を出す！！
原状回復費用負担リスク管理セミナー
のレポートをしたいと思います。
会場は開場とともに満席、今回も 東京都、富山県、
石川県、群馬県、茨木県、神奈川県、静岡県、
愛知県、岐阜県、大阪府、岡山県、兵庫県と全国各地
から４０数名の勉強熱心な大家さんが参加されました。
今回も前回と同様レジメページは１００ページを超え、
何と１３７ページ！、作成中は画像が多く重すぎて
パワーポイント落ちまくりで大変でした。（笑）
住宅設備機器コンサルタント西尾靖のフェーズです。
回を重ねるごとに彼のプレゼンテーションスキルが上がり、
非常にわかりやすい説明でした。
みなさん一生懸命メモをとります。
さすが全国各地から有料セミナーに参加されるだけの
大家さんばかり、家賃収入規模も様々ですが１億円規模の
プロの大家さんが非常に多いのが満室経営実践会セミナーの
続いて大家さんの為の満室経営プロ集団、
ホームコンサルティングソリューションズ株式会社で
プロパティマネージャーを務めます小林義治が
「敷金返還コンサルタント」が立ち会った実際の現場での
やり取りを生々しく伝えます。「敷金返還コンサルタントが
退去現場へ立ち会うことは、もはや対岸の火事ではない」
という言葉が非常に印象的でした。
参加者の皆さんはうなづいたりマーカーを引いたりメモをしたり
非常に熱心です。さすが１３都道府県からわざわざ名古屋開催
のセミナーに参加されるほど熱心な大家さんばかり、
賃貸経営に対しての危機感が違います。
みなさん本気。真剣です。
そして最後、私、満室経営実践会主宰小林大祐が質疑応答に
お答えします。ひとりの方が幾つもの質問があるという方が
多いのも満室経営実践会セミナーの特徴ですね。
さすがプロの大家さんばかり、時間の許す限り内容の濃いやり取りが続きました。
さて、全国各地からご参加された参加者の方がこのセミナーに参加されてどうお感じに
なられたか？「満室経営実践会のセミナーに興味はあるがまだ一度も参加したことがない」
という方は一番興味があるところですね。以下参加者アンケートです。
◆【全体的な感想】（クリックするとすべて画像は拡大できます。）
リスク管理準備フェーズの契約内容の■■についてとても参考になりました。。（■はノウハウ部分です。）
愛知県名古屋市 FTさん
内容が豊富で多岐。具体的に説明されてわかり良い。毎回関心です。
愛知県名古屋市 奥村秀喜さん
大変勉強になりました。今まであまり深く考えないのが恐ろしいと思う。
茨城県守谷市 揚妻文隆さん
賃貸経営の重要な部分が完全にシステム化されていて凄い。
岡山県倉敷市 田中誠さん
事前準備の重要性がよくわかった。
岐阜県岐阜市 安田茂一郎さん
実践的なノウハウが得られる質の高いセミナーである。
岐阜県大垣市 渡部一詩さん
よくまとまった内容だと思う。もう少し時間をとったほうがよいと思う。
神奈川県横浜市 工藤一善さん
身近な話題のせいか、今までで最も面白く時間が経つのを忘れてしまいました。
神奈川県横浜市 渡辺郁雄さん
非常に良いセミナーでした。地味な（失礼します）内容かと思っていましたが実地では一番多い問題でしたので良かったです。
神奈川県川崎市 須山弘孝さん
やはり「契約前提」で修繕工事に関しては「コスト」を削減することが大家としてのビジネスになるわけで「具体的な行動方法」がよくわかった。
静岡県浜松市 岩井良樹さん
事前準備のフェーズから全体像がつかめました。
千葉県市原市 I.Tさん
相変わらず高品質のセミナーでした。内容がとても濃いのにとてもわかり易くまとめてあります。頭がパンパンで鼻血でそう。
大阪府羽曳野市 宗川拓也さん
頻繁に一番よくおこることなので事前準備をしっかりしてこのスキームを活用したいです。
大阪府吹田市 I.Mさん
差別化の強化ができると思います。
東京都杉並区 匿名希望さん
今回も非常に勉強になりました。今までの契約が非常にリスクの高いものだということが理解できた。
東京都世田谷区 T.Kさん
実践的で役に立ちました。
東京都世田谷区 生方淳さん
退去の際には大家は費用持ち出しになるかと思っていましたが利益を出せることが分かった。
東京都千代田区 小原洋一さん
敷金返還コンサルタントの話はついにきたかそんな時代かと思った。その話をきいてなんでもゴネ得のような気がした。
東京都足立区 S.Kさん
いつも感じることなんですがここまでやらないとダメなんですね、参考になります。
東京都町田市 塚田茂さん
来年賃貸経営を開始するにあたって不安な部分があり今回解消されました。退去〜再入居に焦点をあてたセミナーが見つかってよかったです。
東京都練馬区 匿名希望さん
大変勉強になりました。私は大家兼建築会社兼管理会社でもあり契約書に関して極一般的なことしか行っていませんでした。今後は今回の内容を取り入れるべきだと思いました。
富山県富山市 久郷昌夫さん
今後どこにでも現れる可能性のある敷金返還コンサルタントに対しての気構えができ対応の用意もできる為よかった。
兵庫県神戸市 大東武さん
対抗手段がないと言われている事に手があると分かって嬉しいです。ただ事前準備は大変そうです。
兵庫県姫路市 匿名希望さん
当会のセミナーは収益不動産コンサルタントである小林大祐が実際に実施した内容を分かりやすく体系化していますのでその内容は生々しく、そして実践的です。参加者の方から頂いたお声からもセミナーの熱気が伝わってきますね。さらに感想は続きます。
◆【原状回復費用負担リスク管理セミナー」の3つのフェーズ構成については？】
契約段階からの用意が大事であることがよく理解できた。
愛知県春日井市 舟橋信行さん
行うべきことが明確になり良かったです。
愛知県名古屋市 F.Tさん
的確に細分化されていると思います。
愛知県名古屋市 奥村秀喜さん
受け入れやすい構成でわかりやすいセミナーでした。
千葉県市原市 I.Tさん
リスク管理準備フェーズが最重要ですね。これをしていなければ後は意味を成さない。
大阪府羽曳野市 宗川拓也さん
フェーズ毎に何をすべきなのかがわかりやすく説明されていてよく理解できました。
東京都新宿区 渡辺優子さん
とても体系的で分かりやすかった。
東京都世田谷区 T.Kさん
この「理解できた。」「よくわかった。」というお声をいただくとセミナー内容とその構成を練りに練った甲斐があったと毎回ヒシヒシと感じます。いや〜平日は夜しかレジメに取り組めないのですが、毎晩午前３時〜４時頃までかけてレジメをつくった甲斐がありました。（＾＾）
◆【敷金返還コンサルタントの「敷金返還ロジック」についてどう思われましたか？】
準備出来ていない為大変なリスクだと思った。
愛知県春日井市 舟橋信行さん
マスコミのみで知っていた事を詳しく伺えてよかったです。実務に役立ちます。
愛知県名古屋市 F.Tさん
現実問題としてその立場になるのだと危機感をもちました。対応の必要性を実感。
愛知県名古屋市 奥村秀喜さん
自分がいかに無防備な状態でいるかが分かった。非常に恐ろしいことです。
岡山県倉敷市 田中誠さん
法を知る者使いこなす者と戦うためには自分も法を知らなければならない事がよくわかりました。
神奈川県横浜市 渡辺郁雄さん
「ガイドライン」は大家へ対しての脅しではなく裏を返せば大家に有利なことがよく理解できました。
静岡県浜松市 岩井良樹さん
驚きました。
千葉県市原市 I.Tさん
いつの間にか外堀を固められちゃってますね。ボケっとしていられませんね。
大阪府羽曳野市 宗川拓也さん
良く出来ていると思う。これに対抗する為にもこのセミナーは重要だと思います。
東京都世田谷区 T.Kさん
是非知っておくべきことだと思います。
兵庫県姫路市 匿名希望さん
満室経営実践会や私、小林大祐といえば「建築コスト削減」や「リフォームコスト削減」をイメージされる方が多いのですが実は「賃貸契約ノウハウ」も徹底的に研究しています。なぜならここでリスク管理できなければ修繕費がすべて大家負担になりお金がのこならないからです。今回は「コスト削減」と比べるとどちらかといえば地味な内容だったのですが非常に参加者の方の満足度が高く主宰者としては大変うれしい限りです。
◆セミナー参加者の感想続きはこちら
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続きを読む2008年12月01日
月刊「ビジネスチャンス」に小林大祐が取り上げられました！
月刊「ビジネスチャンス」に小林大祐が取り上げ
られました。「月収を倍増する100の方法」という
タイトルで「私的年金としても最適、不動産投資は
下落市況の今が狙い目」という副題により小大祐
が１ページにわたり取り上げられています。
収益のルートを複数作る「マルチインカムの重要性」
についてや仕事を通じて得られるスキルの活用の仕方について触れています。
