工種のお話

2006年09月22日

工種のお話

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大家さんの満室経営実践術「修繕編」高利回りへの道
   
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今日は「工事」のお話をしようと思います。

一概に「工事」といってもかなりの種類があります。


不動産投資をはじめた当初は工事のことを「リフォーム」とひとくくりに考えていました。

 

例に例えると

 

分譲マンション1室を改装します。。

 

●「壁床天井」張り替えて、

●「ユニットバス」替えて、

●「洗面化粧台」いれて、

●「洗濯パン」を新設する。。

 

さて、この工事、何種類の工種が必要かわかりますか?

 

まずはじめに「解体工事」が必要です。。

 

つぶさないと何も始まりませんね。。(^^)

 

1室単位のちょっとした解体ならどこでもできるのでいいのですが、

何室もまとめてとなると

専門の「解体工事屋さん」が登場します。。

 

やっぱり「量」が大きければ手際がよい専門業者が一番です。。

 

これで1工種。

 


そして、まず大きく分けて、

「水回り」の「設備工事」と

「壁床天井」などの「表装工事」


「設備工事」をさらに細かく分けると、


「お風呂の設置」と「給水、給湯管の接続」


そして「ガス管の接続」(給湯器を交換する場合)、

は別々の工事です。



「ユニットバス」を前提にお話していますが、「ユニットバス」は


基本的に「防水パン」の保証の関係で各メーカーが設置工事をします。


「ユニットバス」が設置される前に設備業者が「排水管」を事前に立ち上げておき、


「給水給湯管」を前もって「水栓」に接続できるように準備した状態で


メーカーの手配する組立て設置部隊が「ユニットバス」を据付をします。



これに「追炊」(僕らはみんな循環と呼んでいますが。。)入れるために


「給湯器交換」なんてしたら「ユニットバス設置工事」、「給水給湯管接続」、「ガス管接続工事」と

 


これで3工種です。



「表装工事」も同じで、

「壁床天井」すべて「同じ業種」かというと厳密に言えば

床を張る専門業者である床屋さん

そして壁紙をはる壁紙屋さん、

ばらばらです。。

 

じゃあ、「巾木」はどっちって?



答えは通常は床屋さんが貼ります。。(^^)



じゃあ見切りはどっちって?



ケースバイケースですね。。(笑)


さらに



「天井は壁紙貼る為の下地処理が大変だから塗装でお願い〜。。」


なんていうと「塗装屋さん」も加わります。。



これで「床」、「壁」、「塗装」、で3工種類、



そして一度壊したお風呂の壁を復旧するのに大工工事が入りまた1工種。。

 



で合計7工種入ることになります。。

 


それをお願いした工事業者さんが

 

「自社でできる」のか、「やる」のか、はたまた「外注に出す」のか

はその業者さんの得手不得手がありますので一概には言えませんが、

このように、「工事」といってもいろいろな「工種」があり絡み合っているので、


「ひとつの業者で完結できることはほとんどないと言って等しい」と思います。。

 



このような「原理をわかった上で交渉」するのと「知らないで交渉する」のでは大きく結果に差が出ます。


 


なぜなら「交渉」とは、いくら「無理」を言っても「無理なものは無理」で、


「相手にメリットがあるかどうか?」が重要だからです。


例えばお願いした工事業者さんは、自社でできない工種を請け負ったとします。

 

外注に出す「工種」は当然つながりのある他業種の仲間なりにお願いしますが、

「ある程度の価格」でないと仲間に悪いと考えるんですね。。

そこに持ちつ持たれつの原理が発生し、さらに元請の利益が乗り、


結果的にすごい見積が出てきてしまうんです。。。

 



びっくりですね。。

 

 

人と人のつながりは重要ですし


工事業者さんの気持ちはわからんでもないのですが。。。

 



依頼する大家としては「高い見積」では「収益」が見込めませんね。。


業者さんの見積、時には粗利は半分くらい乗ってたりしますから。。(^^)



そこはよく考えて、さっきの「原理」を視野に入れながら、



ここは「専門業者」へお願いするのか、それとも「元請」に丸まるお願いするのか、


見極める必要があります。。

 



ただし、「分離発注」にすると責任の所在が不明確になるケースも多いですから。。

 

きちんと自分でマネジメントできるように勤めましょう。。

 

リスクが大きいと判断したところはまとめてお願いし、何かあったときのことを担保する。。


この判断も重要です。。


 

今日は工事のお話でした。。

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1. 不動産投資とは  [ 不動産投資・不動産選びのポイント ]   2006年09月25日 12:04
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