問題解決型不動産コンサルタント 伊藤英昭の事件簿|キャリア20年の独立系「問題解決型」不動産コンサルタントが仕事を通じて日々思うこと、感じた事を綴ります。

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1996年03月

斜線制限(しゃせんせいげん)

建築基準法で定められた建物の各部分の高さに関する制限のこと。斜線制限には、道路斜線制限、北側斜線制限、隣地斜線制限などがある。建築物の隣地や前面道路の日照、採光、通風等を一定以上に確保するため、計画図面上、道路や隣地との境界線を基にして一定の角度で立ちあがる斜線を想定し、建築物の各部分の高さをこの斜線の範囲内に収めるよう制限している。

収益還元法(しゅうえきかんげんほう)

不動産鑑定評価方法の一つ。その不動産が現に生み出している、または将来、生み出すであろう収益に着目して不動産の価値を算出する。その不動産が1年間に生み出すであろう収益を期待利回りで割り戻すことにより、不動産の価値を算出する。収益還元法には将来の売却を前提にしない「永久還元方式」と一定期間経過後に売却することを前提とした「ディスカウントキャッシュフロー法(DCF法)」がある。

収益還元法による不動産評価例

500万円(1年間の収益)÷0.07(期待利回り)=約7,142万円(不動産の評価額)



 

終価係数(しゅうかけいすう)

現在保有している元本を一定期間に一定利率で複利運用した場合に、将来的にいくらになるのかを算出するために用いられる係数のこと。算出は次の計算式を使う。例えば100万円を3%で10年運用できた場合、100万円×1.3439=1343900円となる。

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終価係数表抜粋

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住居表示(じゅうきょひょうじ)

「住所」のこと。建物が存する場所に付される番号のことで、郵便物の配達等を目的とした住所として一般的に使われている。不動産登記簿上の地番、家屋番号とは異なる。



 

終身建物賃貸借制度(しゅうしんたてものちんたいしゃくせいど)

「高齢者の居住の安全確保に関する法律」に基づく制度で、借地借家法の特例として設けられた制度。都道府県の認可を受けた事業者が一定の要件を充たしたバリアフリー住宅を建設し、高齢者に賃貸する場合、入居者の死亡時を契約の終了と定めることができ、入居者は文字どおり死亡するまで一生住むことができる制度。また、配偶者など一定の同居者は、借主の死亡後1ヶ月以内に申し出れば賃貸借契約を継続できるなどの措置がとられる。



 

終身保険(しゅうしんほけん)

被保険者が死亡した場合に、その死亡時期(死亡年齢)に係わらず保険金が支払われる生命保険の種類の一つ。一方、定期保険の場合は、一定の保険期間内に被保険者が死亡した場合に限って保険金が支払われるという契約で、終身保険に比べて保険料が安くなっているという特徴がある。



 

修繕義務(しゅうぜんぎむ)

建物の賃貸借契約において、賃借人(借主)がその建物を利用するにあたって通常の使用が出来る状態にしておかなければならないという、貸主に課せられた当然の義務のこと。


 

修繕積立金(しゅうぜんつみたてきん)

マンションなど集合住宅の建物を維持、保全するために、定期的な修繕や将来の大規模修繕に備えて所有者全員が毎月(毎年)積み立てるお金のこと。一般的に管理費とは区別して管理される。

 

住宅取得資金の贈与(じゅうたくしゅとくしきんのぞうよ)

相続税と贈与税を一体化し、親から子に対する贈与について相続時に税金をまとめて精算する相続時精算課税制度の特例のひとつ。20歳以上の子が居住用住宅の購入や増改築に必要な資金の贈与を親から受けた場合、相続時精算課税制度で適用となる2,500万円の特別控除額に1,000万円加え、3,500万円までの贈与を非課税とすることができる。3,500万円を超える部分については20%の税率とし、親の死亡時に相続財産とすでに贈与した財産を計算上持ち戻して合算し、支払った贈与税と相続税を精算する。



 

住宅完成保証制度(じゅうたくかんせいほしょうせいど)

財団法人住宅保証機構が実施している制度。同機構に登録された登録事業者が住宅の建設中に経営破たんに陥って工事の続行が不可能な状態に陥った場合、保険の適用を受けることにより、消費者の負担を最小限にして住宅の完成を確実に保証する制度。


 

住宅性能保証制度(じゅうたくせいのうほしょうせいど)

財団法人住宅保証機構が「住宅の品質確保の促進等に関する法律」に基づいて実施している制度。住宅供給者に課せられた新築住宅の基本構造部分に関する10年の瑕疵担保義務を、適正かつ確実に実行できるように現場審査や保険でサポートする仕組み。同機構に登録された登録事業者を利用した取引を行った場合、保険の適用が受けられるため、多額の保証事故や供給者の経営破たんがあった場合でも、消費者は確実に保証を受けられる。また、中古住宅や一定の増改築の保証制度もある。


 

住宅性能表示制度(じゅうたくせいのうひょうじせいど)

住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づいた制度。住宅に関するトラブルを未然に防ぐため、また、住宅性能に関する表示の適正化を図るための共通の基準として定めた「日本住宅性能表示基準」をもとに第三者期間が客観的に評価する制度。なお、この制度を利用するか否かは住宅供給者または取得者の選択によるものとされているが、性能評価を受けた住宅の場合、住宅ローンの優遇や地震保険の優遇、トラブル時の第三者専門機関紛争処理が受けられるなどのメリットがある。


 

住宅性能評価書(じゅうたくせいのうひょうかしょ)

住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づいて定められた住宅性能表示制度を利用した場合に交付される書面のこと。建物の設計段階における評価書「設計住宅性能評価書」と建設後における評価書「建設建物性能評価書」があり、国土交通大臣に登録を行った登録住宅性能評価機関より発行される。主に10項目について評価が行われ、その項目は次のようになっている。なお、この制度を利用するか否かは住宅供給者または取得者の選択によるものとされているが、性能評価書の交付を受けた住宅の場合、住宅ローンの優遇や地震保険の優遇、トラブル時の第三者専門機関紛争処理が受けられるなどのメリットがある。

構造の安定に関すること
火災時の安全に関すること
劣化の軽減に関すること
維持管理・更新への配慮に関すること
温熱環境に関すること
空気環境に関すること
光、視環境に関すること
音環境に関すること
高齢者等への配慮に関すること
10.防犯に関すること


 

住宅の品質確保の促進に関する法律(じゅうたくのひんしつかくほのそくしんにかんするほうりつ)

良質な住宅を安心して取得できる住宅市場の整備と活性化を目的とした法律。平成12年に施行された。住宅に関するトラブルを未然に防ぎ、消費者保護の立場から紛争を速やかに処理できるように供給者による住宅基本構造部分の10年保証を義務づけた「新築住宅の瑕疵担保責任に関する特例」第三者期間により住宅の性能を客観的に評価する「住宅性能表示制度」迅速な住宅紛争処理機関の設置を定めた「住宅専門の紛争処理体制」の3本柱からなる。品確法(ひんかくほう)ともよばれる。


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住宅ローン減税(じゅうたくろーんげんぜい)

住宅ローン控除制度のこと。


 

住宅ローン(じゅうたくろーん)

金融機関からの借り入れによる住宅の取得や修繕等に必要な資金のこと。近年の住宅ローンは金融機関によって、金利や償還方法、審査基準など多種多様であり、十分にチェックして自身の計画にあった商品を選択する必要がある。民間金融機関独自の商品のほかに公的機関である住宅金融支援機構と民間金融機関が提携し、長期固定金利が特徴である「フラット35」などの商品がある。

住宅ローン控除制度(住宅借入金等特別控除)

借入金を利用して居住用の住宅を購入したり、増改築や修繕を行う場合、一定の要件を満たすことを条件に所得税額から税額控除が受けられる制度。主な要件は以下のとおり。

 ローンの償還期間が10年以上であること。
 入居の年の前年、前々年、翌年、翌々年に居住用財産を譲渡して、3000万円の特別控除等の特例を受けていないこと。
 その年分の合計所得金額が3000万円を超えていない事。
 新築住宅の場合、床面積が50岼幣紊任△襪海函  など

なお、この特例は居住した年によって控除金額が異なり、平成20年中に入居した場合は、年末の借入金残高2000万円までの部分を対象に1年目から6年目までを残高の1%7年目から10年目までを残高の0.5%を所得税から控除する。したがって10年間で最大160万円の税額控除が受けられる。なおこの特例を受けるためには確定申告を行わなければならないが、サラリーマンなどの場合、2年目以降は年末調整で控除を受けることができる。


 

収納価格(しゅうのうかかく)

相続税の物納によって国が受取る際の金額のこと。原則として相続税の計算の基となるその財産の評価額により収納価格が決定するが、財産の状況に著しい変化が生じた場合には金額の改定がなされる。


 

重要事項の説明(じゅうようじこうのせつめい)(重要事項の説明書)

不動産の賃貸、売買において宅地建物取引業者が貸主、売主、仲介人などの立場で関与する場合に、対象となる不動産の重要な事項を買主や借主の取引当事者に対して契約締結前に説明すること。この重要な事項を記載した書類を重要事項の説明書という。重要事項の説明は、宅地建物取引主任者が宅地建物取引主任者証を提示した上で当事者(買主、借主)に説明し、重要事項の説明書に記名押印しなければならない。また、説明を受けた取引当事者(買主、借主)は確かに説明を受けた旨を証する為に重要事項説明書に記名押印する。
重要事項の説明は、その不動産の重要な事項および契約内容について十分に理解することで、不動産取引の意思決定をする上で重要な判断材料となり、契約の締結後における紛争を未然に防止するために宅建業者に義務付けられている。なお、不動産取引における重要事項には以下のものがあげられる。

重要事項説明書の記載内容(主なもの)


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受贈者(じゅぞうしゃ)

贈り物を受ける人のこと。贈与により財産を受けた人のこと。贈与者




 

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