築古物件購入判断の重要ポイントとは?

2011年01月05日

築古物件購入判断の重要ポイントとは?


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今日は「リノベーション素材」として購入し、放置プレイしている物件の話

です。 愛知県のとある市町村、駅から徒歩12分程度、名古屋駅まで

P1000307

30分位です。土地約300坪、3DK×12室で平成

20年1月、約3年前に購入、現在築31年の築古

オンボロ物件です。



実はコレ、ほんとに購入後放置プレイで購入当初満室でしたが築古で

普通の物件の為、当然競争力がなく「ローコストコスト戦略」の物件です

ので5室空いたらガサッと得意の「大規模修繕工事」で室内外含め改装

しようと思っていました。

P1010880
室内こんな感じ、日当たりは抜群で

住んでいる方のお話によると住み

心地は最高とのことです。




現在やっと5室空いてプランを詰めているところですが、でも半分くらい空

くと欲が出て「もっと空いたら建て換えもあり?」という選択肢も出てきてし

まうのが困りものですね。(笑)、その為、最終的にリノベーションする

費用はおそらく1室165万×5室+外壁塗装防水300万+外構200万

で合計1325万、予備費見てザクッと1500万程度かけて「大規模修繕

工事」し、家賃を1室2万円アップするか、

このままさらに放置プレイして退去があと数室出て残り2~3室になったら

立ち退きお願いし新築を建築するかを検討しています。



 実は前から名古屋で土地、建物の投資総額6000万位の「流動性の高

いアパート」を企画したいとかねてから考えているのですが、なかなかよ

い土地が見つからないのでこの300坪の土地で50坪~55坪に分けて

5筆とって新築もありかな~とも思っています。



私が不動産投資を始めた5年くらい前は誰もこのような「築古物件」を

購入する事、即ち競合する事はなかったのですが最近は不動産投資が

一般化しこのような大規模修繕工事が多額に掛る物件にも果敢にトライ

される方も増えていますね。



しかし「築古物件購入」の際には絶対に注意しなくてはいけない点が

幾つかあります。それは何だと思いますか? 

知りたいですよね。。??? (^^)




それは実は「ユニットバスが入るかどうか」です!!




コレ、正直言って「ユニットバスが入るかどうか」で掛るコストが「3倍~

5倍」、下手したら「10倍以上」違います。

例をあげましょう。私がいつも使用しているユニットバス、「AQUA」、

実はコレ、うちでお手伝いさせて頂いている「コンサル物件」を「最上級グ

レード」で「最低コスト」に仕上げる為に投入しているユニットバスです。

UB
コレ、この写真の仕様で「1216」

設置込で「18万円」で「コンサル案

件」に投入しています。

実はコレ、OEM供給を受けて製

造しているうちのブランドですので

「製造メーカーポジション」での直

接販売価格です。

その為、大家さんは「一次代理

店」から直接購入しているようなものですね。私たちがお手伝いさせてい

ただく案件の「コスト削減結果」を担保する為に「大物設備機器部材」は

自社ブランドで製造しています。



このような「ユニットバス」がうまく物件に入れば非常に安価にお風呂を

刷新する事ができますが、逆に入らなければ最悪です。

入らない場合は「在来工法」と呼ばれる工事になり、それなりの仕様で

仕上げると費用が下手したら「10倍」掛ります。

まず「グレーチング」、「排水溝」ですね。これも錆びて朽果てていきます

ので交換がいつかのタイミングで必要です。

やるとなれば大がかりに工事をするときにやる事になりますのでこれも

交換、しかし交換する為には床をハツらなくてはなりません。 

床をハツると床の防水が切れますので床面の防水も再度必要です。

しかも新築物件ではないのでグレーチング周りをハツって再度新しい

グレーチングを入れて、防水施してなんてやっても新築ではないので

どこかで階下へ漏水するリスクが伴います。


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さらに「在来工事」ですので「平面」「床面」のタイル

工事、なんだかんだいって材工あわせて「ユニット

バス」の「3倍~5倍」、普通にタイルはっても古さが

否めないので大判の「白いタイル」使って壁をガラス

張りに・・・ なんて言ったら「10倍以上」費用が

掛ります。( ↑ コレですね、排水溝周り)



その為このような築古物件を購入する際には必ず

「ユニットバスが入るかどうか?」を確実に押さえなくてはならない事を

覚えておきましょう!



きょうはここまで、また次回は排水管の取り回しについてお話します!

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