2007年03月

2007年03月24日

【緊急告知!】不良入居者にはこう挑め!原状回復、家賃滞納で損をしない定期借家賃貸術、ノウハウ公開!セミナー予約受付します!

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あなたの賃貸経営において、入居者との

「賃貸契約形態」はどのようにしていますか?

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その「賃貸契約」がアパマン経営において

「お金が残せるかどうか」の命運を分ける

鍵を握っているのはご存知ですか?

空室率7割のゴーストマンションを

利回り15%物件に生まれ変わらせる為に

必要だった「契約ノウハウ」と、

その「具体的なやり方」を遂に公開します。

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大家さんの為の満室経営実践会  賃貸経営セミナー 2007年 5月12日(土)

超お得な「2時間30分×2講演」の2部構成!

■第一部

「不良入居者にはこう挑め!

   家賃滞納、原状回復で損をしない定期借家契約活用術、ノウハウ公開」

                         講師 満室経営実践会 小林大祐

■第二部

「誰も知らなかった!

  普通借家契約を定期借家契約へ合法的に手間なく更新するノウハウ公開」
 
                         講師 大友不動産(有) 大友哲哉 氏

■お申し込みはこちら  ↓↓↓

      http://my.formman.com/form/pc/5Cwltr4rpSJNH1B8/

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突然ですが、すでに賃貸経営をされているみなさんは「賃貸契約」

どのようにされていますか?

賃貸経営をしていく上で必要不可欠なこの「賃貸契約」

・「仲介業者の契約書を使って特に何も考えずやっているよ。」

・「特に気にしたこともないけど、普通の契約だと思うけど。」

という方がほとんどではないでしょうか?

はこの「賃貸契約」ですが、何も考えずに「契約」を交わすと、

とんでもないことになりかねないのです。

 しかも、その事実は実際に「トラブル」になってから初めて気付くという

恐ろしいものなのです。

この「賃貸契約」、交わしたが最後、当然ながらその「契約」の効力は

入居者が退去するまで続きます。

もっと正確に言うと、「入居者が自主的に退去するまで続く

といった方が正確かもしれません。

要は「家賃滞納」や他の入居者からの「苦情」が発生する

不良入居者」に居座られ、どうすることもできなくなる

可能性がある」ということです。

この「賃貸契約」の「契約リスク」とは何か?

それは、

・「不良入居者」を「入居」させるリスク、

・「不良入居者」による「家賃滞納リスク

・「不良入居者」による「原状回復費用負担リスク」、

上記3つです。

何も考えずに、業者任せの「契約手順」や「契約書」で進めることで、

・「不良入居者」をいれてしまい「家賃滞納」が発生し大変なことになった。

・退去の際に「原状回復費用負担」で「入居者」とトラブル」になった。

というように「トラブル」を経験された方も

少なくないのではないでしょうか?

「トラブル」、いやですね。この響き、できる限りは避けたいものです。

「不良入居者」に起因する「トラブル」

例えば「家賃滞納トラブル」、

一般的に「家賃滞納」は「3ヶ月」滞納すると

「全額回収」「不可能」といわれています。

さらに悲惨なことは現状の「借地借家法」の観点からいくと「入居者保護」の

観点が強い為、最低でも「6ヶ月以上滞納」をした上でないといくら裁判で

退去を申し出ても「不良入居者」を追い出すことはできないのです。

しかも、「家賃滞納」をするくらいですから退去時の費用は、入居者負担ではなく

実務上「オーナー負担」になる場合がほとんどです。

仮にあなたのマンション、アパートに不良入居者を誤って入居させてしまい、

滞納など始まってしまえば、

その金銭的な被害の総額は「家賃滞納」だけでなく

強制退去」を含め家賃の「12ヶ月以上」、100万円近くの被害金額

となってしまうのです。

次に「原状回復費用負担トラブル」

みんなさんご存知の通り、東京都では「東京ルール」が条例化された事で

業界に激震が走りました。これを逆手にとった入居者とトラブルになって

裁判になった際、

従来交わしていた原状回復費に関する「特約事項」が「説明を受けていない」という

理由で特約が「無効」になってしまうというのです。

「消費者保護」の観点から「契約書」に印を押しているのにも関わらず

無効になるケースもあるというのです。

この考え方が今、全国へ波及しつつあります。

従来の賃貸経営では退去時に実施する「リフォーム代金」、「原状回復費」は

「敷金」から全額精算し、仮に敷金だけで足らない場合は「追加請求」し

「全額入居者」が負担するということが当たり前でした。しかし

結んだ「特約」が簡単に「無効」になってしまう、

いわば入居者に「ごねられたら負け」が「当然の時代」になってしまったのです。

 

こちらも言い換えれば、たった5万、6万の家賃で1室20万、30万、

場合によっては100万円近い「リフォーム」を入居者の「故意過失」問わず

オーナー負担にしてしまおうものなら、

「利益」など残るはずもなく、「誰の為の賃貸経営」か分からなくなります。

上記のような内容で結果的に

・「不良入居者」の「家賃滞納」を回収ができず、

 大きな「損失」になってしまった。

・「不良入居者」が退去時に「原状回復費用負担」を

    「聞いていない」といわれ最終的に「全額大家負担」に

    なってしまった。

と、「トラブル」になった挙句に「精神的」、「金銭的」な被害をこうむるケースも

多くの大家さんからお話を伺う上で少なくありません。

そういった上記のような

家賃滞納トラブル」、「原状回復費用負担トラブル」、

そしてそもそも「不良入居者」を「入居」させてしまう「リスク

に対しての「決定的な対策」は何か?

それは実は入居前に交わす「契約」の「進め方」と

「プロセス」、そして事前に「リスク」を勘案して作成された

「契約書」にあるのです。

今回のセミナーは、安定した「賃貸経営」を続けていく上では

必要不可欠な「定期借家契約ノウハウ」のセミナーです。

この「定期借家契約」とは従来の「普通借家契約」の特徴である

「契約期間」を定めても「入居者」が居座ることのできるという一般的な契約

と違い、「定期借家契約」は必ず「契約」が終了し、

「居座る」ことができない「契約形態」です。

しかし、実際の賃貸経営の現場で運用されている大家さんは

それほど多くはありません。

それはなぜか?

それは多くの「仲介業者」がこの「定期借家契約」の導入を

「嫌がる傾向」にあるからです。うまく活用すれば絶大な効果を発揮する

「定期借家契約」も、客付けの最前線にいる仲介業者が嫌がれば、

導入が遅れるのは仕方がありません。

そのような背景から全国の大家さんの実態として「普通借家契約」はわかるが、

「定期借家契約」はやったことがないという方が多いのです。

 

今回はどのような方にこの「セミナー」に「参加」して頂きたいか?

以下のような方は参加していただく「価値」と「効果」は「絶大」です。

・「賃貸経営」において「不良入居者」を「入居」させたくない。

・「賃貸経営」において「不良入居者」に「不当占拠」させたくない。

・「賃貸経営」において「不良入居者」を誤って「入居」させてしまった。

・「賃貸経営」において「滞納トラブル」を「経験」した、もしくは「経験」したくない。

・「賃貸経営」において「原状回復トラブル」を「経験」した、

 もしくは「経験」したくない。という方、そして

・そもそも「定期借家契約」自体をよく知らない。

・「定期借家契約」を聞いたことはあるが実際にどのようなものか分からない。

・「普通借家契約」と「定期借家契約」の「違い」が分からない。

・「定期借家契約」の「どこがどのように効果的か」わからない。

・「定期借家契約」を知っており導入したいが実際に

 「どのように進めればいいのか」分からない。

・「定期借家契約」を導入しようとしたが仲介業者に断られた。

という方には今回の「セミナー参加価値」は「絶大」でしょう。

 

そして実際にあなたご自身の賃貸経営に

・「不良入居者」を「入居させるリスク」

・「不良入居者」による「家賃滞納リスク」

・「不良入居者」による「現状回復費用負担リスク」

勘案した

実際に現場で「即実行」できる「実践的」な「契約ノウハウ」を

導入したいという方にはセミナー参加の価値が絶大です。


今回のセミナーでは前回の「修繕コスト削減セミナー」同様、

実際にあった「具体的事例」を元に

定期借家契約」に必要な「契約手順全体像」を

踏まえた上で「進め方」、「プロセス」、

そして「契約書」の「要点」を分かりやすく解説していきます。

「定期借家契約なら知っているよ」

そうお思いのあなた、「定期借家契約」自体はいまや

目新しいものではありません。

しかし前もって言っておきます。

定期借家契約」の知識や概念だけでは不良入居者リスク」、「家賃滞納リスク」、

そして「原状回復リスク」、すべてを「リスク回避」することはできません。

 

上記3点を「包括的」に「カバー」するためには定期借家契約」を

しっかりと「理解」した上で且つ、契約の「進め方」、そして「プロセス」、

リスク」が勘案された「契約書」の3つが必要不可欠です。


何度もいいますが

「知識」、「ツール」、「運用」の「三位一体」

必要不可欠なのです。

 

このセミナー内容を「知っている」のと「知らない」のとでは

不運にも「トラブル」に陥ってしまった時の

「損額金額」は雲泥の差でしょう。

 

巷によくあるただの「契約ノウハウセミナー」ではありません。

賃貸経営を行う上で勘案する必要があるあらゆる

リスク対策」を含んだ「契約ノウハウ」セミナーです。

 

しかし、前もってお伝えしておきますが

この「定期借家契約」は、魔法の杖」のように万能」ではありません。

 

なぜなら、「狙った効果」や「リスク対策効果」を得るためには、

肝心の家主であるあなたがしっかり「必要書類」や「ルール」を

理解」して進めないとまったくもって過去の「普通借家契約」と

変わらない効果しか得られなくなってしまいます。

 

「知識」、「ツール」、「運用」が「三位一体」でなければ

「意味がない」のです。

 

但し、困難なものではありません。今回のセミナーでお話しする

「契約手順全体像」に沿って、「手順」通りに「実行」することにより、

何の問題もなくスムーズに「家賃滞納リスク」と「原状回復リスク」、

そして「不良入居者入居リスク」を回避できる生の

「戦略的契約ノウハウ」があなたの賃貸経営に反映されることになるでしょう。

 

さらに今回のセミナーはゲスト講師が登場し、2部形式にて構成されます。

 

今回のゲスト講師は

大友不動産(有) 大友哲哉 氏です。


大友氏はご存知方も多いと思いますが、日本一稼いでいるコンサルタント、

FPコミュニケーションズの浦田さんのパートナーコンサルタントとして、

東京都板橋区で「金持ち大家塾板橋校」を主催する

不動産取引のエキスパート」です。

実は3月にこのセミナーを小林が多忙な為、延期の告知をした後、

大友さんから連絡がありました。

 

それは「定期借家契約」の常識中の常識、誰もが知っている事実、

・既に入居している既存入居者との

「普通借家契約」は「定期借家契約」変更する事はできない。

という従来の「常識」を覆す「衝撃の事実」があるというのです。

 

この内容は私の知っていた常識ですし、「定期借家契約」に関する多くの書籍や

ホームページを確認しましたが上記のとおり表記され、明文化されています。

(※店舗、倉庫、事務所は別です)しかし大友氏は

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2007年03月23日

銀行マンの不動産投資

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本日も新築コンサル案件の「金利交渉」の為の銀行回り、

午前中はドタバタと過ごし

結局午後から活動して4行まわりました。

その中である地銀銀行の融資担当者の方が面白い反応を。

私が今回のクライアントさんの事業説明をする際に

私自身の事業ドメインやコアコンピタンスなど、そして中長期の戦略を

話したたところ

「実は不動産投資、私も興味があるんです。銀行も安月給ですから、

結構やっている人間もいるんですよ」

とおっしゃっていました。

「当然自分の銀行で融資つけるんですか?」

と聞いたところ

「別の銀行に融資してもらうんです。会社に副業がばれますから。(笑)」

ですって。なるほど。

「結構いるんですよ、うちの銀行にも」

っていろいろと小さい声できわどい話をしてくれました。

そのほかにもこの銀行の査定する上で基準をいろいろと教えてくれました。

「うちはぶっちゃけたはなしですが、空室率は●●パーセントの設定レートで試算します、」

「金利は10年目まで●●パーセント、10年目以降は●●パーセントで見ています。」

「いっちゃいけないんですけどね。本当は、」なんていいながら

本当にいろいろなことを教えてくれました。勉強になります。

そのような話を聞く中でこの銀行は「1億〜1億5千万」のレンジの案件が

一番融資しやすいようです。

自己資金は2割もっている状態で1割投下、というパターンが一番効率的、

なるほど、そこまでわかればこちらもそのような案件のときに持ち込めます。

きょうも収穫の多い一日でした。

 

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2007年03月22日

不動産屋との面談

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最近不動産屋さんから面談を申し込まれることが多くなってきました。

主に物件を「満室経営実践会で紹介してほしい」という内容です。

ただ私も信用と責任がありますのでそう簡単にはいきませんが、

(会員さんに首をつってもらってはこまりますんで。。。(^^))

今日お会いしたの不動産屋さんはかなりの勉強家で、「行政書士」や「中小企業診断士」の資格を持つ

免許更新11回の超ベテラン社長でした。

一生懸命、「ビル」や「土地」や「集合住宅」を資料を基にご説明いただいたのですが、

残念ながら、「積算価格」や最近の投資家の「利回りの基準」、「投資基準」など

そちらの方面はまったくご存じなかったようです。残念!(^^)

路線価調べるまでもない感じの物件が多かったです。。残念!!

凄い資格があっても違う、未開拓の分野はまったく、しかし人間的にいい人、というケースでした。

物件もそうですが、良い出会いというのはなかなかないものです。

しかし今日の出会い、大事にしたいものです。

 

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2007年03月20日

合併前銀行と融資方針

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合併前銀行と融資姿勢についてお話します。

最近コンサル案件の関係上銀行さんと面談する機会が多いのですが、

現在進めているのが3億を越える新築マンション企画、

3憶を超える融資スケールは集合住宅を個人の方で進めるケースとしては結構大きい案件です。

不動産投資全般に言えることですが、融資をつけるに当っては担保価値の算定と

銀行の融資方針が不動産投資をする上では事業の命運を左右する要素のひとつです。

その中で例えば都銀、都銀は「東京三菱UFJ銀行」や「三井住友銀行」などがあります。

これらの銀行は名前から分かるとおり、金融ビッグバン後、合併に合併を重ね、

現在の銀行名になっています。

「東京三菱UFJ銀行」は「東京銀行」「三菱銀行」「UFJ銀行」の3行合併、

「三井住友銀行」は「太陽神戸三井銀行」と「住友銀行」の2行合併。

そこで面白い話なのですが、例えば三井住友銀行、

元々三井系が活動基盤の支店と元々住友系が活動基盤の支店、同じ銀行なのですが

合併前の銀行の融資姿勢を結構ひきずっていたりします。

例えば「いけいけの大阪」が活動基盤の住友、一方の財閥系の三井、

どちらかというと「いけいけ大阪」のほうが担保の査定が甘かったりします。

物件と場合によっては、理由さえあれば依頼主が名古屋でも

大阪で融資付けしたほうが付き安いケースも多々あるのです。

これびっくりするような意外で本当の話、銀行さんもやっぱり人の集まりなんですね。

合併しても企業の社風はなかなか変わりません。

そのようなことも心の片隅において融資付けをするのもいいかもしれませんね。

きょうは合併前銀行と融資姿勢についてでした。

 

本日の高利回りキーワードは「融資付け」です。

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自己資金0で所有物件をゼロからどんどん増やしている上級大家さんは「ブログランキング」にいます。

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2007年03月16日

「地主と家主」に取り上げられました!

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こんにちは!おかげさまで「ブログランキング」も驚異的な順位追い上げで

2位です。これもブログをみてくださっているみなさんのおかげ、

ありがとうございます。

全国賃貸住宅新聞社さんの「地主と家主」という専門誌に取り上げられましたので

すこしそちらのお話をしたいと思います。

この「地主と家主」は全国賃貸住宅新聞社さんが四半期に一回だされている

地主さん、家主さん向けの情報誌です。

地主と家主2007.vol16

 

 

← 600円なのにかなり濃い内容です。

  「家主と地主」の名の通り、家主さんと地主さんにはお勧め!

 

 

 

その中で「20代、30代、新世代家主の満室経営術、中古物件の再生」

という特集で取り上げていただいています。

内容は本誌を見ていただくとして、驚いたのが結構知っている方が載っていました。

「不動産賃貸業への転業に成功した中小企業オーナー」というコーナーには

私のセミナーに参加していただいた東京の○田さんや○輪さんが

お二人ともカラーで載っています。東京の○田さんはお宝不動産で有名な沢孝史さんのセミナーから

面識があり、先日の名古屋での「修繕コスト削減セミナー」にも遠路はるばる

ご参加頂きました。

○輪さんも同じく1月の名古屋のセミナーにご参加頂きました。

満室経営実践会のセミナーは、勉強熱心な大家さんが集まります。

このような専門誌に取り上げられるような実践をされている「上級大家さん」

も沢山こられますから、参加されたときは懇親会も参加されると

そのような「上級大家さん」とも交流が持ててよいと思います。

 

本日の高利回りキーワードは「上級大家さん」です。

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次回は5月12日(土)に3月に延期した契約ノウハウセミナーを予定しています。

近々には告知しますので興味のあるかたはスケジュールをあけておいてくださいね!

 

びっくりするほどの上級大家さんは「ブログランキング」に沢山おられます。

雑誌や新聞にも取り上げられる程の賃貸住宅業界で有名な方々も「ブログランキング」にいます

 

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2007年03月14日

10年に一度の取引

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今日は先月に実際に遭遇したお話をしたいと思います。

私はコンサル案件など現段階ではやらなくてはいけないことが多すぎて

「レバレッジ」を効かして不動産をどんどん増やしていく、という「投資戦略」は

考えていませんが、

しかし唯一「HCS」の事務所を置く予定のエリアにだけ絞って「収益物件」をチェックしています。

満室経営実践会の会員さん向けに不動産屋さんからよく「物件情報流してほしい!」

というお話もよくいた頂きますが、現在は売り手市場の為、売主都合の価格設定で

お話にならない物件が多い為、

「レバレッジ」効かして「自己資本配当率」や「内部収益率」などを総合的に

見る高度な投資テクニックを理解した人たちだけしか収益を残せない物件が多いですね。

そういった意味でも満室経営実践会としては「積算価格」、「収益」などを踏まえて上で

「これは面白い!」という物件しか道義上流せませんので

愛知県全域で話は良くいただきますが情報をお流しできるのは極ひと握りになってしまいます。

(当然高度な投資手法を理解されている方には流せる物件は多くなりますが・・・)

 

先月、ある不動産屋さんから1枚のFAXが届きました。

「ん?○○区か?」

よくみると、私が「事務所」をおく予定のエリア、以前私も住んでいたため、土地勘はあります。

愛知県では最も集合住宅が多い新興住宅地です。

しかし近年新築の過剰供給の為空室率は全体的に上がっています。

(物件が多いということは競争が思いのほか激しいということですね。)

「何〜〜!!!」

なんと駅徒歩7分、しかもその隣の駅からも徒歩8分の超高立地、

RC造、3LDK×15戸の物件情報でした。

○○区物件写真

 

 

←詳しくはおみせできませんが、こんな感じです。

 かなり建築コストを費やしたそうです。

 

 

 

土地は250坪、築は20年経過していますが積算でいくと余裕の金額での広告価格です。

まずそのあたりは物件が出ないエリアで、批准価格を求めるためにインターネットなど

で調べたところ、、建ぺい率、容積率が40%、80%で坪80万以上、

しかしこの物件は、、建ぺい率、容積率が60%、200%ですからそれ以上の価値はあります。

土地値の実勢でいくと3億を超えてしまうような物件ですが、

その金額なんと25000万円!

その次の日早起きして現地視察、15部屋中5室空室でしたが外観も立派なもの、

中も軽微なリノベーションで即満室にできそうです。

すぐさま若干値引きしての買付けを出しました。

実はこのエリア、HCSの事務所をおきたいとかねてから物件を探していた場所の為、

1石3鳥です。

1、積算は余有 ⇒ こけたとしても転売で借入れが消えて可!

2、利回りも有り ⇒ もっていても従業員の給与が支払えて可!

3、1室を事務所に ⇒ 拠点を探していたから良し!

といった感じ、速攻で翌日から銀行資料を作成し銀行周りです。

金利交渉上沢山の銀行を回るのですがどこも年度末で超多忙、

金額的にもそこそこ大口で当然本部決済、融資担当者の好意で

優先的に書類を本部へまわしていただいても

本部も込み合っており多少時間がかかるようです。

 

そんなところ、不動産屋さんから連絡が

「小林さん、新しい事実が発覚しました。」

聞くと

・「レントロールがでたらめ」

というのです

通常、そのようなことは書面で調査して、しっかり通帳のコピーなどエビデンスを確認してから

買付けを出すのですが今回はそうはいきませんでした。

既に買付けが私が出した金額より安い金額ですが

5本も出ていたのです。

買付けを出した翌日、元付け業者と売主さんとも面談することができ、

売る事情をお伺いしてこのまま行く予定でしたが、

でるわ、でるわ、後から後から不具合が沢山出てきました。

さらにでた要因は

・「滞納入居者がいる」、

・「雨漏りがする」

しかし、優良物件(になりうる物件)に阻害要因は付き物、

売主と元付け不動産屋と面談した後からでる不具合に心象的には納得いきませんが

どう考えてもお買い得、もともと「修繕ノウハウ」や「トラブル改善スキル」を売りにしていますから

雨漏りだろうがなんだろうが平気ですし、滞納者だろうがなんだろうがちょいちょいです。。

レントロールが嘘っぱちでも、とっとと「値上げ」か「退去」してもらい

新らしい優良入居者をつければ済むことです。

しかし、

最終的に融資も付いたのですが買えませんでした。。(ーー)

実は融資が確定する前に不動産屋さんから

「小林さん!えらいことになりましたぁ〜!!」と電話が、

「何ですか?」と内容を聞くと

「2億5千万円満額で全額キャッシュで買うという買主が現れた」

ということで買いあがってしまったのです。

 

本日の高利回りキーワードは「買いあがり」です。

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ここでは書けませんが売主さんも事情があって売り急いでいた為、

この「10年に1度の取引」が市場にでたということなのですが、

 

2億5千万円、全額キャッシュ、・・・・・・絶句  (ーー)

 

2億5千万で購入しても全然安いので仕方がないですが、

いやはや、あるところにはお金はあるものです。

みんな市場には注目していて良い話には飛びつくものです。

 

相場は売り手市場、致し方なし、

今やらなくてはいけないことと一つ一つこなすだけですね。

勉強になりました。

もっとすごい物件買付けドラマはブログランキングにあります。

融資交渉のテクニックブログランキングでも知ることができます。

 

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2007年03月08日

工事の品質

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今日は「工事品質」についてお話したいと思います。

実は先週うちの所有物件のある部屋で「洗濯パン」から水漏れがすると入居者から連絡がありました。

全て予定を調整し都合をつけてすっ飛んでいくと、確かにじわりと水漏れしています。

そこですぐに施工した「設備業者」を呼び出し、洗濯パンをはずして内部を確認することにしました。

すると「洗濯パン」を固定しているアタッチメントのひとつのネジ山がつぶれており、

ねじ回しが効かないのです。

設備業者

 

← そこで苦肉の策がこれ、ウォーターポンププライヤーでネジを

   横からつかんでまわすという地道な作戦

 

 

 

 

 

設備業者

 

←コツコツまわします。

 

 

 

 

 

 

設備業者

 

←ほら、ねじ山がつぶれている。。(ーー)

 

 

 

工事のときにあれだけ「インパクトはここには使っちゃだめだ」っていったんですが、

誰かが使っちゃったんでしょう。まったく。。(ーー)

 

おかげで作業時間が倍かかるという、「おいおい」というような感じです。

 

設備業者

 

← パンをはずしてみると確かに周りに水がこぼれて

   しみこんでいます。

 

 

まずバケツに水を汲んでトラップに流してみます。

「異常なし」

次にパイプのどこの面がぬれているか調べます。

写真のトラップの上段、左側がぬれていました。

ということはトラップの右側から伝ってきたということになります。

次は横から勾配を見ます。

若干「逆勾配」、う〜ん、合格か不合格だと不合格ですね。若干ですが。。

といいったところ、

 

原因としては、

「洗濯パン」と「トラップ」の固定するリングを強く締めすぎていた為、パッキンがよじれてそこから

水が下へ染み出したというのが主な原因です。(その程度で内心ほっとしました。)

 

本日の高利回りキーワード

「洗濯トラップ」

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しかし普通にやっていればそんなことはめったと起こりません。。

再度注意深く確認してみると、若干ですがトラップの位置とパンの穴の位置がずれていた為、

負荷がかかっているというのも原因があるようです。

微量の「逆勾配」もギリギリあるので、今後のトラブルを未然に防ぐということを勘案し、設備業者に対し

「これは最初に丁寧にやってくれなきゃあかんね〜。。」とやり直しを依頼。

「すいません。。すぐやります。。」と設備業者。

でパイプの勾配とトラップの位置を適正なところへ修正工事をしすべて復旧完了。

この設備屋さん、一族3人で細々とやっているが、この3人のスキルがバラバラ。

実はこの写真の彼は次期社長、一番頼れる品川君、「なんかあったらすぐ電話してください。」

とこちらとしてはありがたいが、その他のメンバーの一人がどうしようもない感じ。。

仕事できんは、コミニケーション能力がちょっとたらんわ、困ったもんだ。。

もともと水道工事の本管がメインで住宅系はあんまりのこの業者さん。

住宅系の仕事でもいつもはユンボで穴ほって浄化槽埋めたり、下水つなげたり、

あんまり室内は得意ではない、しかし破格なので工事するときに私が工事管理者としてへばりつける

現場だけお願いしている。

 

今回の出来事で再確認したこと。

洗濯パンをとめるアタッチメントのネジをとめる際、インパクトを使わず

手で閉めれば作業時間が大幅短縮できた。

ようはそこでひと手間を惜しまずちゃんとやっていれば次にその箇所を触るときに

スムーズにいくが、設置工事のときに手間をおこたった為、今回のように時間がかかった。

たかがネジひとつ、手で閉めるべき箇所をインパクトでやるか、手でやるかだけの話ですが

そのような小さいところが工事品質をあらわすのではないでしょうか。

工事に関しては住設機器と違い、ハンドメイドの為、「破格」=「品質」もそれなり、

 そこをいかに「リスクマネジメント」していくかがこちらの力量にかかっていますね。

本日は工事品質のお話でした。

 

本日の高利回りキーワードは「洗濯トラップ」です。

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みなさんこんにちは!セミナー延期申し訳ありませんでした。

確定申告も済み、気を取り直して本日から通常業務再開です。

次回セミナー開催は5月12日(土)です。

5月度にはさらにパワーアップした内容でばっちり準備も済まして

必ず皆さんとお会いできるよう間違いなく準備しておきますので宜しくお願いします。

さらに次回は「定期借家契約」の常識を破る情報投稿がありましたので、

そちらもあわせて次回セミナーに間に合うよう準備中です。また改めてお知らせしますね。

 

さてさて、本日は以前からブログ上でお伝えしてきたコンサル案件のお話、

「調査分析」による「プラン」の「提示」と「収支計画」から、「間取り」が決まり、

次は「設計士」を決める「フェーズ」に入っているというのは既にお伝えしたとおりです。

私の本案件の「ミッション」は「選択肢」の「メリット、デメリット」の「可視化」、

そして他物件との差別化を含めた「ハード」、「ソフト」面でのアドバイザリ業務ですが、

クライアントさんと、あーでもないこーでもなとやってきましたが、ようやく

設計士さんも最後の2人に絞られました。ここでいう設計士とは意匠設計士のことです。

 

(本日の高利回りキーワード、「設計の種類」についてはメルマガで詳しくお伝えします!)

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実はこの設計士さんが2人に絞られるまでのプロセスにおいて、

本案件に関しての選定対象者は32名、

書類にて一次選定で12人に絞られ、実際に面談したのは6名、

具体的に深く提案をいただいたのは3名、

そして最終的にクライアントさんが残したのは2人の設計士さんでした。

設計士提案書

 

←本案件の設計士さんからの提案をつのる。

 

 

提案書「没」 

 

←書類の段階ではずれる方も・・

(すべてすばらしい案でした。ありがとうございました。。)

 

正直なところ、以前にも書きましたが、その案件の「土地」での「法令上の制限」や

今回の「調査分析結果」によりあがってきた「間取り」でいきますと、

指導要綱など詰めていけば、みなさん似たり寄ったりになるのは当然です。

その中で最終的になにが決め手になるか?

実はクライアントさんと設計士さんとのフィーリングです。(^^)

設計思想、経験と蓄積、そしてスキル、いろいろと数値化する比較項目はありますが、

最終的にはやっぱり設計士さんの「やる気」と「この人と一緒に仕事したい!」という

「フィーリング」ではないでしょうか?やっぱりこれから莫大な打合せ項目を

ディスカッションするに当たり「フィーリング」と話しやすさというのは重要です。

クライアントさんには設計士さんと面談する前に

「これはお見合いです。」なんて表現したりします。

クライアントさんは最終的にどちらにするのでしょうか?

私としてはどちらの設計士さんも甲乙付けがたく、もし今回の案件でお付き合いができなくても

また違う案件でぜひ一緒に仕事がしたいと思ってます。

乞うご期待!!

 

本日の「高利回りキーワード」は「設計の種類」について詳しく解説したいと思います。

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