〜ただいま行き詰まっております〜
目次
1) 事業概要
2) 製品(商品・サービス)イメージ
3) 製品(商品・サービス)定義
4) ターゲットの定義
5) 利用シーン
6) 事業ロードマップ
7) 製品ロードマップ
8) 価格帯
9) 付帯サービス
10) 販売チャネル
11) ブランドポジショニング
12) 競合との差別化・優位性の客観化
13) コア・コンピタンス
14) 原価・利益〜収益構造
15) プロモーション方法
16) 営業方法
17) 想定リスク
18) 市場規模
1 事業概要
1)建築企画
・対象：地主で農家で相続対策でマンション/アパートを立ててしまった賃貸経営者
・目的：外国人留学生を入居させることでの空室対策、ルームシェアを行うことでの家賃収益UP
・内容：外国人留学生が住みたくなるようなゲストハウスを企画し、既存物件の大胆かつ斬新なリフォームの提案を行う。
2)賃貸仲介
・入居可能物件へ外国人留学生の入居斡旋を行う。
3)賃貸管理
・一般管理：家賃の徴収、入居者からのクレーム処理、契約更新、不測の事態の対応、
・建物管理：物件の定期点検、保守、清掃
・その他：外国人留学生への言語サポート、日本の文化、習慣の違いを説明するなどの生活サポート
2,3 製品(商品・サービス)イメージ,定義
1)「収入」を軸に考えると、以下の3つ。
・リフォーム業者からの紹介料
・貸した物件の仲介手数料
・貸した物件の管理費
2)商品/サービスは以下の4つ。
・大家向けに、外国人留学生賃貸経営コンサルテーション
・留学生向けに、物件紹介
・物件の管理
・留学生向けに文化、習慣、言語の生活コンサルテーション
3)留学生が入居する物件は以下の2つを考えています。
・大学近くの1R/1K/1DKで一人暮らし
・大学近くの3DK/4DKの部屋を3人/4人でルームシェア
(管理人として日本人が1人入居する)
4 ターゲットの定義
1)大家
競争力を失っている物件を抱えている大学近辺の大家
・1980年代に立てられた学生用の1K、1R物件を持っている大家
・1990年代はじめのバブル期に建築屋から相続対策などど言われて建築したファミリー物件を抱えている大家
※アパート/マンション経営は寝ていても儲かると考えている大家/不動産屋に言われるがままの思考をしない大家は対象にしない
2)留学生
中国、韓国、台湾の子
※短期で日本に来ているアメリカ、ドイツ、フランス、オーストリラリアの子の囲い込みも後に考えることとする
3)場所
大学、短大、大学院の付近
※留学生受入れ主要大学（平成16年５月１日現在の在籍者数）
1 東京大学 （国立） 2,056人(2,070人)
2 早稲田大学 （私立） 1,769人(1,593人)
3 立命館アジア太平洋大学（ 私立） 1,734人(1,396人)
4 京都大学 （国立） 1,240人(1,224人)
5 名古屋大学 （国立） 1,194人(1,187人)
6 城西国際大学 （私立） 1,189人(1,300人)
7 大阪産業大学 （私立） 1,168人(932人)
8 筑波大学 （国立） 1,161人(1,139人)
9 東北大学 （国立） 1,124人(1,054人)
10 九州大学 （国立） 1,117人(998人)
11 拓殖大学 （私立） 1,097人(1,077人)
12 日本大学 （私立） 1,082人(1,031人)
13 流通経済大学（私立） 1,068人(928人)
14 大阪大学 （国立） 1,048人(1,044人)
15 東京工業大学（国立） 958人(901人)
16 神戸大学 （国立） 950人(868人)
17 国士舘大学 （私立） 894人(713人)
18 東京国際大学（私立） 873人(801人)
19 横浜国立大学（国立） 865人(852人)
20 千葉大学 （国立） 772人(746人)
21 広島大学 （国立） 768人(762人)
22 北海道大学 （国立） 765人(772人)
23 明海大学 （私立） 733人(718人)
24 立命館大学 （私立） 706人(606人)
25 上武大学 （私立） 706人(657人)
26 中央大学 （私立） 665人(673人)
27 慶應義塾大学（私立） 636人(522人)
28 秀明大学 （私立） 615人(553人)
29 帝京大学 （私立） 580人(441人)
30 東洋大学 （私立） 574人(509人)
5 利用シーン
〜日本に来てから部屋を決めるまで、ある中国人留学生の話〜
・登場人物：Qくん
・年齢：２２歳
・国籍：中国人
・学歴：中国の大学卒業
Qくんは中国の大学で日本語を学び、この春卒業した。
大学で学んだ日本語をより確実なものにするために、また中国でよりよい職に就くために、日本に留学してきた。
当然のことながら私費留学である。
入学式の数日前、Qくんは日本に着いた。
まずは大学の国際課に行き住む家を決めなければならない。それまではホテル暮らしだ。
国際課に行き、担当者の話を聞いたら「大学の寮はすべてうまっているので自分で探してほしい」と言われた。
こまったQくん。
まったく日本に身寄りのないQくんは、同郷の中国人留学生の先輩に相談した。
「いい不動産屋があるから部屋を探しに行こう」と先輩。
「そこらにある不動産屋では外人に部屋を貸してはくれないのさ」とも先輩。
留学生ネットワークからの情報は重要だ。
先輩と一緒に不動産屋に到着、部屋を紹介してもらったが、保証人が必要と不動産屋のおじさんに言われた。
保証人は、大学の国際課の保証人制度を利用してやっとのことで部屋を契約し入居できた。
また、家賃のほか礼金、敷金、手数料が必要だったが国の両親からの仕送りで費用は払うことができた。
でも、部屋には家具が何もなかった・・・これから買い揃えなければならない。
お金が足りない、次はアルバイト探しだ！！！
ここでQくんが思った問題点。
1)日本に来てから部屋を契約するまでのホテル代がかさむ。
→日本に来る前に部屋を決めることができないか？
2)日本の家の契約のしくみがわからない。
→わかりやすく説明しているWebサイトはないか？
3)契約の時にかかる費用が高い。
→礼金、敷金、手数料がかからない部屋はないか？
4)保証人制度が部屋を借りるときにネックになる。
→保証人が必要ない制度はないか？
5)家具をそろえる費用もばかにならない。
→家具付きの部屋はないか？
6,7 事業,製品ロードマップ
のちほど記述。
8 価格帯
1)1R/1K/1DK
→相場より低め(古めの物件)
2)3DK/4DKシェア
→目標\25,000-/月/人
9 付帯サービス
1)大家向け
・特になし
2)入居者向け
・月1回の面談を行う
・日本の文化、習慣にふれるイベントを行う
・住む家をコミュニティにする
10 販売チャネル
1)どうやって外国人留学生入居可の物件をさがしだすか？
・大学付近の物件を見てまわり大家を見つけ出し交渉する。
・大学付近の物件を見てまわり管理の不動産屋をさがし交渉する。
・ネットでさがす。(ただし東京のゲストハウスぐらいしか情報はのっていない)
・競売物件を買い取りリフォームし自社所有物件にする。
2)どうやって民間住宅を探している外国人留学生をさがすか？
・大学の国際課に行き留学生を紹介してもらう。
・留学生が住む交流会館に行き仲良くなって部屋を探している留学生を紹介してもらう。
・中国/韓国/台湾に行き日本に留学予定の子を探し出してくる。(青田買いする)
・ネットで宣伝する
11 ブランドポジショニング
何でも屋の大手は目指さない。
町の不動産何でも屋もちがう。
知的サービスを提供するプロを目指す。
※不動産業界の大手
1)ディベロッパー
・大東建託
・レオパレス
・大和ハウス
・積和不動産
・東建コーポレーション
2)仲介
・ミニミニ
・エイブル
・ニッショー
・アパマンショップ
12 競合との差別化・優位性の客観化
・しいて挙げれば、大学の留学生会館やゲストハウスになるが、本事業の競合とは少し色合いが違う。
・また、外国人向け不動産仲介市場は、高級物件のみ存在するのが現状である。
・現在は需要(留学生)と供給(部屋)のバランスが非常にかたよっている状態。
留学生の数≧外人用に賃貸できる部屋数
13 コア・コンピタンス
1)外国人留学生に対して
・複数言語対応(英語、中国語、韓国語)
・外国の文化、習慣の違いを理解
・文化交流事業の実施
・保証人紹介制度あり
2)大家に対して
・不動産再生ファンド的なサービス
・外国人にでも対応できるタフな管理会社
※コアコンピタンス
企業が競合他社に対して圧倒的に優位にある事業分野や，他社にはない独自の技術やノウハウを集積している中核となる部門。
14 原価・利益〜収益構造
1)仲介からの収益
・借主からの仲介手数料1ヶ月分
(ミニミニ、エイブルは0.5ヶ月分、今後手数料は半額まで下がるだろう)
・大家からの広告料1ヶ月分
(グレーゾーン、こいつは今後どうなるかわからん。今は借主からの礼金1ヶ月分が大家から業者に渡されている)
→今までのビジネスモデルでは不動産屋さんはやっていけなくなると思う
2)物件管理からの収益
・管理料、家賃の5％ぐらい
(もうかっている仲介業者は必ず管理物件をたくさんもっている、外国人対応とかで多めにとろう)
・管理促進費
(例えば町会費先払いとかクレーム対応費名目で、借主から一括で取るのは宅建業法違反っぽい)
→管理物件を持つことができれば食っていけそうだ
15 プロモーション方法
思案中。
16 営業方法
思案中。
目次
1) 事業概要
2) 製品(商品・サービス)イメージ
3) 製品(商品・サービス)定義
4) ターゲットの定義
5) 利用シーン
6) 事業ロードマップ
7) 製品ロードマップ
8) 価格帯
9) 付帯サービス
10) 販売チャネル
11) ブランドポジショニング
12) 競合との差別化・優位性の客観化
13) コア・コンピタンス
14) 原価・利益〜収益構造
15) プロモーション方法
16) 営業方法
17) 想定リスク
18) 市場規模
1 事業概要
1)建築企画
・対象：地主で農家で相続対策でマンション/アパートを立ててしまった賃貸経営者
・目的：外国人留学生を入居させることでの空室対策、ルームシェアを行うことでの家賃収益UP
・内容：外国人留学生が住みたくなるようなゲストハウスを企画し、既存物件の大胆かつ斬新なリフォームの提案を行う。
2)賃貸仲介
・入居可能物件へ外国人留学生の入居斡旋を行う。
3)賃貸管理
・一般管理：家賃の徴収、入居者からのクレーム処理、契約更新、不測の事態の対応、
・建物管理：物件の定期点検、保守、清掃
・その他：外国人留学生への言語サポート、日本の文化、習慣の違いを説明するなどの生活サポート
2,3 製品(商品・サービス)イメージ,定義
1)「収入」を軸に考えると、以下の3つ。
・リフォーム業者からの紹介料
・貸した物件の仲介手数料
・貸した物件の管理費
2)商品/サービスは以下の4つ。
・大家向けに、外国人留学生賃貸経営コンサルテーション
・留学生向けに、物件紹介
・物件の管理
・留学生向けに文化、習慣、言語の生活コンサルテーション
3)留学生が入居する物件は以下の2つを考えています。
・大学近くの1R/1K/1DKで一人暮らし
・大学近くの3DK/4DKの部屋を3人/4人でルームシェア
(管理人として日本人が1人入居する)
4 ターゲットの定義
1)大家
競争力を失っている物件を抱えている大学近辺の大家
・1980年代に立てられた学生用の1K、1R物件を持っている大家
・1990年代はじめのバブル期に建築屋から相続対策などど言われて建築したファミリー物件を抱えている大家
※アパート/マンション経営は寝ていても儲かると考えている大家/不動産屋に言われるがままの思考をしない大家は対象にしない
2)留学生
中国、韓国、台湾の子
※短期で日本に来ているアメリカ、ドイツ、フランス、オーストリラリアの子の囲い込みも後に考えることとする
3)場所
大学、短大、大学院の付近
※留学生受入れ主要大学（平成16年５月１日現在の在籍者数）
1 東京大学 （国立） 2,056人(2,070人)
2 早稲田大学 （私立） 1,769人(1,593人)
3 立命館アジア太平洋大学（ 私立） 1,734人(1,396人)
4 京都大学 （国立） 1,240人(1,224人)
5 名古屋大学 （国立） 1,194人(1,187人)
6 城西国際大学 （私立） 1,189人(1,300人)
7 大阪産業大学 （私立） 1,168人(932人)
8 筑波大学 （国立） 1,161人(1,139人)
9 東北大学 （国立） 1,124人(1,054人)
10 九州大学 （国立） 1,117人(998人)
11 拓殖大学 （私立） 1,097人(1,077人)
12 日本大学 （私立） 1,082人(1,031人)
13 流通経済大学（私立） 1,068人(928人)
14 大阪大学 （国立） 1,048人(1,044人)
15 東京工業大学（国立） 958人(901人)
16 神戸大学 （国立） 950人(868人)
17 国士舘大学 （私立） 894人(713人)
18 東京国際大学（私立） 873人(801人)
19 横浜国立大学（国立） 865人(852人)
20 千葉大学 （国立） 772人(746人)
21 広島大学 （国立） 768人(762人)
22 北海道大学 （国立） 765人(772人)
23 明海大学 （私立） 733人(718人)
24 立命館大学 （私立） 706人(606人)
25 上武大学 （私立） 706人(657人)
26 中央大学 （私立） 665人(673人)
27 慶應義塾大学（私立） 636人(522人)
28 秀明大学 （私立） 615人(553人)
29 帝京大学 （私立） 580人(441人)
30 東洋大学 （私立） 574人(509人)
5 利用シーン
〜日本に来てから部屋を決めるまで、ある中国人留学生の話〜
・登場人物：Qくん
・年齢：２２歳
・国籍：中国人
・学歴：中国の大学卒業
Qくんは中国の大学で日本語を学び、この春卒業した。
大学で学んだ日本語をより確実なものにするために、また中国でよりよい職に就くために、日本に留学してきた。
当然のことながら私費留学である。
入学式の数日前、Qくんは日本に着いた。
まずは大学の国際課に行き住む家を決めなければならない。それまではホテル暮らしだ。
国際課に行き、担当者の話を聞いたら「大学の寮はすべてうまっているので自分で探してほしい」と言われた。
こまったQくん。
まったく日本に身寄りのないQくんは、同郷の中国人留学生の先輩に相談した。
「いい不動産屋があるから部屋を探しに行こう」と先輩。
「そこらにある不動産屋では外人に部屋を貸してはくれないのさ」とも先輩。
留学生ネットワークからの情報は重要だ。
先輩と一緒に不動産屋に到着、部屋を紹介してもらったが、保証人が必要と不動産屋のおじさんに言われた。
保証人は、大学の国際課の保証人制度を利用してやっとのことで部屋を契約し入居できた。
また、家賃のほか礼金、敷金、手数料が必要だったが国の両親からの仕送りで費用は払うことができた。
でも、部屋には家具が何もなかった・・・これから買い揃えなければならない。
お金が足りない、次はアルバイト探しだ！！！
ここでQくんが思った問題点。
1)日本に来てから部屋を契約するまでのホテル代がかさむ。
→日本に来る前に部屋を決めることができないか？
2)日本の家の契約のしくみがわからない。
→わかりやすく説明しているWebサイトはないか？
3)契約の時にかかる費用が高い。
→礼金、敷金、手数料がかからない部屋はないか？
4)保証人制度が部屋を借りるときにネックになる。
→保証人が必要ない制度はないか？
5)家具をそろえる費用もばかにならない。
→家具付きの部屋はないか？
6,7 事業,製品ロードマップ
のちほど記述。
8 価格帯
1)1R/1K/1DK
→相場より低め(古めの物件)
2)3DK/4DKシェア
→目標\25,000-/月/人
9 付帯サービス
1)大家向け
・特になし
2)入居者向け
・月1回の面談を行う
・日本の文化、習慣にふれるイベントを行う
・住む家をコミュニティにする
10 販売チャネル
1)どうやって外国人留学生入居可の物件をさがしだすか？
・大学付近の物件を見てまわり大家を見つけ出し交渉する。
・大学付近の物件を見てまわり管理の不動産屋をさがし交渉する。
・ネットでさがす。(ただし東京のゲストハウスぐらいしか情報はのっていない)
・競売物件を買い取りリフォームし自社所有物件にする。
2)どうやって民間住宅を探している外国人留学生をさがすか？
・大学の国際課に行き留学生を紹介してもらう。
・留学生が住む交流会館に行き仲良くなって部屋を探している留学生を紹介してもらう。
・中国/韓国/台湾に行き日本に留学予定の子を探し出してくる。(青田買いする)
・ネットで宣伝する
11 ブランドポジショニング
何でも屋の大手は目指さない。
町の不動産何でも屋もちがう。
知的サービスを提供するプロを目指す。
※不動産業界の大手
1)ディベロッパー
・大東建託
・レオパレス
・大和ハウス
・積和不動産
・東建コーポレーション
2)仲介
・ミニミニ
・エイブル
・ニッショー
・アパマンショップ
12 競合との差別化・優位性の客観化
・しいて挙げれば、大学の留学生会館やゲストハウスになるが、本事業の競合とは少し色合いが違う。
・また、外国人向け不動産仲介市場は、高級物件のみ存在するのが現状である。
・現在は需要(留学生)と供給(部屋)のバランスが非常にかたよっている状態。
留学生の数≧外人用に賃貸できる部屋数
13 コア・コンピタンス
1)外国人留学生に対して
・複数言語対応(英語、中国語、韓国語)
・外国の文化、習慣の違いを理解
・文化交流事業の実施
・保証人紹介制度あり
2)大家に対して
・不動産再生ファンド的なサービス
・外国人にでも対応できるタフな管理会社
※コアコンピタンス
企業が競合他社に対して圧倒的に優位にある事業分野や，他社にはない独自の技術やノウハウを集積している中核となる部門。
14 原価・利益〜収益構造
1)仲介からの収益
・借主からの仲介手数料1ヶ月分
(ミニミニ、エイブルは0.5ヶ月分、今後手数料は半額まで下がるだろう)
・大家からの広告料1ヶ月分
(グレーゾーン、こいつは今後どうなるかわからん。今は借主からの礼金1ヶ月分が大家から業者に渡されている)
→今までのビジネスモデルでは不動産屋さんはやっていけなくなると思う
2)物件管理からの収益
・管理料、家賃の5％ぐらい
(もうかっている仲介業者は必ず管理物件をたくさんもっている、外国人対応とかで多めにとろう)
・管理促進費
(例えば町会費先払いとかクレーム対応費名目で、借主から一括で取るのは宅建業法違反っぽい)
→管理物件を持つことができれば食っていけそうだ
15 プロモーション方法
思案中。
| 製品 (Product) | 価格 (Price) | プロモーション (Promotion) | 流通 (Place) |
| 製品ラインナップ 品質 デザイン 製品特長 ブランド名 パッケージング 保証 アフターサービス | 定価 割引 アロウアンス 支払期限 信用取引期限 | 販売促進 広告 セールスフォース PR ダイレクトマーケティング インターネットマーケティング | チャネル 流通範囲 品揃え 店舗立地 在庫 輸送 |
16 営業方法
思案中。
| 弱者の戦略 | 強者の戦略 |
| 基本戦略：差別化 (違うやり方をする) 弱者の5大戦略 1)局地戦：スキマ市場、ニッチ市場を狙う 2)一騎打ち：ライバルの少ない市場を狙う 3)接近戦：スキンシップで戦う 4)一点集中：ターゲットを決め重点化する 5)陽動作戦：手の内を読まれないようにする | 基本戦略：ミート戦略 (直ちに追随する) 強者の5大戦略 1)広域戦：大きな市場を狙う 2)確率戦：数打てばあたる 3)遠隔戦：広告、チャネル等を有効利用して 離れて戦う 4)総合戦：すべての武器を総動員して戦う 5)誘導作戦：こちらの有利な場所へと誘導して戦う |
