問題解決型不動産コンサルタント 伊藤英昭の事件簿|キャリア20年の独立系「問題解決型」不動産コンサルタントが仕事を通じて日々思うこと、感じた事を綴ります。

不動産関連サイト向コンテンツ作成支援
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2005年08月

継続

「継続は力なり」先日、このブログに簡易カウンターと簡易ログ分析を設置しました。何人かの人がリピーターとして見ていただいているようなので、見てくれる人と自分の為に、今日もがんばって更新することにしました。

誰が見てるかわかりませんが、私のことを知っている人だったら、むっつり見ていないでたまには感想をメールでもコメントでもくださいよ。

今日は月末、不動産関連の原稿に追われています。テーマは「不動産投資における支出に関するリスク」「流動性、換金性について」それとコラムです。

おそらく「愛の流刑地」の渡辺淳一先生も、僕と同じく原稿に追われていることでしょう。とうとう殺人事件に発展して、いよいよ土曜ワイド劇場のようになって来ましたね。菊治は橋爪功・・違うな、やっぱり古屋一行か。冬香は・・・んー誰だろう?挿絵からすると一重まぶたの細面なんだろうけど・・・

今日は薄い文章になってしまいました。

▽ちょうど1年前の
今日、前職を退社して朝まで飲んでいました。1年はあっという間ですね。1年前は期待と不安でいっぱいでしたが、とりあえず今日、私が元気でいる事に感謝です。みなさんありがとうございます。

来年の今日は更に元気でいられますように。

原野商法

私の実家である青森県に土地を所有している東京の人が意外と多い。所有者本人は見たことも無い。多くは相続が発生した後「こんな土地お父さん持ってたの?」ということで発覚する。ほとんどは固定資産税もかからないので所有している実感が無い。

数年前に一度、所有者から依頼を受けて実家に帰省ついでに調査したことがあるが、地平線が見えるようなところで、人も住んでいない。とてもじゃないけど、地元の人でさえ敬遠するような場所だ。

最近また別の人から、青森の土地を相続取得したとの事で、土地の調査および売却の話があったが、これも同じ。まったく処分不能。

よくよく調査して見ると青森の「むつ小川原開発」をにらんで、地価が上がりますよとの不動産業者のうまい話に載せられて買った東京の人がほとんどだという。本人は見たことも無い。私のお客さんは当時、それが原因で家庭崩壊になるところだったそうだ。

やっぱりうまい話はないのだ。自分の目で確かめて投資しましょう。旨い話をつくる人もいれば旨い話にのる人もいるんですね。

でもこの土地、固定資産税がかからないのであれば欲しい人が現れるまで、いつできるかわからない開発があるまで持っておくのが一番なのかな。


▽うまい話といえば
先日、突然の電話で「来年上場予定の未公開株を買いませんか」との事、電話の女性は未公開株のメリットなどとくとくと語っていたので思わず私「そんな説明聞かなくても内容はよーくわかります。わからないのは、そんな旨い話が何故、見も知らない私に来るのか、それだけです」と言ったら電話が切れた。

日本テレビの24時間テレビ「愛は地球を救う」を見てました。丸山弁護士の頑張り、下半身不随の大貫さんの頑張り、盲目の少年の頑張り、見ていて自分は五体満足なのにがんばってないなぁと、テレビを見ている自分にもどかしい感じがしました。

そうだ「武道館に行って募金してこよう」思ったのが夕方17時半。募金はどこでも出来るし、わざわざ武道館に行く必要も無いと思ったのですが、もしかしたらキムタクと握手できるかなという不純な気持ちと、丸山弁護士の頑張りに影響されて「歩いて」武道館に向かうことにしました。(みんなの頑張りの足元にもおよびませんが・・・)

19:00頃会場について、人の多さにびっくりしました、しかも若い人が多いこと。私含め、理由は何であれ、募金しようと、足を運ぶ人がこんなに多いとは・・・まさしく「愛」ですね。やっぱり今の日本も若者も実は愛を沢山もっているんだなぁということに素直に感動しました。

私一人の行動はまったく小さなものですが、帰り道歩きながら、最近感じる事の少なかった妙な充実感と達成感がありました。

私が歩いたのは武道館と自宅の往復約3時間、距離にしてどうだろう、14〜5kくらいですかね。それでも疲れた自分を考えると、丸山弁護士の100キロというのは想像を絶しますね。

やっぱり地球を救うには、世界平和の為には「スポーツ」「芸術」そして「愛」これしかないでしょうね。私も身近な人から愛をもって接したいと思います。

それにしても人間の心を動かす力を持っているメディアの力は凄いですね。メディア運営者はその事をよく考えて番組構成して欲しいと思います。

▽愛といえば
「愛の流刑地」冬香とうとう死にましたか?明日からどう展開させるのか作者も考えているところでしょうが、ここまで読者を引っ張っておいて、小説としてはあまりに粗末な展開なような気がします。おそらく菊治も死んで終わるのでしょうが・・・それとも冬香が死んだ事は夢だったりして・・・渡辺淳一先生、大丈夫?


本当の情報

信頼される本当の情報とは何だろう。それは一方に偏っていない情報。信頼のおける人の情報。例えば

「へいらっしゃい!うちのラーメンは安くて旨いよ」とか
「お兄さん。うちはサービス最高だよ。○○円ポッキリ追加料金ないよ」とか

ひどいものだと「うちは一個買ったら2個おまけでつくよ」と、ここまで来ると訳わかんない。

まだ、「最初の1杯無料だよ!」というほうが、わかっちゃいるけど許せるものだ。

ま、このような呼び込みに限って、ろくな目にあわない。ここまで一生懸命売り込まないと売れないから。そして「売らんが為の情報」だから。

逆に、そのお店、その商品と利害の無い人や信頼している人から「あそこのラーメン旨いよ」とか「あそこのお店サービス最高だぜ」と言われると、自然と食ってみよう、行ってみよう、となり。結果、満足する事が多い。

金融商品、保険、証券、不動産も同じ。

うちの保険最高だよ、とか我が社の物件最高です。なんて言われてもやっぱり「売らんが為の情報であり、しかも、不動産は特に、専門用語やら、独自の取引慣習から、エンドユーザーが判別できるような知識を備えていない事が多いので、残念ながら、そのような情報でも信用せざるを得ないのが実情ではないだろうか。世の中、こんな事ばかり。

やっぱり、商品と利害関係の無い、信頼される第3者の意見というのはこれから更に必要になると思う。ましてや高価な不動産であればなおさらである。


不動産に関するそのような思いから、一般エンドユーザーに「本当の不動産」を理解してもらおうと前職時代に「Home-Knowledge」という中立公正な不動産知識情報サイトを作った。2000年9月から私が退社するちょっと前の2004年2月頃まで、毎週、業務終了後にコンテンツを作成し、配信し、更新し、退職するまでに、コンテンツは優に100を超えた。おかげさまで、多くのエンドユーザーや業界関係者から支持してもらい、多くの有名ポータルや不動産業者にコンテンツを有償で提供する事が出来、今でも利用している会社が多い。このサイトが支持されたのは「何の色もついていない中立な不動産知識情報だから」である。

辞めた私にとっては前職の自分の「遺産」が多くのところで活用してもらっているので嬉しい思いと、ちょっとさびしい思いが交錯している。(当然、著作権の念書を提出しているので、コンテンツの著作権は前職の会社が持っています)

私が辞めてから、もう、1年以上更新していないようですが・・・

私も独立して何の看板もなくなったが、真の不動産ナレッジプロバイダーでありたいと思う。業務の合間に、自分で作ったHome-Knowledgeを更に上回るナレッジサイトを構築中である。

楽しみに。自分の信念を持って、自分の思った事を遂行する。独立した1つのメリットかな?

MEW

新鋭マンションデベロッパーであるアスコットと元祖コーポラティブハウスの都市デザインシステムが共同開発したデザイナーズ賃貸マンション「MEW」の完成見学会に参加させていただいた。

建物のハード面や使い勝手の事はよくわからなかったが、全戸レインボーブリッジを眺める最高のヴュー、おしゃれな設計、久しぶりに目の保養になった。賃料の設定は約20万円から70万円だが募集と同時に即入居者が決まったそうだ。

最近はディベロッパーが個別分譲ではなくて1棟まるごと不動産ファンドに売却する事が多くなったようだ。ディベロっパーの事情としては、個別分譲するより早く、確実に資金回収できること、そして分譲マンションに比べて比較的小規模な用地でも企画が可能な事。ファンドの事情としては良質な物件が不足している事、開発のリスクを負わなくていい事などがあげられる。そしてファンドは賃貸し、賃料収入を投資家に分配する。

このような事情から近年、良質な賃貸住宅が増加傾向にある。良質な賃貸住宅が供給される事はいいことである。今までの日本の賃貸住宅は住宅を購入するまでの仮住まい的な意味合いが強く、分譲に比べ、狭くて安価な仕様のものが多かった。賃貸住宅の平均専有面積も確か40崑罎世辰燭隼廚Α(やっと50崑罎砲覆辰燭な)したがって広くて良質な住宅に住むには住宅を購入する必要があった。

ファンドの投資拡大やディベロッパーの事情から今後も良質な賃貸住宅の供給が続くだろう。これによって、スペックの面で賃貸と分譲を比較する必要がなくなってくる。また賃貸族は身軽である為、良質な賃貸住宅を、その時々のライフスタイルで住み替えることが可能となる。

もうそろそろ、買う、借りるどっちが損、得、というレベルの論議は必要なくなり、個々のライフスタイルの問題になる。



ただし、住宅の供給過剰と全国約12%の空家率、戸数にして約600万戸の空家を考えると賃貸、分譲含めた大競争時代になったことを忘れてはいけない。

あるある

インターネット上の「伊藤英昭」意外とあった。どうやらインターネット上で伊藤英昭は3人に大別されるらしい。1人は芸能人の伊藤英明(漢字を間違って伊藤英昭になっている)もう1人は劇場経営者の「伊藤英昭さん」もう一人は、そう、私。自分のサイト以外の主なものをちょっと纏めてみた。それぞれ頼まれて原稿を提供したもの。ありがたいですね。

・ロイタージャパン(プロが教える不動産投資講座)
・投資ホームズ(プロが教える不動産投資講座)
・ソネットマネー(プロが教える不動産投資講座
・NETdeBIZ.com 経営塾(社長の為の上手な財産承継)
・レックスアドバイザーズ(失敗しない転職の為に)

などなど、あとはセミナーの講師やら会員紹介やらちょこちょこ名前だけ出ている。自分が知ってるもの、知らないで名前が載ってるものなどなど。

▽これは懐かしい写真発見しました
・長島修のズレズレなるままに

おなじみ住宅購入者向けカリスマコンサルタント、さくら事務所の長島さんのお宅に訪問したときのスナップ。当時まださくら事務所さんが春日部にあったころのものです。いまはすっかり時の人、カリスマですが、当時から真っ直ぐに「今の不動産業界はおかしい!自分が変える」という強い信念をもって取り組んでおられました。本当に共感しますね。やはり本物の顧客思考の強い信念。本物の理念は消費者に支持される事を自身の身をもって証明している人、素晴らしい人です。私の事はもう覚えてないでしょうけど・・・

ぼくも信念もってがんばるぞ。

劇場型の衆議院選が注目を集めている。それにしても立候補予定者の「顔、顔つき」が気になる。街頭演説をじっくり聴いたり、立候補者の知り合いであれば即、判断可能なのだが、私も含め、一般的には「政党のイメージ」に加え、ポスターの「顔つき」が大なり小なり左右する気がする。

若干?36歳の私が顔つきについて語るのもおこがましいが、これまでの商売の経験上、歳をとればとるほど、その人の人となりが顔に出ていると思う。

さて、選挙についてだが私が勝手に政党別に顔つきを分析すると、(良いも悪いもイメージです。)

・自民党議員は「土建屋の2代目社長顔」
・民主党は「育ちのいいサラリーマン顔」
・社民党は「学校の先生顔」

これを更に不動産に例えると

・自民党は「地主顔」
・民社党は「郊外型一戸建て住宅顔」
・社民党は「借地(借家)人顔」


という感じでしょうか。(繰り返しますが、いい悪いではなく私の勝手なイメージです)

ちなみに私は土建屋の息子で、借家人ですが。

さて、9.11楽しみです。ぼくも有権者の一人としてじっくり候補者を選びます。(もう決めてますが)

オフィスダックス奥野先生
と本日お会いしました。ホームページの顔写真では厳しそうな「顔」をしておりましたが、会ってみると写真よりずいぶん若く、ソフトでやわらかい「顔」をしておりました。自分の仕事にポリシーを持った、それでいて人当たりのソフトな先生です。安価な経理サポートを通じてベンチャー支援に力を入れてます。ちなみに「ダックス」は犬ではなく「Design&Consulting Human Support」だそうで犬は飼ってないそうです。先生これからもよろしくお願いします。

どうやら「写真」というのは気張っているので、実際より固い「顔」になるようです。したがってホームページなどの写真を見た後、会ってみると数倍、ソフトな感じがするように感じます。

さて、私は写真でも、やわらかい方なので。実際会うと「ふにゃふにゃの顔」なのかも知れません。まずいです。



中間省略登記とM&A

不動産登記法の改正と同時に「中間省略登記」ができなくなったと世の中で騒がれている。事実、司法書士会も、法務局も従来の俗に言う中間省略登記は受け付けないようだ。法改正では本件に触れていないにもかかわらず、いきなりこの問題が浮上した。そもそも登記については「表示の登記は義務」「権利の登記は任意」であり、いまもこれは変わっていない筈。権利の登記には「登録免許税」という馬鹿にならないコストが発生するので、特に転売を目的とする不動産業者は3者(当初の売主、不動産業者、エンドユーザ)合意の下、わざとコスト削減のため自社名義に登記をせず「中間省略登記」をしてきた。でも、明確な法改正では謳われていないにもかかわらず事実上できなくなったようだ。私の穿った考えからすると、登記法改正にあわせた司法書士会と課税当局の巧みな陰謀に感じる。

いずれにせよ、これは不動産会社にも大打撃であり、エンドユーザにとってもその分、必然的に最終価格に反映されるため望ましいことではない。と思う。

大方の司法書士は右習えで「中間省略登記はできません、望ましくない」との姿勢のようだ。しかしこの問題に真っ向から挑んでいるのが福田先生、自身で「中間省略登記通信」というブログの中で、真っ向から俗に言う「中間省略登記」を申請し、実際の法務当局とのやり取りを記述している。結果はどうであれ、長いものには巻かれろ的な世の中、特に保守的といわれる侍(士)業界のなかで「法正義、クライアント主義」を貫こうという姿勢はすばらしいと思う。私は不動産の実務家であり登記のプロではないので福田先生の姿勢にまずは拍手である。がんばってください。

先日、一緒に福田先生のところにお邪魔したS社の専務も「あのような司法書士の先生がいることはありがたいことだ、がんばってもらいたい」といってました。

ちなみに素人ながら中間省略について私が思うこと。(福田先生のブログにコメントしました)を以下に記します。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
福田先生
久しぶりにブログ拝見しました。盛り上がってますね。私は登記のプロではありませんが実務家として感じた事を簡単に記したいと思います。権利の登記はやはり実態を反映していた方が望ましいと思います。しかし、登録免許税が高額であり、転売目的とする不動産業者の仕入れコストの削減の為、こぞって中間省略登記をしてきたのが実態だと思います。ということは問題なのは「登録免許税」なのではないでしょうか。したがって、例えば、「転売目的の場合、所有権移転の登記後、6ヶ月は登録免許税を猶予する」等の税制改正案を業界団体で課税庁に提案したら宜しいのではないでしょうか。そうすることにより、登記と実態が限りなく近づき、課税サイドにしてみても、登録免許税が取れる可能性が広がる事、取得税の課税対象者を把握しやすくなることからメリットは大きいと思います。登録免許税率が倍になる来年4月以降はもっと申告な問題になると思います。大なり小なりエンドユーザに価格転嫁されますからね。ちなみに取得税の場合は分譲業者などに、一定期間は課税しないよう措置をとっています。
 そのような動きが既にあるのかも知れませんが、勝手に思ったこと書いてしまいました。すみません。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

▽M&A
今日久しぶりにFP仲間の勉強会(SG)に参加してきました、今日のテーマは「TOB」日興コーディアル証券のM&AチームのSさんより、夢真のTOBを題材に問題点などをわかりやすく解説してもらいました。ありがとうございました。身近なところでは中小企業の後継者問題、相続の問題など、規模の大小はあるにせよM&Aはもっともっと身近になるでしょうね。

そういえば私も父が亡くなった事により父が経営していた会社を売りました。(私はそもそも継ぐ気はありませんでした)地元の大きな同業者に額面で買い取ってもらってよかったと思います。相手は細かいこと一切言わなかったので私ら一族にとってはありがたいことでした。(債務保証の問題やら担保の問題もたくさんありましたからね)なので、今でも田舎には父の経営していた会社は存続しています。これも身近なM&Aですね。買収者には今でも感謝しています。(母の気持ちは別でしょうが・・・・)

○トラックバック
福田先生からトラックバックしてもらっているのですが、まだブログのアマチュアなのでトラックバックの活用方法がまだ良くわかっていません。すみません。どのようなときに、どうしたらトラックバックできるのでしょう。誰かブログの達人教えてください。

おばけ

夏といえば怪談の季節である。昔、学校の先生が、授業の空いた時間、遠足、キャンプなどでよく「怖い話」をした。本当に怖かった。また、よく矢追純一のUFOのテレビを見た後は学校の帰り道の人気の無い農道で「宇宙人につれさらわれるのではないか」と、急ぎ足で帰った。口裂け女も隣の学校の運動会に来ていたとの事で、みんな震え上がった。

しかし大人になり、物事の分別がつくようになるにしたがって、そのような物はあまり怖くなくなった。(ちなみに私は幽霊の存在を信じていません)

思うに、何事も経験が無いから、よく知らないから、不安であり、怖いのだと思う。仕組みやからくりがわかればあまり怖い事、不安な事は無いと思う。

上場企業は近年「リスク情報」を積極的に開示して、投資家の信用を得るよう努力している。これは少しでも不安を取り除いてもらい、会社に投資してもらおうという姿勢である。何の情報も提供してくれない会社なんて怖くて投資できないのだ。

不動産も同じ、上場J-REITの登場で不動産も「リスク情報」が開示されるようになってきたが、それはまだごく一部であり、末端のエンドユーザーの不動産取引では、まだまだ不十分なのではないだろうか。多くの書籍、セミナーでは「不動産投資は楽に儲ける、サラリーマンでも大丈夫」という「楽して儲ける」方向にどうしても情報が偏っている気がしてならない。もっともっと考えられるリスク情報を開示する、説明する義務が我々にはあると思う。消費者は儲かる情報と同じくらいリスク情報を求めているのではないだろうか。

不動産はいろんな意味で、まだまだ閉鎖的、消費者に対する「真の不動産教育」がこれから求められるであろう。私もその一翼を担いたいと思う。

大人になって、やっぱり一番怖いのは「人間」ですかね。何考えているか、何しでかすかわかりませんもんね。

▽会社案内(私の個人案内)を作成しました。これから皆にくばろう。

寝耳に水

先日、私の「物納.net」を見たとの事で、相談が入った。

借地している土地が数年前に物納申請されており、その後、どうなったか心配していたところ、忘れた頃に、いきなり弁護士から「貴殿が物納に協力しない為、地主は損害を蒙っているので、場合によっては損害賠償するぞ」という内容の内容証明が届いたそうだ。本人は非常にびっくりして、協力するもなにも、なんの協力依頼も説明も無く、時間が経ってから、しかも弁護士を通じてこのような事を言われる覚えは無いとの事。まさに「寝耳に水」。

これは地主、というより、この弁護士、税理士含め地主の相続税納付のお手伝いをしている人が底地の物納(というより物納制度そのもの)についてまったく理解していないという証拠である。(理解していたとしても教科書のレベル)

底地の物納は借地人への理解、協力が必要不可欠、借地人にとっても、単に地主が代わるだけで、不利益はほとんどといってないと言える。しかし借地人は不安である。最初のボタンを掛け違えると、借地人の協力が得られなくなり、結果的に地主が不利益を蒙る事になる。

やはり、人と人、会って、物納に至る経緯、事情、底地が物納になった場合の借地人の地位、メリット、デメリットをきっちり伝える必要がある。

やっぱり事件は現場に出ないと解決できないのだ。ま、今度、その辺、相手とがっちり話してこよう。

2.5坪

本日、土地2.5坪の売買契約、決済をした。売買金額100万円也。非常に小さな取引、小さな仕事であるが、この2.5坪の取引が終了して、私の仕事は以上「まる。」である。

実はこの土地、かつて、この2.5坪含めもっと大きかったのだが、隣地の建物、構築物が越境していた為、この越境部分を切り取った問題のない部分だけを第3者に売却し、そして残ったのがこの2.5坪という訳である。

この残った2.5坪の土地、持っているだけで、固定資産税等のコストが毎年発生してしまう。かといって、単独で利用、処分できる大きさではない。しかも他人の建物が越境している。明らかに不良品である。それを隣地の人と交渉して何とか今日の売却に繋げたのである。

問題のある部分を切り取って、問題のない部分だけを売却するのは簡単だ。私でなくても誰でもできる。しかし、クライアントにとっては問題を抱える土地を残す事になり根本的な問題解決にはならない。すべて処分して業務終了である。

誰でもできる問題のない商売よりも、小さくても「問題を解決」することが、大きな付加価値となり、後に大きな信用になる。と信念をもって、これからも仕事をしたいと思う。

ま、簡単で大きな仕事が一番いいですけどね・・・・世の中そんな都合のいいことはあまりないようです。

大も小も選ばずにクライアントの為に一生懸命やるという事ですね。

▽赤羽駅でばったり
前職の同僚に会いました。2年半ぶり、池袋の税理士法人で働いているそうです。9月に飲むことにしました。

はんこ屋さん

今日、名刺や封筒の追加作成で行きつけのはんこ屋さんに行った。西新宿に移転を考えているそうだ。それにしても場所がいいので、賃料は当然高く、更に「保証金」が12ヶ月と一時金として大きな出費になるという。

「保証金」とはそもそも、貸主が、借主の賃料滞納や、夜逃げの場合の原状回復など、借主の貸主に対する債務不履行を担保する為のものであり、あくまで将来、返金する、預かり金である。保証金の相場も無い。

昨年の民事執行法の改正や定期借家契約の誕生により、多額の保証金の意味合いは非常に薄れてきている。民事執行法の改正では、債権者を第一に考え、たとえ正当な賃借人であっても、抵当権の設定に劣後する賃貸借契約は保護されなくなり、新たな買受人に対して保証金の返還はおろか、6ヵ月後に退去を余儀なくされることにもなる。したがって、今は、逆に、借主が保証金の返還をどう担保するかが一つのポイントとなっている。

担保する為には、大きく2つ、物的担保をとるか人的担保をとるかである。前者は抵当権、後者は、連帯保証などが考えられるが、気休めにはなっても、実態として、そんなに効果は無いと思う。やはり、一番は保証金の額、そのものを低くしてもらう事であると私は思う。

本来の、賃料不払いや原状回復義務などを担保するという事が目的ならば、せいぜい4ヶ月から6ヶ月くらいが妥当ではないかと思う。貸主にとってもいずれ返さなければいけないお金なので、そんなに保証金の額に左右される必要はない。

借主にとって保証金は、そこで事業を営む限り永遠に帰ってこない、眠ったお金になってしまうので、これからは如何に一時金を少なくするよう交渉するかという事も、私の大事な仕事の一つになってくる。これは「ごねる」という事より、借主のリスクを考え、正当に減額してもらうということであり、決して貸主に不利益になることではない。

はんこ屋さん、がんばって保証金減らしてもらおう。貸主にとっては、賃料減らされるよりよっぽどいいはずだから。

▽イブのすべて
家内が借りてきました。韓流ドラマだそうで、休み中に全部見ましただスミダ。チャンドンゴン。決まってましたね。中田浩二に似てましたスミニダ。


立場が人を成長させる

昨日、前職の同僚と飲んだ、約1年ぶり、彼は前職で私の1年後輩、今は、総勢100名を超える税理士法人のパートナーになり、直属の部下を10人以上抱えているそうだ。

顔つき、言動、行動、すべてにおいて頼もしい、頼りがいのある、いわゆる大人になったなぁと痛切に感じた。(私に言われる筋合いでないとおもいますが)

決して器用な人間ではなかったのだが、仕事に取り組む姿勢、融通が利かない程のまじめさ。それが現在の彼を作っているのだと思う。まさしく立場、ポジションが人を成長させるのだろう。

一緒に飲んで、私も多くの刺激を受けた。ぼくもがんばります。そして応援します。

ジュンイチロウ

「郵政解散」いいじゃないですか。自民党がぶっ壊れても最後まで自分の意思を貫徹する姿に「1票」です。いままでにない本当の意味での「ガラガラポン」いいタイミングです。

この多くの問題を抱えている大事な時期に・・・なんて、もっともらしい理由を掲げて自分の既得権益に走っている議員は、この機会に国民の審判を問えばいい。と思う。

私は小泉純一郎のやり方は間違っていないと思う。「郵政民営化」それが今の日本にとって最重要ではないことは、小泉さん本人がよーく承知してますよ。自民党議員の一番の既得権益を最初に壊す事により、改革の心意気を問うているだけです。既得権益にしがみつく亡霊どもを一回きれいにしてから、真に日本を考えているメンバーによって日本の抱えている多くの改革にのぞむ。という首相には応援します。

ぼくは、小泉厚生大臣の時から、小泉さんしかいないと思ってました。

心配しなくても織田信長のあとには豊臣秀吉、徳川家康が上手にまとめてくれますよ。(そうなるとやっぱり明智光秀が必要か・・・)

そういえば私の人生の師匠も「ジュンイチロウ」です。

食ってみる

誰でも、社会人になると、何かしらの自分のポリシーやらプライドができ、多少なりとも頑固になる。と、自分も含めそう思う。それは、ある意味非常にいい事、だけど自分を狭める事でもある。と、思う。

□宇宿さん率いるフロイデフィルハーモニー
8月8日、東京芸術劇場大ホールで、宇宿さんが指揮するクラシックオーケストラのコンサートがあった。私は前職からお仕事を通じてのお付き合いで、かれこれ4年程、毎回参加している。いつも心洗われる最高の機会である。芸術に触れる、感動する事は人間である事の証であり、古くは何千年も前から現在に至るまで弾き継がれ、語り継がれ、保存されている人類の宝である。

このような芸術に触れる事になったのも、偶然にもお仕事をお手伝いする事となった宇宿さんの一言である。「君たち、自分の仕事の事で一生懸命になるのもいいけれども、お客さんの「仕事」がどんなものか興味を持たなければ、単なるサイボーグ、ロボットと同じだよ」んー、この言葉が当時の私にはガツンと響いた。以来、何事も興味を持ち、機会があったら体験するようにしている。おかげさまで、クラシック音楽という、未知の世界と触れ合う事が出来、新たな感動を頂く事ができた。師には本当に感謝である。

以来、このクラシックコンサートを多くの人に体験してもらおうと、コンサートに誘う機会が増えたのだが、当然、「クラシックは苦手」などと食わず嫌いの人が多い。悪くは無いのだが、「食ってみようよ。新たな世界が生まれるよ」といいたい。

だけど嬉しいのは、10人に1人くらいは「よくわからないけど是非聴いてみたい」という人がいることだ。そういう人はやはり、普段接していても、対人感受性が高く、バランス感覚のよい人(ぼくの好きな人)が多い。

何事も食べてみることにより、新たな感動が生まれますね。私も積極的に「食べる」ようにしています。

今回参加いただいた多くの皆様。(山内先生、中山さん、前職の同僚Sさんカップル、Nさんご家族、Iさんご家族、Gさん、MさんHさんKさん、などなど)誠にありがとうございました。少しでも感動して頂けたら嬉しく思います。

「食ってみる」と意外とおいしいものもあるのかもしれませんね。

高校野球に拍手

プロ野球は全然興味が無い。何故か。毎日毎日だらだらやっている(ように見える)あんなに毎日だらだらやってるから、同じチーム相手に、昨日は10対0、今日は逆に0対5など、わけのわかんない勝敗になるのである。もう、どこが勝っても「へぇー」という感じである。

しかし高校野球は違う。今日、午後から高校野球に見入ってしまった。私は青森出身なので、青森山田が智弁和歌山を破ったときは嬉しかった。その次の国士舘対天理も、最後の国士舘の粘り、逆転に感動した。両試合とも試合終了になるまで手に汗握る最高の試合だった。これぞ「ザ・高校野球」

なぜ高校野球が感動するか、それはトーナメント戦により一発勝負、後が無いからである。負けた時点で青春が終わるから、みんなみんな最後まで勝利を信じてチーム全員が全力を尽くすからである。この筋書きの無いドラマに思わず泣いてしまう。

それは、高校サッカー、ワールドカップ、オリンピックも同じ。

スポーツの素晴らしさ、感動,は飾らない人間の本当に真剣な姿が伝わるからである。

プロ野球は試合数が多すぎる。今日負けても明日勝てばいい、来月勝てばいいという気持ちが、監督、選手ともに必ずどこかにある。やっぱり崖っぷちの戦いでないと本当の力はでないのだろう。また、崖っぷちの戦いでないと、見ててもまったく面白くない。

もう、毎朝、毎晩、プロ野球ニュースを見せられ、プロ野球OBの訳の解からない解説を聞くのは飽き飽きした。つまんないよ。

ひるがえって私も、明日があるさ、なんて思って、仕事をしてたら、生活してたら、いい仕事、いい人生が送れないんだよなぁ。

やっぱり、ぼくも、かつて鳴らした元高校サッカー選手として、高校野球、高校サッカーの純粋さ真剣さを自分の原点としたい。

▽明徳義塾高校
生徒は本当に残念だと思う。これは学校関係者、監督、父兄、高野連含めた大人の責任だと思う。大人の論理を青春の祭典に持ち込んだ学校関係者、監督は辞して然るべきだと思う。

ヒルズ

前職の同僚からR証券の不動産ファンドのストラクチャーチームにいるとの連絡を頂いたので、情報交換方々、初めて六本木ヒルズの森タワーの中に入りました。今をときめく企業や目の青い人ばかり、ちょっと別世界でした。

眺めは最高、東京タワーが手に届きそう。ちょっとした社会見学でした。
前職場も西新宿の20階でしたが、ちょっと違いますね。

ただ、セキュリティーを重視しすぎて、来訪者にはなかなか不便なつくりになっていると思いました。森タワー1階から訪問フロアにたどり着くまで10分くらいかかったと思います。フロアではガードマンに何度も話しかけられ・・・

その度に、やっぱり僕は「ヒルズ」じゃないんだなと少し寂しくもなりましたが。

六本木という町は町や人すべてが攻撃的な感じで、私の肌には会いませんね。疲れます。
そういえば六本木はもう、「ギロッポン」なんて呼ばないですか。

今度、日本橋三井タワーにも行ってみよう。職業柄、素敵なオフィスを見るのは目の保養になりますね。

▽オフィスといえば
先日、都内に予算5億前後で、本社ビルが欲しいとの相談を受けました。正直5億では、場所も、物も中途半端過ぎて、あまりいい物件はないので、それだったら、西新宿あたりの有名なビルを借りた方が、ロケーション、知名度、事務所の拡張や縮小の機動性から考えてもいいのでは。と提案しました。でも欲しい人は欲しいのでしょうね。

▽ボーリング大会
コンサルティングファーム主催のボーリング大会に参加しました。2ゲームやって、124・148・合計272点で5位入賞です。また多くの人と懇親できました。意外とこの会、社労士さんと弁理士さんの活動家が多いですね。

1万円札

昨日、不動産コンサルタントのユアブレイン中野さんと、アリコ岡崎さんと前職の同僚Mと「神田韓国食堂トォンデジ」のオーナー花松さんと、花松さんの経営するお店で飲んだ。

中野さん岡崎さんとは前職の交流会で知り合った仲間である。みんな同世代であり、大志を抱いてがんばっているので刺激になった。お店のオーナー花松さんとは初めてだったが、驚いた事に、同郷、しかも同じ、青森県立三本木高校の2級上の先輩だった。流石、栄えある三本木高校、こんなところで活躍しているのかと思うと嬉しくなった。花松さんは、大手旅行代理店を退職し、飲食店経営をはじめ、今のお店で4店舗目だそうだ。

氏曰く、「自分はもともと怠け者、自分の力は出せてもせいぜい1.2が限度、いくらがんばっても2の力は出せない。信頼できる仲間を作り、仲間にお店を任せて回る仕組みを作るのが自分の役割」だそうだ。

んー今の自分に身にしみる言葉である。花松さんも私もよく飲み、よく喋りました。私は1:30に帰りましたが、3人は朝4時まで飲んだそうです。何で夜お酒を飲むと高ぶるんだろう。

いやー楽しかった。


▽帰りのタクシー
1万円出したらおつりがないとの事なので。すったもんだした挙句、しょうがないからコンビニ行って両替して払ったが、サービス業たるもの常に、そのような事を意識してつり銭ぐらい用意しろ!と思った。

▽バス賃
そういえばちょっと昔、仕事で埼玉県浦和市のバスに乗り、最後、料金を払おうとしたら小銭が無かったので「すみません1万円なんですけど・・」と丁重に言ったら、バスの運ちゃん「あそこで両替してきて」と言ったので、
流石の私も「なんで俺が両替するんですか?おたくらもプロだったら当然1万円のお客がいることを想定して仕事すべきだろう。運転手さん、あんたが両替して来い。俺が行く必要はない」と言ったら。

「すいませんでした。次回乗ったときにでも払ってください」と結局、次回がなかったので、ただで乗ったことがある。後味悪かったけど。

1万円て厄介なお金ですね。

路線価が必要なくなる日

先日、今年の路線価が発表された。東京はバブル後初の上昇である。皆、地価が上がった下がったと一喜一憂しているが、路線価の役割を考えてみたい。

路線価とは相続税贈与税の基礎(指標)となる価格で、相続が発生したときに全面の路線価に土地の面積を乗じたものを相続税の評価(相続人がもっていた財産の評価)とし、それに対して相続税が課せられる。本来は時価が望ましいのだが、土地は時価の算定が難しいのでそのようなルールを設けているのである。

路線価は公示価格、いわゆる国が時価の指標としている価格の8割で設定されている。これは、相続税は時価より少し割り引いた価格で評価してあげるという課税側の親心なのだろうが、実態はどうなのだろう。

現在、実際の取引価格はディベロッパーの用地不足などから都心部など、場所によって、路線価の2倍3倍、ときには5倍ぐらいで取引されている。反対に少し郊外に出ると、路線価でも土地が売れないという土地もまだまだ沢山ある。

本来の相続税の基礎となる価格という点で考えると、都心部の地主には相続に非常に有利に機能し、郊外の地主には極めて不利になっているという事である。このような事から、路線価は年々実態を反映していない指標になっていると思う。地価の二極化によって今後はもっと顕著になるのではないだろうか。


国が価格をつけるという事、建物が建っているのに土地の価格だけ国が指標を出すという事、事態が、そもそも無理があると思うのだが・・・

このような相続税の指標という役割が公平に機能しなくなってきている事態が続くと、そのうち路線価もなくなるのでは。

いっそのこと、評価地点の少ない公示価格を廃止し、路線価を公示価格に、相続税の評価方法は別途定めるか、固定資産税評価額にしてしまったほうがいいのではないだろうか。

□T社訪問
P店を経営しているT社が隣地を買収したいとの事で、買取価格と今後の方向性の打ち合わせをした。周辺の事例とみると、取引価格は概ね路線価の1.6倍だった。んーちょっと前までは、せいぜい路線価の1.2倍だったのだが。

かみなり

昨日、九十九里で落雷による犠牲者が出た。なんとも痛ましい事である。

「カミナリが落ちた」怒られたときに、よく、そういう表現をつかう。でもそれは正しい表現ではないと思う。怒られてカミナリが落ちるときは、自分が悪い事をした、嘘をついた、ミスをした、などなど、少なくとも自分に心当たりがあるはずだ。したがってカミナリが落ちる事は少なからず、想定の範囲内である。

しかし、本物のカミナリは違う。日ごろの行いとは関係なく無差別に落ちる。誰に落ちるか、どこに落ちるか、まったく予測不可能である。

だから私はカミナリが一番怖い。悪い事をしてなくても落ちるから。

カミナリを侮ってはいけない。

今回の事故で犠牲になったかたへ心よりお見舞い申し上げます。そして命がけで救助にあたったライフセーバーの皆さん本当にお疲れ様でした。
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