高利回り

2008年05月14日

借入金利のトレンドと実際

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今日は金利の話、

実は今年の1月に当社のオフィスがある愛知県で1棟物件を購入した。

物件概要の詳細はここでは触れないが金利についてまずまずの成果が出た。

物件取得総投資額6700万に対し借入額は6000万円、

自己資金約10%投入し購入したが特筆すべき点は借入金利である。

約2年前に「個人名義」で調達した時、ほぼ同額調達したときは期間20年、

5年固定の1.85%であったが、今回はなんと金利が5年固定、1.75%、

さらには「法人20年」という長期で調達することができた。

巷の新設法人ではなかなか「長期」、「低金利」での資金調達は困難だが

まずまず結果を出すことができた。

当然のことながら2年前に比べれば市中金利は上昇している中でである。

満室経営実践会の会員の方は現在全国に二百三十数名

約8割が複数棟経営者だが、その中でもたった数年で

家賃収入1億円だとか2億円だとかいう方が大勢いらっしゃる。

そのような方々の「調達金利」はまちまちであるが私が過去にお伺いした

一番安い方でそれこそ2年前のお話だが「10年固定1.1%」という方がおられた。

う〜ん強烈 。。。

私は妻が不動産が大嫌いなので決して「家賃何億円」とか「借入何億円」とか

には間違がってもならないが、(いや、家庭崩壊を招くのでなれないが、)

実際にそんな方がごろごろしている。

(特にセミナーの2次会に参加される方々はみんな凄い。)

最近の話でも急激に「億単位」で家賃収入を伸ばされている方で

だいたい平均2~2.5%くらいなようだ。

(資産背景により大きく変わるのは言うまでもないが・・)

先日もコンサル案件で融資付けをする際に同じ銀行、同じ支店でも

会う層を変えるだけで全く違う結果が出るという事実を目の当たりにした。

「借入金利」も「戦略的な交渉」に基づき、的確に「プロセス」を踏めば

良い結果がでる。なぜなら融資担当者も稟議を決済する支店長も人、

銀行の内規を覆すのもまた人がやることである。

とはいえいくら「家賃収入」を延ばしても、いくら「借入金利」を安く調達しても、

「商品価値を取り戻す為の修繕を低コストに抑えるノウハウ」が

ないと賃貸経営においてはお金は残りませんが。。

 

そのような考え方に少しでも同感する部分があるのなら、オススメ

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2007年03月14日

10年に一度の取引

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今日は先月に実際に遭遇したお話をしたいと思います。

私はコンサル案件など現段階ではやらなくてはいけないことが多すぎて

「レバレッジ」を効かして不動産をどんどん増やしていく、という「投資戦略」は

考えていませんが、

しかし唯一「HCS」の事務所を置く予定のエリアにだけ絞って「収益物件」をチェックしています。

満室経営実践会の会員さん向けに不動産屋さんからよく「物件情報流してほしい!」

というお話もよくいた頂きますが、現在は売り手市場の為、売主都合の価格設定で

お話にならない物件が多い為、

「レバレッジ」効かして「自己資本配当率」や「内部収益率」などを総合的に

見る高度な投資テクニックを理解した人たちだけしか収益を残せない物件が多いですね。

そういった意味でも満室経営実践会としては「積算価格」、「収益」などを踏まえて上で

「これは面白い!」という物件しか道義上流せませんので

愛知県全域で話は良くいただきますが情報をお流しできるのは極ひと握りになってしまいます。

(当然高度な投資手法を理解されている方には流せる物件は多くなりますが・・・)

 

先月、ある不動産屋さんから1枚のFAXが届きました。

「ん?○○区か?」

よくみると、私が「事務所」をおく予定のエリア、以前私も住んでいたため、土地勘はあります。

愛知県では最も集合住宅が多い新興住宅地です。

しかし近年新築の過剰供給の為空室率は全体的に上がっています。

(物件が多いということは競争が思いのほか激しいということですね。)

「何〜〜!!!」

なんと駅徒歩7分、しかもその隣の駅からも徒歩8分の超高立地、

RC造、3LDK×15戸の物件情報でした。

○○区物件写真

 

 

←詳しくはおみせできませんが、こんな感じです。

 かなり建築コストを費やしたそうです。

 

 

 

土地は250坪、築は20年経過していますが積算でいくと余裕の金額での広告価格です。

まずそのあたりは物件が出ないエリアで、批准価格を求めるためにインターネットなど

で調べたところ、、建ぺい率、容積率が40%、80%で坪80万以上、

しかしこの物件は、、建ぺい率、容積率が60%、200%ですからそれ以上の価値はあります。

土地値の実勢でいくと3億を超えてしまうような物件ですが、

その金額なんと25000万円!

その次の日早起きして現地視察、15部屋中5室空室でしたが外観も立派なもの、

中も軽微なリノベーションで即満室にできそうです。

すぐさま若干値引きしての買付けを出しました。

実はこのエリア、HCSの事務所をおきたいとかねてから物件を探していた場所の為、

1石3鳥です。

1、積算は余有 ⇒ こけたとしても転売で借入れが消えて可!

2、利回りも有り ⇒ もっていても従業員の給与が支払えて可!

3、1室を事務所に ⇒ 拠点を探していたから良し!

といった感じ、速攻で翌日から銀行資料を作成し銀行周りです。

金利交渉上沢山の銀行を回るのですがどこも年度末で超多忙、

金額的にもそこそこ大口で当然本部決済、融資担当者の好意で

優先的に書類を本部へまわしていただいても

本部も込み合っており多少時間がかかるようです。

 

そんなところ、不動産屋さんから連絡が

「小林さん、新しい事実が発覚しました。」

聞くと

・「レントロールがでたらめ」

というのです

通常、そのようなことは書面で調査して、しっかり通帳のコピーなどエビデンスを確認してから

買付けを出すのですが今回はそうはいきませんでした。

既に買付けが私が出した金額より安い金額ですが

5本も出ていたのです。

買付けを出した翌日、元付け業者と売主さんとも面談することができ、

売る事情をお伺いしてこのまま行く予定でしたが、

でるわ、でるわ、後から後から不具合が沢山出てきました。

さらにでた要因は

・「滞納入居者がいる」、

・「雨漏りがする」

しかし、優良物件(になりうる物件)に阻害要因は付き物、

売主と元付け不動産屋と面談した後からでる不具合に心象的には納得いきませんが

どう考えてもお買い得、もともと「修繕ノウハウ」や「トラブル改善スキル」を売りにしていますから

雨漏りだろうがなんだろうが平気ですし、滞納者だろうがなんだろうがちょいちょいです。。

レントロールが嘘っぱちでも、とっとと「値上げ」か「退去」してもらい

新らしい優良入居者をつければ済むことです。

しかし、

最終的に融資も付いたのですが買えませんでした。。(ーー)

実は融資が確定する前に不動産屋さんから

「小林さん!えらいことになりましたぁ〜!!」と電話が、

「何ですか?」と内容を聞くと

「2億5千万円満額で全額キャッシュで買うという買主が現れた」

ということで買いあがってしまったのです。

 

本日の高利回りキーワードは「買いあがり」です。

高利回りキーワードはメルマガで解説します。

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ここでは書けませんが売主さんも事情があって売り急いでいた為、

この「10年に1度の取引」が市場にでたということなのですが、

 

2億5千万円、全額キャッシュ、・・・・・・絶句  (ーー)

 

2億5千万で購入しても全然安いので仕方がないですが、

いやはや、あるところにはお金はあるものです。

みんな市場には注目していて良い話には飛びつくものです。

 

相場は売り手市場、致し方なし、

今やらなくてはいけないことと一つ一つこなすだけですね。

勉強になりました。

もっとすごい物件買付けドラマはブログランキングにあります。

融資交渉のテクニックブログランキングでも知ることができます。

 

本日の高利回りキーワードは「買いあがり」です。

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2007年02月17日

久々の物件視察

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今日は内見の話、久々に物件視察に行ってきました。HCSのスタッフと一緒に内見です。

「修繕箇所判断」のOJT!オンザジョブトレーニングです!

築32年、62平米の3LDKです。激安の520万です。

名古屋の転勤族の町、ゴールデンエリア駅徒歩8分、

需要は旺盛です、ただし競合も激しいですが。。

実はこの物件、私が以前住んでいたところのすぐそば、土地勘があったので

客付けは問題ないことが分かっていました。

築32年LDK

 

←LDKはこんな感じ、

 

リノベーションの材料としては最高です。

 

築32年キッチン

 

どこをみるかというと水回りの配管を引きなおす場合どうとるか?

というところがメインですね。

私がやるとしたらLDKを広く取ってキッチンの位置は変更しアイランドにする予定でした。コレは壁から出てますからハツッて床下を走らす必要がありますね。

瞬間湯沸器が付いています。

当然ガス管も引きなおしが必要です。

 

築32年給湯器付ける場所

 

室外に給湯器を着ける場所の確保も必要ですね。

それに伴い室内に管を引きこむコア抜きも必要です。

 

 

 

 

 

築32年UB

 

次にお風呂、当然バランス釜です。

寸法的には「1116」でしたが部屋自体60平米以上のファミリーです

ので1116では近隣の競合に負けます。

やるとしたらタイルをハツッて白いちょっと大判のタイルを張りなおし、

浴槽のみFRPでこの窓を生かしたひろいお風呂にして競争力を持たしますね。

 

 

築32年UB

 

当然水が出ているところを確認します。はつりますからこの水道の横に給湯を持ってこれるように溝ハツリをします。

 

 

 

 

 

築32年LDKトイレ

次にトイレ、コレも交換ですね。

 

 

 

 

 

 

 

築32年LDKトイレ

 

しかも配管も痛んでいるようです。総とっかえですね。

 

 

 

 

 

築32年分電盤

 

分電盤です。30A、最低40A必要ですね。

やるのであれば当然間接照明、クーラーは全室3基つけますから、

最低でも40A以上は必要ですね。

 

 

 

築32年庭

 

物件の庭です。

きれいにしたらほんとにいい物件になりますね。。

しかもペット可!

最高です。

 

 

 

修繕積立金は少なかったですがはっきりいって買いでした。この物件、

間違いなく利回り20%は行きますね。

250〜300万くらい見ておけばかなり余裕ですね。

一級品のリノベーションができるでしょう。。

 

しか〜し、そんな物件はすぐ売れてしまうんですね。次の日買付けが入りました。

私的にはやりたいのは山々でしたが3月をめどに進めている「HCS」の「法人化」、

今週末から控えている無料相談から派生する「コンサル案件」、

3月24日の名古屋でのセミナー、

4月の東京でのせミナー、

5月にもう一回名古屋でセミナーやって、

おそらく6月ごろには金沢でセミナー依頼をいただいています。

で平行して「新築コンサル案件」、

で年内中には「書籍」の「企画書」、

っていうか、おっと、「区分所有」のリノベーションやってる暇ないじゃんって感じでした。(笑)

そうです。私が買うわけではなく、HCSのスタッフが不動産投資を始めたいといっていましたので

一緒に内見にいったんですね。

でもいい物件はすぐ売れます。

買付けを出された方は「もう一組来ていて買うかもしれませんよ!」とうまく不動産屋に煽られたようですね。

私としてはまだまだ調べる必要があったものですから、

リスクが完全に可視化されていないときに買付けは危険です。

手堅くいくのであれば私ならそうしますね。

見切り発車をした場合のリカバリーが大変ですから。

みなさんからよくいわれます。

見た目以上に堅いねって、(^^)

石橋を叩いて壊すくらいだと、(笑)

 

買われた方の有効活用を祈念しております。うまく生かせればいいですね。

 

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2006年11月17日

「不動産価格」の「上昇」は誰の仕業か?

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小林の「高利回りメルマガ」必読です!!

 

 

きょうは「不動産投資」の「価格上昇」について

お話しようと思います。

 

 

2、3年前から「不動産価格の上昇」が見られるのは

皆さん承知の通りと思います。

 

名古屋でも例外ではなく、その大きな理由のひとつは

「不動産投資ファンド」の「キャッシュ」が大量に流れ込んでいる

という事実です。

 

東京から始まり、大阪、名古屋へと「キャッシュ」が

行き場を求め、大量に流れ込んでいる状態が続いています。

 

ある名古屋のスキルのある私も一目おいている

「不動産屋さん」のお話ですが、その「不動産屋さん」は

「土地」を購入し、そこに「収益物件」を立て、

「ファンド」に「売却」するという「スキーム」を確立しています。

 

1年位前にお会いしたときは「コミコミ14%」で建てて

「7%でファンドに落とす」なんていってましたが、

先日お会いしたら当時とまったく違う状況でした。

 

実績を積んで「スキーム」は完璧に確立したが

今は「底地」が上昇しているため、

なかなか案件化できないというのです。

 

というものの、ある「量販店」の「閉鎖店舗」の「バルク」に

うまく入り込むことができて開発した物件や、

「ローカル不動産屋」へ「ローラー」をかけ、

話が舞い込んだ物件、沢山みせていただきました。

 

その不動産屋さん曰く

「1年位前に一緒にやっていた連中はみんな上場した」とのこと。

 

ではその不動産屋さんの「今後の展望」はというと、

相場観自体は、「ある一定の時点で再度市場は落ち着きを見せ、

その後ファンドの中でも淘汰が始まる」と見ているとのことで、

 

そのような「市況」を含め、あくまで「私募債」などを募る

「ファンド」という存在でなく「薄利」でも「オリジネーター」として

「堅実」にいくというものでした。

 

さすが「管理出身」の「不動産屋さん」です。硬い〜!(^^)

 

いろいろみせていただいた物件ですが、どれも「3億以上」、

高いもので「6億」とかなりのボリューム。

 

投資レンジが「個人投資家」ではなかったです。。

(本当の富裕層省く!です。。)

 

先(ハナ)からファンド狙い。。

 

私は手が出ない「レンジ」ですね。。(^^)

 

■「不動産投資」における「購買レンジ」については

メルマガで詳しく解説しようと思います!!

 

しかし「ファンドバブル」もいつか終焉が必ず訪れます。

 

そのタイミングで破綻する「ファンド」から流出する「収益物件」が

市中に放出されますのでそこが直近で行くと「買い時」となります。

 

加えて、今日はいつも世話になっている

「不動産屋さん」にも足を運びました、

そこは「任意売却物件」を以前紹介いただいた業者さん、

 

しかし、この「市場上昇基調」と、先ほどの「ファンド」が、

より上流にて「物件獲得競争」をしているため、

整理回収機構などから通常の「民間業者」へ下りてくる前に

決まってしまうそうです。

 

だから「ブツ」がない!!

 

いやはや、景気がよくなってくると「規模のメリット」が

「プレイヤー」として「市場」に参加するためには

必要になってくるんですね。。

 

これからますます「物件獲得競争」が激しくなりますね。。

 

「売主」としては「売り時」ですが。。

 

ついでにお話しますと名古屋市内の「賃貸需要長旺盛」な

「転勤族のエリア」で、これまた同じく「遊休資産」の「売却」の話、

大手製油会社の「GS跡地」の「売却」の案件があるのですが、

これまた「ポスティング」(入札)による売却。

 

駅徒歩5分以内の更地で150坪、近隣商業の2方道路ですから、

従来の感覚でいくと坪60万、(で買わないと回らない。。)

ですが、おそらく坪80万から、もしかしたら坪85万なんて

こともありえます。。

 

「150坪」ですから「分譲」建てるには小さい、

「集合住宅」に「ジャストサイズ」なのですが、

土地が「85万」なんてなると「建築コスト」切り詰めても

地盤にもよりますが「10%」でまわすのはしんどいですね。。

 

「賃貸需要旺盛」=「競合も多い」

 

当然「ローン月5万」くらいで「95屐廚らいで

「豪華仕様」の「分譲」と「競合」しますんで、

 

ということですから、バカ高い「家賃」は取れないですね。。

 

ちなみに最近の名古屋の「分譲」は

「100屐彡兇┐討襪里法3000万」切ってます。。

 

行くも帰るも

 

激烈な競争ですね。。

 

当然我々が普通に「購入」しても回りませんね。。

 

「ファンド向け」の「コンサル会社」なら回りますが。。

 

なぜなら「Jリート」の利回りは「3%」前後ですから。。

 

仮に「土地建物込み」で「10%」切って、「9%」とか「8%」でも

出資者に「3%」渡しても結構残りますよね。。

(単純にですが。。)

 

「好景気」は我々「投資家」にとってはあまりいいことでは

ないですね。

(逆張り投資の大好きな私だけかもしれませんが。。)

 

いやはや。こんなこといったら怒られちゃいそうですが。。

もう一回不景気こないかな〜という今日この頃ですね。

 

 

いずれにせよ「チャンス」が来たときに瞬時に「ジャッジ」できないと、

 

まったくもってお話にならないということです。。

 

 

「知識」を「蓄積」することの「重要性」、

 

大事ですね。

 

「勉強」には「投資」を怠らず、来るべき時に備えましょう。。

 

 

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2006年09月21日

不動産屋さん発行の小冊子

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本日は不動産屋さんからいただいた「小冊子」についてお話します。

 

先日インターネットで見つけたサイトから依頼し、

情報をいただいた不動産屋さんからいただいた小冊子に面白いマンガが載っていました。。

 

その小冊子の名も「不動産購入の真実」

 

その中にマンガで、

 

「こんなはずじゃなかった・・・失敗のパターン」

 

というマンガがありました。。(^^)コレです。↓↓↓

 

こんなはずじゃなかった!

 

 

 

 

 

内容は上記画像を読んでいただければわかるのですが、

 

「なるほど(笑)」と言った内容で

 

内心「あるだろうな〜。。こんな状況。。」といったような印象です。。(^^)

 

 

その小冊子の言わんとすることは

 

 

ようは「不動産購入で失敗する人が多い」ということ、

 

でも「不動産購入(マイホーム)はすばらしい!!」

 

という内容です。

 

いろいろと興味深いことが書いてあったのですが、

その「マイホームを買うことがすばらしい理由」に

 

●高い家賃を払うのがばかばかしい。

●借家では定年後に家賃が支払えるか不安。

●ご主人にもしものことがあった場合に家賃が払えない。

●自分のライフスタイルに今の住まいがあっていない。

●借家の遮音性に不満だ。全然お金がたまらないが住宅ローンなら返済できそう。

 

などなど、大家からすれば「ドキッ」とするようなことが沢山書いてありました。(^^)

 

そしてこのようなマンガが。。

 

こんなはずじゃなかった!

 

 

 

 

 

さらには「住み替え成功者へ学べ」という実例のエピソード集がついてました。。

 

このマンガのタッチがほのぼのとしているというのもあるのですが、

 

実は私、この小冊子に大変感動しました。。

 

何がこの小冊子に感動したかといいますと、

 

「不動産仲介業者の指名とは?」

 

という項目のところの記述に

 

この小冊子をくださった不動産屋さんの経営スタンスが記述されていました。

 

そこには

 

買い手のお客様へ対しての使命は、できる限り数多くの選択肢をわかりやすく提供すること、

購入までの長いプロセスを楽しんでいただくお手伝いをすること

売り手のお客様に対しての使命は不動産の持つ個性をよく見極め、

その不動産に一番相性のよい買い手のお客様を探すこと

 

とありました。。

 

「う〜ん〜。なるほど〜。。スバラシイ!!」

 

ゼロから出発する我々のような不動産投資家は得てして買い手側になる場合が多いのですが、

 

この不動産屋さんは

 

「可能な限りの選択肢をわかりやすく提供し、長い購入プロセスを

楽しんでいただけるお手伝いをすること。」

 

が使命だということでした。。

 

わたしはこの冊子を危うく封筒に入っていることに気付かず捨てるところだったのですが、

 

封筒を捨てる際にたまたま「なんだこれ?」と見つけ、読ませていたきました。。

 

「購入のプロセスを楽しむ」

 

不動産投資をしているとついつい忘れがちだな〜。。という思いと、

楽しむことのお手伝いをするというフレーズに、

 

「そんな不動産屋さんと仕事したいな〜」

 

という思いと、

 

そして、この小冊子を危うく捨てかけたけれど、

ぎりぎり気付いて読ませていただいたことに感謝し、

なんだか不思議なものを感じました。。(^^)

 

ぜひ近々一度その不動産屋さんへ伺ってみようと思います。。

 

いろんな考えの不動産屋さんもおられますね。。

 

以前にこのブログで書いた不動産屋さん  とはえらい違いです。。(笑)

 

 

伺って、もしよい出会いになれば最高ですね。。

 

仮によい出会いにならなくても、失うものはありません。。

 

感情の赴くままに行動あるのみですね。。(笑)

 

今日は小冊子のお話でした。。

 

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2006年09月13日

お手ごろ好立地事務所物件

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今日は久しぶりに物件を見てきましたのでそのお話をしたいと思います。

見てきた物件は「3階建て」、「重量鉄骨造」の「事務所」です。

土地は30坪、1Fあたりの床面積は58崢度、駐車場2台つきの物件です。。

金額は2千万円台とかなりお手ごろです。

現状は全室空室でしたが、

ターミナル駅から一駅、徒歩6分と大変好立地です。。

 

事務所を住居向けへ「コンバージョン」するのに最適と思い、

私はそのような物件にもアラームを掛けています。。

 

まず単独で概観及び近隣をチェック。

 

問題なし。

 

結構しっかりした建物、外装は塗装すればかなりいい感じに仕上がることがわかりました。

 

そこで情報をくれた不動産屋さんへ連絡し中を見ることとしました。

 

30分後不動産屋さん到着

 

鍵を開けてもらい中へ入ります。。

 

締め切っていたからなのか、なんだか多少かび臭いのですが、窓開けて物件内調査を開始。。

 

がらんと広く、天井も2.6mと通常の物件よりも若干高いつくりで、まずまずです。

 

しかしひとつ難点が、

 

1Fトイレが和便器でした。。これはマイナスポイント。

 

和便器から洋便器へ変更するのにはコンクリをはつったり、

はつるとコンクリの処分代がかかったり

それなりの費用がします。

(解体、廃棄の話したまた詳しくしますね。)

 

そして2Fへ、2Fはキッチンが付いていましたが、

 

やるとすればどうせ撤去ですから配管の取り回しのみ確認、

 

壁の中にも空間を割りと余裕がある感じにとってあるようで、

 

床に穴あけて下の階の壁をはわせばいかようにでもなる構造です。

 

次に3Fへ、3Fに上がると、

 

「?????」

 

なんだか床に勾配がついてるような気がします。。

 

「?????」

 

何と明らかに床が傾いていたのでした。。

 

「これ凄いねぇ」と不動産屋さんへいったところ、

 

「凄いですねぇ」と担当者。。苦笑いです。。

「びー玉もってきたらよかったですね。。」

と担当者。。

この不動産屋さんは元付けではないのでどうしようもないのですが。。。

 

よくよく話を聞いてみると、

何度となく買い付けは入ったそうなのですが何度となく流れているそうです。。

 

なるほど、

 

その場はこれで別れたのですが、後ほど近隣の状況をヒアリングしますと

 

何と凄い事実が発覚!!

 

何と隣の物件は闇金屋さんであっちの筋の方といううわさだそうです。。

 

その話をキャッチして再度隣の建物をみにいくと・・・

 

防犯カメラが4台ついていました。。。(**)

表はシャッターで中はまったく見えません。。

 

どうやらそのうわさホントのようです。。

 

実はその事務所を住居向けへ「コンバージョン」しようとたくらんでいたのですが。。

工事ともなると結構音もしますし、

近隣にはご挨拶に伺ったとしても多分のご迷惑は掛けることは

間違いありません。。

 

「トラブるな。これは・・」

 

と、床の傾き以上にマネジメントが困難なリスクをキャッチした

私はそこで調査を中断しました。。。

 

不動産は

「1000に3つ」

といわれます。

 

同じものはひとつとなく、よいものにめぐり合うためには1000戸位見なくてはならない。。

しかしそのうちに検討に値するものは3戸くらいだよ、と

言われています。。

 

どこのだれがいったのかわかりませんが。。

 

その通りですね。。。

 

物件を見に行く際には近隣のヒアリングも忘れずに!!

 

思わぬところからいろんな話が聞けるかもしれません。。。

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2006年09月10日

「高利回り物件」は果たして市場にあるのか?

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今日は「高利回り物件」についてお話したいと思います。

不動産投資が盛んになっている昨今、いろいろな書籍でキーワードとなっているのは

 

やはり「高利回り」という言葉です。

 

先日、ある不動産屋さんでの話し、

「収益探している人たちはみんな同じ事を言うよ。。「利回り15%」「駅徒歩圏内」とか、

はっきりいってそんな物件市場に存在しないよね〜。。」

とその不動産屋の社長は言っていました。

 

例えばひとつの基準値として「利回り15%」だとか「借入れ金利+8%」だとか、

いろいろな書籍に書いてある重要なキーワード、

 

しかしその書籍が売れれば売れるほど、不動産投資熱が過熱すればするほど、

 

市場からはそのような物権は消えてゆきます。。

(先日お話した富裕層向けは別ですが・・・)

 

我々のような「後天性大家」、もしくはこれから「大家を志望するもの」としては、

ないものねだりをしていても仕方がありません。。

そこで「戦略の転換」が必要なのです。「戦略の転換」をする為の発想の転換ですね。。

 

なにせ「金なし」「コネなし」「知識なし」からの出発ですから。。(笑)

 

ではどうするか?

 

私の結論はこれです。

 

空室の多いボロい物件を「値ごろ」に購入し、「ゴソッ」と修繕をかけて「ガサッ」と埋める。。

(擬音語が多くなってしまいましたが・・)

 

 

はっきりいってこれしかありません。

 

 

物件は「中古」か「新築」しかありません。

 

「サラリーマン系書籍」にのっとり、「死に物狂い」で東奔西走し中古物件をさがしたとしても、

 

「路線価」が反転し、「金利」が上昇傾向にある昨今、

 

まず見つかりません。。(見つかったあなたはラッキーですよ!!)

 

あったとしても「風呂トイレ」が同じの俗に言う「3点ユニット」だとか、

 

嵜瑤激セマの「1R」だとか。。

 

そのような物件は正直苦労するでしょう。。

 

激セマ1Rは駅徒歩5分以内でなければ手を出すのは危険です。

(すくなくとも私は絶対買いません。。)

 

なぜなら年々一人当たりの「占有平米数」は増え続けているのです。

 

先日コンストラクションマネジメントの依頼にこられた大家さんの現在進行中の物件は

 

なんと65屬裡隠味庁砲任后

 

65屬任垢茵!

 

「2LDK」くらいの広さの「1LDK」が市場に出てきたということです。。

 

そんな中、1R、16屬世箸いう狭小物件には優良入居者を客付けし、

 

テナントリテンションを維持する事は至難の業です。。

 

 

はっきりいって現在の収益物件における中古市場は

 

残念ながらどこの不動産屋さんにお話を聞いても「リスク物件」ばかりです。

 

「リターン物件」は2,3年前のように通常の市場には流れていません。。

 

売主も「今なら高く売れるチャンスだ!!」とわけのわからない金額を付けているんです。。

 

不動産屋さんは金額を付けるアドバイスはできても、

 

最終的に金額を決めるのは「売主」さんなんですね。。

 

よく不動産屋さんからは「このままでは預かっていても仕方ない」という話もよく聞きます。。

 

では「高利回り物件」が「中古」にはないので「新築」はどうか?

 

みなさんよくご存知ですね。。

 

「新築」ははっきりいって半分粗利です。。(実際に残るのはもっと少ないですが・・・)

 

よくコンサル仲間の間ではこのような表現をします。

 

「買った瞬間負け」と、

 

この表現は大手ハウスメーカーで「新築」を建てたときにも使用します。

 

話を元に戻しまして、

 

私の結論である

 

空室の多いボロい物件を「値ごろ」に購入し、「ゴソッ」と修繕をかけて「ガサッ」と埋める。。

 

これを実行するためにはひとつ必要なノウハウがあります。

 

必要不可欠なノウハウです。

 

それは「修繕」を「低コスト」に行うノウハウです。

 

正確に言うと

 

「商品価値」を取り戻す為の「修繕」のノウハウです。

 

そうです。「利回り15%物件」がなければその「素材」を探し出し、

 

「修繕」を低コストに行い、「高利回り物件」を作り出せばよいのです。

 

みんなが修繕にたじろいで手を出さない物件を値ごろに入手し、

 

低コストに商品価値を取り戻し客付けする。

 

しかも実はこの「修繕」というのは大家さんにとっては避けては通れない大問題であり、

 

だれもが「不透明」と感じ、完全にマネジメントできている人が極めて少ない経営課題なのです。。

 

なぜならばちょっと「壁」「床」変えて「システムキッチン」入れるなんて見積とると

 

簡単に「100万」くらいの見積が出てきてしまうのが「修繕」なのです。。

 

家賃せいぜい「5,6、万」で「修繕」の為に「100万」、「200万」、

 

なけなしの家賃もすぐに吹っ飛びますね。。

 

裏返して考えると、ほとんどの「経営者」が「経営課題」としている「問題」を

 

「コントロール」できるようになれば、

 

「競合他社」との競争が「極めて有利」に展開できるということなのです。

 

「安くていい物件」を作り出すことができれば「近隣の競合物件」に負ける理由がなくなる。

 

例えば、同じ内容の改装を行うため

・A大家さんは400万かけました。

・B大家さんは200万円で済みました。

 

もっと正確に言うと

 

・A大家さんは400万かけて凄い物件を作りました。でも400万掛けたので、

家賃はやっぱり高めに設定せざるおえません。

・B大家さんは同じ内容の改装を200万で済ませました。200万円で済んだため家賃も通常と同等、

しかも近くに新築物権ができたとしても家賃を下げる余地があります。

 

どちらが強いですか?

 

その差は歴然ですね。。

 

面白いと思いませんか?

 

その為には自己投資を惜しまず勉強をすることが大変重要です。

 

今日は長くなりましたが「高利回り」についてお話しました。

 

 

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hcsbrog at 00:39コメント(0) この記事をクリップ!

2006年09月05日

久しぶりに不動産屋さんと面談しました。。

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大家さんの満室経営実践術「修繕編」高利回りへの道
   
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実は昨日久しぶりに不動産屋さんと面談しました。

近況報告を兼ねて、久しぶりに会ったのですが、

いろいろと面白い話が聞けました。


しかし本日お話しするのはその話の内容ではなく、

その不動産屋さんについて話したいと思います。。

 

不動産屋さんにもいろんなタイプの方がおられます。。

 

先日お会いしたところは、「任意売却」がらみで

以前コンタクトがあったところです。


2年位前に「任意売却物件」を紹介いただいたのですが

私の力不足で「融資付け」で手間取り、

結局2番買い付けになってしまったことがありました。


今覚えばまだまだでした。(笑)


やはり借入れを起こすとなると判断すること自体に時間がかかりますね。。


そこへ5、6千万くらいなら「キャッシュ」でガボッとかっちゃう人たちに

負けちゃうのです。。(**)

 

いままでに買い損ねた物件はすべて「不動産業者」へ先に越されました。。


おっと話がそれましたが、実はこの業者さん、

社長は6000万のロールスロイスのっていて、

ディアブロもテスタロッサももっているといういわばあっち系です。(^^)

 

事務所に入ると「洋風の鎧兜」がたっていて、馬主もやっているそうで

「馬の写真」がかかっていました。


社長の趣味は「車」と「絵」だそうです。


そんな業者さんが紹介してくれる物件は、なかなか高利回りでよいのですが、

必ず、「リスク」が付いてきます。(笑)

 

例えば「現在の持ち主である債務者を継続して住まわす必要がある」だとか、


銀行に話せば必ず断られそうな話ばかり。


別に融資交渉の際は黙っていればいいんですがね。(^^)


リスクはマネジメントすればリスクではないですし・・・


しかしいろいろとお話を聞いているとやはりこの業者さんのユーザー層は

「1億、2億をキャッシュで買う富裕層」だそうです。


だから我々のような一般人はあまり相手にしないとのこと。

当然回ってくる物件もその富裕層が選ばなかったおこぼれです。。(笑)

(でもたまに凄いのがくるのですが・・)


たまに電話かかかってくるので私も

よい距離感をたもって情報をいただいています。


いやはやいろんな業者さんがいるもんです。。


いろんな不動産業者さんとしりあって


私の今のところの結論は、


「高利回り物件は作り出す」


が結論です。


はじめから立地もよく、利回りもいい物件なんて存在しません。


一部の「5億、10億をキャッシュで買える富裕層」はべつですが、

我々のような「5000万〜1億円」までがターゲット層のレンジでは、

物件の「需要が強い」ため、まずないでしょう。


「退職金」握り締めてみなさん不動産屋へ来られるようです。


ちょっと前までなら5億くらいまでなら「15%」の物件はあったのですが、

今は「ファンド」のレンジに思いっきり入っているため、

こちらも利回りが低下しています。


となると、ボロく空室が多い、みんなが「修繕費」に


たじろいで手を出さない物件をごそっと改装し「金のなる木」に仕上る。


「人道的」に「遵法精神」を貫き、土地付一棟もので「15%」でまわすには


はっきり言ってこれしかないと思っています。。


これもまた「発想の転換」であり、「戦略の転換」でもあります。


みんながやらないことをやらないと勝てませんね。。


あの不動産屋さんと話すといつも

「だれも手を出さないんだろうな〜。。」

「このリスクだれがテイクしてどんなマネジメントするんだろう?」


と「発想の転換」が必要なことを思い出させてくれます。。

 

いろんな方がいますね。。

 

 


 



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