2006年09月

2006年09月29日

行動的大家さんの「賢い修繕」学校

シェアブログfxos0903に投稿

メルマガ登録・解除 ID: 0000200155
大家さんの満室経営実践術「修繕編」高利回りへの道
   
バックナンバー powered by まぐまぐトップページへ

今日は大家さんの為の「満室経営実践会」のお話をします。

私小林大祐は大家さんの為の「満室経営実践会」という会を主催しています。

この会は現在賃貸経営をされている大家さん中心に、

誰しも「不透明感」を持つ「修繕」に対して知識をつけマネジメントできる力を互いに

切磋琢磨してつけるという狙いで組織されました。

いわば「修繕」ノウハウを学ぶ、いえ、高いレベルで学ぶための会です。。(^^)

現在ではおかげさまで全国の大家さんが当会に参加されており、

多種多様な要望をいただいています。。

例えば

「壁紙の施工勉強会してほしい!!」

だとか

「クッションフロアーの施工勉強家してほしい!!」

だとかの施工系知識要望から

「前回のセミナーはちとレベルが高かったから不動産投資初級編してほしい!!」

だとか、はたまた

「中古物件の融資付けセミナーしてほしい!!」

だとか

「建物診断セミナーやってほしい!!」

だとか、本当に多岐にわたります。。

しかし現在私の体がひとつということもあり、その圧倒的な需要にコンサル案件で多忙なため、

追いついていないのが実情です(++)

皆さんのご要望に添えなくてごめんなサイです。。

しか〜し、落ち着いたらバンバンやる予定ですよ〜!!

 

壁紙なんかはちょこっと貼る場合なんかは職人さん呼ぶと

その人の日当の関係で割高になりますよね。

ちょろっとだったら張り方のコツさえしっていればちょいちょいと貼ってしまえます。。

 

しかも当会の協賛である私が代表を務める「ホームコンサルティングソリューションズ」は

「サンゲツ」などの内装材メーカーと直接口座にてお付き合いがありますので

メーカーが主催する「業者向け職人育成施工勉強会」の案内なんかはしょっちゅうきます。。

 

内装屋さん向けの「施工勉強会」です。。

 

プロ向けですよ!プロ向け!!

 

そこに交じっちゃえばいいんです。。(笑)

 

いえいえ、ちゃんと話は付けてありますよ。(^^)

 

「サンゲツ」の営業担当は熱心に毎回案内に来るんで

「当会の大家さんだけ特別参加」の承諾は取り付けてあります。

 

しか〜し!!私の体が追いつかないのです!!。。

 

何と次回の10月7日も沢さんのお宝不動産認定講師で東京出張。。

 

そのまた次も現在進行中のコンサル案件で設計士とクライアントさんと打合せ。。。

 

う〜ん。。たぼーですなぁ〜。。(**)

 

しゃあないな〜好きでやってるんだから。。。(^^)

 

話を戻して、プロ向けの「施工勉強会」ですが、

 

私の持論は「馴れれば何でもできる」です。。

 

製造ライン敷いて半導体製造するわけではないですから、

 

例えば「壁紙」なんて原理的には難しいものじゃありませんね。

半年くらい修行して、あと極東産機ののり付け機買って、

カッターと金ヘラとブラシ、あとバケツ、

中古のハイエースあわせて100万くらいで独立できちゃいますよ。。

 

正直「職人技」なんて現在の工事現場にはほとんどありません。。

 

「材料」と「工法」が大幅に進化しています。

 

誰でも同じ品質が実現できるかんたん施工です。

 

よい例がよい「ニットバス」

 

「ユニット」っていうくらいですから、大きい「プラモデル」みたいなもんですよ。。

 

据付設置は防水パンの保証の為メーカーが組立て設置するんですが、

例えばブリジストンならブリジストンの施工部隊がです。

 

厳密に言うとブリジストンの施工部隊が段取りを取った

外注の職人さんがですが。。

 

電動ドライバーでチュンチュン、パカッ、パカッですぐですよ。。

水平と垂直見れるレーザーレベルと電動ドライバーとコーキングさえあれば

誰でもできちゃいます。。(^^)

 

たまにホントに価格下げたいときはメーカーの手配する組立屋さん使わずに

こちらで手配する場合もありますから。。。

 

反則技ですけどね。。(^^)

 

でも正直簡単施工ですから。。

 

その「ユニットバス」が普及して左官屋さんの仕事が激減したそうです。。

いまや「左官屋さん」も少なく、仕事も土間と基礎と外構くらい、あとベランダくらいかな。。

 

設備屋の塩ビ管だってそうです。

のこぎりで切って径にあったジョイントにちょろっと塩ビ用接着剤ぬって、

すぽっとはめるだけ。。

簡単です。。

 

話を戻して、大家さんの為の「満室経営実践会」では

メーカーが施工店向けに開催するプロ向け施工勉強会に参加できるのです!!

そのうち会員さんが内装屋さんで独立したりして。。(^^)

でも全然可能ですよ。。マジで。。

今後

「メーカー及びディーラー口座開拓スキーム」、「コスト削減スキーム」、

「工事マネジメントスキーム」、

「工種別工事手法スキーム」、などなど順をおってセミナーをする予定ですが、

しっかり消化すればほんとにリフォーム屋さん開業できちゃいますよ。。

 

いわば行動的大家さんの「賢い修繕学校」といったところですね。。

 

乞うご期待!!多分落ち居つくのは来年になりそうですが。。(汗)

末永くお付き合いくださいね。。

 

大家さんの為の「満室経営実践会」はこちら↓↓↓

               大家さんの為の「満室経営実践会」

大家さんの為の「満室経営実践会」無料登録フォームはこちら↓↓↓

             大家さんの為の「満室経営実践会」無料登録フォーム

 

記事が面白いとお感じいただけましたらブログランキング、カッチッ!!とお願いします。。

  ↓↓↓ カチッ!!

ブログランキングバナー

2006年09月27日

良書のお話

シェアブログfxos0903に投稿

メルマガ登録・解除 ID: 0000200155
大家さんの満室経営実践術「修繕編」高利回りへの道
   
バックナンバー powered by まぐまぐトップページへ

本日は良書をご紹介します。

現在「新築案件」のコンサルを進めているのですが、多角的にシュミレーションしているところ

「中古」と「新築」の決定的な違いを改めて気付かされました。。

「そんなの全然違うだろ〜!!」という声が聞こえてきそうですが、(^^)

いえいえ、新しいとか古いとかではなくてです。。

それは

新築は「減価償却」というファクターが「キャッシュ創出」に大きな影響を及ぼす

という点です。

 
中古の場合、「積算価格」で物件判断をされるケースも多いと思います。
 
積算ベースで選定する物件の場合、当然戦略的に価格下落リスクへ対する「リスクヘッジ」の為、
 
土地の割合が大きいものを購入するケースが多いですよね。
 
中古の場合、投資総額に対する「土地」の占める割合が大きい為、
 
「減価償却」は得てして微々たる物ですが、
 
新築の場合、建物が「新品」で融資期間も長いため、
 
結構な金額が毎年経費計上できます。
 
その金額をまじまじと見てびっくり!
 
正直「新築おいしいじゃん!」と思ってしまいました。。
 
「経費計上」するのに手元に「お金」が残る、
 
決して俗に言う利回りはよくないのですが手元に残るお金の額を計算してみて、
 
う〜ん、ウハウハやなオーナーさんは。。」
 
な〜んて簡単なものではないのですが、(^^)
 
とにかくびっくりするくらい残ったのでそう感じてしまいました。。
 
出口をどこに持ってくるかで大きく結果は変わるのですが。。。
 
 
いつも中古ばかり扱っているとやはり新築とは違いますね。。
 
今回の案件、かなり新鮮で、勉強になります。。
 
 
さてお話を戻しまして、新築を建築し専業の大家さんが「減価償却」と「金利」の「元本額の変化」による
 
収益性の変化に関する内容を細かく且つ具体的に説明されている良書をご紹介します。
 
それは
 
安藤泉さんの
 
「現役金持ち大家さんがこっそり教える専業主婦が10年連続入居率99%にしたアパマン経営法」
 
価格1500円ナリ!!
 
です。
 
 
「新築」を大きな借入れで事業推進する際の注意点や「キャッシュフロー上の戦略」が細かく
 
かかれております。
 
 
お勧めの良書です。。ぜひ読んでださい。。きっと気付きが沢山得られると思いますよ!!
 
 
本日は良書のご紹介でした。。

ブログランキングよろしかったらカッチッとお願いします。。

  ↓↓↓ カチッ!!

ブログランキングバナー

2006年09月23日

工事業者の得手不得手

シェアブログfxos0903に投稿

メルマガ登録・解除 ID: 0000200155
大家さんの満室経営実践術「修繕編」高利回りへの道
   
バックナンバー powered by まぐまぐトップページへ

 

今日はまた工事のお話をしようと思います。

 

先日は工種のお話をしましたが、

 

業者さんの「得手不得手」のお話をします。

 

例えば一言に弁護士といっても「離婚弁護士」や「企業弁護士」というように得意不得意があるように

工事業者も得手不得手があります。。

 

どんなものかって?(^^)

 

例えば、「配管設備工事業者」、

 

「配管設備工事」で一番儲かるのは何か知っていますか?

 

実は公共工事の水道工事、いわゆる「本管」といわれるやつです。。

 

これは公共工事の談合で大変なことになったあるメーカーさんからのお話ですが、

話によると、これだけ世論が公共工事や談合をなくす方向で動いているのにもかかわらず、

 

いまだに「公共工事」の「土木工事」は「粗利が6割」、「建設工事」は「4割の粗利」が取れるそうです。。

 

恐ろしいですね。。

 

民間の小さな工務店が生きるか死ぬかでがんばっているのにですよ。。

 

びっくり。。

 

とはいえだいぶ工事のパイも減り、是正されてきたといいますが、

しかし土木工事というのはおいしいいらしいです。。

 

(ホントかうそかはどうぞご判断にお任せしますが。。)

 

おっと、話を元に戻して、水道の本管はそこまでは儲かりません、

 

粗利が大きいのはあくまで公共土木工事は「ダム」とか「橋」とかですよ。。

 

水道のホンカンなんてそれにくらべりゃ微々たるもんです。。(^^)

 

でもいつも付き合っている設備屋さんの社長はもう御年86歳ですがバリバリ現役、

 

ユンボを軽快に操り「いまはホンカンで忙しいんじゃ〜」なんていってます。。

その社長曰く「水道ホンカンはまだ食っていける」んですって。。

その工事のパイが減りつつあるから民間工事に知から入れ始めたらしいですけどね。。

 

で「得手不得手」の話に戻りますが、

 

要は「住宅の室内を得意とする業者」と

 

「本管」やら「下水の接続」やらばっかりやっているどちらかというと

 

「土木よりの設備業者」がおります。。

 

何が違うかって?

 

実は仕上がりに大きな差が出ることが多いんですね〜。。

 

あくまで、多い、ですよ多い、です。。

 

絶対とは言いませんので解釈はよろしくお願いしますね、

 

以前こんなことがありました。。

 

「ここは気をつけて穴あけてね。。」

だとか

「コレはまっすぐに付けてね。。」

とか言ってあげないと

 

黙って勝手にやっちゃって、

 

「付いてりゃいい」

とか

「ちゃんと機能するから問題ない」

 

なんてのりでやっちゃう場合があるのです。。

 

ようはホンカンばっかりやってるとあんまり細かいこと気にならないんですね。。(^^)

 

逆に「住宅系」の仕事の割合が多い「設備業者」はビチッと几帳面にやるところが多かったりします。。

 

なぜなら「クレーム」になるのを知っているからです。。

 

戸建の仕事の割合が多いところなんかは特にそうですよね。。

 

ちょっとでもいがんでいようものなら即クレーム!!

 

大変です。。(^^)

 

面談をした時に業者さんへ聞いてみてください。。

 

「いままではどのようなところでどんな仕事をしてきましたか?」

 

ってね。。

 

いろいろと話しながら、想定し、面談することが得策です。。

 

「得手不得手」の話でした。

ブログランキングよろしかったらカッチッとお願いします。。

  ↓↓↓ カチッ!!

ブログランキングバナー

2006年09月22日

工種のお話

シェアブログfxos0903に投稿

メルマガ登録・解除 ID: 0000200155
大家さんの満室経営実践術「修繕編」高利回りへの道
   
バックナンバー powered by まぐまぐトップページへ

 

今日は「工事」のお話をしようと思います。

一概に「工事」といってもかなりの種類があります。


不動産投資をはじめた当初は工事のことを「リフォーム」とひとくくりに考えていました。

 

例に例えると

 

分譲マンション1室を改装します。。

 

●「壁床天井」張り替えて、

●「ユニットバス」替えて、

●「洗面化粧台」いれて、

●「洗濯パン」を新設する。。

 

さて、この工事、何種類の工種が必要かわかりますか?

 

まずはじめに「解体工事」が必要です。。

 

つぶさないと何も始まりませんね。。(^^)

 

1室単位のちょっとした解体ならどこでもできるのでいいのですが、

何室もまとめてとなると

専門の「解体工事屋さん」が登場します。。

 

やっぱり「量」が大きければ手際がよい専門業者が一番です。。

 

これで1工種。

 


そして、まず大きく分けて、

「水回り」の「設備工事」と

「壁床天井」などの「表装工事」


「設備工事」をさらに細かく分けると、


「お風呂の設置」と「給水、給湯管の接続」


そして「ガス管の接続」(給湯器を交換する場合)、

は別々の工事です。



「ユニットバス」を前提にお話していますが、「ユニットバス」は


基本的に「防水パン」の保証の関係で各メーカーが設置工事をします。


「ユニットバス」が設置される前に設備業者が「排水管」を事前に立ち上げておき、


「給水給湯管」を前もって「水栓」に接続できるように準備した状態で


メーカーの手配する組立て設置部隊が「ユニットバス」を据付をします。



これに「追炊」(僕らはみんな循環と呼んでいますが。。)入れるために


「給湯器交換」なんてしたら「ユニットバス設置工事」、「給水給湯管接続」、「ガス管接続工事」と

 


これで3工種です。



「表装工事」も同じで、

「壁床天井」すべて「同じ業種」かというと厳密に言えば

床を張る専門業者である床屋さん

そして壁紙をはる壁紙屋さん、

ばらばらです。。

 

じゃあ、「巾木」はどっちって?



答えは通常は床屋さんが貼ります。。(^^)



じゃあ見切りはどっちって?



ケースバイケースですね。。(笑)


さらに



「天井は壁紙貼る為の下地処理が大変だから塗装でお願い〜。。」


なんていうと「塗装屋さん」も加わります。。



これで「床」、「壁」、「塗装」、で3工種類、



そして一度壊したお風呂の壁を復旧するのに大工工事が入りまた1工種。。

 



で合計7工種入ることになります。。

 


それをお願いした工事業者さんが

 

「自社でできる」のか、「やる」のか、はたまた「外注に出す」のか

はその業者さんの得手不得手がありますので一概には言えませんが、

このように、「工事」といってもいろいろな「工種」があり絡み合っているので、


「ひとつの業者で完結できることはほとんどないと言って等しい」と思います。。

 



このような「原理をわかった上で交渉」するのと「知らないで交渉する」のでは大きく結果に差が出ます。


 


なぜなら「交渉」とは、いくら「無理」を言っても「無理なものは無理」で、


「相手にメリットがあるかどうか?」が重要だからです。


例えばお願いした工事業者さんは、自社でできない工種を請け負ったとします。

 

外注に出す「工種」は当然つながりのある他業種の仲間なりにお願いしますが、

「ある程度の価格」でないと仲間に悪いと考えるんですね。。

そこに持ちつ持たれつの原理が発生し、さらに元請の利益が乗り、


結果的にすごい見積が出てきてしまうんです。。。

 



びっくりですね。。

 

 

人と人のつながりは重要ですし


工事業者さんの気持ちはわからんでもないのですが。。。

 



依頼する大家としては「高い見積」では「収益」が見込めませんね。。


業者さんの見積、時には粗利は半分くらい乗ってたりしますから。。(^^)



そこはよく考えて、さっきの「原理」を視野に入れながら、



ここは「専門業者」へお願いするのか、それとも「元請」に丸まるお願いするのか、


見極める必要があります。。

 



ただし、「分離発注」にすると責任の所在が不明確になるケースも多いですから。。

 

きちんと自分でマネジメントできるように勤めましょう。。

 

リスクが大きいと判断したところはまとめてお願いし、何かあったときのことを担保する。。


この判断も重要です。。


 

今日は工事のお話でした。。

ブログランキングよろしかったらカッチッとお願いします。。

  ↓↓↓ カチッ!!

ブログランキングバナー

2006年09月21日

不動産屋さん発行の小冊子

シェアブログfxos0903に投稿

メルマガ登録・解除 ID: 0000200155
大家さんの満室経営実践術「修繕編」高利回りへの道
   
バックナンバー powered by まぐまぐトップページへ

 

本日は不動産屋さんからいただいた「小冊子」についてお話します。

 

先日インターネットで見つけたサイトから依頼し、

情報をいただいた不動産屋さんからいただいた小冊子に面白いマンガが載っていました。。

 

その小冊子の名も「不動産購入の真実」

 

その中にマンガで、

 

「こんなはずじゃなかった・・・失敗のパターン」

 

というマンガがありました。。(^^)コレです。↓↓↓

 

こんなはずじゃなかった!

 

 

 

 

 

内容は上記画像を読んでいただければわかるのですが、

 

「なるほど(笑)」と言った内容で

 

内心「あるだろうな〜。。こんな状況。。」といったような印象です。。(^^)

 

 

その小冊子の言わんとすることは

 

 

ようは「不動産購入で失敗する人が多い」ということ、

 

でも「不動産購入(マイホーム)はすばらしい!!」

 

という内容です。

 

いろいろと興味深いことが書いてあったのですが、

その「マイホームを買うことがすばらしい理由」に

 

●高い家賃を払うのがばかばかしい。

●借家では定年後に家賃が支払えるか不安。

●ご主人にもしものことがあった場合に家賃が払えない。

●自分のライフスタイルに今の住まいがあっていない。

●借家の遮音性に不満だ。全然お金がたまらないが住宅ローンなら返済できそう。

 

などなど、大家からすれば「ドキッ」とするようなことが沢山書いてありました。(^^)

 

そしてこのようなマンガが。。

 

こんなはずじゃなかった!

 

 

 

 

 

さらには「住み替え成功者へ学べ」という実例のエピソード集がついてました。。

 

このマンガのタッチがほのぼのとしているというのもあるのですが、

 

実は私、この小冊子に大変感動しました。。

 

何がこの小冊子に感動したかといいますと、

 

「不動産仲介業者の指名とは?」

 

という項目のところの記述に

 

この小冊子をくださった不動産屋さんの経営スタンスが記述されていました。

 

そこには

 

買い手のお客様へ対しての使命は、できる限り数多くの選択肢をわかりやすく提供すること、

購入までの長いプロセスを楽しんでいただくお手伝いをすること

売り手のお客様に対しての使命は不動産の持つ個性をよく見極め、

その不動産に一番相性のよい買い手のお客様を探すこと

 

とありました。。

 

「う〜ん〜。なるほど〜。。スバラシイ!!」

 

ゼロから出発する我々のような不動産投資家は得てして買い手側になる場合が多いのですが、

 

この不動産屋さんは

 

「可能な限りの選択肢をわかりやすく提供し、長い購入プロセスを

楽しんでいただけるお手伝いをすること。」

 

が使命だということでした。。

 

わたしはこの冊子を危うく封筒に入っていることに気付かず捨てるところだったのですが、

 

封筒を捨てる際にたまたま「なんだこれ?」と見つけ、読ませていたきました。。

 

「購入のプロセスを楽しむ」

 

不動産投資をしているとついつい忘れがちだな〜。。という思いと、

楽しむことのお手伝いをするというフレーズに、

 

「そんな不動産屋さんと仕事したいな〜」

 

という思いと、

 

そして、この小冊子を危うく捨てかけたけれど、

ぎりぎり気付いて読ませていただいたことに感謝し、

なんだか不思議なものを感じました。。(^^)

 

ぜひ近々一度その不動産屋さんへ伺ってみようと思います。。

 

いろんな考えの不動産屋さんもおられますね。。

 

以前にこのブログで書いた不動産屋さん  とはえらい違いです。。(笑)

 

 

伺って、もしよい出会いになれば最高ですね。。

 

仮によい出会いにならなくても、失うものはありません。。

 

感情の赴くままに行動あるのみですね。。(笑)

 

今日は小冊子のお話でした。。

 

ブログランキングよろしかったらカッチッとお願いします。。

  ↓↓↓ カチッ!!

ブログランキングバナー

2006年09月17日

「機能的リノベーション」は果たしていくらか?

シェアブログfxos0903に投稿

メルマガ登録・解除 ID: 0000200155
大家さんの満室経営実践術「修繕編」高利回りへの道
   
バックナンバー powered by まぐまぐトップページへ

Tomboさんのコメントから

Tomboさん

こんにちは。コメントありがとうございます。

快適よい部屋ドットコムでご紹介している物件は

空室7室改装し、外壁+防水含め合計1500万です。内装関係は1室190万円です。

通常のやり方で行うと1室内装だけで400万程度かかると思います。。


 
基本的な「コスト削減スキーム」のイメージについては

12月5日.12月6日に「東京ビックサイト」で開催される「賃貸住宅フェア2006in東京」にて

セミナー講師をさせていただく予定ですが、(現在のところ12月6日、午後講演予定です。。)


 
あくまで「イメージ」です。。(笑)


 
「全賃フェア」のセミナーは質問あわせて

約40分程度の「無料セミナー」ですので

基本的なイメージの部分のみしかお伝えできません。。

レジメ枚数の制限」もありますし。。


 
ちょろっとっという感じです。。


 
全賃名古屋フェアでもあった「質問が殺到する部分」があるのですが

こちらも含めてなかなかフェアではすべてお伝えすることは難しいですね。。


 
それに比べて

前後しますが、10月7日にお宝不動産で金持ちになるの著者、

沢孝史さんの「お宝不動産プロダクツ」にて東京でセミナー講師をさせていただくのですが

こちらは講演時間も2時間30分と長いですし

ご興味おありでしたらぜひご参加くださればと思います。。


 
レジメの枚数も半端じゃありません。。


 
全賃フェアの2倍はあります。。(笑)


 
沢さんのセミナーではより「具体的な内容」を「詳細まで深く

ご理解いただけると思います。


 
こちらは有料ですが


 
有料には有料の理由があり。


 
無料には無料の理由があるんですね。。


 
前回名古屋にて有料の

「低コストリノベーション」セミナーを開催したときの

アンケート「このセミナーに価格を付けるとしたらいくらか?」の

質問に対し「最低3万円〜」の価格が付いています。。

セミナー価格


 
人によっては数十万円という方もおられました。。

(数十万はびっくりで大変ありがたいことですが。。)

セミナー感想


 


さらにそのセミナーの内容から「進化させての内容」ですので


 
満足度は請け合いです。。


 
正直な話なのですがこのセミナーの内容をきちっと消化すると

「リフォーム業者」を開業することができますよ。


 
キーワードは「購買ポジションから販売ポジションへ移る」です。


 
ちなみに名古屋での「有料セミナー」でご参加された

大阪の大家さんは家業が「工務店」だそうで、

同じようなリノベーションを自社物件でもやっているそうですが


 
「このような価格帯では決してできない」


 
とおっしゃっていました。。


 
工務店さんがです。。


 
私はこのスキームを活用し

「コンストラクションマネジメント案件」を

こなしています。


 
その「秘訣」も沢さんの2時間30分のセミナーで余すことなくお話します。。


 
「新築」「中古」問わず必要な「商品価値を取り戻す為の修繕」

コントロールするための「手法」が「プロセス」を含め知ることができる

数少ない機会ですのでぜひみなさんと沢さんのセミナー会場で

お会いできることを楽しみにしています。

 

先日名古屋にて開催した「満室経営実践会」のセミナーにて、

札幌から参加された大家さんのお話によると、

 

「札幌は大変な過当競争に陥っている市場だ」と聞きます。

 

Tomboさんと同様に東京などの本州(北海道の方は内地っていってましたが。。)

の方が大家さんの物件が多いそうです。。

 

コンサル案件を進め、現地調査をしている時にも感じますが、

人口減少という市場パイが減り行く中、激烈な競争を勝ち抜いていく為には

常に「競合を意識し行動すること」が必要であるということは

どこのエリアでも同じであるということですね。。

「勝つか負けるか」の引き分けのない大変な世の中ですが

チャンスも沢山あるように私は捉えています。。

 

常にアグレッシブに行動できればベストですね。。

 

ブログランキングよろしかったらカッチッとお願いします。。

  ↓↓↓ カチッ!!

ブログランキングバナー

2006年09月13日

お手ごろ好立地事務所物件

シェアブログfxos0903に投稿

メルマガ登録・解除 ID: 0000200155
大家さんの満室経営実践術「修繕編」高利回りへの道
   
バックナンバー powered by まぐまぐトップページへ

今日は久しぶりに物件を見てきましたのでそのお話をしたいと思います。

見てきた物件は「3階建て」、「重量鉄骨造」の「事務所」です。

土地は30坪、1Fあたりの床面積は58崢度、駐車場2台つきの物件です。。

金額は2千万円台とかなりお手ごろです。

現状は全室空室でしたが、

ターミナル駅から一駅、徒歩6分と大変好立地です。。

 

事務所を住居向けへ「コンバージョン」するのに最適と思い、

私はそのような物件にもアラームを掛けています。。

 

まず単独で概観及び近隣をチェック。

 

問題なし。

 

結構しっかりした建物、外装は塗装すればかなりいい感じに仕上がることがわかりました。

 

そこで情報をくれた不動産屋さんへ連絡し中を見ることとしました。

 

30分後不動産屋さん到着

 

鍵を開けてもらい中へ入ります。。

 

締め切っていたからなのか、なんだか多少かび臭いのですが、窓開けて物件内調査を開始。。

 

がらんと広く、天井も2.6mと通常の物件よりも若干高いつくりで、まずまずです。

 

しかしひとつ難点が、

 

1Fトイレが和便器でした。。これはマイナスポイント。

 

和便器から洋便器へ変更するのにはコンクリをはつったり、

はつるとコンクリの処分代がかかったり

それなりの費用がします。

(解体、廃棄の話したまた詳しくしますね。)

 

そして2Fへ、2Fはキッチンが付いていましたが、

 

やるとすればどうせ撤去ですから配管の取り回しのみ確認、

 

壁の中にも空間を割りと余裕がある感じにとってあるようで、

 

床に穴あけて下の階の壁をはわせばいかようにでもなる構造です。

 

次に3Fへ、3Fに上がると、

 

「?????」

 

なんだか床に勾配がついてるような気がします。。

 

「?????」

 

何と明らかに床が傾いていたのでした。。

 

「これ凄いねぇ」と不動産屋さんへいったところ、

 

「凄いですねぇ」と担当者。。苦笑いです。。

「びー玉もってきたらよかったですね。。」

と担当者。。

この不動産屋さんは元付けではないのでどうしようもないのですが。。。

 

よくよく話を聞いてみると、

何度となく買い付けは入ったそうなのですが何度となく流れているそうです。。

 

なるほど、

 

その場はこれで別れたのですが、後ほど近隣の状況をヒアリングしますと

 

何と凄い事実が発覚!!

 

何と隣の物件は闇金屋さんであっちの筋の方といううわさだそうです。。

 

その話をキャッチして再度隣の建物をみにいくと・・・

 

防犯カメラが4台ついていました。。。(**)

表はシャッターで中はまったく見えません。。

 

どうやらそのうわさホントのようです。。

 

実はその事務所を住居向けへ「コンバージョン」しようとたくらんでいたのですが。。

工事ともなると結構音もしますし、

近隣にはご挨拶に伺ったとしても多分のご迷惑は掛けることは

間違いありません。。

 

「トラブるな。これは・・」

 

と、床の傾き以上にマネジメントが困難なリスクをキャッチした

私はそこで調査を中断しました。。。

 

不動産は

「1000に3つ」

といわれます。

 

同じものはひとつとなく、よいものにめぐり合うためには1000戸位見なくてはならない。。

しかしそのうちに検討に値するものは3戸くらいだよ、と

言われています。。

 

どこのだれがいったのかわかりませんが。。

 

その通りですね。。。

 

物件を見に行く際には近隣のヒアリングも忘れずに!!

 

思わぬところからいろんな話が聞けるかもしれません。。。

ブログランキングよろしかったらカッチッとお願いします。。

  ↓↓↓ カチッ!!

ブログランキングバナー

2006年09月12日

心のコンディション

シェアブログfxos0903に投稿

メルマガ登録・解除 ID: 0000200155
大家さんの満室経営実践術「修繕編」高利回りへの道
   
バックナンバー powered by まぐまぐトップページへ

 

きょうはわたくしごとをひとつ・・・

実は夏休みがあけてからまだ体調が本調子ではないのですが・・・(おいってかんじですね。。)

嫁と二人どうやら遅めの「夏バテ」になったようです。。

夏休みは忙しかったですから。。(贅沢だって起こられそうですが・・)

食欲は食べだすとあるのですがそこまで「腹減った〜」って感じではありませんでした。。(**)

当然、本業、副業、すべて「やるきな〜し」って感じ、でした。。(汗)(苦笑)

 

ところがあるきっかけで「心のコンディション」が徐々に上向いてきました。。

「何?」って?

それは先日の夜、嫁が「パスタが食べたい〜!!晩御飯作るのじゃんくさい〜いっ!」といって

聞かないため、嫁が「絶対おいしい!!」というイタリアンのお店に行ったときのこと、

私は体調もよくないのであまり乗り気ではなかったのですが、店に到着。。

夕飯時の為、案の定、凄い込具合、食欲の余りない私は順番待ちの用紙に名前を書き、

携帯電話の番号を書いて、車の中で嫁とテレビ見てました。。

30分くらいたったころ、

「大変待たせしました〜。お席の用意ができました。。」と女の子から電話が。。。

てくてくあるいて店の中へ、すると女性の店員さんがお詫び方々席までエスコート、

するとピザ運んでる兄ちゃんが運んでる途中なのに、「大変お待たせしました〜。。」

凄い笑顔である。。

満面の笑みで来店を歓迎してくれていた。。

「大変お待たせしました。。」と凄い笑顔でいうんですよ。。これが。。

しかもスタッフの方み〜んなで。。

私もなんだかうれしい気分になってテクテク席へ、

しばらくたつとまた別の女の子が注文をとりに着ました。。

注文はもう決まっていたので「カルボナーラの2人分セットコースを1つお願いします。。」と注文。。

すると「ドリンクはフリードリンクになされますか?」だとかいろいろと親切に聞いてくる。。

なんか違うんですよ。。この店、みんな凄い「親近感」があるっていうか。。

文章で伝えるのは難しいんですが。。(文章力がなくてスイマセン。。どなたか手本をお願いします。。)

とにかくみんな、女の子も、男の子も、みんな、親切で、

まったく「マニュアルの対応」という感じではなく、

「1組のゲスト」として迎えてくれたような、そんな気分がする接客でした。。

また、そのカルボナーラも絶品で、なんか席までワゴンで来て、

大きな「チーズの器」みたいやつの中でチーズ溶かししながら

まぜまぜして仕上げしてくれるんですが、

私の

「これ最後まで使うんですか?」とか

「なんというチーズですか?」なんていうどうでもいいような質問に対しても、

店員さんが「チーズお好きですか?」とか

「これは外はロウで固めてあってロウに当るくらいまで使うんですよ。」とか

懇切丁寧に、且つ「ホスピタリティ精神」にあふれた接客をしてくれました。。

しかも帰り際にピザ運んでた兄ちゃんが

「きょうはお待たせしてすいませんでした。。」

と声を掛けてくれたのです。。

私は

「ごちそうさまでした、おいしかったです。」

といったら

「ありがとうございます。。」とそこら辺にいた店員さんがみんな笑顔で返してくれました。。

私はそのお店に痛く感動し、

「経営者に合ってみたい!」

とおもったり、

「どんな研修してるんだろう?」

久しぶりに気分がよくなりました。。(^^)

なんだかちょっとしたきっかけで「心のコンディション」は変わりますね。。

でもまだまだ本調子じゃないんですが、

どなた心のコンディションを回復させるよい方法ををご存知でしたら教えてください〜!!

 

パスタ激ウマでした!!

 

どこのお店か知りたい方はお気軽にコメントくださいね!!

 

ブログランキングよろしかったらカッチッとお願いします。。

  ↓↓↓ カチッ!!

ブログランキングバナー

2006年09月11日

勉強する大家さん

シェアブログfxos0903に投稿

メルマガ登録・解除 ID: 0000200155
大家さんの満室経営実践術「修繕編」高利回りへの道
   
バックナンバー powered by まぐまぐトップページへ

 

 

今日はセミナーについてお話したいと思います。

今年の6月に全国賃貸住宅新聞社が主催する賃貸住宅フェア2006in名古屋で、

 

「築20年でも即満室?!機能的リノベーションで利回り15%を達成するノウハウ公開」という

セミナーをさせていただきました。

 

おかげさまで当日は立見続出の動員数200名、セミナー聴講率No.1という結果を残すことができました。

 

賃貸住宅フェア聴講率No.1記事

 

 

 

 

 

 

 

 

なぜそんなにこのセミナーが受けたのか?

 

実は私がこのセミナーの依頼を受け、内容を担当者と打合せをしていたときのことです。

私は20名〜30名程度集まってもらえたらうれしいなぁと思っていた為、

割とこじんまりとした会場でお話ができる内容に話の進行を考えていたのですが、

その先方担当者の方は「小林さん、これ集まりますよ。かなり集まると思いますよ。。」

とおっしゃっていました。

私は内心「jほんまかいな。。」

と思っていたのですがふたを開けてみてびっくり。。

何とセミナー開始の20分も30分も前から席を確保される方がいるではありませんか。。

もともと人前で話すことを商売としているのであんまり緊張もびっくりもしないのですが

さすがにちょっと予想外でびっくり、

 

なんとセミナー開始前には席が埋まってしまい、立見の方がたくさんいるではありませんか

賃貸住宅フェア【立見】

 

←後のほうは全部立ち見のお客さんです。。

聴講してくださったみなさんありがとうございました。。(^^)

 

 

そして開始時間がきたため、セミナーを開始しました。。

 

賃貸住宅フェア【スクリーン】

 

 

 

 

 

いろいろと話す内容を整理していたのですが、6割くらいしかお話できませんでした。。(笑)

 

賃貸住宅フェア【質問】

 

終わったあとも熱心に質問される方や、

 

 

賃貸住宅フェア【講演後質問】

 

名刺交換にこられる方など、大勢の方のパワーを感じました。。

 

 

 

熱心に努力している方は大勢いるなと強く感じました。。

 

おっと、またいつものごとく話がはずれました・・

 

 

なぜそんなに受けたのか?

 

 

それはこのセミナーのテーマである「修繕」に関し、

 

多くの大家さんが関心があったということに他ならないと思います。

 

あの多くの質問された大家さんや熱心にメモを取られる方々は、

 

私の考える、空室対策と同等レベルの「経営課題」である「修繕」に関して、

 

興味があった。

 

「修繕」に関して、さらには築古物件の空室対策は

 

大家の関心が大きいということだと私は思いました。

 

勉強し、行動する大家さんは沢山います。。私も含め、日々勉強、即行動が

 

明日の経営の命運を分ける、そんな気がします。。

 

みなさん、

 

合言葉は「立替はまだ早い!!」

 

ですね。。

 

一緒に勉強されたい方は大家さんの為の「満室経営実践会」の門をたたいてください。。

 

勉強し、自ら行動する大家さんが沢山おられます。。

 

今日はセミナーの話でした。。

 

ブログランキングよろしかったらカッチッとお願いします。。

  ↓↓↓ カチッ!!

ブログランキングバナー

2006年09月10日

「高利回り物件」は果たして市場にあるのか?

シェアブログfxos0903に投稿

メルマガ登録・解除 ID: 0000200155
大家さんの満室経営実践術「修繕編」高利回りへの道
   
バックナンバー powered by まぐまぐトップページへ

今日は「高利回り物件」についてお話したいと思います。

不動産投資が盛んになっている昨今、いろいろな書籍でキーワードとなっているのは

 

やはり「高利回り」という言葉です。

 

先日、ある不動産屋さんでの話し、

「収益探している人たちはみんな同じ事を言うよ。。「利回り15%」「駅徒歩圏内」とか、

はっきりいってそんな物件市場に存在しないよね〜。。」

とその不動産屋の社長は言っていました。

 

例えばひとつの基準値として「利回り15%」だとか「借入れ金利+8%」だとか、

いろいろな書籍に書いてある重要なキーワード、

 

しかしその書籍が売れれば売れるほど、不動産投資熱が過熱すればするほど、

 

市場からはそのような物権は消えてゆきます。。

(先日お話した富裕層向けは別ですが・・・)

 

我々のような「後天性大家」、もしくはこれから「大家を志望するもの」としては、

ないものねだりをしていても仕方がありません。。

そこで「戦略の転換」が必要なのです。「戦略の転換」をする為の発想の転換ですね。。

 

なにせ「金なし」「コネなし」「知識なし」からの出発ですから。。(笑)

 

ではどうするか?

 

私の結論はこれです。

 

空室の多いボロい物件を「値ごろ」に購入し、「ゴソッ」と修繕をかけて「ガサッ」と埋める。。

(擬音語が多くなってしまいましたが・・)

 

 

はっきりいってこれしかありません。

 

 

物件は「中古」か「新築」しかありません。

 

「サラリーマン系書籍」にのっとり、「死に物狂い」で東奔西走し中古物件をさがしたとしても、

 

「路線価」が反転し、「金利」が上昇傾向にある昨今、

 

まず見つかりません。。(見つかったあなたはラッキーですよ!!)

 

あったとしても「風呂トイレ」が同じの俗に言う「3点ユニット」だとか、

 

嵜瑤激セマの「1R」だとか。。

 

そのような物件は正直苦労するでしょう。。

 

激セマ1Rは駅徒歩5分以内でなければ手を出すのは危険です。

(すくなくとも私は絶対買いません。。)

 

なぜなら年々一人当たりの「占有平米数」は増え続けているのです。

 

先日コンストラクションマネジメントの依頼にこられた大家さんの現在進行中の物件は

 

なんと65屬裡隠味庁砲任后

 

65屬任垢茵!

 

「2LDK」くらいの広さの「1LDK」が市場に出てきたということです。。

 

そんな中、1R、16屬世箸いう狭小物件には優良入居者を客付けし、

 

テナントリテンションを維持する事は至難の業です。。

 

 

はっきりいって現在の収益物件における中古市場は

 

残念ながらどこの不動産屋さんにお話を聞いても「リスク物件」ばかりです。

 

「リターン物件」は2,3年前のように通常の市場には流れていません。。

 

売主も「今なら高く売れるチャンスだ!!」とわけのわからない金額を付けているんです。。

 

不動産屋さんは金額を付けるアドバイスはできても、

 

最終的に金額を決めるのは「売主」さんなんですね。。

 

よく不動産屋さんからは「このままでは預かっていても仕方ない」という話もよく聞きます。。

 

では「高利回り物件」が「中古」にはないので「新築」はどうか?

 

みなさんよくご存知ですね。。

 

「新築」ははっきりいって半分粗利です。。(実際に残るのはもっと少ないですが・・・)

 

よくコンサル仲間の間ではこのような表現をします。

 

「買った瞬間負け」と、

 

この表現は大手ハウスメーカーで「新築」を建てたときにも使用します。

 

話を元に戻しまして、

 

私の結論である

 

空室の多いボロい物件を「値ごろ」に購入し、「ゴソッ」と修繕をかけて「ガサッ」と埋める。。

 

これを実行するためにはひとつ必要なノウハウがあります。

 

必要不可欠なノウハウです。

 

それは「修繕」を「低コスト」に行うノウハウです。

 

正確に言うと

 

「商品価値」を取り戻す為の「修繕」のノウハウです。

 

そうです。「利回り15%物件」がなければその「素材」を探し出し、

 

「修繕」を低コストに行い、「高利回り物件」を作り出せばよいのです。

 

みんなが修繕にたじろいで手を出さない物件を値ごろに入手し、

 

低コストに商品価値を取り戻し客付けする。

 

しかも実はこの「修繕」というのは大家さんにとっては避けては通れない大問題であり、

 

だれもが「不透明」と感じ、完全にマネジメントできている人が極めて少ない経営課題なのです。。

 

なぜならばちょっと「壁」「床」変えて「システムキッチン」入れるなんて見積とると

 

簡単に「100万」くらいの見積が出てきてしまうのが「修繕」なのです。。

 

家賃せいぜい「5,6、万」で「修繕」の為に「100万」、「200万」、

 

なけなしの家賃もすぐに吹っ飛びますね。。

 

裏返して考えると、ほとんどの「経営者」が「経営課題」としている「問題」を

 

「コントロール」できるようになれば、

 

「競合他社」との競争が「極めて有利」に展開できるということなのです。

 

「安くていい物件」を作り出すことができれば「近隣の競合物件」に負ける理由がなくなる。

 

例えば、同じ内容の改装を行うため

・A大家さんは400万かけました。

・B大家さんは200万円で済みました。

 

もっと正確に言うと

 

・A大家さんは400万かけて凄い物件を作りました。でも400万掛けたので、

家賃はやっぱり高めに設定せざるおえません。

・B大家さんは同じ内容の改装を200万で済ませました。200万円で済んだため家賃も通常と同等、

しかも近くに新築物権ができたとしても家賃を下げる余地があります。

 

どちらが強いですか?

 

その差は歴然ですね。。

 

面白いと思いませんか?

 

その為には自己投資を惜しまず勉強をすることが大変重要です。

 

今日は長くなりましたが「高利回り」についてお話しました。

 

 

ブログランキングよろしかったらカッチッとお願いします。。

  ↓↓↓ カチッ!!

ブログランキングバナー

livedoor プロフィール

hcsbrog

執筆しました!!
本ブログパーツの提供を終了しました
最新コメント
最新トラックバック
10年10月30日建築コスト削減戦略セミナー基礎編満員御礼ありがとうございました! (大家さんの為の満室経営実践術「修繕編」利回り15%への道)
私の結論
敷金 特約 (定期保険特約付終身保険のコレ、見逃してませんか?)
11月29(土)日原状回復費用負担リスク管理セミナー募集開始です!!
AQL抜き取り検査による品質管理方法 (AQL抜き取り検査による品質管理方法)
工事の品質
livedoor Readerに登録
Syndicate this site
livedoor Blog(ブログ)