問題解決型不動産コンサルタント 伊藤英昭の事件簿|キャリア20年の独立系「問題解決型」不動産コンサルタントが仕事を通じて日々思うこと、感じた事を綴ります。

不動産関連サイト向コンテンツ作成支援
過去の投稿
最新コメント
アクセスカウンター
  • 今日:
  • 昨日:
  • 累計:

地面師

地面師による詐欺事件が明らかになった。これまで度々事件としてニュースになることはあったが今回は巨額であり、相手方が大手ハウスメーカーであることから注目度が高い。

「地面師」と聞くと、その字面から、なんとなく「妖怪ぬらりひょん」のような風貌をイメージするが、他人の土地を所有者になりすまして売却し、その売却代金を搾取する詐欺集団のことである。

完璧な実印、印鑑証明書、身分証明書。権利証(登記識別情報)などを用意されると、一見その書類だけを見て、なかなかそれが地面師によるものかどうかは正直難しいだろう。

しかし我々プロとして、怪しい取引は、そこに至るまで、怪しい臭いが必ずあり、その臭いを嗅ぎ取るのが我々の仕事といえる。登場人物、取引背景、取引理由、顔つき、話ぶり、そこかしこに何か嫌な臭いがただよっているものである。

怪しい臭いとは例えば、、、


Suuhi_Nurarihyon


プレジデント誌に取材強力いたしました

プレジデント誌「賃貸経営特集」に取材協力いたしました。

テーマ「優秀な不動産オーナーの発想と行動」



20170626_143956



プレジデント170626

不動産取引の観点から森友学園、豊洲移転問題を整理した

暇になったので、1年半ぶりにブログ更新です。

今話題の森友学園と豊洲移転の問題を不動産取引の観点から整理してみました。

森友学園の口利きや寄付、許認可の問題等は政治家に任せるとして、不動産取引の観点から「瑕疵担保責任」について整理してみます。

引き渡した土地に土壌汚染や地下埋設物などの欠陥があった場合の責任、つまり、「瑕疵担保責任」は基本的に売主が負うものです。したがって今回、森友学園の購入した土地の地下埋設物の除去については売主である国が責任を負うべきものです。

取引実務としては「土地引き渡し後に瑕疵が発見された場合、売主の責任において瑕疵を修復する」これが基本です。また「瑕疵の修復に要した費用は売主に請求できる」とすることも修復の負担をを売主に負ってもらうという意味では一緒です。
そのほか「売主は引き渡し後の瑕疵担保責任は一切負わない」や「引き渡し後一定期間(数か月から数年)に限り瑕疵担保責任を負う」という特約も当事者間では有効です。(買主が事業者か消費者かによって特約の有効性は変わりますが)

売主が瑕疵担保責任を負うという意味では、あらかじめ想定される土壌改良費用を売買金額から差引くことも考え方の一つです。この場合、土壌改良費用が適正かどうかが問題です。すなわち想定より費用が低く抑えられた場合は買主が得をしますし、逆に想定より高くなった場合は買主が損をする。というように不透明で、且つ双方にリスクがともなう取引ですが、商取引の場合、そのリスクを理解したうえで取引したのであれば問題ありません。

しかしながら今回の森友学園に対する国有地売却は、国民の財産である国有地を、売却価格から土壌改良費用をあらかじめ差し引くという不透明な方法をとることにより多くの疑念を生じさせることとなりました。メディアの云う「不当に安く買った」というより「土壌改良費が適正かどうか」と言い替えるほうが正しい表現だと思います。

ま、このようなことから、取引価格の適正性については籠池さんを証人喚問したところでまったくもって意味はなく、時間の無駄ですが。。。

いずれにしても、本来あるべき、「瑕疵の発見後、売主の責任と負担で修復する」という約束にしておけば取引価格に関する大きな疑念は生じなかったでしょう。

次に豊洲移転の問題

移転の是非、地下水云々、安全性、安心がどうのということについて言いたいことは沢山ありますが、これも政治家や専門家に任せるとしましょう。

取引上の観点からみますと、森友学園問題とおなじ「瑕疵担保責任」の問題があげられます。百条委員会では土壌汚染という瑕疵について「土壌汚染対策費用」の負担をめぐる対応が争点となりました。要するに東京ガスは費用の一部のみの負担で東京都が多くの負担をすることになった。これが大問題だ。とのことです。

前述しましたが、土壌改良などの瑕疵担保責任は売主に負担させることが原則ですが、特約で免除、一部免除することも当事者が合意すれば問題ありません。

売主である東京ガスの立場で考えると、土壌汚染があるのは百も承知、土壌改良費用を負担することはやむを得ないが、土地を売った後、永遠、且つ無限に瑕疵担保責任を負うのは企業としてリスクが大きすぎるという考えになるのは当然の事です。上場企業ですのでなおのことです。

そこに東京都から「どうしても欲しい」と言われれば「土壌改良費用は一定額は負担するが、それ以上の費用負担が生じた場合は買主である東京都で負担してください。その条件であれば売却します」という交渉になるのは容易に想像できます。

土地というのは二つと同じものがありませんから、昔から「隣の土地は借金してでも買え、倍の値段を払っても買え」ともいわれています。なにが何でもその土地が欲しければある程度の金額、リスクは買主が許容しなければならないのは一般的な商取引ではやむを得ないことです。

今回の取引上の問題があるとすれば、そのリスクがどの程度のものか、役人、議会、知事がどこまで想定していたかですね。

まぁ、いまさら何を。という感じですけど。

一般的な土地取引の観点からは「想定以上にコストがかかったが、唯一無二のまとまった土地が購入できた、めでたし」ということでしょう。


私の会社は築地、街づくりや資産効率から考えても、そもそもこんな一等地に市場はもう必要ないだろうと思ってました、自宅からは豊洲市場を毎日見てるし、自転車の通勤路なのであのゴーストタウンぶりは悲しくなりますね。ま、要するに私は早期移転派です。

小池さん、立ち止まってばかりじゃ進まないですよ。。。小池劇場にはいいかげんおなか一杯

このようすじゃ、しまいには小池さんが豊洲から汲み上げた地下水を飲んで「うん、美味しいわ!もう1杯!」と安全宣言するしかないですかね。

じゃんじゃん。

ま、メディアは大衆を扇動するようなごちゃ混ぜの報道ではなく、要件を整理して報道してもらいたいものです。


久しぶり、且つ思うがままの殴り書き失礼しました。

ばいなら。




この記事に関すること
相続、不動産、底地、借地、物納、土地活用、セミナーに関するお問合せは
電話:03-3544-5388 メール:ito@knowledge-bk.comまで
お気軽にお問合せください。

 

セミナー講師「NPO法人日本地主家主協会」主催

NPO法人日本地主家主協会様主催セミナー講師を務めました。

テーマ「今後の税制動向を見据えた安心経営、土地活用」



中央経済社より共著にて出版いたしました

中央経済社様より相続支援隊のメンバーと共著にて

「不動産オーナーが知りたい法人設立・生命保険による相続対策」を出版いたしました。



20170726_182954




相談会「相続支援隊」主催

相続支援隊主催「相続・不動産相談会」の相談員を務めました。



研修会講師「メットライフ生命」主催

メットライフ生命様主催「相続トレーニング」の研修会講師を相続支援隊のメンバーとともに務めました。



セミナー講師「南陽株式会社」主催

南陽株式会社CUSMO事業部様主催セミナー講師を務めました。

テーマ「増税後の賃貸住宅市場と空室率30%時代を生き抜く土地活用」



セミナー講師「南陽株式会社」主催

南陽株式会社CUSMO事業部様主催セミナー講師を務めました。

テーマ「空室率30%時代を生き抜き10年後も家賃収入を安定させる土地活用」



研修会講師「メットライフ生命」主催

メットライフ生命様主催「相続トレーニング」の講師を相続支援隊のメンバーとともに務めました。



なんともモヤッとする杭データ偽装問題

 ご無沙汰してます。久しぶりブログ更新、略してブリブロ(笑)です。さて、横浜のマンションに端を発した杭データ偽装が大変な問題になっています。今日はこの問題に関する雑感を少々。

横浜の問題では、実際に杭打ち作業をした旭化成建材とその親会社である旭化成の会見、対応が大きくマスコミに報道されました。それは今回の杭データ偽装の当事者ですから当然といえば当然です。信用失墜で既に大きな社会的制裁を受けており、今後は金銭補償、損害賠償などの経済的制裁も受けるでしょう。これも当然です。

ここで整理しなければいけないのは、被害に遭われたマンション所有者の相手方当事者はあくまで売主である三井不動産レジデンシャルだということです。所有者には旭化成建材も三井住友建設も関係ありません。まずは欠陥マンションを販売した三井不動産レジデンシャルが前面にでて、会見を開き「ごめんなさい、これから原因究明に向けて調査するとともに所有者への精一杯の賠償をします」というのが順番だと思いますね。マスコミもあくまで当事者は欠陥マンションを販売した三井なんだよ、ということを強く言わねばなりません。

それが、旭化成の会見からしばらく経っての会見。マスコミの論調も旭化成の会見のものとはどうもトーンが違います。

かつて国内を騒がせた、ヒューザーと姉歯の耐震偽装問題と、今回の三井、旭化成の問題とは、同じ種類の問題にもかかわらず、マスコミの対応や責任追及の方向性が少しずれていると思うのは私だけでしょうか。当時は売主であるディベロッパーのヒューザーが国会にも呼ばれ、徹底的にやっつけられ遂には倒産しました。今回も同じ構造だと思うのですが、どうも叩く方向が違っているようですね。やはり「三井不動産グループ」という日本の不動産業界のドンであり、巨大スポンサーである強大な影響力なのかな、とも勘ぐってしまします。

なんといっても「私は三井に住んでいます」By 松本幸四郎 ですから。。。

肝心の住民への補償については「全棟建替え、その期間中の賃料等の補償、売却する場合は、実質、購入価格以上での買い取り」という破格の補償、いわゆる超満額回答です。さすが三井不動産としかいいようがありません。

これも補償が十分でなかったヒューザーの問題とは大きな違いです。

この三井不動産の補償内容を聞いて、逆に「さすが三井だ、やっぱり大手は安心だ、買うなら大手デベロッパーだな」と感じた方も多いはず。本来なら欠陥マンションを販売したことによる信用失墜、場合によっては倒産しかねない事態にもかかわらず、逆に大手であることによる安心感を消費者に与えたという、なんとも皮肉な展開ですね。。。。

なんか殿様のような、上から目線で金で解決のような、どうもスカッとしませんね。


真面目に取り組んでいる中小中堅ディベロッパーさんにも頑張ってほしいものです。


今後の動向に注目ですね。


見えないところだからこそ、きっちりやる、ごまかしは必ずばれる。当事者に対しては責任転嫁しない。私たちの仕事に通じるものです。


以上、とりとめのない雑感でした。



アディオス。






 

セミナー講師「南陽株式会社」主催

南陽株式会社CUSMO事業部様主催セミナー講師を務めました。

テーマ「増税後の賃貸住宅市場と戸建賃貸住宅の可能性」





私が思った安保法案

こんばんは。

今日は元吉さんのお誘いにより、三越ビアガーデンで呑んできました。

雨も上がり楽しく美味しく呑むことができました。

さて、めずらしく本日は「国民の一人として思う、安保法案について。」 という真面目なお題。

私は政治の専門家でも法律の専門家でも安保の専門家でも、右翼でも左翼でもありません。ただ、ここまで騒がれている安保法案について、国民の一人として自ら情報収集し、自分なりに消化し、自分の考えを持とうと、広く浅く情報を拾って整理してみました。ま、新聞、テレビ、ネットですが、一般人としてはそんなもんでしょう。

与党も野党も戦争はしたくない。それは一致しているようです。私もしたくないししてほしくない。

私が感じたこの法案の揉めている点は、集団的自衛権の行使の条件となる「国家存立の危機」の定義が明確ではないこと。それにより時の政権の解釈によって、いくらでも戦争ができるだろう。すなわちそれは戦争をするための法案だ。だから「戦争法案だ!戦争やめろ!」 という騒ぎになっているのかな、と思いました。

与党も野党も戦争は絶対しない。これがはっきりしているのに、「戦争をするための法案だ」と決めつけ、騒ぎ立て、それを「日本は戦争法案を可決した」と、デモ活動も含め、大きく報道することことが、結果的に一番の国家のリスクになってしまうのではないか、と思ったのです。

すなわち、日本の報道を見た、運動を見た、第三国、テロ国家が、「なんだ、日本は戦争をする国になったのか、アメリカの戦争を支援する国家になったのか、だったら、やっつけなければいけない。」と、本気で思われ、敵国と見なされることが、結果的にテロを誘引するリスクになるのではないか、と感じた次第です。

要するに報道のありかたによって、逆に国家を危機に招くことも十分にありうるのではないかということです。当事者国民の私でさえ、流れている情報だけ見ると、「日本は戦争法案を可決したのか、安倍さんは狂ってるのか、戦争したいのか、とんでもないやつだ、いますぐ国会前に行ってデモに参加するか」と思いました。

が、自ら情報を収集することで、どうやら、流されている受身の報道だけでは本質はわからないな、ということに気がつきました。やはり報道の責任は重い。報道如何で国民の大半は、右にも左にも動くのだな、という事が自分ごととして分かりました。

私が、賛成、反対というのはさておき、私含め与党、野党、国民のすべてが戦争はしたくない、というのは事実です。その点を第一に強調し、賛成、反対含め、バランスのとれた公平な報道をメディアに求めたいと思います。でなければ国民は冷静な判断ができません。

残念ながら報道されているのは枝末節の部分、どこも公平で大曲的な報道はしてくれません。

私がそうなのですから、ましてや他国民、第三国、テロ国家は、わかるはずもなく、「日本は戦争するんだな、アメリカの手先だな、やっつけよう。」となるのも、いたしかたないと思います。

当然、賛成、反対の議論、デモ、運動は尊重されなければいけません。

誰の本意でもない「戦争法案が可決された!」などという報道をすることが一番、自国を他国のリスクに晒すことになるのではないか。と思った次第です。

賛否あるとおもいますが、私の素直な感想です。

伝聞による思い込みは恐ろしいということ、皆、自分の物差しを持つこと、物差しとなりうる報道機関は中立公平たることを願いますね。

政治的な話はどうかと思いましたが、何の制約もない自営業であること、また、思ったことは身内の呑みの席で論じるより、全世界?に公表すべきと思い、ビアガーデンあとのホロ酔い気分で、感じたことをを書きました。

思ったままの乱筆乱文すみません。

アディオス。













 

不公平な路線価

こんにちは。2か月ぶりの更新です。先日、路線価が発表になりましたね。

もちろん都市圏は上昇基調、地方圏は相変わらず下落続く、というお決まりの状況。路線価と同じ1月1日時点の地価の指標である公示価格が発表された時点で、今回の発表はまったくの想定内です。基本的に連動してますから。

ちなみに時価の指標となる公示価格が100に対して、相続税、贈与税算出の基礎となる路線価は80です。国の理屈としては時価より少し安めに評価してあげようという親心ですね。

ざっくりと実際の取引時価と路線価の関係はどうかというと、

上昇エリアの時価は路線価の1.2倍から高いところだと2倍以上。(銀座なんかがそうです)
下落もしくは横ばいエリアの取引時価は路線価と同じくらいかそれよりも低い。という関係。(A君の自宅あたりがそうです)

これは時価と、路線価などの公的価格の公表時期との時間差に関係があります。上昇基調の時は時価の動きに対して、当然、公的価格の公表は半年から1年遅れるので、時価のほうが路線価などの公的価格より当然高く、且つ路線価との乖離は大きくなります。

対して、下落基調の時は、その逆となり、時価と路線価との乖離は少なくなる、もしくは逆転し、時価の方が路線価を下回る。

現在の都市圏と地方圏はまさにこの関係といえます。要するに二極化。(20年以上既に二極化ですが。。。)

これによって土地持ちに何が起きているかというと、どこに土地を保有しているかによって相続税上不公平が生じているということです。

要するに都市部に土地を保有している人は土地の時価総額に対して、相続税評価額はその6割、7割と過小評価されているのに対し、地方に土地を保有している人は、土地の時価総額と同等か、逆に相続税評価額の方が高いというように過大評価されている人もいるのです。

不公平ですよね。

このように、二極化の現在は相続税上は都市部に土地を保有している人の方が圧倒的に有利なのです。また、このような現象を受けて、地方圏の土地を売却し、都市部に土地を取得しようという動きが続いているので、今後も、この土地保有場所による相続税の不公平状態は続く、むしろ顕著になるでしょう。

これはしょうがないですね。

路線価制度そのものの限界も近づいているのかもしれません。

土地資産家における資産組み換えの基本は、時価と路線価の乖離が大きいところに土地を買うこと、なにも賃貸物件やタワーマンションじゃなくても構いません。

路線価を踏まえた相続対策イロハのイ、ですね。ま、何度となく言ってることですが、路線価発表に伴い復習ということで。。。

というわけで久しぶりにアウトプットしてみました。


さて、今日は七夕。入谷の朝顔市にでも行って帰りますかね。



アディオス。




この記事に関すること
相続、不動産、底地、借地、物納、研修、セミナーに関するお問合せは
電話:03-3544-5388 メール:ito@knowledge-bk.comまで
お気軽にお問合せください。











 

執筆「ホームズプレス」に寄稿しました

株式会社LIFULLが運営する不動産情報サイト「HOMES PRESS」に寄稿しました


テーマ「遺言の功罪」




相談会「相続支援隊」主催

相続支援隊主催「相続・不動産相談会」の相談員を務めました。



セミナー講師「南陽株式会社」主催

南陽株式会社CUSMO事業部様主催 セミナー講師を務めました。

テーマ「増税後の賃貸住宅市場と戸建賃貸住宅の可能性」




「アパート建築が止まらない」。。らしいが、果たして誰のせい?

ご無沙汰です。

今年2回目のブログ更新です。どうしてもこのタイミングで書きたかったので、夜な夜な。?更新しました。(笑)

「アパートの供給が止まらない」 。。とのテーマで、クローズアップ現代で特集されたようです。あ、見てません。が、サマリーだけ見ました。

住宅の空家問題が社会問題化されてます。(もう20年以上前からの現象ですが)。別荘などのセカンドハウスの空家から、相続で引き継いだ住宅に誰も済まない問題やら、遺産分割が揉めて所有者が特定できない問題やら、解体すると固定資産税がアップする問題やら、借地上の建物の建て替えの問題やらいろいろあります。

中でも賃貸住宅の空室は2割を超えており、にも拘らず、新築、すなわち新規供給が止まらない。その理由として、新築に重きを置く住宅政策(税制、法制など)やハウスメーカー主導の30年一括借り上げなどが根本悪のようです。

特に今年からの相続増税などの後押しや、消費増税などを背景に、賃貸経営の事業リスクそのものより、節税効果をうたったり。また、実際には施主にリスクを負わせる30年長期家賃保証を前面に出した行き過ぎた営業により、建てた施主の経営が立ち行かなくなることが社会問題化しつつある、という事を言いたかったのでしょうかね。

んー、確かにそのような一面もありますが、 誰が悪いかというと、国でもなく、ハウスメーカーでもなく、やはり施主、つまり意思決定した地主さんでしょうね。

ただし、営利団体であり、土地活用のプロであるハウスメーカーと、素人である地主さんとでは圧倒的に土地活用の基礎となる情報格差が異なるので、ハウスメーカーは悪者、地主は被害者という構図ができるのでしょう。これも、そのとおりです。

何が言いたいかというと、そもそもその土地にアパートを建てたほうがいいのか、建てないほうがいいのか、建てるとすれば、どのようなものが地主にとってリスクが少ないのか、マーケットや相続などの観点から、且つ地主の視点で、アドバイスする人間がいなかったことが失敗の原因であり、それを国やハウスメーカーやサブリース事業者のせいにすることは短絡すぎるということです。すべてが悪ではありません。

ハウスメーカーは当然「建てましょう」「家賃保証するので安心です」「相続対策になります」となります。そりゃ商売ですから。

それを受けた地主は顧問税理士に「節税になるといってハウスメーカーからこんな提案受けたけどどうなのかね?」と相談します。すると税理士は、「確かに相続税の評価引き下げ効果はありますね」となります。ハウスメーカーも、税理士も嘘は言ってません。(ただし私の周りにいる賃貸事業をリスクの伴う投資活動と捉えている感度の高い税理士は、もっと気の利くアドバイスをします。)

しかし、本来であれば、そこには、そもそも「建てたほうがいいのか、建てない方がいいのか、建てるなら何がいいのか、どこがいいのか、建てないのであれば、どのように活用するか、あるいは何もしないか」という施主の立場に立った、鳥の目で判断するコンサルタントの存在が必要なのです。

需要と供給の観点から新規のアパート建築は、もはや必要ないことは、算数のできる人ならみんなわかってます。

しかし、それを国の政策で総量規制する。とか、新築優遇の法制、税制を変えていく、また、家賃保証業者を悪とし、許認可制にして国が管理する。というのは、資本主義の原則から逸脱した、いかにも官僚的な発想だと思います。

一番の根本的で現実的な解決方法は、前述しましたが、施主の立場に立って、「建てたほうがいいのか、建てない方がいいのか、建てるなら何がいいのか、どこがいいのか、建てないのであれば、どのように活用するか、あるいは何もしないか」というように、マーケットや施主の個別事情、相続等の観点から、総合的、中立的に立ってアドバイスできる本当のコンサルタント(私のような)をたくさん育てることだと思います。

国の政策はその次。

ま、長々と書きました。が、言いたかったことは最後の2行です。

土地活用についてはもっともっと書きたいことがありますが。今日はこれくらいで勘弁しておきましょう。

ちなみに私は問題解決型不動産コンサルタントとして20年以上、このようなポリシーで活用の相談、実務を行っております。あ、これが一番言いたいことでしたね。(笑)

と、日付も変わり、明日も早いのでこの辺で。

アディオス。


思いつきの乱筆乱文失礼します。見直しながら修正します。




この記事に関すること
相続、不動産、底地、借地、物納、研修、セミナーに関するお問合せは
電話:03-3544-5388 メール:ito@knowledge-bk.comまで
お気軽にお問合せください。

研修会講師「株式会社ベツダイ」主催

株式会社ベツダイ様主催研修会の講師を務めました。

テーマ「大相続時代を乗り切るための不動産相続の基礎知識と勘どころ」



執筆「ホームズプレス」に寄稿しました

株式会社LIFULLが運営する不動産情報サイト「HOMES PRESS」に寄稿しました。

テーマ「自宅の分け方 不動産をめぐる遺産分割の問題2」



記事検索
伊藤英昭のコラム
プロが教えるこれからの不動産投資
日本相続コンサルティング協会
埼玉県相続コンサルティングセンター
  • ライブドアブログ