2008年05月

2008年05月14日

借入金利のトレンドと実際

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今日は金利の話、

実は今年の1月に当社のオフィスがある愛知県で1棟物件を購入した。

物件概要の詳細はここでは触れないが金利についてまずまずの成果が出た。

物件取得総投資額6700万に対し借入額は6000万円、

自己資金約10%投入し購入したが特筆すべき点は借入金利である。

約2年前に「個人名義」で調達した時、ほぼ同額調達したときは期間20年、

5年固定の1.85%であったが、今回はなんと金利が5年固定、1.75%、

さらには「法人20年」という長期で調達することができた。

巷の新設法人ではなかなか「長期」、「低金利」での資金調達は困難だが

まずまず結果を出すことができた。

当然のことながら2年前に比べれば市中金利は上昇している中でである。

満室経営実践会の会員の方は現在全国に二百三十数名

約8割が複数棟経営者だが、その中でもたった数年で

家賃収入1億円だとか2億円だとかいう方が大勢いらっしゃる。

そのような方々の「調達金利」はまちまちであるが私が過去にお伺いした

一番安い方でそれこそ2年前のお話だが「10年固定1.1%」という方がおられた。

う〜ん強烈 。。。

私は妻が不動産が大嫌いなので決して「家賃何億円」とか「借入何億円」とか

には間違がってもならないが、(いや、家庭崩壊を招くのでなれないが、)

実際にそんな方がごろごろしている。

(特にセミナーの2次会に参加される方々はみんな凄い。)

最近の話でも急激に「億単位」で家賃収入を伸ばされている方で

だいたい平均2~2.5%くらいなようだ。

(資産背景により大きく変わるのは言うまでもないが・・)

先日もコンサル案件で融資付けをする際に同じ銀行、同じ支店でも

会う層を変えるだけで全く違う結果が出るという事実を目の当たりにした。

「借入金利」も「戦略的な交渉」に基づき、的確に「プロセス」を踏めば

良い結果がでる。なぜなら融資担当者も稟議を決済する支店長も人、

銀行の内規を覆すのもまた人がやることである。

とはいえいくら「家賃収入」を延ばしても、いくら「借入金利」を安く調達しても、

「商品価値を取り戻す為の修繕を低コストに抑えるノウハウ」が

ないと賃貸経営においてはお金は残りませんが。。

 

そのような考え方に少しでも同感する部分があるのなら、オススメ

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2008年05月12日

沖縄の話

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本日は私ごと、仕事と旅行を兼ねて2月に沖縄とハワイへ行ってきたことは数日

前にブログでお伝えしましたが、本日はその時のお話です。

石垣島は那覇から飛行機に乗り移動し到着しました。那覇までは来ることはあっ

ても石垣島まではなかなか足を延ばすことはないのではないのでしょうか。

今回は石垣島から更に足を延ばして由布島、そして西表島まで行ってきました。

ピナイサーラの滝の上から

西表島で何をしてきたかというとシーカヤック&トレッキ

ングのネイチャーツアーに参加してきました。

仲間川の支流、マングローブに囲まれた支流を抜け、

トレッキングで約1時間程度山を登ると「ピナイサーラ

の滝」の頂上へでます。このピナイサーラの滝、沖縄で

一番大きい滝だそうです。西表島は沖縄でも有数の水

源地帯で雨がよく降るので水が豊富だそうです。

ピナイサーラの滝の上から

←滝の頂上から、見晴らし最高!マイナスイオンが最

高です。驚いたのがこの西表島の滝のてっぺんでも

ドコモの携帯電話が通じるのは驚きました。

 

ピナイサーラの滝の上から

 

←滝壺はこんな感じ、落ちたら間違いなく死にます!

 

 

八重山そば

 

←ガイドさんが滝の頂上でつくってくれた八重山そば、

 絶景とマイナスイオンとそば、おいしかった。

 

今回の旅行はドタバタと仕事の関係でいったのであんまりゆっくりできなかったで

すが貴重な体験をすることができました。

なかなかいかないですからね、西表島なんて、残念ながら西表島山猫は見るこ

とはできませんでした。

またいつか、妻と一緒に行きたいですね。

 

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2008年05月09日

エリア調査の本質

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今日はエリア調査の本質について、

先日お話しましたコンサルティング案件のエリア調査、

実はクライアントさんのご意向で今回の現地調査には

すべての日程同行されました。

基本的に「丸投げ大家さん」や「金払うからよろしくね大家さん」のご依頼は

お受けしていませんが、すべて同行されるということはレアです。

なぜなら体力がいるからです。(^^)

今までお受けさせていただいた案件の殆どのクライアントさんが

現地調査に同行されます。私どもとかかわりあいを持たせていただkる

皆さんに共通して言えるこはみなさん本当に熱心で勉強家ということです。

 

現地調査に我々と同行するメリットとは?

1.「対象物件」の「賃貸市場の実態」を肌に感じることができる。

2.プロのヒアリングの仕方、話の論理展開を隣で直に学ぶことができる。

3.「不動産業者の良し悪し」を体感できる。

4.「エリア競合物件」の力量、そして管理の重要性を知ることができる。

この4つです。

 

まず1つめ、正直その対象エリアは歩いてみないとわかりません。

実際に空いているのかどうか、空いているのであればどのくらいの築年数の

物件から空いているのか、間取り、構造含めて確認します。

不動産屋のヒアリングへ行く前に必ずこの現地調査が必要なのは

先日もお話しした通り、信用できる不動産業者ばかりではないという

事実があるからです。実際に歩いてみてから不動産業者へヒアリングへ行く、

これ鉄則です。

今日は遅いのでは2つめはまた明日。。。

 

別の調査手法はこちら

三者三様ですが実際の調査の仕方はこちらブログランキング

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2008年05月08日

不動産屋の思惑

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先日の続き

さらにその対象エリアの西隣のそこそこ大きい〇〇市の不動産業者に

もヒアリングを実施。

 

「アパート情報館」という仲介専門のオフィスを構え、「○堀不動産」という

市内にも数店舗位もつ地場では大手の不動産屋である。


こちらでの出来事、先日と同じく

「隣町の地主からの依頼で〇〇地区で集合住宅を建てるべきか否か、

賃貸需要についてお話をお伺いしたい」旨説明し面談。

店に入ると若い営業マンが丁寧に対応してくれた。

 

質問を重ねていると、若い営業マンが

「うちの管理物件で40屬裡隠劼あります。ちょっと待ってください。」

と親切にも物件図面を探しに行ってくれた、

しかしそのと時である。

図面を取りに行った奥の机にすわっていた店長らしき人物が

「自社管理物件の図面を見せるな、一般的他者のな図面を見せろ」と

耳打ちをしたのがわかった。


若い営業マンがカウンターに戻り、

「40孱隠劼凌淕未鬚見せすることができないがこちらを参考にしてください」

と別の図面をもってきた。

さらに、ヒアリングを続けていると、後ろにいた店長らしき人物がいない、

そしてすぐに事務所の電話が鳴りその対応してくれいる営業マンにつながる、

営業マン「はいお電話変わりました。」すると急に声のトーンがさがる


「はい、はい、はい、わかりました」

私はすぐにピンときた。後ろの店長が部屋を出て店に電話をかけているのだ、

「情報をだすな、話を切れ」と、営業マンは声のトーンを下げ電話を切った。

カウンターに戻ると「すいません、予定が急に入ってしまいまして、」

「いえいえ、お忙しいところありがとうございました。また建物が建った際には

媒介依頼にお伺いします。」

とこちらも礼をいって店を出たが後ろにいた店長らしき人物が「情報を出すな」と

いう指示がでたのである。

 

実はそのヒアリングをしたとき、クライアントも同席していた。

仲介業者へは「クライアント」=「地主」ということを伏せて同席の上で

面談していたのである。

 


店を出た後、「店長の指示で情報を出さなかったのだ」ということを伝えた。

おそらく常に「競合の不動産屋」と腹の探り合いをしているのであろう、

彼らは足を引っ張り合うようなことが日常茶飯事なのである。

そして彼らも当然のことながら自社の有益になる情報しかださない、

これまた不動産屋の思惑である。

 


例え建物が建ったとしても仲介や管理をこのような会社へはお願いしたいとは

思わない。このエリアが該当する県にもたくさんの満室経営実践会会員さんが

いるが絶対に勧めない。当然クライアントにもだ。


しかしその一方で隣町にある「〇愛不動産」、こちらの営業マン、

そして企業姿勢は実に素晴らしかった。

実は対象エリアの隣の駅、そのまた隣の駅にも「ヒアリング」に出向いたが

両駅ともにその「〇愛不動産」の営業所がありヒアリングを実施した。

どちらの営業所でも対応してくれた若手営業マン、ベテラン営業マンの話には

嘘がなく、誠意ある内容でこのエリアの表裏を包み隠さず

本当に濃い話を伺うことができた。

「募集図面のコピー」や近隣の「不動産事情」、この地区の大家の気質、

そして近隣不動産業者の事情まで伺うことができた。

いろいろと話を伺っていると社長の経営方針が先進的だとのこと。


仲介・管理をお願いするならこのような業者にお願いしたいという方々ばかり

であった。。(こちらも当然クライアントと同席にて面談、クライアントは

この業者の姿勢に感心していた。)

前記した「〇堀不動産」や「〇上不動産」とはえらい違いである。

 


不動産屋の思惑、そして企業姿勢、こればかりは面談してみないとわからない。

上記の企業はネット上で見る限りはすばらしい企業である、

「〇堀不動産」にいたってはスタッフ紹介のページであの店長も載っていた。

しかし面談してみて彼らの企業姿勢が見えてくる。

 

一方で「〇愛不動産」はネットで見る限りでは上記の2社には規模や

総合力的に劣るイメージであったが

面談をしてみると間違いなく家主、地主にお勧めしたい不動産業者であった。

 

面談のひとつひとつで企業姿勢が手に取るようにわかる。

やはり人対人、人間の普遍の原理を感じた一日であった。

 

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2008年05月07日

不動産屋の思惑

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先日のお話、あるクライアントからの依頼で現地調査へ行った際のこと、

現地調査は各エリアの仲介業者へのヒアリングも調査項目に入る。

一つのエリアで数件の仲介業者へ入るのだが、そこでの出来事、

このエリアは「土地区画整理」がされ駅もまだできたばかりで「〇上不動産」と

いう不動産屋しか事務所を出していない。

いわばこの駅周辺では独占的に仲介を行っている業者である。

仲介業者へ訪問する前に実は実際にその対象エリアの「空室率調査」を

「住宅地図」を基に物件の空き具合を確認した上で仲介業者へ訪問するのだが

とにかく「積水ハウス」のアパートが乱立していた。

しかも新築だというのに「空室率」にして15%〜20%近く空いている。

そこで現地の仲介業者の事務所へ出向き

「地主(クライアント)からの依頼でこのエリアで賃貸住宅を建てるべきかどうかの

判断をするための材料を集めている」

という趣旨を話しアリングを実施したが、そこでの話、

仲介業者の営業マンいわく

「積水ハウスならほとんど満室です。大東建託は元気がない。空室速報がつい

に2ページ目を突破しました。」とのこと、なぜかその理由を問いかけたところ

「わからない」と彼は言った。

全く実態と違うことを言うのである。

実は彼らが「積水ハウス」を進める理由は唯一つ、そのエリアの客付けを

積和不動産から業務提携にて専属で受けることができる為、

積水ハウスで建てるとその「〇上不動産」が専属で客付けできるのである。

街の至る所に「〇上不動産は積和不動産の特約店です。」というのぼりが

たっていた。

逆に大東建託で建ててほしくない理由もただ一つ、

大東で建てたのであれば大東建託の管理物件となり、

決まり具合のよい物件は大東建託が仲介し客付けしてしまう。

一般の「〇上不動産」のような仲介業者へまわってくる大東建託の物件は

決まりの悪い物件である。

 

このように「積水ハウス」で建てたらすべてその「〇上不動産」が

仲介を優先的に行うことができる=彼らが利益をとることができる為

「積水ハウスで建てるとほぼ満室」などという嘘をいうのである。

その業者の外に出た後、実は外の車で待っていたクライアントに

一部始終を報告。

 

実はそのクライアントは以前単独で「〇上不動産」へヒアリングの為訪問した

ことがあったので車の中で待機していたのである。

思いのほか過剰供給エリアにも関わらず「新築物件が空ている実態」と

そぐわないことしか「〇上不動産」は言わないという報告をした。

その話の後クライアントから一言

「全くこの〇上不動産は信用が置けませんね、自分たちの利益しか考えていな

い。こんな話を信用したらゾっとします。」とのこと

 

まさに「不動産屋の思惑」が渦巻いているのである。

 

新築が15〜20%空室のエリアでまだまだ集合住宅を建てるための用地が他に

もたくさんある為、今この段階で建築すると間違い少ない市場パイを取り合う

”血みどろの争い”になることは火を見るより明らかである。

何も知らずにこの仲介業者の営業マンの話を鵜呑みにし建築してしまえば、

オーナーは何億円のリスクを背負って不動産屋の為だけに客付物件を用意する

ことになるということである。

 

みなさんもこのような事実があるということを心に留めておいてほしい、

ヒアリングをするときには必ず「局地調査」ではなく「全体的多角的調査」による

「情報の全体最適化」を必須とすることを心掛けるこが肝要である。

 

その他の調査分析の方法はここ

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2008年05月06日

あっという間のゴールデンウイーク

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本日は本当にいい天気です。今日は久しぶりに私事です。

今年のゴールデンウイークは4月26日〜5月6日までしっかりとりましたが

あっという間でした。休みの時間が過ぎるのは本当に早いものです。

その間、今の1R(30屐砲ら2LDK(58屐砲悵っ越すための部屋探しと契約、

新規購入した物件の「退去立会」、別室の「契約更新」、

そして新たな「コンサル相談」の方との面談、

そしてお受けしている「コンサル案件」の現地調査で埼玉へ出張と

相変わらずの忙しさで気づいたら明日から平日ですね。

今日はゆっくり一人でセミナーのレジメつくりです。(笑)

とはいうものの今年の2月には石垣島、ハワイと南国へ連続して旅行し

リフレッシュしてきた為、致し方なしですが。。

川平湾

 

←川平湾です。絵葉書のような写真ですね。

 とにかくきれいでした。

 

ワイキキのサンセット

 

←ワイキキのサンセット、目にしみるぐらいの

 夕日です。

 

しかし最近首都圏と愛知県の不動産事情をともに収集する機会が増えている

のですが間違いなく首都圏は下落傾向にありますね。

どんどん下がってきました。その一方で愛知県なんかは半年、

1年遅れている感じです。

「こんな価格で誰がかうの?」という馬鹿な値付けの物件が多くみられます。

しかもそのような物件、地主から直接売却を依頼された「元付業者」が

収益に関して知識がない場合は最悪ですね。

過去の「バブル時代」についたような価格で今でも売れると信じているから

どうしようもありません。ある物件を専属専任で受けている会社の女社長、

「この地区は恐ろしいい価格がつくんです。」とか言ってましたが積算叩いても、

収益還元法でも、どう転んでも「犬も猫も食わない価格」です。

しかも新築とかならわかります「築古」で「空室大」でしかも管理も最悪の

「ゴミ屋敷状態」を「更地」の「バブル期実勢価格」で売りだすようなことをし

ています。(笑)

「立退費用」や「取壊費用」も考えない無知な業者でしたが、

この売り物件に関して知り合いの収益が得意な業者さん聞いてみたら

当然市場に出たことを知っており苦笑していました。

首都圏の売買価格は下落傾向にあることは間違いありませんが

一方で肝心カナメの今年の「賃貸客付最前線」は「供給過剰」が顕著に

現れ、新築物件でも「竣工事時満室」は困難になっています。

「一生賃貸派」が増えたとしてもそのような方々は「契約更新時」に「新築物件」を

渡り歩くようなことをしますので下がったから購入するというのではなく

あくまで緻密に計算をし「勝算の裏付け」をとった上での購入をするなど

慎重を要した方ががいいでしょう。

2006年を境に人口が減少する中一方で新築着工件数うが6年連続の増加、

いやはや大変な時代になってきました。

 

石垣島とハワイはまた別の機会に、

 

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2008年05月03日

新築コスト削減セミナー「企画・設計編」募集開始します!

 

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みなさんこんにちは、

遂に満室経営実践会2008年度第二回セミナー

「あなたはこの内容を知らずにアパート・マンションを本当に建てるのですか?

20年間勝ち続ける機能的デザイナーズマンションを坪30万円台で建てる為の

新築コスト削減戦略セミナー」企画・設計編

の募集を開始いたしました。

◆セミナー詳細はこちら⇒ http://kachigumiooya.com/seminar-s006-0/

 

前回の「基礎編」では建築工事の「事業構造」と建築会社の「戦略と思考」を

知り、建築会社と共に建築コストを削減するというテーマでのレジメ102ページ、

2時間30分の”知恵熱コース”、参加者の方の熱気がすごかったです。

 

◆前回のセミナーの様子はこちら

⇒ http://blog.livedoor.jp/hcsbrog/archives/2008-04.html#20080407

 

今回は賃貸経営においての成否を分ける「企画・設計編」です。

この内容を知らずにあなたは本当にアパート・マンションを建てますか?

”有名ブロガー”大家さんや賃貸住宅フェア、セミナー等で講師をするような

超有名大家さん、そしてセミナー等を主催する不動産コンサルタントの方なども

多数参加する満室経営実践会のセミナー、残席はあと少しです。

 

知っている方と知らない方の知識蓄積の差は雲泥です。

この知識の蓄積と行動の積み重ねの差は10年後

大変な差になって表れることでしょう。

 

2006年度を境に人口動向が減少する一方で新築着工件数が6年連続の増加、

過当競争の波に飲み込まれつつある賃貸経営業界で利益を出し勝ち続けて

いく為には「リフォームコスト削減」や「新築コスト削減」のノウハウは

必須項目となっています。

 

どのような環境下でも「利益」を出し続けることができる”勝ち組”になるのか、

「利益」を建築会社や不動産業者、リフォーム業者へ献上しつつづけ、

結局リスクに見合った利益を手にすることができない”負け組”になるのか、

それはあなたご自身でご選択ください。

 

当会のセミナーはきっと”勝ち組”になる為の”有益なステップ”として、

あなたの自己投資に”数倍のリターン”を提供することになると思います。

◆セミナー詳細はこちら⇒ http://kachigumiooya.com/seminar-s006-0/

5月10日(土)まで「早期割引」にてお申し込みいただけます。

 

ではセミナー会場でお会いしましょう。

 

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私の結論
敷金 特約 (定期保険特約付終身保険のコレ、見逃してませんか?)
11月29(土)日原状回復費用負担リスク管理セミナー募集開始です!!
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