問題解決型不動産コンサルタント　伊藤英昭の事件簿

返したいのに返せない

　先代、先々代が良かれと思って貸した土地が返ってこなくなった。戦前、戦中の建物保護法の制定、正当事由によらなければ更新拒絶できなくなった借地法の改正などによって事実上、貸した土地は返ってこなくなりました。返してもらうにしても、借地権を買い戻すというように多額の立退料を支払わなければなりません。しかも借地契約当初は土地が返ってこなくなるとは想定しておりませんから権利金など一時金の授受もありません。なんで貸した土地を返してもらうのに多額の金銭を払う必要があるのか、どうも納得がいかない。借地人も知恵をつけて何かと権利主張をする。これが現在の借地問題の根っこにある部分です。時代の経過とともにこのような感情も薄れつつもあると思いますが、この理不尽な借地制度に対する地主の感情は財産とともに次世代へ脈々と継承されています。

そんな現在でも、地主にはお世話になったということで借りた土地を無償で返還したいという借地人も稀に存在します。このような借地人の申し出に、地主も悪い気はするはずもなく「タダじゃ悪いから建物の解体費用程度はこっちで負担するよ」あるいは「解体費相当額で借地権を買い戻すから、そちらで解体して更地で返してよ」という回答になることは想像に難くありませんし、事実、そのような対応が多く見受けられます。当事者間では非常に円満な解決方法ですが、実務では借地上の建物の規模や構造によって解体費用が大きく変動しますので注意が必要です。しかも昨今は人件費や廃材の処分費なども上昇し、解体費用もそれなりの金額になります。木造家屋ならまだしも、鉄骨や鉄筋コンクリート造の建物の場合は相当な解体費用になります。このような場合は借地上の建物ごと無償で返還されても地主は相当な解体費用を負担しなければなりません。それどころか解体費相当額を借地人に支払うと言っても、借地権を買い戻す場合と同等かそれ以上の負担になる場合もあります。借地人の立場にしても解体費の捻出が難しいので、地主に無償で引き取ってもらいたいというのも本音かもしれません。地主にしてみれば解体費の満額は出せないけど借地権の買戻し金額として解体費相当額の一部を支払い、借地人に、解体してもらって更地にて返還してもらうことも考えられますが、借地人が費用を持ち出してまで建物を解体して地主に土地を返還というのも現実的には難しいでしょう。

相続によって借地権付き建物を取得したものの、利用する予定もないため地主に返還したい。しかし解体費用が高額のため、地主も引き取ってくれず、自身も費用捻出が難しいため空き家の状態で放置せざるを得なくなる。地代の支払いが滞って地主に借地契約を解除されても借地人にとって特に不利益はないが、土地が返ってきた地主も困ってしまう。今後も増えるであろう空き家問題の一類型です。

いずれも最後は地主が対処せざるを得ないケースが多いと思いますが、このような事も考えると借地権設定時の権利金や期間満了時の更新料などの一時金は非常に大事であり、意味がある金銭でといえるでしょう。頑丈な建物は壊すのも大変。100年後が心配です。

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2025年02月04日16:07

もうええでしょう

カテゴリ不動産コンサルティングコラム

さて、「もうええでしょう」とは、実在の事件をモデルにしたネット配信ドラマ「地面師たち」にでてくる名フレーズで、地面師とよばれる不動産詐欺師たちが、売主に対する疑念を抱く時間を与えないように煽った言葉です。このフレーズが逆に怪しさを増幅させているとも思いますが、不動産取引のリアル観と脚本、配役によってブームを起こしました。

　私も仕事柄、原作はじめ、地面師界隈の関連書籍やドラマのモデルとなった被害企業の公表資料など大体目を通しましたが、いろいろな情報を収集し、整理するうちに、これは決して他人事ではなく不動産に携わるものであれば、金額の大小、事件性の有無を問わず、似たようなことは、いつどこで遭遇してもおかしくないというのが実感です。

　不動産詐欺もしくは取引トラブルのポイントは、とにかく「本人かどうか」の徹底した本人確認と、「本人がどうか」という徹底した意思確認にあります。特に後者の「本人がどうか」については、本当に本人の意思なのか、が何よりも大事です。例えば、子供を通じて「親が不動産の売却を検討している」であったり、会社の従業員が「会社が不動産の売却を検討している」などといったりした場合など、さらに「ここだけの話」とか「まだ他には相談していない内々の話」などと特別感をもって囁かれると、購入欲と相まって思考が鈍ってしまいます。まずは、その売却話が所有者本人、代表者本人の意思なのかを、直接本人に会った上で確認しなければ、売買代金全部を騙し取られることはなくても、手付金や申込金を巡ってトラブルになりかねません。大規模なプロの詐欺集団ではなくても、このような地面師予備軍は意外と身近に潜んでいることもあるのです。

　反対に、売主の立場に立つ場合は、子供などに任せるのではなく、意思決定はもちろん、条件交渉の場においても自身が立ち会って、明確に自身の意思を告げることが無用なトラブルを防ぐことになります。

いずれにしてもトラブル防止には、本人確認と本人の意思確認が重要であることは間違いありませんが、地面師詐欺に限らず、投資詐欺など詐欺全体に確実にいえることは「自分に儲け話なんてくるわけがない」ということを冷静に理解することです。もしかして、なんて色気を出したら詐欺師の思うつぼです。

そうです。「あなたなんかに儲け話はくるわけがない」んです。

といいながら、自分はあなたとは違うんです、と都合よく思い込み、どこかに儲け話が転がっていないか常にアンテナを張っている自分がいます。（笑）

今年もみなさまのご健勝をお祈り申し上げ、新年の挨拶とさせていただきます。

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2025年01月18日14:40

積水ハウス様主催オンラインイベントに登壇いたしました。

カテゴリセミナー・執筆

積水ハウス様主催オンラインイベントに登壇いたしました。

テーマ「SHAMAISON MEET—UP2025、選ばれし土地に、唯一無二の価値を。積水ハウスと実現する”誇れる賃貸経営”とは」2025年1月18日開催

2024年12月01日14:35

FPジャーナル12月号に取材協力いたしました

カテゴリセミナー・執筆

日本FP協会発行　FPジャーナル12月号に取材協力いたしました。

テーマ「職業別富裕層の特徴とＦＰビジネスのヒント」

2024年11月08日13:08

おかげさまで20年

カテゴリコラム

おかげさまで2004年に会社を設立してから20年（20期）が経過し、2024年10月より21年目（21期目）を迎えることができました。これまで多くの人に応援いただき、とにもかくにも20年継続できたことにまずは感謝しております。ありがとうございます。（11月11日が設立日ですので20周年ではなくあえて20年としました）

この20年、リーマンショックに東日本大震災、新型コロナなど、想像しえない出来事が起こり、自身の仕事や生活も少なからず影響を受けましたが、経験してわかったことは「良いことも、悪いことも長くは続かない」ということと、ひたすら目の前のことに真摯に取り組んでいれば「必ずどこかで誰かが見ていて、応援してもらえる」ということでしょうか。

ナレッジバンクという社名は、消費者が情報不足や偏った情報によって不利益を被らないよう、中立で正しい情報と役務を提供しよう、という思いで名づけました。特に不動産は高額ですので売却、購入、活用など、お客様が意思決定をする際の情報は、正しいことは勿論、リスクを含め全方位的に提供することが重要です。そのためには日々の情報の研鑽に加えて「健全な価値観」が重要だと思っています。「健全な価値観」とは物事を判断をする際に立ち返る価値基準のよりどころです。これは前職場で唱和し続けた経営理念であり、いまでも指の先まで沁みこんでいる私の一番の価値判断基準となっております。

これからも不動産問題解決のパートナーとして健全な価値観にもとづき、高付加価値を創造、提案、実行できるよう研鑽してまいりますので。引き続き応援よろしくお願いいたします。

本来であれば、お世話になった皆様をホテルに招待し、盛大に20周年パーティーといきたいところですが、時節柄、というより身の丈に合わせて記念の付箋メモを作ってみました。同封させていただきますのでご笑納くださいませ。なお、在庫はたくさんありますので、友人知人、家族や社員に配りたいというかたは遠慮なく裏面の申込用紙にて必要部数をご記入の上、FAXいただければ幸いです。

ナレッジバンク株式会社

代表取締役　伊藤英昭

2024年10月03日15:00

住宅地価とゆたかさ（2024基準地価雑感）

カテゴリコラム不動産コンサルティング

先月中旬に毎年恒例の全国基準地価が公表されました。基準地価とは土地取引や公用地買収などの指標となる価格で、都道府県が調査し、国土交通省が毎年7月1日時点の価格を9月中旬に公表するものです。同じような指標で地価公示がありますが、こちらは毎年1月1日時点の価格を公表するもので、基準地価はそれから半年後の地価がどう変動したかを補正する役割があります。今年もおおかたの予想どおり大見出しでは「3大都市圏、地方圏ともに地価上昇」です。今年の特徴としては、地方4大都市である札幌市、仙台市、広島市、福岡市を除いた地方圏が32年ぶりの上昇に転じた、ということでしょうか。要するに全国の地価上昇地点が増えたということです。

地方圏で新たに上昇したところは、外国人観光客などの需要が旺盛な観光地や再開発、大規模工場の誘致など、人が集まることによる地価上昇です。30年以上下落を続けている、そのほかの地方都市については、土地の需要が少なく、相場が形成されていないというのが実情ではないでしょうか。㎡あたり千円上がった、下がったという公表値を見ると、評価した人の苦悩が読み取れるようです。要するに、特に地方では人が集まる街づくりができなければ地価の上昇は見込めないということが改めて確認できたということでしょうか。

今回の基準地価をもとに、東京都の住宅地を100とする都道府県別の価格指数を見ますと、最も乖離が大きいのが3.1の秋田県、その次が私の生まれ故郷である青森県の3.8です。単純比較ですが、東京都で1億円の住宅地は青森県では、なんと380万円と約30分の1ということになります。青森県出身の私の感覚としては概ね外れてはいないと思います。

住宅地の価格は30倍の開きがありますが、生活する上での収入はどうかと言えば、いくら安く見積もっても東京に暮らす人の月給が100万円で青森県に暮らす人の月給が3万8千円ということはありません。東京都とくらべ、住宅費が30分の1で食費、衣料費、燃料費などの小売価格がほぼ東京都変わらないことを考えますと、理論上は東京都に住む人よりも青森県に住む人の方が経済的に豊かなくらしができているということも言えるでしょうか。わかりやすいよう価格差のある例えを述べましたが、会社に出社しないテレワークの普及によって東京の企業に勤め、それなりの収入を得ながら地方で暮らすというスタイルも珍しくなくなってきつつあります。

　東京都と青森県の比較は極端かもしれませんが、同じ指標で東京都と近い経済圏をみてみますと、神奈川県は45.8、埼玉県は28.5，千葉県は20.7、山梨県は5.4です。いずれもテレワークしなくとも東京に通勤できる距離ですので、なにも東京に住宅を買わなくても近県に住んで東京の会社に勤めるほうが経済的には十分豊かな生活ができるということがこのデータからも裏付けられています。

　といっても東京都に住みたい、家を持ちたいというのは我々田舎者の性かもしれません。

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2024年06月28日15:09

暑中見舞いには少し早いですが

カテゴリコラム

　令和6年もあっという間に半分が過ぎ、蒸し暑い日が続いていますが皆様いかがお過ごしでしょうか。私は変わらず元気です。3月には自身5回目となる東京マラソンに参加しました。記録は4時間9分23秒と目標の4時間切り（マラソン界ではサブフォーといいます）はできませんでしたが前回参加した2022年よりタイムが23秒縮まっていたのでまあ良しとしましょう。昨秋の東京レガシーハーフマラソンでは1時間42分と自己ベストを更新できましたし、2022年大会の反省から、レース前の練習メニュー、本番のペース配分、エネルギー補給のタイミングなど自分なりに考えて臨んだのですが、前回同様35キロ付近から足がつり、ブレーキがかかって失速という展開でした。ハーフマラソンであれば勢いでなんとかなるもののフルマラソンは勢いだけではどうにもならず、もっともっと緻密な戦略と準備が必要だということを痛感しました。次は長距離でも負荷のかかりにくいようなランニングのフォームを研究してみようと思っています。それにしてもレース直後は「もうこんなにつらい思いはいいや」と思うものの、3日も経つと「1年に1回くらいは自分を追い込むのもいいかな、また挑戦しようか」と思うから不思議なものですね。　　　　　　　　　　〇
　
　私は雨の日も風の日もゴルフ以外の日は毎日6㎞から9㎞走っています。週末は10㎞～15㎞、20㎞走ることもあります。月にするとだいたい230㎞でしょうか、走り始めたのは2009年、もともとサッカーが本職で東京都の社会人リーグでプレイしていましたが、フットサルでアキレス腱を断裂したことをきっかけに、リハビリもかねて石原都知事のもと、盛り上がりを見せ始めていた2010年の東京マラソンに申し込んだところ当選したのがきっかけです。当初は週に2～3回だったものが徐々に回数も距離も増え、コロナ禍でステイホームと騒がれてきた2020年あたりからは月200㎞を超えるようになりました。まだまだ趣味の域を超えないお気楽ランナーです。「よく続けられますね」と言われることも多いですが、私の継続するコツは、ズバリ「頑張らない」こと、これに尽きると思っています。がんばって今日も走るぞ、走らなきゃ、となると自分でハードルを上げてしまって、長続きしません。そんな人は近くでたくさん見てきました。別に走らなくても、ゆっくりでも歩いても止まってもいいんです。まずは起きて顔を洗って外にでる。歩いてもいいし、気分がのらなければすぐに帰ってきてもいい。自分に課すハードルを下げること。とにかく外に出れば空気はいいし、鳥の囀りも聞こえるし、汗をかくと気持ちいいし、頑張らなくていいけど、結局は、不思議なことに少し頑張って走っちゃうんです。　しかも、脳が活性化され、まったく意識せずとも仕事の段取りや問題点が不思議と整理できます。　　　　　　

　よく、気分が乗らない時に「やる気スイッチを入れる」といいますが、脳の中の「やる気スイッチ」はそもそも隠れていて表には見えないそうです。やりはじめることによってはじめて「やる気スイッチ」が表に出てくるそうです。なるほど、ランニングでも仕事でもニュースレターの原稿も、そもそもやりはじめないことにはばエンジンはかかりませんね。ということで、このニュースレターも頑張らずに不定期で継続していきたいと思います。これからも皆様の不動産問題解決のパートナーとして、たまに思い出していただければ幸いです。　もちろん仕事は頑張りますよ！

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2024年06月03日16:41

「相続対策」と言っとけば食いつきがいい？

カテゴリ不動産コンサルティングコラム

「相続対策になります。」特に収益不動産の販売広告では何十年も前からの常套句です。確かに、現金で不動産を購入することによって、不動産の相続税評価計算方法の特性から、大幅に相続税評価額が引き下げられるケースも多く、相続税を減少させることが可能です。

先日来話題となっているタワーマンションの評価見直しによって改めて不動産を活用した相続対策が注目されていますが、今後も現金より不動産のほうが相続税の評価上有利であることに変わりはありません。ただし、注意点をあげるならば、相続対策になるということのみに着目し、本来の不動産の価値より割高で購入することです。例えば1億円で購入した不動産が相続税評価額では5000万円となり、結果5000万円も評価が下がったのでその分、相続税を節税できたので良かった、めでたし。これだけみると確かに一面から見れば嘘ではありません。しかし不動産の実際の価値が1億円ではなく、5000万円、もしくはそれ以下だったとすれば、それはもはや相続税の節税ではなく、単なる損失でしかありません。

最近よく広告等で見かける「リースバック」という不動産売買の手法があります。自宅を不動産会社に売って、売った後は賃借人として家賃を支払って自宅に住み続けられるという売買形態です。自宅を売って引っ越しするか、そのまま家賃を払って住むかの違いですが、なぜか魅力を感じる人も多いようですし、不動産会社も売った後も住み続けられるということを最大の魅力として営業しています。最近では「相続対策」ブームにあやかって、リースバックが相続対策になるという事を前面に出している企業もあります。何をもって相続対策なのか広告を見てみると、「評価の高い不動産が現金にかわることで、相続税が減少する、不動産だと納税に苦慮するので現金化したほうがよい。不動産がお金にかわることによって遺産分割しやすくなる。」ということのようです。あまりにも乱暴な広告にあきれてしまいますが、そもそもリースバックを利用してまで現金が必要な状況の人は相続税とはほぼ無縁と考えてよいですし、仮に相続税が課税される恐れがあるとしても、現金より不動産の方が相続税評価は引き下げられる傾向にありますし、自宅の場合、誰が相続するかにもよりますが、小規模宅地等の評価減の特例を活用できれば土地の評価を最大80％も減額するとも可能です。仮に相続対策をうたうとするならば、自宅を売らずに持っている方が有利です。本来、このリースバック取引で注意すべきは、意味不明な相続対策などではありません。リースバックの本質はあくまで自宅の売却ですので、重要なのは売買価格が適正であるか、その後の賃料が適正であるか、居住の安定が図れるかということです。

最近では高齢者宅に狙いをつけ、リースバックにより今後の居住の安心をうたい文句に自宅を不当に安く購入する「押し買い」による消費者相談も増えているようです。リースバック自体は違法取引ではありませんし、不当に安いかどうかを証明することは非常に困難です。まずは、よくわからないカタカナ語は日本語に訳してもらうことが重要ですね。

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2024年04月15日15:54

物件競争力と取引条件

カテゴリコラム不動産コンサルティング

　不動産を売りたい気持ちと買いたい気持ち、どちらが強いかで取引条件は大きく変わります。売りたい気持ちの方が強ければ、買主は有利な条件を引き出せますし、反対に買いたい気持ちの方が強ければ売主は有利な条件を引き出すことが可能です。取引条件は売買代金のほかに、手付金の額、引き渡しの時期や購入資金の調達に関する事項など、買主のお金にかかわる経済的な条件と、土地境界の確定、その他、前面道路が私道の場合などの通行、掘削の承諾など、売主が物件を引き渡すまでに整備すべき条件、物件引き渡し後の物件の不具合、欠陥についての売主の責任についての取り決めである契約不適合責任の範囲と期間の３つに分けられます。今回は売主の立場から売買条件について考えてみます。

経済的な条件のなかでも売りたい気持ち、買いたい気持ちが顕著に表れるのは売買金額ですが、手付金の額も少なからず売買の判断に影響します。不動産売買において、手付金は解約手付とされ、買主による手付金放棄、売主による手付倍返しによって契約は解除可能です。したがって手付金の額が多いほど、万一解除した場合の損害が大きくなりますので、解除のリスクが少ないと言えるでしょう。また、買主が購入資金に銀行融資を用いる場合、融資が否認されたら契約を白紙とするローン特約が付されることが一般的ですので、自己資金で購入資金を調達する場合と比較すると、解除のリスクが少なからず伴います。

売主が引き渡し時までに整備する主な条件として土地の測量および隣接土地所有者との土地境界の確定、境界標の明示があります。また、前面道路が私道の場合などは、私道所有者から私道の通行や、掘削の無償承諾を求められることも一般的です。これは、売主の意向だけで整備できるものではなく、隣接土地所有者や私道所有者の意向によって大きく変わりますので早めの整備着手が重要です。立地や規模などの物件の競争力によっては、あくまで現状での引き渡しを条件として、これらの整備のリスクや負担を買主にとってもらえるよう交渉することも検討の一つです。

物件引き渡し後の売主の負担として、契約不適合責任があげられます。これまで瑕疵担保責任と呼ばれていたもので、引き渡し後に物件の不具合があった場合の売主の責任です。土地の場合は地中埋設物や土壌汚染、建物の場合は主要構造部分の欠陥があげられます。欠陥を発見するまでにそれなりの期間が必要であるということと、期限を設けなければ売主の立場も常に不安定であるという事から、通常は引き渡し後2か月や3か月、半年などの期間を設け、その期間内に発見された不具合については売主にて責任をもって修復、改善するという事を約束します。しかしこの契約不適合責任も売主買主間で合意すれば免除することが可能です。

いずれも物件競争力がある場合の考え方ですが、物件の取得に悪戦苦闘しているディベロッパーなどには、売主に有利な取引条件として交渉する価値は十分あるかもしれません。

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2024年03月20日15:46

あなたに任せるか、あなたにも任せるか

カテゴリ不動産コンサルティングコラム

　不動産の売却業務を不動産会社に依頼する契約を媒介契約といいます。媒介契約では、売買契約が成立した場合に、どのタイミングでいくらの報酬（仲介手数料）を支払うかということを約束します。また、媒介契約には、複数の不動産会社に媒介を依頼できる一般媒介契約といわれるものと、一つの会社にのみ媒介を依頼できるという専任媒介契約という２つの類型があります。また、専任媒介契約には、売主が自ら買主を見つけた場合でも、専任で依頼した不動産会社を通じて売買契約を締結しなければならないという専属専任媒介契約という契約もあります。このように、媒介契約とは不動産会社が仲介手数料を確保するための契約といえますが、その形態によって仲介手数料を得られる確率が変動するのです。

複数の不動産会社に売却の媒介を依頼できる一般媒介契約では、自社を通じて買主を見つけられた場合はもちろん売主から仲介手数料を受領できますが、他社を通じて買主が見つかった場合は、当然のことながら売主からの仲介手数料は受領できません。不動産会社の立場ですと、それなりの人的、物的コストをかけて販売活動をしたとしても売主から仲介手数料を受領できる可能性は０か１００となる不安定な契約ともいえるでしょう。

対して、専任媒介契約の場合は、売却の媒介業務が1社専任ですので、買主（不動産仲介業者を通じた買主）は専任媒介業者を通してでなければ売買契約を締結することはできません。ということは、言い換えれば専任媒介業者は、売買契約が成立すれば、必ず売主から仲介手数料を受領することが可能になるということです。前述の仲介手数料の受領可能性が不安定な一般媒介契約とは大きな違いです。このような事から不動産会社の立場では、当然のことながら専任媒介契約の締結が仲介手数料の確保に直結しますので、まずは専任媒介契約の締結にむけて必死になるのです。

では、依頼者である売主の立場から見たらどうでしょうか。複数の不動産会社に依頼できる一般媒介契約のほうが条件の良い買主を見つける可能性が高まると考えるかもしれません。しかし、売り物件の情報は、特殊な事情がない限り、不動産業界共通のデータベースに登録され、全国の不動産会社に広く公開されるため、複数に依頼しようと一社に依頼しようと大手中小零細問わず情報の広がりは基本的に変わりません。また、売主として不動産会社との打ち合わせの時間や書類のやり取りなどの事務を考えると、複数の会社と専任の1社とでは負担が大きくかわります。

このような事などを考えますと、信頼のおける（おけそうな）会社に専任で依頼することによって、専任媒介業者の士気が高まり、売主の精神的、事務的負担も少なく、円滑に売却を進めることができるともいえます。何より「おたくを信用して全部任せるのでよろしく頼みますよ！」と言われれば責任感を持って気持ちよく仕事ができるというものですね。

という不動産会社の立場としての私の意見でした。

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2024年03月01日15:00

もう少し様子をみてから

カテゴリコラム不動産コンサルティング

　物の値段があがり、サービスの値段が上がり、賃金が上がり、株価が上がり、金価格が上がり、マンション価格が上がり、土地値が上がり、建築費が上がり、賃料が上がり、金利が上がり、という、所謂インフレの世の中になってきました。インフレになると現金の価値より物の価値が上がる速度が速くなるため、少しでも余剰金を持っている人たちは、現金より金、株、不動産と実物資産に運用形態をシフトしています。また、今年から始まった新型NISAもこれらの資産高に影響を与えています。

　不動産についても、ここ数年は上昇基調が続いており、これから先も上がるのか、いや、そろそろピークアウトか、と不動産の運用を検討している人にとっては動向が気になるところです。不動産価格の上昇により、収益不動産の投資利回りも年々低くなってきているため不動産投資という観点では魅力は薄くなってきているように感じます。こんな時は「もう少し様子を見てから」というような便利な発想で意思決定を先送りしがちですが、最近の経済社会情勢では先送りしたところで不動産価格が落ち着いて収益性が高まる（利回りが上がる）とは限りません。もちろん不動産価格が上がるか下がるか、収益不動産の利回りが上がるか下がるかという先の予想はできません。しかし、収益不動産の場合は、現在の賃料収入が決まっているため、数か月先、数年先までは、ある程度の収益の目途がたてられます。このように、収益不動産の場合、数年後の物件の価格は予想できなくても数年間に得られる賃料収入は予測可能ですので、安定した賃料収入が得られることが見込める場合は、もう少し様子をみてからではなく、その時点で投資の意思決定をしても大きな失敗はありません。

　例えば、現在購入を検討している収益不動産の利回りが概ね３％前後だとして、もう少し、３年、５年と世の中の様子を見れば価格も下がり４％、５％になるかもしれないし、ならないかもしれません。しかし様子を見ずに、今、意思決定した場合、ほぼ確実に予測可能なのは投資額（収益不動産の購入額）に対して１年間で３％の賃料収入が見込めることです。３年間では合計９％、５年間では合計１５％の賃料収入が見込めます。ということは３年後に物件価格が９％下落したとしても、５年後に１５％下落したとしても損はしていないという事になります。（税金等を考慮しないあくまで表面上の考え方です）もちろん数年後の売却を前提にしていなければ、不動産の投資利回りが低くても、早期に投資し、長期で運用すれば、賃料収入によって投資額を回収していきますので損をすることはありません。

　したがいまして、特にインフレ基調である現在は不動産投資において、不動産価格や利回りを気にして、しばらく様子を見ようという発想はあまり意味をなしません。むしろ重要なのは物件の立地や建物の築年数、用途、テナント属性など、安定収入を得るための要素です。

　「もう少し様子をみてもいいと思うよ。」問題先送りの無責任で便利な言葉ですが、微妙な人間関係では、もう少し様子をみたほうがいいこともありますよね。

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2024年02月01日14:56

買った方が良い、売らない方が良い

カテゴリ不動産コンサルティングコラム

　不動産は今が買いか、今が売りか、今後どうなる。この手の話題は業界内外では時候の挨拶のようなもので、これからも無くなることはないでしょう。

　もちろん先のことは判らないにしても、金利動向や、需給環境、税制法制、インフラの整備など、経済社会情勢でなんとなく予測がつくものです。少し前の話題では、東京オリンピックをピークに不動産は下がるだろう、空き家が増えたので下がるだろう、金利が上昇しそうなので下がるだろう、いやいや建設費が上がっているので上がるだろう、外国人が買いに来ているので上がるだろう、など上がる理由も下がる理由も探せばたくさん出てきます。

　しかし市場というのは恐ろしいもので、予想を裏切って上がったり、下がったりするものです。やはり、無責任に、今が買いだ、今が売りだということはいえません。

　もし、言えるとすれば、本人が買いたいときは買いであり、売りたいときは売り、ということになるでしょうか。

　さて、とはいいながらも、それは絶対に今買っておいた方が良い、という不動産もあります。例えば隣の土地が良い例です。隣の土地を購入することによって土地の形が良くなるというのはもちろんのこと、隣の土地を購入することによって間口を確保することができ、建築が可能になったり用途の幅が広がったりする場合は、借金してでも絶対買っておいた方が良いという典型例です。

また、第三者から土地を借りて建物を建築している借地権付き建物の場合、その借りている土地（底地）も買った方がよい不動産です。購入することにより完全な所有権となり資産価値が上がるのはもちろんのこと、地代や、更新料、承諾料の支払いが無くなり、何より地主との人間関係から解放されるというのは大きなメリットです。機会があれば是非とも購入したい不動産です。

反対に、地主の立場に立てば、貸宅地は売らない方が良い不動産と言えます。建物のように老朽化はしませんし、管理の手間はかかりません。安定して地代は入ってきますし、20年、30年に一度はまとまった更新料を受領できます。借地人が建物を建て替える場合や借地権を譲渡する場合は承諾料を受領することもできます。借地人が借地権を譲渡しようとする場合には、第三者への譲渡を承諾せず、比較的安価に借地権を買い戻して資産価値を上げることも可能です。したがいまして、底地は売却しない方が良い不動産と言えます。

このように、底地、借地の関係で見ますと、借地人は買った方が良い、地主は売らない方が良いということになり一見して相矛盾しているようですが、別の見方でとらえると、相続税の支払いなど、地主が何かしらの事情で貸している土地を売却しようと考えた場合に、借地人に働きかけると、ほとんどの借地人は土地を購入してくれるという事です。

やはり、向かう先は貸し借りの解消です。貸しは作っても借りは作りたくないものですね。

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2024年01月15日14:45

2024年問題の問題。本年もよろしくおねがいします。

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　令和6年になりました。本年もよろしくお願い申し上げます。
　また、新年早々の能登半島地震で被災された方々へのお見舞いと一日も早い復興を心よりお祈り申し上げます。私も微力ながらできることをできる範囲で支援していきたいと思います。　　　　　　　　

さて、2024年問題という言葉を最近よく耳にすると思います。2024年問題とは、働き方改革関連法による労働時間の規制の問題で、企業の残業時間を法律で規制し、違反者には罰則を設けるというものです。すでに一般の企業は残業時間の規制が実施されていますが、業界の体質や労働環境、労働人口の減少などの観点から、すぐに残業の規制が難しい業界、特に運送業界や建設業界については一定期間の猶予が設けられていました。その猶予期間が来年終了し、2024年4月より、残業規制を守らなかった企業には罰則が設けられることになったのです。では、建設業の2024年問題が不動産に与える影響について考えてみましょう。

　建設業界は高齢化が進み、労働人口も年々減少しております。就業者の高齢化と若年層の減少によって、これから更に労働力不足が深刻になるのは明らかです。このようなことから建設業界の更なる人件費の上昇は避けられません。また、慢性的な労働力不足による時間外労働が常態化したなかで組まれている建築の工期も、残業規制によって大幅に伸びることが想定されます。更に、世界的な資源高や円安の影響による建築資材の上昇などを考えますと、来年以降の建築費の更なる上昇は避けられない環境といえるでしょう。

　昨今の地価上昇と建築費の上昇から、不動産業界ではマンション価格、新築戸建て価格は軒並み上昇してきました。価格上昇による消費者の購買能力や意欲が下がらないよう、価格の上昇を直接反映せず、マンションの専有面積や戸建ての土地面積、建物面積を目立たない程度に小さくするなどして販売価格を調整しているディベロッパーも多く見受けられます。しかし、いくら土地、建物の価格が上昇しているからと言って、販売価格を上げるのも面積を小さくするのにも限度があります。

　建築価格が上昇し、販売価格を上げるのにも限度があるとすると残るは土地の価格です。例えば新築戸建て住宅の販売価格が変わらない（上げられない、上げるにも限度がある）場合、建物価格が上昇すると、そのぶん土地の価格を抑えざるを得ません。要するにこれまで5,000万円の新築戸建て住宅の内訳が建物2,000万円、土地3,000万円だったものが、建物3,000万円、土地2,000万円になっていくという事です。もちろん、すぐにこのようになるわけではありませんが、建築価格が上昇し続ける以上、このような傾向になっていくだろうということは推測されます。ということは、建設業の2024年問題によって土地の価格、特に住宅地の価格はこれまでの上昇傾向から、横ばい、場所によっては下落に転ずるところも出てくるのではないでしょうか。鬼に笑われないよう先の予想もこれくらいにしますかね。

　建設業も運送業も若手1,000万円プレイヤーが続出し、報酬面だけでも魅力のある業界になるといいですね。その分、価格も上昇しますが社会全体で吸収するしかありません。

2023年12月01日14:51

人によって変わる利回り

カテゴリ不動産コンサルティングコラム

　賃貸用不動産の建築や賃貸用不動産を購入する際の指標となるのが投資金額に対してどれくらいの収益が得られるかという投資利回りです。不動産の場合は、その特性から他の投資商品と異なり、同じ利回りでも複数の指標が用いられます。おもに投資金額に対する家賃収入の割合を単純に示す「表面利回り」と、家賃収入から賃貸経営に要する経費を差し引いた「実質利回り」の２つの指標があります。

賃貸経営にかかる費用として主なものには、土地建物の固定資産税、都市計画税や管理会社や管理組合に支払う管理費、共同住宅の場合、共用部分の水道光熱費などの経常的な支出のほかに、臨時支出として建物の老朽化にともなう修繕費などがあげられます。したがいまして賃貸経営の投資利回りを検証する場合は経費を差し引いた「実質利回り」を指標の基準にすることは、もはや不動産投資（賃貸経営）の常識です。

不動産そのものの利回り計算としては、家賃収入から直接の経費を差し引くことにより実質利回りが計算できますが、不動産投資における意外と大きな支出として忘れがちなのが家賃収入に課される税金です。個人の場合、不動産から得られる家賃収入から経費（固定資産税や管理費、減価償却費など）を差し引いた利益（不動産所得）に対して所得税、住民税が課されますが、不動産所得は、他に給与などの所得があれば、それらをすべて合算したうえで、その総所得金額に応じて15％から最高55％もの税金が課されます。当然、他の不動産から得られる所得や、たくさんの給与などを得ている場合は支払う税金が多くなります。このように所得に課される税金までも考慮すると、同じ賃貸用不動産でも人によって実質利回りが大きく変わることが理解できます。

このようなことから賃貸経営、不動産投資を一個人ではなく、一族単位で考えれば、所得が多く、税率が高い人の名義で建築、購入するよりも税率が低い人の名義で建築、購入したほうが一族全体としての税負担を軽減することが可能です。また、会社（法人）の場合、利益に対する税率は約30％ですので、個人の所得が多く、税率が高い場合は、法人を活用して賃貸経営をするのも税負担を軽減する一つの方法です。

さらに、万一のときに相続税が課されるような人の場合、賃貸不動産を建築、購入することによって相続税評価額が引き下げられ、将来の相続税負担を軽減することも可能ですので、相続税負担の軽減効果まで考えると、実質的な税効果を加味した利回りは高くなります。

このように、税効果を考えると、人によって実質的な利回りは変わってきますが、賃貸用不動産の建築、購入の名義は実際に資金負担した人の名義にしなければ、贈与税などの余計な税金の心配をしなければいけませんので、注意が必要です。

いずれにしましても税金は、儲けがなければ課されません。したがいまして、税金の心配よりも、まずは実際に利益が安定的に出る賃貸経営計画なのかが一番大事なポイントです。

2023年11月01日14:48

人の気持ちと不動産価格

カテゴリコラム不動産コンサルティング

新型コロナ感染症という災禍も世の中的には終息した本年、公示地価、基準値標準価格、相続税路線価ともに三大都市圏では上昇し、その上昇は地方圏にも波及してきたという公的発表が続きました。肌感覚としても不動産デフレは既に脱却し、特に首都圏では不動産価格は今後も上昇もしくは横ばいで、大きく下落するという感覚は薄くなっているように感じます。そこで今回は不動産価格に影響を与える要素についてのキホンを考えてみます。

不動産価格に影響を与える要素はおもに、社会的要因、経済的要因、行政的要因の３つです。まず、社会的要因とは人口の増減、移動、世帯構成などによる地価の変動です。不動産も基本的には需要と供給の関係ですので、人が多く集まるところは需要が高まり、地価も上昇しますし、逆に人が減少するところは需要がなくなるので地価は下落します。

経済的要因とは主に金融政策です。金利が下がれば不動産の取引が活発化しますし、逆に金利が上昇すれば、不動産取引は一定の影響を受けます。また、金融機関の不動産に対する融資姿勢が積極的になれば不動産取引が活発になり不動産価格は上昇傾向になりますし、不動産融資を引き締めた場合には不動産取引が沈静化し、不動産価格は下落傾向となります。ここ数十年来の超低金利政策によって住宅をはじめとした不動産取引が活況を呈していますし、ここ数年の金融機関の積極的な不動産融資によって不動産価格は上昇してきたと言えるでしょう。

行政的要因とは、おもに都市計画、利用計画などによって不動産価格が影響を受ける事です。新たに鉄道の新駅や、高速道路のインターチェンジなどができたり、区画整理や再開発が進んだりすれば、人が集まり、不動産価格は上昇傾向となります。また、不動産取引に関する規制や、不動産税制のよっても不動産の価格は影響を受けます。

この3つの要因に加えて個別的要因として、土地の間口、奥行き、面積、高低差などの土地の形状や建物の仕様、収益性などによって不動産価格は影響を受けています。

さらに大きな影響をあたえるのが、売主・買主の個別事情です。不動産は早期にお金が必要な事情がある場合など、売りたい気持ちが強ければ、価格は下落傾向になり、隣の土地や希少物件などのように、どうしても購入したいという気持ちが強ければ、価格は上昇傾向になります。このように、売主・買主の気持ちしだいで価格は2割3割容易に変わってしまいます。

以上のように、不動産は理論的価値もさることながら、やはり最後は相手との駆け引き、人の気持ちが価格に大きな影響をあたえるのもまた事実です。

AIが発達しても、こればかりは実際に会って、顔色、声色、足元を見なければ有利な取引は難しいかもしれません。まだまだAIには負けられませんね。

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2023年10月31日17:06

価格転嫁と賃貸経営

カテゴリ不動産コンサルティングコラム

最近の新聞やニュースでは、毎月初めの「今月の主な値上げ商品」と称する特集が恒例になり、いつの間にか商品の値上げにも耐性ができてきたように感じます。円安やら戦争やらの影響による原材料、エネルギー価格の上昇に、人手不足による人件費の上昇などが主な原因ですが、コストが上がれば商品価格、サービス価格もそれに合わせて値上げすることは企業活動とすれば当然のことだと思いますし、利益を削ってまで我慢して経営しなくても適正利潤は得るべきだと思います。その利潤が賃金に反映され、消費にまわれば経済は好循環となり、値上げもさほど気にならなくなることでしょう。

さて、賃貸経営においても前述の原材料費や人件費の上昇により建築費が年々上昇していることに加えて、管理に要する光熱費などの実費や点検、検査費用などの運営コストも上昇してきております。

更に都市部では、これらのコストに加えて、毎年支払う固定資産税、都市計画税が上昇しております。固定資産税は3年に一度、評価を見直し、その評価に応じて税金が計算されますが、評価は土地の価格に連動しているため、土地の価格が上がれば評価も固定資産税額も上がります。ここ数年、都市部の地価上昇のニュースが多く聞かれるように、直近の固定資産税評価の見直しがなされた令和3年も都市部の多くは固定資産税評価額が上昇しました。固定資産税は、評価が上がっても固定資産税負担が急に上昇せず、毎年少しずつ上昇するような調整措置が取られますが、今回はコロナ禍の影響により、令和2年から、評価替えの行われた令和3年は調整措置がされなかったため、本来は評価に連動して上昇すべき固定資産税が特例的に据え置かれることとなりました。その反動もあってか、令和4年、令和5年の固定資産税の上昇は大きな負担になっています。

さて、値上げの話に戻りますが、賃貸経営における建築費用はじめ管理費や固定資産税などの運営費用の上昇分を吸収するには賃料を上げるよりほかありません。経済活動も活発になってきているとはいえ、賃料の値上げは個別性が高く、相手があるので一方的に変えられるものでもありません。とはいいながらもこのように固定資産税の上昇している都市部では少しでも賃料の値上げをお願いすることが必要な時期にきているようです。特に賃貸建物の場合は、直近の更新や再契約などの賃料見直し時期を逃すと、次は2年後、3年後となってしまいますし、仮に値上げに応じてもらえたとしても、物件に付加価値をつけた上での値上げでもありませんし、コストの上昇割合と同じだけ上げられるとは限りません。　　
　そんな中でもコロナ禍で賃料の減免や猶予に応じたオーナーは、事情を説明すれば比較的相談に応じてもらえる可能性も高いのではないでしょうか。

　こんなことを書いていると、管理会社から私の事務所家賃の値上げ要請が来るかもしれません。

いずれにしても賃料の値上げは、牛丼の値上げと違ってなかなかエネルギーのいる仕事ですね。

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2023年10月17日14:32

容積率と資産価値

カテゴリ不動産コンサルティングコラム

行政は、計画的な街づくりを進めるために、市街化を促進する区域と、市街化を抑制する区域などに街を区分し、市街化を促進する区域では更に、住宅を中心とする地域、商業施設を中心とする地域、工場などを中心とする地域、というように用途を区分しています。この区分を用途地域と言い、細かく13の地域に分け、それぞれ建築できる建物の利用用途、規模の制限などを定めています。

用途地域では、建築可能な規模の指標の一つとして容積率が定められています。容積率とは、その敷地に対してどれくらいの規模の建物を建てる事が可能かという指標で、用途地域によって異なりますが、50％から最大1300％と非常に幅があります。傾向としては、住居系の用途地域では容積率が小さくなり、商業系の用途地域では容積率が大きくなります。

土地活用や不動産投資という側面で見ると、容積率が高い方が多くの床面積を確保でき、その分だけ多くの賃貸収入を得る事が可能となりますので、必然的に価値は高くなります。

仮に200㎡の土地があるとすると容積率100％の地域では床面積の合計で200㎡しか建築できません。これに比べ1000％の地域では、床面積の合計で2000㎡も建築する事が可能となります。単純比較は出来ませんが、この例では収益力に10倍の差が生じますので、同一地域だとすると、理論上は土地の価値に10倍の差が生じると考えられます。

平成バブル後の不良債権処理と規制緩和による経済活性化の政策として、特定の地域、要件によって容積率を緩和してきた結果、高層ビル、マンションが林立し、不動産価格の上昇と経済の好循環を招いたといえるでしょう。

では、容積率が小さいと、不動産価値が低いといえるのでしょうか。住環境という側面で見ると、容積率が小さい地域の方が、敷地面積に対する建物の規模が必然的に小さくなり、庭などの空間が広くなりますし、高い建物が無い分、空も広くなり、ゆったりとした閑静な住宅街が形成されます。日本の高級住宅地と呼ばれている地域のほとんどは容積率が小さい傾向にあります。いわば行政が、そのような住環境を作ろうと用途地域や容積率を定めた結果、住宅地としての環境価値、資産価値を高めたともいえるでしょう。

日本の土地、および建築物は私有財産でありながら公共的な側面を持ち合わせています。法令の範囲だから、収益が得られるからといって、好き勝手に大きな建物を目いっぱい建てることによって、閑静な住宅街などでは、しばし問題になることもあります。何が良い悪いではありませんが、地域にはそれぞれの歴史があり、文化があり、町並みがあり、コミュニティもあります。その蓄積が現在の不動産の価値に少なからず反映しています。住宅もオフィスもまだまだ新規の供給は続きますが、収益力だけではない不動産の本当の価値を考えることも、供給が足りているからこそ、これからは更に必要と思われます。

とはいいながら、空き地を見つけると、つい、何階まで建つのか想像してしまいます。

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2023年10月01日14:24

基準地価回復　地方に波及

カテゴリコラム不動産コンサルティング

令和5年の基準地価が公表されました。基準地価とは土地取引の目安となる価格で毎年7月1日時点の価格を都道府県が調査し、国土交通省が9月に発表します。同じ指標として公示地価がありますが、こちらは毎年1月1日時点の価格ですので、7月1日を基準とする基準地価は、半年間の地価の動きを補完する役割があります。すでに今年の公示地価が発表されていますので、地域ごとの地価の動きは概ね想定通りではないでしょうか。

基準地価に限らず、公示地価や路線価などの公表は、地価動向をとらえる大きなくくりとして、全国、三大都市圏、地方圏と分けています。非常に大雑把なくくりだとは思いますが、今年の地価動向は、全国の全用途平均で上昇率が前年より大きくなった。三大都市圏は前年より更に大きな上昇率となった。さらに今年は地方圏も上昇となり、全国の44.7％の地点で上昇が確認されたとのことです。

三大都市圏の地価動向は日頃の肌感覚どおりですので余計な考察はさておき、地方圏が全用途平均で上昇したというのは、表現としては少し大袈裟というか適正ではありません。というのも地方圏の上昇は、そのほとんどが札幌、仙台、広島、福岡の4市によるもので、その他の地方、すなわち本当の地方圏は横ばいもしくは下落しており、平成バブル以降32年連続下落という自治体も珍しくはありません。新聞には別冊で全国の基準地価の一覧が掲載されておりますが、前年対比1㎡あたり1千円上がった、下がったというのを見ると、実態はほとんど取引事例もなく、全体的な雰囲気でなんとなく1千円上げてみた、下げてみた、という担当者の苦悩が目に浮かぶようです。このようなことから、地方圏において公的地価はあまり意味をなさないのではないかとも思いますが、土地の需要が少なく、取引の事例がないからこそ逆に公的地価が一つの目安になるという役割を果たしているのもまた事実です。

公示地価、路線価、基準地価と毎年価格が公表されますが、今後もますます顕著になるであろう地価の二極化や、不動産価格の考えそのものが、土地価格だけではなく、建物建築を前提とした利用価値、収益価値が最重視されていることを鑑みますと、公的地価の役割も終えつつあるのではないかと思います。

しかし、土地の価格が上がると景気がいいような雰囲気になりますが、土地の価格が上がって喜ぶのは一体誰でしょう。地主でしょうか、不動産業者でしょうか、やはり、地価上昇により固定資産税や相続税贈与税、譲渡所得税などの税収が増える国なのでしょうか。

いずれにせよ地価上昇の恩恵をあずかれるのはごく一部に限られますね。

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2023年09月21日17:14

不要な土地を国が引き取る制度がはじまりましたが

カテゴリコラム不動産コンサルティング

　　相続によって不動産を取得したけれど、利用する予定もないし、遠方で管理するのが煩わしいなどの理由で、取得した不動産を手放したいというニーズは昔から多くあります。安くても売却できれば問題ないのですが、安くても売却できない、タダでも引き取り手がいないという不動産を一定の条件のもと国が引き取るという「相続土地国庫帰属制度」が今年の4月27日より開始されました。新たな制度がどの程度利用されるのか注目したいところです。

　国も、売れない、活用できない、管理が煩わしいなど誰も引き取り手のない土地を引き取るわけですから、何でもありというわけにはいきません。引き取る要件の主なポイントは、建物がないこと、地中埋設物や土壌汚染がないこと、隣接地との境界がはっきりしていること、抵当権などの権利が設定されていないこと、隣接地などと紛争がないこと、などです。これらの物理的な要件を満たしたうえで、国に承認されると、一定の負担金を納めて、晴れて自分の手元から離れて国庫帰属完了です。簡単に書きましたが実際、申請してから承認されるまでは、それなりの手間と時間と費用がかかることがわかります。また、本制度の利用は、原則、所有者本人のみの申請ですので、一般の人にしてみれば、それなりの労力が必要となり、片手間ではできそうにありません。

まず、本制度を利用するしない以前に、そもそも不要な土地を手放したいという理由を考えてみますと、所有することによる負担が一番に上げられます。管理の負担と費用の負担、それらを併せた精神的な負担です。具体的には老朽建物の維持修繕や土地の草刈り、樹木の剪定などの管理にともなう費用負担や、固定資産税の負担、別荘地やリゾートマンションなどの管理費用の負担などがあげられます。なかでも負担が大きいのは別荘地やリゾートマンションなどの管理費用ですが、そもそも本制度では建物は対象外ですし、土地であっても別荘地などの管理費の発生するものは対象外となっています。となると、固定資産税（都市計画税）の負担のある、利用できない、引き取り手のない土地（更地）が制度利用の主な対象となりそうです。しかしよく考えてみますと固定資産税は価値の低い土地（課税標準額30万円以下）には課税されません。固定資産税が課されているという事は、それなりの客観的な価値があるということですので、売れないまでもダダであれば隣の人などが引き取ってくれそうなものです。と、いろいろと考えてみますと「相続土地国庫帰属制度」の利用対象となる土地は、固定資産税が課されない程の価値のない土地ということになりそうですが、そういう土地というのは実は所有者にとっては殆ど負担にもなっておらず、手間暇かけて国に引き取ってもらうより、特段負担もないので、そのまま放っておいてもいい、という事にもなりそうです。とはいっても所有するというストレスから解放されるだけで精神衛生上良いのかもしれません。

本音のところ、みんながいらないものは、国もいらないですよね。

　私も自宅の駐輪場に乗らなくなって埃をかぶりタイヤの空気も抜けたまま数年放置した自転車がいつも心の隅に引っかかっていました。駐輪場利用料が発生しないので経済的負担はないのですが思い切って処分したらスッキリしました。

　案外そんなものかもしれません。

2023年08月31日15:05

残暑お見舞い申し上げます。

カテゴリコラム

残暑見舞いは、二十四節気の処暑である8月23日を目途に、遅くとも8月末までにというのが一般的な礼儀のようですが、二十四節気の白露である9月7日あたりまでという説もあるようです。いずれにしても近年は10月あたりまでは残暑が続いているイメージですね。　

さて、改めまして、暦の上では秋とはいうものの、まだまだ厳しい暑さが続いておりますが皆様いかがお過ごしでしょうか。私は8月初旬にコロナに罹患してしまいました。熱が上がったり下がったり、咳が出たり、のどが痛くなったりという症状が約1週間続き、その間ほぼ寝ていましたので体力も体重も落ちてしまいました。味覚、嗅覚がなくなるということはありませんでしたが、洗剤や芳香剤など特定の化学物質の臭いを強く感じるようになり、それを嗅ぐと気持ちが悪くなる感じが何日か続きました。お陰様で今は元気に仕事、ゴルフ、ジョギングの生活に戻っていますが、もともと飛ばなかったゴルフの飛距離が更に落ち、ジョギングも走っては歩き走っては歩きと、体力的にはまだまだ戻っていないのが実感です。もちろん個人差はあるとおもいますが、コロナは単なる風邪とは違うなというのが私の実感ですね。やはり健康第一です。

　夏休みは、世の中も自分もコロナ明けということで4年ぶりに青森県十和田市の実家に帰省しました。車での帰省ということもあり、途中、山形の銀山温泉にて1泊しました。大正時代からという古い温泉郷ですが、ひなびた感じはなく大変賑わっており、街並みも、温泉も自然に囲まれた環境も期待以上に良いところでした。ちなみに銀山温泉は、おしんのお母さんが出稼ぎにでたところだそうです。

実家では母や兄弟と久しぶりに墓参りに行きました。私の父は52歳のときに糖尿病に端を発する脳梗塞で倒れて以来半身が不自由になり、人工透析などを経て体も弱り59歳で他界しました。私も若かったですし、東京で働いていたこともあり、父とはじっくり話をすることはできませんでしたが、そういう私も現在54歳、「お陰様で大病することもなく元気で過ごせています」と墓前に報告することができました。ちょっぴりノスタルジックな夏休みと近況の報告でした。

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