問題解決型不動産コンサルタント 伊藤英昭の事件簿|キャリア20年の独立系「問題解決型」不動産コンサルタントが仕事を通じて日々思うこと、感じた事を綴ります。

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1999年03月

原価法(げんかほう)

不動産鑑定評価方法の一つで主に建物を評価する場合に用いる。現在新たに建築した場合の費用(再調達原価)を算出し、そこから経年劣化による減価修正を行うことにより価値を算定する。



 

現況調査報告書(げんきょうちょうさほうこくしょ)

競売の申し立てがあった不動産の現況を調査し、その内容を記した書面。執行官が実際に対象不動産を見た上で権利関係、占有状況、不動産の現況(形状、種類、構造等)などについて記載し、不動産の間取り図や写真なども添付される。裁判所の公開する競売不動産情報には「現況調査報告書」のほかに「評価書」「物件明細書」の3点があり、3点セットともよばれている。また、この3点セットはインターネットでも公開されている。


 

原告(げんこく)

民事訴訟・行政訴訟において訴えを起こし、裁判を請求する側の当事者。訴えた側の人。


 

検査済証(けんさずみしょう)

新築された建物が、建築基準法・その他関連法令の基準に適合していることを認められたことを証する書面。建築物の工事完了後に発行される。建築主は建築の工事完了後4日以内に検査の申請を行い、特定行政庁または指定確認検査機関により検査済証の発行をうける。検査済証のない建物は売却する際に、法令に適合していない建物とみなされ、金融機関の融資が受けられないなど、資産価値が大きく毀損する。検査済証には、確認済証番号、交付年月日、交付者、建築場所、検査を行った建築物の詳細、検査年月日、検査を行った者の氏名等が記載される。



 

現状有姿売買(げんじょうゆうしばいばい)

不動産の売買取引において、契約時の現状のまま(現状有姿)買主に引き渡す契約を行うこと。中古建物や土地の取引は当事者の合意により現状有姿取引となる場合が多い。なお、契約書上に現状有姿売買を理由とした瑕疵担保責任を免除する特約は有効であるが、売主が宅建業者の場合や事業者の場合、瑕疵担保の免責に関する特約は無効となる。


 

原状回復(げんじょうかいふく)

当時の状態、契約当初の状態に戻すこと。賃貸借契約において借主は、契約終了時に契約当初の状態に戻す、すなわち原状回復義務を負うこととされている。しかし賃貸住宅など建物の賃貸借契約については、原状回復に関する明確な定義がなされていないことから、契約終了時に原状回復に要する費用負担や原状回復の部位を巡って貸主、借主間のトラブルが多い。そこで国土交通省では「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を設け、トラブルを未然に防ぐための基準を設けている。
ガイドラインでは、賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損は賃借人の負担、通常使用したことによる自然損耗等については貸主の負担としている。



 

建築基準法(けんちくきじゅんほう)

建物を建築する際の、建築物の敷地、構造、設備、用途などに関して最低の基準を定めた法律。国民の生命、健康、財産の保護及び公共の福祉の増進を目的として昭和25年に制定・施行された。


 

建築基準法上の道路(けんちくきじゅんほうじょうのどうろ)

建築基準法に定められた道路。建築基準法では建築物の敷地は建築基準法で定められた幅4m以上の道路に2m以上接していなければならず、建築基準法で定められた道路は原則、幅4m以上で、次の種類がある。

・道路法、都市計画法、土地区画整理法上の道路
・建築基準法が適用された際、既に存在した(建物が立ち並んでいた)道路
・公道として2年以内に造られる予定のもので特定行政庁が指定したもの
・一定の技術的な基準に適合するもので築造者(土地所有者など)が特定行政庁から、その位置の指定を受けた道路。(位置指定道路)

ただし、例外として、幅4m未満の道路であっても特定行政庁が指定したものは、道路の中心線から2m後退した部分を道路とみなすことができる。(セットバック参照)



 

建築確認申請(けんちくかくにんしんせい)

都市計画区域・準都市計画区域内の一定規模以上の建物の建築、修繕、増改築、移転などを行う場合、その計画が建築基準法・その他関連法令の基準に適合することを建築主事に証してもらうための申請。建築確認がなされると、原則的に申請受理日から7日以内に建築関係法令に適合した計画であることを証した確認済証が交付される。建築確認の業務は、建築主事、国土交通大臣または都道府県知事から指定を受けた指定確認検査機関で行っている。


 

建築協定(けんちくきょうてい)

よりよい町づくりのため、市区町村で定めた区域の土地所有者や借地権者などの利害関係人全員の合意のもとに建築物の敷地、構造、用途、デザインなどの基準を協定すること。協定内容をしるした建築協定書を作成し、行政から認可を受けることによって、その地域に建築物を建築するもの全員にその効力がおよぶ。

建築協定の位置づけ


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建築面積(けんちくめんせき)

建築物の建っている部分の面積のこと。建ぺい率(敷地面積に対する建築面積の割合)が法令の基準を充たしているかどうか算定の根拠となる。
概ね1階の床面積となり、軒・ひさしなどは建築面積に算入されないが、軒、ひさしなどの突き出た部分が外壁の柱の中心線から1m以上突き出している場合、その超える部分も建ぺい率の計算上、建築面積に算入される。

・上から見た建築面積のイメージ


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・横から見た建築面積のイメージ


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減歩(げんぶ)

土地区画整理事業の対象となる土地の所有者等が、一定の割合で土地の一部を提供することにより、従来の土地面積が減少すること。提供された土地は区画整理された後に道路や公園、事業費用捻出の為の売却用土地となる。




 

建ぺい率(けんぺいりつ)

敷地面積に対する建築面積(おおむね1階の床面積)の割合のこと。

img_kenpei01 


防火上、衛生上等の見地から、建物の敷地の中に一定規模の空地を保有するため、このような規制を行っている。住居系の用途地域では建蔽率が低く、商業系の用途地域は建蔽率が大きくなる。建ぺい率が50%の地域では、100屬療效呂砲1階あたり最大50屬泙任侶築が可能となる。

敷地面積100屬紡个靴瞳蔽率が50%の場合(上から土地をみたイメージ)

 


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なお、都市計画法で定める防火地域内に耐火建築物を建築する場合、また、特定行政庁が指定する角地等に建築する場合は、指定の建ぺい率に10%加算することがでる。この両方を充たす場合は合計20%を加算することができる。

商業地域内の防火地域に耐火建築物を建築する場合は、建ぺい率の制限はなく、敷地と同じ面積の建物を建てることができる。




 

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