問題解決型不動産コンサルタント 伊藤英昭の事件簿|キャリア20年の独立系「問題解決型」不動産コンサルタントが仕事を通じて日々思うこと、感じた事を綴ります。

不動産関連サイト向コンテンツ作成支援
過去の投稿
最新コメント
アクセスカウンター
  • 今日:
  • 昨日:
  • 累計:

2005年07月

今のところ大丈夫です

「今のところ大丈夫です」飲み会の誘い、ゴルフの誘いなどの場面で相手を誘ったときによく返ってくる言葉です。本人は無意識なのでしょうが誘った本人としてみると「じゃそのうち駄目になることもあるの?」と聞き返したくなります。また、予約が必要になるときなど、確実な予定が組めません。極めて誘った相手を不安定にする、また、行けなかった、ときの自分の逃げ道を作っておくという、抽象的で、ずるい言葉だと思います。

 相手から誘われたとき、答えは「大丈夫」か「無理」の2つに一つです。「今のところ」とは「一応予定は空いているけど、どうしようか迷っている」「今は空いているけど他に予定が入ったらそっちを優先する」というニュアンスなのでしょう。誘った側にしてみると、極めてあてにならない返事です。物理的に、行けるか行けないか、気持ち的に、行きたいか行きたくないか、それだけです。そのような判断がすぐにできない人はあまり信用できません。100歩譲って、「今のところ大丈夫ですが、もしかしたら、○○によって無理になる場合があります、いずれにしても○○日には正式にお返事します」これが大人の返事だと思います。

私はいろいろと誘う立場、段取りする立場の事が多いので、非常に気になる言葉です。

もし、無意識に遣っているとしたら改めるべき、不安要素がある場合は断るべき、仕事の場合は「今のところ空いてます、大丈夫です」なんて言葉は存在しない。とおもいます。

私が「今のところ」と言ったときは、正直、あまり行きたくないときです。私も相手のために、このような中途半端な返事はしないよう意識しよう。

▽今日明日はネクストさん(ロイターさん)に掲載する「不動産投資講座」の原稿作成。んー生みの苦しみ。内容と構成が決まるまでが苦しいですね。それが決まればあっというま。明日には終わらせます。

村尾菊治の気持ちが少しわかる気がします。

大物は話が早い

本日、とある不動産コンサルの仕事で、JASDAQ上場企業の創業社長と有名な雑誌デザイナーと打ち合わせをしてきました。私は両氏と利益を相反する立場なのですが、流石、(私が流石というのも甚だ失礼ですが)大物は、頭の切れがよく、意思決定が早い、いくつかの難問(私にしてみれば心配の種)がありましたが、即、内容を理解し、当方の希望に叶う意思決定をしていただきました。非常に短時間で密度の濃い商談でした。

できる人は即行動、即意思決定。当たり前ですね。話が早い。「検討しておくので何時何時まで時間をくれ」という言葉がありますが、多くの場合、検討するのは意思決定期限の前日という事が多いのではないでしょうか。利害関係者すべてにとって、意思決定期間は短い方がいいと思います。何よりビジネスをするすべての人にとって時間が一番の財産ですからね。

でも前述の2人、本当に腰が低く、私のような若造でも対等に扱ってくれる。業界のトップに立つ人たち、人望も厚く懐も大きいのでしょうね。憧れます。

▽こだわり「成功法則」明日香出版
ビジネスアプリケーションの浅野社長が書いた本です。先日、税理士の先生の紹介でお会いさせていただきました。浅野社長とは同じ青森出身という事もあり仕事の話そっちのけで話が盛り上がりました。同郷としてこのような経営者がいることに誇りを覚えます。しかもやはり、腰が低い。お会いした後に改めて本を読んだので、感動が倍増しました。本当に苦労人で、こだわりの人ですね。私もがんばります。今度、青森県人会に紹介していただくことになりました。
この会社は人材派遣会社に対するソフトウェア販売で業界NO1のシェアを誇っています。

▽あさがお
我が家の朝顔がやっと双葉になりました。(すっかり忘れていて、おととい、去年の種をまきました)でも、土、水、太陽の力は凄い。更にあんな小さな種に膨大なプログラムが組まれているかと思うと自然と生命の神秘に感動します。


不動産投資セミナー

先日、不動産投資アドバイザーの広瀬社長が講師を務める「はじめてでもわかる不動産投資セミナーに参加してきました。内容は不動産投資の基礎が中心でしたが、感じたのは、不動産投資人気の凄さです。約70名くらい来てたと思いますが、講義中の皆の表情が真剣な事、終わったあとの質疑応答が活発な事、不動産投資熱を肌で感じ取る事ができました。

広瀬社長 ありがとうございました。

われわれの役割は、不動産投資のメリット、デメリット、リスクを教える事、無理な投資をさせない事、無理な資金計画(借入)を立てさせない事、出口のイメージをつかませる事なのだと思います。

エンドユーザーがここまで不動産投資に参加している現実をみると、想定される事は、既に投資環境は成熟しており、誰しもが、不動産投資で成功するとは限らなくなってきているのではないかという事です。(夢を見ている人も多い)その中で、3年後、5年後勝ち組と負け組みが出るのではないでしょうか。特に借入金によって大きなレバレッジ効果を狙う人は、よほど注意が必要ではないでしょうか。

ちなみに私もネクスト社、ロイター社のHPで「プロが教える不動産投資講座」を連載していますが、不動産投資において、いいこと、わるいことすべての情報を提供するように努めています。(どちらかというと私はネガティブ派になるのでしょうが)

▽地震
ちょうど家内と皇居周辺を散歩していました。最初はめまいかと思いましたが、地面が大きく揺れてびっくりしました。地球もせいぜいこの程度なら、たまにガス抜きしてもらったほうがいいと思います。(なんでも溜めるのはよくない)

自分は何者

独立して仕事をするうえで自分は何者であるか、相手に簡単に伝えられなければいけない。と、最近つくづく思う。という事で、伊藤英昭とはという自己紹介サイトを作ってみた。今後ビジネスをする上で、多くの人と接する上で、伊藤英昭のすべて?を解説してみたい。(まだ未完成ですがご覧ください)

伊藤英昭とは

みなさん伊藤英昭をある程度知っていただき、今後もお付き合いしていきましょう。

▽ゴルフ
先日、初めて行った若洲ゴルフリンクスで42.46トータル88のベストスコアが出ました。しかも最後は4パットのトリプルです。今までは95だったので、一気に皮が向けたか、コースが簡単すぎたかわかりませんがいい気持ちです。なんでも辛抱強くやるものですね。私は誰からも「うまい」とか「筋がいい」とか「フォームが綺麗」なんて言われたことはありません。誰からも教わらず、我流で頑固にやってます。

会社に頼むか人に頼むか

「会社に頼むか人に頼むか」まさにパーソナルブランディングの受け売りですが、私に置き換えると、やはり「人」に頼んでいますね。というのは、その「人」が面倒見てくれる、責任を取ってくれるという安心感があるから。みなさんどうでしょう。超大企業の機械的なカスタマーセンターと、近所の気の利く電気屋さんだったら、実は顔見知りの電気屋さんに頼みたいのではないでしょうか。

ぼくもそうなりたいです。

▽????訪問
と、あるディールの打ち合わせ。最近上場した不動産ファンド。ちょっと強気で人を見下したような対応だったので売るの止めようかと思いました。やっぱり原点は人ですよ。あなたに売りたいかどうか、あなたから買いたいかどうか。最後はそれです。この会社、今は勢いいいでしょうが、そのうち絶対弾き飛ばされて、しぼみますね。だって誰もそんな人に大事な資産売りたくないもん。君たち・・「自分は何一つリスクを取らないで、給料もらって、結局は人の金、勝手に運用してるだけだろ・・・」すごく久しぶりに変なストレスを感じる接客をしました。未だにこんな時代遅れの勘違い君がいるんだ・・・(俺はサラリーマンのあんたたちより、リスクとって真剣にやってんだよ。。。)

ちょっと氷結果汁のせいで乱暴になりましたが・・


勢いがいい人、会社は一歩間違うと高飛車になるから困りますね。人間の器が小さい証拠でしょう。本当に凄い人は、偉くなればなるほど、名声が上がればあがるほど、すべての人に気を遣い、対等ですからね。ぼくもそうなりたいし、気をつけたいです。

▽M社訪問
こっちは懐の深いビックな人たちの交渉だったので、多くの問題はありましたが、大人の解決ができそうです。

○UB懇親会
楽しかったです。今が旬の司法書士、会計士、コンサルタントの先生たちとさっきまで恵比寿で飲んでました。(やっぱり恵比寿ビール)やっぱり高尚な人たちと飲むとエネルギーをもらえます。

今日は心身ともに忙しかったです。

▽氷結果汁
これは安いけど酔うね。去年から我が家の定番です。

パーソナルブランディング

不動産投資アドバイザーの広瀬さんから薦められて「パーソナルブランディング」という本を読んでいます。まさに多くの気づきを与えて頂きました。感謝。広瀬さんは既に強烈なパーソナルブランディングができてますよね。

ひるがえって、私の得意分野は、やはり相続における「不動産の物納」のノウハウと実務経験です。非常にニッチですが、この分野では、実務経験、ノウハウ、活用方法、成功事例どれをとっても個人では一番だと自負しております。誤解を招くといけなませんが、ある意味、この分野では税理士の先生方以上に現場を踏み、実践してきました。また、顧客に多くの付加価値を付けてきたという自信があります。おかげさまで、私が開設している「物納.net」のサイト訪問者も月間1000件を超え、資料請求も月に2〜3件入るようになりました。これも前職で多くの事を経験させていただいたおかげです。感謝。


日本相続新聞社
久保木社長から電話を頂き、訪問しました。不動産の物納に関する記事を書かないかとの話で有難くお手伝いさせていただく事にしました。嬉しい事に、私の事をWEB上でいろいろと調べたらしく、話は早かったです。また、相続の分野に特化した共通の知人も多く、初めてでありましたが非常に親近感を覚える会談でした。久保木社長も若くてバイタリティがあって壁の無いいい人ですね。ちなみに弊社の「物納.net」お気に入りに入れてくれてるそうです。嬉しいですね。

まさに「パーソナルブランディング」がシンクロしたようでした。

○Y社
土木建築業で公共事業を中心にしている会社。ここの不動産の綜合コンサルを受けており、今回は競売により賃貸人が代わった支店の今後の対応と、それに伴う統廃合について打ち合わせをしてきました。

□お世話になっている司法書士、福田龍介先生の中間省略登記Blogマニアックですが面白いですね。今後の展開楽しみにしております。応援します。私の個人的な意見ですが、この「中間省略登記ができなくなった。」という話は登記法改正の前後に突如として出てきた感があります。改正法ではそのような事触れていないので、これは、不動産登記法改正のタイミングを狙った巧妙な課税庁と司法書士会の陰謀ではないかと思いました。だってまったく違法ではないですもんね。福田先生がんばってください。

▽アペオス
何度もCanonのCM見てますが、アペオスって、本当に何ですか?意地悪しないで、いい加減、彼に教えてあげたらどうですか?

赤羽のキャバクラ

久しぶりに前職の先輩で現在はAという新興ディベロッパーに勤めているADさんと赤羽で飲みました。不思議と赤羽あたりは安心できますね。なんか田舎者の自分の器に近いような感じがして・・・(赤羽の人に怒られますが)居酒屋で飲んだ後、久しぶりにキャバクラに行きました。美人はいませんでしたが気を遣わないで楽しかったです。やっぱりお客さんに気を遣わせないのがプロなんでしょうね。
(人に誘われて年に1.2度キャバクラに行きますが、どうも自分が疲れてリフレッシュできない事が多いです。まだ自分の器が小さい、自分に自信が持てていないのでしょうね。)

自分に自信をつけて、どこのキャバクラに行っても疲れないようにします。(自己正当化ですが)

ご馳走様でした!!

1.A社訪問
投資案件の件で打ち合わせ。ここの社長には前職から引き続き開業当初から本当にお世話になっております。これから本当に大きくなる会社だと思います。社長は頼れる親分という感じです。必ず恩返ししたいと思います。この件で逆にU社に心配をかけております。すみません。U社にも前職から本当にお世話になっております。お世話になっている人の間で、仕事の勉強をさせて頂いております。感謝。でも勉強だけでは商売にならないので、A社U社当社全員がめでたくなるよう上手に組み立てたいと思います。

偶然Aばかりですね

▽神田昌典
と本田健の対談CD購入しちゃいました。2人の本は何冊か読みました。熱烈ファンではありませんが一時代を築いているカリスマ2人、非常に興味があります。

仲介人が暴れても事態は進まない

不動産を売る、買う、貸す、借りる。など、当事者の間に入って利害を調整する仕事をする場合、自分自身はアドバイザーあるいはいずれかのエージェントであり、最終意思決定権者ではない。当事者の意思決定に時間がかかる場合は、自分がいくら暴れても次には進む事ができない。アドバイスや意見は言うことができても意思決定はできないのだ。このような仕事で、かつ互いの意思決定に時間がかかる仕事はストレスが溜まることもある。しかし、当事者でないからこそ言えることもあるし、しばらくは放っておくことも大事なのかなと感じる今日このごろである。

1.キャピタルアドバイザーズ訪問
森ビルに勤めていた知人が転職したとの事なので挨拶に行きました。帝国ホテルのタワー棟、かっこいいオフィスですね。不動産AM事業を展開しています。

2.Y綜合事務所
リゾートホテル運営会社のリストラの打ち合わせ、稼働率25%くらい、当然、赤字続き、ホテルオペレーションを根本的に見直すか、辞めるか、今現在は企業価値ゼロどころかマイナス。どこか引き受けてくれるところあるのかなぁ。しかし、数字というのは冷酷な現実を無言でつきつけるものです。

▽ダヴィンチコード
遅ればせながら、いま読んでます。

頼みやすい人、頼まれやすい人

コンサルティングファーム主催の研修および交流会に参加してきました。
本日のテーマは改正商法、講師は税理士の木村聡子先生。おおむねポイントはつかむ事ができました。

この木村先生、「女子大生会計士の事件簿」や「さおだけや」の会計士、山田真哉さんとパートナーだそうで、更に「女子大生・・」のイラストを描いているそうです。んーびっくり、山田さんの本は面白くて私も勉強になりました。将来、私も「女子大生不動産コンサルの事件簿」なんて書いてみたいですね。最近は専門職の女性も結構活躍していますね。男女、それぞれ違いますが、女性は女性である事がアドバンテージであり、男性は男性である事がアドバンテージだと思います。

その後の交流会、またまた、恭英開発の山内社長にお会いしました。確か、2日前も、先週も一緒に飲みました。いろんな勉強会、会合にいくと必ずといって良いほどお会いします。山内社長は土地家屋調査士ですが若くて、勉強熱心で面白くて、仕事においても頼りになる人であり、何でも頼みやすい人です。「頼みやすい人」これは仕事において重要ですね。鍛えてできるというより天性なのでしょう。いいですね。僕も見習うところは多くあります。「頼まれやすい人、相談されやすい人」になりたいものです。

▽ロンドン同時多発テロ
世界中が戦々恐々としてきました。いったい誰が悪いのか、根本原因は何なのか・・・いずれにしても市民を恐怖に陥れる事は卑怯なやりかたですね。そういえば9.11の時、私はGUAMにいて一週間帰ってこれませんでした。

商品とコンサルティング

不動産コンサルティング業の商品、それは「問題解決」だと思う。不動産に関して困っている事を解決してあげる。例えば

・アパートが空き家になって困っている
・不動産が共有で、意思統一が図れない為、売却も利用もできない
・貸地を持っているが、地代を供託されている。更新料をもらっていない。契約関係が不明確
・相続税の納税が心配
・自分の借りている事務所が競売にかけられた
・固定資産税負担が重い
・資産効率を高めたい

などなど。土地を保有している人であれば必ず悩みがある。それを解決し、付加価値をつけるのが仕事であり、付加価値に見合った報酬を得る。

いくつかの不動産コンサルタントのホームページや、Blogを見た。中には、相続対策には不動産投資、節税には不動産投資、などなど、何かに付け最後の結論を不動産投資にこじつけるコンサルタント。また、なにかにつけアパート建築に結びつける人、なにかにつけ不動産売却に結びつける人、保険に結びつける人。たくさんいる。彼らの商品なのだろうが、それはコンサルティングではない。もっともらしく商品を売っているだけ。本当に残念である。

不動産投資をした方がいい人、しないほうがいい人、アパートを建てた方がいい人、悪い人、不動産を売った方がいい人悪い人、それを総合的に、客観的に判断してジャッジするのが本当のコンサルタントであり、私も常にそれを意識している。不動産を買わないほうがいい。売らない方がいい。などど中立校正に判断し、アドバイスし、実行する資質が必要だと思う。

そのために常に情報入手と、研鑽ですね。

▽オリンピック
逆転でロンドンに決まった。結婚前、家内が1年半ほど住んでいたので私も10日間ばかり滞在した事がある。曇っていて、町全体がこじんまりしていた印象がある。それに比べ東京は凄い、大きくてパワーがあると感じた。

事件は現場で起きている

 何事も机上の話では、ことは進まない。特に不動産コンサルティングの場合は、動く金銭も大きく、そして利害関係者も多い。簡単に調整がつかないから我々の仕事があるのだろう。ま、一番の解決方法は、現場に行く事、利害関係者全員と話をすること。そして問題を整理すること。そして、全員が損をしないこと。(不公平がないこと)

●Mビル訪問
港区某所のビルの原状回復と保証金精算の件で、オーナーと賃借人とで立会い。もともとオーナーが本社として使っていたビルの資産効率を高めるという観点から3年前に定期借家契約で1棟賃貸したものである。6月末でちょうど3年の契約が満了した。借主は、雑誌デザイン業界では超有名なFさん。本来なら、原状回復をし、明け渡してもらって契約終了、保証金の返還となるのだが、事情が変わって、あらたな賃借人から一部またがりすることになった。この新たな賃借人が、これまた日本、世界で有名な企業グループの創業者Sさん。しかもFさんの紹介でSさんが借りる事となり、FさんとSさんは仲良し。大物そろいで嬉しいのだが、さてこのような場合、原状回復をどうするか、保証金の精算をどうするか。現場でオーナー交えて話し合った。

当社から考えると想定外の事であり、3者三つ巴のような関係になっているようで調整が難しい。

結論は、最後は誰も損しないよう、得しないようにということである。そのとおり、案を考えてうまくまとめましょう。

でも、大物は時間調整するのが難しい。そして、腰が低くて懐が深い。偉ぶらない。

私も毛穴から吸収しよう。


▽お中元をいただきました。ありがとうございます。社員全員でいただきます。(まだ社員はいませんが)

アクセスグループさん
アスコットさん

期待に応えられるようがんばります。
記事検索
伊藤英昭のコラム
プロが教えるこれからの不動産投資
日本相続コンサルティング協会
埼玉県相続コンサルティングセンター
  • ライブドアブログ