コンサル案件

2008年05月09日

エリア調査の本質

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今日はエリア調査の本質について、

先日お話しましたコンサルティング案件のエリア調査、

実はクライアントさんのご意向で今回の現地調査には

すべての日程同行されました。

基本的に「丸投げ大家さん」や「金払うからよろしくね大家さん」のご依頼は

お受けしていませんが、すべて同行されるということはレアです。

なぜなら体力がいるからです。(^^)

今までお受けさせていただいた案件の殆どのクライアントさんが

現地調査に同行されます。私どもとかかわりあいを持たせていただkる

皆さんに共通して言えるこはみなさん本当に熱心で勉強家ということです。

 

現地調査に我々と同行するメリットとは?

1.「対象物件」の「賃貸市場の実態」を肌に感じることができる。

2.プロのヒアリングの仕方、話の論理展開を隣で直に学ぶことができる。

3.「不動産業者の良し悪し」を体感できる。

4.「エリア競合物件」の力量、そして管理の重要性を知ることができる。

この4つです。

 

まず1つめ、正直その対象エリアは歩いてみないとわかりません。

実際に空いているのかどうか、空いているのであればどのくらいの築年数の

物件から空いているのか、間取り、構造含めて確認します。

不動産屋のヒアリングへ行く前に必ずこの現地調査が必要なのは

先日もお話しした通り、信用できる不動産業者ばかりではないという

事実があるからです。実際に歩いてみてから不動産業者へヒアリングへ行く、

これ鉄則です。

今日は遅いのでは2つめはまた明日。。。

 

別の調査手法はこちら

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2008年05月08日

不動産屋の思惑

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先日の続き

さらにその対象エリアの西隣のそこそこ大きい〇〇市の不動産業者に

もヒアリングを実施。

 

「アパート情報館」という仲介専門のオフィスを構え、「○堀不動産」という

市内にも数店舗位もつ地場では大手の不動産屋である。


こちらでの出来事、先日と同じく

「隣町の地主からの依頼で〇〇地区で集合住宅を建てるべきか否か、

賃貸需要についてお話をお伺いしたい」旨説明し面談。

店に入ると若い営業マンが丁寧に対応してくれた。

 

質問を重ねていると、若い営業マンが

「うちの管理物件で40屬裡隠劼あります。ちょっと待ってください。」

と親切にも物件図面を探しに行ってくれた、

しかしそのと時である。

図面を取りに行った奥の机にすわっていた店長らしき人物が

「自社管理物件の図面を見せるな、一般的他者のな図面を見せろ」と

耳打ちをしたのがわかった。


若い営業マンがカウンターに戻り、

「40孱隠劼凌淕未鬚見せすることができないがこちらを参考にしてください」

と別の図面をもってきた。

さらに、ヒアリングを続けていると、後ろにいた店長らしき人物がいない、

そしてすぐに事務所の電話が鳴りその対応してくれいる営業マンにつながる、

営業マン「はいお電話変わりました。」すると急に声のトーンがさがる


「はい、はい、はい、わかりました」

私はすぐにピンときた。後ろの店長が部屋を出て店に電話をかけているのだ、

「情報をだすな、話を切れ」と、営業マンは声のトーンを下げ電話を切った。

カウンターに戻ると「すいません、予定が急に入ってしまいまして、」

「いえいえ、お忙しいところありがとうございました。また建物が建った際には

媒介依頼にお伺いします。」

とこちらも礼をいって店を出たが後ろにいた店長らしき人物が「情報を出すな」と

いう指示がでたのである。

 

実はそのヒアリングをしたとき、クライアントも同席していた。

仲介業者へは「クライアント」=「地主」ということを伏せて同席の上で

面談していたのである。

 


店を出た後、「店長の指示で情報を出さなかったのだ」ということを伝えた。

おそらく常に「競合の不動産屋」と腹の探り合いをしているのであろう、

彼らは足を引っ張り合うようなことが日常茶飯事なのである。

そして彼らも当然のことながら自社の有益になる情報しかださない、

これまた不動産屋の思惑である。

 


例え建物が建ったとしても仲介や管理をこのような会社へはお願いしたいとは

思わない。このエリアが該当する県にもたくさんの満室経営実践会会員さんが

いるが絶対に勧めない。当然クライアントにもだ。


しかしその一方で隣町にある「〇愛不動産」、こちらの営業マン、

そして企業姿勢は実に素晴らしかった。

実は対象エリアの隣の駅、そのまた隣の駅にも「ヒアリング」に出向いたが

両駅ともにその「〇愛不動産」の営業所がありヒアリングを実施した。

どちらの営業所でも対応してくれた若手営業マン、ベテラン営業マンの話には

嘘がなく、誠意ある内容でこのエリアの表裏を包み隠さず

本当に濃い話を伺うことができた。

「募集図面のコピー」や近隣の「不動産事情」、この地区の大家の気質、

そして近隣不動産業者の事情まで伺うことができた。

いろいろと話を伺っていると社長の経営方針が先進的だとのこと。


仲介・管理をお願いするならこのような業者にお願いしたいという方々ばかり

であった。。(こちらも当然クライアントと同席にて面談、クライアントは

この業者の姿勢に感心していた。)

前記した「〇堀不動産」や「〇上不動産」とはえらい違いである。

 


不動産屋の思惑、そして企業姿勢、こればかりは面談してみないとわからない。

上記の企業はネット上で見る限りはすばらしい企業である、

「〇堀不動産」にいたってはスタッフ紹介のページであの店長も載っていた。

しかし面談してみて彼らの企業姿勢が見えてくる。

 

一方で「〇愛不動産」はネットで見る限りでは上記の2社には規模や

総合力的に劣るイメージであったが

面談をしてみると間違いなく家主、地主にお勧めしたい不動産業者であった。

 

面談のひとつひとつで企業姿勢が手に取るようにわかる。

やはり人対人、人間の普遍の原理を感じた一日であった。

 

不動産屋の思惑のつづきはこちら

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2008年05月07日

不動産屋の思惑

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先日のお話、あるクライアントからの依頼で現地調査へ行った際のこと、

現地調査は各エリアの仲介業者へのヒアリングも調査項目に入る。

一つのエリアで数件の仲介業者へ入るのだが、そこでの出来事、

このエリアは「土地区画整理」がされ駅もまだできたばかりで「〇上不動産」と

いう不動産屋しか事務所を出していない。

いわばこの駅周辺では独占的に仲介を行っている業者である。

仲介業者へ訪問する前に実は実際にその対象エリアの「空室率調査」を

「住宅地図」を基に物件の空き具合を確認した上で仲介業者へ訪問するのだが

とにかく「積水ハウス」のアパートが乱立していた。

しかも新築だというのに「空室率」にして15%〜20%近く空いている。

そこで現地の仲介業者の事務所へ出向き

「地主(クライアント)からの依頼でこのエリアで賃貸住宅を建てるべきかどうかの

判断をするための材料を集めている」

という趣旨を話しアリングを実施したが、そこでの話、

仲介業者の営業マンいわく

「積水ハウスならほとんど満室です。大東建託は元気がない。空室速報がつい

に2ページ目を突破しました。」とのこと、なぜかその理由を問いかけたところ

「わからない」と彼は言った。

全く実態と違うことを言うのである。

実は彼らが「積水ハウス」を進める理由は唯一つ、そのエリアの客付けを

積和不動産から業務提携にて専属で受けることができる為、

積水ハウスで建てるとその「〇上不動産」が専属で客付けできるのである。

街の至る所に「〇上不動産は積和不動産の特約店です。」というのぼりが

たっていた。

逆に大東建託で建ててほしくない理由もただ一つ、

大東で建てたのであれば大東建託の管理物件となり、

決まり具合のよい物件は大東建託が仲介し客付けしてしまう。

一般の「〇上不動産」のような仲介業者へまわってくる大東建託の物件は

決まりの悪い物件である。

 

このように「積水ハウス」で建てたらすべてその「〇上不動産」が

仲介を優先的に行うことができる=彼らが利益をとることができる為

「積水ハウスで建てるとほぼ満室」などという嘘をいうのである。

その業者の外に出た後、実は外の車で待っていたクライアントに

一部始終を報告。

 

実はそのクライアントは以前単独で「〇上不動産」へヒアリングの為訪問した

ことがあったので車の中で待機していたのである。

思いのほか過剰供給エリアにも関わらず「新築物件が空ている実態」と

そぐわないことしか「〇上不動産」は言わないという報告をした。

その話の後クライアントから一言

「全くこの〇上不動産は信用が置けませんね、自分たちの利益しか考えていな

い。こんな話を信用したらゾっとします。」とのこと

 

まさに「不動産屋の思惑」が渦巻いているのである。

 

新築が15〜20%空室のエリアでまだまだ集合住宅を建てるための用地が他に

もたくさんある為、今この段階で建築すると間違い少ない市場パイを取り合う

”血みどろの争い”になることは火を見るより明らかである。

何も知らずにこの仲介業者の営業マンの話を鵜呑みにし建築してしまえば、

オーナーは何億円のリスクを背負って不動産屋の為だけに客付物件を用意する

ことになるということである。

 

みなさんもこのような事実があるということを心に留めておいてほしい、

ヒアリングをするときには必ず「局地調査」ではなく「全体的多角的調査」による

「情報の全体最適化」を必須とすることを心掛けるこが肝要である。

 

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2007年04月16日

岐阜県●●市、市場調査

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先週はあるオーナーさんから依頼いただいている案件の「周辺調査」にでかけてきました。

この案件は既存物件の「リノベーション」案件です。

調査はもうあらかた済んでいたのですが、あと確認事項が数点あり、再度現地へいってきました。

このオーナーさんがお持ちのエリアは愛知県と隣接する県である岐阜県です。

岐阜県といえば「縦に長い県」で有名ですね。静岡県は「横に長い」ですが。。(^^)

岐阜は実は名古屋からJRで20分でついてしまいますので結構近いのですが、

「支店経済」の名古屋ですが、「転勤」で名古屋に訪れた「転勤族」は

名古屋市以外に住むことはあまりありません。

どちらかというと実家が●●でとか、その地域に何かゆかりがある方以外は

いくら「通勤圏」とはいえ名古屋市意外に住むことはありません。

これは西側のお隣である三重県も同じことが言えます。

ということは必然的にその「エリア」、いわば地元に住む人たちが「ターゲット層」となるわけです。

さてその結果ですが、市場自体の需要はいまだかつてないほどの好景気でした。

岐阜は過去に「繊維産業」で栄えましたが、ご存知の通り産業の空洞化で

中国などへ製造拠点としての役割が移行し、右肩下がりの一方でした。

しかし、ここ数年の「製造業」の好景気に連動して活況を取り戻している様子でした。

愛知県といえば「自動車産業」が好調というイメージですが

「自動車産業」だけでなくそれにまつわる企業が沢山あります。

例えば「シート」の素材を製造する「化学素材」メーカー、

自動車に乗せる「コンピューター」や「センサー」などの電子部品を製造しているメーカーなど、

「製造業」が活況を取り戻すことで「人口」が増えます。

するとその「人口」の購買力を求め「流通系」がそのエリアに参入してきます。

「イオン」などの「大型流通系店舗」ですね。昨今では「コンプレックス」という形態で

人の流れを大きく変える力を持っています。

まさにこのオーナーさんがお持ちのエリアはそのような流れの真っ只中、

賃貸需要は旺盛で物件が足らないという状況でした。。(^^)

ただしコレは「特需」ですから気をつける必要がありますね。つづきはまた明日。

 

本日の高利回りキーワードは「ターゲット層」です。

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2007年03月23日

銀行マンの不動産投資

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本日も新築コンサル案件の「金利交渉」の為の銀行回り、

午前中はドタバタと過ごし

結局午後から活動して4行まわりました。

その中である地銀銀行の融資担当者の方が面白い反応を。

私が今回のクライアントさんの事業説明をする際に

私自身の事業ドメインやコアコンピタンスなど、そして中長期の戦略を

話したたところ

「実は不動産投資、私も興味があるんです。銀行も安月給ですから、

結構やっている人間もいるんですよ」

とおっしゃっていました。

「当然自分の銀行で融資つけるんですか?」

と聞いたところ

「別の銀行に融資してもらうんです。会社に副業がばれますから。(笑)」

ですって。なるほど。

「結構いるんですよ、うちの銀行にも」

っていろいろと小さい声できわどい話をしてくれました。

そのほかにもこの銀行の査定する上で基準をいろいろと教えてくれました。

「うちはぶっちゃけたはなしですが、空室率は●●パーセントの設定レートで試算します、」

「金利は10年目まで●●パーセント、10年目以降は●●パーセントで見ています。」

「いっちゃいけないんですけどね。本当は、」なんていいながら

本当にいろいろなことを教えてくれました。勉強になります。

そのような話を聞く中でこの銀行は「1億〜1億5千万」のレンジの案件が

一番融資しやすいようです。

自己資金は2割もっている状態で1割投下、というパターンが一番効率的、

なるほど、そこまでわかればこちらもそのような案件のときに持ち込めます。

きょうも収穫の多い一日でした。

 

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2007年03月20日

合併前銀行と融資方針

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合併前銀行と融資姿勢についてお話します。

最近コンサル案件の関係上銀行さんと面談する機会が多いのですが、

現在進めているのが3億を越える新築マンション企画、

3憶を超える融資スケールは集合住宅を個人の方で進めるケースとしては結構大きい案件です。

不動産投資全般に言えることですが、融資をつけるに当っては担保価値の算定と

銀行の融資方針が不動産投資をする上では事業の命運を左右する要素のひとつです。

その中で例えば都銀、都銀は「東京三菱UFJ銀行」や「三井住友銀行」などがあります。

これらの銀行は名前から分かるとおり、金融ビッグバン後、合併に合併を重ね、

現在の銀行名になっています。

「東京三菱UFJ銀行」は「東京銀行」「三菱銀行」「UFJ銀行」の3行合併、

「三井住友銀行」は「太陽神戸三井銀行」と「住友銀行」の2行合併。

そこで面白い話なのですが、例えば三井住友銀行、

元々三井系が活動基盤の支店と元々住友系が活動基盤の支店、同じ銀行なのですが

合併前の銀行の融資姿勢を結構ひきずっていたりします。

例えば「いけいけの大阪」が活動基盤の住友、一方の財閥系の三井、

どちらかというと「いけいけ大阪」のほうが担保の査定が甘かったりします。

物件と場合によっては、理由さえあれば依頼主が名古屋でも

大阪で融資付けしたほうが付き安いケースも多々あるのです。

これびっくりするような意外で本当の話、銀行さんもやっぱり人の集まりなんですね。

合併しても企業の社風はなかなか変わりません。

そのようなことも心の片隅において融資付けをするのもいいかもしれませんね。

きょうは合併前銀行と融資姿勢についてでした。

 

本日の高利回りキーワードは「融資付け」です。

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2007年03月08日

設計士の条件

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みなさんこんにちは!セミナー延期申し訳ありませんでした。

確定申告も済み、気を取り直して本日から通常業務再開です。

次回セミナー開催は5月12日(土)です。

5月度にはさらにパワーアップした内容でばっちり準備も済まして

必ず皆さんとお会いできるよう間違いなく準備しておきますので宜しくお願いします。

さらに次回は「定期借家契約」の常識を破る情報投稿がありましたので、

そちらもあわせて次回セミナーに間に合うよう準備中です。また改めてお知らせしますね。

 

さてさて、本日は以前からブログ上でお伝えしてきたコンサル案件のお話、

「調査分析」による「プラン」の「提示」と「収支計画」から、「間取り」が決まり、

次は「設計士」を決める「フェーズ」に入っているというのは既にお伝えしたとおりです。

私の本案件の「ミッション」は「選択肢」の「メリット、デメリット」の「可視化」、

そして他物件との差別化を含めた「ハード」、「ソフト」面でのアドバイザリ業務ですが、

クライアントさんと、あーでもないこーでもなとやってきましたが、ようやく

設計士さんも最後の2人に絞られました。ここでいう設計士とは意匠設計士のことです。

 

(本日の高利回りキーワード、「設計の種類」についてはメルマガで詳しくお伝えします!)

 高利回りメルマガ ⇒  http://www.mag2.com/m/0000200155.html

 

実はこの設計士さんが2人に絞られるまでのプロセスにおいて、

本案件に関しての選定対象者は32名、

書類にて一次選定で12人に絞られ、実際に面談したのは6名、

具体的に深く提案をいただいたのは3名、

そして最終的にクライアントさんが残したのは2人の設計士さんでした。

設計士提案書

 

←本案件の設計士さんからの提案をつのる。

 

 

提案書「没」 

 

←書類の段階ではずれる方も・・

(すべてすばらしい案でした。ありがとうございました。。)

 

正直なところ、以前にも書きましたが、その案件の「土地」での「法令上の制限」や

今回の「調査分析結果」によりあがってきた「間取り」でいきますと、

指導要綱など詰めていけば、みなさん似たり寄ったりになるのは当然です。

その中で最終的になにが決め手になるか?

実はクライアントさんと設計士さんとのフィーリングです。(^^)

設計思想、経験と蓄積、そしてスキル、いろいろと数値化する比較項目はありますが、

最終的にはやっぱり設計士さんの「やる気」と「この人と一緒に仕事したい!」という

「フィーリング」ではないでしょうか?やっぱりこれから莫大な打合せ項目を

ディスカッションするに当たり「フィーリング」と話しやすさというのは重要です。

クライアントさんには設計士さんと面談する前に

「これはお見合いです。」なんて表現したりします。

クライアントさんは最終的にどちらにするのでしょうか?

私としてはどちらの設計士さんも甲乙付けがたく、もし今回の案件でお付き合いができなくても

また違う案件でぜひ一緒に仕事がしたいと思ってます。

乞うご期待!!

 

本日の「高利回りキーワード」は「設計の種類」について詳しく解説したいと思います。

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2007年02月12日

設計士により違うのは何か?

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設計士により違うのは何か?

です。

先日お話しました設計士により大きく違うのは●●だとお話しました。

本文はこちら ⇒   http://blog.livedoor.jp/hcsbrog/archives/50736059.html

「高利回りキーワード」の解説はこちら ⇒ http://blog.mag2.com/m/log/0000200155/108195829.html


設計についてあともうひとつお話しておかなくてはいけないことがありますので

本日は設計士により違うのは何か?の第二弾です。


前回の記事で「デザイン」や「何が何戸立つか」の「取り合い」なんていうのは実はこちらで指定するので

そう変わらない、というお話をしました。


そうです。日本で建物をまっとうに建てようとする限り「法規制」と市町村が発行する「指導要綱」に

引っかからないように建築する必要があるわけです。


その法律や規制の範囲内で可能な限り容積率を消化するために知恵を絞ってもらうのですが、

実はここでも大きく設計士の方によって大きく結果が変わることがあります。


それは「収益」を前提とする「マンション」「アパート」の建築の採算性に大きく関わることなのです。


実はこの話、知ってるのと知っていないのとでは大きく違います。


その解説はメルマガで!


今日の「高利回りキーワード」は

「設計士によって大きく違う事は何か?◆廚任后

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2007年02月11日

設計士によって大きく違う事は何か?

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みなさんこんにちは!

セミナー参加者の方へ希望者のみ対応している無料相談にスケジュールもやっと決まり、

やっとブログ更新です。(無料相談をお待ちの参加者のみなさま、大変お待たせいたしました。)

今日は設計士のお話をしたいと思います。

実は以前よりお伝えしていた新築マンションの案件、久しぶりにコンサル案件のお話です。


プランもようやく決定し、図面をひいていただく「設計士」を決定するフェーズに入っています。

当然私のミッションとして、当案件の図面をひいいていただく設計士さんを探して

各設計士さんの特徴を「可視化」し、クライアントさんに「選択肢」を提示します。


例えば本案件であれば、「該当敷地」に対して「調査分析」に基づいて判明した、

建てたい建物の「構造」、「間取り」と「広さ」、「入居者対象とする層」、

そして「容積率の消化」を最大限目指す事、「駐車場」の付置など、

諸条件を伝えて大まかな図面を引いてもらいます。

 

いま「可視化して選択肢を提示する」といいました。


そうなんです。実はこの「設計」という仕事、人によって本当に大きく変わります。


何が変わるか?


「デザイン」や「何が何戸立つか」の「取り合い」なんていうのは実はこちらで指定するので

そう変わらないんですね。

 

「集合住宅」の場合「戸建」とは大きく違うのは、「採算性」と「収益」をだすというのが前提な点ですが、

はっきりいって、部材や建材、工法など熟知していないと良いものを安く建てることは困難です。

もっといえば、建築業界特有の「商流」や「業界構造」などを知った上で

「部材を安く調達できるか?」どうかということも

建築コストを削減する為には本当に重要です。

 

本案件のプロジェクトマネージャーである私たちコンサルタント側で

「どのようなデザインが客付けしやすいか?」

「長年支持されるか?」

「メンテナンスコストが安いか?」というのを選択肢をオーナーへ提示し、

最終的にクイアントさんが決めます。


そしてこの敷地に対してコンサル側で「調査分析」により

ニーズが高いと判明した「間取り」を依頼します。

その「依頼した間取りが何戸つくれるか?」

こちらも「建築基準法」や市町村の「指導要綱」など「法的な規制」の中で決まってしまいます。

ですからここまで指定した場合、設計士により大きく戸数が変わるということはありません。

 


「デザイン」や「間取り」、「仕様」、そして「戸数」までこちらで指定して、

法的な観点からみて該当敷地で建てられる「戸数」も決まってしまう。

 

なのに設計士によって大きく違うのは何か?

 


その答えはメルマガでお答えします!

 

本日の「高利回りキーワード」は「設計士によって大きく違うの事」です。

 

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2006年10月15日

ある建築会社の話 「建築会社の利害と建築コスト」

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きょうはある建築会社の話をしたいと思います。


先だって当ブログでも現在コンサル案件を進めている旨

お話しましたが、先日クライアントさんからこんな電話がありました。

 

「○○建設ってところから直接電話があってぜひ提案したいって、

小林さん、どうする?」


と電話がありました。

 

私は

 

「いいんじゃない、選択肢は多いほうがいいから、」


といって後日面談をすることになりました。

 

クライアントさんも私も、まったくご縁がなかった会社なのですが、


どこから聞いたのか、この案件の話を聞きつけ、連絡してきたそうです。


その営業さんによると、「ツテのまたそのまたツテ」をたどってきたとの事、

そのツテなるものがどこかは会ってみないとわかりませんから、

とりあえず面談することにしました。

 

面談時、先方は「支店長」、「営業」、「設計」のフルメンバーです。

 

まず先方の「コーポレイトプレゼン」を聞きます。


どうやらかなりの大手、

名古屋ではしていませんが

他の地域では「TVCM」をしている程の大手企業でした。


先方としては「新商品」が出たようで、

その「新商品」の名古屋地区での実績を作るべく、

積極的な提案活動を仕掛けているとの事、

RCが得意で規格商品の説明を多数いただきました。


こちらとしては「規格商品」もひとつの選択肢です。

ただし「建築コスト」的に大幅なメリットがでるようであればですが・・

 

正直なところ、大手建設会社(大手ハウスメーカーは省きます。。)

の「購買力」と「本気」でその「案件」を取りに来た時の

「提示金額」はどの提案もかなわない場合があります。(^^)

 

「規格商品」自体はどこの建設会社も「欠点」はないものがほとんどです。


あとはその「該当敷地」にどのように配置し、「容積率」を可能な限り消化し、

エリアにもよりますが「駐車場」を必要台数確保する、

 


非常にシンプルです。

 


通常の「提示価格」は粗利もしっかり乗ってます。

皆さんご存知の通り、「販売管理費」といわれるコスト、

いろいろありますが「広告費」やら「間接コスト」やら

大きい会社になればなるほど「粗利」しっかりとってます。。

 


ただし、今回のように「先方の利害」=「新商品の実績」

がある場合は「利益なし」でも、

場合によっては「多少の赤字」でも建てたい!!

という場合があります。

 

なぜならその建物を今後の提案に生かせるからです。

多少の「赤字」など「今後の案件」の利益を生む為の

「先行投資」と考えればお安いものです。

 

特に建設関係はいくら営業がいい「提案」をしても、

「コンタクト」を付けても実際に「物」を見る方が

よっぽど早いというケースも多々ありますから。。(^^)

 

さてさて、お話を戻し、

「コーポレートプレゼン」と「商品」のプレゼンを伺ったあと、

こちらから以前行った当案件の「現地調査」を踏まえた上での

「希望プラン」を提示し、次回面談次、「収支計画」も含めた

「配置提案」を受けることとなりました。

 


実はこの「収支計画」が興味深いですね。。(^^)

 


はっきりいってこちらでも細かく算出できるシステムを使い、

クライアントさんの「収入」や今後の「人生設計」を

踏まえて上での「所得」と「税金」の可視化、

および「対策」を何パターンも検討するのですが、

各建設会社さんによっては

 

「え〜、これはないでしょう〜。。」

 

という「夢のような試算」を提示されるところもあるのです。。


こんなの鵜呑みにしたらえらいことになりますよ!!


ってのもあります。(^^)

 

「家賃設定」しかり、「修繕積立金」しかり、

「金利設定」しかり、「空室率」しかり、

 

その建設会社の営業さんとの面談や、提示される資料を通じ、


この会社が信用に値するかを判断しなくてはなりません。。

 


「経営審査」なんていうのもありますが、

例えば「帝国データバンク」などの「評点」、

いくら「評点」がよくてもその企業の内容とは関係ない場合は多々あります。

 

一緒にコンサルしているメンバーに

元「メガバンク」出身、FPから宅検から行政書士から

あらゆる資格をもっている人間がいるのですが、

 

彼なんかは

「評点はひとつの判断指標にしか過ぎない」と言い切ります。(キッパリ)

 

ひとつの「判断指標」にはなるのですが、「判断指標」にしかなりません、

ということです。。


今回の場合、我々の知らないところの「ツテ」できたというところや、

「面談」での印象、、面談後に連絡をしたときの「対応」(主に内容です。。)

など、まだまだこの会社さんのことを知る必要があります。。

 

はっきりいって簡単には判断できませんね。。(^^)

 


建築会社さんには申し訳ないですがじっくり判断させていただきましょう。。

 

なぜなら今回はクライアントさんの希望で、

今回の「案件規模」がでかくなっているので、

 

「彼」の人生も大きく左右されます。

 

私も気が引き締まる思いで確実に進めて行きたいとおもいます。

 


いくらクライアントさんが「自己責任」を承知で

「コンサル」を依頼されているとはいえ


ある意味彼の人生「路頭」に迷わす「水先案内人」に

なってしまいかねないのですから。。

 

ある建築会社の話でした。。


 

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