2006年08月

2006年08月30日

新築開発依頼コンサルティング案件を進行中です。。

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大家さんの満室経営実践術「修繕編」高利回りへの道
   
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実は「新築開発依頼コンサルティング案件」の依頼を受け、現在進行中です。。

 実は近々相続が発生する地主さんでして、

そのクライアントさんいわく なんとなくぼんやりと 「土地活用したいな〜」 とおもっていたところに

 全然関係のないところで私と出会いがあり、

「建築業界の現状」と「大家さんを取り巻く環境」について すこし立ち話したのがきっかけでした。

 

 内容は

 

 「建築業界」には残念ながら「本当の意味」での 「地主さん、大家さんの味方」はいない

 

ということ

 

そして この賃貸ビジネスは「動く金額」が大きいため、

 

「知識に対して投資をすること」の重要性は計り知れない というものです。。

 

 そんなちょっとした立ち話から、 そのクライアントさんは勉強熱心なため、

 

すぐに不動産関連書籍を読み漁り、 最終的にあらゆるハウスメーカーの提案を聞き、

 

 「勉強すればするほど建築屋の言うことは信用できない!!」 といって

 

山ほどハウスメーカーの提案書をもって小林の元へコンサルを依頼にこられました。

 

ハウスメーカー提案書

ハウスメーカー提案書

 

 

 

 

持ってこられたハウスメーカーの提案書、これは一部です。。沢山あってびっくり!!

 

ご依頼いただいた当初は私はどちらかというと

 

「新築」は「中古」みたいに15%とかで回らないから「儲からない」ですよ、

 

 とお断りしていたのですが、

 

 最終的にクライアントさんの「人間性」に引かれ お引き受けさせていただくことになりました。。

 

 このクライアントさんが相続した土地へ「集合住宅」を建てる「新築開発案件」に 現在取り組んでいます。

 

 まずは対象物件から半径500m以内の競合物件の調査します。

 

まず住宅地図を元に集合住宅をプロットし、

 

 「間取り」、「空室率」、「構造」、「全体のパイと比率」、を含め調査します。

 コンサル現地調査コンサル現地調査コンサル現地調査

 

 

 

(半径500m以内といっても結構広いですよ〜!!)

 

現在はデータ化し、「エリア特性」、「人口動向」を含め最適な「間取り」を検討する

 

フェーズに 入っていますが、

 

 そのクライアントさんは大変勉強熱心で、

 

私が仲間と主催する 大家さんの為の「満室経営実践会」

 

「賃貸経営セミナー」に参加し勉強されたり、

 

 私の調査をする日程にわざわざ自分のスケジュールを合わせ

 

 「同行ささせてほしい。」

 

とおっしゃられ、一緒に調査をしたりしました。。

 

二人で汗をかきかき、合計5日間現地調査をしました。

 

面白いもので、やはり近隣の「競合状況」など、実際に歩いて調査するのですが、

 

まったく「不動産」に縁がなかったクライアントさんでも

 

「このエリアは○○タイプはだめで○○タイプの方がいいね。」

 

と肌で「調査対象地域」の「現状」を「肌で感じる」ことができました。

 

 私はクライアントさんと一緒に調査をしたのは初めてだったのですが、

 

 これから作成し、プレゼンをする提案書の内容の現状調査部分での理解度が高く、「重み」がでるので

 

 「提案の前提に対し理解が早いから同行はいいもんだな♪」と勉強になりました。

 

 私が行うコンサルティングは、

 

 現状を「可視化」し、そのクライアントさんが選択しうる 「選択肢」の「メリット」「デメリット」を提示し、

 

 クライアントに「ジャッジしてもらう」という形なのですが

 

そこで一番重要なのは、

 

 クライアントさんと「同じ温度」、「同じ目線」で 「対象エリア」や「今置かれている状況」を見れるかどうか?

 

に尽きると私は思います。

 

 その人その人の置かれている状況により「投資戦略」は変わりますし、

 

 「最終的に何を狙うか」によっても「投資戦略」は大きく変わってきます。

 

 最終的に 「ありがとう」「あなたに出会えてよかった」 と

 

いってもらえるような「コンサルティング」を提供し、 よい結果を一緒に出したいと思います。。 



沢さんの「お宝不動産プロダクツ」でセミナー講師をさせていただくのですが・・・

実はいつもお世話になっている沢さん主催の

「お宝不動産プロダクツ」でセミナーをさせていただくんですが、

先日、ブログもかかられておられるプロダクツの

「不動産さがしてかうのよ投資日記」の三田さんとレジメの打合せを


させていただきました。。


お電話でお話させていただいたのですがお話の感じでは

頭の回転が速く「かなりの切れ者」といった印象で

「才色兼備」という感じでした。。



う〜ん。。さすが「沢さんと愉快な仲間たち」だ。。。



只者ではない感じ。。



いろいろと参考になるご指摘を頂きました。。


現在アドバイスを元に改善中です。。



「はやく仕上げねば〜!」とおもっているのですが、

こんなときに限って「体調不振」の上に本業でトラブル発生。。

連日、新幹線やら車やらで浜松へ出張です。。


嫁の作ってくれた食事で栄養付けて乗り切らねば。。


ちょとお時間くださいね。。


三田さん。。いいレジメつくりますから。。(_ _)


お会いできるのを楽しみにしています。。





2006年08月26日

全国賃貸住宅新聞にエッセイ執筆しました!2006年8月26日号

全国賃貸住宅新聞2006年8月7日号から、エッセイを執筆しました。

築20年、空室率70%、のゴーストマンションを「機能的リノベーション」という手法で

利回り15%を達成したノウハウをエッセイにて公開しています。

第四回目は、不動産投資においての勉強の重要性です。

賃貸住宅新聞マンスリーリレーエッセイ

 

満室経営実践会の勉強会の様子が写真で出ています。

私の活動理念、 

「修繕」を制するもの「収益」を制する、の考え方も触れています。

 

不動産投資は何千万、何億円という金額が動きます。

「知っている」ことと「知らない」ことの差の結果は「雲泥の差」になるということが

記事では詳しく解説されています。

物件獲得競争も入居者獲得競争も激しいのです。日々勉強あるのみですね。

 

不動産投資の達人はこちら

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2006年08月24日

風邪ひきましたぁ〜。。

みなさんこんばんわ。。実は旅行から帰ってから

風邪を引いてしまい、まだ本調子ではありません。(**)

会社を2週間休んだんですが社会復帰もままならず、

体調不良も重なって何もやる気が起こりましぇん。。(::)

めずらしくへばっております。。

本業のほうは(どちらが本業かわからない今日この頃ですが。。)

うまく時間を調節し休憩しながらやっていますが、

今抱えているコンサル案件の提案書を仕上げねばぁーーー。。

領収書の整理をせねばぁーーーー。。

先日終了した依頼案件の「店舗工事」の精算をせねばぁーーー。。

といろいろしなくてはいけないことがたくさんあるのですが、

はなみずちゅるちゅるです。。(;;)

栄養付けて睡眠とって早く復活せねば。。(++)

こんな遅くにブログメンテするなって???

ホントですね。。(笑)

今日のところはおやすみなさい。。

2006年08月21日

全国賃貸住宅新聞にエッセイ執筆しました!2006年8月21日号

全国賃貸住宅新聞2006年8月7日号から、エッセイを執筆しました。

築20年、空室率70%、のゴーストマンションを「機能的リノベーション」という手法で

利回り15%を達成したノウハウをエッセイにて公開しています。

第三回目は、改善後の「間取り」や「設備」についてです。

賃貸住宅新聞マンスリーリレーエッセイ

 

←修繕コスト削減におけるカギは何か?に触れています。

 

 

 

築21年でも募集後1ヶ月未満で満室になった秘訣について触れられています。

驚くべきことにこの物件は「内見成約率」が42%という高確率で成約する

「化け物」物件に生まれ変わりました。

一般的に新築で内見成約率は30%、中古で20%といわれています。

10人お客さんが見にきたら新築は3人決める、中古は2人きめるということですね。

空室率70%の「ゴーストマンション」から「高利回り化け物」物件です。

いずれにせよ、化け物物件ですね。(^^)

 

高利回り物件で運用する人は沢山います。

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2006年08月16日

ベトナムから帰ってきました〜!!

みなさんこんにちは!きょうやっと日本へ帰ってきました。

会社を2週間休んで

名古屋 → ホーチミン(ベトナム)

ホーチミン2泊

ホーチミン → シェリムアップ(カンボジア)

シェリムアップ2泊(アンコールワットへ)

シェリムアップ → ホーチミン

ホーチミン1泊

ホーチミン → ニャチャン(ベトナムビーチリゾートへ)

ニャチャン3泊

ニャチャン → ホーチミン

ホーチミン → 名古屋

という日程でした。


航空券とベトナムのビーチリゾートホテル3泊のみ日本で取っていってきました。

後は全部「地球の歩き方」片手にてくてく安宿ゲストハウスを

泊まり歩いてきました。ハネムーンですが・・(笑)

嫁さんも満足した様子でくたびれましたがお互いよい旅行になったと思います。

飛行機が遅れたり、「ビーチリゾート」が「オーシャンビュー」で予約したはずが

「マウンテンビュー」になっていたのでその場で現地エージェントに交渉して

「オーシャンビュー」に変更してもらったり、いろいろありました。(笑)

しかし夫婦二人で無事に帰ってこれてなによりです。

「世界遺産」も見れたし。。

近々画像もアップしますね。。

取り急ぎご報告です〜。。







2006年08月14日

全国賃貸住宅新聞にエッセイ執筆しました!2006年8月14日号

全国賃貸住宅新聞2006年8月7日号から、エッセイを執筆しました。

築20年、空室率70%、のゴーストマンションを「機能的リノベーション」という手法で

利回り15%を達成したノウハウをエッセイにて公開しています。

第二回目は、最も重要な「物件企画」と「調査分析」についてです。

賃貸住宅新聞マンスリーリレーエッセイ

 

←「建築業界のビジネスモデル」と「狙うべきターゲット層」

 が図解で説明されています。

 

 

第二回、コスト削減の根幹である「ポジショニング戦略」と競合物件との「差別化」について

触れています。

 

競合との差別化の良いアイディアが他にもあります。

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2006年08月07日

全国賃貸住宅新聞にエッセイ執筆しました!2006年8月7日号

全国賃貸住宅新聞2006年8月7日号から、エッセイを執筆しました。

築20年、空室率70%、のゴーストマンションを「機能的リノベーション」という手法で

利回り15%を達成したノウハウをエッセイにて公開しています。

第一回目は、改善前の物件前状況です。

賃貸住宅新聞マンスリーリレーエッセイ

 

←間取り図と写真付きで物件紹介が載っています。

 マンションの裏側の駐輪場は悲惨な状況です。

 

 

改善前の画像はこちら ↓↓↓

http://pics.livedoor.com/u/hcs2006/album/52103

 

8月度よりマンスリーリレーエッセイを執筆、4回にわたり「機能的リノベーション」と

「修繕コスト大幅削減」について解説していきます。

 

他にもあります。コスト削減ノウハウ

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2006年08月05日

あすから2週間ベトナムへいってきます〜!

実は月曜日から嫁さんと二人でベトナムへいってきます。。


延び延びになっていた新婚旅行、会社を2週間休んで、

航空券と一部リゾートホテルのみ予約して、あとは自由旅行です。。


名古屋からホーチミンへ飛んで、ホーチミンで2泊からカンボジアへとび、

アンコールワットを見に行きます。2泊してからまたホーチミンへ帰り、

ホーチミンで1泊し、ニャチャンというリゾートエリアへ飛びます。

ニャチャンでリゾートホテルに3泊し、ホーチミンへ帰り名古屋へ、


全部で10日、楽しみです。嫁さんもよろこんでいる様子。。


先週の1週間は、お互い共働きですが、2週間の会社での穴を埋めるため、

必死のパッチで仕事しました。(笑)

「物件取得」やら修繕」やら「コンサル案件」やらで、

多忙の為のびのびになっていた新婚旅行、嫁さんもよくまってくれました。。(笑)


ひとつひとつ、やろうと決めたことを着実にやってきたし、

これからもやりたいと思います。


これからも嫁さんよろしくね〜!!



自己紹介

シェアブログfxos0903に投稿

みなさんこんにちは!

「お宝不動産で金持ちになる」の著者沢さんの公式サイト

「沢さんの愉快な仲間たち」に入れていただくことになりました

 小林大祐と申します。。

 

不動産投資における必要不可欠な「修繕」「リフォーム工事」の実態を

メインに関連することないこと いろいろ”生々”しくお伝えできればと

思っています。

 

 自己紹介など・・

1976年生まれの今年で30歳、京都府出身、

早いものでもう32歳になってしまいました。。

 

不動産投資を始めたのは約5年前、藤山勇司さんの

「サラリーマンでも大家さんになれる46の秘訣」を

 たまたま仕事の待ち合わせ中に書店で見かけて購入したのがきっかけです。

 当時は身も心も「企業戦士」であった私も、 勤め先の会社へ対して、

著者である藤山さんと似たような 心境にあり、

赤線引きながら一気に6回くらい読み返したのを記憶しています。

 

どのような事でも「やってみないとわからない」というのが私の持論なので

不動産競売にトライアルをしてみることを決め裁判所に通い始めました。

 

しかしながらそう簡単に落札できるわけでは有りません。

 

競売に何度かトライしてわかった結論は・・・

「不動産競売」とは「修繕費」をいかに厳密に見積もれるか?

 につきるということでした。

 

不動産は購入後必ず、「売る」「貸す」「住む」のいずれかです。

そのいずれかの用途においても必ず「修繕」、「リフォーム工事」は必要です。

 

 競売は「プロ」「アマ」含め、その対象物件に対し、

権利関係や物理的設備など、「商品価値」を取り戻す為の

「修繕、リフォームコスト」を 現時点で取り得る情報の中で、

”どこまで厳密に計算ができるかどうか?” の純然たる競争です。

 

そして3回の「トライアンドエラー」を繰り返しながらようやく落札したのが

当時築30年、3DK、54.5屬涼杆妬譲マンションでした。。

 

当時、転勤族であった私は何度となく引越しを経験していましたので、

 「LDKの広い物件」 以外はいつも興味がなかったので

 「3DK」を壁を取り払い「2LDK」へ変更 する修繕をすることを決定し、

 工事内容は「壁床張替」「天井塗替」「1216ユニットバス交換」、

「洗面化粧台交換」「洗濯パン新設」の工事内容に決定しました。

 

当時は「修繕」だとか「リフォーム」だとか、当然ノウハウも知識もゼロです。

 当時「悪質リフォーム」などが世を騒がせていたので、

 ただ漠然と「建築工事」や「リフォーム工事」に対して

「不透明感」を感じていたのを覚えています。

 見積を取り始めてすぐに、この「修繕」に対しての

「不透明感」が 「確信」へと変わりました。

 

 

それは同じ工事内容にもかかわらず、

上は「330万円」、下は「120万円」と

 価格差がなんと「100万円以上」もあったのです。

 

 そこで最終的にいくらで収まったと思いますか?

 

 なんとたった「60万円」で収まってしまったのです。

 

あの「330万円」の工事見積もりはなんだったのか?

 

そうです。工事会社、リフォーム会社の莫大な「粗利」です。

 

 

 私はこの第一号物件を取得費、修繕費含め総額600万円で収め、

 家賃を10万で賃貸に回し、現在表面利回り「20%」で、

 順調に投下した資本を凄い勢いで回収しています。

 

 

 実はこの”第一号事例”には「狙い」がありました。

 

 

私のようなまだまだ「資力」がないものが購入を検討する「ターゲットレンジ」は

せいぜいキャッシュで600万円前後、「修繕」も込みとなると

必然的に購入が可能な物件は決まってきます。

 

不動産投資を始めた当初、藤山流で「区分所有を増やす投資戦略」を

 とろうと考えていましたので、その当時の戦略に必要不可欠なものは

築古分譲公団タイプ「3DK」を「2LDK」に変更し、

 且つ「水回り」リニューアルを含め、

「いかに安く修繕をあげるか?」のノウハウが不可欠だったのです。

 

そこでわざわ部屋がボロボロのみんなが入札しないような物件を取得し、

 「公団タイプ修繕のノウハウ」を蓄積することが大きな狙いだったのです。

 

「公団タイプ」を低コストに商品にするナレッジが有れば、

 この投資戦略の現実味が増します。

 しかし私はその後、投資戦略を転換することとなります。

それは沢さんの考え方である「お宝不動産で金持ちになる」とで出会い、

 1棟物件の「投資戦略」がより具体的にイメージができたからです。

 それだけではありません。

私は第一号物件で「修繕のノウハウの蓄積」を狙いとしてあげました。

狙いはそれだけでは有りませんでした。

それは 「より高く貸すための賃貸ノウハウの蓄積」

大きな狙いの一つだったのです。

これは実際にやってみてわかったのですが、 区分所有では建物の持ち主が一人ではない為、

募集時「入居者をひきつけるための施策」に予想以上に制限がかかります。

当然修繕に関しても物件に関していろいろと制限があるところも有ります。

それがなければ家賃をあと1万円高く設定でき、

よりパフォーマンスの高い利回り を得る事ができたのですが、

当然「区分所有」では自由度が低く 叶いませんでした。

何度となく交渉を繰り返し「管理規約」の変更をこころみましたが

 やはりできませんでした。

 なぜなら先ほどお話をした「ターゲットレンジ」の物件に

お住まいの方は物件が「築古」の為、必然的に「 高齢の方」が多いのです。

いくら「資産価値」が上がるといっても当然、

 「変化」や「革新的な考え」など愚問となってしまうのです。

 

これは大きな機会ロスです。

 

そのとき私は同じ手間をかけるのであれば、

できうる限りの施策をとれる 自由度の高い「1棟物件」への

「戦略転換」を決意しました。

そして「3DK12戸」の物件を購入し、

従来蓄積してきたノウハウを「体系化」し さらに「進化」させたものとし、

そのノウハウを活用し、

 「募集後1ヶ月未満で即満室」、且つ「投資利回り15%超」を達成する事例を

 完成させました。

そのノウハウの根幹となる部分は、先ほどから触れている

 「商品価値」を取り戻すための「修繕」についての「コスト削減手法」

に関しての業界の「商習慣」にとらわれない革新的な手法ですが、

 現在ではその「ノウハウ」や「経営手法」にご賛同いただく方が増え、

 「賃貸住宅フェア2006in名古屋」や「ファイナンシャルアカデミー」等多方面での講演依頼や、

遊休地活用、相続税対策の為の新築企画開発コンサルティング、

 「企画案件」の「コンストラクションマネジメント」依頼など、

 数々の案件を頂き、現在では生業とするまでになりました。

私は大家としても発展途上ですし、人間としても発展途上ですが、

不動産投資を通じて得たことは大きいです。

 

 それは「仕事」とはみんな「同じ」だということです。

 私は現在勤め先の情報機器メーカー関連会社で「法人向けシステム提案」を

 していますが、大学卒業より営業職に携わり今年で10年目、

 10年間やってわかったことは、

 

仕事とは

 

 「調査分析能力」、「コミュニケーション能力」、「プレゼンテーション能力」 の

3つの能力が必要で、その根底に「情熱」さえあればどのような事でも

「可能」であり「不可能」なことはないということ、

 

そして物事はすべて「数と技術の正比例」、

 

出来事の一つ一つに「PDCA」があることが前提として、

数をこなせばこなすほど技術が習熟し、

あまり数をこなさなくても必要な結果が得ることができる。

 

ということ、

それは本業で培ったことですが、「 不動産投資」でも同じだと

感じています。

 

本業で得た「ビジネススキル」を「不動産投資」へ展開する。

やってみればこれほど”ちょろい商売”はありません。

 

なぜなら「競合相手」が違います。

一流大学卒の”エリート”で”人モノカネ”、さらに”ブランド”の揃った企業から来て

日進月歩のより優秀な機能を兼ね備えた製品をひっさげ自分の担当顧客の取引を

かっさらおうとする競合他社から現在の取引を防衛するのではなく、

もともと「地主」で金持ちの賃貸住宅経営者、

一般的にお金持ちのおじいちゃんおばあちゃんたちが「競争相手」なのですから、

 

 

そのような考え方に少しでも同感する部分があるのなら、オススメ

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長くなってしまいましたが、この長文を

記念すべき当ブログの初投稿とさせていただきたいと思います。

できるだけ更新しますのでよろしくお願いします!!

 

 



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10年10月30日建築コスト削減戦略セミナー基礎編満員御礼ありがとうございました! (大家さんの為の満室経営実践術「修繕編」利回り15%への道)
私の結論
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