工事業者

2007年03月08日

工事の品質

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今日は「工事品質」についてお話したいと思います。

実は先週うちの所有物件のある部屋で「洗濯パン」から水漏れがすると入居者から連絡がありました。

全て予定を調整し都合をつけてすっ飛んでいくと、確かにじわりと水漏れしています。

そこですぐに施工した「設備業者」を呼び出し、洗濯パンをはずして内部を確認することにしました。

すると「洗濯パン」を固定しているアタッチメントのひとつのネジ山がつぶれており、

ねじ回しが効かないのです。

設備業者

 

← そこで苦肉の策がこれ、ウォーターポンププライヤーでネジを

   横からつかんでまわすという地道な作戦

 

 

 

 

 

設備業者

 

←コツコツまわします。

 

 

 

 

 

 

設備業者

 

←ほら、ねじ山がつぶれている。。(ーー)

 

 

 

工事のときにあれだけ「インパクトはここには使っちゃだめだ」っていったんですが、

誰かが使っちゃったんでしょう。まったく。。(ーー)

 

おかげで作業時間が倍かかるという、「おいおい」というような感じです。

 

設備業者

 

← パンをはずしてみると確かに周りに水がこぼれて

   しみこんでいます。

 

 

まずバケツに水を汲んでトラップに流してみます。

「異常なし」

次にパイプのどこの面がぬれているか調べます。

写真のトラップの上段、左側がぬれていました。

ということはトラップの右側から伝ってきたということになります。

次は横から勾配を見ます。

若干「逆勾配」、う〜ん、合格か不合格だと不合格ですね。若干ですが。。

といいったところ、

 

原因としては、

「洗濯パン」と「トラップ」の固定するリングを強く締めすぎていた為、パッキンがよじれてそこから

水が下へ染み出したというのが主な原因です。(その程度で内心ほっとしました。)

 

本日の高利回りキーワード

「洗濯トラップ」

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しかし普通にやっていればそんなことはめったと起こりません。。

再度注意深く確認してみると、若干ですがトラップの位置とパンの穴の位置がずれていた為、

負荷がかかっているというのも原因があるようです。

微量の「逆勾配」もギリギリあるので、今後のトラブルを未然に防ぐということを勘案し、設備業者に対し

「これは最初に丁寧にやってくれなきゃあかんね〜。。」とやり直しを依頼。

「すいません。。すぐやります。。」と設備業者。

でパイプの勾配とトラップの位置を適正なところへ修正工事をしすべて復旧完了。

この設備屋さん、一族3人で細々とやっているが、この3人のスキルがバラバラ。

実はこの写真の彼は次期社長、一番頼れる品川君、「なんかあったらすぐ電話してください。」

とこちらとしてはありがたいが、その他のメンバーの一人がどうしようもない感じ。。

仕事できんは、コミニケーション能力がちょっとたらんわ、困ったもんだ。。

もともと水道工事の本管がメインで住宅系はあんまりのこの業者さん。

住宅系の仕事でもいつもはユンボで穴ほって浄化槽埋めたり、下水つなげたり、

あんまり室内は得意ではない、しかし破格なので工事するときに私が工事管理者としてへばりつける

現場だけお願いしている。

 

今回の出来事で再確認したこと。

洗濯パンをとめるアタッチメントのネジをとめる際、インパクトを使わず

手で閉めれば作業時間が大幅短縮できた。

ようはそこでひと手間を惜しまずちゃんとやっていれば次にその箇所を触るときに

スムーズにいくが、設置工事のときに手間をおこたった為、今回のように時間がかかった。

たかがネジひとつ、手で閉めるべき箇所をインパクトでやるか、手でやるかだけの話ですが

そのような小さいところが工事品質をあらわすのではないでしょうか。

工事に関しては住設機器と違い、ハンドメイドの為、「破格」=「品質」もそれなり、

 そこをいかに「リスクマネジメント」していくかがこちらの力量にかかっていますね。

本日は工事品質のお話でした。

 

本日の高利回りキーワードは「洗濯トラップ」です。

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2006年10月23日

職人の「日当」と好景気

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今日は「職人の日当」のお話をしたいと思います。

 

現在愛知県は「トヨタ自動車」の影響で「好景気」という

印象を持たれる方が多いようです。

 

実際問題として、「トヨタ自動車」が景気がよい=「トヨタ関連」すべてが

好景気ということになり、いろいろな局面で

景気の上昇局面を垣間見ることができます。

 

例えば「職人の日当」です。

 

先日ある電気屋さんと工事の件でお話しする機会がありました。

 

その電気屋さんは電気設備系でおもに「エコキュート」を

月間200台程度設置する規模的にはそこそこの電気屋さんです。

 

そこのよい点は、「エコキュート」などの工事は機器の「基礎」や

「給水給湯管」工事が発生し、工期上自社でまかなう方が早い為、

ある程度の「水回り工事」もお任せが可能な点です。

 

「電気」も「水道」も触れるのです。

 

場合によっては「空調」も触れ、1業者2役3役こなせるのです。

(ビルトインですが・・・)

ただし、よくない点もあります。

 

その業者の戦略上現在とにかく薄利でも「エコキュート」の設置を受注し、

その「顧客」を「DB」化し、いずれ必ず来る5年後の

「載替」やその後の「水回りリフォーム」を受注するという戦略の為、

とにかく忙しく、こちらの「工事の都合」を

付けてもらうのが困難な時があるということです。

 

「エコキュート」が凄い勢いで市場に出回っている

その波に乗っているのです。

 

「ちょっと蛍光灯換えてきてよ。」とかはまず無理です。。(^^)

 

とはいえこちらの「ニーズ」や「タイミング」によっては技術力がある為

お願いする局面もあるのでお付き合を続けています。

 

その電気屋さんによると現在「職人の日当」がうなぎ昇りだそうです。

 

その会社は社長を含め社員は5人、あと約8人は外注、でも「仕事」が

ひっきりなしに入ってくるため、大阪から職人を呼んだりするそうですが

現在は電気屋の「応援日当」が「3万5千円」程度にまで上がっているそうです。

それだけ払ってもつかまらない場合もあるそうです。

 

ちょっと前の倍の金額です。。

 

「金利」にしてもそうですが、

世の中の「景気」が「上昇」する=物価が上がる

投資家ポジションで考えると従来「1」で済んだコストが

「1.5」もしくは「2」かかってしまう

いわば裏腹な面があるということですね。。

 

実はこれは結構問題です。

 

工事は大きく分けて「材料」と「手間」に分かれます。

 

「材料」の高騰は「合板」、「ベニヤ」などの加工が入らないものや、

「管材」などに使用されている「銅」などの金属類、

「倍倍ゲーム」のように発注するたびに価格が上がっています。

 

さらには「職人の日当」も上がるとなると「ダブルパンチ」です。

 

新築、中古問わず「商品価値」を取り戻すために必要な「修繕」

のコストが上がるということですから、

 

利回り下がっちゃいますね。。(**)

 

その材料や手間の高騰に対しては何も手立てはないのか?

 

そうではありません。。

 

私なんかは「年間数量」を「握る」ことで「従来価格」を維持しています。

 

しかし「職人」が本当に忙しくなってくると「需要」と「供給」の関係で

ある程度の価格をだしてあげないとこちらの都合通り、納期通りには

入れなくなるケースも出てきますので要注意です。。

 

「コスト」と納期通りに収まらない「損失」のバランスですね。

 

職人の日当はすべての職種、工種で高騰しているわけではありません。

 

例えば「保温材」をまく「保温屋さん」という職種がありますが、

仕事がないので日当5000円でも動く場合もあります。。

(そこに仕事覚えてもらうのもひとつですが・・・)

 

そのような点も踏まえ工事戦略を中長期で考える必要があります。

 

きょうは「職人の日当」の話でした。

 

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職人の「日当」と好景気

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今日は「職人の日当」のお話をしたいと思います。

 

現在愛知県は「トヨタ自動車」の影響で「好景気」という

印象を持たれる方が多いようです。

 

実際問題として、「トヨタ自動車」が景気がよい=「トヨタ関連」すべてが

好景気ということになり、いろいろな局面で

景気の上昇局面を垣間見ることができます。

 

例えば「職人の日当」です。

 

先日ある電気屋さんと工事の件でお話しする機会がありました。

 

その電気屋さんは電気設備系でおもに「エコキュート」を

月間200台程度設置する規模的にはそこそこの電気屋さんです。

 

そこのよい点は、「エコキュート」などの工事は機器の「基礎」や

「給水給湯管」工事が発生し、工期上自社でまかなう方が早い為、

ある程度の「水回り工事」もお任せが可能な点です。

 

「電気」も「水道」も触れるのです。

 

場合によっては「空調」も触れ、1業者2役3役こなせるのです。

(ビルトインですが・・・)

ただし、よくない点もあります。

 

その業者の戦略上現在とにかく薄利でも「エコキュート」の設置を受注し、

その「顧客」を「DB」化し、いずれ必ず来る5年後の

「載替」やその後の「水回りリフォーム」を受注するという戦略の為、

とにかく忙しく、こちらの「工事の都合」を

付けてもらうのが困難な時があるということです。

 

「エコキュート」が凄い勢いで市場に出回っている

その波に乗っているのです。

 

「ちょっと蛍光灯換えてきてよ。」とかはまず無理です。。(^^)

 

とはいえこちらの「ニーズ」や「タイミング」によっては技術力がある為

お願いする局面もあるのでお付き合を続けています。

 

その電気屋さんによると現在「職人の日当」がうなぎ昇りだそうです。

 

その会社は社長を含め社員は5人、あと約8人は外注、でも「仕事」が

ひっきりなしに入ってくるため、大阪から職人を呼んだりするそうですが

現在は電気屋の「応援日当」が「3万5千円」程度にまで上がっているそうです。

それだけ払ってもつかまらない場合もあるそうです。

 

ちょっと前の倍の金額です。。

 

「金利」にしてもそうですが、

世の中の「景気」が「上昇」する=物価が上がる

投資家ポジションで考えると従来「1」で済んだコストが

「1.5」もしくは「2」かかってしまう

いわば裏腹な面があるということですね。。

 

実はこれは結構問題です。

 

工事は大きく分けて「材料」と「手間」に分かれます。

 

「材料」の高騰は「合板」、「ベニヤ」などの加工が入らないものや、

「管材」などに使用されている「銅」などの金属類、

「倍倍ゲーム」のように発注するたびに価格が上がっています。

 

さらには「職人の日当」も上がるとなると「ダブルパンチ」です。

 

新築、中古問わず「商品価値」を取り戻すために必要な「修繕」

のコストが上がるということですから、

 

利回り下がっちゃいますね。。(**)

 

その材料や手間の高騰に対しては何も手立てはないのか?

 

そうではありません。。

 

私なんかは「年間数量」を「握る」ことで「従来価格」を維持しています。

 

しかし「職人」が本当に忙しくなってくると「需要」と「供給」の関係で

ある程度の価格をだしてあげないとこちらの都合通り、納期通りには

入れなくなるケースも出てきますので要注意です。。

 

「コスト」と納期通りに収まらない「損失」のバランスですね。

 

職人の日当はすべての職種、工種で高騰しているわけではありません。

 

例えば「保温材」をまく「保温屋さん」という職種がありますが、

仕事がないので日当5000円でも動く場合もあります。。

(そこに仕事覚えてもらうのもひとつですが・・・)

 

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きょうは「職人の日当」の話でした。

 

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2006年10月17日

「ライフサイクル」を勘案した「修繕」とは?

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今日は「ライフサイクル」を勘案した「修繕」とは?

 

についてお話したいと思います。

 

今日は「ライフサイクル」を勘案した「修繕」のケースとして

「配管」を取り上げます。

 

通常「給水管」は「塩ビ管」を使用し配管するケースが多いですが

築古物件では「鉄管」という物件も少なくありません。

 

しかも「躯体」の中を走っているケースも多く、

「鉄管」の交換に苦慮するケースも多々あります。

 

この「鉄管」は必然的に経年が立つと「サビ」が発生し、

みなさんご存知「赤錆問題」が発生します。

 

そのような場合、「塩ビ管」を「露出配管」で

引きなおしたりする必要がありますが、

「修繕」に「キャッシュ」を投下する場合

私はある程度思い切って改装することをオススメするケースが多いです。

 

そこで今日は「サヤ管ヘッダー工法」をご紹介しましょう。。

 

ヘッダー写真

「サヤ管ヘッダー工法」は

「サヤ管」という太い筒の中に

「架橋ポリエチレン管」(以下ポリ管)を通し、

「さしこむ」だけの「継手」を活用し

「パイピング」していくシステムです。

 

 

外部管より引っ張った「給水給湯」を

「ヘッダー」という部材をへて各水栓へ分岐します。

 

サヤカン施工図

 

←これが施工図です。。

 

 

 

 

サヤ管ヘッダー工法のメリットは、

 

1、施工が簡単で納期がバツグンに早い!

2、一度敷設すると次回は中身だけ交換が可能

3、水道を急に締めると「ガーン」といいう「ウォーターハンマー現象」が軽減

 

 

といいとこずくめです。。(^^)

 

 

ダブルロック構造

←これが構造図、

「オーリング」がしっつかり防水します。

図の「ツメ」がしっかり食いつき

差し込むだけで外れることはありません。

 

サヤカン2色

 

←ピンクが「湯」

水色が「水」です。。

そして白いパイプが「ポリ管」です。。

 

継手

←これは実物の断面です。

大家さんの為の「満室経営実践会」での

工法勉強会で使用するためにとメーカーさんが

くれました。。

 

継手

 

←「使用前」はこのようにシールが貼ってあります。。

 

 

 

サヤ管溝バツリ

←このように「スペース」がなければ

「溝バツリ」をして「モルタル」で

埋め戻してやれば露出することはありません。。

 

可能であれば「露出配管」は避けて意ですね。。

やっぱり不細工ですもんね。。(^^)

 

上の写真のように塩ビ管と違い柔軟性もあり、

「施工性」が大変高いため、「床下」なり「屋根裏」なり、

はたまた「溝バツリ」などでコンクリの中へ埋めるなど

いかようにでも「配管」を逃がすことができます。

 

さらに何といっても「施工が容易」ですから

「材料支給」しやすい部材でもあります。。

 

「行動的な大家さん」であれば自分でできちゃいますね。。

ただし自己責任でお願いしますね。。(^^)

 

今日は「ライフサイクル」を勘案した「修繕」とは?

 

「交換」や「メンテナンス」を視野に入れた「修繕」、

 

トータルコストの大幅削減を実現します。。

 

今日は「ライフサイクル」を勘案した「修繕」とは?でした。。

 

ブログは画像が掲載できてよいですね。。(^^)

 

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2006年09月23日

工事業者の得手不得手

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今日はまた工事のお話をしようと思います。

 

先日は工種のお話をしましたが、

 

業者さんの「得手不得手」のお話をします。

 

例えば一言に弁護士といっても「離婚弁護士」や「企業弁護士」というように得意不得意があるように

工事業者も得手不得手があります。。

 

どんなものかって?(^^)

 

例えば、「配管設備工事業者」、

 

「配管設備工事」で一番儲かるのは何か知っていますか?

 

実は公共工事の水道工事、いわゆる「本管」といわれるやつです。。

 

これは公共工事の談合で大変なことになったあるメーカーさんからのお話ですが、

話によると、これだけ世論が公共工事や談合をなくす方向で動いているのにもかかわらず、

 

いまだに「公共工事」の「土木工事」は「粗利が6割」、「建設工事」は「4割の粗利」が取れるそうです。。

 

恐ろしいですね。。

 

民間の小さな工務店が生きるか死ぬかでがんばっているのにですよ。。

 

びっくり。。

 

とはいえだいぶ工事のパイも減り、是正されてきたといいますが、

しかし土木工事というのはおいしいいらしいです。。

 

(ホントかうそかはどうぞご判断にお任せしますが。。)

 

おっと、話を元に戻して、水道の本管はそこまでは儲かりません、

 

粗利が大きいのはあくまで公共土木工事は「ダム」とか「橋」とかですよ。。

 

水道のホンカンなんてそれにくらべりゃ微々たるもんです。。(^^)

 

でもいつも付き合っている設備屋さんの社長はもう御年86歳ですがバリバリ現役、

 

ユンボを軽快に操り「いまはホンカンで忙しいんじゃ〜」なんていってます。。

その社長曰く「水道ホンカンはまだ食っていける」んですって。。

その工事のパイが減りつつあるから民間工事に知から入れ始めたらしいですけどね。。

 

で「得手不得手」の話に戻りますが、

 

要は「住宅の室内を得意とする業者」と

 

「本管」やら「下水の接続」やらばっかりやっているどちらかというと

 

「土木よりの設備業者」がおります。。

 

何が違うかって?

 

実は仕上がりに大きな差が出ることが多いんですね〜。。

 

あくまで、多い、ですよ多い、です。。

 

絶対とは言いませんので解釈はよろしくお願いしますね、

 

以前こんなことがありました。。

 

「ここは気をつけて穴あけてね。。」

だとか

「コレはまっすぐに付けてね。。」

とか言ってあげないと

 

黙って勝手にやっちゃって、

 

「付いてりゃいい」

とか

「ちゃんと機能するから問題ない」

 

なんてのりでやっちゃう場合があるのです。。

 

ようはホンカンばっかりやってるとあんまり細かいこと気にならないんですね。。(^^)

 

逆に「住宅系」の仕事の割合が多い「設備業者」はビチッと几帳面にやるところが多かったりします。。

 

なぜなら「クレーム」になるのを知っているからです。。

 

戸建の仕事の割合が多いところなんかは特にそうですよね。。

 

ちょっとでもいがんでいようものなら即クレーム!!

 

大変です。。(^^)

 

面談をした時に業者さんへ聞いてみてください。。

 

「いままではどのようなところでどんな仕事をしてきましたか?」

 

ってね。。

 

いろいろと話しながら、想定し、面談することが得策です。。

 

「得手不得手」の話でした。

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2006年09月22日

工種のお話

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今日は「工事」のお話をしようと思います。

一概に「工事」といってもかなりの種類があります。


不動産投資をはじめた当初は工事のことを「リフォーム」とひとくくりに考えていました。

 

例に例えると

 

分譲マンション1室を改装します。。

 

●「壁床天井」張り替えて、

●「ユニットバス」替えて、

●「洗面化粧台」いれて、

●「洗濯パン」を新設する。。

 

さて、この工事、何種類の工種が必要かわかりますか?

 

まずはじめに「解体工事」が必要です。。

 

つぶさないと何も始まりませんね。。(^^)

 

1室単位のちょっとした解体ならどこでもできるのでいいのですが、

何室もまとめてとなると

専門の「解体工事屋さん」が登場します。。

 

やっぱり「量」が大きければ手際がよい専門業者が一番です。。

 

これで1工種。

 


そして、まず大きく分けて、

「水回り」の「設備工事」と

「壁床天井」などの「表装工事」


「設備工事」をさらに細かく分けると、


「お風呂の設置」と「給水、給湯管の接続」


そして「ガス管の接続」(給湯器を交換する場合)、

は別々の工事です。



「ユニットバス」を前提にお話していますが、「ユニットバス」は


基本的に「防水パン」の保証の関係で各メーカーが設置工事をします。


「ユニットバス」が設置される前に設備業者が「排水管」を事前に立ち上げておき、


「給水給湯管」を前もって「水栓」に接続できるように準備した状態で


メーカーの手配する組立て設置部隊が「ユニットバス」を据付をします。



これに「追炊」(僕らはみんな循環と呼んでいますが。。)入れるために


「給湯器交換」なんてしたら「ユニットバス設置工事」、「給水給湯管接続」、「ガス管接続工事」と

 


これで3工種です。



「表装工事」も同じで、

「壁床天井」すべて「同じ業種」かというと厳密に言えば

床を張る専門業者である床屋さん

そして壁紙をはる壁紙屋さん、

ばらばらです。。

 

じゃあ、「巾木」はどっちって?



答えは通常は床屋さんが貼ります。。(^^)



じゃあ見切りはどっちって?



ケースバイケースですね。。(笑)


さらに



「天井は壁紙貼る為の下地処理が大変だから塗装でお願い〜。。」


なんていうと「塗装屋さん」も加わります。。



これで「床」、「壁」、「塗装」、で3工種類、



そして一度壊したお風呂の壁を復旧するのに大工工事が入りまた1工種。。

 



で合計7工種入ることになります。。

 


それをお願いした工事業者さんが

 

「自社でできる」のか、「やる」のか、はたまた「外注に出す」のか

はその業者さんの得手不得手がありますので一概には言えませんが、

このように、「工事」といってもいろいろな「工種」があり絡み合っているので、


「ひとつの業者で完結できることはほとんどないと言って等しい」と思います。。

 



このような「原理をわかった上で交渉」するのと「知らないで交渉する」のでは大きく結果に差が出ます。


 


なぜなら「交渉」とは、いくら「無理」を言っても「無理なものは無理」で、


「相手にメリットがあるかどうか?」が重要だからです。


例えばお願いした工事業者さんは、自社でできない工種を請け負ったとします。

 

外注に出す「工種」は当然つながりのある他業種の仲間なりにお願いしますが、

「ある程度の価格」でないと仲間に悪いと考えるんですね。。

そこに持ちつ持たれつの原理が発生し、さらに元請の利益が乗り、


結果的にすごい見積が出てきてしまうんです。。。

 



びっくりですね。。

 

 

人と人のつながりは重要ですし


工事業者さんの気持ちはわからんでもないのですが。。。

 



依頼する大家としては「高い見積」では「収益」が見込めませんね。。


業者さんの見積、時には粗利は半分くらい乗ってたりしますから。。(^^)



そこはよく考えて、さっきの「原理」を視野に入れながら、



ここは「専門業者」へお願いするのか、それとも「元請」に丸まるお願いするのか、


見極める必要があります。。

 



ただし、「分離発注」にすると責任の所在が不明確になるケースも多いですから。。

 

きちんと自分でマネジメントできるように勤めましょう。。

 

リスクが大きいと判断したところはまとめてお願いし、何かあったときのことを担保する。。


この判断も重要です。。


 

今日は工事のお話でした。。

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