2006年10月

2006年10月30日

不動産投資の王道?!「お宝不動産セミナー」DVDマスター版が届きました。。

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きょうは先日講師をさせていただいた沢孝史さん主催

第12回お宝不動産セミナー」のDVDマスター版が届いたので

そのお話をしようと思います。

 

10月7日に東京にて開催されたこのセミナー、

私が「全国賃貸住宅新聞社」主催の「賃貸住宅フェア2006in名古屋」で

お話し、「聴講率No.1」をいただいた内容の「有料版」です。

 

当然ながら中身もグレードアップ、で数倍濃いですし、

レジメも数倍、時間もフェアは「40分」、セミナーは「2時間30分」の「150分」と

人によってははきそうになるくらい濃い内容でした。(^^)

 

「お宝不動産プロダクツ」の企画に携わっておられる

三田さん(三田さんのブログです。。)より

DVDマスター版を送っていただき早速拝見しました。。

 

当日はあまりきにしていなかったのですが、

あとから見返してみるとかなりきわどいところまで

お話してしまいました。(汗)

 

建築業界的に

 

「これいっちゃって大丈夫かいな〜」

 

「これいっちゃ〜まずいでしょう〜」

 

と思うくらい暴露ってる部分や場面が何箇所もあります。。(^^)

 

参加者の約8割が既に賃貸経営をされている大家さん、

残り2割くらいがこれからはじめるという方でした。

 

受講者の方で「作業服」きたおそらく「建築関係」の方だと思うのですが、

私の「例え話」や「具体例」とのきなんかは他の人の倍くらい

「うんうん」と頭を大きく縦に振り、うなずいておられたのが印象的でした。。

 

 

セミナーの内容は後日沢さん(お宝不動産プロダクツ)の

ところで商品化されますので

そちらを見ていただいて、

何といっても「DVDマスター版」みて思うのは何か?

 

それは

 

セミナー受講者の方々の「質問」です。

 

一言で言うと「質問の嵐」!!

 

「お宝不動産セミナー」は私が講師をさせていただいた回で

もう「12回目」になるそうなのですが、

初回から司会をされているプロのアナウンサー

坂上さん(坂上さんのブログです。)から

 

「こんな食いつきのいいの初めてですよ!

みんなの目の色が違います!!」

 

なんていっていただけました。。

 

お世辞だとしてもうれしいですね。。(^^)

 

とにかく当日は10人以上の方の質問に答えたように思いますが、

一人3つくらい一度に質問されるため、

私も何回か質問を聞きなおしたりしてました。。(^^)

 

DVDの方はうまく要点をまとめ編集がしてありますが

当日の会場の熱気が伝わり、

私自身見ながら体に力が入ってしまいました。。(^^)

 

なんだかうれしいですね。。ぜひこのノウハウを活用し、

「修繕コストが大幅に下がった!!」

なんていう方がでてくればいいんですけど、

 

、建築業界」って「不透明」ですから。。。

 

現在は「修繕」メインでの「可視化」スキームが「コアコンピタンス」ですが、

 

現在新築でも「活用可能」な「スキーム」を開発中です!!

 

コレが「完成」したらえらいことになるで〜!!(^^)

 

業界がひっくり返るで〜!!(ちょっと大げさか。。)(^^)

 

全国どこでも対応可能になります。

 

私一人では対応できなくなるため、

一緒に遂行する同士を集めなくてはなりません。。

(もしくは私が寝る間を惜しんで血のしょん○んでるまでがんばるか・・)

 

現在、満室経営プロ集団は5人、

 

元メガバンク出身のFPから行政書士から宅建から、

何から何まで資格持ってて現在不動産業に携わるもの、

 

はたまた「業界No1」というポジションをもった

「メガ部材ディーラー」に籍を置くもの、

 

はたまた「業界経験数十年」の「職人」の世界に身をおくもの、

 

など「十人十色多数」です。。

 

いま我々は「設計」ができる若い人を募集しています。。

 

興味がある方はメールください!!(^^)

 

今日はお宝DVDのお話でした。。(ちゅっとそれちゃいましたが。。)

 

役にたったと思ったり面白いとおもったらカッチッとお願いします。。

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2006年10月25日

2頭を追うもの1頭(棟)も得ず??

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今日は中古物件を検討していた件をお話します。

 

今日1ヶ月ほど前から検討していた物件が流れてしまって

ちょっとがっかりでした。(^^)

 

流れることなんてガンガン買い付けいれてる方からすれば

「よくあること」なのですが。。

 

検討していた物件は昭和49年築、2DK×16室、うち12室空室の

ゴーストビルです。(^^)

 

場所が好立地でしたので本格的に検討していたのですが

すでに「買い付け」が入り、

その売主で進めるとの事で今日連絡がありました。

 

わたしが躊躇していた点は2点あります。

 

五右衛門風呂

 

実はその物件、構造的に「水周り」が「コンクリート」を約20センチ打ち増しし、床との高さを利用し

「ゴエモンブロ」タイプがスポッと入っていたのです。

さらに水道が出ているところに「パイプシャフトペース」ならぬ「メータースペース」があり

高低だけでなく平面形状もいびつなのです。

風呂外から

 

風呂入口からみるとこんな感じ、

右手にトイレ、洗面があります。

当然講演とかによくある焼き物のみの昔の洗面です。

 

 

PSスペース

PSスペース

 

←PSスペース

外から見るとこんな感じ

シャフトの蓋ありません(^^)

 

 

コンクリート打ち増し分

さらに写真のように水周りが集中する区画すべてそのように床にコンクリを打ち増ししてあるのです。

この部分が新規の配管レイアウトには結構障害です。

 

 

その他の部屋や「キッチン」、「洗濯パン」などのレイアウトは

難易度は高くないのですが、この「風呂」と「トイレ」、「洗面」の「レイアウト」に

関し、現状を生かすレイアウトはなかなか困難でした。

 

もしくは全部解体して「スケルトン」にしたとしても「水回り区画」の「高さ」が

低くなるため既存「ユニットバス」は設置が困難です。

 

風呂に「防水屋」入れて「左官屋」いれて「タイル屋」入れてなんてすると

全部概算で1室風呂だけでも結構いってしまいます。

場合によってはユニットバスの2倍から3倍のコストがかかります。

 

どのような「レイアウト」にするか決めない限りぶれの少ないな「概算見積」が

算出できませんのでちんたらしていたらスコンとやられました(**)

 

鉄柵

さらに今回の物件は外壁だけでなく

鉄製柵も朽ち果てていたため

全部取替えが必要です。

 

鉄柵

外壁だけでも結構なコスト、

←サビサビでボロボロ

 

 

まともに修繕してざっくりですが全部で5000万というところ、

(住設機器はメーカーもしくは1次代理店直、

施工は職人、もしくはサブコンでです。)

 

総額は1億4千程度、シュミレーション的には物件価格がいくらでおちるか

にもよりますが、売値満額でも12%程度(築49年ですが。。)

 

当然より厳密に進めていく上でコスト削減と家賃を高く設定するので

15%以上を狙えたのですが、先の理由でちんたらしていたら

やられました。。

 

しゃぁないですね〜。。(**)

 

 

物件的には立ち退きかけて解体して新築建てても商業地なので

十分回るかなりの好立地でしたので

「競合くるな〜。はよせんとなぁ〜。。」

 

なんて思いながら「別件」でドタバタしていたら

案の定この結果。

 

しかし勉強になりました。

 

2頭追うもの1頭も得ず!

 

コンサル案件に集中しなさいということですね。。(^^)

 

わかりました。。がんばります。。

 

今日のところはこの辺で。。

 

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2006年10月23日

職人の「日当」と好景気

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今日は「職人の日当」のお話をしたいと思います。

 

現在愛知県は「トヨタ自動車」の影響で「好景気」という

印象を持たれる方が多いようです。

 

実際問題として、「トヨタ自動車」が景気がよい=「トヨタ関連」すべてが

好景気ということになり、いろいろな局面で

景気の上昇局面を垣間見ることができます。

 

例えば「職人の日当」です。

 

先日ある電気屋さんと工事の件でお話しする機会がありました。

 

その電気屋さんは電気設備系でおもに「エコキュート」を

月間200台程度設置する規模的にはそこそこの電気屋さんです。

 

そこのよい点は、「エコキュート」などの工事は機器の「基礎」や

「給水給湯管」工事が発生し、工期上自社でまかなう方が早い為、

ある程度の「水回り工事」もお任せが可能な点です。

 

「電気」も「水道」も触れるのです。

 

場合によっては「空調」も触れ、1業者2役3役こなせるのです。

(ビルトインですが・・・)

ただし、よくない点もあります。

 

その業者の戦略上現在とにかく薄利でも「エコキュート」の設置を受注し、

その「顧客」を「DB」化し、いずれ必ず来る5年後の

「載替」やその後の「水回りリフォーム」を受注するという戦略の為、

とにかく忙しく、こちらの「工事の都合」を

付けてもらうのが困難な時があるということです。

 

「エコキュート」が凄い勢いで市場に出回っている

その波に乗っているのです。

 

「ちょっと蛍光灯換えてきてよ。」とかはまず無理です。。(^^)

 

とはいえこちらの「ニーズ」や「タイミング」によっては技術力がある為

お願いする局面もあるのでお付き合を続けています。

 

その電気屋さんによると現在「職人の日当」がうなぎ昇りだそうです。

 

その会社は社長を含め社員は5人、あと約8人は外注、でも「仕事」が

ひっきりなしに入ってくるため、大阪から職人を呼んだりするそうですが

現在は電気屋の「応援日当」が「3万5千円」程度にまで上がっているそうです。

それだけ払ってもつかまらない場合もあるそうです。

 

ちょっと前の倍の金額です。。

 

「金利」にしてもそうですが、

世の中の「景気」が「上昇」する=物価が上がる

投資家ポジションで考えると従来「1」で済んだコストが

「1.5」もしくは「2」かかってしまう

いわば裏腹な面があるということですね。。

 

実はこれは結構問題です。

 

工事は大きく分けて「材料」と「手間」に分かれます。

 

「材料」の高騰は「合板」、「ベニヤ」などの加工が入らないものや、

「管材」などに使用されている「銅」などの金属類、

「倍倍ゲーム」のように発注するたびに価格が上がっています。

 

さらには「職人の日当」も上がるとなると「ダブルパンチ」です。

 

新築、中古問わず「商品価値」を取り戻すために必要な「修繕」

のコストが上がるということですから、

 

利回り下がっちゃいますね。。(**)

 

その材料や手間の高騰に対しては何も手立てはないのか?

 

そうではありません。。

 

私なんかは「年間数量」を「握る」ことで「従来価格」を維持しています。

 

しかし「職人」が本当に忙しくなってくると「需要」と「供給」の関係で

ある程度の価格をだしてあげないとこちらの都合通り、納期通りには

入れなくなるケースも出てきますので要注意です。。

 

「コスト」と納期通りに収まらない「損失」のバランスですね。

 

職人の日当はすべての職種、工種で高騰しているわけではありません。

 

例えば「保温材」をまく「保温屋さん」という職種がありますが、

仕事がないので日当5000円でも動く場合もあります。。

(そこに仕事覚えてもらうのもひとつですが・・・)

 

そのような点も踏まえ工事戦略を中長期で考える必要があります。

 

きょうは「職人の日当」の話でした。

 

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職人の「日当」と好景気

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今日は「職人の日当」のお話をしたいと思います。

 

現在愛知県は「トヨタ自動車」の影響で「好景気」という

印象を持たれる方が多いようです。

 

実際問題として、「トヨタ自動車」が景気がよい=「トヨタ関連」すべてが

好景気ということになり、いろいろな局面で

景気の上昇局面を垣間見ることができます。

 

例えば「職人の日当」です。

 

先日ある電気屋さんと工事の件でお話しする機会がありました。

 

その電気屋さんは電気設備系でおもに「エコキュート」を

月間200台程度設置する規模的にはそこそこの電気屋さんです。

 

そこのよい点は、「エコキュート」などの工事は機器の「基礎」や

「給水給湯管」工事が発生し、工期上自社でまかなう方が早い為、

ある程度の「水回り工事」もお任せが可能な点です。

 

「電気」も「水道」も触れるのです。

 

場合によっては「空調」も触れ、1業者2役3役こなせるのです。

(ビルトインですが・・・)

ただし、よくない点もあります。

 

その業者の戦略上現在とにかく薄利でも「エコキュート」の設置を受注し、

その「顧客」を「DB」化し、いずれ必ず来る5年後の

「載替」やその後の「水回りリフォーム」を受注するという戦略の為、

とにかく忙しく、こちらの「工事の都合」を

付けてもらうのが困難な時があるということです。

 

「エコキュート」が凄い勢いで市場に出回っている

その波に乗っているのです。

 

「ちょっと蛍光灯換えてきてよ。」とかはまず無理です。。(^^)

 

とはいえこちらの「ニーズ」や「タイミング」によっては技術力がある為

お願いする局面もあるのでお付き合を続けています。

 

その電気屋さんによると現在「職人の日当」がうなぎ昇りだそうです。

 

その会社は社長を含め社員は5人、あと約8人は外注、でも「仕事」が

ひっきりなしに入ってくるため、大阪から職人を呼んだりするそうですが

現在は電気屋の「応援日当」が「3万5千円」程度にまで上がっているそうです。

それだけ払ってもつかまらない場合もあるそうです。

 

ちょっと前の倍の金額です。。

 

「金利」にしてもそうですが、

世の中の「景気」が「上昇」する=物価が上がる

投資家ポジションで考えると従来「1」で済んだコストが

「1.5」もしくは「2」かかってしまう

いわば裏腹な面があるということですね。。

 

実はこれは結構問題です。

 

工事は大きく分けて「材料」と「手間」に分かれます。

 

「材料」の高騰は「合板」、「ベニヤ」などの加工が入らないものや、

「管材」などに使用されている「銅」などの金属類、

「倍倍ゲーム」のように発注するたびに価格が上がっています。

 

さらには「職人の日当」も上がるとなると「ダブルパンチ」です。

 

新築、中古問わず「商品価値」を取り戻すために必要な「修繕」

のコストが上がるということですから、

 

利回り下がっちゃいますね。。(**)

 

その材料や手間の高騰に対しては何も手立てはないのか?

 

そうではありません。。

 

私なんかは「年間数量」を「握る」ことで「従来価格」を維持しています。

 

しかし「職人」が本当に忙しくなってくると「需要」と「供給」の関係で

ある程度の価格をだしてあげないとこちらの都合通り、納期通りには

入れなくなるケースも出てきますので要注意です。。

 

「コスト」と納期通りに収まらない「損失」のバランスですね。

 

職人の日当はすべての職種、工種で高騰しているわけではありません。

 

例えば「保温材」をまく「保温屋さん」という職種がありますが、

仕事がないので日当5000円でも動く場合もあります。。

(そこに仕事覚えてもらうのもひとつですが・・・)

 

そのような点も踏まえ工事戦略を中長期で考える必要があります。

 

きょうは「職人の日当」の話でした。

 

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2006年10月17日

「ライフサイクル」を勘案した「修繕」とは?

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今日は「ライフサイクル」を勘案した「修繕」とは?

 

についてお話したいと思います。

 

今日は「ライフサイクル」を勘案した「修繕」のケースとして

「配管」を取り上げます。

 

通常「給水管」は「塩ビ管」を使用し配管するケースが多いですが

築古物件では「鉄管」という物件も少なくありません。

 

しかも「躯体」の中を走っているケースも多く、

「鉄管」の交換に苦慮するケースも多々あります。

 

この「鉄管」は必然的に経年が立つと「サビ」が発生し、

みなさんご存知「赤錆問題」が発生します。

 

そのような場合、「塩ビ管」を「露出配管」で

引きなおしたりする必要がありますが、

「修繕」に「キャッシュ」を投下する場合

私はある程度思い切って改装することをオススメするケースが多いです。

 

そこで今日は「サヤ管ヘッダー工法」をご紹介しましょう。。

 

ヘッダー写真

「サヤ管ヘッダー工法」は

「サヤ管」という太い筒の中に

「架橋ポリエチレン管」(以下ポリ管)を通し、

「さしこむ」だけの「継手」を活用し

「パイピング」していくシステムです。

 

 

外部管より引っ張った「給水給湯」を

「ヘッダー」という部材をへて各水栓へ分岐します。

 

サヤカン施工図

 

←これが施工図です。。

 

 

 

 

サヤ管ヘッダー工法のメリットは、

 

1、施工が簡単で納期がバツグンに早い!

2、一度敷設すると次回は中身だけ交換が可能

3、水道を急に締めると「ガーン」といいう「ウォーターハンマー現象」が軽減

 

 

といいとこずくめです。。(^^)

 

 

ダブルロック構造

←これが構造図、

「オーリング」がしっつかり防水します。

図の「ツメ」がしっかり食いつき

差し込むだけで外れることはありません。

 

サヤカン2色

 

←ピンクが「湯」

水色が「水」です。。

そして白いパイプが「ポリ管」です。。

 

継手

←これは実物の断面です。

大家さんの為の「満室経営実践会」での

工法勉強会で使用するためにとメーカーさんが

くれました。。

 

継手

 

←「使用前」はこのようにシールが貼ってあります。。

 

 

 

サヤ管溝バツリ

←このように「スペース」がなければ

「溝バツリ」をして「モルタル」で

埋め戻してやれば露出することはありません。。

 

可能であれば「露出配管」は避けて意ですね。。

やっぱり不細工ですもんね。。(^^)

 

上の写真のように塩ビ管と違い柔軟性もあり、

「施工性」が大変高いため、「床下」なり「屋根裏」なり、

はたまた「溝バツリ」などでコンクリの中へ埋めるなど

いかようにでも「配管」を逃がすことができます。

 

さらに何といっても「施工が容易」ですから

「材料支給」しやすい部材でもあります。。

 

「行動的な大家さん」であれば自分でできちゃいますね。。

ただし自己責任でお願いしますね。。(^^)

 

今日は「ライフサイクル」を勘案した「修繕」とは?

 

「交換」や「メンテナンス」を視野に入れた「修繕」、

 

トータルコストの大幅削減を実現します。。

 

今日は「ライフサイクル」を勘案した「修繕」とは?でした。。

 

ブログは画像が掲載できてよいですね。。(^^)

 

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2006年10月15日

ある建築会社の話 「建築会社の利害と建築コスト」

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きょうはある建築会社の話をしたいと思います。


先だって当ブログでも現在コンサル案件を進めている旨

お話しましたが、先日クライアントさんからこんな電話がありました。

 

「○○建設ってところから直接電話があってぜひ提案したいって、

小林さん、どうする?」


と電話がありました。

 

私は

 

「いいんじゃない、選択肢は多いほうがいいから、」


といって後日面談をすることになりました。

 

クライアントさんも私も、まったくご縁がなかった会社なのですが、


どこから聞いたのか、この案件の話を聞きつけ、連絡してきたそうです。


その営業さんによると、「ツテのまたそのまたツテ」をたどってきたとの事、

そのツテなるものがどこかは会ってみないとわかりませんから、

とりあえず面談することにしました。

 

面談時、先方は「支店長」、「営業」、「設計」のフルメンバーです。

 

まず先方の「コーポレイトプレゼン」を聞きます。


どうやらかなりの大手、

名古屋ではしていませんが

他の地域では「TVCM」をしている程の大手企業でした。


先方としては「新商品」が出たようで、

その「新商品」の名古屋地区での実績を作るべく、

積極的な提案活動を仕掛けているとの事、

RCが得意で規格商品の説明を多数いただきました。


こちらとしては「規格商品」もひとつの選択肢です。

ただし「建築コスト」的に大幅なメリットがでるようであればですが・・

 

正直なところ、大手建設会社(大手ハウスメーカーは省きます。。)

の「購買力」と「本気」でその「案件」を取りに来た時の

「提示金額」はどの提案もかなわない場合があります。(^^)

 

「規格商品」自体はどこの建設会社も「欠点」はないものがほとんどです。


あとはその「該当敷地」にどのように配置し、「容積率」を可能な限り消化し、

エリアにもよりますが「駐車場」を必要台数確保する、

 


非常にシンプルです。

 


通常の「提示価格」は粗利もしっかり乗ってます。

皆さんご存知の通り、「販売管理費」といわれるコスト、

いろいろありますが「広告費」やら「間接コスト」やら

大きい会社になればなるほど「粗利」しっかりとってます。。

 


ただし、今回のように「先方の利害」=「新商品の実績」

がある場合は「利益なし」でも、

場合によっては「多少の赤字」でも建てたい!!

という場合があります。

 

なぜならその建物を今後の提案に生かせるからです。

多少の「赤字」など「今後の案件」の利益を生む為の

「先行投資」と考えればお安いものです。

 

特に建設関係はいくら営業がいい「提案」をしても、

「コンタクト」を付けても実際に「物」を見る方が

よっぽど早いというケースも多々ありますから。。(^^)

 

さてさて、お話を戻し、

「コーポレートプレゼン」と「商品」のプレゼンを伺ったあと、

こちらから以前行った当案件の「現地調査」を踏まえた上での

「希望プラン」を提示し、次回面談次、「収支計画」も含めた

「配置提案」を受けることとなりました。

 


実はこの「収支計画」が興味深いですね。。(^^)

 


はっきりいってこちらでも細かく算出できるシステムを使い、

クライアントさんの「収入」や今後の「人生設計」を

踏まえて上での「所得」と「税金」の可視化、

および「対策」を何パターンも検討するのですが、

各建設会社さんによっては

 

「え〜、これはないでしょう〜。。」

 

という「夢のような試算」を提示されるところもあるのです。。


こんなの鵜呑みにしたらえらいことになりますよ!!


ってのもあります。(^^)

 

「家賃設定」しかり、「修繕積立金」しかり、

「金利設定」しかり、「空室率」しかり、

 

その建設会社の営業さんとの面談や、提示される資料を通じ、


この会社が信用に値するかを判断しなくてはなりません。。

 


「経営審査」なんていうのもありますが、

例えば「帝国データバンク」などの「評点」、

いくら「評点」がよくてもその企業の内容とは関係ない場合は多々あります。

 

一緒にコンサルしているメンバーに

元「メガバンク」出身、FPから宅検から行政書士から

あらゆる資格をもっている人間がいるのですが、

 

彼なんかは

「評点はひとつの判断指標にしか過ぎない」と言い切ります。(キッパリ)

 

ひとつの「判断指標」にはなるのですが、「判断指標」にしかなりません、

ということです。。


今回の場合、我々の知らないところの「ツテ」できたというところや、

「面談」での印象、、面談後に連絡をしたときの「対応」(主に内容です。。)

など、まだまだこの会社さんのことを知る必要があります。。

 

はっきりいって簡単には判断できませんね。。(^^)

 


建築会社さんには申し訳ないですがじっくり判断させていただきましょう。。

 

なぜなら今回はクライアントさんの希望で、

今回の「案件規模」がでかくなっているので、

 

「彼」の人生も大きく左右されます。

 

私も気が引き締まる思いで確実に進めて行きたいとおもいます。

 


いくらクライアントさんが「自己責任」を承知で

「コンサル」を依頼されているとはいえ


ある意味彼の人生「路頭」に迷わす「水先案内人」に

なってしまいかねないのですから。。

 

ある建築会社の話でした。。


 

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2006年10月14日

ある工務店向けセミナーにて、「建築原価」の話

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先日ある工務店向けコンサル会社のセミナーを聞く機会がありました。

 

そのセミナーは中小、零細工務店向けの経営改善セミナーなるもので、

業界ではかなり有名な会社のセミナーです。

 

大家さんの為の「満室経営実践会」に協賛している

私が代表を勤めます「ホームコンサルティングソリューションズ」でも

「リフォーム」など「修繕」の工事案件をお受けする場合があるので、

工事業者として参加してきました。。

 

その内容は「工務店」が「戸建て」を受注するための

「営業」「商品」「集客」の3本柱をシステム化し、

少ないリソースでマーケティング工学の観点の元、

高い確率で受注へつなげるというものでした。

 

その中で「面白いな〜」とおもったのが「コスト削減」について、

全国の「加盟工務店」の実際に購入した「実行予算」を

毎月加盟工務店へ配信するシステムです。

 

以前に名古屋セミナーで触れたとおり、「中小、零細工務店」の実態は、

「見積もり合わせ」や「コスト削減」とは縁遠い存在、

どちらかというと「材料屋からある程度の価格でかったらんと」という材料屋よりの発想が多いです。

「うちは安く買っている」と思っている工務店さんも本当に安いのかどうかわからない、

そんな実態が当たり前のようにあります。

 

このシステムは全国レベルでの購入価格、実勢価格を見えるようにする、

いわば「実勢下限価格可視化」サービスでした。

 

加盟工務店はその実勢下限価格を知った上で交渉するわけです。

 

私がいつも口をすっぱくしていっている

「知っていて交渉するのと知らないで交渉するのとでは出てくる結果は大違い」

をまささに地でいっているものでした。。(^^)

 

そのセミナーを聞いた感想は・・・

 

おもしろい!!!

 

につきました。。(^^)

 

そのセミナー講師の工務店の社長さんもまだ加盟されて数年でしたが、

その「実勢下限価格」をもとに調達元と交渉され、

全国下限価格に近いコストで物品の調達を実現、

木造戸建「坪30万円」という低コストで戸建を販売されていました。

 

「坪30万」で家が建つなんて激安ですね。。

 

激安だけではありません。。

 

その工務店の粗利が「25%」あるというのです。。

 

う〜ん。。坪30万で25%粗利、

 

ということは「木造戸建」の「建築原価」は「坪23万円」前後!!

 

激安ですね。。(坪数にもよりますが。。念のため。。)

 

以前お付き合いのあった工務店の社長がよく言っていたことを思い出しました。。

 

その社長は昔ながらの大工社長でしたが、

 

「新築は坪50万くらいもらわないいとあわん。。そんなもうかるもんじゃないよ。。」

 

とよくいっていました。

 

たしかに現場を見ると「標準化」のかけらもなく、すべて手作業の一点加工が多数。

 

柱も凄い太い柱で、「そりゃたかくなるわな〜」と思ったもんです。。

 

このセミナーでもいっていたのは

 

■「ターゲットの明確化」

■「集客の効率化」

■「成約率の最大化」

■「商品の明確化」

■「建築原価の低コスト化」

■「規格と作業の標準化」

と大変わかりやすく、

 

さらに一番のメリットとして

 

■向上心のある「工務店社長のネットワーク」

 

に参加できるという点でした。

 

かなり魅力的なセミナーで、私自身、本気で加入を検討するほど、価値ある内容でした。。

 

浦田さんの戸建賃貸の本もうれていますし。。。

 

木造は減価償却上沢山経費かできていいですし。。。

 

本気で工務店の領域に力をいれていこうかとHCSのメンバーと相談をしているところです。。

 

 

そのセミナーの中でその工務店の社長が「多数の事例」や「エピソード」を話していたのですが、

実際に交渉をして下がった単価も詳しくお話してらっしゃいました。

 

以前大家さんの為の「満室経営実践会」で開催した名古屋でのセミナーで

暴露した当会での「購入価格」、例えば「足場」や「ユニットバス」、「壁紙」の価格など、

そのセミナーで講師を務めた工務店の社長がいっていた「削減後の価格」とほぼ同じでした。。

 

少し安心。。いい買い物をしていたということなんですね。。(^^)

 

この価格は年間400棟戸建を販売するスーパービルダーと同じ購買力だそうです。。

 

なるほど。。

 

しかし「修繕」で発生する「工種」と

「新築」で発生する「工種」、

当然数も違いますのでまだまだ開拓する分野は沢山あります。。

 

いやはや、木造戸建が「坪30万」で立つ原理、よく理解できました。。

 

そして「建築原価」、

オーナー側も「知った上で交渉」したいものです。。

 

勉強は怠らない、

 

思いったたら「即行動」

 

そして「プロ」や「活用できる外部ノウハウ」も積極的に活用する。

 

成功の為には必要な選択肢ですね。。

 

ある工務店向けセミナーにて、「建築原価」の話でした。。

 

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2006年10月10日

沢さんの「お宝不動産」セミナー満員御礼!ありがとうございました。

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今日は10月7日(土)、東京にて開催されました

「お宝不動産で金持ちになる!」の著者、沢孝史さんが主催する

「お宝不動産公式セミナー」にて私が講師としてセミナーをさせていただきましたので

そのご報告をしたいと思います。

「お宝不動産で金持ちになる!」は、

「サラリーマン系不動産投資書籍」では

「サラリーマンでも大家に馴れる46の秘訣」の著者、藤山さんの書籍と並ぶ

「バイブル的存在」ですが、その沢さんより講師のご依頼があり、

お引き受けさせていただきました。。

 

沢さんとは以前名古屋で「お宝不動産セミナー」をされた時に受講者として参加し、

そのときから交流をいただいています。

沢さんとお会いするたびに思うのですが、「超有名ベストセラー作家」にもかかわらず、

誰に対しても「分け隔てなく」接しておられる沢さんのまわりには

いつも沢さんを慕う方が沢山おられるという感じです。。(^^)

 

当日は昼前に沢さんと待ち合わせをし、一緒に昼食を済ませた後会場入り、

「お宝不動産プロダクツ」運営会社のFR社坂口さんと司会の方を交え打合せ、

定刻通りセミナーがスタートしました。

お宝セミナー沢さん挨拶 

 

まず沢さんから冒頭の挨拶があり、

セミナーはスタートしました。

 

 

 

今回は大家さんのほとんどが「不透明感」を抱いている「建築業界」の

従来の商慣習を覆す「賢い修繕」のお話でした。

 

受講者の方は、

すでに不動産投資を始め、物件を持っているからが約8割、

これからはじめたいという方が約2割程度でした。

 

すでに不動産をお持ちの方もそうなのですが

まだ不動産をお持ちでないのに今回のセミナーへ参加された方は

私は「すばらしい」と思いました。

なぜなら今回のセミナーのテーマである「賢い修繕」の仕方に関しては、

すでに不動産をお持ちの方はよりイメージしやすいのですが、

まだお持ちでない方は

「修繕」が「競争相手」と「差別化」を図る上での大きな「経営課題」になる

という「問題意識」がすでにあるということだからです。

しかも「不動産投資」を既にされている方は「経費」で落とすことができますが、

まだされていない方は身銭を切っての自腹での参加です。。

既に「不動産」をお持ちの方でも「情報や知識に投資」することができない方が多い中、

そのように積極的に「情報や知識に投資」される姿勢、

その積み重ねが今は「しずく」として「バケツ」にたまっていても、

いずれ「バケツ」の水は「満杯」になり、あふれ出るときがくるでしょう。

そのあふれ出る水にきずいた「競争相手」は急にバケツに「知識や情報」という

「しずく」をためようとしても、その開いた差は「蓄積」という大きな差になり、

競争の結果は明らかなものとなるのです。

それは既に「不動産」をお持ちの方も同じで、このような「有料セミナー」へ参加され、

熱心に「メモ」を取る既に不動産をお持ちの大家さんの「知識を吸収しようとの姿勢」

や「行動力」はすばらしく、必ずその努力は実るだろうと私は思います。

不動産投資をこれからされる方もあきらめずぜひがんばってください。

 

お宝セミナー会場全体

 

さて、こちらが会場全体の風景です。

今回のセミナー参加者は70名、

全国津々浦々からこられました。

取り急ぎ満員御礼。ありがとうございました。。

 

不動産投資に着手したきっかけから始まり、

今回のセミナーの目玉である「築21年でも即満室!?

利回り15%を達成する機能的リノベーション」

と「賢い修繕」の仕方のノウハウの核心へせまっていきます。

ちなみにここでいう「即満室」とは「募集後1ヶ月以内」に「即満室」することを言います。。

お宝セミナー講師アップ 

 

みなさんの食い入るような「まなざし」と

一語一句もらさないぞという「メモ」をとる姿のおかげで

私の説明にも熱がこもりました。

そしてあっという間の2時間が過ぎ、Q&Aのコーナーです。。

約10人くらいの方が挙手していただいたと思います。

お宝セミナー質問

質問はかなり突っ込んだ質問が多く、

みなさん1人3つくらい一度に質問されるので、

ひょっとしたら回答の抜けもれがあったかもしれません。(**)

 

そしてセミナー終了後、

お宝セミナー沢さんと

沢さんとのツーショット。

その後は打ち上げと流れました。。

 

 

 

その打ち上げには沢山の沢さんを慕う方々がこられ、いろいろなお話が聞けましたので

私自身よい刺激になりました。みなさんありがとうございました。

 

そして遠方よりセミナーにご参加いただいた受講者のみなさん、

ありがとうございました。

この場を借りて厚く御礼申し上げます。

ぜひひとつでもこのセミナーで得た「知識」を「知恵」に変え、みずから行動してください。

みなさんのご成功を心より祈っております。

 

また、会場で要望の大変強かった

区分所有や1室単位でも即活用できる「修繕ノウハウ基本編」や

プロの業者向け、本物の「工法勉強会」は

大家さんの為の満室経営実践会

の「会員メーリングリスト」に参加することで

「情報配信」を受けることができます。

「メーリングリスト」への登録は無料ですのでお気軽にご入会ください。。

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きょうは「お宝不動産セミナー」のお話でした。。

 

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2006年10月06日

「RC坪48万」からの「コンストラクションマネジメント」

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きょうは「コンストラクションマネジメント」のお話をしたいと思います。

 

先日ある大家さんから「コンストラクションマネジメント」を依頼されました。。

 

この方はもともと地主さんで広大な土地をお持ちで、

既に「大手ハウスメーカー」の「規格アパート」を複数棟

運営されておられ、資産規模は8億以上、

家賃収入も年間1億2000万というベテラン大家さんでした。

 

その方とは私が開催したセミナー

「築21年でも即満室?!利回り15%を達成する機能的リノベーションノウハウ公開」

というセミナーにこられた大家さんでしたが、現在、相続税対策をかねて、

「3億円数千万円」の事業規模でまたさらに新築物件を着工しているとの事でした。

 

僕のセミナーを聞かれた方はご存知かと思いますが、

その基本的骨子である

「コスト削減スキーム」を

その大家さん興味を持たれ、

「コスト削減するには今しかない!」と急いで面談の予約を入れてこられ、

お話を伺った次第です。

 

その「3億数千万」の物件企画は・・・

 

「総数42室」、「RC」の「1LDK」、しかもすごいのは・・・・

 

部屋の大きさに「65屐廚裡LDKがあることです。。(^^)

 

ついにここまできたか・・・と内心驚きました。。

 

1LDKで65屬任垢茵!

 

そんな物件に住んでみたいですね。。

 

それはさておき、、

 

その「3億数千万」の物件ですが、その大家さんは勉強家で且つ行動的で、

ご自分で「設計協会」に働きかけ設計コンペを掛けて設計士から「企画」を募り、

多数の建築会社と交渉を重ね、そして決めた建築会社とVEを重ね、

「総タイル貼り」のRCで何と「坪48万」で着工されていたのです!!

 

「総タイル貼り」のRCで「坪48万」ですよ!!

 

諸経費コミコミですよ!!

 

「坪48万」、いい値段です。。

仕様にもよりますが、当然私は見積及び仕様をすべてチェックした上で感じました。

 

う〜ん、恐るべし。。たいしたもんです。。凄い!!

 

しかも地場では有名なゼネコンさんを使って、かなりの「VE」を重ねられ、

打合せを重ねこの価格を引き出したとの事。

やっぱりその大家さんも打合せのたびに建築会社、

建築業界への「不透明感」を感じたそうです。

 

「ここはなんでこうなってるの?」と

「ちょっとつっこんだらすぐ下がる」

だそうですから、

 

「価格的根拠」が「あいまい」に感じたのだそうです。。

 

で、その大家さんは私のセミナーを聞いて

「コスト下げるのは今しかない!!」

と思い立ち、

分厚い「設計図書」から「事業計画書」から、自分の管理会社の「貯金残高」や

「ローン」の「支払計画」まで持参しすっ飛んできたとの事でした。。

 

ご面談しお話をよくよくお伺いしてみると

 

「何とか風呂、キッチン、トイレ、洗面台などの水回り関係の住設機器だけでも

材料支給でのコンストラクションマネジメントしてほしい!!」

 

とのことでした。

 

この物件、総工費が「3億数千万」とのことで

当然「水回り住設機器」だけでも結構な金額になります。

 

いくらだと思います??

 

なんと

 

水回りだけで占めて42室分で「約1500万円」ナリ!!

 

結構なボリュームです。。(^^)

 

ただ、お話の中で私が感じた一番ネックな点はもうすでに「着工」してしまっていることでした。

 

 

大家さん曰く

「契約の中には施主支給してもいいことになっている!」

と力説されるのですが、

 

ただ普通に考えて、「夜討ち朝掛け」して激烈な「受注競争」を勝ち抜いた「ゼネコン」さんが、

「契約」も済み、「着工」してしまっている案件に途中から

 

「この部分はこっちからやったほうが安いから。。」

 

なんていわれて喜ぶわけありません。。

 

当然「阻害工作」が予想されます。。

 

さらにもうひとつのネックは「工事完了」の納期がギリギリという点です。

 

この12月中に引き渡さないと、狙っていた「節税効果3000万円」が吹っ飛ぶというのです!!

 

う〜ん。。工事なんて遅れるもんですから・・・

 

当然それを見越してある程度余裕を見て組むんですけど・・・( ^.^)

 

どう考えても例えば「ユニットバス」でも搬入やら設置やらの調整で、

ゼネコンの「現場監督」や、そこにまつわる「設備屋」さんからの「足」を引っ張られ、

こちらで手配した工種が「納期」が遅れた「原因」にされてしまう事も考えられます。

 

なぜならおもいっきり「超後出しじゃんけん」ですから。。( ^^)

 

「夜討ち朝掛け」の手間もなくあとから「ごそっ」と一部の工事を取り上げることになりますよね。。

 

そりゃゼネコンさんからすれば大きく工事の「粗利」も減るし

「調整の手間」も増えるし嫌がりますわね〜。。(ーー)

 

私は現実的に「すでに着工してしまっている案件は難しい」旨と

「総タイル貼りで坪48万円は悪い値段ではない」ということを伝えました。

 

でもその大家さんは一生懸命

「何とかやってほしい。がんばってゼネコンと監督には責任もって調整するから!!」

と熱く訴えかること2時間半!

 

私はあくまで「あまり現実的ではない」ことを前提に

「どのくらいの効果が出るか」

の試算をすることをお引き受けすることになりました。。(当然有料でしたが・・)

 

で、その「総タイル貼り」のRC、1LDK42室、コミコミ「坪48万円」の

「水回り住設機器」1500万円は、

「コンストラクションマネジメント」によりどのくらいの削減が見込めたか?

 

いくらだと思います?

 

なんと▲300万円も下がることがわかったのです!!!(^^)

 

「総タイル貼り」の「RC」で「坪48万」という「破格値の建築費」で

そんなに下がらないだろうと思っていたのですが・・・

 

なんと▲300万円、約20%のコスト削減が見込めることが判明しました。。

 

結論として、弊社の「コンサルフィー」を支払って残る「効果金額」と

 

節税効果の「3000万」を危険にさらす「リスク」を天秤にかけ、

 

私としても結論としてお勧めはしなかったので、

本案件は「コンストラクションマネジメント」を実施しなかったのですが、

 

「総タイル貼り」のRCで「坪48万」という「破格値の建築費」で

「水回り住設機器」の領域が▲20%、まだ2割下がるということが判明しました。。(^^)

 

ほんと建築費は「粗利の塊」ですね。。

 

もっと計画段階から相談してくれていれば広い領域での「コンストラクションマネジメント」が

 

適用でき、ひょっとしたら坪単価も2割くらい下がったかもしれません。。

 

あくまで「ひょっとしたら」ですけどね。。。(^^)

 

いずれにせよまだまだ「建築コスト」は

同じ品質を維持しつつも低減することは可能ということです。。

 

「新築」が安く建てることができればいいですよね。。

 

「減価償却」も取れるし、「修繕」の心配も当面いらない、

当然「入居客付け」も新しいうちは安定します。

 

あくまで「安く」「いいもの」をたてることができたらの話ですが・・・

 

 

その方もおっしゃってました。。

 

「FPの浦田さんにも、オーナーズエージェントの藤澤さんにもお会いをして、自分でできると思った、

でも、やっぱりできなかった。」と、

 

あと「小林さんのセミナーのコスト削減スキームを聞いて正直負けたと思いました。」

 

なんておっしゃっておられました。。

 

ぜんぜんその大家さんの方が凄いんでそんなことはないんですけど、

私の考えるコンセプトに共感していただけたようです。。(^^)

 

 

私はその大家さんの「情熱」に対し少しでも答えてあげたかったのですが、

私としてはその方が作成したいまそこにある綿密に計算された「事業プラン」と、

「総タイル貼り」のRCで「坪48万円」を実際に実現されたその積み重ねに敬意を表し、

「すばらしいことです。かなりご努力なされてたのですね!!」

と目一杯感嘆の意を表明することしかできませんでしたが、

またひとつよい勉強をさせていただきました。。

 

もしあなた様が「収益物件」の「コンサル」や「コンストラクションマネジメント」の導入を

検討しているのであれば「計画段階」から「なるべく早めに相談」することです。

でないとせっかくの一度っきりの「コスト削減の機会」を棒に振ることになるやも知れません。。

 

「早期発見早期治療」ならぬ、

 

「早期相談効果最大」(^^)

 

きょうは「コンストラクションマネジメント」の話でした。。

 

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hcsbrog at 03:19コメント(2) この記事をクリップ!

2006年10月04日

ある建築会社の話 「家賃保証の落とし穴」

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本日はコンサル案件で面談した「建築会社」での出来事をお話します。

 

現在ある顧問先から「土地活用」の為の「物件企画」依頼を頂き、

現在進行中であることは前にも当ブログでお話しましたが、

その案件での出来事。

 

クライアントさんと先日提出した「調査結果」を元に

現在「企画」を煮詰めている最中なのですが

その中の「選択肢」としてあまりでかすぎないゼネコンの、

俗に言う「規格モノ」のプランも「選択肢」としてほしいとの事で、

ある会社の営業マンと面談したときのことです。。(つい先日の話ですが・・)

以前、別の地区で物件調査をしたときにセンスのいい「アパート」があったので

その「建築会社」を調べ、一度話を聞いてみることになりました。

 

クライアントさんと名古屋で待ち合わせをしその会社へ、

事務所へ訪問し、アポを取った営業さんを受付で呼び出しました。

すると若い男の営業の方と若い女性の営業の方が出てこられました。

お話をお伺いするとその会社は

「もともとは工務店で東京に本社があり名古屋に支店をかまえ7年くらい」

との事でした。

ただ、私もその会社のことに対し「不勉強」でしたので、いけなかったのですが、

よくよく話を聞いてみると

よく「リフォーム雑誌」などに「料理研究家プロデュース」の「キッチン」や「インテリア家具」などを企画し

「広告」をバンバンだしている「大きな会社」のグループ会社だったのです。。(がび〜ん!)

 

その提案の内容をまず要約しますと・・・

 

「30年の長期借り上げ保証」による「長期安定経営」

 

がウリだそうです。

 

私のブログを読んでいただいていたり

 

「不動産投資ブログ関係」をまめにチェックしておられる地主さんや大家さんは

 

みなさんご存知の通り、

 

「家賃保証の落とし穴」

 

はあまりにも有名ですよね。。

 

その「家賃保証の原資」は「建築費」の「大きな粗利」から出ているということを・・・

 

そうです。建築費を支払うオーナーさんが自分で「負担」して家賃保証するだけなのです。

 

新築時期なんて「ほっといてもきまる時期」なの「常識」なのですが

そのいわば

「おいしい時期」も含め「おいしくない時期」まで

わざわざさらに毎月「保証料金」払って「建築会社」を儲けさせてあげるんですから。。

びっくりですよね〜。。

(まぁ使い方によっては楽で便利という方もおられるのですが・・・)

 

私は絶対「家賃保証」なんてしませんね。。

 

「家賃保証」しなくてもいい物件つくりを調査分析の元企画するわけですから。。

 

その営業の方(女性コンサルティングリーダーとの肩書きがありました。)は

凄いこというんです。。

しかもさらっと。。

なんと

 

「家賃の約15%程度で30年変わらない家賃で保証する」

 

と明言するのです!!

 

しかも

 

「さらにプラス家賃の5%で共済会(のようなもの)に入会でき修繕費もそちらでカバーができる」

というのです!!

 

私は

 

「ほぅ〜、30年ですか?凄い長期ですね〜。。

いま換わらない家賃でとおっしゃったんですが、

空室が出てもずぅ〜っと30年間同じ家賃で保証いただけるんですか?」

 

と聞きなおすと

 

「いえ改定はありますが・・・。。。」

と「その場」で話が変わってしまいました。。

 

さらにクライアントさんのいる前でちょっと営業マンにいじわるで・・・(^^)

 

「30年変わらない家賃でとおっしゃったのですが、例えば2年ごとに

家賃の改定とかなく30年ずぅ〜と変わらない家賃で保証ですか?」

 

と聞いたら

 

「いいえそれは違います。改訂はあります。。」

 

と、営業さんも「苦笑い」、

 

「ざっくりと経験則でいいから御社の実績としてどのくらいで回っているか?」

という「利回り」に関しては

 

「当社は安定経営ですから、利回りを求めるのでしたら

そこら辺の安いところで建てるほうが回ると思いますよ、

ただし安定経営ができるかはわかりませんが。。」

 

と「最後のあがき」でクライアントさんの「危機感」を一生懸命あおっていました。。(笑)

 

最後に

「30年借り上げ保証をはずした提案をいただくことはできるか?」

という質問に対しては

「上司に相談させてください」

とのことでした。。

 

当然僕のクライアントさんは

「家賃保証の落とし穴」

なんてそんなことはすべて「承知の介」ですから、

面談終了後外に出てから一言目に

 

「ここはだめだね〜」

 

とクライアントさんから一言。。

 

 

 

その日の夜、この会社の営業マンから電話があり丁重に

「当社は30年借り上げ保証のお客様に

力を入れていきたいのでよいお話なのですが・・」

とお断りの電話をいただきました。。(^^)

 

向こうは

「えらいなんか詳しいやつが地主の横におるな〜。。

やつが目の上のたんこぶだ。。」

 

みたいな感じではなかったかと思います。。(^^)

 

私の面談をした感想は、

 

おそらく一般の地主さんは

 

「30年の借り上げ保証」と「安定経営」

 

は、正直すごい

「キラートーク」

になるなぁ〜とつくづく思いました。。

 

うちのクライアントさんも出会った頃(約1年前)は

「家賃保証!家賃保証!」

「小林さんにもし集合住宅おねがいしたら家賃保証できる?」

とよく言っていたものです。。

 

顧問契約後、「段階」を踏んで私の「提言」通りに「書籍」などや「レクチャー」を重ね、

クライアントさんに「知識」をつけていただき、今があります。。(^^)

面談終了後、

クライアントさんの開口一番

「ここはだめだね〜」

は、すぐに「良いか悪いか判断」できるレベルになったことは正直うれしかったですね。。(^^)

 

私の「顧問先」のクライアントさんには、

私と「同じレベル」での「知識」を身に付けられるように

レクチャーや良書を紹介します。

その代わり紹介した「良書」は必ず読んでもらい、感想を伺います。。

そのように「勉強する気のない方」は「コンサル」はおろか「顧問契約」すらお断りしています。。

なぜなら本気でこの「激烈な競争」の「賃貸住宅業界」を「生き抜く気があるかどうか」は

「前向きに物事を吸収しようとする姿勢」があるかどうかにかかるからです。

僕の「ミッション」は「賃貸」を「事業」として運営していく上で、

何度となく迫られる「選択肢」の「リスク」と「メリット」の「可視化」です。

正確な「ジャッジ」ができるようにもてうる「知識」や「情報収集能力」、「調査分析能力」を活用し

「可視化」することが「ミッション」ですが「最終的な判断」はその事業のオーナーである

クライアントさんにゆだねられるのです。

ですから「同じレベルでの知識」は必要不可欠なのです。

 

話を元に戻しまして、

 

この建設会社の営業マンと面談の感想は、正直な話、

普通の何も知らない地主さんなら

「保証」と「安定」

という言葉にひかれ「ズボっ」と「落とし穴」に落ちるなぁ〜、

 

というのと、

 

土地活用は考えているものの「何も知らない地主さん」に「集合住宅」売るのは暴利で儲かるな〜。。

まさに

 

「赤子の手をひねる」

 

とはこのことだと正直思いました。。

 

このような「建築会社」の「粗利5割」の「利益たっぷり」工事に契約して、

まったくもって「儲からない賃貸経営」に参入する。。

 

先祖代々の大事な「土地」を「担保」として提供して、

「建築会社」と「銀行」の為に

「借金」というリスクをとる。。

 

考えるだけも恐ろしい。。

 

悲惨です。。

 

「建築会社」のすべてが悪いと否定しているわけではありません。。

「地主さん」や「大家さん」は彼らの「プレゼン」や「提案内容」を「選別する力」を

勉強し「身に付ける」必要があるということなんですね。。

 

そうでないとホントにえらいことになってしまいますよ〜。。

 

これはホントに、やっちゃってからではしゃれになりませんから。。。

 

それでなくてもキャッシュを残すのが難しい賃貸経営なのにです。。

 

「建設会社」も「カモれるお客」を選り好みしてやっているんだなぁ〜という

 

よい「ケーススタディ」になりました。。

 

みなさん気をつけましょう〜!!

 

日々勉強ですね。。

 

今日は「建築会社」の話でした。。

 

 

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